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,资产评估,第五章 房地产评估,第一节 房地产评估概述,第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,第四节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用,房地产及其特征,房地产含义,房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及其其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。,房地产可以说是土地和土地上的建筑物、定着物及其衍生的权力与义务关系的总和。,房、地和产（权）,房地产分类,房地产特征,第一节 房地产评估概述,房地产评估特征,房地合估,建筑物产权受土地使用权年限的制约,以房地产最佳使用为评估前提,房地产评估程序,一、明确评估基本事项,（一）评估目的,从本质上讲，评估目的作为资产评估结果的具体用途，它会在宏观上和微观上影响或决定着资产评估的条件，因此，不同评估目的下评估结果的价值内涵也不完全相同。,第一节 房地产评估概述,房地产的评估目的可按,业务性质,划分为,:,房地产转让，房地产抵押，房地产典当，房地产保险和损害赔偿，房地产课税，房地产征用拆迁补偿，处理房地产纠纷和有关法律诉讼，企业合资、合作、兼并、分立、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等。,因此，在受理房地产评估业务时，必须了解评估目的并明确地写在资产评估,业务约定书,中和,资产评估报告,中。,（二）评估对象,明确评估对象，,就是对房地产的类别、实体状况和产权状况进行了解和掌握，并在资产评估业务约定书和评估报告中写明评估的具体对象。具体工作包括以下内容：,1.,明确评估对象类别,从实物角度来看，房地产有,土地、建筑物和房地,等三种类别,具体又可分为以下几种情况：,（,1,）空地；,（,2,）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；,（,3,）地上建筑物；,（,4,）土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；,（,5,）在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；,（,6,）未来状况下的房地产；,（,7,）已经消失的房地产；,（,8,）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修；,（,9,）房地产局部，如某栋公寓中的某套房；,（,10,）包含有其他资产（如电梯、锅炉）的房地产；,（,11,）作为企业整体的一部分的房地产。,2.,明确评估对象的实体状况,房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业建筑、公共建筑等）；,土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；,建筑物的建筑结构（如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构等）、建筑面积、建筑式样、建筑物层数、朝向、平面布局、施工质量、新旧程度、装修水平、室内外设施等。,3.,明确评估对象的产权状况,土地使用权性质（如国有土地使用权或集体土地使用权、划拨土地使用权或出让土地使用权等）、土地使用权的权属状况（如独立土地使用权或共享土地使用权等）、土地使用权年限、建筑物权属状况（如所有权或使用权、独立所有权或共享所有权等）、评估对象设定的其他权利状况等。,（三）评估价值类型,房地产评估的价值类型，,是房地产评估结果的价值属性及其表现形式。,1.,市场价值,市场价值又称公开市场价值，,是指房地产在评估基准日公开市场上最可能形成的价值。,2.,市场价值以外的价值,凡不符合房地产市场价值评估定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。,房地产评估中市场价值以外价值可以包括,投资价值、抵押价值、典当价值、保险价值、课税价值、征用价值等。,（四）明确评估基准日,评估基准日，,是指房地产评估结果所对应的日期，通常用公历年、月、日表示。,评估基准日通常由委托方提出，评估机构与委托方协商确定，一般选择与评估目的实现日较近的某个日期。房地产评估基准日的确定可有以下,3,种情形：,1.,选择在现在某个日期（现实性评估）,这是房地产评估中最常见、最大量的情形，通常将评估基准日选择在评估作业期（评估的起止年月日）的某个日期。,2.,选择在过去某个日期（追溯性评估）,如房地产损害索赔中房地产损失价值的评估、房地产纠纷中对评估结果有争议而引起的复合评估等。,3.,选择在未来某个日期（预测性评估）,预测性评估多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情形中，如房地产在未来建成后价值的评估。,二、签订评估业务约定书,在明确房地产评估基本事项的基础上，资产评估机构与委托方便可签订评估业务约定书，正式接受房地产评估委托，并用法律形式保护各自的权益。,评估业务约定书的内容一般包括：,委托方和评估机构名称、评估目的、评估对象和评估范围、评估价值类型、评估基本假设、评估基准日、委托方应提供的资料及对提供资料的真实性和合法性的承诺、评估服务费用及其支付方式、评估报告提交日期、违约责任和解决争议的方法、委托方和评估机构认为需要约定的其他事项等。,三,、制定评估工作计划,在明确了评估基本事项的基础上，应对评估项目进行初步分析，拟定评估作业方案。,1.,确定评估投入的人员,应根据评估任务量的大小、性质及评估工作的难易程度，合理确定投入多少人力参加评估。