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约，指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。,2,）管理规约的特征,（,1,）业主意思自治。,（,2,）订立程序严格。,（,3,）效力至上。,管理规约,3,）管理规约的内容,（,1,）管理区域物业的名称、地点、面积、户数等基本情况；,（,2,）共用部分的持份比例、全体共用部分和局部共用部分的范围等共用部分的分摊和使用情况；,（,3,）业主大会及其管理机构的设置、人数、权限、运作方式，业主投票权的计算；管理人员的选举、任期、解任及职责；业主会议和管理人员会议的召开；管理费用的缴纳等业主共同事务的管理情况；,（,4,）不得改变物业的使用目的，禁止堆放危险物品及影响环境卫生的物品，禁止饲养妨碍他人的动物或宠物等住宅专有部分使用的限制情况；,（,5,）规定共用部分设施设备及其它附属设施的使用方法等共用部分的使用情况；,（,6,）规定业主违反管理规约的责任等。,管理规约,4,）管理规约的效力,（,1,）管理规约的生效条件,业主须有相应的行为能力，业主的意思表示真实，规约的内容不得违反法律的强行性规定及公序良俗。,制定和修改管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,（,2,）管理规约的生效时间,规约本身有生效时间的，依规约规定；规约未规定生效时间的，自规约订定之日起生效。,（,3,）管理规约对人的效力,管理规约的效力除对设定当事人有效外，业主转让物业或发生继承时，管理规约对受让人和继承人同样有效。,（,4,）管理规约的地域效力,管理规约的地域效力是整个物业区，对物业区以外的业主和使用人的行为不发生效力。,管理规约,5,）管理规约的订立,管理规约一般由业主委员会负责草拟，并且经过业主大会或者业主代表大会审议批准。,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。,业主大会议事规则,1,）业主大会议事规则的含义,业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。,业主大会议事规则,2,）业主大会议事规则的内容,（,1,）业主大会的议事方式。,（,2,）业主大会的表决程序。,（,3,）业主投票权确定办法。,（,4,）业主委员会的组成和成员任期。,（,5,）其他有关业主大会活动的事项做出规定。,4.5,业主委员会与物业服务企业、居民委员会的关系,业主委员会与物业服务企业的关系,1,）法律上的平等地位关系,2,）经济上的有偿服务关系,3,）工作上的监督合作关系,业主委员会与居民委员会的关系,1,）业主委员会与居民委员会的区别,业主委员会与居民委员会是两种性质不同的自治组织，在法律基础、权利行使、人事权利、经费来源等方面有着明显的区别。,业主委员会与居民委员会的关系,2,）业主委员会与居民委员会的联系,（,1,）从组织性质来说，居民委员会和业主委员会两者都是群众性自治组织，都具有代表和维护居民（业主）权益的性质；,（,2,）从管理范围上来说，两者管理和服务的地域范围相重叠，即管理范围为整个住宅小区；,（,3,）从服务对象来说，两者服务的对象具有交叉性，居民委员会服务的对象为全体居民，包含居民中的具有业主身份的居民；,（,4,）从工作内容上来说，两者都有改善小区环境，维护小区卫生和治安秩序，提高居民（业主）生活质量的职责；,（,5,）从工作目标上来说，两者都以创建文明和谐社区为共同目标。,业主委员会与居民委员会的关系,3,）业主委员会与居民委员会的关系,（,1,）两者是团结协作的关系,（,2,）两者是监督与被监督的关系,业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会工作，并接受其指导和监督。,复习思考题,1,简述业主的权利和义务。,2,首次召开业主大会的条件？,3,业主大会的筹备工作有哪些内容？,4,业主大会的形式有哪些？,5,简述业主大会讨论决定的事项。,6,业主投票权如何确定？,7,简述业主委员会的,8,业主委员会委员的条件有哪些？,9,简述业主委员会职责。,10,简述业主委员会与物业服务企业的关系。,11,简述业主委员会与居民委员会的关系。,
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