中原-湖南枫溪水城休闲度假生态项目规划定位思考

,Code of this report |,49,Copyright Centaline Group, 2010,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report |,*,Copyright Centaline Group, 2010,Code of this report |,1,Copyright Centaline Group, 2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report |,50,Copyright Centaline Group, 2010,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report |,*,Copyright Centaline Group, 2010,休闲度假生态项目规划定位案例借鉴,枫溪水城项目规划定位思考,湖南中原事业二部,hunan.12.2010,报告体系,Analyze System,项目定位回顾及界定,项目基本属性和定位界定,温泉主题典型案例借鉴,各温泉主题休闲度假项目介绍,模式分析,案例借鉴,项目定位：,长株潭地区高品质国际休闲养生主题综合度假区,株洲未来的城市客厅,一流的温泉旅游度假基地,环境友好型和资源节约型社会示范区,项目属性界定,以,温泉,为主导性的资源型养生休闲度假区,报告体系,Analyze System,项目定位回顾及界定,项目基本属性和定位界定,温泉主题典型案例借鉴,各温泉主题休闲度假项目介绍,模式分析,案例借鉴,开发模式研究：,温泉度假项目六大经典开发模式,温泉看副基地模式,温泉,+,康复疗养,温泉会议中心模式,温泉,+,会议休闲,特色温泉景区模式,特色温泉,+,景区,温泉休闲乐园模式,温泉,+,运动游乐,温泉生态庄园模式,温泉,+,生态农庄,温泉度假社区模式,温泉,+,旅游,广州,碧桂园,假日半岛,关键字,：,大规模度假、启动,简介,：,对大规模度假项目快速实现市场的启动策略进行研究。,假日半岛简介,距广州,40,分钟车程，属城市远郊区域，公共配套缺乏，外界认知相对较差。,地理位置：,广州市花都区山前大道,交通：,沿广清高速至市区环市路金融商业中心的直线距离约,60,公里，车程时间约,40,分钟，而沿山前旅游大道直达白云国际机场则只需约,15,分钟的车程,配套：,“故乡里”主题公园、高尔夫球场、五星级酒店、商业街等文化及生活设施,规模：,项目用地近,1,万亩，首期用地,1000,多亩，约,2000,套,产品形态：,别墅（连排、独栋）、洋房,资源情况：,王子山脉生态圈内，拥有,530,万平方米天然湖泊,距离城市中心较远，交通不便,缺乏稀缺资源,区域内配套缺乏,市场对区域具有抗性；,市场对区域的投资价值缺乏认知,目标客户在哪里？,如何持续吸引潜在客户？,项目条件,市场条件,面临问题,项目面临问题：项目开发初期，市场对项目的投资价值缺乏认知，目标客户的寻找与挖掘是项目成功与否的关键,.,项目问题解决：广州碧桂园假日半岛解决问题的一系列策略,形象定位,集休闲、旅游、度假、居住多种功能于一体，倡导全新的,“4+3”,度假式居住模式。,配套设施,配套先行模式，,“故乡里”主题公园、高尔夫球场、五星级酒店、商业街等文化及生活设施先于住宅产品首先落成,产品策略,控制总价的多元产品线，控制前期风险,开发节奏,开发各期均具不同亮点，以少量的资源优势撬动大规模销售,启动策略,通过景观资源、产品、娱乐配套充分展示项目度假氛围，并以控制总价的方式吸引人气， 