《中外资产评估准则》课件第5章 美国评估准则

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第五章 美国评估准则,中外资产评估准则,1,学,习目标,美国资产评估业约有,100,多年的历史，美国评估准则（,USPAP,）在国际上具有很高的知名度，对其他国家或地区评估准则的建设与发展具有广泛且重要的影,响。,通,过本章的学习，应当理解并掌握：,（,1,）,USPAP,的基本特点。,（,2,）,USPAP,的结构体系及各部分的主要构成。,（,3,）,2014-2015 USPAP,的修订情况及其原因。,（,4,）职业道德规则、专业胜任能力规则、工作范围规则、管辖除外规则。,（,5,）准则及准则条文。,应当了解：,（,1,）,USPAP,的制定与演进。,（,2,）评估准则说明。,（,3,）咨询意见（,AO,）、常见问题答复与反馈。总之，学习本章后，应对,USPAP,的职业规则和准则有比较深刻的理解和认识，并通过与我国资产评估准则的比较，提出值得我国借鉴或学习之处。,2,知识结构图,评估,评估师,评估执业,评估复核,评估结论,逆向假定,市场价值,批量评估,制定者,目的,适用对象,生效时间,变化说明,职业道德,专业胜任能力,工作范围,档案保存,管辖除外,不动产评估,不动产评估报告,评估复核和报告,批量评估和报告,动产评估,动产评估报告,企业价值或无形资产评估,企业价值或无形资产评估报告,引言,定义,职业,规则,准则,及准则,条文,美国专业评估执业统一准则,（,USPAP,）,折现现金流分析,追溯性价值意见,未来价值意见,不动产和动产市场价值意见中的合理展示期,明确预期用途和预期使用者,评估,准则,说明,咨询意见（指南）,常见问题与反馈,咨询意,见与反馈,3,案例导入,历史发展等因素对美国资产评估有着深刻的影响，一方面，由于历史的原因，美国早期资产评估有着强烈的英国不动产评估烙印；另一方面，美国又对与其有历史渊源或者密切经济关系的如菲律宾、波多黎各、密克罗尼西亚联邦、帕劳以及马绍尔群岛、加拿大、墨西哥等国家或地区资产评估产生重要影响，美国,专业评估执业统一准则,普遍适用于上述国家或地区的资产评估执业。,第一节 美国资产评估准则的制定、演进及影响,一、美国资产评估准则的制定与演进,（一）美国资产评估准则的制定,美,国评估促进会（,The Appraisal Foundation,，,AF,）是由美国国会授权为评估准则制定和评估师资格认定的评估组织，其下属的评估准则委员会（,The Appraisal Standards Board,，,ASB,）为维护评估师和评估服务使用者利益，制定、出版、解释并修订,专业评估执业统一准则,（,USPAP,）。,美国评估促进会（,AF,）：专业评估执业统一准则（,USPAP,） （白皮书）,http:/www.appraisalfoundation.org,准则制定过程包括收集对征求意见稿的书面意见、举行公开会议、现场口头听证会等方式。,AF,是由美国评估师协会、美国评估学会等,8,个美国评估组织于,1987,年发起成立的。,AF,成立的目的就是为了制定在全美国推广的资产评估的操作规范和资产评估人员的资格制度。,AF,下设两个委员会，即评估资格委员会与评估标准委员会，分别从事研究和制定资产评估人员资格等级标准与资产评估操作标准。,AF,还拥有庞大的顾问委员会。顾问委员会向,AF,提供咨询意见。,AF,受联邦政府的资助。在,AF2000,年总收入中，由联邦政府拨款和捐赠的部分占,34,。,AF,出版的资产评估行业统一操作规范,)(USPAP),每年修订一次。,1986,年,美国,8,个协会和加拿大协会成立特设委员会,1987,年,制定第一版,USPAP,1989,年,USPAP,受美国官方确认,2006,年,从偶数年,1,月,1,日开始以两年为一个周期进行更新,2012,年,2012-2013,年版,2014,年,2014-2015,年版,（一）美国资产评估准则的演进,美,国资产评估准则的发展并不是一帆风顺的，经历了不同专业评估组织制定评估准则的“发散、协调、统一、国际评估准则趋同”等四个,阶段。,1.,发,散,阶段,19,世纪后期，由于火灾产生的保险诉讼，针对保险对象的赔偿数额，美国出现了专业评估公司。,20,世纪,30,年代，美国多个评估专业组织就已制定并采纳了职业道德准则和专业评估准则。最初的评估目的主要是财产保险、维护产权交易双方利益、资产抵押贷款、家庭财产分割等。,20,世纪,70,年代以来，随着资产评估行业的不断发展，评估者自发成立了若干个有较大影响的综合及专业性的民间自律性评估组织，其中规模较大的有,16,个评估协会。同时，各协会也制定有自己的规章制度和评估准则，评估准则制定及其质量呈现“百花齐放、百家争鸣”与“良莠不齐”状态。,2.,协,调阶段,由于各个评估专业组织和协会注重的领域既有不同也有交叉，致使准则存在差异乃至有些方面互相矛盾，许多评估师往往具有多个评估协会的会员资格，这就使得他们在开展评估业务时，面对不同的评估准则而无从适应。在这种混沌的局面下，建立统一的评估准则就成为评估行业的发展的亟需。,20,世纪,80,年代，美国爆发了由房地产业蔓延到金融行业的储蓄和贷款危机，这场危机使得全美境内,3234,个储蓄贷款机构中的,747,家倒闭，直接经济损失,879,亿美元。