广告策划方案-六安城南镇裕南西路与312国道交口西南地块前期发展策划报告方案

世联顾问,2011-07-19,六安城南镇裕南西路与,312,国道交口西南,地块前期发展策划报告,谨呈：六安华凯公司,思考路径,区域市场分析研究,项目总体定位方向确定,项目整体属性界定,项目定位基础研究,项目规划布局及产品建议,项目功能定位确定,成功案例研究,项目市场机会寻找,项目整体发展建议,项目整体发展及物业策略建议,整体市场分析研究,土地市场分析研究,行业市场分析研究,客群需求调研分析,寻找类似项目，借鉴成功经验,住宅物业整体定位,住宅物业客群定位,住宅物业产品定位,住宅物业形象定位,项目财务测算分析,财务分析,PART1,项目属性界定,项目属性界定,项目本体研究,城市背景研究,区域背景研究,皖江城市带承接产业转移示范区,跻身皖江城市带承接产业转移示范区行列，产业的导入将为六安发展注入新动力。,皖江城市带包括安徽省共,59,个县（市、区），将是泛长三角地区的重要组成部分，,在中西部承接产业转移中具有重要的战略地位。,皖江城市带规划通过大规模承接产业转移，加快构建现代产业体系，推进经济转型，加速新型工业化和城镇化进程，实现跨越式发展,；,加入皖江城市带六安的发展将纳入了国家的战略布局和政策支持范围，六安交通基础设施建设、承接产业转移方面有了更快速的发展。,六安,城市背景,/,皖江城市带承接产业转移示范区,城市背景,/,城市地位分析,六安城市定位,：,市域的政治、经济、文教中心，皖西地区的商贸流通和旅游服务中心，远期成为安徽省的加工工业基地之一 ；,六安城市发展总目标,：,注重经济、社会和生态的综合协调发展，将六安建设成为一个经济商贸繁荣、功能布局合理、交通便捷，绿色环绕、且富有人文气息、适宜居住和创业的区域性中心城市。,皖西政治经济文化中心、省会经济圈副中心城市 、安徽省加工制造业配套基地之一 、区域性交通枢纽 ，城市地位逐步凸显。,城市背景,/,城市规划分析,2008,年,-2030,年六安规划城市整体结构为“一环两心、三轴四区”城市的发展重心向东、向北转移，适当向西发展，为城市发展提供充足的空间。,裕安区：,定位为全市的农业中心、机械制造、建筑建材、轻工纺织、农副产品，全区总面积,1926,平方公里，全区总人口,100,万；,金安区：,是六安市政治、经济、文化中心，面积,1654,平方公里，总人口万,.,城市空间向东向北拓展，进入多核发展时代，远景规划打造一环两心、三轴四区格局，本案与城市发展重点方向一致，具有规划利好。,项目属性界定,项目本体研究,城市背景研究,区域背景研究,地块位于,六安市裕安区南部、城南镇北,，处于合六交通走廊中；,地块距市中心,6,公里，距裕安区政府,公里，城南镇镇中心,公里，距火车站,3,公里；,该地块属于裕安城南新区。,区域位于裕安城南镇北，六安城市发展重点区域，紧邻六安东西向发展城镇发展主轴,312,国道，区域位置优越。,区域背景,/,区域与城市的关系,“城南新区” 为裕安区重点发展区域，城南工业园、商贸物流市场等项目驱动区域腾飞，未来发展前景广阔。,区域背景,/,区域发展,依据裕安区“十二规划”，区域将打造为六佛,路专业化市场带,（将有,皖西大市场、皖西农产品批发中心、汽车,4S,店、药材和钢材交易等市场建设,）；,争取在引进国内上市公司和全国,500,强企业落地上有较大突破；力争引进产业转移项目,100,个，引进资金,100,亿元，年产值,100,亿。,区域背景,/,区域交通展,高速、国道、铁路等能级较高线路穿境而过，区域交通优势明显，对项目利好。,区域背景,/,区域配套,商业、商务、生活配套匮乏，区域成熟度不高，处于发展的初级阶段，城市的氛围比较单薄，商业等配套需求对外依赖性强。,省示范中学，对区域价值提升有巨大的推动作用；,学区也是区域项目销售的一大卖点，我们的项目早操作的过程中，也不可务实学区对项目成功操作的作用。,周边商业配套不成熟，但随着项目的开发及区域成熟，在不久的将来这个问题就会解决；,目前区域市内交通主要依靠,202,线,，线路较少，但基本满足区域进程需求。,项目属性界定,项目本体研究,城市背景研究,区域背景研究,规模中等，中高容积率、配套中等，以住宅开发为主项目。,总建近,19,万方，社区规模中等；,地块容积率中等偏高，但地块近,9,万方的规模,为产品的优化组合提供可操作的空间；,整体可打造居住舒适的园林式社区。,本体分析,/,地块指标,312,国道,裕南路,地块四至及现状,地块内平整，地块东南阜六铁路正在修建，周边道路畅通。,东有工业库房；,东南至城南家园；,东至皖西农产品中心市场；,西有灌溉渠、农地；,东南为嘉利,豪庭和南洋,现代城项目。,项目紧邻,312,国道，昭示性强；地块内外部无强势资源，自然条件中等。,项目,本体分析,/,项目优劣势分析,项目本身优势不明显，面临的劣势较多，产品力打造是项目突围之道。,三线发展中城市、城市发展潜力区，中等规模以住宅地产开发为主的项目。,区域属性：,项目属性：,项目属性界定,PART2,市场机会论证,项目机会论证,市场客群研究,住宅市场研究,土地市场研究,2010,年六安住宅供应量,160,万方左右，同比增幅近,93%,，销售面积在,140,万方左右，由于受到调控影响，增速仅为,5%,；,2011,年住宅市场运行较好，,月均去化量在,1000,套左右,，如果祛除调控政策影响，市场表现将会更好。