城市地域形态与内部地域结构

*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第七章 城市地域形态与内部地域结构,一、城市地域,城市地域,:,从,理论上,讲就是指城市落在地表上的实际范围,它是城市各项活动赖以开展的空间场所,.,现实中,的城市地域是人们依据一定的指标,(,如人口密度,建筑密度,土地利用状况及社会经济联系等,),对理论上城市地域所作的人为划分,.,城市地域范围并非一成不变,在一个相对短的时间内，它表示一种静态位置关系；在较长的时间内，它表示一种动态演化过程。,城市地域形态,是指城市地域的轮廓形状,它是城市物质实体在空间上的投影,.,城市形态,包括城市的地域形态,(,外部形态,),城市的地域结构,城市的建筑形态,城市的社会、文化景观,.,城市地域形态的形成：,是在城市发展的各种动力作用下形成的。五种动力：,对磁心的向心力；沿交通线发展的轴向力；外部吸引力（城市离心力）；用地等自然条件的影响力；人为因素的改造力。,城市地域结构,：指城市职能组织在城市地域上的配置及组合状况，即城市的各种功能分区或城市用地在地域上的排列和组合关系。它是由城市职能上的分化带动地域上的分化造成的。,早期的城市地域结构工业革命之后城市二战后城市,60,年代之后,二、城市地域形态类型,（一）团块状城市,这是在城市对磁心的向心力作用下形成的一种地域形态。,特点：城市地域呈同心圆状向外延展，城市地域形态呈团块状，一般为单中心城市。,即使有一些伸展轴也较短，与城市地域半径的比值小于,1,优点：,这种城市布局紧凑，有利于生产部门的协作和管理，节省用地，也使市政设施更加经济。,缺点：,团块状城市发展到一定规模就产生一系列弊病。随着城市地域呈同心圆状向外扩展，往往造成工业区和生活区层层包围城市，这在我国一些大城市工业布局中是一个较为普遍的问题。,分布：,团块状城市是平原地区一种较常见的城市地域形态。如中国的,成都,、,合肥,；美国的,华盛顿、堪萨斯城,等。,又如,高邮,拟规划按中等城市规模，采取紧凑节约的“单中心团块状”城市布局。,（二）带状城市,主要是在沿交通线发展的轴向力作用下形成的一种城市地域形态，也有的是受地形影响或外部吸引力作用下形成的。,城市发展沿交通线向外扩展，最终形成条带状城市地域。此时交通线成为城市的发展轴。,特点：,带状城市的外部形态是有两个相反方向的超长轴，与城市半径之比值大于,1.6,。,分布：,我国南方河网地区和沿铁路的中小城市，不少具带状地域形态。如，常州、西宁、兰州、沙市等。,常州市地图,（三）星状城市,当城市的发展并非一条或若干条平行的轴，而是由,3,条以上相互交叉的轴线构成时，城市在沿交通线的轴向力和对磁心力的共同作用下，形成有,3,个或,3,个以上的超长伸展轴的星状地域形态。星状城市有明显的向心性和离心性。,如我国的嘉兴、郑州、秦皇岛等为星状城市。,嘉兴市地图,秦皇岛市区地图,（四）组团式城市,城市由于受自然因素（如用地、河流阻隔等）的影响或在人为因素的作用下（主要受规划和控制），建成区以河流、农田或绿地为间隔，形成具有一定独立性的众多团块状城市地域形态，称为组团式城市。,组团式城市是具有多中心、开敞式的地域形态。,是改变我国一些大城市团块状、摊大饼式发展方式 的一种有效的模式。,如,重庆,市市区，由于受山地地形和河流的制约，形成了有机疏散成组成团布局的典型实例。,市区分解成中区、江北、南岸、沙坪坝、大渡口、九龙口六个组团，它们之间以河流、山岭、冲沟、农田等自然物间隔，各自保持相对的独立性，就近生产生活。,又如，,杭州,2020,年城市规划为：从以旧城为核心的团块状布局转变以钱塘江为轴线的跨江、沿江,网络化组团式布局,形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。,重庆市地图,（五）一城多镇,一城多镇的布局形态是在城市的对外部吸引力或离心力作用下，或是通过人为的规划和建设而形成的，较多地表现为大城市和周围的卫星城，中心城和卫星城之间存在着较为密切的联系，有的甚至为依存关系。,在我国，卫星镇绝大多数是为适应工业生产的发展而建立的。例如，,上海,的中心城周围的闵江、吴泾、松江、嘉定、安亭、金山卫和吴淞等卫星镇。各卫星镇都以便捷的交通线路与上海中心相联系。,一、城市地域结构模式,一、,重要概念,:,均质性,：是指城市地域在职能分化中表现出来的一种保持等质、排斥异质的特性。,均质性是动态的和相对的，并非地域本身所固有的职能特征。例如，处在商业街热闹场所的居民住宅，随时都可能被征购者买去辟为商店。居民区中的工厂，常常遭到居民的反对和法令政策的限制，而被迫搬迁到郊区去发展业务。,均质地域,：是指在均质性能作用下，城市地域中表现的那些与周围毗邻地域存在着明显职能差别的连续地段。,城市中成片的工厂区、住宅区、商业区、文教区，都是均质性能造就出来的均质地域。均质地域以某项特定城市职能为衡量中心，讨论地域表现出来的相对同一性。换句话说，均质地域是由以某项职能为主构成的地域（其它职能或为这一主要职能服务，或被这一主要职能排斥），研究各类职能地域的共性,职能均衡现象的生成和布局。,22,（一）、伯吉斯的同心环模式,1,、主要内容：,城市的中心是商业会聚之地，农民初进城市时，为了找工作方便，便居住在中心商业区附近，后来以零售和服务为主的商业中心区向外膨胀，市民也向外迁移。,2,、伯吉斯的同心环模式,(,学说,),研究视角：从城市内部各功能区的布局和功能之间的入侵和继承。伯吉斯,1923,年提出了同心环模式。,假设条件：均质性平面,学说思想：城市社会经济活动和人口流动对城市功能地域分异产生,5,种作用力：向心、专门化、分离、离心、向心性离心。在这,5,种力综合作用下，城市地域产生了地带分异。加之各地带之间的不断侵入迁移，城市便发生了自内向外的同心圆状地带。