消除区域陌生感,优先启动,景观资源次好，临路交通方便、昭示性好的地块,客户转变,投资,度假,居住,规划设计,规划上最大化利用周边山、水资源，资源与产品的紧密结合，提升物业价值,项目问题解决：倡导全新的，集休闲、旅游、度假、居住多种功能于一体的“,4+3”,度假式居住模式,项目定位：,休闲、度假、旅游为主的综合性居住社区,目标客户：,周边区域或深圳市东部的自住客户,度假客户,预期有升值期望的投资客户,项目问题解决：提供多元化的高性价比产品使价值涵盖面最大化，有效扩充客户范围,1,2,3,1,2,3,各组团情况：,纯独立别墅的“翠林水岸”区,以超豪别墅和独立别墅为主的“湖光翠色”区,以联排别墅和洋房为主的“半岛花园”区,价格：,洋房单位带装修均价,2800,元,/,平方米,联体别墅带园艺和装修均价,3000,元,/,平方米,独立别墅均价约,4300,元,/,平方米，岛岸别墅均价,6000,元,/,平方米,假日半岛分期情况,杠杆原理，各期开发均以少量的资源撬动大规模销售,一期,二期,三期,各期资源占有情况：,部分配套如五星级酒店、故乡里主题公园、商业街等各期共享,各期占有景观资源如水库、湖景、高尔夫景观等,一期：少量临湖单位,二期：少量临花都水库单位,三期：高尔夫、水库资源,少量资源,规模开发,支点：大规模配套,展示先行，配套集中，规模化开发；通过景观资源、产品、娱乐配套充分展示项目度假氛围,交通：,将广清高速马岭收费站西移，私家车过路费从,22,元降低到,15,元；投资,1,千多万，修通山前大道到项目的施政公路；修建交通中心,主题公园：,故乡里采用原地搬迁的方式，投资,3000,多万修建具有岭南风格的主题公园,酒店：,五星级酒店,2004,年,12,月开业,商业：,项目开盘时，商业街强制全部营业，部分免租，以营造气氛,交通中心,故乡里主题公园,商业中心,五星级酒店,启动期以标准洞高尔夫球场的规划造势,超市,经营面积达,800,平方米，主要为业主供应蔬菜、河海鲜、 家禽、肉类、蛋类、水果、速冻食品、烧味、腊味及日常用品等,营业时间：,9,：,0023,：,00,送货服务：,100,元以下服务费,5,元,/,次，,100,元以上服务费,5%/,次,商业广场,夏威夷风情商业广场，地处假日半岛交通中心旁的黄金地段,配套,1,：超市、商业广场,提高基本生活设施，风情商业为项目营造休闲气象、减弱区域陌生感，同时为项目带来人气,配套,2,：故乡里主题公园,通过一系列体验式文化营销活动提高项目美誉度，形成良好口碑,简介：,“故乡里”主题公园直接选取来自岭南水乡古镇、具有上百年历史的建筑材料建造而成，是广州首家集民间才艺展示、民俗风情表演及休闲游乐为一体的古村落主题公园,举办活动介绍：,2006,新春一日游：醒狮、绝技、民俗艺术等,2006,五一假日文化之旅：历史文化展示、高尔夫历史展、游戏擂台、文化摄影大赛等,配套,3,：,18,洞湖景高尔夫,树立项目的高形象，吸引高端人群,借助森林、湖泊自然优势，以湖景和山景为题材，由国内资深设计师梁国坤先生精心设计，充分利用天然的湖泊、山坡等充满意趣的地形地貌，把极具趣味性、挑战性的球道有机结合在一起，绿草如茵的球场也成为社区内,优美的观赏景观,目前,18,洞湖景全灯光球场在去年,10,月便已启用，如今已成为众多高尔夫爱好者的新去处,配套,4,：假日半岛酒店,高形象的另一支柱，也为项目带来人气,假日半岛酒店临湾而建，充满浓郁的亚热带风情，,360,度拥抱湖景高尔夫球场和群山叠翠的大自然风光。配备先进的豪华客房、高级餐厅、风格不同的会议厅，及特色酒吧、网球场等休闲设施,客房共,201,间，设施齐全，服务质量较好,2005,年,10,月投入使用，日常入住率约,30%,，逢节假日入住率可达,80%,以上,投资商经营范围覆盖完整的从策划到物业管理整个房地产产业链，垂直一体化，使假日半岛的产品更具成本优势,国际标准高尔夫球场,一期,一期,二期,二期,二期,低价策略,洋房单位带装修,均价,2800,元,/,平方米,联体别墅带园艺和装修,均价,3000,元,/,平方米,独立别墅,均价约,4300,元,/,平方米,岛岸别墅,均价,6000,元,/,平方米,假日半岛分期情况,杠杆原理，各期开发均以少量的资源撬动大规模销售,一期：少量临湖单位,二期：少量临花都水库单位,三期：高尔夫、水库资源,启动策略：以资源次优的区位启动，配以总价控制产品和完备配套，凸显高性价比，吸引人气,一期,一期,启动区位：,资源次好位置,启动物业总价：,洋房,35,万元,/,套起,TH,：,59,万元,/,套起,独栋：,92,万元,/,套起,完成配套：,故乡里,主题公园,高尔夫球场,五星级标准的酒店,商业街等,广州碧桂园假日半岛案例启示,如何为新市场成功起势？