在安排评估人员时，应充分考虑评估人员的专长。,2.,确定评估作业步骤及进度安排,应在与委托方共同商定的评估作业日期内，合理确定评估工作步骤和进行时间进度安排。,3.,确定评估作业所需经费预算,应根据评估工作的地点、评估人员的多少、评估工作时间的长短等合理安排评估所需经费，做到既满足需要，又节省资金。,四、现场调查评估对象,1.,勘查房地产的位置及周围环境,应查明评估对象房地产具体的坐落位置（如区、街、号）、四至、与相邻建筑物（或土地）及道路的关系，还要观察附近的建筑布局、道路及交通状况、绿化及卫生状况、地形及地势状况、日照及通风等状况，如果评估对象是商业房地产还应对周边商业繁华状况进行调查了解。,2.,勘查房地产使用状况,应查实评估对象房地产的实际用途，看其用途、权利状况是否与规定相一致，要查明建筑物的结构、建成时间、新旧程度、装修状况、设备状况，了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业面积等。,对房地产实际状况和周边环境的勘查，应做好详细的记录,并且进行拍照或摄像，作为评估的工作底稿和存档的基础资料。,五、收集评估所需资料,房地产评估的资料收集分为：日常收集和评估时收集。,日常收集，,就是要求评估人员平常应留意和收集与房地产评估有关的资料，并将收集的资料分类和建立资料库，以备评估时使用；,评估时收集，,是根据初选的评估途径和方法,评估人员通过市场调查、委托人提供或现场勘察等获得本次评估所需资料。,1.,宏观性和地区性资料,这类资料主要包括：,工业化和城市化状况、房地产制度、土地使用权出让方式、税收政策、经济发展速度、财政金融状况、利率水平、汇率水平、科技进步状况等。,2.,区域性资料,房地产所在区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、环境质量、基础设施和公共设施状况等。,3.,房地产状况的资料,反映评估对象状况的资料主要由委托人提供和评估人员现场勘察获得，具体包括评估对象实体状况、权利状况和周围环境状况等。,其中，反映土地状况的资料包括土地的区位、面积、临街状况、土地形状、地形、地势、容积率、土地使用权年限等；,反映建筑物状况的资料包括建筑物的面积、结构、材料、设计、设备、施工质量、装修水平、新旧程度、周边环境等。,4.,类似房地产的交易、成本、收益实例资料,收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的评估途径和方法。,如果采用市场途径，主要收集交易实例资料；,如果采用成本途径，主要收集成本实例资料；,如果采用收益途径，主要收集收益实例资料。,而具体应收集的内容，则需要针对评估途径和方法中的计算所需要的资料数据进行。,六、估算房地产价值,七、编制评估报告,一、市场售价类比法,（一）市场售价类比法的基本思路,1.,市场售价类比法的含义,市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值的评估方法。,该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可以单独对土地价值进行评估。,第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,市场售价类比法的理论依据是房地产价格形成的,替代原理,。替代原理说明，作为一个理性的投资者，在市场上购置一宗房地产时，他所愿意出的最高的价格不会超过近期市场上已经成交的与所要购置房地产基本相同的房地产交易实例的交易价格。,从房地产评估的角度来看，作为投资者所参照的房地产交易实例的交易价格便可作为确定房地产评估价值的基本依据，即以通过对房地产交易实例的交易价格的适当修正，得出评估对象房地产的评估价值。,2.,市场售价类比法适用的条件和对象,市场售价类比法的适用条件是,具备发育完善,的房地产市场,并且在市场上能够收集到,大量,的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。,如果房地产市场不发达或交易规模狭小，市场售价类比法就难以在房地产评估中应用。,市场售价类比法适用的对象是具有,交易性,的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。,（二）市场售价类比法的评估步骤,1.,广泛收集房地产交易资料,运用市场售价类比法评估房地产价值，必须以大量的交易资料为基础，如果资料太少，则评估结果很可能失真，因此，评估人员要在日常工作中经常性地积累和收集尽可能多的交易资料，而不要等到需要采用市场售价类比法评估时才临时收集资料。,所收集的交易资料一般包括房地产坐落位置、用途、交易价格、交易日期、交易双方的基本情况、建筑物的结构、设备及装修情况、建筑物建造质量及新旧程度、基础设施状况、周围环境以及市场状况等。对于收集到的每一个交易实例、每一个内容，都需要查证，做到准确无误。,收集房地产交易资料可采取以下途径,：,（,1,）查阅政府有关部门关于房地产交易的资料；,（,2,）各种报刊上有关房地产交易的广告；,（,3,）同行之间相互提供经手的交易实例资料；,（,4,）假装成顾客，与出售、出租房地产的经办人员洽谈，以获得有关资料；,（,5,）其他途径。,2.,选择可供比较的交易实例作为参照物,评估人员应对从各个渠道收集的交易实例进行筛选，选择其中符合本次评估要求的房地产交易实例作为可供比较参照物。,为确保估价精度，参照物的选取应注意以下几点：,（,1,）参照物所处区域与评估对象所处的,区域相同,，或是土地级别相同；,（,2,）参照物的用途应与评估对象的,用途相同,；,（,3,）参照物的建筑结构应与评估对象的,建筑结构相同,；,（,4,）建筑物的规模应与评估对象的,规模相当,；,（,5,）参照物的权利性质应与评估对象的,权利性质,相同；,（,6,）参照物的,实体特征,应与评估对象相接近；,（,7,）参照物的,交易类型,应与评估目的相吻合；,（,8),参照物的,交易日期,应与评估基准日接近；,（,9,）参照物的,交易价格,应是正常交易价格，或可修正为正常交易价格；,（,10,）参照物应选择多个，一般为,3,个以上,。