,模式,同心环模式,中心商务区：它是商业、文化和其他主要社会活动的集中点，城市交通运输网的中心。,过渡带：早期作为高质量的住宅区，以后因商业、工业等经济活动的不断入侵，环境质量下降。各类政府机构亦多位于此。,工人住宅带：主要居住产业工人，居民多数从过渡带迁来。,高级住宅区：以独户住宅、高级公寓和上等旅馆为主，居住中产阶段、白领、职工和商人等。,通勤居住区（,commuter Zone,）：是沿高速交通线路发展起来的，大多数人使用通勤月票，每天往返市区，中上层社会的郊外住宅也位于该区，并有一些小型卫星城。,评价：,伯吉斯从人文生态学角度得出的同心环模式，忽略了人类除了生物属性之外尚有文化属性，所以把人类的竞争行为比作生物群落的竞争，后来城市研究学者虽仍沿用伯吉斯提出的同心环模式，但却赋予了土地经济学的新解释。,28,二、伯吉斯的同心环模式,（二）同心环模式的,地租理论解释,赫德,(,Hurd,),、黑格,(Haig),和李嘉图,(Ricardo),等地租理论：,土地的经济地租利用土地所得报酬成本,经济地租的量度是：某种土地的生产力与最差土地的生产力之差。最差条件的土地经济地租为零。,以城市商业为例，中心商业区条件最佳，所以其产生的经济地租最高，离开中心商业区一段距离之后，由于交通不便，顾客不多，所以其土地没有作商业用途的价值，其经济地租为零，中间地段所产生的经济地租介于两者之间,经济地租,距离,CBD,图 城市经济地租变化,30,由于不同的功能所要求的交通条件不同，在完全竞争的条件下，每一功能即每一土地利用区所产生的经济地租递减曲线是不同的,(,图,10,7),。,二、伯吉斯的同心环模式,31,零售业的经济地租曲线梯度最大，其在市中心所能产生的经济地租却为各功能之冠。,服务业、轻工业和批发业的经济地租曲线的梯度较零售业为小,住宅用地：多层楼房用地利用率高，每单位面积所能产生的价值较低密度的平房为高，所以其经济地租曲线的斜度也较平房大,农业的经济地租曲线梯度是各类经济活动中最小的一种,二、伯吉斯的同心环模式,Intensively used commercial stores and offices,Intensively used residential land(higher income apartment/condo complexes and income slums and apartments),Middle-to-high-income residential land ;single family units(more intensive to less intensive use),Agricultural land,CBD,residential,residentia,l,Agricultural,Fig.Generalized urban land use patter,Distance,Distance,Ability to pay for land,33,若把上述各功能的经济地租递减曲线重叠,(,图,10,8),，各曲线相交，可知道各地段产生经济地租最高的是什么功能。在完全竞争的社会，所有产生的经济地租均为土地拥有者以租金的形式收取，各土地使用者按其产生的经济地租决定其自身的付租能力，向土地拥有者租用土地，而土地拥有者则把土地租给出价最高的使用者，这样城市中心为零售业所租赁，然后为专业性服务业、工业及批发业，再远一些为高密度多层住宅，然后是低密度住宅。住宅之外才是农业。假设城市所在地区为一均质的平地，各种土地利用将呈同心环布局。,这就是同心环模式的新解释。,34,35,案例,表,1,城市主要功能区的比较,城市功能区,形态,主要特征,分布特点,商业区,团状或带状,城市的核心区，地价高，占地面积小，土地利用集约,交通便捷的市中心和街道两侧,住宅区,片状或面状,城市最基本功能区，占地面积最广，高、低级住宅区有分化现象,一般分布在商业区与工业区之间,工业区,片状或带状,不断向市区外缘移动，趋向于沿交通干线分布。,城市外围，并沿主要交通干线分布,案例,表,2,扬州市各类土地利用付租能力情况,距市中心距离,各类土地利用的租金（元,/,平主米）,商业,住宅,工业,0,600,420,320,1,400,350,280,2,200,280,240,3,0,210,200,4,0,140,160,5,0,70,120,6,0,0,80,7,0,0,40,8,0,0,0,绘图,根据表,2,数据绘制“各类土地利用付租能力变化图（图,2,），并画出三类功能区的范围,同心圆模式揭示了城市土地利用的价值分带,体现了经济地租机制,：,中心商务区土地利用层次最高；愈靠近中心商务区，土地利用集约程度愈高，地租地价亦愈高；愈向城市外围地租地价愈低。,评价,该学说从动态变化着手分析城市地域，在宏观效果上基本符合一元结构城市的特点。其缺陷是划带过多，过于规划，没有考虑城市交通的作用。,41,受现代交通线路影响的同心环模式,伯吉斯的同心环乃基于均质性的平面而推论的，对现代交通运输的影响鲜有顾及。后者不仅影响城市内的易达性，更会影响土地价值及土地利用形式。,假定：城市内的交通呈放射状，则同心环式的土地利用形式亦将变形，如图,10-9,42,3,、霍伊特的扇形模式,43,学说思想,霍伊特,(Homer Hoyt),认为，均质性平面的假设太不现实，因而他于,1939,年提出了扇形模式或楔形模式,在他的模式中，保留了同心环模式的经济地租机制，加上了放射状运输线路的影响，即线性易达性和定向惯性,(directional inertia),的影响，使城市向外扩展的方向呈不规则式。他把中心的易达性称为,基本的易达性，,把沿着辐射运输路线所增加的易达性称为,附加的易达性,。,3,、,1939,年霍伊特的扇形模式（学说）,44,轻工业和批发商业对运输路线的附加易达性最为敏感，所以呈楔形，而且不是一个平滑的楔形，它可左右隆起。