XXXX年西安大都市·新北城——领地·未来城营销策略

营 销 策 略,西安大都市新北城领地未来城,营,销,策,略,Part 1 销售篇,大,纲,销售节点（p3）,Part 2,战略篇,本案营销的三大问题 (p11),化解“三大问题”之道(p12),纲举目张,（p10）,Part 3 市场篇,主题（p14）,产品价值点及结论（p16）,未来领地,（p13）,背景（p15）,Part 4 推广篇,我主,未来,（p19）,基础筹备工作,（p23）,推广预热工作,（p26）,形象导入期（p27）,认购蓄势期（p34）,开盘强销期（p41）,PART 1,销售,篇,时 间 节 点,2010年4月 园林示范区开放,2010年5月 工程出地面,2010年10月,2010年11月,项目工程节点,销售节点,2010年,3,月,积累客户,2010年5月,营销中心投入使用，开始内部认购,2010年,9,月,正式开盘,2010年,10,月,样板间开方,工程,节点,销售,节点,3月,4月,5月,6月,7月,8月,11月,园林示范区开放,开始储客,售楼处投入使用,内部认购,正式开始,9月,10月,12月,临时销售中心启动,开盘,样板间开放,工程正式动工,推广周期划分,2010.34,形象导入期,认购蓄势期,开盘强销期,2010.5 8,2010.9-12,事件传播,示范区开放,项目开盘,阶段时间,阶段,重要节点,基础筹备期,形象导入,2010.2,补强地段,树立形象,产品亮点,价值最大化,热销并持续,形象导入,认购蓄势,开盘强销,阶段,主题,目的,领地未来城，,铜川未来生活,的指向标,户外、事件传播、,网络、DM等,领域未来城的,情趣生活空间,户外、报广、DM、示范区、样板间开放活动等,全面居家解,决方案,户外、报广、DM、公关活动等,2010.3-4,2010.5-,8,2010.9-12,渠道与手段,2010.2,基础筹备,市场发声,引发期待,铜川第一大盘,即将面世，,敬请关注,工地现场包装,户外等,PART,2,战略篇,纲,举,目,张,本案营销的,三大问题：,1、地处铜川新区边缘,（,客户印象：地段价值不高）,;,2、铜川楼市火爆，本案入市滞后，在当前大形势下，营,销风险将日愈增加,;,3、精品房产高价入市，会增大客户购买抗性,.,化解“三大问题”（,营销核心,）之道,、突出本案生态、环保、环境优势，借毗邻铜川唯一生态花园“城,市会客厅”得天独厚的资源，树立铜川第一大盘“生态城”、“宜居,城”、“低碳城”、“人文城”概念，树立领地未来城的未来独尊地,位；,、欧式现代简约风格与中国庭院园林布局完美的结合，庄重质感的外立,面，艺术情趣昂然的共享大堂，人性化的舒适户型,完善的配套环境,，,精品物有所值，价格抗性自当减弱；,化解“三大问题”（,营销核心,）之道,3、全方位温馨的物业服务。（水、电、气、暖；衣、食、住、行；生、老、,病、死；等)样样有人管；直述西安（铜川老城）班车会将领地未,来城变为西安新北城；,4、随本案工程进展及营销节点强化,推广,使本案不仅在铜川，还要在西安、,全省、全国，甚至全世界（主要通过网络）家喻户晓，形成本案炙水可,热，抢购局面。,PART,3,市场篇,领地 未来城,未 来 领 地,主题：,领地未来城,“,未来领地,”,历史原因致铜川高品质楼盘稀缺,本案以,生态、环保、宜居、低碳、人文的未来城填补了高品质产品市场空白,。,铜川楼市品牌开发商不多,领地置业,以实力和品牌创新未来城，步入铜川楼市一线,品牌,企业,。,总结：领地 未来城 楼市方向引领者 楼市高端产品的标杆,本案产品价值点,中式布局的围合空间,传统内涵、现代演绎表现的主题园林,庄重里透着现代的建筑设计,彰显居住者身份感的专属会所,高舒适度的户型空间,全面家居解决方案（精品魅力）,结论：,地段宣传 势在必行,强化楼盘位置宣传：除在各种销售道具上标注外，应在铜川,主要户外广告上，标明通往领地未来城,的路径。,大力宣传铜川生态花园“城市会客厅”是本项目的天然,氧吧，休闲、健身的福地。提升项目价值和引领未来精品楼市,方向。