《中外资产评估准则》课件第7章 欧洲评估准则

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第七章 欧洲评估准则,1,学,习目标,通过本章学习，你,应当深刻理解或掌,握：,（,1,）欧洲评估准则的基本特点与影响,力。,（,2,）欧洲评估准则的框架结,构。,（,3,）,EVS1,市场价值、,EVS2,非市场价,值。,（,4,）,EVA8,房地产评估和能源效率及可持续性与评,估。,（,5,）,EVS5,评估报,告。,你,应当了,解：,（,1,）欧洲评估准则的现状、制定主体及产生与发,展。,（,2,）,EVS3,合格的评估师、,TEGoVA,的最低学历要求、欧洲评估师认可方,案。,（,3,）,EVA6,跨境评,估。,（,4,）,2012,欧洲评估准则新增（减少）的内容。,2,知,识结构图,准则制定,演进,特点、作用与影响,重要概念,框架结构,市场价值,非市场价值,合格的评估师,评估程序,评估报告,以财务报告为目的的评估,以租赁为目的的评估,以资产证券化为目的的物业估值,保险价值评估,以个体投资者为目的的投资价值评估,跨境评估,基于另类投资基金经理指示的物业评估,房地产评估和能源,效率,评估,准则,EVS,产,生背景,与,演进,评估,指南,欧洲评估准则（,EVS,）,概况,欧盟内部市场,健康与安全,能源,环境,农业政策,道德规范和行为准则,最低学历要求,确认欧洲评估师方案,可持续性与评估,距离、面积、体积的测量规范,土地和建筑物的价值分摊,评估师认证,欧洲地产和市场评级指南,欧洲抵押联盟关于评估相关的风险标准,欧盟立,法及资,产,评估,其他,技术,文件,3,案例导入,欧盟通过一个标准化的法律制度，保证人，货物，服务和资本的迁徙自由。,15,个会员国已通过了一个共同的货币,欧元。在对外政策上，它代表其成员在世界贸易组织，在八国集团首脑会议和在联合国的会议上发言，维护其成员国利益。同时，欧盟实行了实现关税同盟和共同外贸政策、实行共同的农业政策、建立政治合作制度、建设内部统一大市场、建立政治联盟、实行共同的渔业政策、建立欧洲货币体系等一系列共同政策和措施。,第一节 欧洲评估准则的制定与演进,一、欧洲评估准则的制定与演进,（一）欧洲评估准则的制定,欧洲评估准则,（,EUROPEAN VALUATION STANDARDS,，,英文缩写为,EVS,）是由欧洲评估师协会联合会（,The European Group of,ValuersAssociations,，简称,TEGoVA,）制定的一部适用于欧洲地区的区域性评估准则，也是当前国际评估界具有重要影响力的评估准则之一。,TEGoVA,是根据比利时法律成立的、以评估领域的研究和教育为目的的非盈利性专业协会，总部设在比利时布鲁塞尔。,（二）欧洲评估准则的演进,欧洲评估准则,在欧洲各国有着重要的影响，,2012,版,TEGoVA,的成员国包括阿尔巴尔亚、奥地利、比利时、保加利亚、捷克、丹麦、法国、德国、希腊、匈牙利、意大利、哈萨克斯坦、科索沃、拉脱维亚、立陶宛、挪威、波兰、葡萄牙、罗马尼亚、俄罗斯、塞尔维亚、斯洛伐克、西班牙、瑞典、阿拉伯联合酋长国、英国、美国等国家或者国家的评估协会。,（二）欧洲评估准则的演进,1978,年,欧洲固定资产评估师联合会，第,1,版,EVS,1993,年,第,3,版,EVS,1981,年,第,2,版,EVS,2003,年,第,5,版,EVS,2012,年,第,7,版,EVS,1977,年,欧洲固定资产评估师联合会成立,2000,年,第,4,版,EVS,2009,年,第,6,版,EVS,二、欧洲评估准则的基本特点,（一）准则条文,+,评注,早期的,EVS,较多采用了说明、阐述的方式，对某些评估方法、理论进行了详细论证，在某种意义上更像是专业著作。,2009,、,2012EVS,的形式则与国际评估准则类似或接近，采取了“准则条文,+,评注”模式，力求评估准则的简约和明了。,（二）偏重于不动产评估的研究,受英国评估准则、欧盟公司法及相关会计改革规则的影响，EVS长期以来主要涉及不动评估领域，并形成了以“固定资产评估”为主的特色。尽管TEGoVA开展了一些关于企业价值评估、无形资产评估的研究，但其评估准则仍未摆脱浓郁的不动产评估为主的显著色彩，EVS2012仍未制定无形资产评估领域的准则。,（三）注重评估与会计的协调,EVS,与欧盟的公司法特别是会计改革紧密相关，欧洲许多国家很早就受到公允价值会计理论的影响，既允许采用传统的历史成本减折旧的会计处理方式，也允许在一定情况下以评估后的市场价值作为固定资产的列示价值反映在资产负债表中。,1978,年，欧共体正式发布了第四号法令公司法（,78/660/EEC,）第,35,条规定了与固定资产评估相关的规则，从立法上对这种会计改革的方向予以了肯定。为在公司年度会计报表中反映固定资产的公允（市场）价值，许多公司聘请评估师对公司固定资产进行的评估业务，其目的是最终将固定资产的公允价值纳入年度会计报表。