,住宅区，贫民住在环绕工商业土地利用的地段,中产阶级和富人则沿着交通大道或河道，或湖滨，或高地向外发展，自成一区，不与贫民混杂。,当人口增多，贫民区不能朝中产阶级和高级住宅区发展时，也会循不会受阻的方向作放射式发展，因此城市各土地利用功能区的布局呈扇形或楔形。,模式,1:,中心商务区,2:,批发商业区、轻工业区,3,：低级住宅区,4,：中等住宅区,5,：高级住宅区,评价,优点：,该理论模式具有动态性，使城市地域结构变化易于调整，能够将新增的居民活动附加于城市周边。,这一理论是从众多城市比较研究中抽象出来的，并引入了运输系统论证，在研究方法上比同心环模式进步。,主要,缺陷,：,一是过分强调财富在城市空间组织中所起的作用；,二是未对扇形下明确的定义；,三是单凭房租这一指标来概括城市地域的发展运动，忽视了其他社会经济因素的重要影响。,背景,基于伯吉斯、霍伊特等的城市内部结构模式均为单中心，而忽略了重工业对城市内部结构的影响和市郊住宅区的出现等等，哈里斯和厄尔曼在,1945,年提出较为精细的多核心模式,4,、,1945,年哈里斯和厄尔曼的多核心模式（学说）,1.CBD,2.,批发与轻工业带,3.,低收入人群住宅区,4.,中收入住宅区,5.,高收入住宅区,7.,卫星商业区,6.,重工业区,8.,近郊住宅区,9.,近郊工业区,1.CBD,2.,批发与轻工业带,3.,低收入人群住宅区,4.,中收入住宅区,5.,高收入住宅区,7.,卫星商业区,6.,重工业区,8.,近郊住宅区,9.,近郊工业区,50,假设条件,模式假设城市内部结构除主要经济胞体,(economic cells),即中心商业区,(CBD),外，尚有次要经济胞体散布在整个体系内。这些胞体包括未形成城市前，中心地系统内各低级中心地和在形成城市过程中的其它成长点。这些中心地和成长点皆随着整个城市的运输网、工业区或各种专业服务业，如大学、研究中心等的发展而发展。其中交通位置最优越的最后成为中心商业区，其它中心则分别发展成次级或外围商业中心和重工业区。哈里斯及厄尔曼还考虑到，易达性所吸引的商业、工业或贫民，本身便有排斥高级住宅的倾向。因为后者的区位因素之一便是要远离这些有碍环境的土地利用。介于两者之间的是中级住宅区。,51,评价,这一模式虽较为复杂，但仍然基于地租理论。它假设付租能力较高的高密度住宅倾向于接近中心点和其它主要经济胞体，但最接近这些胞体的空间却被批发商业和轻工业所占有。由于哈里斯及厄尔曼的模式并没有假设城内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局并无一定序列，大小也不一样，其空间布局图是非常富有弹性的。,52,5,、城市土地利用三模式的发展,上述三个城市内部结构模式，虽然有地租理论的支持，可是由于他们的创始人都是美国人，其所列举的土地利用功能区的空间布局一般和美国的城市比较接近，至于对其它国家的现实性，连霍伊特本人也指出，不一定适用，必须加以修改。,53,5,、城市土地利用三模式的发展：,1,、曼的英国工业城市模式,曼,(Manna),提出了一个典型的英国中等城市的模式。,该模式是伯吉斯和霍伊特两模式的综合,由于英国位于西风带，城市的西部为上风带，多为高级住宅所占有，而城市的东部为下风带，工业和贫民多被迫于此。,54,5,、城市土地利用三模式的发展,2,、麦基发展中国家模式,麦基,(,Mcgee,),的模式在殖民地和发展中国家城市的应用。,由于这些地区存在着二元经济，所以有两组不同的商业中心。其一为,西式商业中心，,其形态和西方城市的中心商业区相仿。以国际贸易为主，零售商店出售的也以进口高档货为多。,另一类为外来移民的商业中心，,从事当地的货品买卖为主。,介于其间的是混合性土地利用，工商业住宅兼有，互相混杂。,56,5,、城市土地利用三模式的发展,在外来移民的商业中心的前面为港口区，后为住宅区，而住宅区的发展呈楔形或扇形。,在西式商业中心后面的是高级住宅，,而在混合性土地利用后面是当地居民居住区，不过密度不如前者，也无工商业。部分混合土地利用地区由于商业中心的扩展而改为商业用途。,再后为新发展的高级市郊住宅区和十分贫穷的木屋居民区。两者可能距离颇远，但亦可能近在咫尺，而生活水平悬殊。再后为城郊农业带。新建的工业村则多位于旧城以外的空间。,57,6,、垂直模式,所有上述模式都是平面的，忽视了城市的垂直差异。以易达性和付租能力来衡量，中心商业区的底层无疑是城市最有吸引力和最易到达的地方，所以在中心商业区的低层往往为付租能力最高的零售业所占用。其上层可能为专业性服务业，再上层却不能排除用于住宅的可能。,58,7,、计划经济下中国城市土地利用模式,59,六、计划经济下中国城市土地利用模式,中国现代城市是在大规模工业化建设条件下，在特定社会制度、经济发展水平和城市建设政策的影响下的发展，其空间结构的演替，已显示出以功能分区为基础的有计划配置的基本特征，即由各种不同功能区,工业区、中心区、文教区、行政区、旅游区等以不同的组合关系和方式，形成了颇具特色的社会主义城市的空间结构格局。,60,六、计划经济下中国城市土地利用模式,（一）圈层模式,1,、罗楚鹏模式,1979,年，香港学者罗楚鹏提出。由,4,个同心圆组成的城市地域结构：,老的城市核心区；,工业一居住单元；,绿带等开敞空间；,食品、农作物和加工工业区。罗氏模型对城市内部社会服务中心配置体系进行了初步的揭示。,61,六、计划经济下中国城市土地利用模式,2,、朱锡金模式,3,、武进的研究,62,六、计划经济下中国城市土地利用模式,评价,基本上仍属于同心圆的构造形式，但对城市内部各圈层已进一步划分为若干扇形的功能地块，以区分工业区和居住区的相互配置；,对城市边缘区和卫星城镇的布局结构也有所论述。