,3.,进行市场交易情况修正,交易情况修正就是,剔除,交易行为中的一些特殊因素所造成的,交易价格偏差,，使所选则的,参照物的交易价格成为正常价格,。,特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：,（,1,）有特别,利害关系人,之间的交易，如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易，通常价格偏低。,（,2,）有,特殊动机,的交易，如急于出售的价格往往偏低，急于购买的价格往往偏高。,（,3,）有意为,逃避交易税,，签订虚假交易合同，造成交易价格偏低。,（,4,）买方和卖方,不了解市场行情,，盲目购买或出售，使交易价格偏高或偏低。,对上述情况对交易价格的影响主要由评估人员靠经验加以判断和修正。,进行交易情况修正的一般公式为：,正常价格,=,参照物交易价格,交易情况修正系数,（,5,3,）,或 （,5,4,）,式中：交易情况修正系数通常以,正常交易价格为基准,来确定，,分子,100,代表正常交易情况值,，,分母括号中,的数值为,参照物交易情况值,，如果参照物是正常交易则分母的数值为,100,，如果参照物是非正常交易则分母的数值大于或小于,100,。,【,例,5-1】,参照物房地产的交易价格为,2000,元,/,平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高,5%,，则修正后的正常交易价格为：,上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏低,2%,，则修正后的正常交易价格为：,4.,进行区域因素修正,区域因素修正的内容应根据商业、工业、住宅等房地产的不同类型而确定，主要包括参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在,区域在商业繁华程度、交通状况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施,等方面的差异。,房地产区域因素修正的思路是：,首先，,列出对评估对象房地产的价格有影响的各种区域因素；,其次，,判定评估对象房地产和参照物房地产在这些因素方面的状况；,然后，,将参照物房地产与评估对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；,最后，,根据价格差异程度对参照物房地产的价格进行调整。,进行区域因素修正的一般公式为：,评估对象房地产区域状态下的价格,=,参照物交易价格,区域因素修正系数,（,5,5,）,式中：区域因素修正系数主要采用参照物房地产与评估对象房地产直接比较，通过,评分的办法,确定，即,直接比较修正,。,首先，,以评估对象房地产区域状况为基准（通常定为,100,分），,将所选择的参照物房地产的各区域因素与它逐项比较打分，如果参照物房地产区域状况好于评估对象房地产状况，打的分数就高于,100,；相反,打的分数就低于,100,；,然后，,根据各区域因素对房地产价格的影响程度，分别给出,不同的权重,，再将各参照物对应的各具体区域因素的实际得分分别乘以对应的权重，得到各参照物的综合得分；,最后，,将评估对象区域因素值（,100,）比上各参照物的区域因素综合得分，得出各参照物的区域因素修正系数。,采用直接比较修正法确定房地产区域因素修正系数的表达式为：,（,5,6,）,其中：括号内应填写的数字是参照物房地产与评估对象房地产相比较的区域因素综合得分。,具体的打分方法见表,5,1,。,34,11 九月 2024,5.2,市场途径在房地产评估中的应用,市场售价类比法,市场售价类比法的评估步骤,进行区域因素修正,区 域因素,权重,评估对象,参照物,A,参照物,B,参照物,C,因素,1,F,1,因素,2,F,2,因素,3,F,3,因素,n,F,n,综合,1,35,11 九月 2024,5.2,市场途径在房地产评估中的应用,市场售价类比法,市场售价类比法的评估步骤,进行区域因素修正,区 域因素,权重,评估对象,参照物,A,参照物,B,参照物,C,商业繁华度,0.15,100,道路通达度,0.08,100,交通便捷度,0.12,100,离市中心距离,0.14,100,离交通设施距离,0.06,100,自然环境状况,0.12,100,人文环境状况,0.10,100,基础设施状况,0.10,100,公共设施状况,0.13,100,综 合,1,100,36,11 九月 2024,5.2,市场途径在房地产评估中的应用,市场售价类比法,市场售价类比法的评估步骤,进行区域因素修正,区 域因素,权重,评估对象,参照物,A,参照物,B,参照物,C,商业繁华度,0.15,100,103,100,98,道路通达度,0.08,100,100,100,100,交通便捷度,0.12,100,101,100,97,离市中心距离,0.14,100,102,100,95,离交通设施距离,0.06,100,98,100,101,自然环境状况,0.12,100,102,100,97,人文环境状况,0.10,100,103,100,98,基础设施状况,0.10,100,101,100,99,公共设施状况,0.13,100,105,100,96,综 合,1,100,102,100,97.5,5.,进行个别因素修正,个别因素修正的主要内容包括：参照物房地产与评估对象房地产在土地面积、土地形状、临街状态、基础设施状况、位置、地势、地形、土地使用年限、土地容积率等方面的差异，建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、建筑式样、朝向、楼层、设备、装修、平面布置、工程质量等方面的差异。