资源描述
单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,对房价上涨问题的分析,1,2,3,统计局：去年70个大中城市房价上涨1.5% 2010年02月26日03:15 京华时报,本报讯(记者 马文婷)国家统计局昨天公布的2009年国民经济和社会发展统计公报显示，去年我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格则下降0.6%。有关专家称，统计数据和居民感受之间总是存在一定差距的，他认为，“总体来说数据可以接受。”,去年全年，房地产开发投资额为36232亿元，比上年增长16.1%。其中商品住宅投资25619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。,新闻视角,4,去年个人按揭贷款大幅增长，成为房地产开发重要资金来源。去年房地产开发资金来源共计5.7万亿元，其中个人按揭贷款8403亿元，同比增长116.2%。个人按揭贷款占房地产开发资金来源总和的15%。在共计5.7万亿元的房地产开发资金中，有1.1万亿元是国内贷款，占去年人民币新增贷款的11%。此外，全国105个重点监测城市综合地价比2008年上涨5%，其中居住地价上涨7.9%。,1.5%的数据是否合理？链家地产研究部主任王志伟认为，总体来说数据可以接受，他说，统计数据和居民感受之间总是存在一定差距的。首先，全年数据与月度数据相比，时间周期变长，2008年房价在年中达到高位，此后涨势放慢，到2009年初开始负增长，2009年7月起转为正增长，因此，从全年数据来看，月度数据被摊平，总体涨势肯定不像去年12月与去年1月相比那么强烈。其次，数据是70个大中城市的总体表现，而不单纯是北京、上海或者某一个地区的数据，因此就平均数而言，各地的数据也都被相对拉平,5,人口总量持续增长，,对住房,需求,增大,收入,水平持续提高,房价上扬的,预期,住房贷款刺激,房屋,成本,持续上扬（,供给,）,房价上涨的理性解读,6,1、人口总量持续增长，对住房需求增大,中国是当今世界人口规模最大和增长,惯性最强的发展中国家，尽管人口增长源主,要在农村，但城市人口也在持续增长，住房,需求是人们的基本需求，人口的增长必会推,动中国房价的持续增长。因此会有：人口总,量增长 城市人口增长 住房需求,扩张 城市价上升 房价自然上,涨,7,需求增大，引起需求曲,线的向上移动，进而引,起市场均衡的变动，使,均衡价格提高，均衡数,量增加。（图像变动如,图）,P,Q,O,D。,E。,D1,P1,Q1,P。,Q。,8,2、,收入水平持续升高,：,中国经济的长期持续增长,导致人们收入水平的持续提高,尽管收入水平差距在逐渐拉大,但并没有异向两极分化的现象产生.因为两极分化是指富的越来越富,而穷的则越来越穷,收入水平向两个相反的方向发展,中国发展的现实情况是人们的生活水平都在不断改善,有差别的仅仅在于收入水平同向度的提高速率和提升幅度。城市人口的收入水平比乡村人口提高得更快，从而构成对商品房有效需求及其房价的重要拉动力量。纵观横览所有发达国家产业革命以来的演进历程，收入持续提高与房价持续上升之间的市场互动，均构成了发达国家现代化演进的自然历史进程，有着显著的普适性特征。,9,.,3、房价上扬预期：,经验告诉人们，一旦某种物品的价格持续上扬了一段时间，进入了通胀的轨道，该物品的价格就将会持续地上扬起来，起码还会再上扬一段时间。这种心理预期必定会刺激人们对该物品的购买欲望，房价的道理也是这样，人们会这样想：“尽管现在的房价较高，但将来的房价将会比现在更高，如果有钱现在不买房，将来会非常后悔不已。”要买房的人不仅因为他买得起而且需要住房，更因为未来的房价看涨；买完房的都期望未来的房价持续攀升，因为他的房产会增值。因为房价现在上涨而对房价未来看涨，又因为对未来房价预期上涨，而使房价上涨具有行为预期支撑的可持续性。,10,消费者对未来房价的预期可用收敛型蛛网模型进行分析：消费者预期未来房价会上涨，导致房价市场供不应求，需求大于供给，因而房价会上涨。,11,4、住房贷款刺激：,银行等金融机构在经营资产业务时，总是具有规避风险的行为倾向，而将金融资产借给购房者，则是收入稳定和风险很低的选择。因为房屋产权抵押以及其他贷款条件审查，已将金融风险降低到最小化，最起码是跑了和尚跑不了庙。因而住房贷款几乎是没有任何风险的金融交易项目。而国有企业经营状况劣化和私营企业信誉不佳，则使银行的贷款项目频频进入“呆坏死”的不良陷阱。如果政府对住房贷款不进行过多的滥加干预，从而减少而不是出台更多的坏制度约束，该领域的金融活动将会持续增长和扩张，并会成为启动内需和优化民生的重大发展项目。,12,5、房屋成本持续上扬,：,房子必须建在土地上，而土地总量是给定的，随着城市化提速、工业化加速和市场化提升等诸多因素，可用于建房的土地将会日益减少，政府也加强了对土地征用的政策约束和法律保护。土地价格构成房屋成本的重要因素，土地稀缺性加剧，导致地价呈加速和持续上升的趋势，这将会是导致房价上升的重要因素。自从城市化、工业化和市场化以来，全世界所有国家的地价都在快速上升，并表现为房价的急速攀升。此外,各种建材和工资等成本也在上升，地价和建材两大因素直接地推动了房价上升，其他一些消费品价格上升也会通过工资而间接推动着房价提高。,13,成本增加导致生产者,利润减少，缩小生产,规模，供给减少，以,致供不应求，因此房,价上扬。,O,Q,P,Q1,Q。,P1,P。,D,S1,S。,14,1.保护价格信号机制。,2.引导居民配置家产。,3.启动房需支撑发展。,4.重建土地产权市场。,5.政府退出房产市场。,应对措施,15,制作者：,赵文雪,徐瑶,徐斌,谢谢,16,
展开阅读全文