【房地产】世联：产权式酒店研究

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,产权式酒店研究,世联理论研究,关键字：产权式酒店，condo hotel，time share,简介：本研究首先大致介绍了产权式酒店的起源及现状，然后对国内市场中出现的产权式酒店和约模式做了归纳总结，并为每一种模式辅以案例，最后提出了产权式酒店的权益分析图，并陈述了产权式酒店优劣势。,2,起源及发展,发展现状：,全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。,时权酒店,产权酒店,买断旅店旅游设施在,特定时间里的使用权,将每间客房分割成,独立产权,出售,发展,共同特点：,建于具有,强势景观资源,和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间,3,产权酒店概述,地域特征,强势景观资源或经济活跃区域,交通的易达性,客户定位,城市的高收入阶层,经营特点,产权完全归属业主,专业第三方管理,管理方经营，不保,证业主的收益,快速回现，减小开发,商资金压力,开发商可以减小甚至,免除酒店经营带来的,风险,开发商可以获得酒店,使用权以及未出售产,权部分（如配套设,施）的长期性收益。,开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益,投资客为主,4,经营模式详解,风险由业主承,担，可能出现,亏损,主要风险由开,发商担承,5,案例展示丹枫白露（模式 1）,投资商：,深圳市三九房地产（集团）有,限公司,酒店管理：,深圳市三九物业管理有限公司,地址：深圳市罗湖区深南东路,1001号,占地面积：0.48万平方米,建筑面积：6.28万平方米,客房：,共有294间典雅宽敞的套房，,面积从60平方米到205平方米,不等,开盘时间：2001年8月29日,入住时间：2002年12月31日,均价：10800元/平方米,销售状况,：,2001年底销售突破60。目前,已售磬,经营状况：,平均月开房率达8590，,经营模式,产权完全归属业主,，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方,仅支付酒店营运成本,，业主所获利润主要用于支付月供款，,每月可入住酒店4天，入住不影响收益,。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。,6,案例展示东方威斯大酒店（模式 2）,发展商：,深圳天源通利房地产开发有限公司,投资商：,深圳市景亿投资发展有限公司,酒店管理：,深圳南山国际旅行社有限公司,地址：,深圳市盐田港东海大道9号区,客房：,拥有各类客房共117套。,一期开售日期：2001年底,一期开业日期：2002年底,二期现正销售中,该酒店所占地块为居住用地，产权年限为70年。,销售状况:,一期117套现已售罄。,二期正售,经营模式,酒店,保证月供款部分,的收益，对年度分红数额不做保证（但购房时对客户许以良好的收益预期）。,7,案例展示雅兰酒店（模式 3）,投资商：香港雅兰集团,发展商：,雅兰置业（深圳）有限公司,酒店管理：,雅兰酒店管理（深圳）有限公,司，粤海酒店管理有限公司,地址：,深圳盐田区大梅沙盐梅路8号,占地面积：11750平方米,建筑面积：21900平方米,客房：总统套房、豪华商务套,房和标准双人客房共196间，,面积为3940.5平方米。,开盘时间：2000年6月1日,入住时间：2001年4月23日,均价：53万元/套,销售状况：,自发售起至2001年11月，销售,已超过60。现在已停止销,售。,算例演示,假定：休闲投资（A方式）： 客房80套，价值4000万,投资回报（B方式）： 客房50套，价值2500万,发展商自留物业： 价值7500万,酒店联营物业总价值： 14000万,本年度酒店可分配利润：800万,业主自住积分系数： 0.92,A方式业主可分配利润酒店可分配利润A方式业主物业价值/酒店联营物业总值8004000/14000228.57万,A方式业主年度收益 全体A方式业主可分配利润业主物业价值/A方式物业总值自住系数228.5750/40000.922.63万,B方式业主可分配利润酒店可分配利润B方式业主物业价值/酒店联营物业总值608002500/140006085.71万,B方式业主年度收益 全体B方式业主可分配利润业主物业价值/B方式物业总值自住系数85.7150/25000.921.58万,8,案例展示大梅沙海景酒店（模式 4）,发展商：,深圳市桂祺实业发展有限公司,投资商：,秀峰度假俱乐部（深圳）有限,公司,酒店管理：,秀峰度假俱乐部（深圳）有限,公司,地址：深圳市盐田区大梅沙,占地面积：11596.3平方米,建筑面积：14088平方米,客房：,312间各式高档客房,开盘时间：2000-09-01,入住时间：2001-08-31,均价：海景房约60万元/套 ；,山景房约50万元/套,销售状况,：基本售磬,算例演示,当投资者以30的首付购买一套价值50万的酒店产权时，他只需投入首期款15万元，每年就能得到固定回报25000元。若客房部平均年纯利润只计500万元，那么他每年可分得红利3602.9元。投资者60天的入住权益根据淡旺季平摊，就可以达到13016元。扣除应扣减的服务费6528元，权益转让可得6488元，考虑到资金的时间价值，投资的动态回报率能达到14.67。即使扣除每个月2317.59元的供楼款，其投资回报率也可达到11.66,9,案例总结,深圳产权式酒店建于两类地方：强势自然资源的地方（海景），客流量较大的中心商务区,深圳产权酒店的经营状况除丹枫白露尚可外，其余均不尽人意。而丹枫白露主要是靠其开发商三九集团内部的商务客流支撑，以旅游客为主的产权酒店，淡旺季区分十分明显，旺季供不应求，淡季仅能维持经营。,10,产权酒店权益关系投资合同期间,开发商利润投资合同期内，开发商占有,使用权,因此获得收益分配,投资收益,业主拥有的产权部分,获得的收益分配,佣金由于开发商拥有使用权，因此通过合同将,使用权衍生的经营权,委托于第三方，第三方因此获得佣金。,合同到期后，若业主愿意，仍可继续签订类似投资合同。,产权酒店,所有权,使用权,专业第三方,开发商,投资客户,酒店住客,经营权,图例：,合同关系：,权利素：,现金流：,投资回报,开发商收益,佣金,11,产权酒店经营模式优劣分析,优点,快速脱手，快速回现，减小资金压力。,可以长期拥有,使用权,，以及酒店配套设施,产权,从而获得长期收益。,通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户,缺点,通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为,5,10,若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损,当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围,从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的,短线投资类型,，投资物业持有期超过,5,年的并不多见，而产权酒店需要的是理性的,长线投资客户,，这于当前市场情况不符。,现在很多产权式酒店的投资商,盲目承诺回报率,的做法在国际上是不通行的。没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证自己在未来的多年中获得稳定的收入，酒店经营本身风险很大，做这样的承诺是一种自欺欺人的做法。,12,The End,13,