资源描述
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，刺激消费，遏制房价上涨,-,地王频现,，成交量激增，非理性繁荣加剧,-,发展南城市场，新城机会与风险并存,1.1,宏观市场,-,总结,区域现状,北京发展较为缓慢的南城,大兴地处北京市“南部”，全区面积为,1036,平方公里，在东南现代制造业发展带上，境内有北京经济技术开发区和北京生物工程与医药产业基地两大国家级产业园区，是我市重要的现代制造业区域，是首都新世纪的发展空间。 大兴黄村卫星城距市区南三环仅,13,公里，它是,1984,年国务院批准建设的首都第一批重点发展的卫星城之一。,过去的大兴是一座“卧城”。,经过十多年的建设发展，大兴黄村已经进入到卫星城的第三发展阶段，即基本独立于主城，具有就业机会，其中心也是现代化的新城区；但与其同期建立的卫星城昌平、顺义、通州相比较，其发展速度最为迟缓,1.2,区域市场,-,区域概况,区域未来产业规划,北京市城南产业发展的格局是“一轴一带多园区”。“一轴”是南中轴。从北向南依次是前门,天桥历史文化风貌集聚区、永外,大红门服装文化商务区、大兴新媒体基地，实现文化创意产业各功能区的互联互动。“一带”是永定河水岸经济带，构建西部绿色经济走廊，将永定河沿岸地区逐步建设成为兼具优美生态环境和良好经济发展态势的水岸经济带。“多园区”是指丽泽金融商务区、中关村丰台科技园、大兴生物医药基地、大兴新媒体产业基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区、良乡高教园区、北京石化新材料科技产业基地等八个园区。,1.2,区域市场,-,区域概况,区域未来,“新北京富有活力的地区”,北京市的,促进城市南部地区加快发展行动计划,中，将南部五区定为新的发展重点，在未来,3,年内市区两级财政将对城南地区投资超过,500,亿元，再加上带动的社会投资，南城发展总投资有望达到,2900,亿元。而南方的天津，则在发展规划中积极向北靠拢，天津向北，北京向南，北方最大的都市群经济一体化过程倏然加快。,1.2,区域市场,-,区域概况,区域正处于转型过程中，政府资金的大量投入和政策倾斜，使得本区域成为城市未来发展的焦点,区内核心交通资源,大兴系京南门户，其北部边界距天安门直线距离不足,10,公里。,-,区内五环路、六环路横穿东西。,-,即将建成的南中轴路延长线纵贯南北。,-,京津塘高速、京开高速、,104,国道贯穿全境。,-,京山、京九铁路在境内设置五个停靠站。,-,地铁四号延长线不久即将竣工开通。,-,联合航运南苑机场位于大兴北部。,1.2,区域市场,-,交通规划,未来重点交通规划,M4,线南延北起马家楼，南至大兴新城南部生物医药基地，全长,21,公里。,M9,支线由世界公园向南经京良路出五环后折向大兴新城西部，经芦求路至生物医药基地，,M9,支线全长,18,公里，设置,8,座车站。,S6,支东起亦庄，途经大兴新城至房山，在大兴新城内部沿清源路由东向西穿越大兴新城东、中、西三区。,在大兴新城与中心城之间建设快速公交走廊，在走廊上安排大容量地面快速公交线路。,建设兴华大街,京开高速公路快速公交线路,；芦求路（新城西部）,京良路,万寿路南延线快速公交线路。并建设大型公交换乘枢纽。,1.2,区域市场,-,交通规划,轨道交通将成为区域快速发展的重要契机,区域商业现状,相对传统城区差距较大，中高端消费外溢现象严重,从分布来看，大型商业集中在核心区域,中心区附近,5000,平米以上的中大型商场仅华堂、物美、火神庙商业中心、吉兴亿德商场等几个，均分布于兴业大街、兴华大街核心区沿线，大兴区区内大型商业设施现阶段分布相对局促，无法带动居民消费水平；,从档次和业态来看，以中低档的社区型商业为主,区域以社区邻里型底商为主，业态多为便利店、中介门面、美容美发、烟酒门市、小型餐饮等基础生活配套，特色商业相对匮乏，无法满足居民需要。