,在对城市结构总体特征的认识上，认为，中国现代城市一般都围绕着一个市中心，形成一大片浑然一体的居住区，在城市中轴线四周是环形放射状的道路系统，城市外缘布置几片工业区，再配以其他功能地段，尽管具体表现形式有所不同，但城市结构在本质上是一致的。,63,六、计划经济下中国城市土地利用模式,（二）多区组合模式,胡俊,上述中国现代城市空间结构模式研究，都存在着较为明显的缺陷，并突出地表现在其对总体结构形式上，往往搬用了西方城市的同心圆圈层构造。,中国现代城市空间结构也形成了一定的圈层分异特征，但其主要是由于发展先后的不同而引起的，这,和西方城市空间结构由地价不断调节的同心圆圈层特征具有本质上的差异,；,中国现代城市空间结构一般模式的形成发展起决定作用的，是在我国社会主义生产资料公有制和计划经济体制条件下，把城市视作一个个完整的社会和经济活动计划单元，以及强调工业建设在城市建设中的主导地位的建设思想和实践，并从而形成了中国现代社会主义城市较显著的以工业用地为主导的，各项功能用地计划配置的总体结构特征,基于此，他推导并,提出了以工业用地布局为主导，以各项用地有计划配置为特色的中国现代社会主义城市空间结构的基本模式。,64,六、计划经济下中国城市土地利用模式,65,六、计划经济下中国城市土地利用模式,第四节 中心商务区,一、,CBD,的界定、特征、功能类型与分类,二、,CBD,的内部结构与空间结构模式,三、,CBD,的演变与发展机制,四、案例,-,曼哈顿,（一）、,CBD,的界定,CBD,即,central business district,的缩写，中文多翻译为“中心商务区”。,CBD,最早是由美国学者的伯吉斯于,1923,年在其创立的“同心环模式”中提出的。,伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和服务业为主。随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所占地位越来越重要。尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为,CBD,的主要活动。,（一）、,CBD,的界定,目前,CBD,活动包括金融、贸易、信息、展览、会议、经营管理、旅游机构及设施、公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等，它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便捷、建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区，同时它也是地价最高的地区。现代城市的,CBD,是城市、区域乃至全国经济发展的中枢。,（一）、,CBD,的界定,1,、墨菲,(Murphy),和万斯,(Vance),的方法,1954,年美国学者,墨菲,(Murphy),和万斯,(Vance),提出了一个综合的方法，即将人口密度、车流量、地价等因素综合考虑，那些白天人口密度最大、就业人数最多、地价最高、车流、人流量最大的地区即为,CBD,。,（一）、,CBD,的界定,墨菲和万斯认为地价峰值区,(the peak land value intersection,，,简作（,PLVI,）是,CBD,最明显的特点，在此区的用地称为中心商务用地，其中,包括零售和服务业，诸如商店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸出版业,(,因为它对商业的影响远大于对制造业的影响,),，,不包括批发业,(,除少数外,),、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、政府机关等。,他们在对美国,9,个城市,CBD,的土地利用进行细致深入的调查之后，提出下面的界定指标：,中心商务高度指数：,(Central Business Height Index,简作：,CBHI),中心商务强度指数：,Central Business Intensity Index,简作：,CBII),将,CBHI 1, CBII 50%,的地区定为,CBD,。,（一）、,CBD,的界定,一、,CBD,的界定,（一）、,CBD,的界定,2,、戴蒙德,(,Daimond,),的修正,戴蒙德于,1962,年对英国格拉斯哥调查发现，,英国,的批发业与顾客关系紧密，常布局在地价峰值区内，属于中心商务用地。而,美国,城市中的批发业与铁路、高速公路更加密切，但在墨非和万斯的分类中，不属于中心商务用地。于是，后来的学者开始弥补这些不足。,3,、戴维斯,(Davies),的修正,1959,年,，戴维斯,在其对开普敦的研究中认为，墨非和万斯定义的,CBD,范围太大，应将电影院、旅馆、办公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除在外，他提出了“,硬核,”的概念：,即：,CBHI4,CBII80%,的地区为,“硬核”，,也就是真正据有实力的,CBD,，,其余地区则称为,“核缘”,4,、赫伯特（,Herbert),和卡特,(Carter),的修正,提出了,中心商务建筑面积指数比率,（,central business floor space index ratio,，,简作,CBI,）,的概念，将城市的规模、形状及其它有关因素考虑在内，使人们可以用精确的方法去界定,CBD,。,卡特和罗利,(Rowley),，,1966,年在对英国加的夫市的研究中，均将,CBHI,、,CBII,和,CBI,三指标综合使用，收到了较好的效果，为以后对,CBD,内部结构、演变等的研究奠定了基础。,（一）、,CBD,的界定,（二）,CBD,特征,1,、高可达性。可达性是,CBD,最基本的特征，包括交通和信息两方面的可达性。