,1986,年,9,月美国国会调查后认为，国内评估业缺乏统一的评估执业标准，致使评估师在评估中缺乏统一的准则指导和约束，造成抵押资产的不当评估，这是此次事件的重要原因之一。,1987,年，从规范资产评估业务与职业道德出发，,8,家来自美国和加拿大的专业评估机构和协会共同组建了美国评估促进会，着手制定不动产评估报告内容和范围的准则，并随之成立了统一准则特别委员会。,经过仔细研究于,1987,年,4,月,27,日发布了初版专业评估执业统一准则（,Uniform Standards of Professional Appraisal Practice,，,USPAP,），该准则不仅包括了关于不动产评估和报告的基本准则，还包括评估复核、评估咨询以及动产评估、企业评估和无形资产评估的准则。,1989,年美国国会制定的,金融机构改革、复原和强制执行法令,（,FIRREA,）中明确规定，评估人员执行与联邦交易相关的资产评估业务，必须遵守,USPAP,；美国各大评估协会也都要求其会员在执行资产评估业务时需遵守,USPAP,。因此，,USPAP,出自于各专业评估组织准则的“大熔炉”，并随着资产评估业国际交流的发展，逐渐发展成为国际评估界最具影响力的评估准则之一。,美国评估促进会（,AF,）,美国评估学会（,ASA,）,评估师协会（,AI,）,农场主评估协会（,ASFMRA,）,国际评估官员协会（,IAAO,）,国际道路通行权协会（,IRWA,）,国家高级评估师协会（,NAMA,）,国家独立产权评估师协会（,NAIFA,）,加拿大评估协会,美国评估促进会（,AF,）,1989,年得到美国法律,金融机构改革、复兴和实施法令,认可，并统一制定评估准则,1987,3.,统,一阶段,1987,年，美国评估促进会成立，以评估促进会名义取得了该准则的版权。,1988,年，在其内部成立了评估准则委员会（,ASB,）和评估师资格委员会（,AQB,）两个独立的委员会，前者专门负责检查、修订和解释专业评估执业统一准则。,评估准则委员会采纳专业评估执业统一准则后，又根据实践需要按有关程序进行了多次修订，以回应评估实务的变化。,19921995,年，每年进行年中修订，,1995,年后，改为每年出一个完整准则版本。,2008,年以后每两年修订一次，至今已进行了十余次修订，修订内容涉及前言、职业道德、能力条款等全部准则内容。,20122013,年版本修订工作于,2011,年,4,月完成，将于,2012,年,1,月,1,日到,2013,年,12,月,31,日生效。,4.,与,国际评估准则趋同阶段,2006,年，国际评估准则委员会（,IVSC,）和美国评估促进会（,AF,）签署了,麦迪逊协议,，促使美国评估准则与国际评估准则协调一致。,经过麦迪逊工作组（包括两位美国评估准则委员会的成员以及两位国际评估准则委员会的成员）的初步判断，得出了,USPAP,与,国际评估准则,互为补充、不会发生迥异的评估结果、遵照任何一种准则都不会与另外一种准则标准产生冲突、都是基于相同的基本原理和原则等结论。,并认为两者之间存在的差异很大程度上源自,国际准则和某一国家的准则在功能上存在的差异,，这些差异在基本原理和原则上相互并不抵触。,二、,USPAP,的基本特点,和影响,（一）,USPAP,的特点,1,民间性。,USPAP,是民间评估专业团体制定的评估准则性文件，其宗旨是通过评估师、评估机构及评估服务对象的认可而具有约束力。,评估促进会、评估准则委员会等只有对专业评估执业统一准则的解释权、修订权，但没有执行的权力，对各州及联邦评估管理部门的有关专业问题可以进行解答，但也没有业务上的领导或指导关系。,2,针对性。,USPAP,是面向抑制,20,世纪,80,年代中后期美国的泡沫经济、规范在抵押贷款业务中的评估行为、防止诱发金融危机而产生的，并得到美国立法的认可，其规范对象具有鲜明的针对性和目的性。,因此，初期的,USPAP,着重论述了以融资为目的的抵押贷款评估，注重从评估角度保护金融秩序和经济秩序。,3,稳定性。,USPAP,从一开始就设计了十分严密的结构体系，每个组成部分循序渐进、逐级展开，具有严密的层次性和高度的概括性和系统性，虽然已进行过多次修订，但其主要结构体系仍保持相对稳定。,USPAP,包括定义、导言、条款、准则及准则条文、评估准则说明五部分和附录（咨询意见）。,特别是评估准则说明十分灵活，因事、因需而设立，成熟一个制定发布一个，这样既保证了,USPAP,的稳定性，也适应了日新月异的评估实践所带来的变化，,很值得我们在制定准则过程中加以借鉴。,4,综合性。,基于资产评估准则的渊源，,USPAP,在早期带有浓厚的不动产评估色彩，条文中大量使用了不动产概念，如资产在没有特别限定的情况下仅指不动产，许多用语、表达方式也都潜移默化地沿用了不动产的概念。,随着全球经济、资本、金融一体化趋势的加强和资产评估理论与实践的发展，评估准则委员会逐步修改评估准则，使,USPAP,与时俱进，成为适用于不动产评估、动产评估、无形资产评估和企业价值评估等所有评估类别的综合性评估准则。在美国各大学的商学院的课程中普遍开设企业价值评估课程，企业价值评估著作也十分丰富。,5,概括性。,评估准则委员会对,USPAP,的定位是高度抽象、概括、原则性的指导文件，而不是具体的评估操作指南、规程，更不是事无巨细的详细说教。