,TEGoVA,成立的缘由之一，就是欧盟对公司法中固定资产计价规定进行修改所作出的回应，它所强调的评估大多是为了在财务报告中反映市场价值或现行价值而进行的评估。,（四）强烈的区域政治特性和非开放性,TEGoVA,是以欧盟而不是以欧洲为基础，正式会员应当是欧盟成员国的评估协会，联系会员则是欧盟成员国之外的欧洲国家的评估协会，欧洲之外的评估协会只能成为其观察员。会员的权利与会费交纳义务相结合，按所交纳会费的比例享有表决权。该会的许多活动得到欧盟有关组织的扶持，依靠欧盟庞大的经济实力，积极开拓中欧、东欧评估行业，采取措施统一欧洲评估教育，其在评估界的作用不可低估。因此，,TEGoVA,制定的评估准则，也应当主要是面向欧盟而非欧洲的，更不是面向国际的。,（五）非强制性及与欧盟法规的契合性,EVS,并无强制执行力，但,TEGoVA,要求各会员国积极引进并将其纳入该国的评估准则体系，甚至得到该国法律认可。资产评估准则的演变规律表明，资产评估的发展是反应性的，一个国家或者地区资产评估准则的制定与经济发展、法规颁布呈现同方向变化。基于欧盟最新出台的法律法规，,EVS2012,增加了指南,6,跨境评估、指南,7,另类投资基金经理指示的物业评估以及指南,8,房地产评估及能源效率等准则，以迎合跨境投资和全球化公司经营活动、金融监管、建筑物能效指令等欧盟经济发展现状及法令的需要。,第二节,EVS,的重要概念与框架结构,一、EVS的重要概念,欧洲评估准则,通常会以词汇表的形式单独列出有关重要概念，以,欧洲评估准则,2012,为例，其词汇表中共包括,26,个专业术语。除假设、特殊假设、价值基础、清算价值、最高最佳使用、评估报告等一般性概念外，其他概念主要包括：转用价值、折余重置成本（,DRC,）、公允价值、市场价值、市场价值以外的价值、合格的评估师、被迫出售价值、保险价值、投资价值、市场租金、协同价值、抵押贷款价值、期望价值（未来价值）、特殊价值等。,二、EVS的框架结构,欧洲资产评估准则,2012,（第,7,版）由前言、介绍、欧洲评估准则及指南、欧盟立法及资产评估、其他技术文件、技术文档分类、词汇表、欧洲评估准则委员会成员和,TEGoVA,成员九个部分构成（图,4-1,），其中准则,5,个，指南,8,个，其他技术文件,9,个。,欧洲资产评估准则,2012,基本结构,准则,1,市场价值,准则,2,非市场价值,准则,3,合格的评估师,准则,4,评估程序,准则,5,评估报告,指南,1,以财务报告为目的的评估,指南,2,以租赁为目的的评估,指南,3,以资产证券化为目的的物业估值,指南,4,保险价值评估,指南,5,以个体投资者为目的的投资价值评估,指南,6,跨国评估,指南,7,基于另类投资基金经理指示的物业评估,指南,8,房地产评估和能源效率,概况,欧盟内部市场,健康与安全,能源,环境,普遍的农业政策,EVS2012,（第,7,版）,前言,介绍,欧洲评估准则及指南,欧盟立法及资产评估,EVS,委员会成员,TEGoVA,成员,其他技术文件,词汇表,技术文档分类,TEGOVA,的道德规范和行为准则,TEGOVA,的最低学历要求摘要,TEGOVA,确认欧洲评估师的方案摘要,参考文件：可持续性与评估,距离、面积、体积的测量规范,参考文件：,土地和建筑物的价值分摊,参考文件：评估师认证,欧洲地产和市场评级指南,欧洲抵押联盟关于评估相关的风险标准介绍,准则,指南,第三节 欧洲评估准则,一、,EVS1,市场价值,EVS1,市场价值由总则、适用范围、,TEGoVA,认可的市场价值定义、欧盟立法的市场价值定义和评注等五章,构成，共,26,条。,1,总则,2,适用范围,3,TEGoVA,认可的市场价值定义,4,欧盟立法市值定义,5,评注,EVS1,市场价值,17,第三节 欧洲评估准则,二,、,EVS 2,非市场价值,EVS 2,非市场价值由总则、适用范围、价值基础、公允价值、特殊价值、投资价值、抵押贷款的价值、保险价值、和重置成本等九章构成，共,19,条。,第,三节 欧洲评估准则,三,、,EVS 3,合格的评估师,EVS 3,由总则、适用范围、基本要求、合格的评估师和评注等五章构成，共,16,条。,四、,EVS 4,评估程序,EVS 4,由总则、适用范围、聘用条款、与客户顾问、审计师和其他人的沟通、评注、证实评估、评估复核等七章构成，共,27,条。,五、,EVS 5,评估报告,EVS 5,由简介、适用范围、评估报告编制、评估报告及书面证明等四章构成，共,11,条。,EVS 5,评估报告,结构,核心内容,基本,要,求,提供的书面评估报告应当清晰，达到专业的标准。对评估范围、评估目的、价值类型、评估方法、评估结论及预期报告使用者的表述应通俗易懂。,总则,评估报告是评估业务委托方作出决策的依据性文件，评估师确定的评估结果及其内容应当清晰、准确、有效、可靠，并恰当地传达给评估业务的委托方。,适用,范,围,本准则论述的评估报告是评估师为评估业务委托方作出价值决定的建议性文件。,评估,报告,编,制,（,1,）,欧洲理事,会,2006,年第,48,号指,令对市场价值和抵押贷款价值的定义为：,“,市场价值应以清晰易懂的方式予以记录和说明。