,CBD,内交通用地面积大，具有城市和区域中最发达地内部和外部交通联系，交通连接在三维空间展开，形成一个便捷的交通网络，能给予办事者以单位时间内最高的办事通达机会。与此同时，,CBD,的拥挤程度,(,人流、车流、建筑,),在城市和区域中又是最高的。东京,CBD,内的交通系统用地占总面积的,22.3%,，纽约曼哈顿更达到,37.5%,，便捷的交通网络使,CBD,人流、车流量最大。,在纽约、伦敦或旧金山，平均每个市民每年接受,1,亿条有意义的信息，是发展中国家大城市平均数的,100,倍。,（二）,CBD,特征,2,、高地价。,由于用地紧张，,CBD,的楼价、地价在城市的内部或者区域内是最高的，是城市地价峰值点所在。其中，商业用地价格通常超出金融、保险等经济性服务,(economic service),和大公司总部、政府各部等管理性服务,(administrative,seivice,),的用地价格或租金，以围绕峰值地价交叉点的用地地价和租金为最高。,城市,CBD,楼面出租价,（美元,/ m2,）,纽约,400,东京,2000,伦敦,11001500,巴黎,700,马德里,570,布鲁塞尔,200,表,2-2,世界部分大城市,CBD,楼面,(floor space),出租价格（,1990,年）,（二）,CBD,特征,3,、高密度。主要包括有四层含义：,（,1,）建筑密度高，形成高楼林立的景观。密集的摩天大楼使,CBD,成为城市形象的载体之一。,（,2,）人流密度大，昼夜人口差别大。,CBD,内人流高度密集，一个大厦内可能集中几万人办公。“,9.11”,前纽约世贸中心每天就有,14,万人进出，伦敦,CBD,白天人口达到,150,万人，夜晚则不足,4,万人。昼夜间人口数量变化大，有时甚至达到十几倍到几十倍。,（,3,）商务空间高度聚积。,（,4,）第三产业高度密集。第三产业高度聚积是,CBD,的核心特征，代表了当今时代最先进、最发达的第三产业，如金融、保险、证券、中介、会计等集中在,CBD,。纽约,CBD,中,80%,以上的从业者在第三产业工作，其中在公司总部就业的比例为,54%,。同时,CBD,内部也有行业分区，同行业在空间上相对集中。例如华尔街主要是金融机构，而法院周围则是律师行很房地产公司集中的地区。,行业分区是,CBD,特有的现象,，在城市中其他地区则不明显。,（二）,CBD,特征,4,、动态性。,CBD,的动态性是指其功能结构在不断变化，位置也在不断迁移。由于,CBD,的本质特征是集聚城市发展阶段的最高级别的产业，因此，城市最高级别的产业中心即未来的,CBD,。,（二）,CBD,特征,5,、经济性。,CBD,是区域、城市的经济枢纽。在市场经济条件下，经济的控制力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司集中的地区，从而使,CBD,成为经济枢纽机构的集中地。,（二）,CBD,特征,6,、提供集中的高层次服务。,高中心性和高可达性使,CBD,能够提供的商务、金融、商业、经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务，而且这些均是城市乃至地区、国家内最高层次的商品和服务，所从事的交易和交流也都是最高层次的。,（三）,CBD,功能,CBD,被认为是以第三产业为主导、拥有高赢利水平产业的地区。从,CBD,内功能比例和相互之间的关系来看，可分为三种类型：,主要功能、,配套功能、,辅助功能。,（三）,CBD,功能,1,、主要功能,（,1,）商务功能,金融、办公、管理等商务功能是现代中心商务区的首要功能。,按照国际上中央商务区功能演替的规律，以商务功能为主体是中央商务区功能发展的高级阶段，同时也是中央商务区继续发展成熟的动力支撑。,商务功能的强弱和辐射范围的大小，一般取决于其空间内商务机构直接或间接的集聚程度以及商品、资本、劳务与技术市场的发达程度。商务机构在中央商务区的集聚程度越高，商务活动就越频繁，中央商务区的商务活动中心功能也就越强。,（三）,CBD,功能,按照商务办公机构的规模、服务特性以及空间的形式可将其分为两大类：一是管理类商务办公机构，包括跨国企业和国内大型企业的总部或分支机构；二是金融类商务办公机构，包括银行、保险、财务公司、不动产公司、证券公司。它们共同的特点是为资金的融通服务。,（三）,CBD,功能,1,、主要功能,（,2,）商业功能,从发展历史来看，中央商务区总是蜕变于传统的中央商业区，如果我们把中央商务区的发展分为若干个阶段，那么,在它的初级阶段，商业活动不仅占据着大量的空间，而且构成了中央商务区功能的主体类型。,金融、办公、管理等商务功能是商业功能的延伸和升级，两者在中央商务区的发展与功能演变的不同阶段有着不同的地位。,当代中央商务区虽然以商务功能作为首要功能，但商业，特别是高档零售业，在构成,CBD,功能中仍然占有较大比例。,（三）,CBD,功能,2,、配套功能,配套功能是,CBD,发挥主要功能作用的重要支持，大致可以分为两类，,即生产性配套服务和生活性配套服务。,商务和商业主要功能设施以外的支撑生产活动的专业化服务设施称为,生产性配套服务,，,包括,法律、咨询、会计、创新、广告、设计、就业指导等中介咨询服务机构、信息通信等技术设施以及会展等产品展示设施。,生产性配套服务功能的存在和发挥，是中央商务区商务功能和商业功能有效发挥的重要支撑。在一些国际大都市的中央商务区中，这些地生产性服务功能的密集程度很高。,（三）,CBD,功能,生活性服务配套功能主要通过中央商务区内的文化、娱乐、休闲以及城市旅游等配套服务设施来体现。,生活性服务功能的存在与发挥，不但有利于防止中央商务区的空洞化，维持中央商务区的繁荣，更重要的是有利于整个中央商务区商务氛围的营造。,（三）,CBD,功能,3,、辅助功能,CBD,作为一个连续的地区，其中含有一些与商务活动不直接相关的功能，例如居住功能。