,个别因素修正的方法与区域因素修正的方法基本相同，通常也,采用直接比较和打分的方法,确定个别因素修正系数，然后通过计算将参照物房地产价格修正为评估对象房地产自身状态下的价格。,进行个别因素修正的一般公式为：,评估对象房地产自身状态下的价格,=,参照物交易价格,个别因素修正系数,（,5,7,）,式中：,（,5,8,）,如果单独评估土地价值，在土地使用年限、容积率（建筑总面积与土地总面积的比值）等因素对地价影响较大的情况下，可单独进行土地使用年限和容积率修正。,土地使用权年限修正系数,的数学表达式为：,y=1, （,5,9,）,式中：,y,年限修正系数；,n,评估对象土地使用权剩余年限；,N,参照物土地使用权剩余年限；,r,折现率。,【,例,5-2】,评估对象土地使用权剩余年限为,30,年，参照物土地使用权剩余年限为,20,年，假设折现率为,8%,，则土地使用权年限修正系数为：,容积率修正系数的数学表达式为：,（,5,10,）,式中：,y,为容积率修正系数,【,例,5-3】,评估对象土地的容积率为,3,，参照物土地的容积率为,2,，根据容积率地价指数表（见表,5,2,）,土地容积率的修正系数为：,容积率,1,2,3,4,5,地价指数（,%,）,100,105,110,115,120,表,5,2,6.,进行交易日期修整,由于参照物房地产与评估对象房地产的交易时间不同，价格会发生变化，因此必须进行适当的交易日期修正。交易日期修正一般是利用价格指数，将参照物房地产当时的交易价格，修正为评估基准日的价格。,利用价格指数进行交易日期修正的公式为：,（,5,11,）,进行房地产交易日期修正时，应根据获得价格指数资料的不同，运用不同的价格指数进行修正。,（,1,）运用,定基价格,指数修正,如果能够获得本地区同类房地产的,定基价格指数,或,定基价格变动指数,，房地产交易日期修正的公式为：,（,5,12,）,或,（,5,13,）,【,例,5-4】,某地区某类房地产,2005,年,4,月至,10,月的价格指数分别为,103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7%,（,以,2005,年,1,月为,100%,）。其中某宗房地产在,2005,年,5,月的价格为,3500,元,/,平方米，对其进行交易日期修正，修正到,2005,年,10,月的价格为：,【,例,5-5】,某地区某类房地产,2005,年上半年各月的价格同,2004,年底相比,，分别为上涨了,2.5%, 5.7%, 6.8%, 7.3%, 9.6%, 10.5%,。其中某宗房地产在,2005,年,3,月的价格为,3800,元,/,平方米，对其进行交易日期修正，修正到,2005,年,6,月的价格为：,（,2,）运用,环比价格指数,修正。如果能够获得本地区同类房地产的,环比价格指数或环比价格变动指数,，房地产交易日期修正的公式为：,（,5,14,）,或,（,5,15,）,【,例,5-6】,某宗房地产在,2005,年,6,月的价格为,3000,元,/,平方米，该地区同类房地产,2005,年,7,月至,10,月的,环比价格指数,分别为,103.6%,，,98.3%,，,103.5%,，,104.7%,。对其进行交易日期修正，修正到,2005,年,10,月的价格为：,3 000,103.6%,98.3%,103.5%,104.7%=3311,（元,/,平方米）,【,例,5-7】,某宗房地产在,2005,年,5,月的价格为,3600,元,/,平方米,该地区同类房地产,2005,年,6,月至,10,月的价格与,上月相比,的变动率分别为,1.6%, 2.3%, -1.5%, 1.7%,2.1%,。对其进行交易日期修正，修正到,2005,年,10,月的价格为：,3 600,（,1+1.6%,）,（,1+2.3%,）,（,1,1.5%,）,（,1+1.7%,）,（,1+2.1%,）,=3 827,（元,/,平方米）,（,3,）运用价格变动分析法修正,当缺乏本地区同类房地产定基价格指数和环比价格指数资料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，运用价格变动分析法进行交易日期修正。,该方法是以参照物交易日的价格水平,为基准,（,100,），根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况，测算出评估基准日的该类房地产的价格水平（高于、低于或等于,100,），用下列公式进行修正：,（,5,16,）,7.,确定评估对象房地产评估价值,按照要求，运用市场售价类比法至少应选择三个以上参照物，通过上述各种因素修正后，至少应得到三个以上初步评估结果（通常称为比准价值），最后需要综合求出一个评估值，作为最终的评估结论。,在具体操作过程中，可采用以下两种方法：,（,1,）简单算术平均法,将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。简单算术平均法的计算公式如下：,（,5,17,）,式中，,P,评估对象房地产的评估价值；,Pi,第,i,个参照物房地产的比准价值；,n,参照物房地产个数。,【,例,5-8】,对四个参照物房地产交易价格修正后得出的,4,个比准价值分别为,4 500,元,/,平方米、,4 800,元,/,平方米、,4 200,元,/,平方米、,4 300,元,/,平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：,（,4 500+4 800+4 200+4 300,）,4=4 450,（元,/,平方米）,（,2,）加权算术平均法,判定各个初步评估结果（比准价值）与评估对象房地产的接近程度，并根据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。