,”“,抵押贷款价值应以清晰易懂的方式予以记录和说明。,”,（,2,）,一份评估报告应当提供清晰、毫不模糊的评估意见，同时要足够详细，对资产真实情况的分析不存在任何误解，确保对条款中的所有事项、约定的条件以及其他包含的重要领域与评估业务委托方达成一致。,（,3,）评估报告应当满足可靠性和可理解性，并以准备好的书面形式提交给评估业务委托方和报告使用者。,（,4,）评估师在评估报告中应陈述评估说明、评估师的任职资格证明、被评估财产的相关细节、所做出的任何假设条件以及做出评估报告和评估结论过程中的限制性条件。,（,5,）,被评估资产所处的市场情况受不确定因素的影响，这与评估结果息息相关。评估师应当谨慎评估，并向评估业务委托方发表自己的意见。,（,6,）,评估师应当考虑并声明评估报告的有效使用时间，这在评估结果不稳定的情况下会显得特别重要，一些国家的法律或者合同中也有所规定。,评估报告及书面证明,（,1,）,评估报告应当记录评估业务的相关说明、价值类型、评估目的以及做出评估意见的分析过程和支持评估结论的信息，包括，评估报告的恰当用途，采用参照物的具体细节。,（,2,）,评估证明可以合并到评估报告中，一同提供评估师的评估总结结论。特殊地，一些国家的法律或者惯例中限定评估师核证被评估资产的数量。评估证明通常是一封简短的信，包括：评估业务委托方的姓名和地址、被评估资产的具体信息、评估基准日、价值类型、出具评估证明书（评估报告）的日期、评估的假设条件、评估师的姓名和地址及任职资格证书。,（,3,）评估报告或者评估证明书不应模棱两可，不应以任何方式误导评估报告使用者，也不应存在任何错误。由于这些或是其他方面的原因，评估报告或是评估证明书要求书写清晰明确，使不具备资产或评估知识的人士也能理解。,（,4,）评估报告或者评估证明书应当具备客观性。评估师应确保不存在任何的利益冲突。评估师在依据价值做出特定的评估结果和,其他任何相关的建议时，不应受到来自业务委托方和第三方压力的影响。在适当的情况下，评估师应拒绝接受评估业务，如当评估师的客观（专业）声誉很可能受到威胁时。,（,5,）,评估报告或评估证明书的形式和细节可由评估师自行判定，但在满足业务委托方的特殊要求的同时，要考虑到评估目的和业务委托方预期的评估报告用途。,（,6,）,起草评估报告,有些情况下，提供一份预先的评估报告草稿或修正为更简短的形式是比较合适的，但这并不符合本准则。在这种情况下，应当准备一份详细的评估报告或全面的评估证明书，以供参考。,评估报告的内容,（,1,）,评估报告应包括以下内容：被评估资产的描述，包括评估范围、评估依据、价值类型；法律语境描述（土地使用权，租赁，发展管制，等等）；被评估资产所处市场情况说明；评估方法和分析过程的描述。,（,2,）签字（,取得资格的）评估师对业务委托方的评估结果负责，本准则建议所有的评估（包括该声明）应当与准则保持一致。特殊情况，也要声明任何违背本准则的程度和原因，或是评估过程中任何一个重要部分被省略的原因。,（,3,）,评估师应确保自己对影响资产评估价值的各个事项都有关注。诸如估价对象所在地或附近存在潜在的污染、有毒有害材料或所有权问题。,（,4,）,增值税,如果在评估基准日，国家对于资产的增值税率有相关规定的话，应当保持评估中所用的增值税率与有关规定的一致性。除报告的评估价值之外，对于任意一项资产交易所要支付的增值税都应当予以声明。,第四节 欧洲评估指南（,EVA,）,一、,EVA 1,以财务报告为目的的评估,本指南由总则、适用范围、对财务报表的准备和呈现框架、资产分类、选择一致性价值基础、公允价值、土地和建筑物之间的分配、信息披露规定等八章构成，共,34,条。,二、,EVA 6,跨境评估,本指南由总则、适用范围、评估师资格、专业经验和市场知识、聘用条款、遵从当地的法规、独立性和利益冲突、道德伦理、保险、报告等,10,章构成，共,20,条。,EVA 6,跨境评估,结构,核心内容,1,总则,1.1,随着金融全球化，全球市场开放和欧盟内部市场的形成，客户委托跨境评估的业务越来越多。,TEGoVA,欧洲评估师（,REV,）互相认可方案，可以协助客户和评估机构确定在其他国家执业合格评估师的资格要求。同样，其他国家也十分重视评估师自身的工作经验，尤其是在特定房地产市场的跨境评估。在不同的市场环境下，在另一个国家进行估值时，评估师应当特别注意每个国家的立法和实践及其对评估的影响。,1.2,指令,2006/123/EC,关于内部市场服务（服务指令），旨在消除跨境业务活动发展的障碍。它增强了服务提供商在内部市场开发活动或在另一成员国提供服务。该指令规定的法律框架有利于多种服务的开展，包括房地产中介服务及资产评估。,1.3,虽然该指令确保了评估师在本国之外进行评估的权利，但并未包括评估师在其他国家市场运作所需的专业资格、必要的技能和做法。,1.4,评估师应当遵守,EVA6,列示的基本要求，如果他们打算在本国以外的国家进行资产评估，还应当满足其他要求。