第5章酒店投资项目的盈利与偿债能力分析

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第,5,章,酒店投资项目的盈利与偿债能力分析,内容提纲,第一节 项目盈利能力分析,第二节 项目偿债能力分析,一、,项目项目盈利能力指标,项目投资盈利能力分析采用的评价指标可以分为静态和动态两大类。,静态类指标又可分为：投资回收期（静态）、投资收益率或投资效果系数、投资利润率（投资盈利率）；动态类指标又可分为：投资回收期（动态）、净现值（类似的还有将来值、年度等值）、内部收益率。,除投资利润率（投资盈利率）外，大多评价指标已作阐述。投资利润率是衡量项目投资盈利水平的一种静态指标：正常年份利润初始投资额。,一、,项目项目盈利能力指标,利用投资利润率指标判断项目的盈利水平存在一些不足。其原因是，首先当投资项目各年利润相差较大时，正常年份的利润值不好选择；其次，该指标不能反映项目计算期获益时间的长短；再次，随着项目收益的增加，项目实际占用的资金将逐步减少，以初始投资为恒定不变的基数去评价，显然会低估项目的盈利水平。,投资盈利率指标是与投资利润率指标功效类似的指标，其定义是：（税后利润 利息）全部投资。,投资盈利率指标往往用于对项目全部投资的静态盈利能力的评价，以代替投资利润率指标。,二、,项目全部投资的盈利能力,项目全部投资的盈利来源：项目全部投资的盈利能力分析是要解决项目整体的投资收益或盈利情况。项目的全部投资包括自有资金的出资部分和借贷的债务资金投资，其对应的投资收益由税后利润、折旧和摊销以及利息组成。其中，利息可以看作是债务资金的获利。,主要分析指标 ：在分析全部投资的盈利能力时，首先需要编制对应于项目全部投资的现金流量表进行现金流量分析，再通过净现金流量计算项目的财务净现值（,FNPV,）、项目财务内部收益率（,FIRR,）、投资回收期（,Pt,）。,二、,项目全部投资的盈利能力,项目财务净现值（,FNPV,）：按设定的折现率计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。是考察项目盈利能力的绝对指标，它反映项目在满足按设定折现率要求的盈利之外所能获得的超额盈利的现值。项目财务净现值等于或大于零表明项目的盈利能力达到或超过了设定折现率所要求的盈利水平。,项目财务内部收益率（,FIRR,）：能使项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的相对指标。一般采用插值法计算。当,FIRRic,时，即认为项目的盈利性能够满足要求。,项目投资回收期（,Pt,）：以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位并从项目建设开始年算起。投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力较好。基准投资回收期，其取值可根据行业水平或投资者的要求确定。,三、,项目,自有,投资,资金,的盈利能力,项目自有资金盈利能力分析是解决投资者自有出资部分的投资收益或盈利情况。项目自有资金的盈利能力反映从投资者角度考察项目盈利能力的要求，因而它是投资者最终决策最为关心的，是比较和取舍融资方案的重要基础。,项目自有资金盈利能力的分析需要编制项目自有资金现金流量表，该表的净现金流量包括了项目（企业）在纳税和还本付息之后所剩余的收益（含投资者应分得的利润），也即企业的净收益，又是投资者的权益性收益。,在分析项目自有资金的盈利能力时，所采用的指标是项目财务内部收益率（,FIRR,）。,四、,项目盈利能力分析案例,设全部投资的净现金流量如图所示，如果初始投资中的一半为银行贷款，且贷款条件是：一年以后开始归还，分,5,年等额还本付息，年利率为,10%,，试分析全部投资和自有资金的内部收益率。,0,1,2,4,5,1800,3,900,480,600,600,600,6,250,解：,（,1,）全部投资的内部收益率,按照题意与图示的净现金流量，可通过插值法求得全部投资的内部收益率,IRR,18.50%,（过程略）。,四、,项目盈利能力分析案例,解：,（,2,）自有资金投资的内部收益率,按照题意，第一年初借款,P,18000.5,900,。