,对于传统城市中心区发展而来的中央商务区，城市功能演化过程决定了内部一定比例的居住功能，随着,CBD,内第三产业的发展壮大，居住功能逐渐减少；对于新区开发建设的,CBD,，由于远离旧城商业中心区和居住区，发展初期常常面临着人气不足的困境，通过房地产开发，吸引人才前往居住成为建设初期聚集人气的措施之一。,由于,CBD,内部高地租的土地价格规律，居住功能往往以高档公寓的形式出现。,（四）,CBD,的分类,1,、按演变时段分,根据,CBD,的发展过程及特点，把,CBD,划分为三个类型，,即,20,世纪,70,年代以前，特别是在,5060,年代第三次产业革命推动下形成的传统,CBD,7080,年代经济结构转变下出现的现代,CBD,，,以及,90,年代以后全球化、数字化背景下发展起来的当代,CBD,。,传统,CBD,现代,CBD,当代,CBD,产生背景,第三次科技革命推动下工业社会向后工业社会过渡,后工业社会中经济结构转变使第三产业成为城市主导职能,IT,信息产业革命和全球一体化下新经济浪潮兴起,区位要求,信息交流与交通便捷的传统城市中心内,容积率高、第三产业密集的城市地区,交通与通讯、科技与人才、文化与环境高度复合的经济核心区,交通通讯,私人小汽车普及，交通与通讯网络日益完善,信息高速公路、城际快速交通网络、现代轨道交通技术发展成熟,全光纤通讯网络、超宽频传输、,DSL,技术等新兴数字化通讯，一体化建设的现代化交通信息港,承担职能,城市主要商业中心，人流、物流、交通流聚集地,城市以金融、办公商务为主的第三产业集聚中心,世界金融中心，参与全球或区域竞争的空间载体,功能结构,办公管理功能逐步替代商业娱乐功能,金融与商务办公为主导,金融、商务办公为主，信息、文化、会展、旅游综合发展,空间模式,单中心集中式布局,Sub-CBD,出现，多中心结构趋势明显,R-CBD,、,CBR,、,CAZ,等多种形式的,CBD,网络结构,外部特征,办公、商业、娱乐设施混杂的传统城市建筑,密集的高层、超高层商务写字楼,都市建筑综合体，强调人文、生态与商务活动综合,活动特点,商业行为为导向的公共活动，强调人与人的交往,“,人,-,机,”,对话方式的信息交流，强调运转效率,大分散、小集中，运转效率与人际交往并重,参与人员,城市中心区内的人员,CBD,内的工作人员,世界各地的商务人员,建设方式,原有基础上延展式扩展,大规模功能改造或开发新区的飞地式建设,多为新区开发，并在功能上与原,CBD,形成互补,（四）,CBD,的分类,2,、按影响等级分,根据城市在世界经济体系中所担当的经济地位，从,CBD,的规模和区域影响力等级可以把,CBD,划分为,全球,CBD,、,国际区域,CBD,、,国家,CBD,、,国内区域,CBD,、,地区,CBD,五个等级。,全球,CBD,国际区域,CBD,国家,CBD,国内区域,CBD,地区,CBD,办公面积,（万平方米）,2000,5001000,500,300,-,城市,GDP,（亿美元）,3000,1500,1000,500,-,人均,GDP,（美元）,30000,20000,10000,6000,-,第三产业占,GDP,（,%,）,80,70,65,55,-,金融保险就业数（万人）,30,1020,10,-,-,城市举例,纽约、东京、伦敦、巴黎,法兰克福、芝加哥、悉尼、新加坡、香港、大阪,北京、上海、洛杉矶、圣保罗,深圳、广州、天津、杭州、南京、重庆,福州、贵州、长沙,（四）,CBD,的分类,3,、按功能程度分,可以划分为主,CBD,与副,CBD,（,SUB-CBD,）。,主,CBD,是一个城市,CBD,发展的母体，是涵盖有多种职能的综合性,CBD,。从世界众多城市,CBD,发展的历程来看，主,CBD,大多是城市,CBD,的起源，它们往往是城市（区域）经济高度聚集的结果，例如曼哈顿的,Downtown,、巴黎的老城、香港的中环、东京的都心区、伦敦的伦敦城等。,当城市,CBD,发展到一定规模，会受到交通、土地利用等条件的制约，于是大多数城市会原来,CBD,以外地区开发新建,CBD,，并通过城市主要交通干线与原来的,CBD,相连。这种新开发的,CBD,相对于原来的主,CBD,而言往往就是副,CBD,，即,SUB-CBD,。,副,CBD,是城市,(,区域,),经济规模发展到一定程度后的产物，在主,CBD,不能完全承担经济发展需要的情况下产生的，其动力机制在于主,CBD,的外部经济性和功能外溢形成的扩散性。副,CBD,与主,CBD,相比的不同特点主要包括：,主,CBD,一般只有一个,，,副,CDB,可以同时存在多个,；结合地域特点打造与主,CBD,及其他副中心或副,CBD,不同的职能，,形成错位发展与功能互补；,一般拥有较完善的功能，但从中心性上看比主,CBD,低一个等级；通过发达的公共交通系统、高速公路、城市干道与主,CBD,及其他副,CBD,紧密相连，其中在公共交通中人们首选轨道交通，这是因为其具有运载量大、速度快、无污染等优点。国外著名的副,CBD,有：纽约的巴特利花园城、巴黎的拉,德方斯、香港的荃湾、东京的新宿、伦敦的道克兰滨水区等。,（四）,CBD,的分类,3,、按功能程度分,在一些特大城市中，往往由一个主,CBD,和多个,SUB-CBD,构成了一个,CBD,系统，不同类型的,CBD,在这个系统中扮演着彼此不同的角色。实际上，主,CBD,和,SUB-CBD,之间在职能上存在着彼此既独立又联系、既竞争又合作的辨证关系。,具有最高中心性,城市干道,城市干道,城市干道,办公管理为主的行政型副,CBD,金融保险为主的经济型副,CBD,主,CBD,主,CBD,与副,CBD,的结构关系,（四）,CBD,的分类,4,、按新的内涵类型分,当今社会是一个多元化的社会，技术、经济、社会、环境等因素的综合作用和影响下，结合不同的城市发展理念，,CBD,的外延得到更大的发展。