,新生活理念的倡导,：全新的，集休闲、旅游、度假、居住多种功能于一体的“,4+3”,度假式居住模式,控制总价，凸显高性价比,，以“平过自己起屋”为主要产品宣传焦点，吸引人气，成功起势,展示先行，配套集中，规模化开发,；通过景观资源、产品、娱乐配套充分展示项目度假氛围；,以次优地段的控制总价产品启动,，吸引人气， 消除区域陌生感，实现成功起势,1,新市场中运用怎么样的产品策略保证项目生存，进而满足稳健的回现要求？,规划上实现产品价值最大化,：最大化利用周边自然资源，互动设计紧密结合资源与产品，提升物业价值,产品策略：,早期多元产品组合扩大客户层,，提升产品性价比吸引以投资和度假为目的的中高端客户购买；,后期聚焦产品线快速回现,；,开发策略：,开发各期均推出不同亮点,，,少量的资源优势撬动大规模销售,，最大化发挥资源价值,2,案例启示：核心问题的解决方向,区域价值的重新挖掘和定义，奠定区域整体基调,用新的、具有独特生命力的生活理念和生活方式的定义项目灵魂，成为区域基调的起势演绎,用极具高性价比的产品启动，在标识项目高端定位基础上强化前期物业的投资价值，以最大程度吸引人气，降低不成熟区域的启动风险,如何在新市场中,起势？,规划：突出项目主题定位的规划理念，物业排布上最大化地紧密结合周边景观资源，增进物业价值,产品：多元化产品扩大客户群，试验市场，降低前期风险，后期可随区域成熟逐渐收缩产品线，主推盈利主体产品；最终以高溢价产品获取最大价值,配套：配套先行模式消除区域陌生度。启动时必须完善相关生活配套，后期可以逐渐增加消费和娱乐休闲配套,开发策略和盈利模式：前期以完善配套和高性价比产品启动市场，吸引人气；每期均推出少量亮点，以少量的资源和配套优势撬动大规模销售，催熟市场；后期在区域成熟基础上最大化产品价值，实现最高利润,新市场中运用怎样的产品策略保证项目生存，进而满足稳健的回现要求？,关键字,：,酒店、旅游地产、湖滨,简介,：,通过对千岛湖畔开元度假村度假酒店的研究，揭示品牌酒店与地产的共生与共赢的趋势与经验。,杭州,千岛湖,开元度假村,千岛湖开元度假村,千岛湖开元度假村,杭州千岛湖开元度假村被誉为“华东第一度假村” ，被,时尚旅游,评为中国,15,家“最佳度假酒店”， 并拥有“东方夏威夷”的美誉。,开元度假村坐落于杭州千岛湖麒麟岛三百亩层峦叠翠之中，始建于,2000,年，,2004,年开业，同时,Sunseeker,曼哈顿,56,号豪华游艇启航。,距离杭州市区,160,公里，距杭州萧山国际机场,180,公里，,90,分钟车程；距杭州城站火车站,180,公里，,100,分钟车程；距上海约,4,小时车程。,被吴仪成为“中国最好的度假村”，,2005,年被,时尚旅游,评为中国,15,家“最佳度假酒店”。,2006,年被携程网评为“携程钻石六星酒店”，,2006,年被中国饭店协会评为“中国餐饮名店”，,2006,年荣获中国星光奖十大最具魅力酒店，,2007,年荣获中国金枕头奖十大最受欢迎度假酒店并拥有“东方夏威夷”的美誉。,黄山市,杭州市,千岛湖,千岛湖开元度假村以休闲度假为主题，由,88,席半岛度假别墅及面积近,33000,平方米的夏威夷风格五星级标准度假酒店组成，形成水域、森林、道路、建筑四大规划体系。,千岛湖开元度假村以休闲度假为主题进行开发，建筑设计规划依据半岛屿山水皆景的环境特点，由,88,席半岛度假别墅及面积近,33000,平方米的夏威夷风格五星级标准度假酒店组成。,整体规划设计以尊重自然、珍爱自然、融入自然为最高原则，每一条道路的走向，每一处建筑的布局都充分考虑环境的容纳与和谐，形成水域、森林、道路、建筑四大规划体系。,以夏威夷风情为模本，采用全景式设计手法，以山脊和湖湾为主景观轴和主功能轴进行景观设计，丰富的景观资源和景观元素被组织成一个均衡的体系在园区内流动。,开元度假村是美国夏威夷风格的五星级度假酒店，拥有完全融入自然风光的绿色客房，幽雅的餐厅与宴会厅，以及,800,平方米室外临湖泳池、临湖,SPA,等完备的高档休闲娱乐设施。