,1.2,区域市场,-,商业配套,区域商业未来发展,政策扶植下的国际大型商业入住,未来政府将投入大量资金政策促进配套发展，预计,2010,年核心区域的大兴新城人均营业面积将达到,1.2,平方米，届时商业建筑平均容积率将达到,1:1,。其现状消费者可普遍达到“一站式”购物，能不断满足消费需求。,亚洲最大的宜家旗舰店签约进驻,英国最大的零售商,TESCO,乐购大兴店将于,2010,年年底前开业,王府井百货大兴店将于,2010,年十一开业,1.2,区域市场,-,商业配套,大型商业配套的完善,将大大促进区域的发展，进一步提高区域的吸引力,区域近几年加大力度增强了教育、医疗配套的投入，主要分布于黄村核心区,北京石油学院、北京印刷学院,大兴兴华中学,北师大附属中学（原二中）,大兴中医医院,首都医科大学附属医院（原大兴人民医院）,1.2,区域市场,-,教育医疗配套,医疗和教育配套的完善，将大大改善区域的宜居度，拉近区域与核心区域的差距。,区域今年仍然是相对成交量较低的区域，与前几年供应量较少有关；,2009,年，大兴最热的不是楼市，而是地市，是北京土地供应最多的区域，体现了政府促进南城发展的决心，预示了大兴和房山将是未来几年的开发热点区域。地价与房价相互推涨 ，大兴楼面价从,3,月成交地块每平方米,2800,元上涨到年底每平方米超过,10000,元。房价高涨,70%-100%,1.2,区域市场,-,供需市场,图表：,2009,年住宅用地楼面地价统计,图表：,2009,年不同用途土地成交分布区域,区域供需特点：,1,、地王频现，未来将是北京住宅供应的焦点区域,2,、目前成交地块以住宅用地为主,3,、大型地产集团开始进入大兴博弈,4,、较城内其他区域来说，仍属于价值和市场洼地,1.2,区域市场,-,供需市场,图表：,2009,年各区域商品住宅成交量及成交均价（,1-11,月）,现有在售项目,1.2,区域市场,-,竞争市场,1.2,区域市场,-,竞争市场,销售现状：,二期礼域6,、,13,号楼,2009,年,12,月,20,日开盘。,6,、,13,号楼为,21,层塔楼，两梯六户，户型面积为,68,平方米一居、,91-100,平方米两居、,128,平方米三居，均价,17000,元,/,平方米，总价,115,万,/,套起。,1.2,区域市场,-,竞争市场,1.2,区域市场,-,竞争市场,销售现状：,五期领海天使湾,33,、,35,、,36,号楼预计,2010,年,1,月上旬开盘，,33,、,35,、,36,号楼为,9,层板楼，,1,梯,2,户或,3,户，户型面积为,80,平米,-220,平米两居、三居、四居，预计开盘均价,20000,元,/,平方米，,2010,年底入住。,1.2,区域市场,-,竞争市场,1.2,区域市场,-,竞争市场,销售现状：,圣诞、元旦购房优惠，2009年12月23日新推30套准现房，A区低密度电梯花园洋房，86-140平两居、三居、复式多样式空间，目前项目起价11300元/平米，首付20万起，最低9.8折。,1.2,区域市场,-,竞争市场,1.2,区域市场,-,竞争市场,目前销售情况,：,目前还有100余套南北通透90平米两居、120-140平方米三居在售，首层15000元/平方米，2-4层、顶层15200元/平方米，5-次顶层15500元/平方米，2010年10月入住。,1.2,区域市场,-,竞争市场,现有竞争市场小结：,自住型户型为主力产品,；,从竞争项目的户型产品来看，一居项目较少，而主力户型面积一般为两居、三居甚至以上户型；这主要是由于区域为城市边缘性地区，客户以自住型客户为主，纯投资型产品较少。,区外与区内客户并存：,除传统区域性客户外，目前区域项目有大量城区上班族前来购房，这些客户以置业升级为主，另外周边别墅项目也有部分客户选择在此地投资购房。