这些要求是：（,1,）资格；（,2,）专业经验；（,3,）市场知识；（,4,）遵守当地的法规；（,5,）透明度；（,6,）独立性；（,7,）避免利益冲突。,TEGoVA,认为，这些原则不仅适用于本国市场的评估，也完全适用于跨境评估。,2,适用范围,本应用指南为评估师在其他国家（东道国）而非本国（母国）进行评估提供指导。申请补充服务指令有关欧洲经济区（,EEA,）内跨境估值服务，从而提高评估师无行政障碍操作跨境评估，并规范实施跨境评估的评估师经验、技能和评估报告撰写。,3,评估师资格,3.1,评估师在有关国家进行评估，应当具有专业胜任能力。当评估师的专业和个人素质在规定的范围之内，评估师可以在另一个国家实施评估业务。这些资格条件应当在评估报告中披露。,3.2,拥有专业团体认可的相关资格和长期的专业经验可以进一步向客户证明这些技能。,4,专业经验和市场知识,4.1,评估师应当证明其在东道国的实践能力。他们应当具备：（,1,）最新信息；（,2,）,EVS,良好的知识；（,3,）不同类型财产市场评估的专业经验；（,4,）东道国财产市场知识和财产法。,4.2,评估师应当定期参与由东道国的专业团体或其他合格的认可机构举办的专业发展课程，巩固和扩大其在东道国的财产市场及资产评估知识。,4.3,在跨境评估中，东道国是被评估资产的委托方，评估师应当有效地与委托方就当地专业相关的问题进行沟通。这包括所有价值相关的问题，以及评估师执业有关的专业问题。,5,雇佣条款,5.1,当评估师接到母国以外的评估委托（也可能是其中的客户位于国外），在签署业务约定书之前，评估师应当与客户协商（包括董事和高级职员，如果它是公司），并与客户的专业顾问（包括审计师）等沟通，同意并签署业务约定书。,5.2,如果评估师不具备进行该类固定资产或其它类别资产评估必要的经验或能力，评估师应当通知客户，并与客户达成协议，利用具有资质的其他专业人士协同工作来弥补其不足。提供专业的援助应当在评估报告中明确声明。为了提高所在国家优质的援助保证，评估师应当寻求东道国当地主管评估师部门的援助，如欧洲公认评估师（,REV,）的支持。,6,遵守当地规则,6.1,评估师应当清楚地在评估报告中披露偏离,EVS,和,/,或为符合法律、评估准则或东道国其他估价规定作出的特别假设。如果相关，评估师应当按照公认评估原则调节评估报告的形式和内容。,6.2,客户所在国家的会计法规和实践，或者评估程序具有一定的差异，在以财务报表为目的的评估中，评估师应当优先考虑客户所在国家的规则，并在评估报告中突出披露这种差异。,7,独立性与利益冲突,为了避免任何利益冲突和维护专业的客观性，评估师应当保持其严格的专业独立开展工作，以履行自己的专业职业，无论评估师的个人情况如何。,8,伦理,评估师应当遵守,TEGoVA,的职业道德和行为守则。,9,保险,评估师在其执业的所有国家，有责任购买和保持职业保险，以满足其客户和第三方潜在的负债。,10,报告,10.1,更重要的是，评估报告传达的数据应当是清晰明确的、可理解和可验证的，使客户能够理解价值相关的数据记录及评估报告的形成，并通过适当的方法对评估结果进行评价和应用。,10.2,如果客户总部设在第三国，其评估报告应当包括明确的参考法律或习俗，尤其是有关财产所在国之间存在的任何重大差异的。,10.3,跨境评估报告应当披露其所依赖的数据。评估师应当注明数据的来源，以方便评价判断其质量和评估师陈述其效果。,三、,EVA 8,房地产评估和能源效率,欧盟在应对全球气候变暖行动中有着十分重要的影响。建筑物碳排放量占整个欧洲的,40%,，其能耗与二氧化碳排放量等正成为推动欧盟立法的主要因素，欧盟或其个别国家希望通过立法影响地产使用者改变自己的行为，以降低消耗或提高可再生能源的使用。指南,8,对建筑物能源指令中与评估相关的所有方面提供指引，包括如何最有效地向客户提供建议，诸如被评估资产所需的任何更新、在规模利用上是否充分等，以考量欧盟立法中关于建筑物最低能源性能是否符合更新换代的要求。同时也给出了进一步的建议，有助于评估师提供一个客观的评价。加热、照明和与服务相联系的空调要求，从烹饪到电梯，都需要能源。潜在的购买者和租客通常都对他们所需要的能源的可能性和成本感兴趣，很多人希望知晓能源效率，或者是能源是不是来自可再生能源。,毋庸置疑，相关立法将会对建筑物的评估方法及评估值产生影响。本指南提供了与建筑物的能源性能有关的所有评估相关方面的指导，主要用于规范并指导评估师在执行房地产评估时考虑能源效率问题，如欧盟成员国建筑指令等。本指南由总则、适用范围、定义、应用说明、评注等五章构成，共,18,条。,1,总则,1.1,能源往往是近年来拥有财产成本增长最显著的因素。与服务有关的取暖、照明和空调要求越来越多，再从烹饪到电梯，建筑使用过程的能源需求与日俱增。作为一个实用性的问题，控制能源消耗及其成本，潜在买家及租户通常是有兴趣的。一些人希望说明特定的效率水平或能源来自可再生能源。,1.2,建筑物二氧化碳排放量占欧盟的,36,，目前，能源问题是一个影响欧盟财产立法的主要驱动因素。