《资产评估》课件第3章 资产评估的途径与方法-4.15

,资产评估,第三章 资产评估的途径与方法,第一节 市场途径,第二节 收益途径,第三节 成本途径,第四节 评估途径及其方法的选择,一、市场途径的基本含义,市场途径，,是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。,第一节 市场途径,根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。,市场途径是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。,二、市场途径的基本前提,通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：,要有一个,活跃,的,公开,市场；,公开市场是一个充分的市场，在市场上有自愿的买者和卖者,进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性。市场成交价格基本上可以反映市场行情。,按市场行情估测被评估资产价值，所得到的评估结果会更贴近市场,更容易被资产交易各方接受。,公开市场上要有,可比,的资产及其交易活动。,资产及其交易的可比性，,是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。,资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：,（,1,）参照物与评估对象在,功能上,具有可比性，包括,用途,、,性能,上的相同或相似；,（,2,）参照物与被评估对象面临的,市场条件,具有可比性，包括市场,供求关系,、,竞争状况,和,交易条件,等；,（,3,）参照物成交时间与评估基准日,间隔时间,不能过长，应在一个适度时间范围内。同时，这个时间因素对资产价值的影响是可以调整的。,三、市场途径的基本程序,选择参照物,选择比较因素,指标对比、量化差异,调整差异影响,综合分析确定评估结果,参照物可比性：功能、市场条件及成交时间等；,参照物数量：应选择,3,个以上。,根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标。,根据所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。,以参照物的成交价格作为基础，将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，得到初步评估结果。,根据资产评估的一般惯例的要求，正式的评估结果只能是一个；,参照物与评估对象的可比性都很好，采用加权平均或算术平均将初步结果转换成最终评估结果。,四、市场途径中的具体方法,市场途径实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。它是由若干个具体评估方法组成的。,直接比较法,类比调整法,价值比率法,1.,直接比较法,直接比较法，,是指直接利用参照物的价格，或利用参照物交易价格及参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一基本特征进行比较，来判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。,数学表达式为：,评估对象价值参照物成交价格,评估对象价值参照物成交价格,（评估对象特征,参照物特征）,资产价格由关键因素决定，并呈正比例关系：,评估对象价值,=,评估对象可比因素特征值,参照物成交价格 参照物可比因素特征值,评估对象价值,=,A,B,C,D,参照物成交价格,a b c d,修正系数,直接比较法包括：,现行市价法,市价折扣法,功能价值类比法,价格指数法,成新率价格调整法,(1),现行市价法,当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。,例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量等的现行市场价格作为评估价值。,(2),市价折扣法,市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：,资产评估价值参照物成交价格,（,1,价格折扣率）,（,3,3,）,此方法一般,只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异,的情况。,【,例,3,1】,评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为,10,万元。经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为,40%,，因此，拟快速变现资产价值：,资产评估价值,=10,（,1-40%,）,=6,（万元）,(3),功能价值类比法,功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，,其计算公式分别为：,资产价值与其功能呈,线性关系,的情况，通常被称做功能价值法：,资产评估价值,=,参照物成交价格,(,评估对象生产能力,参照物生产能力,),资产价值与其功能呈,指数关系,的情况，通常被称做规模经济效益指数法：,资产评估价值,=,参照物成交价格,(,评估对象生产能力,参照物生产能力,),x,【,例,3-2】,被评估资产年生产能力为,90,吨，参照资产的年生产能力为,120,吨，评估时点参照资产的市场价格为,10,万元。,资产评估价值,=10,(90,120)=7.5,（万元）,【,例,3-3】,被评估资产年生产能力为,90,吨，参照资产的年生产能力为,120,吨，评估时点参照资产的市场价格为,10,万元，该类资产的功能价值指数为,0.7,。,资产评估价值,=10,（,90,120,）,0.7,=8.18,（万元）,(4),价格指数法,价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。