加权算术平均法的计算公式如下：,(f1+f2+,+ fn =1),（,5,18,）,式中：,P,评估对象房地产的评估价值；,Pi,第,i,个参照物房地产的比准价值；,f i,第,i,个参照物房地产比准价值,Pi,的权重；,n,参照物房地产个数。,【,例,5-9】,在例,5-8,中，如果赋予,4,个比准价值的权重分别为,0.4,、,0.1,、,0.2,、,0.3,，则用加权算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：,4500,0.4+4800,0.1+4200,0.2+4300,0.3=4410,（元,/,平方米）,3.,市场售价类比法评估计算公式,采用市场售价类比法评估房地产的价值时，要对参照物房地产（可比性强的交易实例）的交易价格进行交易情况、区域因素、个别因素、交易日期等因素进行修正，然后得出评估对象房地产的评估价值。市场售价类比法的评估计算公式为：,（,5,1,）,或：,（,5,2,）,式中：交易情况修正的分子为,100,，表示以正常交易价格为基准；区域因素修正的分子为,100,，表示以评估对象房地产的区域状况为基准；个别因素修正的分子为,100,，表示以评估对象房地产的自身状况为基准；交易日期修正的分母为,100,表示以参照物交易日期的价格水平为基准。,（三）市场售价类比法的评估案例,1.,评估对象房地产概况,评估对象房地产为滨海市黄海路,80,号阳光小区第,8,号楼一层公建，建筑面积,1400,平方米，具体情况如下：,（,1,）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路,80,号阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,依山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积,16,万平方米，各类住宅共,1300,套。,规划为南北向,30,栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。, （,2,）占用土地的基本情况。 该评估对象为住宅区，该小区总占地面积,98000,平方米，其中商服用地,9900,平方米，住宅用地,88100,平方米。根据滨海市政府,200040,号文件，该地块土地级别为六级。目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（,2003,）字第,188,号。,（,3,）评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是阳光小区第,8,号楼，建于,2003,年，一层为公建，,8,号楼共,13,层，总建筑面积,11 000,平方米，其中一层公建,1400,平方米。,公建层高,3.3,米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。,8,号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。,2.,评估要求,评估该房地产,2005,年,4,月,1,日的市场价值。,3.,评估过程,（,1,）选择评估方法。该类房地产有较多的,交易实例,，故采用市场售价类比法进行评估。,（,2,）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的,3,个交易,实例作为参照物。,参照物,A,：,阳光小区,12,号楼一层公建。,该建筑建于,2003,年,位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。其售价为,5300,元,m2,，成交日期为,2002,年,4,月，当时为期房。,参照物,B,：,光明住宅小区的步行商业街一层公建。,光明小区位于阳光小区东侧,500,米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。参照物房地产位于阳光小区中部，建于,2003,年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为,5 800,元,m2,，成交日期为,2004,年,9,月，交易情况为清盘。,参照物,C,：,阳光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。,该参照物房地产为一临街公建，建于,2003,年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，售价为,7000,元,m2,，成交日期为,2004,年,11,月。,(3),对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。 评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情况见表,5,3,。,表,5-3,因素条件说明表,评估对象及参照,比较因素,评估对象,参照物,A,参照物,B,参照物,C,交易日期,2002,4,2004,9,2004,11,交易情况,正常,期房,清盘,正常,区,域,因,素,商服繁华度,一般,一般,一般,好,离市中心距离,相同,相同,稍近,相同,交通便捷度,较好,较好,好,好,道路通达度,较好,较好,好,好,土地级别,六级,六级,六级,六级,环境质量,优劣度,较好,较好,较好,较好,绿地覆盖度,较好,较好,较好,较好,基础设施,完善度,较好,较好,较好,较好,公用设施,完备度,较好,较好,较好,较好,规划限制,无,无,无,无,个,别,因,素,小区内所处位置,较好,较好,较好,好,临街状况,较好,较好,较好,好,新旧程度,优,优,优,优,楼 层,一层,一层,一层,一层,朝 向,南北,南北,南北,南北,建筑结构,框剪,框剪,框剪,框剪,建筑质量,较好,较好,较好,较好,建筑物用途,相同,相同,相同,相同,权利状况,较好,较好,较好,较好,装修水平,较好,较好,较好,好,设备状况,好,好,好,好,物业管理,优,优,优,优,进行交易情况修正。