,34,1.2,区域市场,-,供需市场,宗地名称,建设用地面积,(,平方米,),规划建筑面积,(,平方米,),规划用途,成交日期,成交价,(,万元,),楼面价,受让单位,大兴区黄村镇居住用地（电信局线路局改造项目用地）国有建设用地,10746.62,23642.564,住宅及居住公共服务设施,2009,年,3,月,30,日,6620,2800,北京长信达房地产开发有限公司,大兴区黄村（新城北区,22,号地二期）居住项目用地,104679.76,190304.2,住宅及居住公共设施、管理用房,2009,年,6,月,26,日,90100,4734,北京春光房地产开发有限公司和北京西澳房地产开发有限公司联合体,大兴区黄村（新城北区,23,号地）居住项目用地,26336.88,39505.32,住宅及居住公共设施,2009,年,6,月,26,日,25100,6353,旭辉集团股份有限公司,大兴区康庄（四期）项目,87375.75 188485.5,居住用地,87375.75,188485.5,居住用地,2009,年,6,月,30,日,66500,3528,北京东亚信义国际会展中心有限公司,大兴区黄村（新城北区,10,号地）居住项目用地国有建设用地,69940.05,133559.32,居住及公共服务设施,2009,年,7,月,1,日,82000,6140,旭辉集团股份有限公司,大兴区黄村（新城北区,16,号地）居住项目用地国有建设用地,152118.4,275773.95,住宅及居住公共服务设施、医疗卫生设施,2009,年,7,月,3,日,156200,5664,北京金地兴业房地产有限公司,大兴区黄村,19,号商业金融和混合用地、,20,号居住项目,162262.69,457960.71,商业金融设施和综合体、住宅及居住公共服务设施,2009,年,7,月,6,日,302500,6605,上海绿地集团有限公司,大兴区黄村（新城北区,2,号地）住宅及公建项目用地,91011.31,224883.51,住宅、公建及其他,2009,年,7,月,8,日,163000,7248,保利（北京）房地产开发有限公司,大兴区黄村镇（酒厂改造）居住项目用地国有建设用地使用权,12083,56822,住宅及居住公共服务设施,2009,年,7,月,28,日,20090,3536,北京宇丰房地产开发有限责任公司,地铁大兴线枣园路站居住及多功能（二期）项目用地,64878.11,146864.2,居住、居住区配套教育用地,2009,年,12,月,24,日,160500,10928,北京新城时代房地产开发有限公司,地铁大兴线枣园路站居住及多功能（一期、三期）项目用地,113834.4,282067.5,居住、住宅混合公建、其它类多功能、广场、社会停车场库用地,2009,年,12,月,24,日,300500,10653,中国中建地产有限公司与中建国际建设有限公司联合体,未来竞争项目,未来本区域潜在供应居住类建筑面积约,190,万平米，商业类建筑面积约,10,万平米。,预计未来至少将有,200,万建筑平米的潜在供应。,1.2,区域市场,-,供需市场,华润：,1.2,区域市场,-,供需市场,15#地块,总占地面积,11万平米,总建筑面积,15万平米,容积率,1.27,建筑形式,花园洋房,6层；平层大宅5层；联排别墅,户型规划,花园洋房以,1梯2户的90-150,两居、三居为主；,平层大宅为,1梯1户，200,；,联排部分待定,预计开盘时间,2010年下半年,项目特色,本项目主力打造一处低密度、大户型、极具园林观赏性的宜居生活城，注重,“健康、自然、极具田园的生活气息”。园林景观将成为本项目的一大亮点，充分诠释“山、林、水、路”规划理念，将有机自然的完美的呈现于社区之中。动静皆宜，置身其中仿如置身大自然的怀抱。