,整体市场,/,市场成交,进入,2011,年，六安房地产住宅市场价格在跌宕中上升，截止,7,月,17,日，,7,月份均价较年均上涨超过,600,元,/,平米，,价格上升的空间逐步打开；,目前,7,月份价格，,较去年同期上涨约,900,元,/,平方米，,增幅近,24%,。,月均成交,1000,套左右，价格稳步上涨，市场运行较好。,整体市场,/,区域成交对比,裕安区领跑成交榜，,6,月份成交均价,5013,元,/,平米，达历史最高，冠绝全市。,整体市场,/,物业类型,物业类型丰富多样，高层逐渐成为市场主流；公寓、洋房产品为市场稀缺产品。,目前六安市在售商品住宅的户型种类丰富，基本涵盖了各种居住需求，消费者户型选择余地较大。,在户型比重上，,80,90,平方米的小二房占到,30,的比列，而,100120,平方米的小三房则占到了,25,的比列,，这两种户型是目前六安市场上的主力房型。,从销售上来说，这两种户型也比较热销，比较适合当地的住房需求。值得注意的是，,60,平方米以下的小户型占到市场总比的,15,;,但通过实地了解，小户型的销售情况,2010,年前并不理想,，一般来说，大部分小户型购买者是用于投资的，而投资客在目前六安市场购房比率相对较少，小户型房源销售抗性较大，不少楼盘的滞销户型除大户型就是面积较小户型。,整体市场,/,户型配比,市场主流户型为,80-100,平米两房，,100-120,三房；紧凑型两房、三房较少，我们项目可考虑进入此空白点。,整体市场,/,配套情况,配套处于初级市场水平，提升和发挥的空间很大，这是我们项目的机会点。,本地客群是主体，且以自住型需求为主要特点，投资客比重较少。,六安客群职业类别主要分外出务工返乡置业者，在六安市区工作的六安人，生意人及部分企事业单位职员等。,整体市场,/,客群特征,环境、地段、配套、价格为六安市民购房时主要的考量因素,优越的社区内部景观是购房考虑重要因素之一；,购房者对价格敏感度比较高；,地段成为购房的一个重要因素；,周边的生活配套如医院、超市和菜场在很大程度利于住宅的销售；,拥有学区优势的楼盘，在竞争力上有一定优势；,在产品的选择上，户型设计面积利用充分的房型更受市场欢迎，过度追求舒适型的房型在去化上存在一定挑战；,市场偏爱多层住宅，对小高层、高层的接受度在不同客群中稍有不同：青年群体相比接受意愿更高，其他群体考虑到物业费（电梯费）、公摊等因素而不愿选择小高层住宅。,整体市场,/,消费偏好,客户价值取向：优越景观、区位优势、成熟配套、高性价比、教育优势。,整体市场,/,城市发展与板块变迁,多核化发展导致各区位功能属性的差异，同时促使各区房地产板块的发展变迁，同城化发展加速了这一趋势。,城东区,-,经济技术开发区,成熟板块,发展板块,学区板块,城中板块,政务板块,经开板块,西南板块,城南区,-,政务服务中心,城南板块,城市外拓带来的多极化、多板块市场格局逐步成形，各区域市场特点开始显现。,整体市场格局与板块分布,目前市场各板块格局基本形成，相比学区、中心、西南和政务各板块，未来,2,年城市房地产市场的热点将逐渐转移到经开区及,城南片区，,同时河西也存在爆发的趋势。,星汇苑,阳光水岸,阳光威尼斯,金水湾,凯旋名门,大唐美林湾,恒生阳光城,华邦锦绣华府,御景龙湖山庄,红叶花园洋房,新加坡御苑,一品尚都,学区板块,依托优质教育资源，为政府重点打造之区域，发展逐步趋于成熟,经开板块,连接合肥的桥头堡，融入省会经济圈的第一站，皖江城市带产业转移示范区域，在可以预见的未来，本区域必将发展成为六安的另一极,中心板块,市中心区域，居住、商业氛围浓厚，配套设施齐全，发展成熟,西南板块,工业园区的区域性质决定市场虽有潜力但有限,政务板块,政务氛围浓厚，交通配套优势明显，六安高价值居住区,凯旋名门,御景龙湖山庄,红叶花园洋房,阳光欧洲城,滨河御景,南洋现代城,水岸名城,城南板块,交通配套优势有，配套设施有待进一步完善，区域发展前景看好,整体市场特点,市场发展：,行业市场处于快速发展期，未来几年将是六安市场发展黄金阶段；,市场空间：,市场量稳价升，在旺盛刚性需求推动下，整体市场赢利空间巨大；,板块竞争：,市场板块竞争显现，经开区目前整体竞争力稍弱，但未来将增强；,未来热点：,城市发展方向调整，产业推动，未来经开区将成为市场热点区域；,产品特点：,以多层、小高层为主，主力面积,80-120,平米，户型整体缺少创新；,客群特征：,下属乡镇客群占较大比例，景观、地段、配套和价格成关注重点。,需抓住市场机遇，通过理念创新，差异化定位，,塑造市场标杆，实现品牌形象提升和利润实现。,由于城南板块市场的相对独立性，所以我们,研究的重点在城南区域板块。,城南片区是现有板块发展潜力最大的区域，城市规划的引导将使城南成为城市的新一极。,区域市场,/,城南片区发展预判,区域配套设施和商业、通讯、服务等生活配套基本成型之后，未来,1-2,年城南区土地市场和住宅商品房市场将同步发力，城南将进入快速发展阶段。,长期来看，城南未来将发展成城市产业新城；,临近主城区域将成为高居住价值区和高投资潜力区；,同时市场也将随着区域发展面临着项目、产品及客户的演变。,第一批市政设施基本完成，第二批配套建设正在规划跟进，城南片区将进入加速发展阶段。