,其计算公式为：,资产评估价值,=,参照物成交价格,（,1+,物价变动指数 ）,资产评估价值,=,参照物成交价格,价格指数,此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。,【,例,3,4】,与评估对象完全相同的参照资产,6,个月前的成交价格为,10,万元。半年间，该类资产的价格上升了,5%,，则：,资产评估价值,=10,（,1+5%,）,=10.5,（万元）,(5),成新率价格法,成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：,资产评估价值参照物成交价格,（评估对象成新率,参照物成新率）,成新率资产的尚可使用年限,（资产的已使用年限资产的尚,可使用年限）,此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。当然此方法略加改造也可以作为评估对象与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。,【,例,】,待估资产为某机器设备，其生产时间为,2003,年，尚可使用,6,年，评估基准日为,2013,年,1,月。,评估人员搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为,2013,年,1,月，交易价格为,10,万元，该机器设备的生产时间为,2009,年,1,月，尚可使用,12,年，并且其他情况与评估对象非常相似，请评估该设备的价值。,被评估资产成新率资产的尚可使用年限,（资产的已使用年限资产的尚可使用年限）,6,(10+6) = 37.5%,参照资产的成新率,12,(4+12) = 75%,。,资产评估价值 参照物成交价格,（评估对象成新率,参照物成新率）,10,（,37.5%,75%,）,= 5,万,小结,直接比较法,评估对象价值参照物成交价格,评估对象价值参照物成交价格,（评估对象特征,参照物特征）,直接比较法包括：,现行市价法,市价折扣法,功能价值类比法,价格指数法,成新率价格调整法,修正系数,2.,类比调整法,该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。该法通过对比分析，调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。,优：类比调整法具有适用性强、应用广泛的特点。,缺：对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。,类比调整法具体表现为以下技术方法：,市场售价类比法,市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法。,其基本数学表达式为：,资产评估价值,=,参照物售价功能差异值时间差异值,+,交易情况差异值,（,3,10,）,资产评估价值,=,参照物售价,功能差异修正系数,时间差异修正系数,（,3,11,）,24,3.1,市场途径,市场途径举例,对某企业一台通用机床进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的,3,个交易实例作为参照物，被评估对象及参照物的有关情况见下表 ，试估测该机床的价值。,参照物,A,参照物,B,参照物,C,被评估对象,交易价格（元）,18 600,15 500,16 800,因,素,修,正,交易状况,105,98,103,100,品牌因素,102,100,102,100,功能因素,99,101,98,100,价格指数,110%,115%,118%,125%,成 新 率,80%,60%,75%,70%,25,3.1,市场途径,市场途径举例（答案）,机床评估值,=,（,174.43+174.77+176.26,）,3=175.15,（万元）,3.,价值比率法,价值比率法是通过对与被评估企业处于,同一或类似行业,的上市公司或并购案例企业的经营和财务数据进行分析，调整计算适当的价值比率或价值倍数，利用此价值比率或价值倍数乘以被评估企业相应财务指标，得出被评估价值的各种评估方法的总称。,价值比率法主要包括：,市净率倍数法,市盈率倍数法,(1),市净率倍数法,市净率乘数法则主要适用于,整体企业,的评估。市净率乘数法是以参照物（企业）的市净率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象（企业）的净资产价值相乘，估算评估对象（企业）价值的方法。用数学式表达：,市净率,=,每股市价,/,每股净资产,被评估企业价值被评估企业同口径账面,净资产价值,参照物（企业）的市净率,【,例,3-6】,已知评估基准日同类企业的平均市净率为,2,，被评估企业的账面净资产为,2000,万元，则被评估企业的评估价值为：,企业评估价值,= 2000,2 = 4000,（万元）,(2),市盈率乘数法,市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物（企业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象（企业）的收益额相乘，估算评估对象（企业）价值的方法。用数学式表达：,市盈率,=,每股市价,/,每股盈余,企业评估价值评估对象（企业）,收益额,参照物（企业）市盈率,【,例,3-7】,某被估企业的年净利润为,1000,万元，评估时点资产市场上同类企业的平均市盈率为,20,倍，则：,该企业的评估价值,=1000,20=20000,（万元）,市场法的优缺点,优点,能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格。,评估结果易于被各方面理解和接受。,缺点：,需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用。,不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。