,采取这种定位的原因一是评估理论并非十分完善，许多基本定义、原则还不能界定清楚；二是为了避免不当的准则规定可能产生的风险和负面效应。,6,灵活性和开放性。,USPAP,并不要求评估师在执业时必须遵守其全部条款要求，评估师可根据实际情况背离部分条款要求，具有一定的灵活性。专业评估准则的背离条款允许评估师在执业时背离,USPAP,中的专门性要求，而管辖除外条款规定如果,USPAP,的任何部分违反某司法管辖范围的法律或公共政策，则只有该部分在该司法管辖范围内不具有效力。,USPAP,同时也是开放的，允许政府部门、政府主办企业和其他制定公共政策的团体发布用于特定目的或资产类型的评估业务的补充准则，评估师和客户必须明确,USPAP,外的任何补充准则是否适用于所考虑的评估业务。,7,及时性。,USPAP,每年根据具体情况进行修订，不断发展，并非一成不变。目前的,USPAP,不仅在用语上，而且在实质上发生了变化。这样能最大限度地保证,USPAP,始终能够及时体现评估业的最新理论成果和实践要求。,8,理论与实践并重。,USPAP,不仅在理论上具有前沿性，也是一部不断接受实践和法律诉讼考验的准则，具有较强的操作性。,实践表明，它既能够有效地指导和约束评估师的执业行为，还能引导正确处理评估师、委托方、使用者以及政府监管部门的关系，在保护评估师、评估行业合法权益和维护公众社会利益之间达到很好的平衡，得到上述各方的认可。,9,评估和会计相分离。,美国评估界认为，资产评估和会计属于两个完全不同的领域，极少关注评估与会计关系的协调问题。另一方面，美国会计界长期受公认会计准则（,GAAP,）的影响，以历史成本为原则，不主张按现行成本对资产进行账务调整。,因此，美国资产评估结果一般作为资产交易、纳税减免的依据，并不涉及根据评估结果进行会计调账等问题。,有鉴于此，,USPAP,中的规定几乎很少涉及与会计的关系问题。不过，随着在会计处理和财务报告中列示资产价值时以评估的现时价值为基础取代历史成本的作法日益成为国际主流的趋势，美国评估界也开始越来越多的关注资产评估准则与会计准则的协调问题。,（二）,USPAP,的影响,1,权威性。,1989,年,8,月，美国国会制定了,金融机构改革、复原和强制执行法令,（,FIRREA,），该法令第,11,章对不动产评估师的注册、许可和专业管理做出了有关规定，并正式以官方形式确认评估促进会为评估行业内制定行为准则和专业评估操作准则的机构，规定专业评估执业统一准则是涉及联邦交易的不动产评估业务中必须遵守的公认评估准则。,1992,年，美国管理与预算办公室（,OMB,）在其制定的,92-06,号公告中，要求联邦土地收购和直接租赁管理部门所涉及的评估业务必须符合专业评估执业统一准则。,2,公认性。,USPAP,最可贵之处就在于它是在美国长期理论研究和评估实践的基础上，总结了评估实践发展经验和众多协会在几十年间对评估基本理论的研究的成果，使其具有很强的实践操作性。,USPAP,组织结构严密，文字严谨，专业水准高，是国际评估界一部较高水平的评估准则。,USPAP,不仅被美国评估师协会、评估学会和高级评估师联合会认可，并逐渐以立法的形式被政府认可。,3,科学性。,USPAP,是目前世界上评估准则中的典范，广泛涉及了职业道德、评估能力、与法律关系、各种动产和不动产评估，企业评估以及程式评估等内容，并以细则的形式对现金流量分析、保密原则、允许偏差、客户评估目的的确定性等问题进行具体规范。,4,影响力广泛。,国际评估准则第八版,指南,6,企业价值评估,主要借鉴了美国企业价值评估的理论成果，其起草工作主要依赖美国评估界完成，但在体例和详略程度上与,USPAP,却有着明显不同，无论在篇幅上还是在讨论深度上比,USPAP,有了很大拓展。,USPAP,不仅被美国的评估师协会、评估学会和高级评估师联合会认可，而且还被加拿大、墨西哥、菲律宾等评估专业团体所认可，成为在国际上具有重大影响力的评估准则。,第二节,USPAP,的重要概念与框架结构,一、,2014-2015 USPAP,的修订情况,（,一）定义、导言和专业胜任能力规则部分,1.“,定义”部分的修订情况,（,1,）业务结论。,业务结论并不仅是评估师在价值方面发表的意见，还包括评估业务或评估复核业务中形成的其他意见。业务结论修订后的定义是：评估师为某项特定业务形成的结论或者意见。,（,2,）工作范围。,因工作范围规则应用于评估业务与评估复核业务。为了保持“定义”与“准则”部分的一致性，因此新版准则中将工作范围的定义修改为：在某项评估业务或评估复核业务中进行研究、分析的类型与程度。,三、,2014-2015 USPAP,的修订情况,（一）定义、导言和专业胜任能力规则部分,2.“,导言”部分的修订情况。,为了使评估师更简单、直接的理解其职责，在新版准则中“导言”部分对何时应用,USPAP,中的“规则”、“准则和准则条文”部分作出了说明。,3.“,专业胜任能力规则”部分的修订情况。,之前版本的“专业胜利能力规则”部分没有明确要求评估师具备执行业务的胜任能力。,新版准则中，“专业胜任能力规则”部分增加了“一切情况下，评估师执行业务时应当具备执行业务的胜任能力”的要求。