,华润：,1.2,区域市场,-,供需市场,17#地块,总占地面积,12.3万平米,总建筑面积,22.7万平米,容积率,2.5,楼面价,6290元/平米,建筑形式,15-20层板塔结合,预计开盘时间,2011年,绿地,1.2,区域市场,-,供需市场,绿地,新里西斯公馆,总占地面积,243,亩,总建筑面积,45.8,万平米,容积率,2.8,建筑形式,1824,高层精品公寓,+,低密联排,户型规划,酒店式公寓：,4050,平米一居、,70,平米两居等,高层精品公寓：,80-150,平米的二房与三房为主力。,预计开盘时间,2010,1.2,区域市场,-,供需市场,保利,保利,茉莉公馆,总占地面积,10.7,万平米,总建筑面积,23.6,万平米,容积率,2.5,建筑形式,1824,高层,户型规划,共有住宅,2168,套，包括了一居至四居的不同户型，面积由,50,平米至,145,平米不等,预计开盘时间,2010-5,40,1.2,区域市场,-,供需市场,保利,保利,茉莉公馆,总占地面积,10.7,万平米,总建筑面积,23.6,万平米,容积率,2.5,建筑形式,1824,高层,户型规划,共有住宅,2168,套，包括了一居至四居的不同户型，面积由,50,平米至,145,平米不等,预计开盘时间,2010-5,41,金地,项目总用地面积,21.2,万平米，总建筑面积近,25,万平米，还有两万平米的配套物业，比如说像幼儿园、小学、医疗中心等等。项目预计今年年底将会开工，示范区和售楼处将在明年,6,、,7,月开放，这个项目在明年的,9,、,10,月开盘。,42,旭辉集团,“,10,号地块将规划为小高层的低密度住宅，可能以别墅为主，而,23,号地块目前的想法是打造成花园洋房。”旭辉集团的相关负责人透露，尽管最终规划方案尚未明确，但是定位肯定都会高端化，走精品路线。据悉，旭辉集团在精品住宅开发方面积累了较多的经验能力，并且其在各个城市开发的产品都受到市场追捧。,43,未来竞争市场小结：,大品牌开发商进驻，整体开发档次将有质的提升，区域未来有形成北京新的高端居住区的潜质；,从产品来看，未来竞争呈现多元化，小户型精品公寓、自住型舒适住宅到低密度产品等均有供应，且大部分为经验型成熟产品，因此竞争将极为激烈；,44,区域市场总结：,-,政策倾斜，南城成为发展焦点,-,交通利好，带动楼市,-,价格洼地 区域升值潜力巨大,-,大品牌开发商集中入驻将提升大兴住宅品质，也意味着未来竞争十分激烈,2.4,项目定位,项目整体定位,产品定位,品牌定位,形象定位,功能定位,2.5,产品建议,如何界定“地王”的价值？,如何操作“地王”的开发？,如何运作一个“地王”开发者的品牌？,2.1,区域价值挖掘,-,都市圈价值,都市圈名称,区域范围,核心城市,区域特色,区域优势,区域未来规划,长江三角,洲都市圈,包括上海、南京、镇江、扬州、泰州、南通、苏州、无锡、常州、杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴、舟山、台州,16,个地级以上城市,上海,形成综合性产业基地；城市化呈现结构性大发展；城市综合实力全国领先，圈层特征明显；城市与城镇工业化水平较高；城市大物流条件初步形成；城市教育科技实力雄厚，高层次人才密集；城乡居民生活水平比较富裕，全国领先。,区位竞争力,最高,一是调整发展模式结构。实行两大调整，把“轻型化外源型经济”调整为“轻型化与重型化相协调的外源型经济”，把“外源型经济”调整为“外源型与内源型相协调的经济”。二是开拓新的发展空间。包括三个方面：把珠三角的目标定位为中国南方的国际经济、金融、贸易中心，把建立一个国际化的操作平台作为珠三角未来战略发展的关键，把全面推进“,9+2”,泛珠三角发展战略作为增强经济增长后劲的重要抓手。,珠江三角洲,都市圈,包括广东、福建、江西、湖南、广西、海南、四川、贵州、云南九个省区和香港、澳门两个特别行政区，简称“,9+2”,。