,第二节 收益途径,一、收益途径的基本含义,收益途径，,是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。,收益途径是资产评估若干评估思路中的一种。它是根据将利求本的思路。采用,资本化和折现,的思路及其方法来判断和估算资产价值的评估技术规程。,因为任何一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报，即收益额。,从理论上讲，收益途径是资产评估中,最为科学合理,的评估途径之一。,收益途径正是利用投资回报和收益折现等,技术手段,，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。,根据评估对象的预期收益来评估其价值，显然其评估结果是容易被,资产业务各方,所接受的。,二、收益途径的基本前提,收益途径及其方法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的。它涉及到,3,个基本要素：,一是，被评估资产的预期收益；,二是，折现率或资本化率；,三是，被评估资产取得预期收益的持续时间。,应用收益途径必须具备的前提条件是：,1.,被评估资产的,未来预期收益,可预测并可以用货币衡量；,要求被评估资产与其经营收益之间存在较为,稳定的,比例关系。同时，影响资产预期收益的主要因素，包括主观因素和客观因素，也应是比较明确的。评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益。,2.,资产拥有者获得预期收益,所承担的风险,也可以预测并可以用货币衡量；,被评估对象所具有的行业风险、地区风险及企业风险是可以比较和测算的。这是测算,折现率或资本化率,的基本参数之一。,3.,被评估资产,预期获利年限,可以预测。,评估对象收益期限的长短，即评估对象的寿命，也是影响其价值和评估值的重要因素之一。,三、收益途径的基本参数,1.,收益额,在资产评估中，资产的收益额，,是指根据投资回报的原理，资产,在正常情况下,所能得到的归其,产权主体,的所得额。,资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：,其一，,收益额是资产,未来,预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；,其二，,用于资产评估的收益额是资产的,客观收益,，而不是资产的实际收益。,因资产种类较多，不同种类资产收益额的表现形式也不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。,2.,折现率,从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。,无风险报酬率，,一般是指同期国库券利率。,风险报酬率，,是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。,资本化率与折现率在本质上是相同的。,习惯上，人们把将未来,有限期,预期收益折算成现值的比率称为,折现率,。,而把将未来,永续性,预期收益折算成现值的比率称为,资本化率,。,3.,收益期限,收益期限，,是指资产具有,获利能力持续,的时间，通常以年为时间单位。,它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。,四、收益途径的基本程序,1.,收集并验证与评估对象,未来预期收益,有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；,2.,分析测算被评估对象的未来预期收益；,3.,确定,折现率或资本化率,；,4.,分析测算被评估资产预期收益,持续的时间,5.,用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益,折成现值,;,6.,分析确定评估结果。,五、收益途径中的具体方法,从大的方面来看，收益途径中的具体方法可以分若干类：,一，是针对评估对象未来预期收益,有无限期,的情况划分，分为,有限期,和,无限期,的评估方法；,二，是针对评估对象,预期收益额的情况,划分，又可分为,等额收益,评估方法、,非等额收益,方法等等。,为了便于学习收益途径中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义：,P,评估值；,i,年序号；,Pi,未来第,i,年的评估值；,Ri,未来第,i,年的预期收益；,r,折现率或资本化率；,ri,第,i,年的折现率或资本化率；,t,收益年期；,n,收益年期有限；,A,年金。,42,3.2,收益途径,收益途径的具体方法,单一收益的现值,复利现值系数查表,43,3.2,收益途径,收益途径的具体方法,多期收益的现值,（有限年期）,44,3.2,收益途径,收益途径的具体方法,多期收益（年金）现值,（永续年期）,1.,纯收益不变,(1),在收益永续、各因素不变的条件下，有以下计算式：,P,A/r,（,3,14,）,其成立条件是：,纯收益每年不变；,资本化率固定且大于零；,收益年期无限。,在对某些资产进行评估时，尽管这些资产的未来预期收益不完全相等，但生产,经营活动相对稳定,，各期收益差异不大，这种情况下对这些资产也可以采取上述方法进行评估。,(2),在收益年期有限、资本化率大于零的条件下，有以下计算式：,这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：,纯收益每年不变； 资本化率固定且大于零；,收益年期有限为,n,。,年金现值系数，查表,(3),在收益年期有限、资本化率等于零的条件下，有以下计算式：,P,A,n,（,3,16,）,其成立条件是：,纯收益每年不变； 收益年期有限为,n,；,资本化率为零。,2.,纯收益在若干年后保持不变,(1),无限年期收益。