根据目前,CBD,新的发展类型，主要,有,E-CBD,（数字,CBD,）、,V-CBD,（虚拟,CBD,）、,微型,CBD,、,生态,CBD,、,RBD,（,Recreational Business District,，译为“休闲商业区”或“游憩商业区”。）。,（四）,CBD,的分类,分类标准,构成类型,演变阶段,传统,CBD,、现代,CBD,、当代,CBD,影响范围,全球,CBD,、国际区域,CBD,、国家,CBD,、国内区域,CBD,、地区,CBD,功能程度,主,CBD,、副,CBD,新的内涵类型,E-CBD,（数字,CBD,）、,V-CBD,（虚拟,CBD,）、微型,CBD,、生态,CBD,、,RBD,二、,CBD,的内部结构与空间结构模式,（一）、,CBD,的内部结构,1,、,1955,年，,墨菲、万斯和爱泼斯坦,(Epstein),对,CBD,内商务活动的布局进行了研究，将,CBD,内的商务活动以圈层划分，,第一圈是,零售业集中区,，以大型百货商场和高档购物商店为主；,第二圈是,零售服务业,，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建筑集中区；,第三圈以,办公机构为主，旅馆也多见,；,第四圈以,商业性较弱的活动为主,，如家具店、汽车修理厂、超级商场等需要大面积低价土地的商务活动。,（一）、,CBD,的内部结构,CBD,内部的结构还可以更加细致地分析：,百货店倾向于聚集一起；,文具店及办公用品商店与办公事务机构集中区联系紧密；,律师事务所和房地产公司毗邻法院；,低档的活动，如低档剧院、当铺、廉价餐馆及旧服装店在,CBB,边缘互相竞争相对优越的区位，以此获益。,2,、,1959,年，斯科特,(Scott),对澳大利亚,6,个州府的,CBD,进行了研究。他认为,CBD,的内部结构可分为,三大功能圈,，,零售业内圈,，以百货店和女装店集中为特征；,零售业外圈,，以杂品店、服务业等专业化较弱的多种零售活动为主；,办公事务圈,。其中，零售业内圈总是环绕,PLVl,及城市的地理中心，而零售业外圈并不总是围绕第一圈，办公事务圈则总在,CBD,的一侧发展。,1970,年，斯科特还运用“投标,地租,(Bid,Rent),”,曲线的概念来说明,CBD,内部结构中零售业的空间分布，从而证明更广泛的分布与这条曲线的情况类似,(,图,10,16),。,（一）、,CBD,的内部结构,（一）、,CBD,的内部结构,3,、,1972,年，戴维斯为,CBD,的零售业布局,提出了一个结构模式,。,传统的城市中心购物活动,受一般便捷性的,(general accessibility),影响最大，因而常常与顾客的分布相关，呈圆形以体现其等级状况及相关的潜在利益；,其它商务,，如汽车修理厂、咖啡馆等与进入市中心的交通干道紧密相关，即受干线便捷性,(arterial accessibility),影响最大，,一些特殊的功能,，如娱乐设施、家具展销店或产品市场等的区位与场地、历史背景或环境条件相关，即受特殊便捷性,(special accessibility),影响最大。,（一）,、,CBD,的内部结构,图,10-17,戴维斯提出的,CBD,中零售商业布局模式（顺序从左到右）,（一）,、,CBD,的内部结构,（二）,CBD,空间结构模式,根据西方城市,CBD,的空间结构演变历史和当前,CBD,的空间形态特征，总体上可以把,CBD,的空间结构归纳为两种模式，即集中模式和扩散模式。,（二）,CBD,空间结构模式,1,、集中模式,根据集中程度和集中方式的不同，集中模式又可细分单核式集中结构和组合式集中结构。,组合式集中结构是,CBD,在发展初期阶段最常表现的一种结构模式。一般出现在建成历史较长的传统工业城市。这类城市大都规模较大、工业化时间较早，市中心水平尺度大，道路网络化有限，使各类商务功能围绕一些分散的节点发展成各功能亚区，彼此之间联系松散，也无主次之分，基本呈均衡发展的状态，它们共同组合为一个,CBD,区域。这种组合式集中结构在西欧工业发达的城市表现最明显，例如伦敦旧城,26,平方公里的市中心内可以清晰地划分出相互分离或重叠的,CBD,功能亚区。此外，欧洲一些传统的城市为保护市中心历史建筑和城市文化而拒绝高层建筑的做法是组合式结构形成的原因之一，例如巴黎老城中心商务功能呈现分散与复杂的组合特点。,建设时间较短的新兴城市，,CBD,发展初期阶段更多地表现为单核式集中结构。单核中心具有强大的向心吸引作用，导致,CBD,各项功能聚集形成高度密集的内聚式,CBD,核心。这类新兴城市历史负担轻，市中心有严谨规整的道路系统和标准化建设的高层写字楼，有利于商务空间高度集聚而形成单核，例如,20,世纪初期的北美地区年轻城市。在条件适宜的时候单核式集中结构可能会向组合式集中结构转变，但受各种条件限制，这种扩散很难构成水平方向上足够大的,CBD,，也难以避免一个绝对中心的存在。,（二）,CBD,空间结构模式,2,、 扩散模式,随着信息产业的深化，金融与商务地位的提高，市中心外围地区产生了大规模、集中化的商务空间，形成与原,CBD,对峙的格局。主要表现为,3,种空间模式：双子模式、内心外环模式、多中心模式。,双子模式包括分别由单核式和组合式集中结构演化而来的双核结构和区域,+,核结构。在城市交通结构的影响下，单核集中结构演化出另一个核心，形成主导功能分异的双核结构。例如纽约曼哈顿中城,CBD,就是由下城,CBD,分化而成的以总部办公为主的,CBD,，它们共同构成曼哈顿,CBD,的双核结构。区域,+,核结构的典型代表是巴黎拉德方斯和伦敦道克兰。巴黎拉德方斯经过,50,余年的建设已成功开发为巴黎最大的商务办公区，巴黎,CBD,扩散复合已成定局。伦敦道克兰是码头区改造而来的城市综合新区，但其商务办公能力尚不及伦敦旧城中心，目前还在两者之间发展起中央活动区（,CAZ,），,CBD,扩散仍处于发展之中。