,左图：南洋现代城，总建,50,万方，由主体建筑物高层（,18-30,层）、小高层（,11-16,层）、商务办公楼（,24,层）、商业市场（,4,层）及配套会所、幼儿园、物业、商业和地下公共停车场等融为一体。,城南板块竞争格局,四季阳光,水岸名称,嘉利豪庭,城南花园,皖西大市场,邦发,66,公馆,南河佳苑,金隆嘉园,清华家园,本项目,即将上市,已经上市,南洋现代城,中小规模项目开发为主，南洋现代城的上市将改变区域竞争格局。,城南板块后续供应,土地市场：,36,万方。,后续供应约：万方。,区域后续供应量超过,200,万方，未来竞争将进入白热化阶段，项目开发应规避竞争。,城南板块主力产品,主力户型以,80-100,平米、,90-120,平米三房为主；相对主城区，面积相对减少，主要是控制总价；区域物业类型目前以多层为主，高层为发展趋势。,城南板块价格情况,区域整体价格空间在,4000-4800,元,/,平米，均价水平,4400,元,/,平米；与主城区平均价格水平相差,1000,元,/,平米，伴随区域发展，价格上升的空间较大。,城南板块产品立面,区域产品立面表现整体一般，产品开发处于初级阶段，本项目开发有很大的操作空间。,水岸名城,四季阳光,城南家园,嘉利豪庭,南洋现代城,南洋现代城规划立面，引领区域市场，使本项目开发主要的参考系。,城南板块客群情况,区域后续供应量超过,200,万方，未来竞争将进入白热化阶段，项目开发应规避竞争。,客户来源：,为区域客群，来自周边市场、园区及周边乡镇外出返乡置业者等；,置业目的：,方便工作、结婚、入城及子女居住等，价格优势吸引；,客户来源：,六安是西南方向周边县镇及市区价格外溢客源为主，同时包括来自地缘性的高端客源；,置业目的：,改善居住条件、结婚，给父母居住等，看好项目品质、景观、大气立面等。,核心客源,重要客源,偶得客源,客户来源：周边,大市场私营业主、个体户、园区中高层及投资客；,置业目的：,价格优势吸引或优越品质，看好区域发展前景，看中物业升值空间；,城南板块南洋现代城,B,区,A,区,以住宅物业开发为主的大型综合性项目，为本项目主要的竞争对手。,星辰企业,2003,年进入六安市场，初次涉及工业地产开发；,目前在六安开发的房地产项目为星汇苑一期、二期、三期，总建筑面积超过,20,万方；即将开发,50,万方南洋现代城；,市场口碑不错，有一定的开发经验和实力。,主建高层（,18-30,层）、小高层（,11-16,层）、商务楼（,24,层）、商业（,4,层）及会所、幼儿园、地下公共停车场。,城南板块南洋现代城,A,区用地,6,万方，总建,21,万方，建筑密度,35%,，绿地率,30%,，容积率,3.0,。,A,区物业类型丰富，商业体量大，为区域提供重要的商业配套。,物业类型包括：综合性商业、沿街商业，公寓、小高层住宅、高层住宅等。,城南板块南洋现代城,A,区户型,40-60,平米一房、,76-96,平米经济两房、,92-142,平米三房；少量,137,平米四房单位。,80,二室,很多手枪及狭长户型，户型设计一般。,B,区用地,7,万方、总建,29,万方（地下,37700,方）；,建筑密度,30%,，绿地率,30%,，容积率,3.6,；,城南板块南洋现代城,A,区以住宅物业开发为主，兵营排布，均好景观，完善社区内部配套。,会所,幼儿园,城南板块南洋现代城,B,区户型,79-92,平米经济两房、,120-133,平米舒适三房；辅以少量,137,平米四房单位。二期户型整体较好。,80,二室,120,三室,户型方正，空间使用紧凑；,大飘窗，双阳台；,客厅、主卧大开间，全明设计；,户型方正，两房空间较少；,两房朝南，主卧客厅超大开间；,动静分离，入户玄关设计；,B,区户型相对,A,区，整体升级。,城南板块南洋现代城,ARTDECO,建筑风格,建筑细腻、大方稳重且含蓄内敛。,城南板块小结,产品：,整体产品档次较低，景观、园林、外立面都有很大提升空间；,户型：,主力户型为,80-100,两房，,90-120,三房，创新型、紧凑型产品稀缺；,价格：,在六安属于价格洼地，价格空间还没有完全打开，可操作空间很大；,客群：,以刚需为主，改善为辅，支付能力不强，比较注重性价比及低总价；,竞争：,区域后续货量超过,200,万方，规模大盘出现，竞争激烈；,基于区域市场现在，我们要跳出区域竞争，开创全新的价值体系，,重塑市场边界,，是本项目发展的最佳途径。,所以，创新、差异化、性价比、高附加值等是本项目主要考虑的问题。,项目机会论证,市场客群研究,住宅市场研究,土地市场研究,土地市场供应,土地市场供应,/,裕安区,土地市场总结,通过对土地市场的总结，以判断未来住宅市场整体供应及板块演变。,整体供求：,今年土地市场异常活跃，住宅市场供求矛盾将进一步恶化；,近期特点：,近期土地市场运行异常，成交量空间；,后期供应：,后续供应以河西、政务为主，西南为辅，城南供应空间较大；,未来走势：,城市规划导向将城南、河西成为房地产土地供应热点。,未来整体市场竞争加剧，区域竞争也将趋于白热化，项目发展环境恶劣，我们应,跳出区域看市场，重建区域市场边界，走差异化路线，打造精品项目，吸引全市客户。