其基本公式为：,（,3,17,）,其成立条件是：,纯收益在,n,年,(,含第,n,年,),以前有变化；,纯收益在,n,年,(,不含第,n,年,),以后保持不变；,收益年期无限；,r,大于零。,(2),有限年期收益。其计算公式为：,（,3,18,）,其成立条件是：,纯收益在,t,年,(,含第,t,年,),以前有变化；,纯收益在,t,年,(,不含第,t,年,),以后保持不变；,收益年期有限为,n,；,r,大于零。,这里要注意的是，纯收益,A,的收益年期是,(n-t),而不是,n,。,3.,纯收益按等差级数变化,(1),在纯收益按,等差级数递增,、,收益年期无限,的条件下，有以下计算式：,（,3,19,）,其成立条件是：,纯收益按等差级数递增； 纯收益逐年递增额为,B,；,收益年期,无限,； ,r,大于零。,(2),在纯收益按等差级数递增、收益年期有限的条件下，有以下计算式：,（,3,20,）,其成立条件是：,纯收益按等差级数递增；纯收益逐年递增额为,B,；,收益年期有限为,n,； ,r,大于零。,(3),在纯收益按等差级数递减、收益年期无限的条件下，有以下计算式：,（,3,21,）,其成立条件是：,纯收益按等差级数递减； 纯收益逐年递减额为,B,；,收益,递减到零,为止； ,r,大于零。,(4),在纯收益按等差级数递减、收益年期有限的条件下，有以下计算式：,（,3,22,）,其成立条件是：,纯收益按等差级数递减； 纯收益逐年递减额为,B,；,收益年期有限为,n,； ,r,大于零。,4.,纯收益按等比级数变化,（,1,）在纯收益按等比级数递增、,收益年期无限,的条件下，有以下计算式：,（,3,23,）,其成立条件是：,纯收益按等比级数递增；纯收益逐年递增比率为,s,；,收益年期无限； ,r,大于零；,r,s,0,。,(2,）在纯收益按等比级数递增、,收益年期有限,的条件下，有以下计算式：,（,3,24,）,其成立条件是：,纯收益按等比级数递增； 纯收益逐年递增比率为,s,；,收益年期有限； ,r,大于零；,r,s,0,。,（,3,）在纯收益按等比级数,递减,、,收益年期无限,的条件下，有以下计算式：,（,3,25,）,其成立条件是：,纯收益按等比级数递减； 纯收益逐年递减比率为,s,；,收益年期无限； ,r,大于零；,r,s,0,。,（,4,）在纯收益按等比级数,递减,、收益年期,有限,的条件下，有以下计算式：,（,3,26,）,其成立条件是：,纯收益按等比级数递减； 纯收益逐年递减比率为,s,；,收益年期有限为,n,； ,r,大于零；,0,s1,。,5.,已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式：,（,3,27,）,其成立条件是：,纯收益在第,t,年,(,含,t,年,),前保持不变；,预知第,t,年的价格为,Pt,； ,r,大于零。,6.,应用举例,【,例,3-8】,某企业尚能继续经营，,3,年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其,3,年经营收益的折现值。经预测，得出,3,年内各年预期收益的数据，如表,3,3,。,表,3,3,某企业未来,3,年的预期收益 单位：万元,收益额,折现率,折现系数,收益折现值,第一年,300,6%,0.9434,283,第二年,400,6%,0.8900,356,第三年,200,6%,0.8396,167.9,由此可以确定其折现额为：,资产评估价值,=283+356+167.9=806.9,（万元）,【,例,3-9】,某收益性资产预计未来,5,年收益额分别是,12,万元、,15,万元、,13,万元、,11,万元和,14,万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为,14,万元。确定的折现率和资本化率为,10%,。确定该收益性资产在,永续经营,下和,50,年收益,的评估值。,（,1,）永续经营条件下的评估过程：,首先，,确定未来,5,年收益额的现值。,现值总额,= + + + +,=12,0.9091+15,0.8264+13,0.7513+11,0.6830+14,0.6209,=49.2777,（万元）,计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。,其次，,将第六年以后的收益进行资本化处理，即：,14,10%=140,（万元）,最后，,确定该企业的评估价值：,企业评估价值,49.2777+140,0.6209,136.2037,（万元）,（,2,）,50,年的收益价值评估过程,:,评估价值,=,=49.2777+140,0.6209,（,1-0.0137,）,=49.2777+85.7351,=135.01,（万元）,+,+,+,+,+,1- ,一、成本途径的基本含义,成本途径，,是指首先估测被评估资产的,重置成本,，然后估测被评估资产业已存在的,各种贬损因素,，并从其重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。,成本途径始终贯串着一个,重建或重置被评估资产,的思路。,第三节 成本途径,在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格,不会超过,购建该项资产的,现行购建成本,。,如果投资对象并,非全新,，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上,扣除,资产的,实体有形损耗,；,如果被评估资产存在,功能和技术落后,，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上,扣除,资产的,功能性贬值,；,如果被评估资产及其产品,面临市场困难和外力影响,，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上,扣除,资产的,经济性贬损因素,。,上述评估思路用数学式可概括为：,资产的评估值资产的重置成本,-,资产实体有形损耗,-,资产功能性贬值,-,资产经济性贬值,（,3,28,）,如果在资产评估实际操作中，被评估资产确实存在这三种贬值，在此种情况下具体运用成本途径时，则应按成本途径的逻辑顺序进行操作。