欧盟和个别国家希望影响物业占用人改变他们的行为，降低消耗，提高效率，更好地利用可再生能源。建筑物明显比设备或系统有一个更长的生命周期。许多财产，尤其是房子，有超过一个世纪的历史，现在存在的大部分存量住房能够使用到,2050,年。,1.3,指令,2010/31/EU,建筑物的能源性能开发前身,2002/91,序言指出：“该行业正在扩大，这势必增加其能源消耗”，“建筑行业减少能源消耗和使用可再生能源，是减少欧盟的能源依赖和温室气体排放的重要措施”。（叙述,3,）“有必要制定更具体的行动，以期实现建筑物巨大而未实现的节能潜力，降低成员国在这个行业之间业绩的巨大差异。”（叙述,7,）,1.4,专业评估师根据客户委托，应当向客户提供相应基础的价值意见，即从市场上获得的证据。这是必不可少的“市场价值”理念。能源成本和效率将作为矩阵（环境、背景）的一个组成部分。,2,适用范围,本指南主要考虑财产评估中的能源效率问题，特别是欧盟成员国在建筑能源绩效指南（,2010/31/EU,）实施情况下采取的节能措施的效果。评估师应当意识到一点，就是成员国在实施指南的时候他们完全有提高标准的自由。所以必须根据实际情况进行评估。,3,定义,3.1,除非另有规定，这里引用的建筑物能源性能定义是来自指令,2010/31/EU,（以下称为“指令”）。,3.2 “,建筑物”“是指有墙壁、屋顶的建筑。能源被用于调节室内气候”。,注释：这个定义排除了一些可能通常被称为建筑，尤其是那些没有加热或冷却的建筑结构，以及没有达到能源性能标准和能效证书（,EPC,）的建筑结构。,3.3,能效证书是指由成员国或由其指定法人认可的，依照第,3,条方法计算的建筑物或建筑单元的能量性能。,3.4 “,建筑物能源性能”是指除其他外，满足一个典型建筑物所计算或测量包括采暖、制冷、通风、照明、热水能源等相关的能源需求量。,3.5,近零能耗建筑是指建筑物按照附件,1,确定的具有非常高的能量性能，几乎为零或非常低的能源需要量，涵盖可再生能源，包括现场或附近生产的可再生能源。,3.6,建筑物或建筑单元的建筑技术系统是指用于加热、冷却、通风、热水、照明技术设备或它们的组合。,4,应用声明,4.1,专业评估师是向委托方报告该财产一定基础上的价值意见。建筑物的能源效率可能是财产相关的数值，但相关的能源成本将是评估的一部分。,4.2,凡估值正在准备建设、出售、出租或者与新的承租人相关的财产，评估师在估值时应当考虑,EPC,评级和任何显著的建议。,4.3,特别。当考虑财产与能源效能证书时，评估师应当考虑相关的评级和建议，以发表其对被评估财产市场价值的意见；当要求提供意见或协助是否构成“大整修”的成员国已经采用了基于成本和价值的选项时，评估师应当：（,1,）判断建设物所需的翻新是否足以引发其所需的最低能源性能而升级；（,2,）根据评估师的技能和委托，并得到一个有信誉的评价或建议，估算客户升级的成本，使客户做出明智的决定。,5,评注,5.1,概述,5.1.1,最相关的财产评估指令要求成员国建立：在综合能效标准基础上，每栋建筑的均热特性和可再生能源系统是：为每个成员国的所有建筑物设定；实施不仅为新建筑，也包括现有建筑物的“重大更新”；能源效能证书（,EPCs,）。,除此之外，要求到,2021,年，所有的新建建筑满足“近零能耗”规定，并规定对较大的供暖和空调系统建立定期检查制度。,5.1.2,评估师应当了解财产所在成员国应用的有关规定。,5.2,新建筑,-,近零能耗,5.2.1,各成员国应确保：,（,1,）到,2020,年,12,月,31,日，所有新建筑都应接近零能耗建筑；（,2,）,2018,年,12,月,31,日之后，公共机构占用和拥有的新建建筑应近零能耗建筑。,5.2.2,这是一个严格的义务，尽管有关规定允许成员国不适用于“具体和合理”的情况，且在建设中的经济周期成本效益分析是负的。,5.3,现有建筑物和“重大更新”,5.3.1,能效标准是对现有建筑物而设置，对于“重大更新”引发的，指令并不需要实施节约。,5.3.2 “,重大更新”。序言指出，“现有建筑物的主要翻新工程，无论其规模大小，应当符合成本效益的措施，以提高能效。,5.3.3 “,各成员国应采取必要措施，确保对建筑进行大型翻新工程，建筑或改造部分的能耗性能升级，以满足最低能源性能要求,.”,（第,7,条）。,5.3.4,评估师可以通过关注评估对象是否属于指令规定的“大整修”范围，进而以满足当前的能源性能标准。该指令规定了两个选项，每个成员国通过选择它的测试来确定评估对象是否为“大整修”资产。“大型翻新工程”是指一个建筑物的改造：（,a,）涉及建筑围护结构或建筑技术系统改造的总成本高于建筑价值,25,，不包括该建筑物所在土地的价值；或（,b,）建筑围护结构表面的,25,以上经过翻新。成员国可以选择适用的方案（,a,）或（,b,）。,5.3.5,评估师须应当知晓哪个选项已被有关成员国选中。,5.3.6,扩展是否构成翻新的应如实解释。