,新区,高速路出口及重要地段，开发商自己设立长期性广告牌,租用广告牌：,嘉宝莉2块、长虹南路南头（加油站对面）,耀州区政府门口电子显示屏,锦阳路与文营西路十字路牌,其它可用资源,老区,川口十字（艺术馆门面房）,王益区政府对面星光楼上（现为移动的）,项目现场搭建（建议）,地块西北侧搭建6米*20米的围墙广告,户外广告牌的设置建议：,PART,4,推广篇,我,主,未,来,主题,：,毗领75万城市会客厅的60万的,领地未来城,畅享田园风光、天人合一、和谐温馨。,具体推广执行,（2010年2月2010年12月）,基础筹备阶段,（2010年2月）,阶段主题：,谁的领地，谁的未来城铜川第,一大盘即将面世，敬请关注！,VI基础延展,VI系统的设计完成及制作,（手提袋、名片、胸卡、基础导示系统、工地围档等）,销售道具,折页、海报/户型单页/产品手册/楼书,/纸杯,基础筹备工作,网站,与其他宣传品风格统一，本阶段内容主要以项目形象和产品告知为主,户外,原 则：尽量多拿据点，发布主题与项目进程配合紧密,选择种类：擎天柱/路牌/楼顶广告,说,明：有效的户外告知、引导是本案未来传播的关键。,户外导引系统,由于本项目区位相对劣势，视觉通达性不够直接，需要通过导引系统有效引导客户到达本项目，并阻分周边其他项目人流；,A、地盘导引系统：,项目西侧长丰南路沿线做工地围墙广告；,B、外部导引系统：,新区内重要路段设置导视路牌或挂旗,（内容突现距离未来城多少米）。,工地视觉包装,A、,高端项目的细节更为重要，工地现场也会成为理性客户的关注重点,B、,本案的工地现场视觉包装要契合项目气质和客群的审美特点,现场包装,策略：以产品品牌的力量导入，先入为主的建立未来城的地段定义；,不过多空谈，逐步渗透项目内容，引发期待。,主题：,谁的领地，谁的未来城！,铜川第一大盘即将面世，敬请关注！,推广预热工作,第一阶段:形象导入期,（2010年3月4月）,阶段主题：,我的领地，我们的未来城！领,地未来城，铜川未来生活指向标。,动作户外（3月-4月）,策略：以产品品牌的力量导入，先入为主的建立未来城的地,段定义；通过景观示范区的逐步推进，将景观先行的,理念先期推向市场，引起关注。,主题：,我的领地，我们的未来城,（3月上旬开始更换）,动作2 事件传播,“未来的未来城”新闻发布会,暨“领地,未来城产品推荐会”,目的：通过一次具有轰动效应的事件传播，采用非常规的房地产入市推广方式，,使项目,虽未露面，但已显现出贵气、品位、有内涵的形象气质，引发市场期待。,1、时间：,4月下旬,2、地点：待定,3、形式：邀请政府、媒体、业界参加新闻发布会，形成项目入市舆论；,随后邀请嘉宾与专家一同谈论,本项目的优势及产品点，并如何将其应用于现代生活。,4、拟邀嘉宾：,铜川房地局领导 ：,主讲城市发展与居住提升,深圳粤建设计院领地未来城首席建筑设计师：,主讲产品与居住者的关系,项目景观设计师：,主讲景观与居住者的关系,艾克森策划首席策划师：,如何在一个好的产品中发现生活的真谛,1、软性炒作,目的：扩大新闻发布会、推荐会在业界和大众中的影响力，使项目形成市场关注和期待。,时间：4月中旬,炒作主题例举：,1、 铜川第一大盘，领地,未来城高峰论坛,2、 领地,未来城：铜川未来居住景观的汇萃,媒体选择：报纸华商报、陕西日报、房周刊、铜川主流媒体等,户外广告,DM单页派发,手机短信广告,主要配合,2、DM直投,目的,：将领地 未来城新闻发布会及产品推介会信息告知至有效客户群,体， 在其生活范围形成口碑。,时间,： 4月初,（,次,）,投放点选择：,区域各大企业、科研院所，政府部门，铜川新老区各人流密集区域,。,3、网络,发布时间：3月下旬 4月,发布渠道：以铜川房地产信息网为主；,主题：“未来的未来城”新闻发布会暨“领地 未来城,产品推荐会”,内容：新闻发布会、推荐会等事件传播的告知；,第二阶段:认购蓄势期,（2010年5月8月）,阶段主题：,我的领地，我的未来城！,领地,未,来城，铜川全新的情趣生活空间,园林鉴赏手册,全能居家,4C方案,筹备工作,动作 户外,主题,：,铜川的未来，领地的传承领地未来城,现代情趣生活空间面世！