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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,碧桂园项目开发基本流程,土地获取,拿地洽谈的前提条件,充分准备,列入政府重点工程,市重点工程、绿色通道,（保障政府审批进度）,等,先让政府了解我们,争取,土地的优先获取,、,土地款分期支付或延迟支付,、规费,减免。,。,土地款溢价返还,以投资管理中心规定为准；,降低预售条件,第一步，告知原委,（站在,政府角度上）,；,第二步，打消顾虑,（站在,客观角度上）；,第三步，押保证金,（站在,信任的角度上）,可以押,1.31.5,倍,的建设（达到预售条件前）保证金（,500,元,/,平方米）,。,努力争取,尽量争取,必须争取,争取优惠,研究竞争对手的产品,特别研究,销售好、去化,快,的竞品项目,研究项目产品核心卖点,研究产品去化速度,研究产品性价比,研究当地最早和最新的城市公园,，当地,最容易生长,、,最便宜的,树,【,见项目指引第,6,页,】,3.深入市场调研,关注所在城市范围,第三产业,（人的产业或内生产业）所,6,比例（,40%,以下慎重，,60%,以上可以偏乐观）；城市人群,存款,如何；了解,供需比,（年销售面积,/,已出让可供应面积）,研究产品,研究客户,研究市场,调研,研究市场容量及城市发展：,除了城市人口，,城区人口有多少；城市的发展方向,研究客户群体,有影响力、,有钱人有多,少,，在哪里，怎样的人,才会来购买我们的房子,研究市场价格,当地别墅,/,洋房销售价格,如何；,若带装修销售，,客户接受程度如何,；可,以卖多少,钱,【,见项目指引第,5,页,】,研究土地影响客户,研究客户需要的产品,研究目标,客户对住房,有,什么,需求,【,见项目指引第,6,页,】,定案审批,一 、成就共享计划,成就共享奖励金额 （亿元）,0.237,净利润（亿元）,1.806,开发周期（年）,2,支付地价款时间,2014/1/16,2014/2/16,土地款支付额及节奏,88.2%,1.5,亿元,11.8%,2000,万元,土地摘牌过户时间,2014-1-17,项目总货量 （亿元，万）,21.4,亿，,45.8,万,首次预售总货量（亿元，万）,8.5,亿，,40%,，,17.7,万,首期开盘认购金额（开盘,1,个月内，亿元）,7.4,亿，,35%,，,15.5,万,首次开工时间,2014-2-18,首次预售时间,2014-8-1,首次竣工交楼时间,2016-2-17,12,个月投入自有资金,1.899,回笼集团资金,1.810,首次竣工交楼金额,8.28,亿,成就共享实现日期,2015-1-17,成就共享计提比例,20%,首期成就共享奖励金额,0.022,定案审批,二、财务指标,指标,数据,指标,数据,指标,数据,获取方式,直接招拍挂,每亩单价,(,万元,),119,亩数,143,容积率,3.97,总地价（万元）,17,000,楼面地价（元）,450,亩产利润（万元）,127,土地获利倍数,1.03,销售净利率,8.44%,总可售面积,(,万,),45.85,总销售收入,(,万元,),214,131,IRR,19%,定案审批,三 、现金流表,项目,合计,(,亿元）,资金平衡时间（,2014,年,10,月）,12,个月（周期年）,24,个月,36,个月,42,个月,资金流量,1.81,0.87,1.74,0.47,1.91,1.81,销售回笼,21.41,4.76,6.88,15.74,21.41,21.41,融资收支,-,2.00,2.00,1.00,-,-,开发付款,19.61,5.89,7.13,16.28,19.50,19.61,定案审批,四、产品定价情况,产品类型,首期定价（元,/,）,参考楼盘,1,参考楼盘,2,参考楼盘,3,定价理由,地下车位,2,600,公寓（装修）,4,800,30,层高层洋