,广东、港澳区域,实现了富饶地区的快速城市化；形成了“外向导入式”为主的发展模式；呈现出以农村城镇化为主导的“爆发式”城市化；表现出多中心、高强度、聚集式的城市群发展形态；勾勒出内、中、外三个圈层的“圈层式”经济与城市发展特点；在城市与乡村的连接地区出现了一种“既非城市又非农村”的特殊空间结构形式。,制度竞争力,最强,一是把苏、浙、沪“三合一”的经济分立化形态提升为“三融合”的经济一体化形态，抓紧经济结构、产业结构的调整和协调；二是把上海国际经济、金融、贸易、航运中心“四个中心”定位的国家战略，成为长三角的共同行动战略；三是把市场与政府的两股推动力量整合成为一股合力，全力推进区域经济一体化的进程。,京津冀,都市圈,包括北京、天津两个直辖市及河北省唐山、承德、张家口、保定、廊坊、秦皇岛、沧州市、石家庄,北京、天津,形成了中国重要的工业密集区和大型城市群；区域规划发展的起步较晚，区域经济发展相对于珠三角和长三角明显落后；开始全力构建环渤海经济圈区域经济发展新平台，建立“多赢”的区域协调和合作新机制,聚集竞争力,最高,一是把环渤海地区确立为中国北方的国际经济、金融、贸易中心，以及中国国际人才中心；二是加速形成一个功能分工明确，产业体系互补的骨干城市群；三是进一步强化区域经济社会发展的协调与合作，把潜在的资源优势转化为现实的经济优势。,冀,京,津,京津冀都市圈与国内其他的都市圈的区别；,中国北方的门户都市圈，是中国北方最大的“海洋经济”与“大陆经济”的连接枢纽；,中国科教文化的中心、全国智力资源最富集的地区；,能源及自然资源优于其他两个都市圈；,工业密集度明显高于其他两个都市圈，产业基础雄厚，产业体系相对完整；,全球范围内少有的、较小空间范围内并存北京和天津两大都市、未来形成分工的协作合理的新型国际化大都市圈；,京津冀都市圈价值所在：,中国门户，国家形象，世界罕见双核之区,北京的城市价值：,代表国家形象的世界大都会,都市圈核心城市，领跑者地位,2.1,区域价值挖掘,-,城市价值,直辖市名称,区域优势,主导功能,城市发展目标,北京,首都，全国政治、文化和国际交往中心，也是一座著名的历史文化名城，与西安、洛阳、开封、南京、杭州并列为中国六大古都。,政治文化中心、世界城市,国家首都、国际城市、历史名城和宜居城市。其城市职能为全国的政治中心、文化中心、国家经济管理中心、信息中心、国际交往中心、科技创新中心、国际著名旅游地及旅游服务中心和国际交通枢纽。,上海,中国第一大城市，拥有中国最大的工业基地、最大的外贸港口，是中国重要的科技、贸易、金融和信息中心，更是一个世界文化荟萃之地,国际金融中心和航运中心,国际经济、金融、贸易中心之一，基本确立上海国际经济中心城市的地位，基本建成上海国际航运中心。发挥上海国际国内两个扇面辐射转换的纽带作用，进一步促进长江三角洲和长江经济带的共同发展,重庆,中国国家历史文化名城，中国长江上游地区的经济中心，中国国家重要的现代制造业基地，中国西南地区综合交通枢纽、城乡统筹的特大型城市。,西南地区经济中心,全面落实科学发展观，紧紧抓住国家实施西部大开发战略和老工业基地振兴战略等机遇，把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现建设全面小康社会的目标。,天津,中国北方的经济中心，国际港口城市，生态城市，是中国北方最大的沿海开放城市、近代工业的发源地、近代最早对外开放的沿海城市、我国北方的海运与工业中心。天津市中心距北京,137,公里，是首都北京的门户,北方经济中心,国际港口大都市、我国北方的经济中心和生态城市。其城市职能为现代制造业和研发基地、国际物流中心、我国北方国际航运中心和航空货运中心、区域综合交通枢纽、区域性服务中心、以近代史迹为特点的国家历史文化名城和知名旅游城市、生态环境良好的宜居城市。