,千开元度假村有,227,间湖景客房，每个房间都设有观景阳台，可远眺千岛湖景色。大部分房间浴缸设有侧门，在沐浴的同时即可欣赏湖景。,中西餐厅和大堂吧提供中西美食和特色佳肴，因其美味的菜肴、一流的服务，被中国饭店协会评为中国餐饮名店称号 。,有齐全的会议配套设施， 同时有适合举办,8,500,人不同规格会议或宴会的会议室和宴会厅，价格因规模不同为,500,8000,元,/,场不等。,提供健身房、 室内泳池和,800,平方米室外临湖泳池、户外网球场、桑拿、美容、演艺吧等健身和娱乐设施，有临湖,SPA,、,Sunseeker,曼哈顿,56,号豪华游艇等个性化尊容配套。,设置护婴及托儿服务、汽车租用服务、旅行社及导游服务等贴心的、人性化服务。,千岛湖开元度假村的别墅物业以湖景为最大卖点，采取度假酒店及别墅混合开发模式，五星级酒店品质提升别墅形象，完善服务,基本情况,占地,20,万平米，建筑面积,6,万平米，容积率,0.3,，,85,栋别墅,物业类型,独栋,产品面积,301-365 m,2,价格,8000,元,m,2,是否装修,精装修,销售情况,05,年已售完,卖点,半岛别墅、全景式设计、五星级酒店配套、,WAT&G,建筑设计、贝尔高林景观设计,千岛湖开元度假村以休闲度假为主题开发，拥有,700,多平方公里水域景观，,20,多万平方米青樟叠翠。,半岛私家别墅穿越半岛中部山脊的道路和岸畔道路错落展开，以山体或水体作为屏障，全景式设计，享有原生态山水自然景观。,该度假村由开元旅游旗下的开元地产开发，请温伯利,艾利生,唐古（,WAT&G,）公司做建筑设计，贝儿高林设计公司做景观设计，,HBA,酒店装饰设计公司做室内设计,。,Sunseeker,曼哈顿,56,号豪华游艇是开元度假村的一大亮点，丰富度假情趣、增加客户体验,同时大大提升了度假村的品质和档次,千岛湖开元度假村从英国进口的“曼哈顿,56,号”，价值,1000,多万元，是目前浙江省乃至整个华东地区价格最高、性能最好、最豪华的游艇。,该游艇由世界顶级游艇制造商,英国,SUNSEEKER,国际游艇制造公司设计制造，与英国皇室乘座的游艇同一型号。船体长,18.65,米，宽,4.59,米，高,6.15,米，半载排水量,26.7,吨，最大航速,23,节，续航力,270,英里，性能极其优异。,案例启示：品牌酒店,跨界领跑者,“酒店,+,地产”,，品牌与空间的共生与共赢；拓展酒店品牌的盈利空间和速度；提升地产的档次实现溢价；,跨界统领,：以品牌酒店统领圈层感极强的度假元素和建筑、艺术、风情等软性元素，形成自身独特的竞争力；,关键字,：,温泉小镇 ；开发模式,简介,介绍了洛伊克巴德 的生态保护、核心资源打造、复合 的度假功能以及丰富的节事活动,瑞士,洛伊克巴德度假村,生态的保护和利用,:,拥有大片的森林、清新的空气、壮观的阿尔卑斯山、美丽的山上湖泊，小镇没有任何污染,来到洛伊克巴德，我们都不由得放慢脚步，多吸几口这里清新无污染的高山空气。,这是大自然美景和人类生活痕迹圆融结合的境界。,清新的空气,大片的森林,水系,阿尔卑斯山脚下,山脚坡地,核心资源打造,:,温泉以健康养生为主题，能提供,130,多种疗养休闲方式，让游客享受到丰富的温泉体验,Spa facilities,Infusion,Caldarium,Steam bath,Laconium,Whirlpool,Salt water pool,Thermal bath,Roman-Irish bath,Aroma baths,Anti-stress treatments,Precious stone treatment,Hot Stone,Lomi Lomi,Meditation,Packs,Pantha Jama,Scen Tao,Deep relaxation,Asiatic treatments,Bali Boreh,Java Lulur,Thai Herbal Wrap,Classic treatments,Foot reflex zone massage,Body massage,Lymph drainage,2001,国际十大最佳温泉,Spa,奖,现代化的阿尔卑斯温泉中心,(Lindner Alpentherm)-1993,年建造完成的现代化温泉理疗中心一设施相当齐备。