房（板房）,8,000,30,层高层洋房（精装修）,4,600,商业（含售楼部）,8,000,底商,12,000,总体情况,4,791,定案审批,五、产品成本情况,产品类型,售价（元）,单方土地成本（元）,单方建造成本（元）,单方其他（元）,单方净利（元）,亩产利润（万元）,地下车位,2,674,-,2,458,329,-113,-,公寓（装修）,4,800,662,3,260,713,165,31,30,层高层洋房（板房）,8,389,454,6,485,1,193,258,70,30,层高层洋房（精装修）,4,749,444,3,183,751,371,102,商业（含售楼部）,8,429,662,3,505,2,327,1,935,358,底商,12,000,454,3,285,4,860,3,402,920,总体情况,4,670,382,3,073,822,394,127,定案审批,投资测算表,定案审批,规划,户型,装修,园林,定位策划会：,第二部分 工作皆前置，摘牌即开工,规划设计前置,强势推进收地,勘探先行进场,提前开展招标,抢重点保绿色,政府关系维护,摘牌即开工,前期策划,前期策划,系统解决方案：,因果关系、先后次序，形成系统的,解决方案,合理地配置开发资源,:,克服瓶颈如,收地,、,报批报建,、,设计出图,、,招投标,、,材料采购,保障示范区的完美实现,做好施工现场总平面布置：,做到,临设先,行、,道路,先行、,管线,先行、,计划,先行、,样板,先行,制定重点区域的专项计划：,市政、土建、机电、,挂石,、,国振,、,装修、园艺、绿化交叉、平行、流水施工，单体中的土建、,机电、装修、分段分面施工,前期策划,规划设计前置,新项目要必须,选择标准化产品或成熟的产品,把项目,最有利的、能马上动工的地方安排销售展示区,要特别重视户型,（与客户需求匹配、不是天女散花）,容积率,（,尽量做满容积率）,尽量提高售建比，,减少地下室面积（建独立多层车库）,所有户型都要设置样板房，,须,控制规划户型的数量,新项目都要设置,豪装别墅,及公司,通用标准装修别墅板房,做好首层架空层的展示和体验,，并尽量避免建临建板房,提前通过规划部门预审,3,财务资金部,1,投资部,/,区域项目,2,集团办,4,法务部,6,经营决策委员,会（总裁办）,成立项目公司,5,合规办,7,股东及法定,代表人签名,成立项目公司,成立项目公司,成立项目公司,摘牌第一天就应该在当地城市中心见到碧桂园的广告牌！,-,主席语,土方图,勘探图,品牌导入,规划图,摘牌,勘探,三通一平,土方工程,五证一书,市政配套,规划申报,立项审批,设计,桩基提前开工规划报批,总平面图、桩基施工图、施工图审查报告、电子数据,建设工程桩基础报建证明书,提前开工,施工图审查,施工图审查,施工准备阶段,临时施工工地申请,临时市政路口及管线接口审批,施工占道报批,临时建筑报建,临时占用城市绿化报批,障碍物拆除、迁移报批,2,3,4,5,6,1,临时施工工地申请,临时建筑报建,临时市政路口及管线接口审批,2,3,临时市政路口及管线接口审批,2,3,施工占道与迁移,5,5,施工占道与迁移,5,特殊情况处理,施工许可证,开工,市政工程报装,市政配套,工程报装,供电,网络智能化,供水,燃气,电视,电信,进度管理,质量管理,原材料检验,图纸会审,技术交底,检查验收,样板先行,旁站监督,安全文明施工,安全交底,门卫与保安,用电与防火,工地三宝,标牌与制度,现场与围蔽,三级计划里程碑会议,预售,预售,协助开盘,碧桂园的常规开盘流程,选楼,交款,刷卡,现金,签协议,派筹,签到,轮候区,主持人读筹,验筹区,选楼区,电脑销控,认购资料包,打印认购书,签约轮候区,签约区,核价区,发票区,竣工验收备案,三级计划里程碑会议,复盘,总结经验，汲取教训！,谢谢聆听！,办法总比困难多！,共勉,
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