,USPAP,定义、导言和专业胜任能力规则修订情况,修订时间,定义,前言,职业道,德规定,档案保,存规定,工作范,畴规定,能力,规定,允许偏,离规定,司法规定下,的例外规定,增补标,准规定,1986-87,1989,1990,1994,1996,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006-07,2008-09,2010-11,2012-13,2014-15,（二）“准则和准则条文”修订情况,2014-2015,版“准则和准则条文”主要变化有两个：,一是修改报告类型。,此前版本中，不动产评估报告和动产评估报告分为“完整评估报告”、“简明评估报告”和“限制用途评估报告”三种，企业价值评估报告分为“评估报告”和“限制用途评估报告”两种。,为了使评估报告更具有一致性，,2014-2015,版准则中不动产评估报告、动产评估报告与企业价值评估报告采用了统一评估报告分类标准：“开放型评估报告”与“限制型评估报告”。,开放型评估报告,必须概述评估师对评估结论的分析与推理。,限制型评估报告,（不允许委托方之外报告使用者）可以不包括能使委托方了解评估师对其评估结论的分析与推理的充分信息。,（二）“准则和准则条文”修订情况,二是废止了准则,4,和准则,5,。,准则,4“,不动产评估咨询准则”与准则,5“,不动产评估咨询报告准则”容易造成混淆与滥用，也比较容易违背职业道德规则。,2014-2015,版准则的“准则和准则条文部分”删除了这两个准则。,USPAP,历年来准则及准则条文制订、修订与撤消状况一览表,修订,时间,准则,1,不动产,评估,准则,2,不动产,评估报,告,准则,3,评估复,核和报,告,准则,4,不动产,评估咨询,准则,5,不,动产评估,咨询报告,准则,6,批量评,估和报告,准则,7,动产评,估,准则,8,动产评,估报告,准则,9,企业价,值评估,准则,10,企业价,值评估报告,1986-87,1990,1991,1992,1994,1996,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006-07,2008-09,2012-13,2014-15,（三）“评估准则说明”部分的修订情况,2014-2015,版评估准则说明,11“,评估准则中有关评估报告类型的内容”,评估准则说明,12“,采用评估准则中的报告类型”根据不动产评估报告与动产评估报告的格式改变也进行了相应的调整。,评估准则说明,13“,不动产抵押品业务中遵守,USPAP”,根据监管政策的变更进行了相应的更新与修改。,USPAP,历年来“评估准则说明”部分制订、修订与撤消状况,修订,时间,细则,1,评估复,申,对,规则,3-1,(g),说明,的澄清,细则,2,现金,流量,折现,分析,细则,3,追,溯性,评估,细则,4,预,期性,评估,细则,5,职,业道,德中,的保,密原,则,细则,6,不,动产和动,产市场价,值评估中,的合理待,售期,细则,7,不,动产和动,产评估中,允许对特,定性要求,的偏离,细则,8,评价,报告,的电,子通,讯传,递,细则,9,评价项,目预定,用途与,预定使,用者的,确定,细则,10,参与,联邦保险的,金融存储机,构在涉及联,邦权益的业,务中的评价,项目,1991,1992,1994,1995,1996,1998,1999,2000,2001,2004,2005,06-07,10-11,12-13,14-15,（四）“咨询意见”部分的修订情况,鉴于,2014-2015,版评估准则将不动产评估报告、动产评估报告与企业价值评估报告统一划分为“评估报告”与“限制评估报告”，,与此相对应，“,AO11,关于规则,22,、,82,中各评估报告类型的内容”、“,AO12,关于规则,22,、,82,中各评估报告类型的应用”、“,AO13,如何按照,USPAP,的规定对抵押不动产进行鉴测”、“,AO21USPAP,的履行”等咨询意见也进行了针对性的调整。,USPAP,历年来咨询意见制订、修订与撤消状况,修订时间,90,91,92,93,94,95,96,97,98,99,00,02,03,04,05,06,-,07,12,-,13,14,-,15,AO1,不动产的销售记录,AO2,所评价财产的检视,AO3,先前评价报告的更新,AO4,关于规范,15,（,b,）,AO5,评估工作中的助理人员,AO6,评估的复审,AO7,交易期的确定,AO8,不动产评估中的市场价值与公允价值,AO9,可能受环境污染影响的不动产的评估,AO10,评估人员与委托方之间的关系,AO11,关于规则,22,、,82,中各评估报告类型的内容,AO12,关于规则,22,、,82,中各评估报告类型的应用,AO13,如何按照,USPAP,的规定对抵押不动产进行鉴测,AO14,福利性住房的评估,AO15,允许偏离规定在有限评估中的运用,修订时间,95,96,97,98,99,00,02,03,04,05,06,-,07,12,-,13,14,-,15,AO16,评估中涉及的住房供给的法律问题,AO17,规划中不动产的评估,AO18,自动评价模型（,AVM,）的应用,AO19,不动产评估中不能接受的项目限定前提,AO20,包含复审人员价值评定意见的评估复审,AO21USPAP,的履行,AO22,不动产市场价值评估的工作范畴,AO23,不动产评估中对不动产相关属性的鉴定,AO24,关于评估操作的常规进程,AO25,在涉及联邦权益的交易中对委托方的验定,AO26,评价报告向另一方的改送（改变接受方）,AO27,同一项财产在新的委托方委托下的评估,AO28,工作范畴的确定、履行与披露,AO,29,合格的工作范畴,AO30,联邦所监管金融机构所采用的评估,AO31,不止一个评估师参与的评价项目,AO32,从价计税财产的评估与群体评估项目,二、,USPAP,的重要概念,序号,术语,序号,术语,序号,术语,序号,内容,1,评估,10,企业,19,逆向假定（非真实性条件）,28,价格,2,评估执业,11,企业权益,20,无形资产,29,不动产,3,评估复核,12,委托方（客户）,21,预期用途,30,不动产权,4,评估师,13,保密信息,22,预定使用者,31,评估报告,5,同等评估师（评估师的同行）,14,成本,23,因法律导致的例外（管辖除外）,32,工作范围,6,评估项目,15,可靠的,24,市场价值,33,签名,7,评估结论,16,特别假设（前提）,25,批量评估,34,评估服务,8,前提假设,17,展示期,26,批量评估模型,35,价值,9,偏见,18,可行性研究,27,动产,36,工作底稿（档案）,1,评估：（,作名词时）指形成价值意见的行为或过程；或一项对价值的判断。（作形容词时）系指属于价值评估的或与价值评估的操作或价值评估有关的服务。,评估必须在数量上表示为确定的数值、数值区间或与以前评估意见、数量基准（如估税价值、抵押价值）的关系（如不大干、不小于）。,美国评估师协会（,ASA,）将资产评估业务分为评估执业（,Appraisal Practice,）和估价服务（,Valuation Service,），评估执业中又分为评估（,Appraisal,）、评估咨询（,Appraisal Consulting,）和评估复核（,Appraisal Review,）。,2,评估咨询：,为解决某问题提供分析、建议或主张的行为或过程，形成价值意见可能是评估咨询的分析工作中的一部分。评估咨询业务涉及价值意见，但并不是以评估或评估复核为其主要目的。,3,评估服务：,与资产价值相关的服务。评估服务指与资产价值相关的所有服务，包括由评估师或其他人完成的服务。,4,评估执业：,以评估师名义执业的个人所提供的评估服务，包括但不限于评估、评估复核及评估咨询。评估执业只能由评估师提供，而评价服务可以由各类专业人员或其他人员提供。,评估、评估复核、评估咨询是相互关联的概念，三者之间并不互相排斥（图,5-3,）。,对于评估执业，除了有适用于所有评价执业的要求之外，还有适用于评估、评估复核、评估咨询项目操作与报告的要求，如准则,1,至准则,10,及工作范畴规定与职业道德规定中档案保存部分的相关规定。,5,评估复核：,对其他评估师进行的评估、评估复核或评估咨询的质量进行评判并发表评判意见的行为或过程。评估复核的对象可以是评估报告、工作底稿或两者的全部、部分。,6,评估师：,被认为具有专业胜任能力、能够进行评估的且能以独立、公正和客观态度执业的个人。,7,同等评估师（评估师的同行）：,与评估师具有同等专业知识和专业胜任能力的其他评估师。或者具备同类评估项目专门知识和能力的其他评估师。,11,偏见：,影响评估师在评估业务中公正性、独立性或客观性原则的偏好或倾向。,19,展示期：,对所评估财产权益于所假设的评估生效日以市场价值出售之前，在市场上予以出价展示的时段的评测结果。亦即，展示期是根据在所设想的竞争与开放的市场上以往销售事件的分析，所得出的一个追溯性的判断结果。,21,逆向假定（非真实性条件）：,是直接与某一具体评价项目相关的假定，指供评估分析使用的、与评估师所了解的评价项目结果生效日的情况相反的情况。非真实条件所假定的评估对象的物理、法律和经济特征、市场条件或趋势等资产外部条件以及分析中使用数据的真实性与巳知的实际情况相反。,25,因法律导致的例外（管辖除外）：评估项目因相关的法律或法规所限制的状态，这些法律或法规阻止评估师履行,USPAP,的部分规定。,26,市场价值：,价值评判中的一种价值类型，其假定财产（即财产所有者权益中的某项权利或此类权利的集合）的转让是于某一确定的日期，在评估师所确定的适合评估情形的市场价值定义的条件下进行的。,市场价值定义规定的条件确定了评估市场判断的主要方式和内容：（,1,）交易双方的关系以及他们的知识和动机；（,2,）付款方式（如现金、与现金相当的方式或其它方式）；（,3,）出售条件（如在竞争的市场是否有一段合理的期限展示待售）。,27,批量评估：,在某一日期通过采用标准化方法、引用共同数据、进行统计测试等方法对某类群体资产进行评估的过程。,29,动产：,通常指属于“个体的”、可识别的有形资产，如家具服饰、艺术品、古玩、珠宝、收藏品、装备、机器设备等可确指的有形资产，不动产之外的所有有形财产都是动产。,三、,USPAP,的结构体系,专业评估执业统一准则,定义,引言,职业规则,准则及准则条文,评估准则说明,咨询意见（指南）、常见问题与反馈,职业道德,专业胜任能力,工作范围,档案保存,管辖除外,1,不动产评估,2,不动产评估报告,3,评估复核和报告,4,不动产评估咨询,5,不动产评估咨询报告,6,批量评估和报告,7,动产评估,8,动产评估报告,9,企业价值或无形资产评估,10,企业价值或无形资产评估报告,折现现金流分析,追溯性价值意见,未来价值意见,不动产和动产市场价值意见中的合理展示期,明确预期用途和预期使用者,评估,评估师,评估执业,评估咨询,评估复核,评估结论,逆向假定,市场价值,批量评估,制定者,目的,适用对象,生效时间,变化说明,三、,USPAP,的结构体系,USPAP,由定义,、引言、,职业规则、准则和准则条文以及评估准则说明五个部分组成,。