,项目机会论证,市场客群研究,住宅市场研究,土地市场研究,口碑很重要,购房目的：,首次置业占绝对比例，达,46%,，市场刚性需求旺盛；,置业因素：,环境、地段、配套、价格成为选择主要考虑因素；,需求配套：,运动场所、休闲广场场等是社区配套首选；,产品需求：,80-120,平米二室及三室产品是市场主流需求产品类型；,刚需旺盛，项目面临良好外部环境，但项目发展仍应坚持产品随主流，造亮点，打造优越园林景观以及高附加值产品，提升社区品质，以满足客群需求！,PART3,项目整体定位建议,SWOT,分析,住宅定位思考,/,城市层面,城市价值：,区域性核心城市，呼唤更具浓郁都市感的城市形象，本案开发应站在更高的城市发展形象层面审视！,通过前面分析，项目规划、交通、产业、产品价值共同作用项目定位方向。,住宅定位思考,/,项目层面,项目价值：五大核心价值，奠定项目塑造高尚名宅基础,规划价值,城市发展重要节点,未来城市增长极,交通价值,皖西交通枢纽,紧邻区域交通干道,产业价值,区域产业中心,城市商贸物流市场核心,项目价值,高性价比产品,优越园林景观,城市高尚名宅,条件已经具备,城市价值,区域性核心城市,合肥经济圈重要成员,住宅定位思考,/,项目层面,项目发展：项目需打造区域标杆乃至全市明星产品，在品质、形象上提升，寻求市场整体突破以及企业品牌树立。,六安 都市菁英标杆生活社区,六安市标杆居住社区,引领都市品质生活的新浪潮,再造六安全新生活模式,新都市主义美学生活，将从这里起航,住宅整体定位,主题形象定位,品味格调生活,在自家阳台看六安未来,项目客群定位,根据对市场客群的梳理分析，对比本案条件，我们对普通改善型客群特征进行描述。,他们年龄在,30-40,之间，家庭和事业已基本取得成功。工资月收入,2500-4000,元左右，小有储蓄，部分有车；,他们是这个城市的企事业单位的普通管理者或者职员、普通公务员、小私营企业主、小生意者，代表城市主流，他们对事物有自己的理解和判断；,他们是三代同堂或者三口之家，家庭结构已经趋于稳定，生活进入正常轨道，开始有自己的新的生活目标；,他们已经融入城市生活，但慢慢已经不满足现有生活，希望在生活品质上得到改善；,他们希望能有新的居所，,90-110,平米三室最好，,90,平米以下两居也能接受。,他们是：城市品质生活追求者,项目客群定位,根据对市场客群的梳理分析，对比本案条件，我们对普通首置型客群特征进行描述。,他们年轻有活力，家庭和事业都处于起步阶段。工资相对较低，但仍有剩余；,他们是这个城市的新进入者，或者在这个城市学习，他们对新鲜事物充满了兴奋；,他们有自己的家庭作为后盾，但大都尚未组建属于自己的新家庭；,他们渴望融入城市生活，希望能够在城市有一处自己的港湾；,他们不希望自己的港湾很大但要温馨，,70-90,平米两居太好了，,70,平米小一点也可以。,他们是：现代城市生活向往者,全市改善型,（一般工,薪阶层、一般公务,员、小私营业主、,个体户等）,区域首置型、改善型城市首置型,（以返乡置业人群、新进城人群、留城工作人群）,私营业主、,企事业单位管理人,员及投资者,核心客群,重要客群,偶得客群,客群定位,住宅产品定位,/,物业类型确定,本项目容积率意味着可以做纯小高层社区,也可以做高层和多层混合的产品形态。,本项目住宅适合发展高层,(,小高层,),与多层混合物业，以高层为主，辅以多层、小高层；,且可适当布置部分公寓产品，以丰富项目产品线。,考虑到六安市场现状,基于竞争及项目整体定位,提出本项目的户型建议,:,考虑到控制风险和项目造势的要求，建议前期以市场主流,:,以,80-90,平方米两房、,90-100,平米,2+1,房为主，部分,100-110,平米三房，适当搭配部分大户型产品；,项目后期加大,100,平方米以上户型的体量，利用产品性价比和价格优势吸引品质改善型客群置业；,配置部分大面积户型,120-140,平方米，满足少量特殊需求群体；,建议做,1,房、,2+1,房、,3+1,房，并且在局部观景视野佳的位置可以考虑布置花园洋房，实现产品品质的提升。,说明：,项目产品定位以符合市场主流客户群体需求为导向，以中等户型为主流产品，通过偷面积及组合户型设计拓宽目标客户群体。,考虑到六安市场现状,基于竞争、项目整体定位及客户需求,提出本项目的户型建议,:,住宅产品定位,/,物业户型建议,PART5,项目发展策略建议,整体发展策略,启动区发展策略,发展战略,/,战略目标设定,结合项目自身情况，项目发展战略将逐步由“区域领导者”向“市场领导者”华丽转变。,领导者姿态,区域领导者,市场领导者,作为区域新开发项目，本案面临区域南洋现代城（形象标杆）、水岸名城（价格标杆）、南洋现代城（规模标杆）等内部竞争，项目入市之初将以领导者姿态出现。,随着项目整体推广的深入，项目整体形象得以确立，产品品质得到市场认可，项目在区域内部的整体竞争力得以提升，项目区域领导者地位得以确立。,项目形象、品质深入人心，以及项目内部景观的逐步呈现，社区配套的逐步完善，项目品质名宅的市场地位得以确定，完成向市场领导者的华丽转身。,发展战略,/,整体策略,首期占势，形象为先,，全面超越区域竞争对手,持续竞争，产品发力,，塑造全市产品典范标杆,后期拔高，提升溢价,，企业品牌树立利润实现,根据对项目的理解以及项目背景情况，项目整体开发思路建议如下。