成本途径的逻辑顺序是：,资产的评估值资产的重置成本,-,资产经济性贬值,-,资产功能性贬值,-,资产实体有形损耗,（,3,29,）,在,市场发育欠完善,的条件下，成本途径经常被广泛应用。,二、成本途径的基本前提,1.,被评估资产处于继续使用状态或被假定处于,继续使用,状态。,只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。,只有被评估资产继续使用，再次取得被评估资产的全部费用才能够构成其价值的内容。,从这个意义上讲，成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估。,可能资产的继续使用并不是决定成本途径能否使用的唯一前提。,对于非继续使用前提下的资产，如果运用成本途径进行评估，需对成本途径的基本要素做必要的调整。,2.,被评估资产应当具备可利用的历史资料。,3.,被评估资产必须是可以再生的或可以复制的。,4.,必须是随着时间的推移具有贬值特性的资产，否则不能运用重置成本法。,评估程序,三、成本途径的基本要素,1.,资产的重置成本,简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为：,（,1,）复原重置成本，,是指采用与评估对象,相同,的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象,相同的,全新资产所发生的费用。,（,2,）更新重置成本，,是指采用,新型,材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有,同等功能,的全新资产所需的费用。,两种重置成本运用中注意事项,(1),在实践工作中，选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，,应选择更新重置成本,。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。,(2),无论哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于,技术、设计、标准,方面的差异。,(3),一般而言，复原重置成本,大于,更新重置成本。,(4),如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的,差额,视作是,功能性贬值,的一部分。,2.,资产的有形损耗,资产的有形损耗也称实体性贬值，,是指资产由于,使用,及,自然力的作用,导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。,资产的有形损耗通常采用相对数计量，即有形损耗率。公式如下,:,资产有形损耗率,=,资产有形损耗额,/,资产重置成本,100,（,330,）,3.,资产的功能性贬值,资产的功能性贬值，,是指由于,技术进步,引起的资产,功能相对落后,而造成的,资产价值损失,。,包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的,超支额,，以及原有资产的,运营成本的超支额,。,4.,资产的经济性贬值,资产的经济性贬值，,是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。,四、成本途径中的具体方法,1.,重置成本的估算方法,（,1,）重置核算法,重置核算法也称细节分析法、核算法等，,它是利用成本核算的原理，根据,重新取得,资产所需的,费用项目,，逐项计算，然后,累加,得到资产的,重置成本,。,实际测算过程又具体划分为两种类型：,购买型，,是以购买资产的方式作为资产的重置过程，所以又称市场重置法。,资产的重置成本具体是由资产的现行,购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用,构成的。将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。,自建型，,是把自建资产作为资产重置方式。它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理利润等分析和计算出资产的重置成本。,资产的重置成本应包括,开发者的合理收益,。,一是重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，应该包括资产开发和制造商的合理收益。,二是资产评估旨在了解被估资产模拟条件下的交易价格,一般情况下，价格都应该含有开发者或制造者合理收益部分。,资产重置成本中的收益部分的确定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为依据。,【,例,3-10】,重置购建设备一台，现行市场价格每台,5,万元,运杂费,1 000,元，直接安装成本,800,元，其中原材料,300,元、人工成本,500,元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本,0.8,元，则该机器设备的重置成本为：,直接成本,=50 000+1 000+800=51 800,（元）,其中：买价,50 000,元,运杂费,1 000,元,安装成本,800,元,其中：原材料,300,元,人工,500,元,间接成本（安装成本）,400,元,重置成本合计,52 200,元,（,2,）价格指数法,价格指数法，,是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，其计算公式为：,重置成本资产的账面原值,（,1+,价格变动指数）,（,3,31,）,或,=,资产账面原值,价格指数,（,3,32,）,式中，价格指数可以是,定基价格指数,或,环比价格指数,。