,同区域对比：,经过十多年的建设发展，大兴黄村已经进入到卫星城的第三发展阶段，即基本独立于主城，具有就业机会，其中心也是现代化的新城区；但与其同期建立的卫星城昌平、顺义、通州相比较，其发展速度最为迟缓。,相反，另外三个卫星城市已发展的如火如荼，中关村科技学区带动了昌平的发展，,CBD,商圈带动了通州的发展，而国际机场则是顺义赖以发展的支柱。,究其原因，黄村卫星城没有支柱产业支撑，没有大型商圈的带动，因此制约了其发展,。,2.1,区域价值挖掘,-,区域价值,当代价值,-,依托于西部新商圈的崛起，发展为北京新的重点新城。,600,亿打造新兴金融丽泽商务功能区、中关村科技园区,-,大兴生物医药基地以及基本定址在榆垡南各庄的首都第二国际机场将开启黄村与国际接轨的大门,上地中关村,商圈,CBD,商圈,丽泽,商圈,中关村科技园区,-,大兴生物医药基地,选址中的第二国际机场,未来价值,-,北京向南，天津向北，京城守恒之地,在新出台的,促进城市南部地区加快发展行动计划,中，北京市将南部五区定为新的发展重点，在未来,3,年内市区两级财政将对城南地区投资超过,500,亿元，再加上带动的社会投资，南城发展总投资有望达到,2900,亿元。而南方的天津，则在发展规划中积极向北靠拢，天津向北，北京向南，北方最大的都市群交汇于南城。,大兴区价值所在：,沟通京津冀经济圈的都会门户区,2.1,区域价值挖掘,-,区域价值,全北京，向南看,地块物理属性归纳,：,所处范围：南五环外，靠近京开高速；,辐射范围：丽泽商务圈,金融街西单商务圈,交通特性：地铁、城际高速、城市环线三类快速交通通道重合或交汇；,核心资源：轨道交通、快速路、机场,重要节点：地铁大兴线（快速连接丽泽、金融街、西单、中关村商务圈）；京开高速（连接北京与天津、河北）；南五环（连接亦庄开发区）；机场；,本项目所在地块的交通属性,对于北京，对于大兴，都具有非同一般的意义,2.2,地段价值挖掘,-,物理属性,物理意义：,本地块交通属性的存在，为北京南部地区提供了一条沟通城内城外的南北向交通纵贯线,纵贯线存在的最大意义在于：,为整个西部地区居住人口的跨区域择居提供了实际层面的可能,1.,乘坐轨道交通（无需换乘），中关村、金融街、西单、南部,CBD,都纳入本案的,40,分钟出行圈内；,2.,本路线重要交通节点基本涵盖了北京所有重要区域，具备极强的放射状辐射能力,3.,临近北京南站、第二机场，更是为本项目增加了物流枢纽型客户；,随着交通完善，北京传统区位价值划分存在被打破的可能，,作用于本案，则可能产生：,项目目标客户群来源的实质性扩张；,2.2,地块价值挖掘,-,物理意义,纵贯线,贯穿了南向北的便捷,标定了城市未来发展方向,迎向具有无限可能的未来,这已经不简单的交通属性,而是由交通定义的城市全新界面,这一定义，将成为地段核心价值的坚实背书,地块价值所在,大都会新核心圈的地王领袖,当地块成为领袖型产品,当区域成为城市的焦点,本项目的客群，便有了质的变化,根据前期地段分析，我们推测：,项目未来的客群构成,将呈现本区与外区共盛的局面,本项目的地位，将客户界定为：,北区产品：,区域内富裕型客户,北京西区高端客户,南区产品：,都市白领型客户,投资性客户,2.3,目标客群分析,-,客群界定,存在特征一：为西南部地缘性客群，年龄在,30-45,岁之间。,2.3,目标客群分析,-,客群界定,存在特征二：以从事金融行业、贸易、教育医疗、政府机构、物流集散等行业为主,2.3,目标客群分析,-,客群界定,存在特征三：知识层次较高，企业中高层管理者，家庭年收入,45,万元左右。,2.3,目标客群分析,-,客群界定,存在特征四：非首次置业和纯投机者，对于居住的品质和要求已经有了较为成熟的标准,2.3,目标客群分析,-,客群界定,存在特征五：具有一定的社会地位，需要比较正面的社会形象，生活习惯健康，家庭结构稳定。