到目前维持在4500元

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2015/8/23,#,利好政策频出让一二线城市的楼市迅速回暖,但作为数量更多的三四城市,日子却不怎么好过,就像株洲。作为新中国成立后首批重点建设的八个工业城市之一,株洲聚集了大批国有大中型企业,形成了轨道交通、航空航天、冶炼化工、服饰等重要产业集群,在中部六省非省会城市中综合实力第一。它还是南方最大的铁路,1,枢纽,京广、沪昆、湘黔等铁路在这里交汇。近年来,这个典型的老工业城市中,新楼盘如雨后春笋般拔地而起,一个崭新的城市就在眼前。但与此同时,这些新房也让当地政府和开发商们苦恼不已。,5,月下旬的一个寻常日子,第一财经日报,记者在湖南省株洲市采访发现,由于供应过剩,开发商只能靠“零首付”、“,2,一口价”、“买房送车”等各种促销“贴身肉搏”,甚至有开发商委托中介到竞争楼盘处“抢客”。一些外来的品牌开发商如佳兆业、美的地产在四五年前进入株洲后,均面临去化缓慢的问题,有些,2011,年开工的楼盘到目前还没卖完。株洲市房管局的官方数据显示,截至,4,月底,株洲城区的新建商品住宅可售量为,31,3,9,万平方米,去化周期约,14,个月。但株洲资深房地产人士刘明,(,化名,),对本报记者表示,加上未拿到预售证的在建楼盘,株洲城区的库存去化周期保守估计也会有,18,个月。过量供应之外,株洲的楼市需求还被定向开发式的“团购房”分流。所谓“团购房”,是指政府部门、企事业单位指定开发商进行定向开发,价格往,4,往比市场价低两三成,成为拉低株洲房价的主要“罪魁祸首”。库存压顶引发降价促销潮沿着株洲大道一路向西,密密麻麻的新楼盘在道路两旁扑面而来。株洲大道所在的天元区是株洲楼市供应过剩的重灾区。株洲城区分为,5,个区,仅天元区的供应量就占了整个株洲城区供应量的一半以上。供应庞大、同质化竞争严重,天,5,元区的楼盘促销自然也是最为激烈的。,第一财经日报,记者调查发现,天元区不少公交站台广告都来自楼盘,还有各类户外,LED,、楼宇广告,开发商们甚至将广告打到了饭店的餐桌上。这些楼盘广告的相同之处在于,:,将代表价格的那串数字放到最显眼的位置,似乎很想告诉购房者“我最便宜”。比如封顶价,3850,元,6,/,平方米,秒杀价,3380,元,/,平方米,首付,1,万、,3536,元,/,平方米起等。“大盘都集中在天元区,压力比较大。不管是佳兆业金域天下、美的城,还是奥园广场,都有比较大的促销手段,价格会出现阶段性的,15%,降幅。例如有些楼盘可能原来卖,4300,元,/,平方米,拿出一部分房源促销,价格会降到,3700,元,/,7,平方米。”中原地产株洲分公司总经理刘锋华对,第一财经日报,记者表示。而在去年,天元区甚至整个株洲城区,情况更为糟糕。株洲市官方数据显示,2014,年,株洲市商品房成交面积为,278.6,万平方米,同比下降,12.3%,成交套数为,2.5,万套,同比下降,10.7%,。其中,商品住房成交,252.5,万平,8,方米、,2.3,万套,同比分别下降,17.3%,、,15.5%,。一面是成交的下滑,一面则是供应的井喷,导致库存高涨。刘锋华说,去年一年是株洲存货最多的一年,拿到预售证的新建商品房约,400,万平方米,在建楼盘约,300,万平方米,库存高达,700,万平方米。若按照,2014,年的去化情况,700,万平方米的存货,9,足够株洲消化,30,个月。去化的艰难也直接表现在价格上。一位株洲市民告诉本报记者,他在,2013,年,8,月以,5200,元,/,平方米的价格买了位于天元区某楼盘新房,此后价格一路下跌,目前尾盘一口价只要,4650,元,/,平方米。“,2014,年是株洲楼市最为艰难的一年。”在株洲房地产市场有着十多年经验的刘明告诉,10,本报记者,很多开发商被迫搞“全民营销”,委托代理商到市场上进行拓客,甚至进县城“抢客”。抢客的情况在今年依然可见。前不久,本报记者以购房者身份进入株洲当地某知名开发商的楼盘时,就被一位代理商中途拦截、邀请去附近另一楼盘看房。佳兆业、美的地产等外来品牌开发商也在株洲遭遇去化难题,近两年,11,都未再拿新地块。位于天元区的佳兆业金域天下占地,55,万平方米,于,2011,年开工建设,2012,年首期开盘,到现在还剩一些房源没有卖出。该楼盘在,2012,年开盘时均价,4400,元,/,平方米,3,年过去了,价格未涨反跌,在,2014,年底,2015,年初时,均价跌至,3500,元,/,平方米。距离佳兆业金域天下不远,12,处的美的城建筑面积,70,万平方米,也是,2011,年开工建设,同样没有卖完。销售疲弱则直接影响开发商的资金链。在株洲做代理的王辉,(,化名,),告诉本报记者,他在株洲代理的几个项目已经拖欠了两年多的佣金。集资建房拉低房价开发商使出浑身解数促销也是出于无奈,因为株洲城区的需求非常有限,尤其是在“团购,13,房”严重分流内部需求的情况下。