,定基价格指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即：,定基价格指数,=,（评估时点定基价格指数,/,资产购建时定基价,格指数）,100,（,3,33,）,环比价格变动指数,可考虑按下式求得：,X=(1+,1,)(1+,2,)(1+,3,),(1+,n,),100,（,334,）,其中，,X,为环比价格指数；,n,为第,n,年环比价格变动指数,;n=1,2,3,。,【,例,3-11,】,某被估资产购建于,2004,年，账面原值为,50000,元，当时该类资产的定基价格指数为,95,，评估时该类资产的定基价格指数为,160,，则：,被估资产重置成本,50 000,(160%,95%),100%,84210,（元）,又如，被估资产账面价值为,20 0000,元，,2004,年建成，,2009,年进行评估,.,经调查已知同类资产环比价格变动指数分别是,2005,年为,11.7,、,2006,年为,17,、,2007,年为,30.5,、,2008,年为,6.9,、,2009,年为,4.8,，则有：,被估资产重置成本,200 000,(1+11.7%),(1+17%),(1+30.5%),(1+6.9%)(1+4.8%),100,200 000,191,382 000,（元）,价格指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法，但二者具有明显的区别：,价格指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是,复原重置成本,；重置核算法既可以考虑价格因素，又可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而,既可以估算复原重置成本,也,可以估算更新重置成本,。,其次，价格指数法建立在不同时期的,某一种或某类甚至全部,资产的物价变动水平上；重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。,明确价格指数法和重置核算法的区别，有助于重置成本估算中方法的判断和选择。一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的重置成本往往会偏高。,（,3,）功能价值类比法,功能价值类比法，也称生产能力比例法,，这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。计算公式为：,被评估资产重置成本,（,3,35,）,这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力,呈线性关系,，生产能力越大，成本越高，而且是,成正比例变化,。,应用这种方法估算重置成本时，首先应分析资产成本与生产能力之间是否存在这种线性关系。如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。,【,例,3-12】,某重置全新的一台机器设备价格,5,万元，年产量为,5 000,件。现知被评估资产年产量为,4 000,件，由此可以确定其重置成本：,被评估资产重置成本,4 000,5 000,50 000,40 000(,元,),（,4,）规模经济效益指数法,通过不同资产的生产能力与成本之间关系分析可发现，许多资产的成本与生产能力之间不存在线性关系。当资产,A,的生产能力比资产,B,的生产能力大一倍时，其成本却不一定大一倍。,也就是说，资产生产能力和成本之间只是同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。,两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系可用下列公式表示：,（,3,36,）,推导可得：,（,3,37,）,公式中的,x,是一个经验数据，又被称为规模经济效益指数。,在美国，这个经验数据一般在,0.4,1,间，如加工工业一般为,0.7,，房地产行业一般为,0.9,。,我国到目前为止尚未有统一的经验数据，在评估过程中要谨慎使用这种方法。公式中参照物一般可选择同类资产中的标准资产。,上述,4,种方法均可用于确定在成本法运用中的重置成本。至于选用哪种方法，应根据具体的评估对象和可以搜集到的资料确定。在这些方法中，对某项资产可能同时都能用多种方法，而有的则不然。应用时必须注意分析方法运用的前提条件，否则将得出错误的结论。,在用成本法对企业,整体资产,及某一,相同类型,资产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用,统计分析法,确定某类资产的重置成本。这种方法运用的步骤是：,第一，,在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准,划分为若干类别,。如房屋建筑物按结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构等，机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等。,第二，,在各类资产中,抽样选择,适量具有代表性的资产，应用功能价值法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。,第三，,依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数，,其计算公式为：,K=R,/R,（,3,38,）,其中，,K,为资产重置成本与历史成本的调整系数，,R,为某类抽样资产的重置成本，,R,为某类抽样资产的历史成本。,根据调整系数,K,估算被评估资产的重置成本，计算公式为：,被评估资产重置成本某类资产账面历史成本,K,（,3,39,）,某类资产账面历史成本可从会计记录取得。,【,例,3-13】,评估某企业某类通用设备。