,根据等额还款公式，可求得每年的还本付息金额,A,：,A,P,（,A/P,，,i,，,n,）,900,（,A/P,，,10%,，,5,）,9000.2638,237.42,从前图中减去借款的资金流入量和还本付息的现金流出量，得到自有资金投资的净现金流量，如下图所示。,根据图示净现金流量，可通过插值法求得自有资金投资的内部收益率,IRR,23.42%,（过程省略）。,0,1,2,4,5,900,3,900,242.58,362.58,362.58,362.58,6,12.58,财务杠杆原理,当全部投资的内部收益率高于贷款利率时，增加贷款比例，可提高自有资金投资的内部收益率。在案例中，全部投资的内部收益率为,18.50%,，借款利率为,10%,。在借款投资占一半的条件下，自有资金投资的内部收益率达到了,23.42%,。自有资金投资的盈利能力一部分来自于项目，另一部分来源于贷款资金。在这种情况下，投资者会尽可能地减少自有资金投入，而把余下的自有资金投向类似的项目，以充分发挥出自有资金的盈利能力。从理论上讲，投资者的这种做法隐含的是财务杠杆原理。,即使在全部投资的内部收益率与贷款利率相同的情况下，增加借款比例对项目投资者还是有利的。这是因为，建设期的借款利息可形成固定资产原值，因而可提高折旧额；而在营业期，借款利息可以计入财务费用，作为当期损益可减少所得税支出，从而使自有资金的盈利水平提升。,这种操作可能还会带来第三个方面的好处，即投资者利用债务资金，分散自有资金投资于不同的项目，从而可以减少投资的风险。,内容提纲,第一节 项目盈利能力分析,第二节 项目偿债能力分析,一、,项目偿债能力分析,概述,投资方案偿债能力是指项目实施的企业偿还到期债务的能力，不仅企业自身要关心偿债能力的大小，债权人更为关心。,酒店企业投资项目的偿债能力的分析实际上可以区分为两个层次。对于新设项目法人项目，项目即企业。而对于既有项目法人项目，根据项目范围界定的不同，可能会分项目和企业两个层次。,从项目层次的借款偿还能力分析看，计算得到的项目层次偿债能力指标可以给企业法人两种提示：一是靠本项目自身收益可偿还债务，不会给企业法人增加债务负担；二是本项目的自身收益不能还债，需要企业法人另筹资金偿债。,计算得到的项目偿债能力指标对银行等金融部门可作参考，一是本项目自身有偿债能力；二是项目自身偿还能力不足，需要企业另筹资偿还。计算项目层次的借款能力要与企业财务状况的考察相结合，才能满足银行决策信贷的要求。,从企业层次借款偿还能力分析看，银行为考察企业整体经济实力，决定是否贷款，在考察企业现有财务状况的同时还会了解企业各笔借款的总和偿债能力。,二、,项目偿债能力指标,投资项目偿债能力分析主要采用的指标是：,借款偿还期,利息备付率,偿债备付率,资产负债率,流动比率,速动比率,三、借款偿还期,借款偿还期，是指根据国家财税规定及投资项目的具体财务条件，以可作为偿还贷款的项目收益（利润、折旧、摊销费及其他收益）来偿还项目投资借款本金和利息所需要的时间。它是反映项目借款偿债能力的重要指标。,借款偿还期的计算表达式如下：借款偿还期 （借款偿还后出现盈余的年份数,l,）借款偿还后出现盈余年份当年应偿还借款额借款偿还后出现盈余年份当年可用于还款的资金额。,计算借款偿还期的关键是要明确项目可用于还款的来源，尽可能做到偿还的来源与偿还的对象一致。对于酒店企业投资项目而言，其借款本金一般由税后利润加上折旧归还，必要的话，还可以扣除项目在还款期间内的留利和留用的折旧。该类投资项目的固定投资借款利息与流动资金的利息可以进入总成本费用，因此，只需用税后利润和折旧来还本。,借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有借款偿债能力的。,借款偿还期指标适用于那些不预先给定借款偿还期限，且按最大偿还能力计算还本付息的项目，即债权人不规定还款期限，项目所有净收益优先全部偿还贷款本息；它不适用于那些预先给定借款偿还期的项目。对于预先给定借款偿还期的项目，应采用利息备付率和偿债备付率指标分析项目的偿债能力。,计算需要与各年借款还本付息的计算相结合，通过借款还本付息计划表，总成本费用以及利润和利润分配表三表的循环计算完成。