,经分析，,3,个参照物中，参照物,A,为期房，与正常交易相比，交易价格偏低,10%,，交易情况修正系数为：,100/90,；参照物,B,为清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低,5%,，交易情况修正系数为：,100/95,；参照物,C,为正常交易，交易情况修正系数为：,100/100,。,进行交易日期修正。,经分析，滨海市,2005,年,4,月该类房地产的市场价格与,2002,年,4,月、,2004,年,9,月和,2004,年,11,月相比分别上涨了,15%,、,5%,和,3%,。则参照物,A,、参照物,B,和参照物,C,的交易日期修正系数分别为：,115/100,、,105/100,、,103/100,。,进行区域因素修正。,将参照物,A,、参照物,B,和参照物,C,的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物,A,、参照物,B,和参照物,C,的区域因素修正系数分别为：,100/100,、,100/101.5,、,100/101.6,，具体打分及计算情况见表,5,4,。,进行个别因素修正。,将参照物,A,、参照物,B,和参照物,C,的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物,A,、参照物,B,和参照物,C,的个别因素修正系数分别为：,100/99.6,、,100/100.2,、,100/101.4,，具体打分及计算情况见表,5,5,。,表,5-4,区域因素直接比较表,区域因素,权重,评估对象,参照物,A,参照物,B,参照物,C,商服繁华度,0.15,100,100,105,103,离市中心距离,0.13,100,100,101,100,交通便捷度,0.12,100,100,103,105,道路通达度,0.11,100,100,102,105,土地级别,0.07,100,100,100,100,环境质量优劣度,0.10,100,100,100,100,绿地覆盖度,0.08,100,100,100,100,基础设施完善度,0.10,100,100,100,100,公用设施完备度,0.09,100,100,100,100,规划限制,0.05,100,100,100,100,比较结果,1,100,100,101.5,101.6,表,5-5,个别因素直接比较表,个别因素,权重,评估对象,参照物,A,参照物,B,参照物,C,小区内所处位置,0.12,100,98,100,105,临街状况,0.15,100,99,101,105,新旧程度,0.10,100,100,100,100,楼 层,0.08,100,100,100,100,朝 向,0.07,100,100,100,100,建筑结构,0.13,100,100,100,100,建筑质量,0.10,100,100,100,100,建筑物用途,0.09,100,100,100,100,权力状况,0.06,100,100,100,100,装修水平,0.02,100,100,100,103,设备状况,0.05,100,100,100,100,物业管理,0.03,100,100,100,100,比较结果,1,100,99.6,100.2,101.4,表,5-6,房地产价值计算表,参照物,A,参照物,B,参照物,C,实际成交价格（元,/,平方米）,5300,5800,7000,交易情况修正,100/90,100/95,100/100,交易日期修正,115/100,105/100,103/100,区域因素修正,100/100,100/101.5,100/101.6,个别因素修正,100/99.6,100/100.2,100/101.4,比准价值（元,/,平方米）,6799,6303,6998,计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算过程见表,5,6,。,通过对三个参照物的可比性分析，对参照物,A,、参照物,B,和参照物,C,分别给出不同的权重,0.5,、,0.2,、,0.3,，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为：,6 799,0.5+6 303,0.2+6 998,0.3=6 760,（元,/,平方米）,4.,评估结果,房地产单价：,6760,元,/,平方米。,房地产总价：,1400,6760=9464000,（元）。,（,5,1,）,或：,（,5,2,）,式中：交易情况修正的分子为,100,，表示以正常交易价格为基准；区域因素修正的分子为,100,，表示以评估对象房地产的区域状况为基准；个别因素修正的分子为,100,，表示以评估对象房地产的自身状况为基准；交易日期修正的分母为,100,表示以参照物交易日期的价格水平为基准。,二、基准地价修正法,（一）基准地价修正法的含义,基准地价修正法，,是指利用当地政府确定的评估对象宗地所处地段的,基准地价,作为,参照物,，对,出让年限,、,交易日期,、,土地状况,、,市场转让因素,等进行修正，从而计算评估对象宗地在评估基准日市场价值的一种方法。,基准地价修正法实质上是市场途径的一种具体方法。,基准地价修正法中的,基准地价,是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权,单位面积平均价格,。,它是由政府确定的城镇国有土地的基本标准价格，是不同区域、不同用途土地的,一级市场,平均价格。