,发展战略,/,开发思路,开发节奏：,把握区域发展趋势和节奏，滚动开发，各分区开发面积基本均衡，产品方案动态调整；,土地利用：,根据项目开发用地价值以及形象塑造需要，规划布局多层、小高层、高层等物业形态；,产品打造：,本着分散风险及满足市场多样化需求原则，打造丰富产品线，提升产品整体附加值，强化竞争力；,形象展示：,项目以整体形象启动为先，随着配套、园林景观的呈现，由形象展示向品质展示转变，最终确定市场形象标杆、品质标杆！,项目开发思路,PART5,项目发展策略建议,整体发展策略,启动区发展策略,启动区策略,/,形象策略,形象为先，以强势形象占位市场，奠定市场竞争基础,形象策略,售楼处展示系统,户外广告传播系统,园林实景系统,借助售楼处平台，利用声光电灯现代技术，全方位展示项目园林、配套等全景，刺激吸引客群。,首期强势的广告宣传，利用好户外广告造势，尤其是项目周边皖西大道、安丰路以及佛子岭路段。,项目首期开发及完成部分园林景观，以实景园林吸引、打动客群。,样板房体验系统,打造样板间，以产品实景展示项目品质。,启动区策略,/,产品策略,主流产品入市，百变完美户型，超高产品附加值赠送，以性价比引领市场。,目前市场多层物业逐步稀缺，项目以前期以,多层花园洋房为主导，搭配部分小高层、高层物业，,可提升项目整体市场竞争力，有利于项目前期树立形象和市场影响力；,物业形态,小高层、高层为主,多层为辅,产品设计,随主流,造亮点,控总价,产品设计以市场主流面积段为主，,控制在,80-110,平米左右，二房和三房，部分,2+1,等组合房型；花园洋房面积适度增加；,产品应打造为六安,产品典范,，提高产品附加值，实现产品力提升；,在价格方面尽量实现总价控制，,降低首期项目置业门槛。,启动区策略,/,园林策略,建议启动区打造部分园林景观，以实景园林吸引市场关注，达到提升形象，促进销售目的。,案名推荐,华凯一品,华凯,：体现发展商品牌；,一品：,体现项目的品质、形象，同时体现档次定位特征；,备选案名,华凯公馆,PART6,项目规划布局与产品建议,规划布局建议,项目产品建议,华邦锦绣华府,用地布局规划建议,/,案例分析,平面布局：,整个规划依势呈南北四个住宅组团，东西两个商住分区的格局。,空间形态：,小高层三面环绕，多层安居其间令小区形成北高南低的天际线效果。,经济技术指标：,华邦锦绣华府,商业布局,沿解放南路与佛子岭路交口分布的封闭式大型主力商业。,沿解放路是,大体量体验式风情开放性商业,LIVING-MALL,欧洲风情不夜城,；,沿社区内主干道分布的,开放性兼景观型与泛会所概念式内街,；,优势分析：,有效的延长了商业的沿街面；,使人流长时间的停留；,弱化市政道路对居住的影响；,使地块的商业价值最大化。,用地布局规划建议,/,案例分析,解放,南路,佛子岭路,体验式开放商业,概念式内街,封闭式大型主力商业,御景湾,平面布局：板塔结合,的布局方式，南北通透， 且有效提高容积率。绿化率高，营造出倚水而建、梧桐环绕的美景社区,空间形态：,9,栋新古典主义高层建筑林立的气势大盘,用地布局规划建议,/,案例分析,区域位置：瑶海区区政府,经济技术指标：,用地布局规划建议,/,案例分析,1,、沿街商业多采用沿街、集中结合的模式。,有效的增加了商业的沿街面；,弱化市政道路对居住的影响；,2,、物业类型多采用多层、小高层高层组合布局模式，充分利用内外景观资源， 形成开合有致的空间形态；,3,、小区景观多采用集中景观，或利用现有景观进行改造，强调景观的均好性。,小结：,规划布局的原则,创造高层次的邻里交流平台，着力打造入口、大堂、园林、会所等共用空间。,“共享性”原则,区内外景观空间的渗透（如架空首层）、立体园林空间的渗透（如平台花园、私家空中花园）,“景观渗透”原则,客户更注重在精神层面的要求，符合他们精神特质的规划主题要贯穿于整个规划设计。重视建筑立面、园林等对规划主题的体现，打造出差异化、高品质的产品。,“规划主题”贯穿原则,“均好性”原则,强调景观的均享，在突出最珍稀户型的同时，避免影响其他户型的窗前视觉效果。同时保 证日照、朝向的均好,“价值最大化”原则,规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域，重视“最有价值景观面”的区域，反复调整低价值区的比例，化不利为有利。,用地布局规划建议,/,规划布局原则,用地布局规划建议,/,规划空间布局形态,通过建筑楼层的高低,错落，为小区营造层次丰富的建筑天际线；,规划空间布局形态,用地布局规划建议,/,物业分布建议,住宅物业：,地块东南,1,区布置多层、小高层花园洋房，,2,区布局小高层、高层，,3,区布置高层。,商用物业：,312,国道布置底商，裕南西路布置独栋商业。,物业分布建议,1,2,3,保留原地块的地形加以修整，改造成为局部中心景观，,体现公共位置的价值感。,沿线性景观主轴布置硬质广场、室外健身场所、叠水等中心景观节点。,景观节点,因为本地块方正，建议中央做大面积的中心集中式景观，同时建筑之间布局小面积组团景观，使得融为一体，,并与简洁大气的建筑形象取得一致。,中心集中式景观构图,各组团景观，如小型景观绿地、室外健身场、儿童乐园等都沿景观轴线向组团内部渗透，提高了住宅景观的,均好性,，同时也让景观具有了很好的参与性。,各组团景观轴线、节点,中心景观,用地布局规划建议,/,景观设计建议,以中央景观为核心的发散型景观布局。