经抽样选择具有代表性的通用设备,5,台，估算其重置成本之和为,30,万元，而该,5,台具有代表性的通用设备的历史成本之和为,20,万元，该类通用设备账面历史成本之和为,500,万元，则：,K=30,20=1.5,该类通用设备重置成本,500,1.5=750,（万元）,2.,实体性贬值的估算方法,资产的实体性贬值的估算一般可以选择以下几种法进行估测：,（,1,）观测法,观测法，也称成新率法，,是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象,与其全新状态,相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。计算公式为：,资产实体性贬值重置成本,（,1-,实体性成新率）,（,3,40,）,实体性成新率,=1-,实体性贬值率,（,3,41,）,（,2,）使用年限法,使用年限法是利用被评估资产的,实际已使用年限,与其,总使用年限,的,比值,来判断其,实体贬值率,（程度），进而估测资产的实体性贬值的方法。,使用年限的法数学式表达为：,资产的实体性贬值,=(,重置成本,-,预计残值,),(,实际已经使用年限,/,总使用年限,),=(,重置成本,-,预计残值,),实体性贬值率 （,3,42,）,总使用年限实际已使用年限尚可使用年限,预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值。如残值数额较小可以忽略不计。,实体性贬值率的计算公式为：,实体性贬值率,=,实际已使用年限,/,总使用年限,（,3,44,）,实际已使用年限名义已使用年限,资产利用率,（,3,45,）,由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的,名义已使用年限调整为实际已使用年限,。,名义已使用年限，,是指资产从购进使用到评估时的年限。,名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。,实际已使用年限，,是指资产在使用中实际损耗的年限。,实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。资产利用率的计算公式为：,资产利用率,=,（截至评估日资产累计实际利用时间,/,截至评估日资,产累计法定利用时间）,100%,（,3,46,）,当资产利用率,1,时，表示资产,超负荷,运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限长；,当资产利用率,1,时，表示资产,满负荷,运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；,当资产利用率,1,时，表示,开工不足,，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。,在实际评估过程中，由于企业基础管理工作较差以及资产运转中的复杂性，资产利用率的指标往往很难确定。评估人员应综合分析资产的运转状态，诸如资产开工情况、大修间隔期、原材料供应情况、电力供应情况、是否季节性生产等各方面因素分析确定。,【,例,3-14】,某资产,1985,年,2,月购进。,1995,年,2,月评估时，其名义已使用年限是,10,年。根据该资产技术指标，在正常使用情况下，每天应工作,8,小时，而该资产实际每天工作,7.5,小时。,由此可以计算资产利用率：,资产利用率,10,360,7.5,(10,360,8),100%,93.75%,由此可确定其实际已使用年限为,9.4,年。,93,思考,能否以会计中固定资产折旧额直接作为实体性贬值额？为什么？,实体性贬值,=(,重置成本,-,预计残值,),总使用年限,实际已使用年限,累计折旧,=(,资产原值,-,预计残值,),预计使用年限,实际已使用年限,计算基数不同。,资产评估上,各项贬值计算的基数是被评估资产在评估基准日的,重置成本,。,评估基准日不同,其重置成本一般也不同,。即同一被评估资产的贬值会随时间的变化而变化。,会计折旧的基数为被评估资产的,原始取得成本,即资产原值。资产的原值一经确定,以后折旧期间内均以此为基数计算折旧,不随时间变化,。,年限的含义不同。,评估实体性贬值计算的“总使用年限”是资产的经济寿命,它是一个,相对变动的量,它受使用年限,维修保养及其设计、结构、质量的影响,并与市场状况、经济政策、法律法规有关。,会计折旧上的“预计使用年限”,在考虑损耗的同时,也考虑财税政策、社会技术及生产力发展水平,并以同类资产在正常运转状况下的,平均使用年限,作为使用年限。,资产评估中使用的“实际已使用年限”指,有效使用年限,即日历使用年限与资产的开工利用率的乘积,;,会计上累计折旧计算中使用,日历上,的使用年限,也就是说,对一项,不使用的资产也提折旧,。,（,3,）修复金额法,修复金额法，,根据,修复,资产的,已损实体,所需要,支付的金额,来判断资产的有形损耗额。此方法主要适用于具有特殊结构的可补偿性资产的有形损耗额的估测。,可补偿性有形损耗，,是指技术上可修复且经济上合理的有形损耗。,利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。,如果资产可以通过,修复恢复,到其,全新状态,，可以认为资产的实体性损耗等于其,修复费用,。,3.,功能性贬值的估算方法,功能性贬值，,是由于,技术相对落后,造成的贬值。,估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。,还要重视,技术进步因素,，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。,超额投资、超额运营成本区别图,小型机,电脑,95,年购进价格,150000,元,08,年复原重置成本,105000,元,08,年更新重置成本,5000,元,功能一样,三人同时操作，月工资,3000,元,/,人。,08,年市市场价值,5000,元,一人操作，月工资,3000,元,通常情况下，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：,（,1,）,将被评估资产的年运营成本与功能相同且广泛使用的主流资产的年运营成本进行比较。