株洲市统计局数据显示,截至,2014,年末,株洲市常住人口只有,396.1,万人。刘明说,株洲每年的新增常住人口只有几万人,外来需求并不多,;,本地家庭的房屋保有量较高,一般都有,2,3,套房,多的,4,5,套,潜力不大。而颇有当地特色的“团购房”则让原本就不多的需求面临分,14,流,市场价格也频遭挑战。严格来说,株洲楼市并不是完全按照市场化规律运作的,大量团购房的存在让它成为了一个半封闭市场。刘明介绍,团购房本质就是集资建房。一般而言,政府部门、国企、事业单位会先与开发商谈好价格与面积,然后向员工集资,再由开发商出面拿地,进行定向开发。株洲本土最大的开发商华,15,晨地产最擅长做“团购房”。这在株洲已是非常普遍的现象。据,株洲日报,4,月初的报道,株洲有,120,余个项目、,3,万套房源涉及团购,这相当于株洲去年一整年商品住房成交套数的,1.3,倍。团购房的价格则往往贴着成本走,比市场价低出一大截,最低的只要,1000,多元,/,平方米,最高的也不过,4250,元,/,平方,16,米。相比之下,目前株洲楼市均价约,4700,元,/,平方米,最低的也要,3000,元,/,平方米,最高的近,6000,元,/,平方米。一位国企职工就向,第一财经日报,记者抱怨道,:“,我们单位集资建房只要,1000,多元,/,平方米,好多人都买了,180,平的,可我只买到了一套,140,平的。”团购房的低价冲击着整个株洲楼市。,17,刘明透露,一旦几个本土大型开发商开启“团购”模式,其他中小开发商就只能跟着去约各个单位做“团购”,不然没有价格优势。一些公务员、国企职工甚至以几万到十几万的价格倒卖指标,即便这样,整体价格依然会比市场价要低。在王辉看来,团购房是一种不规范的开发行为,它贴着成本的低价破坏了市场价格机制,18,造成株洲房价近几年都涨不起来。刘明说,株洲房价在,2011,年左右就已经是,4000,多元,/,平方米,2012,年经历过一次暴涨后,房价重新回落,到目前维持在,4500,元,/,平方米上下。同时,团购房也加大了购房者的风险。由于团购房采取预付模式,且预付比例较高,一般在,40%,50%,左右,有的甚至是全,19,额交款,没有资金实力的开发商,也可在拿地前轻松获得大笔集资款,门槛被大大降低。但在后续的开发过程中,一旦成本控制不好,就很容易出现资金链断裂、烂尾的问题。株洲当地一家事业单位的员工张成,(,化名,),就告诉本报记者,他的单位在,5,年前集资建房,交给一个小开发商,中途开发不下去,最后只好转手给华,20,晨地产做,预计要到明年才能交房。政府大尺度救市株洲政府已经意识到楼市供需失衡的严重性,在,3,月底召开的房地产开发工作会议上,出台了一系列救市政策。最引人注目的是收缩土地供应规模。株洲政府表示,今后三年,株洲市区每年新增商住用地总量不高于,2000,亩,其中云龙示范区不高于,500,亩,;,市区新城,21,区单宗土地使用规模不低于,100,亩,市区中心城区住宅,(,商业面积占比小区或等于,15%,的住宅,),面积低于,30,亩的整块供地,;,市区开发面积小于,5,万平方米的住宅项目不予供地。按照株洲住宅容积率不得高于,2.5,计算,未来,3,年内,株洲楼市每年的出货量会控制在,330,万方以内,与往年的去化量相当。同时,株洲,22,政府还从需求的释放上做文章,:,加大棚户改造,鼓励货币补偿安置。据悉,株洲今年要实施拆除新建棚户区,35,个,拆除房屋面积,92.3,万平方米。特别是南岳岭、上月塘片区棚改项目,涉征房屋总面积,42,万余平方米,是株洲市迄今为止最大的棚改项目,涉及产权户数达到,2500,多户,12000,余人。对于这些集,23,体土地征地拆迁和国有土地上房屋征收,株洲政府表示今后原则上不再新建安置房,采取购买商品住房的方式安置被征拆户。对在规定期限内购买商品住房的,给予每套,(,户,),几万元不等的购房补贴,刺激商品房消费。“以前拆迁都是房屋安置,现在改为货币安置,今年将释放,60,万,80,万平方米的需求,占株洲每年去,24,化量的四分之一。这将在很大程度上提振株洲楼市。”刘明说。而对于开发商忌惮的团购房,株洲政府也表示将加强和规范团购商品房管理,对全市团购商品房项目进行全面的清查,防范团购房行为带来的市场风险。刘明告诉,第一财经日报,记者,目前政府已经明令禁止团购房,已经在做可以继续完成,但新的团购房项,25,目无法进行,这相当于将政府、企事业单位的主力需求加以释放。目前,株洲楼市开始有回暖的迹象。株洲市房管局数据显示,4,月株洲市城区新建商品房网签,24.36,万平方米,同比增长,30.38%;,均价,4429,元,/,平方米,环比上涨,250,元,/,平方米。不过,在刘锋华看来,株洲楼市供过于求,今年还将以去库,26,存为主。“回暖之后,开发商会加快销售节奏,但谁都不敢先涨价,因为巨大的供应量摆在那里,开发商的开发节奏应该也不会太快。”对于株洲楼市的未来,刘明保持审慎乐观的态度。（作者：吴斯丹）,27,vhfhd3c,昆山房产信息网,28,