,2.3,目标客群分析,-,客群界定,存在特征六：事业基本稳定，内部上升空间平缓。重视家庭生活质量和子女教育。,2.3,目标客群分析,-,客群界定,需求特征一：注重项目周边环境的优越性，包括：配套完善性和通勤便利性等。,2.3,目标客群分析,-,客群界定,需求特征二：注重建筑、园林的设计感和质感，及项目形象对其身份的影响度。,2.3,目标客群分析,-,客群界定,需求特征三：注重社区的整体品质和人文环境，市场与大众对项目的美誉度。,2.3,目标客群分析,-,客群界定,需求特征四：注重居住空间舒适度和功能的合理性,2.3,目标客群分析,-,客群界定,需求特征五：注重项目与其理想生活方式的契合度，及不同于以往居住环境的新的体验。,2.3,目标客群分析,-,客群界定,需求特征六：具有一定的资金积累，缺乏适当的投资渠道，通过购房寻求资本升值、保值。,2.3,目标客群分析,-,客群界定,产品定位：针对都会精英的高端住区,公司品牌擦亮计划：,中建集团,地王缔造新都会峰极生活,形象定位：,京津冀都市圈价值所在：,中国门户，国家形象，世界罕见双核之区,北京价值所在：,世界级大都会，经济圈领跑者地位,大兴区价值所在：,沟通京津冀经济圈的都会门户区,大都会,峰极建筑群落,地段价值所在：,大都会新核心圈的地王领袖,中建集团大兴地王项目,针对都会精英的高端住区,大都会,峰极建筑群落,赋予南城,新兴都会气质,体验精品、自由、多元、开放、艺术化的新都会精英生活,城市,Boutique DECO,式的新都会舞台,告别昨日之城,拥有今日之城,畅想明日之城,SHOW,78,SHOPPING,DINING,80,TRYST,PARTY,81,ODEUM,AWARD,PREMIERE,PERFORMANCE,SPA,83,ART,84,TASTE,85,FEELING,86,LIVE,87,我们给予客户的是：,不同过往的寓所生活体验,完整,DREAM LIVES,生活体验,都会精英居停之所,一个明日南城的是大都会气场,产品定位,基于项目用地的特点，枣园路对项目的阻隔，我们关于产品的定位分为两个部分。,90,产品定位,第一部分 公馆区,此地块有广场、绿地、绿化带等良好的环境条件。而且地块比较规整。具备做高端住宅的潜力。,91,产品定位,第二部分 精品区,此地块用途比较复杂且与商业离得比较近，消费娱乐都比较方便，适合做,Boutique,Apartments,这样的精品寓所。其消费群体以中关村、金融街区域的年轻消费人群和投资客。,92,产品定位,大都会,-,公馆,立面,建议做新古典立面，注重装饰的应用。给消费者以稳重、传承的感觉。,93,94,产品定位,大都会,-,公馆,灰空间,在灰空间的处理上要注重仪式感。,95,产品定位,大都会,-,公馆,公共空间,建议做双层挑空大堂,96,由于高端寓所，对尺度的要求比较严苛，所以在不同面积的户型设计中，对功能的强调重点不同。从层高、面宽、进深到玄关、客厅、家庭厅、餐厅、早餐厅、阳光房、入室花厅、主卧室、次主卧、客卧、儿童房、书房、更衣间、卫生间、厨房、保姆间、服务间、储藏室、服务阳台、水景阳台等空间功能的主次取舍十分重要。,97,产品定位,大都会,-,公馆,园林景观,应强调具有文化内涵的。人工感比较强的造园手法，注重景观建筑的处理。,98,99,产品定位,大都会,-,公寓,立面,此建筑是本项目的南向临街面，建议在建筑立面上呈现高端酒店感觉的明星建筑姿态。,并与广场、绿地结合处理，形成国际大都会的，休闲生活感受。,112,产品定位,大都会,-,公寓,会所,建议将会所放在此地块，一方面能够与广场绿地形成良好互动，另一方面，能够更好的服务于公馆部分。,另外会所建议聘请高端俱乐部管理公司进行经营，提升项目品牌价值。,113,产品定位,Boutique,Apartments,立面,较为现代的“国际风”建筑立面，与商业街结合，形成良好的都会精品寓所的感觉。