,用地布局规划建议,/,各物业类型比例,住宅物业类型比例,PART6,项目规划布局与产品建议,规划布局建议,项目产品建议,项目物业功能解析,项目发展需明晰住宅物业、商业物业在项目中的关系及相互促进关系，对项目及各物业的发展及定位均具有指导意义。,住宅物业,商业物业,商业服务于住宅，达到经营成功；,住宅依赖于商业，实现价值再提升。,主从关系：,主体功能，优先考虑；,功能价值：,项目利润来源，企业品牌提升的载体。,主从关系：,配套功能，次要考虑，必要时需为住宅物业让步；,功能价值：,完善项目及片区配套，促进住宅价值提升。, 项目发展应以住宅为考量主体，以优化布局、提升产品附件值为主要出发点；, 商业物业的设置应从属于住宅，并应考虑市场风险，适度发挥地块商业价值。,项目物业功能解析,对于住宅各类型物业产品而言，在项目中亦承担不同功能，实现不同价值。,洋房产品,小高层,高层,品质标杆,，在项目高品质基础上进一步提升项目整体品质。,价值标杆,，创新型产品，项目前期主要的利润来源。,形象标杆,，平衡容积率，营造项目空间形态，塑造片区浓郁都市形象。,在项目现有条件下，通过多层洋房、小高层以及高层物业的组合搭配，可实现项目价值的充分展示提升；,同时此三种物业也是我司建议项目可采用的最佳物业形态组合，其它物业组合类型不建议考虑。,11,层一梯三户户型：,1,：交通空间舒适，采光通透。,2,：户型功能空间布局合理，南北通透，得房率高。,产品建议,12-18,层一梯四户户型：,1,：交通空间舒适，采光通透，有调整为景观电梯的可能。,2,：户型功能空间布局合理，南北通透，全明结构，得房率高。,3,：户户均有空中花园，产品附加值高，边套隔层设置入户花园，有效提升容积率。,产品建议,12-18,层一梯四户户型：,1,：交通空间舒适，采光通透，交通面积紧凑。,2,：户型功能空间布局合理，南北通透，全明结构，得房率高。,3,：客厅与餐厅形成连体空间，舒适大气。,4,：边套隔层设置入户花园，产品附加值高。,产品建议,18,层以上一梯四户户型：,1,：交通空间开敞式设计，采光通透。,2,：户型功能空间布局合理，南北通透，全明结构，得房率高。,3,：户户均有空中花园，产品附加值高。,4,：客厅与餐厅合二为一，大气舒适。,5,：三分离式卫生间，使用率高。,产品建议,产品建议：,强调舒展度，用地经济性,平面形式方向：,Y,字形,户梯数：,1,梯多户,户型组合,:,8090,两房,120130,大三房,140150,四房,特点：,用地经济，设计紧凑,产品档次区分明确，便于规避外界影响,户型方正实用，舒适性高,大户型保证全南向，做到南北对流,注：图示为单体设计建议考虑的元素，不作为直接借用；具体可根据用地位置进行户数删减,两房,大三房,四房,两房,灵活添加,户型平面参考（洋房,.,小高）,1,梯,4,户,面积区间：,80120,参考,1,：舒展型,形态舒展，采光通风面充足,阳光电梯厅，档次较高,参考,2,：紧凑型,布局紧凑，占地经济,功能空间配置完善,具有入户花园等增值元素,户型档次区分明显,参考,1,参考,2,产品建议,户型平面参考（洋房,.,小高）,1,梯,3,户,面积区间：,110130,布局特点：,用地舒展，采光通风面充足,核心筒较紧凑，实用率高,户型间对视较少,户型优点：,方正实用，功能空间配置完善,入户花园，档次效果较好,景观展面合理（,3,开间），观景面大,产品建议,公寓采用平层设计，垂直交通位于建筑中心，水平交通采用内走廊。有效的减少交通面积。,小两房户型,产品建议,/,公寓,公寓采用跃层处理，空间布局紧凑，功能分区明显；,个性化的处理，如钝角空间，增添生活情趣,。,产品建议,/,公寓,花园洋房作为多层物业的高端产品，应具有较高的产品附加值，在小区内占据较好的地理位置和优秀的内部景观资源。,注重情景空间的营造，层层退台，入户花园及空中庭院等是花园洋房高品质生活的保证，丰富的立面效果与景观互为映衬，相得益彰！,产品建议,/,花园洋房,南北双入户花园、阳光房、主仆分离落地飘窗、大面积厨房营造高端居住空间。,产品建议,/,花园洋房,产品附加值建议,提升产品附加值的手段：,1,：在户型的细部设计中，注重对生活的提炼，关注人性化的行为表达。,2,：设置入户花园,3,：设置可拆卸飘窗,4,：设置错层阳台,5,：挑空花架的设置,可拆卸凸窗,在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到米甚至更高。,拆掉前凸窗,装修后效果,拆掉后效果,产品附加值建议,赠送大露台,无盖的露台通常采用退台的方式实现，,上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台,，,均不计入建筑面积,，,是提升项目有效容积率的手段之一。,在赠送大露台中，将大露台与客厅或者卧室相连,增加空间舒适感。,产品附加值建议,室外花架提升产品附加值（深圳双御雅轩）,通过室外花架等不计算面积的部分进行偷面积，前期按花架报规划，交付后帮助业主改为可居住空间。 配合清水房及样板间进行销售，效果尤佳。