,重点建议:本阶段户外建议增加阶段型点式覆盖只要新区、老区重点,路段有空的户外广告牌，我们就尽量采用短期拿下的策略，,不建议长期持有。,动作报广,媒体,：华商报 ,版面,：,彩版、,彩版,发布规划：,每月一次，避开月头与月尾的广告发布高峰期，主要集中于月中发布，,当月发布时间尽量选择周四或周五发布。,动作3 网络,发布时间：7月、8月,发布渠道：领地未来城项目网站、以铜川房地产信息网为主；,主题方向：,领地未来城园林、户型鉴赏,动作,4, 直投,时间：5月8月,主题：,领地,未来城，,现代情趣生活空间面世！,内容：以,项目形象园林实景照片,投放区域：正阳酒店、正大百货、老区新区各主要人流量密集区域,第三阶段:开盘强销期,（2010年9月12月）,阶段主题,：夜宴铜川，领地,未来城,盛大开盘全能居家4C方案,开盘方式,固定地点，集中解筹，集中选房,开盘时间：9.18日（时间暂定）,选房流程：,优惠卡登记 客户选房分流 确定房号 柜台确认销控 甲方确认 签协议或合同（收首付或大定）留单备档案，恭送客户,开盘几件事,1、开盘前梳理好客户落点，避免不必要的客户流失；,2、开盘前做好价格测试，对定价进行调整；,3、开盘前作好客户分类，提高对客户的把握，提高成交比；,4、开盘配合SP活动，务必使现场人气“爆棚”；,5、开盘作好销控，务必形成“抢购”的气氛；,6、开盘前后相应的媒体造势，制造相应话题；,7、开盘后进行逼签工作，加快资金的回笼。,目 的：,消化150套左右房源;,开盘需利用开盘活动造势，力求一炮打响，以便为后期销售蓄备动能。,价格提升及价格策略,价格成长可通过调节优惠幅度进行实现，不宜大幅提升均价，,成本案涨价的现象，以免产生混乱与销售抗性。,开盘后20天后：,项目整体表价上涨,200元,表价达到,3300 3500元,策略一：开盘9折优惠,在开盘后15天内签订购房合同或缴纳首付款的客户，享受表价9折优惠。,策略二：认购客户99折上折,客户在开盘前认购期内进行认购，交认购金后确认认购房源及资格，在客户开盘购买成交的基础上，进行99折上折,一、开盘流程设计科学、合理、有序，具有较强的操作性。从客户等待、客户进场,、客户逼定杀定，每个环节每个步骤都要有专人负责，维持整个开盘环节井然有序；,二、开盘热销气氛的营造；通过对开盘环节的设计，不断给客户造成开盘热销的氛围，排队、抢购、销控一环接一环；,三、对客户的杀定要有效、快速；通过案场有效组织，专业与过硬的业务人员一对一服务，实现快速有效的杀定客户；,案场控制及组织,开盘9月18日,夜宴铜川，入主未来,焰火晚会,客户共赏，提升项目知名度！,推广策略,“4C”释义,“C”，care的缩写。领地未来城全能人性关爱家居方案的灵魂。,与项目价值对接：,Body-care身体关爱健身场所，运动功能。,identity -care身份关爱高品质社区。,Life-care生活关爱会所及家政方案，生活配套。,spirit-care精神关爱园林之文园，陶冶性情。,前期客户通讯,技术筹备工作,时间：10月,内容规划：项目进度信息,铜川人文历史,全能居家4C方案诠解,动作 户外,阶段目的：,全面推出全精装产品价值,主 题,：,领地,未来城,全能居家4C方案,动作报广,媒体,：,华商报 ,版面,：,彩版、1/4彩版,发布时间,：,动作3 软性炒作,目 的：,利用开盘热销，及时炒作“,全能家政4C方案”,时 间：10月,主题规划,：,之一：领地 未来城引领家装进入微软时代！,之二：精装只有硬件是不够的，领地 未来城让家政进入微软时代！,之三：领地 未来城，“全能家政4C方案”诠解。,动作4 网络,发布时间：10月、11月,发布渠道：以新浪、搜房为主；,主 题：,领地,未来城，居家进入微软时代！,动作5 直效,邮政直投,目的：直接送达有效客户群体，实景震撼客户。,时间：,10月下旬1次,内 容： 正面：项目形象、项目介绍,反面：“全能居家4C方案”解读,投放点选择：由销售部根据前期储备客户，选择有效客户进行投放,动作6 活动,10月,全能家政4C方案推介活动,配合样板区开放的其他现场活动,11月、12月,客户答谢联谊活动,THANKS,！,THE END,