,四、一个算例,例,5.2,：设某酒店投资项目的借款还本付息计划如表所示，如果银行贷款利率为,10%,，试分析该投资项目固定投资的借款偿还期。,序号,项目,营业期,1,2,3,4,5,1,年初欠款,5000,4058,3114,1570,2,还款来源,3,销售收入,4600,6000,6800,6800,4,经营成本,2500,3800,3800,3800,5,折旧费,600,600,600,600,6,固定投资借款利息,500,406,311,157,7,流动资金利息,250,250,250,250,8,销售税金及附加,240,430,430,430,9,利润总额（,3-4-5-6-7-8,）,510,514,1409,1563,10,所得税,168,170,465,516,11,税后利润（,9-10,）,342,344,944,1047,12,年末欠款（,1-11-5,）,4058,3114,1570,-77,Pd,（,N,l,）,D,Y,（,5,l,）,1570,（,1047,600,）,4.95,（年）,五、,项目资金来源与运用的平衡,1,、项目资金来源与运用平衡的意义,有些投资项目的投资盈利水平虽然很高，但由于资金筹措不足、资金到位不及时、应收账款收不上来，或由于汇率与利率水平的变化等，都会对项目的投资效益产生不利影响，甚至导致项目的投资失败。因此，有必要在项目投资决策的前期，认真分析投资项目的偿债能力：即在项目投资实施的各个阶段，资金是否充裕、偿债能力是否足够、项目在财务安排上的资产负债比例是否合适，等等。,一般来说，酒店投资项目在筹建的后期到酒店建成开始试营业的这段时间的资金平衡最为困难，此时项目占用的资金量大，且利息支出也较多，借款也要求开始偿还。因此，有必要对项目资金来源与运用逐年逐月予以平衡，做到未雨绸缪。,五、,项目资金来源与运用的平衡,（续,1,）,2,、资金来源与运用表及其编制,项目的资金平衡分析通常是借助于资金来源与运用表。资金来源与运用表是国际上通用的财务报表，反映计算期内企业各年的投资活动、融资活动和生产运营活动所产生的资金流入和资金流出情况。考察资金平衡和余缺情况，是表示财务状况的重要财务报表。,项目资金来源与运用表的构成实际上类同于实际企业的财务现金流量表，但与后者相比有以下区别：名称不同；为了适应财务评价的需要，资金来源与运用表的科目与实际企业的财务现金流量表相比进行了简化；与实际企业的财务现金流量表不同，财务评价中的资金来源与运用表要先于资产负债表编制，其累计盈余资金科目要转入资产负债表。,项目资金来源与运用表有时也被称为项目财务平衡表或项目财务计划现金流量表（格式如表,5-9,所示）。这两个表述格式的差异在于：在营业期，项目资金来源与运用表的资金流入（资金来源）是从利润总额开始，而项目财务平衡表的资金流入（资金来源）是从销售收入开始。,项目资金来源与运用表的格式,序,号,项目,建设期,营业期,合,计,期末余值,0,1,2,3,n,1,资金来源,1.1,利润总额,1.2,折旧与摊销费,1.3,长期借款,1.4,短期借款,1.5,自有资金,1.6,回收固定资产余值,1.7,回收流动资金,1.8,其他,2,资金运用,2.1,固定投资,2.2,建设期利息,2.3,流动资金,2.4,所得税,2.5,应付利润,2.6,长期借款本金偿还,2.7,短期借款本金偿还,3,盈余资金（,1,2,）,4,累积盈余资金,项目财务平衡表或项目财务计划现金流量表,序,号,项目,建设期,营业期,合,计,期末,余值,0,1,2,3,n,1,现金流入,1.1,销售收入,1.2,长期借款,1.3,短期借款,1.4,自有资金,1.5,回收固定资产余值,1.6,回收流动资金,1.7,其他,2,现金流出,2.1,固定投资,2.2,流动资金,2.3,经营成本,2.4,销售税金及附加,2.5,所得税,2.6,长期借款本金偿还,2.7,长期借款利息支付,2.8,短期借款本金偿还,2.9,短期借款利息支付,2.10,应付利润,3,盈余资金（,1,2,）,4,累积盈余资金,五、,项目资金来源与运用的平衡,（续,2,）,3,、资金来源与运用平衡的分析,财务计划现金流量表（或项目资金来源与运用表）与用于项目盈利性分析时的项目投资现金流量表（包括全部投资和自有资金现金流量表）有着本质的差别。