,5.3.7,对于选项（,a,），指令没有指定评估的价值基础，其“价值”被默认为是“市场价值”，按照,EVS1,评估，除非有充分的理由采取另一个基础。建筑物的使用期与这样的评估无关，它是将排除建筑物土地价值后的价值与成本相比较。这意味着在多数情况下，这种测试似乎需要为那些通常只能与它相关土地出售的任何建筑物作出两个估值：建筑物与土地一起出售；相关土地上无建筑物（可能是任何开发价值）。由此产生的净值，然后与拟建工程的成本进行比较。成本与价值的概念不同，特别是对建筑的改造，测试要求升级建筑物节能性能工作增加的价值不超过建筑物价值的,25,。,5.3.8,选项（,b,）则需要进行评估：建筑物外部总面积，包括墙壁和屋顶；多少面积需要改造。这可能意味着一个纯粹的内部改造将不会被选择（,b,），而会选择（,a,）。,5.3.9,基于成员国的测试，如果改造是“主要的”，指令赋予各成员国自由决定它是否是整个建筑物或只是其改造的一部分升级到最低能源性能标准。评估师应当知晓这一规则。,5.3.10,当成员国选择选项（,a,）时，评估师应当：（,1,）判断建筑物的翻修是否足以引发建筑物达到最低能源性能，因此升级；（,2,）根据评估师的技能和委托，估算并得到一个有信誉的评价或建议，以获取升级的估计成本，使客户可以做出明智的决定。,5.4,能源效能证书（,EPCs,）,5.4.1 EPC,是经批准的建筑物能源效率检查员采用认可的评级标准、比较和提出改进咨询建议的评估记录。该评级将以一个字母或数字显示建筑物的热力特性和对可再生能源（,2009/28/EC,）的依赖程度。一个,EPC,的有效期不超过十年。,5.4.2,拥有有效的,EPC,是建筑物施工、出售或租赁给新租户及公共当局占用面积超过,500,平方米的法律要求，一个有用的面积占用公共机构所有建筑物的法定要求。“能源效能证书或其副本应当显示给新租户或买家，并移交给买方或新租户。”,5.4.3,房地产市场,EPC,政策的目的在相关指令中描述为：建筑物或建筑单位的准买家和租户，应得到有关能源性能证书改善及其节能建议的正确的信息,能源性能证书还应当提供建筑物加热和冷却的能源需求，以及主要能源消耗和二氧化碳排放量及其实际影响等信息。,5.4.4 EPC,是必要的吗？当考虑建造作为财产评估的一部分时，评估师通常希望确定,EPC,及其影响，如果是这样，获得有效的,EPC,应当是必须的。,5.4.5,除下文所述的情况外，,EPC,是强制性的：（,1,）建筑物：建造；出售；租赁给新房客。（,2,）公共机关占用和公众经常访问的建筑物。,2015,年,7,月,9,日，从,500,平方米的最小尺寸减少至,250,平方米。成员国可能推迟建筑物,EPCs,单体建筑单位的应用，到,2015,年,12,月,31,日。,5.4.6,除非另有说明，获得,EPC,或建筑系统技术报告不是评估师的责任。,5.4.7,不需要,EPCs,的建筑物。依照建筑物指令的定义，不需要,EPCs,的建筑物是指没有必要作出任何努力来改变气候的建筑物。这些是,EPC,制度的例外，通常包括某些存储建筑和许多农业建筑（如冷库）。,5.4.8,成员国可以自由豁免,EPC,义务的建筑物有以下几类：,a,文物保护建筑。作为特定环境的一部分或因为其特殊建筑和历史功绩，符合一定的最低能源性能要求，将会改变其特征或外貌。,注意：这种排斥具有唯一性，只要符合会改变建设物的特征或外表，也许一栋历史建筑的外观是由双层玻璃和外墙保温的改变。,b,用作礼拜场所和宗教活动的建筑物。,注意：用于宗教活动的建筑物可能包括净化仪式的寺院和设施等。,c,使用两年或更少时间的临时建筑物，工业用地，厂房和非住宅较低能源需求的农业建筑以及与国家部门有能源绩效协议的非住宅农业建筑。,注意：这种排斥分为三个部分：（,1,）临时建筑物可能包括那些在建筑工地和针对特定事件，以及那些临时规划许可使用的建筑物。（,2,）“低能源需求”排除不仅适用于非住宅农业建筑，也适用于有资格的工业用地及厂房。“低能源需求”指令中没有定义。一些成员国也可以这样做。,（,3,）农业建筑能源性能的行业协议是最有可能适用于猪，家禽和一些园艺企业。,d.,住宅是用于或拟用于小于四个月，或者低于全年使用预期能量消耗的,25,。,注意：这是最有可能覆盖季节性的住房，无论是节假日或工作。,e.,独立建筑总有用的楼面面积小于,50,平方米。,5.4.9,被评估建筑物可能属于其中的一个类别，评估师应当根据相关情况，检查其是否属于有关司法管辖豁免能源性能认证（结合上面改造要求的讨论）的建筑物。,5.4.10,使用,EPC,。指令没有建立整个欧盟,EPC,的通用格式。,EPCs,在成员国之间有所不同。指令指导欧盟委员会通过一项非住宅建筑欧盟自愿认证计划。因此，评估师可能会看到不同国家不同格式的,EPC,以及那些根据自愿认同的欧盟计划。,5.4.11,凡是合格的建筑物以市场价值为基础的评估（见,EVS1,）或出售或出租给符合条件的新租户，应采用当前有效的,EPC,。这些情况通常会包括抵押贷款的抵押权评估等。,EPC,等级在评估执业中的应用及其权衡是属于评估师专业技能的事情。