,土地交易分为一级和二级市场,土地使用权出让,，是指,国家以土地所有者,的身份将土地使用权在一定年限内,让与土地使用者,，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、 招标和拍卖三种方式。,土地使用权转让,，是指土地使用者将,土地使用权再转移,的行为，包括出售、交换和赠与。,基准地价一般由,3,个部分组成：,土地出让金，,是指国家作为土地所有者向受让者收取的一定年限的土地使用费中的纯收入部分。,基础设施配套费，,是指政府用于城市基础设施配套建设已经投入和近期预期投入的费用部分，包括市政公用设施配套费、小区建设配套费等。,土地开发及其他费用，,包括平整土地费用、征地拆迁费用等。,目前全国的许多城市都制定了基准地价，但在基准地价的构成上并不完全一致，因此，在具体应用基准地价修正法时应注意当地基准地价的构成，不能机械地套用公式。,基准地价修正法的数学表达式为：,p = A,a1,a2,a3,a4,（,5,19,）,式中：,p,评估对象土地使用权评估价值；,A,评估对象宗地所处地段的基准地价；,a1,年限修正系数；,a2,交易日期修正系数；,a3,土地状况修正系数；,a4,市场转让因素修正系数。,（二）基准地价系数修正法的估价步骤,1.,收集有关资料,关键是获取当地政府最新发布的关于基准地价的文件和有关资料，具体包括：土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表和相应的因素条件说明表等，这是采用基准地价系数修正法的前提。,2.,计算土地转让年限修正系数,基准地价的年限是以某类用途允许出让的最高年限加以测算的，如商业用地最高出让年限为,40,年，住宅用地为,70,年，工业用地为,50,年，而对此年限以下的年限并没有考虑，因此在估价时，应根据评估对象土地的实际转让年限进行修正。,年限修正系数的数学表达式为：,a1=1, （,5,20,）,其中：,N,土地最高出让年限；,n,土地实际出让年限；,r,折现率。,3.,计算交易日期修正系数,基准地价反映的是基准地价在其评估基准日的地价水平，基准地价评估基准日与评估对象宗地评估基准日通常是不一致的，因此，必须把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日的水平。,4.,计算土地状况修正系数,由于基准地价是不同区域、不同用途土地的平均地价，不能反映每宗地块的特点，因此需要对评估对象宗地地价产生影响的土地坐落位置、形状、临街状况、周围环境、交通条件、容积率等因素进行分析和修正。,土地状况修正系数的计算方法同市场售价类比法中,个别因素修正系数,的计算方法相同。,5.,计算市场转让因素修正系数,这实际上是把,一级市场地价修正为二级市场地价,的问题。它的测算可通过类比推算法进行，即利用已进入二级市场且成交的地块的,二级市场地价,（参照物市场交易价格）与其一级市场的,基准地价,的比值计算。它主要取决于评估时间二级市场的活跃程度。市场转让因素修正系数的计算公式为：,市场转让因素修正系数,=,参照物地块市场交易价格,参照物地块基准地价（,5,21,）,6.,计算评估对象宗地的评估价值,上述各修正系数计算出来后，可根据下列公式计算评估对象宗地的价值：,评估对象宗地的价值,=,评估对象宗地所处地段的基准地价,年,限修正系数,交易日期修正系数,土地状况修正系,数,市场转让因素修正系数 （,5,22,）,三、市场租金倍数法,市场租金倍数法是将评估对象房地产的,年收益,（通常为未来第,1,年的正常租金）乘以相关的市场来计算评估对象房地产价值的一种技术方法。评估计算公式为：,房地产的评估价值,=,房地产的年收益,市场租金倍数,市场租金倍数是用与评估对象房地产类似的,参照物房地产,的,市场价格,除以其相关口径的,收益（租金）,后所得的倍数。,租金倍数会因参照物相关收益计算口径的不同而有多种，如毛租金倍数、净租金倍数、总收入倍数和净收入倍数等。,市场租金倍数的计算公式为：,（,5,23,）,在具体运用市场租金倍数法时，可以将同一评估对象房地产可按,不同口径的收益,（租金）计算的租金倍数，乘以评估对象房地产相应口径的年收益（租金），得到评估对象房地产的,一组,初步评估价值，再采用,加权平均,等方法估测评估对象房地产的价值。,第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,一、收益途径的基本思路,1.,收益途径的含义,收益途径，,是计算评估对象房地产预期收益，选用适当的资本化率将未来收益折算为现值，以估测房地产价值的思路及方法。收益途径及其方法既可以评估房地产（房地合一）的价值,也可以评估土地或建筑物的价值。,收益途径的理论依据是,预期原理,。,预期原理认为，房地产的价值通常并非基于其历史价格、建造房地产时所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获得的收益获得到的满足的预期。,根据预期原理，如果现在购买一宗在未来一定年限可产生收益的房地产，即预示着该房地产的所有者在未来的收益年限内可源源不断地获得预期收益，如果现有一定数额的货币可与这未来的净收益的现值之和相等，则这一货币数额就是该宗房地产的价格。,2.,收益途径适用的条件和对象,收益途径适用的条件，,是房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。,收益途径适用的对象，,是,有收益或潜在收益,的房地产，如商场、商务办公楼、公寓、宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影剧院等房地产。,但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的评估，收益途径及其方法,一般不适用,。,3.,收益途径的评估步骤,收集房地产有关收入和费用的资料；,测算房地产的预期收益；,确定房地产的折现率；,确定房地产的收益年限；,估测并确定房地产评估价值。