,内心外环模式是在,20,世纪,5060,年代西方国家郊区化浪潮推动下，从集中结构发展而来的内核外环结构或区域,+,外环结构。最为典型的是北美城市，,60,年代出现的办公郊区化使郊区商务空间有零星规模发展为围绕市中心,CBD,广泛环状分布的局面。这种郊区环形商务空间的发展能够引起中心,CBD,功能升级，但在很多城市中，由于工业区和自然障碍这种办公环往往闭合不够完整。,多中心模式往往是规划的结果。为了解决老,CBD,的拥挤状况，在城市外围规划若干个次级,CBD,中心，各级中心相对独立，总体上形成以老城,CBD,为主，外围若干副,CBD,环绕的多中心结构。例如东京,CBD,以丸之内为主，新宿、临港部、幕张等若干个副,CBD,的网络结构。,（二）,CBD,空间结构模式,单核结构,组合式结构,双核结构,区域,+,核结构,内核外环,区域,+,外环结构,多中心结构,集中模式,双子模式,内心外环模式,多中心模式,三、,CBD,的演变与发展机制,（一）、,CBD,的演变,1,、空间调整,墨非、万斯和爱泼斯坦于,1955,年提出一种“短期空间调整过程”理论,同化作用圈层。,CBD,可以在某些方向向前推进，即,同化作用圈层。,典型的同化圈层位于城市中、上层居民住宅区附近，以新颖别致的商店、汽车展销厅、办公机构总部及新饭店的集中发展为特征。,退化作用圈层,:,CBD,在其它方向则衰退，即,退化作用圈层。,退化圈层常邻近工业和批发业，与铁路及下层居民住宅区靠近，且以当铺、廉价服装店、廉价餐馆及汽车站密集为特征。这一理论比较切合实际。,2,、,CBD,增长方式,1971,年，鲍登,(Bowden),对旧金山市,CBD,的发展分,1850,、,1906,及,1931,年三个时期进行了考察。得出了有三种增长方式影响着,CBD,的空间结构变化。,第一种,“周边增长,(peripheral accretion)”:,是在人口增长缓慢的情况下的增长方式。通过新增加功能圈层或已有圈层向外围的发展来实现。,（一）、,CBD,的演变,2,、,CBD,增长方式,第二种是,“爆发增长,(burst)”,方式,即在城市快速增长时期，,CBD,在短期内迅速扩张，这种扩张主要发生在同化圈层，其功能变化的典型过程为：从金融区开始向服装业区扩展，再向旅馆业区扩展，如此循环以达到新的动态平衡。,（一）、,CBD,的演变,2,、,CBD,增长方式,第三种是,“分化,(separation),”,方式,若城市在一定的时间内保持较高增长速度的话，在此情况下，每一主要功能将向市中心拥有其运作优势的特定区位发展，零售业可能随着市场的扩展而变化，而商业和公共管理机构及批发业留在原区位，从而造成不同功能圈层的更大的空间分化。,在多数城市，随着时间的推移，这种分离的状态改变很慢。在特大城市，这种分化的状态将是,CBD,的固定形态。我们从纽约的,CBD-,曼哈顿内部结构的演变可以清楚地了解这点。,（一）、,CBD,的演变,（二）,CBD,发展的机制,三大内部推动力,1,、聚集力,（,1,）工业化、城市化是形成,CBD,的原动力。,（,2,）第三产业的发展，促进了,CBD,的发展。,（,3,）服务业的汇集吸引了大量的跨国企业总部。,（,4,）信息时代交通通讯业的发展使,CBD,成为可能。（,5,）高地价对土地用途转换的推动力。,（二）,CBD,发展的机制,三大内部推动力,2,、排斥力。,随着,CBD,的发展，功能内涵及规模的不断扩大，要求扩展空间，而原有,CBD,由于地价飞涨，交通拥挤、缺少人情味、基础设施落后、以及环境质量的低劣等原因，已不能满足,CBD,功能发展的要求，成为阻碍,CBD,发展的排斥力，导致了,CBD,的分散化。,（二）,CBD,发展的机制,三大内部推动力,3,、吸引力。,主要是指郊区吸引力。郊区廉价的土地资源、优美的环境，吸引了人口的外迁，部分中心商业职能随之外迁到郊区，另一方面，小汽车交通与信息技术的发展，使城市职能外迁成为可能。部分城市,CBD,的商务活动向郊区转移，,CBD,呈现分散化、多中心化的现象，城市中心区成了主要为外地游客服务的地区。,（二）,CBD,发展的机制,三种外部影响机制,在不同程度的人为干预和指导下进行演化。因此，从,CBD,外部影响力来看，大致有三种。,1,、自由式成长机制。,大部分,CBD,在成长的雏形阶段，都遵循着自身的发展规律自发有序的发展，并具有内在和潜在的弹性。市场是这种机制的根源，而城市的交通区位、宗教或政治等因素是这种自由式成长的影响因素。在社会经济稳定的前提下，在这种机制下产生的,CBD,具有较强的稳定性，其空间呈平面延展式的发展，与整个城市呈自然的协调。在这种情况下，由于人为作用影响较少，,CBD,在功能发展与城市景观演化上能保持延续性，但往往由于干预与指导不够而导致,CBD,发展是缓慢。西方发达城市,CBD,初期的发展大多属于这种情况，例如曼哈顿,CBD,、费城,CBD,等。,（二）,CBD,发展的机制,三种外部影响机制,2,、强制性开发机制。,在社会发生急剧变化，如战乱、重大社会决策等情况下，,CBD,将在以强制性改造为主导的机制下发展。,CBD,可能会在某种强大外在动力的压力下，被迫发生地域的跃移或出现内部结构性的调整。在强制性改造机制下，城市中央商务区的发展表现为被动的突变状态。,例如，文革期间上海外滩的,30,多栋银行大楼多数被改为工厂、企业营业楼以及机关和宾馆等。而随着开发浦东新区重大决策的提出与实施，陆家嘴金融商贸区建成了上海的金融、贸易中心，使上海的,CBD,发生了空间上的跃移，并在城市风貌，特别是建筑风格上与外滩截然迥异。,（二）,CBD,发展的机制,三种外部影响机制,3,、调控式改造机制。,由于受各种因素的影响，城市发展超出一定的限度，自由式成长不能实现,CBD,的相应转变，新区开发的条件由不成熟，此时往往会使用调控式的改造机制。这种机制主要是指在政府政策