编制的角度不同。财务计划现金流量表是从项目资金平衡的角度出发，而项目投资现金流量表是从项目投资者的角度出发。对资金流入与流出的处理不同。在财务计划现金流量表中，项目的全部资金来源无论是借款还是自有资金投资都被看作是现金流入；而在自有资金现金流量表中，项目的自有资金投资被看作是现金流出。,项目资金来源与运用表或财务计划现金流量表反映了项目资金来源与运用的平衡情况。当盈余资金为正值时，表示项目当年的资金来源（现金流入）多于项目的资金运用（现金流出）的数额；当盈余资金为负值时，表示项目在该年的资金的短缺数。,作为资金的平衡，并不需要项目每年的盈余资金不出现负值（实际上，在酒店甚至其他一般性投资项目的建设期，要想做到项目盈余资金为正值可能较难），但要求从投资开始至各年累积的盈余资金为正值。这意味着投资项目在投资建设过程中的任何时刻都要有足够的资金，否则，项目将无法实施下去。,当发现在某一时刻累积盈余资金为负值时，就要在此之前采取相应的措施，如增加借款，或增加自有资金投入，或减少当期利润分配，或设法商债务人延缓还款时间等。当所有这些措施都无效时，即便是对于盈利能力很好的酒店投资项目，也需要重新考虑项目投资的可行性，调整项目投资计划或缩小项目投资规模甚至放弃项目投资。,六、,项目资产负债结构及流动性,1,、项目资产负债表的作用,在进行项目偿债能力的评估工作中，除了要分析投资项目在各时刻的资金平衡情况外，还要考察投资项目的资产负债结构的变化情况，以保障项目有较好的偿债能力和资金的流动性。对项目资产负债结构的变化情况的分析一般是借助于资产负债表。,项目资产负债表与实际企业的资产负债表相比，主要有以下几点区别：编制的基础不同。项目财务评价中的资产负债表根据预测数据编制。反映的时点不同。项目财务评价中的资产负债表按计算期内各年的年末数据编制。科目不尽相同。项目财务评价简化了相关科目。核算要求不同。根据项目资产负债表的数据计算资产负债率、流动比率、速动比率等比率指标，一般只计算到投产后第,5,年。,序,号,项目,建设期,营业期,合,计,1,2,3,4,n,1,资产,1.1,流动资产总额,1.1.1,应收账款,1.1.2,存货,1.1.3,现金,1.1.4,累计盈余资金,1.2,在建工程,1.3,固定资产净值,1.4,无形资产及递延资产净值,2,负债及所有者权益,2.1,流动负债总额,2.1.1,应付账款,2.1.2,短期借款,2.2,长期负债,负债合计,2.3,所有者权益,2.3.1,资本金,2.3.2,资本金公积,2.3.3,累计盈余公积金,2.3.4,累计未分配利润,项目资产负债表,六、,项目资产负债结构及流动性,2,、项目资产负债表的编制与分析,资产负债表与现金流量表、利润与损益表以及资金来源与运用表的显著差异是，资产负债表记录的是存量，而其他表所记录的是流量。,流动资产总额包括了酒店企业经营中所必需的最低要求的流动资产（即应收账款、存货和现金），也包括累计盈余资金。累计盈余资金在形式上也是一种现金。,在建工程记录的是包括施工前期准备、正在施工中和虽已完工单尚未交付使用的建筑工程和安装工程所占用的投资费用。它与建设期累计的固定投资和利息支出在金额上相等。固定资产、无形资产和递延资产的净值是资产原值减去累计的折旧和摊销费所得。,流动负债总额除去各种应付账款外，还包括短期借款的债务值。,资本金和资本公积金等于自有资金的出资累计值，累计盈余公积金和累计未分配利润可以从利润分配表中的有关科目的累计值得到。,根据项目资金来源与运用表与资产负债表之间的关系，略去资产余值的回收，可以得到如下等式：盈余资金长期借款短期借款长期借款本金偿还,短期借款本金偿还,固定投资,建设期利息,流动资金自有资金折旧与摊销费利润总额,所得税,应付利润,六、,项目资产负债结构及流动性,3,、项目资产与负债、所有者权益的关系,项目资产总额,项目负债总额,项目所有者权益,无形资产与,递延资产净值,流动资产总额,固定资产净值,项目资产总额,其中：,在建,工程,累计未,分配利润,资本金,项目所有者权益,资本,公积金,累计盈余,公积金,项目负债总额,应付账款,长期负债,短期借款,