,（,2,）,计算二者的差异，确定净超额运营成本。,由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此，,净超额运营成本,是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。,（,3,）,估计被评估资产的剩余寿命。,（,4,）,以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内,每年的超额运营成本折现,。这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值）。其计算公式为：,被评估资产功能性贬值额（被评估资产年净超额运营成本,折现系数）,（,3,47,）,式中：,C,1i,为第,i,年被评估资产的年运营成本；,C,2i,为第,i,年新资产的年运营成本；（,C,1i,C,2i,）为第,i,年被评估资产的超额运营成本；,T,为适用的所得税税率；,r,为折现率。,【,例,3-15】,某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备的生产效率高，节约工资费用。有关资料及计算结果见表,3,4,。,表,3,4,某设备的技术资料,项 目,技术先进设备,技术陈旧设备,月产量,单件工资,月工资成本,月差异额,年工资成本超支额,减：所得税（税率,25%,）,扣除所得税后年净超额工资,资产剩余使用年限,假定折现率,10%,，,5,年年金折现系数,功能性贬值额,10 000,件,0.80,元,8000,元,10 000,件,1.20,元,12 000,元,4 000,元,48 000,元,12 000,元,36 000,元,5,年,3.7908,136 469,元,应当指出，新老技术设备的对比，除生产效率影响工资成本超额支出外，还可对,原材料消耗,、,能源消耗,以及,产品质量,等指标进行对比，计算其功能性贬值。,由于技术进步造成被评估资产出现超额投资成本形成的功能性贬值还可以通过超额投资成本的估算进行评估，即,超额投资成本,可视同功能性贬值。计算公式为：,功能性贬值复原重置成本,-,更新重置成本,（,3,48,）,功能性贬值主要是由于技术相对落后造成的贬值。在资产评估实践中，并不排除由于资产功能过剩也会形成资产的功能性贬值。,104,3.3,成本途径,成本途径的评估计算公式,资产的评估值,=,重置成本,-,实体性贬值,-,功能性贬值,-,经济性贬值,基本公式,105,3.3,成本途径,成本途径的基本要素,重置成本,现行价格水平,全新资产,106,3.3,成本途径,成本途径的基本要素,重置成本,有形损耗,复原重置成本,更新重置成本,107,3.3,成本途径,成本途径的基本要素,重置成本,有形损耗,资产使用,自然力作用,108,3.3,成本途径,成本途径的基本要素,重置成本,有形损耗,功能性贬值,科学技术进步,建造成本降低,运营成本降低,109,3.3,成本途径,成本途径的基本要素,重置成本,有形损耗,功能性贬值,经济性贬值,外界因素影响,经济状况,市场供求,经济政策,环境因素,心里因素,110,3.3,成本途径,成本途径中基本参数的估测,重置成本估测,重置核算法,重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。,111,3.3,成本途径,成本途径中基本参数的估测,重置成本估测,价格指数法,价格指数法是利用与资产有关的价格指数，将被估资产的历史成本（账面原值价值）调整为重置成本的一种方法。,重置成本资产的历史成本,价格指数,定基指数调整,环比指数调整,112,3.3,成本途径,成本途径中基本参数的估测,重置成本估测,功能价值类比法,功能价值类比法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。,113,3.3,成本途径,成本途径中基本参数的估测,重置成本估测,功能价值类比法（公式）,114,3.3,成本途径,成本途径中基本参数的估测,重置成本估测,统计分析法,为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本 。,重置成本账面历史成本,K,115,3.3,成本途径,成本途径中基本参数的估测,实体性贬值估测,观测法,观测法也称成新率法，是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。,实体性贬值重置成本,（,1,实体性成新率）,116,3.3,成本途径,成本途径中基本参数的估测,实体性贬值估测,使用年限法,使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值的方法。,已使用年限名义已使用年限,资产利用率,117,3.3,成本途径,成本途径中基本参数的估测,实体性贬值估测,修复金额法,修复金额法是根据修复资产的已损实体所需要支付的金额来判断资产的有形损耗额。,实体性贬值修复费用,118,3.3,成本途径,成本途径中基本参数的估测,功能性贬值估测,超额运营成本造成功能性贬值估测,功能性贬值额（被评估资产年净超额运营成本,折现系数）,119,3.3,成本途径,成本途径中基本参数的估测,功能性贬值估测,超额投资成本造成功能性贬值估测,功能性贬值额复原重置成本更新重置成本,4.,经济性贬值的估算方法,就表现形式而言，资产的经济性贬值主要表现为运营中的,资产利用率,下降，甚至,闲置,，并由此引起资产的运营收益减少,一般情况下，当资产使用,基本正常,时，,不计算经济性贬值,。,综合练习,被评估对象为甲企业于,2000,年,12,月,31,日购入的一台设备，该设备生产能力为年产产品,100,万件，设计使用年限为,10,年，当时的设备价格为,120,万元，甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，评估基准日为,2003,年