此,外，评估准则委员会以,咨询意见（,AO,）,、,USPAP,常见问题（,FAQ,）,以及每月,关于问题与反馈,的形式发表的指导性文件，它不属于,USPAP,的组成部分。,USPAP2014-2015,版于,2014,年,1,月,1,日起实施，实施期至,2015,年,12,月,31,日。,（一）定义,定义部分介绍了,USPAP,中相关的主要术语的涵义和注释、说明，旨在使读者和使用者正确理解和应用相关评估准则，如评估、评估师、评估执业、假设、特别假设、市场价值、动产、不动产、价格、工作底稿等，是制定评估具体条款的统一基础性规定。,（二,）引言,引言部分介绍了,USPAP,的宗旨、目的、意义、作用、要求以及准则和评估准则说明之间的关系。制定的,USPAP,目的是对评估师提出执业要求，以提高和保持社会公众对资产评估行业的信任程度。,对评估师而言，以具有意义且不误导的方式进行评估并与预期使用者就分析、意见和结论进行沟通是十分重要的。,1,宗旨。,2,效力。,3,基本框架。,（三）职业规则,职业规则包括职业道德、专业胜任能力、工作范围和管辖除外。,这一部分是美国评估理论特别是长期评估实践经验的精华，总结了评估实践发展的经验和众多协会在几十年间对评估基本理论的研究成果，概括性地对评估师作出基本要求。只有符合这些要求，才能进一步进行评估工作。,1,行为守则结构、基本内容,构成,相关内容,执业行为,评估师应当公正、客观、独立地进行工作，不掺杂不正当的个人利益。评估师：,（,1,）进行工作时切忌存在偏见；,（,2,）切忌迎合任何一方或某一事项的动机或利益；,（,3,）不得接受预先确定意见和结论的业务。,（,4,）不得提供评估执业之外的评估服务职能。,（,5,）不得以蓄意误导或欺诈的方式提供业务结论；,（,6,）不得使用或提供评估师已知是误导的或欺骗性质的评估报告；,（,7,）不得有意唆使其雇员或他人提供误导的或欺骗性质的评估报告；,（,8,）切忌采用或依赖未经充分依据支持的关于某些特征的结论，如种族、肤色、宗教信仰、原籍国、性别、婚姻状况、家族状况、年龄、接受社会公共资助状况、残疾等，也不能使用、依赖未经充分依据支持的、认为这些特征的一致性能够最大化价值的结论。,（,9,）切忌,从事犯罪活动；,（,10,）,切忌肆意或故意违背（档案保存规定）中的要求；,（,11,）切忌在工作中出现严重的疏忽,1,。,1,准则（,1-1, 3-1, 4-1, 6-1, 7-1,与,9-1,）中都强调了“切忌以草率和随意的态度来对待评估服务”。,管理,（,1,）评估师应当露其在获得评估项目时是否支付了费用或回扣，或给予了具备价值的实物。,（,2,）评估师根据下列因素承接某项业务或确定某项业务的费用是违反职业道德的：,按事先决定的评估结果（如对价值的判断）提供评估报告；根据委托方喜好，操纵评估项目的结果；评估的价值量；达到约定的结果；与评估师评估意见直接联系在一起的或体现评估项目用途的及在评估结果提供以后发生的事项。,（,3,）以欺诈、误导或夸大的方式进行广告宣传或招揽业务是违反职业道德的。,（,4,）评估师必须签名授权其签名的使用，证明其认可与承担在评估、评估复审与评估咨询项目中履行,USPAP,。评估师不得不经另一个评估师的同意使用其签名。,保密,（,1,）评估师应当维护评估师委托方之间关系的保密性。,（,2,）评估师在使用保密资料和提供业务结论时，应当忠实地维护委托方的合法利益。,（,3,）评估师应当熟悉并遵守业务中涉及的保护隐私法律和所有保密规定。,（,4,）评估师不得向委托方及委托方明确的其他人、,州,政,府的评估师监管部门,、法律程序,授权的,第三方以及获得正当授权的行业自律组织（如经恰当授权的同业检查委员会）之外的任何人泄露保密信息或者业务结论。同时，行业自律组织的成员不得泄露提供给该组织的机密信息,1,。,1,当机密信息经编写或资料收集过程失去了所有的机密成分，经接洽更改，则披露留存的信息就不再需要得到委托方的允许。,档,案,保,存,评估师应当为每项评估、评估复核或评估咨询项目编制工作档案。在书面或口头评估报告发布之前，工作档案即应当已经建立。,在提供口头报告之后的合理期限内，口头报告的书面概要即应归档。,工作档案应当包括：,（,1,）委托方的名称，其他预期使用者的身份（名称或类别）；,（,2,）任何书面报告的原件，以其他介质保存的文件；,（,3,）口头报告或庭证的总结，或证词记录，包括评估师签署并注明日期的声明；,（,4,）支持评估师意见和结论并表明遵守本规则及其他相关准则的数据、资料和文件，或者这些文件资料所在位置的索引；,（,5,）支持限制型评估报告的工作档案的内容，必须足以使评估师能以其（根据准则,2,和准则,8,相关要求）编制一份简明型评估报告，或（根据准则,10,要求）编制一份完整型评估报告。,评估师保存工作底稿的时间以下列两个时间中较长者为准：,编制工作档案自报告日起至少保存,5,年；或由评估师提供的与评估项目有关的法庭证词，自司法诉讼最终裁决日起至少保存,2,年。