,户型图,81,两房,户型模型,装修前实景,装修后效果,花架,井字梁,产品附加值建议,保证户型功能的同时，通过控制户型面积，控制总价；,提高实用率（通过空中庭院、入户花园、飘窗、花池、花架等设计赠送面积）；,丰富产品线（通过组合户型的方式，增加,110-120,平米，,130-140,平米的三房单位）；,注重户型的均好性（朝向、景观、采光、通风、分区）；,户型设计避免出现暗卫，注重主人房与厨房设计的重要性。,产品建议总结：,单元入口精雕细琢，景观建筑互相融合。,建筑入口,产品策略建议,/,细节的打造,1,：强调体块感，线条干净有力，注重建筑的三维空间塑造。,2,：及其注重细节的把控，突出对材质的灵活运用。面砖，石材，玻璃及钢材等各种材质有机搭配，营造及其精细的品质感。,3,：与建筑的平面功能结合的非常紧密，色彩经得起时间的磨砺。,建筑风格建议,德意志风格：严谨与精细,ARTDECO,风格,色彩庄重，注重材料的运用。强调竖向线条，顶部有明显的退台。具有深厚的历史感。,突破现有市场现有格局，营造具有标志性的建筑形象，用细节赢得市场口碑。,建筑风格建议,建筑以,现代简洁、清新淡雅,的现代风格为核心，住宅建筑公建化，极富都市感。,现代风格,建筑风格建议,富有中国元素的现代建筑处理手法，高层与花园洋房有机搭配，凸显项目的品味。,怀旧浪漫、华贵典雅、时尚现代,简化的符号，并与现代的材质相结合，呈现出古典而简约的新风貌，,兼容华贵典雅与时尚现代，,体现出后工业时代个性化的美学观念和文化品位。,新古典主义风格,建筑风格建议,我司建议本案采用德意志风格，尊贵演绎项目经典和品质。,建筑风格建议,德意志风格,采用简洁流畅、线条干净有力，整体凹凸的立面，显现出建筑本身高贵而内敛，优雅而不动声色的文化气息。,产品细节即质感成为在六安市场上竞争优势的决定因素。,目前六安市场现有产品大都采用现代风格、新古典主义风格、,ARTDECO,风格（南洋现代城），因此采用,德意志风格,更能从众多项目中凸显，突破现有市场现有格局，营造具有标志性的建筑形象。,德意志风格的,建筑外立面常采用面砖或者石材，且非常重视整体的空间感，会尝试新鲜元素的使用，追求单个建筑自身独特的个性。因此德意志建筑风格能较好的和项目主题定位结合。为项目营造富有现代感、都市气息的城市形象。,外部景观,城市绿地景观,中央景观,集约区景观,以中央景观为核心的中心发散型景观,组团景观扩散系统的组成,组团景观,多层次的园林景观,+,+,中央景观核发散型景观,组团景观扩散系统,景观设计建议,建议结合项目自身特点，发挥自身内外景观资源的优势。,营造多层次的、集约共享式的景观体系,。,中心广场、景观小品与健康休闲设施，结合主景观轴线布置，强调小区景观的开放性、参与性。以增强邻里之间的人际关系。,景观设计建议,中央景观,空间的退让形成院落,建筑的围合形成院落,建议,利用建筑的围合或错位，空间的退让，交通路网及水系的分隔等，形成具有个性特征的组团院落，增强其归属感,，与规划的大空间，形成收放兼顾的空间组合模式,。,景观设计建议,组团景观,组团景观,多层次的园林景观,通过堆土、下沉等处理手法，为小区各组团的园林，创造叠加的立体空间园林效果，从而增加园林的观赏性和趣味性,示意图,0.000,抬升空间,堆土,下沉空间,挖 土,平层空间,景观设计建议,组团景观,水景是品质社区的重要元素，缺少水景，社区的档次和品味会大打折扣，本项目园林景观规划水景元素较少，建议适当增加水景；结合社区的规模不大，难以做大面积水景，大面积水景后期的维护成本较高，,建议在景观节点做一些小型水景，如叠水、喷泉、小型水系等，儿童戏水池等，提升园林的整体档次。,水景的运用,景观设计建议,屋顶花园,提升顶层物业的价值；,屋面可铺设彩色面砖，配合人造绿植并与整体园林形成搭配，满足人们从居室高楼层中向下俯视的艺术效果，同时在社区的多角度、多层次上增强人们的绿视率。,景观设计建议,节点构图：高层项目注重空间大气，放大的节点融入规整的构图元素。,项目社区内部的景观设计，,在景观节点，功能活动、休憩空间等有一定硬质景观比例的场所，采用了较为规整的空间构图,，,如，阵列的有方形树池的树阵，方形的水池和笔直的踏步等。,景观设计建议,1,、有效地利用雨水，将排水、用水、景观和小区生态环境作为一个整体来考虑；,2,、基本保持汇集雨水与用水的平衡，节约水资源，减少水净化和管理费用；,3,、采用生态设计，能有效地保证景观湖水质。并减少向接纳水体排放的雨水量和污染负荷。,景观用水处理原则：,节水与水循环系统,分质排水与处理回用,节水,选用优质杂排水（包括沐浴排水、盥洗排水、洗衣排水），集中排入小区的中水处理设施通过生物接触氧化法工艺及一级人工湿地水质进化技术处理后用于绿化浇灌、道路喷洒，中水回用率达到,36%,；经过二级人工湿地处理后用于人工湖补水等；其余生活污水进入化粪池后排入城市下水道系统。,选用性能高的阀门、零泄漏阀门、高灵敏度计量水表、安装分级计量水表等有效措施避免管网漏损。,绿化灌溉应采用微灌、渗灌、低压管灌等节水灌溉方式，采用湿度传感器或根据气候变化的调节控制器。,节水与水循环系统,小区雨水收集采用雨、污分流系统，通过小区雨水管网收集雨水，通过处理后排入冲沟、泉山湖及小区景观水；为小区提供景观水的补水、绿化等的用水量需求。,通过人行路面采用渗水路面、室外停车场地采用植草砖的构造做法进行雨水渗透，达到小区保水、降低小区热岛强度，改善局部微环境。