,二、房地产预期收益的测算,（一）预期收益的测算思路,房地产预期收益是通过首先测算房地产的预期收入和房地产的预期费用，然后用房地产的预期收入减去房地产的预期费用得到。,房地产预期收入不是房地产的实际收入，它是剔除了特殊的、偶然的因素之后房地产所能得到的,正常收入,（有租约限制的除外）。,房地产预期收入有潜在收入和有效收入之分：,潜在收入，,是假定房地产在,充分利用,、,无空置状况,下可获得的收入。,有效收入，,是潜在收入扣除,空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后,所得到的收入。,预期费用，,是房地产取得预期收入必须支付的各项支出。房地产预期费用是以评估对象房地产或类似房地产的现实客观,运营费用,为基础，并对房地产未来运营费用情况分析、预测和估算得到。,房地产的预期收益计算的基本公式为：,预期收益,=,预期收入预期费用,=,潜在收入空置等造成的收入损失运营费用,=,有效收入运营费用,（,5,24,）,房地产预期收益通常是所得税前利润（或税前现金流量），运营费用中不包括所得税、房屋折旧等项目。,（二）不同类型房地产预期收益的测算,1.,出租型,房地产预期收益的测算,预期收益,=,租赁收入维修费管理费保险费,税费,（,5,25,）,租赁收入,具体包括,房地产租金,和,租赁保证金、押金,等的利息收入。,维修费、管理费、保险费、税费等（,P111),如果上述费用由,出租方,负担，则应将这些费用全部扣除；,如果租金中包含了水、电、燃气、暖气等费用，则这些费用也应该扣除；,还要根据评估目的和评估对象的情况，考虑同房屋一起出租的家具等房地产以外的物品的收入是否扣除。,2.,直接经营型,房地产预期收益的测算,直接经营型房地产,，是指房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与房地产经营者利润没有分开的房地产，如商场、宾馆、饭店等。,直接经营型房地产预期收益可按下面的公式进行计算：,预期收益,=,销售收入销售成本销售费用销售税金及其附加,管理费用财务费用经营利润,（,5,26,）,3.,自用型,房地产纯收益的测算,自用型房地产可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料，按上述相应的方法计算预期收益，或直接比较得出预期收益。,4.,混合性房地产纯收益的测算,混合性房地产，,是指有多种收益类型（出租、经营、自用等）的房地产，在测算预期收益时，可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合，先,分别计算,，然后,进行综合,。,三、房地产折现率的估测,（一）房地产折现率的种类,在房地产评估中，由于评估对象不同，应采用的资本化率有所不同，主要有以下几种类型：,1.,土地折现率,土地资本化率是计算单纯土地的价值时所采用的资本化率。这时对应的纯收益是土地自身的预期收益，而不应包含建筑物及其他方面带来的部分。,2.,建筑物折现率,建筑物资本化率是计算单纯建筑物的价值时所采用的资本化率。这时对应的纯收益是建筑物自身的预期收益，而不应包含土地及其他方面带来的部分。,3.,综合折现率,综合资本化率是计算房地合一价值时采用的资本化率。这时对应的纯收益是,土地和建筑物共同,产生的预期收益。,土地折现率、建筑物折现率和综合折现率三者虽然含义不同，但又是相互联系的。三种折现率的联系可用下列公式表示：,式中：,r,综合资本化率；,r1,土地资本化率；,r2,建筑物资本化率；,p1,土地价值；,p2,建筑物价值。,（,5,27,）,（,5,28,）,（,5,29,）,【,例,5-11】,某宗房地产的总价值为,1000,万元，经估测建筑物部分的价值为,600,万元，假定综合的资本化率为,8%,，建筑物的资本化率为,10%,，则土地的资本化率为：,（二）房地产资本化率的估测方法,1.,累加法,无风险收益率，,指无风险的资本投资收益率，在我国房地产评估实践中通常选择国债利率作为无风险收益率。,风险收益率，,是根据社会经济环境、投资风险、变现风险以及通货膨胀等因素对地产投资的影响综合确定。,这种方法的数学表达式为：,房地产折现率无风险收益率风险报酬率,（,5,30,）,2.,市场租价比法,该方法是在市场上选取,多个（通常为三个以上,）与评估对象房地产相似的交易实例的正常,纯租金（纯收益）与价格,的比率作为依据，然后求出各交易实例正常纯租金与价格比率的,平均值,，以此作为评估对象房地产的资本化率。,该方法运用的前提是,各年租金等额、收益期限永续,，其数学表达式为：,r,=,n,（,5,31,）,式中：,r,评估对象房地产的资本化率；,Ai,交易实例,i,的纯收益；,Pi,交易实例,i,的价格；,n,交易实例个数。,【,例,5-12】,选择,4,个与评估对象房地产相类似的交易实例，各交易实例有关数据资料如见表,5,7,所示。,表,5,7,交易实例及相关资料,交易实例,租金（万元,/,年）,价格（万元）,还原利率（,%,）,1,15,165,9.09,2,24,216,11.11,3,52,498,10.44,4,87,863,10.08,根据表中的数据资料，采用简单算术平均数法求得：,房地产资本化率（,9.09%+11.11%+10.44%+10.08%,）,4,10.18%,3.,投资收益率排序插入法,该方法是通过收集市场上各种投资的收益率资料，如银行存款、政府债券、企业债券、股票以及各个领域的工商业投资等，然后把各项投资收益率的大小排队，制成图表（如图,5,1,所示）。将评估对象房地产与各类投资风险程度进行分析比较，判断出同等风险的投资，确定评估对象风险程度应落的位置，以此确定评估对象的资本化率。,收益率,投资风险,评估对象风险,程度应落的位置,资本化率应落的区域,图,5,1,四、房地产收益年
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