可预约各种按摩及美容服务。,大众化的布尔格巴德温泉中心,(Burgerbad)-,拥有室内外温泉浴池、喷流式气泡浴、蒸汽浴等多种泡浴方式,温泉富含一些特殊的活性化学分成和热量对人体的治疗已经被人类逐步认识和科学开发，温泉水体、具有治疗效果的气体及治疗泥的使用，对人体有一定的治疗功效,温泉分为公共和私密区，为客户提供不同层次和个性化的服务,布尔格巴德温泉中心,公共温泉,私密温泉,阿尔卑斯温泉中心,私密温泉可满足客户个性化的需求，享受尊贵服务,公共露天浴可欣赏瓦莱阿尔卑斯山的壮观美景,罗马天体浴,多元化体验点,:,以温泉为中心，能为游客提供完善的服务链条和多样化的度假体验,登山探险,农庄体验,度假居住,酒店,美食,娱乐,山地自行车,理疗,以温泉为中心,小镇围绕度假形成几大主题区，一条体验路将各个区域紧密联系起来,滑雪区,Mountain Adventure,登山探险,Exercise & sport,运动区域,Resort living,度假居住,镇服务中心,Alpentherme,私密温泉中心,Burgerbad,公共温泉中心,村民居住及服务区,通过攀岩、登山步道以及山地缆车等多种山地探险方式将山与小镇紧密相连,丰富的室内外活动延长了游客的逗留时间，增加了小镇的吸引力,Outdoor sports activities,Hiking,Mountain biking,Monster scooters,Rock climbing,Sledge rides,Mountain tours,Tennis,度假居住区内，掩映在丛林之中一栋栋的木屋，让人体会原汁原味的瑞士小镇风格,令人着迷的，是那依山而建的分布在窄窄的街道两旁可爱的两到三层的小木屋群，透过小木屋的落地阳台的大玻璃，阿尔卑斯山就在眼前呈现在眼前,在镇区周围分布着多达十多个不同档次和风格的酒店,Kur,- und,Ferienhaus,Volksheilbad,Hotel,Romerhof,Hotel,Paradis,Grichting,Badnerhof,Swiss Q Hotel,Hotel,Walliserhof,Hotel,Dala,Minotel,Beau-,Sejour,Lindner Hotels & Alpentherme Leukerbad,Hotel Alpina,Les Sources Des Alpes,同时在小镇中心的餐馆和酒吧可以找得到来自世界各地和当地独具特色的美食,尝试一下当地的名菜奶酪板烧。你们可以在飘雪的夜晚，就在温暖的传统瑞士小木屋内，坐在炉火旁将奶酪烤化，然后用餐刀将奶酪涂到烤好的土豆上。这时候别忘了倒上两杯白葡萄酒，冰凉的白葡萄酒最适宜与奶酪板烧一起享用了。,当地居民的农庄和葡萄园，赋予了小镇浓郁的田园生活的内涵与风韵,入住原汁原味的木屋农庄，亲身感受怡静的田园生活气息,与葡萄果园自然亲密的接触，让你近距离感受葡萄成熟的香醇,丰富的节事活动,:,在这里全年都会组织各种各样的盛大活动，无不展现其独特的小镇文化魅力,案例启示：资源的充分利用和人文的创新打造,资源的充分利用：,充分利用阿尔卑斯山的自然资源和地形，打造独具特色的旅游主题；,人文创新打造：,充分利用阿尔卑斯山的人文特性和特征，打造富有新意和独特的丰富人文主题；,温泉度假村开发模式创新的五个关键思路,：,温泉度假村开发模式创新的五个关键思路,把握大势，跳出温泉行业壁垒，走“温泉,+X”,的大温泉开发之路,把高水准策划规划设计作为开发模式创新的关键战略,以文化主题整合与泡浴模式创新形成温泉泡浴板块特色,强化“温泉,+X”,结构中的特色休闲产业（,X,）的打造提升综合开发价值,引入景区化打造理念提升温泉度假村整体品质,本案开发建议：,开发战略上采取声东击西的方式，先树品牌，同时开发收益快的物业；,尽可能的减少高投入，收益慢的物业，降低开发风险；,在符合发展战略的前提下启动资金尽可能少；,要能满足政府接待任务，尽量争取到政府的相关支持。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,