这可能是因为在有些国家，会额外要求考量一个差的,EPC,评级对财产转让或负债的影响。,5.4.12,评估师应当审阅,EPC,（记录其供应商、注册登记、能源评级报告和到期日），并说明它是当前用于委托评估的目的的。,EPC,的相关性可能会受到其发出后建筑物的任何改变的影响。,5.4.13 EPC,是必需的，报告的效率评级可能对价值产生影响。评估师的判断基于其市场知识。,5.4.14,当,EPC,不适用或不值得信赖时，评估师应当通知客户。,5.4.15,建筑物潜在能源效率提升“改造”可能影响其市场价值。同时，其潜在的成本可以降低价值。在这种情况下，评估师应当判断建筑物,EPC,评级改善建议的影响和意义。,5.4.16,在评估报告中描述,EPC,相关的哪些事实以及如何报告，属于评估师的职业判断。,5.4.17,建筑技术系统报告中的任何显著建议，评估师应当在相关情况中考虑。,5.4.18,评估师有时可能会被要求协助客户利用,EPC,获得最大的价值。如果是在他的专业能力范围之内，评估师可以这样做。如果评估师承担这项任务，其目的是使用,EPC,分析，以帮助客户提出问题并作出判断。关键点包括：建筑物的能源评级报告（,A,到,G,或,0100,）；每年的能源需求；每年的能源使用成本；与现行相关标准的比较；建筑技术系统情况；,EPC,推荐效率的改善措施；相关的成本和收益；其他，如实现不同的评级，按照国家规定，财产出售或出租可以更加容易。,5.4.19,评估师应当考虑财产相关的评级和建议，根据市场情况对评估对象在认可的基础上发表其价值意见。,第,五节 欧盟法律和地产物业估计及其他技术文件,一、欧盟法律和地产物业估计,二、他技术文件,（一）,TEGoVA,道德规范和行为守则,（二）,TEGoVA,的最低学历要求,（三）,TEGoVA,的欧洲评估师认可方案摘要,（四）可持续性与评估,近年来，全球气候变化、资源枯竭和碳排放等环境问题日益受到资产评估理论与实务界的关注，许多国家都已开始构建适合本国的绿色评估准则或准则框架，进而指导本国的评估实践。,EVS,（,EVS,）认为，经济发展与公共政策的双重压力使资源问题越来越引起人们的关注，越来越多的人支持可续持发展观点。可以预期的是，政府监管和市场选择会不断促进评估师考量建筑物等评估的环境绩效和可持续发展问题。,可持续性与评估要求评估师提供广泛和全面的信息，诸如企业社会责任、环境管理体系、“绿色建筑”、“绿色出租”和“绿色评级工具”等。,1,产生背景。世界各国对人类的可持续发展的关注始于,20,世纪,70,年代，环境的恶化和资源的枯竭迫使人们开始反思自身的可持续发展问题。,1972,年，联合国人类环境研讨会上首次提出了可持续发展的概念，,1987,年，世界环境与发展委员会（,WCED,）第一次给可持续发展做出了一个准确并被广泛接受的定义。,他们认为可持续发展是一种既满足当代人的需求，又不损害后代人满足其需求发展。此后，这个概念一直作为各国讨论有关经济、社会和环境问题政治文件的一个重要组成部分。大至国家，小至各个行业都在积极参与如何实现可持续发展这个历史性话题。,TEGoVA,顺应时代的发展潮流，满足欧洲地区民众日益提高的环保意识，对制定符合可持续发展理念的评估准则进行了积极的探索，并在,2012,年发布的第七版,EVS,中，首次制定了关注可持续发展的绿色评估技术文件，为世界各国进行绿色评估探索提供了重要的借鉴意义。,2,基本架构。可持续性与评估模块主要分为四个部分：前言、可持续发展及物业用户、发展适用于物业的绿色评估、评估和可持续发展。,（,1,）前言。在前言中，,TEGoVA,重点阐述了实施绿色评估准则所面临的一些挑战。鉴于绿色评估准则的形成不仅仅需要国家配套制定公众政策和法规，而且需要得到市场的认可，即满足投资者投资的需求、生产者和消费者的生产消费需求等。缺少任何一个，绿色评估准则的推广都会遇到瓶颈。,经济学家库兹涅茨提出的环境库兹涅茨曲线解决了人们对环境保护和经济增长之间矛盾的疑惑。他认为，环境破坏与国民收入水平之间成倒,U,形曲线关系，即随着经济发展和收入水平的提高，环境质量先破坏后好转。也就是高速经济增长和低资源消耗可以共存。,（,2,）可持续发展及物业用户。随着人们环境保护意识的提高，企业所处的环境发生了重大的变化。选择环保产品从一种个人的承诺到成本的减少；从遵守法律到将其视为企业的一种优势。同时，可持续发展在欧洲已基本上建立了一种良性机制：客户希望企业得到更多有关环保的证明，而企业也努力去满足顾客这方面的需求。这样就产生了一些环保的认证，而这些认证也为绿色评估提供了素材。,这些证书主要包括：,社会责任示范企业；,碳减排承诺；,符合,ISO14001,的国际标准环境管理认证体系，主要包括环保政策、行动计划、项目的实施和运作、检查和纠正措施以及管理评审五个部分；,欧盟范围内的生态管理和审计计划（,EMAS,）。,（,3,）发展适用于物业的绿色评估准则。