无论哪一种保存期限都应达到期满。,评估师应拥有对其工作档案的监护权，或者能与保管工作档案者共同对档案予以恰当的保留、使用和修复整理达成协议。这包括应确保工作档案储存于评估师在规定的档案保存期限内始终能取得该档案的介质内。,拥有工作档案监护权的评估师，应允许其他承担该评价项目工作档案责任的评估师，为以下的需要适当地接触和修复档案：向州评估师监管部门递送档案；履行要进行的法律程序；向经正式授权的行业自律组织递送档案；履行检索档案的责任。,肆意或故意不履行档案保存规定责任的评估师，也违背了职业道德规定。,2,专业胜任能力规则,完美无缺是无法实现的，专业胜任能力并不要求完美无缺。,但是评估师在执行评估业务中不得疏忽大意，评估师在进行评估时尽心尽职。,专业胜任能力主要规定了在接受评估业务前或达成任何评估业务协议前，评估师必须恰当地明确所要解决的问题，并确信具有相应的专业知识和经验，能够胜任该项业务或采取变通措施。,专业胜任能力规则,构成,相关内容,基本,要求,评估师应当是：,（,1,）,胜任该评价项目；,（,2,）,获取完成该评估项目所必需的能力；,（,3,）,拒绝或退出该评估项目。,胜任,要求,在承接某项评估业务或达成业务协议之前，,应当评价并确定其是否能够胜任该评估项目的：（,1,）适当确定所提出评估工作方面的能力；（,2,）,具有完成该评估项目的知识和经验；（,3,）,了解并履行评估师所应用的或适用于评估项目法律与法规的能力。,能力,的,获取,当评估师在受理评估项目之前确定其是不胜任的，则评估师必须：（,1,）在接受评估项目之前，向委托方声明其知识和,/,或经验的不足；（,2,）,采取所有必要或恰当的措施，合格地完成评估项目；（,3,）,在报告中披露知识和,/,或经验不足的状况以及为合格完成评估项目所采取的措施。,获取胜任能力的方式有多种方式，包括但不限于：（,1,）评估师个人的学习；（,2,）联络有依据确信拥有所必需知识和,/,或经验的评估师，或聘请拥有所必需知识和,/,或经验的其他人员。,当在评估项目操作过程中发现了某些因素和条件导致评估师缺少胜任评估项目所需要的的知识和经验的问题时，评估师应当：（,1,）通知委托方；（,2,）采取一切必需的或适于完成该评价项目的措施；（,3,）,在报告中披露知识和,/,或经验不足的状况以及为合格完成评估项目所采取的措施。,能力,缺乏,当评估项目不可能由其适当地完成时，评估师必须拒绝承接或退出该评估项目。,3,工作范围规则,工作范围（,scope of work,）是美国评估界近年来推崇的重要概念之一，主要指评估师在执行某项评估业务中所需要收集和分析的信息的数量和种类。,评估师有义务根据评估项目的具体情况，明确适当的工作范围并据此执行必要的工作程序。,USPAP,的工作范围规则规定，评估师执行评估、评估复核、评估咨询业务时，评估师应当明确所需要解决的评估、评估复核、评估咨询问题和可接受的工作范围以及披露要求，收集、分析有关业务基本事项的信息，确保其执业能够形成可信的业务结论。具体应当：,（,1,）明确需要解决的问题；,（,2,）确定并执行形成可信业务结论所必需的工作范围；,（,3,）在报告中披露工作范围。,工作范围包括但不限于：,（,1,）对评估对象明确的程度；,（,2,）对有形资产勘查的程度；,（,3,）研究资料的类别和深度；,（,4,）为形成意见或结论进行分析的类型和深度。,评估师应当通过明确下列业务基本事项，明确所需要解决的问题：（,1,）客户和其他预期使用者；（,2,）评估师意见和结论的预期用途；（,3,）价值类型和定义；（,4,）评估师意见和结论的基准日；（,5,）评估对象及其相关特征，如评估师需要具有相关业务的专业胜任能力；（,6,）业务条件，如假设、特别假设、非真实性条件、法律和规定、管辖除外及影响工作范围的其他条件等。,4,管辖除外规则,该规则对,USPAP,部分内容与法律或公共政策不一致时的处理方式进行了规定。,管辖除外规定主要规定了如果准则中的任何一部分与某司法管辖范围的法律或公共政策产生违背，仅该违反部分在该司法管辖范围内不具有效力。,当评估项目涉及因法律导致的例外时，评估师应当：（,1,）对不能履行,USPAP,的法律或法规进行识别和鉴定；（,2,）履行这些法律或法规；（,3,）在报告中明确地披露与法律或法规冲突的那部分,USPAP,的内容；（,4,）在报告中摘引要求取消履行,USPAP,部分规定的法律或法规的内容。,不过，,USPAP,并没有规定何种业务和什么人需要遵守其规定。,评估促进会及其评估准则委员会不是政府部门，无权制定、审核或执行法律。,评估师或某类业务遵守,USPAP,的义务是基于相关法律和规定的要求，或者是基于评估师与客户或预期使用者的协议。即使没有强制义务，个人也可以选择遵守,USPAP,。,（四）准则及准则条文,本部分系,专业评估执业统一准则,最实质性的内容，主要是各类评估所应遵从的程序和报告要求。从内容上看，它包括根据具体评估类型制定的,10,个准则，共分为,6,个主题。,每个主题为两个部分：,评估操作的要求,+,评估报告的要求。前者对评估中应注意的事项进行了具体规定；后者对各类评估报告的格式、内容及注意事项作了专门规定。,每一准则的规定：,原则性要求,+,专门性要求。原则性要求不允许有所背离，专门性要求可以根据背离条款有所背离。,10,个准则规定了执行评估、评估复核、评估咨询业务的要求及相关报告的要求。