,雨水收集利用,透水铺设示意图,节水与水循环系统,透水砖原料成本低，透水性保水性都非常强，能够调节地表的温度和空气湿度，消除热岛现象，更可以使自然降水迅速透过地表，补充地下水资源。透水砖经高压压制而成，尽管气孔率大，但强度依然得到保证，并有环保美观的特性，适用于景观铺设。,节水与水循环系统,中水回收利用：,将生活污水处理后回用于绿化和水景用水。,中水回用技术简介：,其特点为用各种物理、化学、生物等手段对工业所排出的废水进行不同深度的处理，达到工艺要求的水质，然后回用到工艺中去，从而达到节约水资源，减少环境污染的目的。,节水与水循环系统,中水回用处理工艺运行成本分析,工程采用污泥提升泵为气提式，不消耗电能，也无污泥回流系统，能耗主要来自移送泵、自吸泵和鼓风机（两套加药系统计量泵装机容量很小，在此忽略）。鼓风机装机容量为，每天,24h,运转，移送泵和自吸泵的装机容量分别为,0.4kW,和，每天运行时间按,18h,计，则该中水回用系统单位能耗为,0.945kWh/m,3,。由于膜组件公称孔径为，虽然最小的细菌尺寸在左右，但在,MBR,中细菌通常以菌胶团形式存在，无法透过膜孔，因此,MBR,出水细菌含量少，,可减少消毒剂用量,；另外本工程无须看管，,省去了人工费,。运行成本的具体分析见下表，合计运行成本为元,/ m,3,。,注：*净残值取,4%,折旧年限取,10 a,。,目前,六安市居民生活用水到户价元,/m,（水价元,/m,，城市附加元,/m,，污水处理费元,/m,）,；,经营用水到户价元,/m,（水价元,/m,，城市附加,0.04 /m,，污水处理元,/m,。显然采用,MBR,工艺使污水回用是经济可行的。,运行成本分析：,节水与水循环系统,室外人行道、停车场、按湖步道等处采用,“自活式透水砖”,铺装地面,这种砖能很快使雨水渗透入地下，不在地表聚留造成积水；,当天气热，太阳大气温高时，这种砖能自动调节使地下的水分透过砖面蒸发，辅助调节湿度。而且这种“会呼吸”的砖还能避免异物黏贴，比如口香糖粘在砖面上很轻易就能剥离，给小区的清洁卫生起到很大帮助。,规 格：,200*100*50/60/80mm,参考价,85,元,自洁式透水砖,节水与水循环系统,产品细节建议,精装修入口门厅,观光电梯,产品细节建议,路面的材料、构图也融入变化，增强质感，紧扣项目的“生态园林”主题，设置健康漫步道、鹅卵石按摩步道等。,社区步道,道路系统建议,曲径通幽的景观小径,硬质铺装与周围景观和谐相融，曲径通幽，,营造出独有的私密感和温馨感,。,景观小径建议,建议会所设置于,景观楼王,的位置，一览小区全景，争取会所成为社区每一户人家的风景。,空中会所,概念新颖、前期作为现场售楼部使用，加之小区高尚形象，有助于引爆市场。,会所设计建议,空中会所,运动设施建议,康体、健身设施,除常规康体配套外，为老人、孩子需针对性设置，体现亲情社区，人性化关怀,物业管理建议,小区周界设置,红外线防越系统,社区内设置,闭路电视监控系统,每栋楼设置,楼宇门禁对讲系统,每户设置,住户报警及联动控制系统,社区内道路设立,电子巡更系统,安全防范系统,楼宇门禁对讲系统,红外线防越系统,闭路电视监控系统,住户报警及联动控制系统,电子巡更系统,小区内设置,电子信息公告牌，,当日天气，新闻等信息循环播放,社区内,车位管理,和,停车出入系统,控制车辆乱停乱放,每天定时,社区音乐,和,紧急广播,社区,物业计算机管理系统，,管理信息快速及时，永不丢失,社区,IC,卡一卡通系统，,水、电、气、物业费等一卡刷清,图像对比系统,车位管理,社区音乐,物业计算机管理系统,远程刷卡系统,物业管理建议,建立,家庭保健系统,定时对住户进行体检，建立家庭医疗档案，社区医生随时贴心维护。,建立,家庭智能控制系统,可随时监控家中用电、用水安全情况,家庭智能服务系统,家庭保健系统,家庭智能控制系统,物业管理建议,项目价值提升建议,/,低碳概念演绎,1,、外墙系统；,2,、屋顶地面系统；,3,、外窗系统；,4,、外遮阳系统；,5,、地源热泵系统；,6,、混凝土天棚辐射系统；,7,、置换新风系统；,8,、隔音降噪系统；,9,、同层排水系统；,10,、太阳能生活热水系统；,低碳概念：整合,10,大科技系统,低碳住宅定位：源于科技产物，强调在健康建筑中实现人文绿色健康生活的理念。,建议在以下选取部分运用于项目开发，一方面提升项目品质，另一方面为后期营销制造低碳概念和亮点。,外墙仿石涂料与花岗石干挂结合：,能创造类似与石材效果的外立面形象，营造具有贵气的建筑形象，并能有效的降低工程造价。,加气混凝土砌块自保温系统：,能有效的减小保温层的厚度，防止使用过程中墙体开裂的可能性。,运用断热铝合金及双层中空玻璃：,达到良好的保温隔热效果。,项目价值提升建议,/,低碳概念演绎,同层排水管道,产品价值提升建议,/,低碳概念演绎,PART 7,财务测算分析,选取与本案同区域或者同区位的项目进行现时价格测算，水岸名城目前销售均价,4100,元,/,平方米，南河佳苑,4400,元,/,平方米，盛世嘉园,4300,元,/,平方米；,本案价格推算,=,以项目,A,为参考的定价,A,权重,+,以项目,C,为参考的定价,C,权重,（,A35%,；,B35%,；,C30%,）,=,4512,元,/,平方米,考虑本公司操作的溢价能力，,本项目住宅产品的现时价格水平应该在,4550,元,/,平方米,左右。,