受英国等传统评估业发达国家的影响，特别是受到,欧洲公司法,以及相关会计改革规则的影响，欧洲评估长期以来主要涉及不动产评估领域，形成了早期以“固定资产评估”为主的特色。,直至今日，,EVS,仍然带有浓厚的不动产评估色彩。,2012,年的第七版,EVS,也是以不动产为主体，这部分准则主要向我们介绍了三个基本概念：,（,a,）绿色建筑物（,Green Buildings,）。绿色建筑物是指通过创造性的结构和使用设计使整个建筑物在其寿命周期对环境影响最小并节省资源。,绿色建筑物主要考虑两个方面：一是对外部的影响，二是对下一代的影响。,EVS,认为因为建筑物的设计、结构和用途的不同，导致很难给绿色建筑物下一个准确的定义。,但是，其应该符合以下九个基本特征：,位置，绿色建筑物的位置应该可以较大程度上利用公共交通；,现有土地的发展，其可能存在污染和水管理等问题；,建筑物遭受洪水和地震的风险；,建筑物的结构和布局，包括预期寿命、能源管理和资源利用效率等问题；,工作环境，包括对所有者健康和效率造成影响的通风和照明因素；,能源效率和采购；,水的利用效率；,废物管理；,能源、水和废品管理的成本上升的潜在可能性的大小。,（,b,）绿色评级工具（,Green Rating Tools,）。鉴于绿色评估中“可持续发展”概念内涵的复杂性，为了合理评估评估对象的价值，各国相关机构都根据环保标准制定了适合于本国、本地区的建筑评级方法。他们的评估对象主要是一些新建的或巨资改造的建筑物。,EVS,主要提出了两种国际上主流的评价方法。,绿色评级工具,绿色评级工具,主要内容,建筑研究院环境评估法（,BREEAM,）,BREEAM,是世界上首个绿色建筑评价体系，也是世界上第一个实际应用于市场和政府管理之中的绿色建筑评价体系。因其采取“因地制宜、平衡效益”的核心理念，也使它成为全球唯一兼具“国际化”和“本地化”特色的绿色建筑评估体系。它既是一套绿色建筑的评估标准，也为绿色建筑的设计设立了最佳实践方法，并因此成为描述建筑环境性能最权威的国际标准。,绿色能源与环境设计先锋奖（,LEED,）,LEED,由美国绿色建筑协会建立绿色建筑物评价工具。,LEED,主要根据可持续的场地规划、保护和节约水资源、高效的能源利用和可更新能源的利用、材料和资源问题、室内环境质量五个方面对建筑物进行综合考察，并根据每一个部分进行打分，综合最后得分，将评估的建筑物分为白金、金、银等认证级别，从而反映建筑物的绿色水平。,（,c,）绿色租赁（,Green Leases,）。目前在国际上，绿色租赁还没有形成被广泛接受的准确定义，但绿色租赁对评估值的影响已经受到了人们的广泛关注。一般情况下，绿色租赁是指一种在可持续发展和能源高效利用框架下的租赁。这种框架内可能涉及能源效率标准、操作标准和能源性能测试的相关审计程序。,在实践中，往往根据符合可持续发展标准的程度将绿色评估分为“浅绿色评估”和“深绿色评估”。浅绿色租赁是指在评估中一些业主可能会在租赁合同上规定一些基本的绿色责任，如合作节能措施，提供能源、水和废品的信息，可持续材料的利用情况，禁止任何损害建筑物能源的行为等。深绿色租赁是相对浅绿色租赁而言的，它除了满足浅绿色评估的条件外，还会设置能源、水、废品的使用目标，包括单独的计量、报告和租金的审查、变动和恢复机制等。,（,4,）评估和可持续发展。,（,a,）绿色价值（,Green Value,）。一个具有高能源利用效率、低能源消耗的建筑将会有一个较高的经济附加值。因此在第七版,EVS,中提出一个新的概念“绿色价值”，它是指建筑物“可持续”品质所带来的附加价值。这种绿色价值是依附于具体的建筑物之上的，它并不能独立存在，只是在理论的框架内可以分离出来的估值。同时，,EVS,也认为当我们进行绿色评估时，应该将可持续发展的理念嵌入评估，在评估工作中可以将其从基础资产（,underlying asset,）中分离出来，像无形资产一样对其进行评估。而传统的三大评估方法,收益法、市场法、成本法都可以应用于绿色价值评估。,（,b,）检查清单（,Towards Checklists,）。当进行绿色评估时，评估师应当收集形成评估值的恰当信息，并将其作为评估报告的一部分。鉴于“可持续”的概念十分宽广，如何在考虑经济性的条件下，收集到充分、恰当的信息就显得十分重要。为解决这个问题，,TEGoVA,制作了一张检查清单。,绿色评估检查清单,资料项目,收集情况,资料项目,收集情况,1,结构材料,10,运营成本情况,2,物业的污染情况,11,楼面面积的可用性、适用性和成本效益情况,3,自然灾害如洪水、地震、雪崩的风险,12,对用户生产力和福利的影响,4,符合相关建筑物标准的情况,13,整修的时间和可能的成本,5,独立和相关功能（如法定建筑标准）,14,市场对可持续发展的态度和为建筑物的绿色属性的支付意愿,6,建筑服务的性质和复杂性,15,立法的需求,7,建筑物加热和冷却等设备的年龄和质量及其维护和更换情况,16,可能的财政支持,8,能源效率、,EPC,评级、可再生能源和净能源需求等情况,17,相关的证书和评级,9,水资源利用效率情况,18,绿色租赁情况,