,114,产品定位,Boutique,Apartments,公共空间,时尚酒店感觉的的公共空间，与消费人群对位的品位。提升购买者的愉悦感。,115,127,137,一、产品顾问服务,第一部分：户型平面设计阶段,标准层平面规划,功能定位与分区,动线优化,细部空间处理,户型面积与总配比,各楼体配比,总配比,户型平面设计综合建议,第二部分：环境景观设计阶段,环境景观概念设计,环境景观设计公司建议,环境景观实施公司建议,对环境景观设计方案的评估,140,第三部分：建筑设计阶段,外立面（风格、色彩、材质、建筑节点、建筑符号）建议,空调机位设置建议,窗（种类、规格、窗框颜色及材质、玻璃颜色及材质）设计建议,阳台（功能、数量、面积、类型）,门（高度、种类、品牌）,交通组织设计建议（人车分流、车行动线、人行动线、内部交流动线、交通出入口）,公共空间规划设计建议,室外空间,(,结合园林景观设计,),大堂（面积、高度、平面布局、立体布局、服务功能）,车库（地下车库、地面车库、管理功能、服务功能）,安防（户内安防、单元安防、小区安防）,户外照明,141,第四部分：设施配备建议,电梯（品牌、轿箱容量、速度）,水系统（给水系统、雨排水系统、中水系统、直饮水系统、消防水系统）,空调与采暖系统（制式、档次、品牌）,智能化建议,第七部分：物业管理建议,物业管理档次及、收费的定位,物业管理单位的建议,物业管理单位管理方案的评判,142,择地立项,前期调研与策划,精确的,定位,物业组合及比例关系,初步,设计,设计方案,报规及深化设计,专题,售楼处,样板间,会所,景观,项目开盘,竣工,入住,施工管理,营销推广前期准备,管理,运营,前期计划阶段,中期建设阶段,后期租售阶段,运营阶段,定位,设计深化配合,市场反馈系统,“鱼骨模式” 辅助甲方工作流程,营销方案配合,强化销售管理,应急预案,形象定位,产品定位,客群定位,设计任务书,产品专题研究,项目细节调整,143,李文杰,职位：北京中原董事总经理，中原地产华北区董事总经理,学历：,1970,年出生，中共党员，国防科技大学材料科学系本科毕业，北京大学房地产区域经济研究生毕业。,自,1994,年起参与北京中原（,Centaline,）的创立及主持房地产营销策划及顾问工作，任北京中原董事总经理至今，并兼任中原地产华北区董事总经理，同时还任香港中华建设管理研究会理事、北京市房地产中介行业协会副会长、中国房地产估价师与经纪人学会理事等，并多次参加“建设管理与房地产发展”国际研讨会（,ACMRI,）及发表论文。,颜光茂,职位：北京中原副总经理,学历：美国加州大学,MBA,工作经历：,12,年地产操作经验,中原在职,12,年。准确把握市场脉搏，见解独到，具有极强的解决项目在规划、定位、营销方面问题的能力。为多家大型地产企业担任顾问，并参与北京中原多个重大项目的指导、决策工作 。,144,张旸,职位：北京中原住宅事业部总经理,学历：城市规划专业本科 中共党员,职称：工程师、经济师,工作经历：,17,年地产,操作案例：翡翠城 、昆仑公寓、裘马都 、和乔丽致 、中广,宜景湾 、凤凰城 、红玺台顾问 、九都汇顾问 、东湖湾顾问、北辰观天下别墅 、北辰绿色家园 、加利大厦 、世纪村、汇欣大厦 、优士阁 、京通阳光华苑 、华远,静林湾 、博雅国际中心 、顺义金碧湖畔 、物流港顾问、东直门综合体顾问、凯德皇城,77,顾问,赵久阳,职位：北京中原商业地产部总经理,学历： 本科,工作经历：,10,年地产操作经验,操作案例：,华侨城、赛洛城、长河湾项目、领行国际、金第,NOLITA,、亮马水晶、摩西新世界,/,财富西环、信通大厦、西环广场、东华广场、北京奥林匹克公园中心区商业地块。,145,THANKS,
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