,准则,1,和准则,2,规定了不动产评估和报告的要求。准则,3,规定了评估复核和报告的要求。准则,4,和准则,5,规定了不动产评估咨询和报告的要求。准则,6,规定了批量评估和报告的要求。准则,7,和准则,8,规定了动产评估执行和报告的要求。准则,9,和准则,10,规定了企业价值或无形资产评估和报告的要求。,USPAP,准则及准则条文基本结构,不动产评估,企业价值评估,评估复核和报告,不动产评估咨询,批量评估,和报告,动产评估,准则,1,不动产评估,准则,2,不动产评估报告,准则,3,评估复核和报告,准则,4,不动产评估咨询,准则,5,不动产评估咨询报告,准则,10,企业价值评估报告,准则,6,批量评估和报告,准则,7,动产评估,准则,8,动产评估报告,准则,9,企业价值评估,原则性要求,专门性要求,准则及准则条文,（五）评估准则说明（,SMT,）,评估准则说明是根据美国资产评估促进会的管理细则授权由评估准则委员会制定，其目的是明确、解释和细化专业评估执业统一准则。评估准则说明与准则条文具有同等重要性，并且只有在经过披露、公开征求意见和讨论之后由准则委员会表决通过。,从结构上看，每一项评估准则说明都包括主题、适用范围、问题、说明、结论、采纳日期和最后修改日期或停止使用日期。,评估准则说明包含,10,个部分的内容，依次为评估复核,评估准则条文注释的细化说明、折现现金流分析、追溯性价值意见、未来价值意见、职业道德条款的保密规定、不动产和动产市场的价值意见中的合理展示期、对不动产和动产评估中特定条件的背离许可、报告的电子传递、明确其用途和预期使用者、在涉及联邦权益的交易中投保联邦存款保险的金融机构所使用的业务 。,（,六）咨询意见（指南）、常见问题与反馈,评估准则委员会以,咨询意见（,AO,）,、,USPAP,常见问题（,FAQ,）,以及每月,关于问题与反馈,形式发表的指导性文件。这些文件信息并不是提出新的标准或对现行标准的新解释，因此不是,USPAP,的构成部分。,评估准则委员会发布咨询意见是为了说明评估准则在特定情况下的运用，提供解决评估事项和问题的咨询意见。咨询意见并不是评估准则委员会的法律性意见，发布咨询意见是为了演示、说明评估准则在特定具体情况下的运用，评估准则委员会通过这种方式为解决评估中具体问题或疑难所提出的建议。,迄今为止，评估准则委员会已公开发布了,32,项咨询意见。,USPAP,常见问题（,FAQ,）,是评估准则委员会以问题解答汇编的方式回答评估师、监管部门、使用者和社会公众提出的问题，演示,USPAP,在特定情况下的应用，并以评估准则委员会的立场提供相关评估事项和问题的解决方案，但并不是惟一方案。,评估准则委员会每个月会在评估促进会网站上发布“,USPAP,常见问题”（,http,：,/www.appraisalfoundation.org,），为评估师等提供沟通交流渠道，解决评估师等在实践中遇到的问题。,第三节 准则及准则条文,一,、不,动产评估,准则,1,是关于进行可靠的不动产评估的基本规定，共包括,6,条。准则,1,中所阐述的要求密切关注的是一般情况下相关评估项目的程序，并可用于评估师和评估服务使用者对评估工作质量进行的对照检验。,结构,核心内容,总则,评估师执行不动产评估业务，应当明确需要解决的问题，确定解决该问题所必需的工作范围，恰当完成相关研究和分析工作，形成令人信服的评估结论。,基本,内容,准则,1-1,评估师执行不动产评估业务，应当：（,a,）熟知、理解并正确运用,那些对于获得令人信服的评估结果所必需的并已得到验证的评估方法和技术。,（,b,）不得出现影响评估的实质性疏忽或错误。（,c,）切忌以轻率和粗疏的工作态度来对待评估。如在评估中犯一系列错误，虽然其中每一个错误并不会单独对评估结论产生重要影响，但汇总在一起将会影响评估结论的可信性。,准则,1-2,评估师执行不动产评估业务应当：（,a,）明确客户和其他预期使用者。（,b,）明确评估师意见和结论的预期用途。（,c,）明确价值的类型和定义；如果评估的价值类型是市场价值，评估师需要明确价值是否是符合下列条件的最可能价格：,以现金计量；,以等同于现金的财务手段计量；,以其他明确定义的方式计量；,如果价值意见建立在非市场融资方式基础之上或按非正常条件或动机进行出资，应当清晰地说明这些融资方式的条件，评估师应当通过对相关市场数据的分析，指出这些融资方式对价值的正面或负面影响。（,d,）明确评估师意见和结论的基准日。（,e,）明确被评估资产的特征，这些特征应当与价值类型和定义、预期用途相关，包括：,地理位置及其实体、法律和经济特征；,被评估的不动产权；,评估业务中包括的任何动产，装修设施或无形资产等非不动产资产项目；,任何已知的地役权、限制、财产留置权、租赁、保留、契约、合同、声明、特殊估税、法令及其他类似事项；,评估对象是否是部分权益、部分实物资产或部分股权。（,f,）明确业务所需要的任何特别假没。（,g,）明确业务所需要的任何非真实性条件。（,h,）根据工作范围规则确定形成可信业务结论所必需的工作范围。,准则,1-3,评估师执行市场价值评估业务，为形成可信业务结论应当：（,a,）说明并分析现行土地用途的规定、对这些土地用途规定可能进行的合理修订、经济供需关系、不动产（改动）的实际可行性、市场区域趋势等对用途和价值的影响。（,b,）形成