LOFT产品特点总结

,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,LoFT,产品总结,1,目录,LOFT,起源与发展,LOFT,优劣势分析,LOFT,政策分析,无锡花样年,LOFT,分析总结,其他,LOFT,案例赏析,2,一、,LoFT,起源与发展,起源,20,世纪,50,年代,，,纽约,soho,区,的,许多年轻艺术家,因,无法承担高额的房租，转而利用那些,租金低廉,、,空间巨大,、,光线充足,的废旧厂房和仓库，从中分离出居住、工作、社交、娱乐、收藏等空间，变成自己的生活空间和艺术工作室。,20,世纪后期，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，,2000,年作为地产产品在国内出现。,建筑风格为,高大开敞的空间,，较强,开放性,和,透明性,。,3,一、,LoFT,起源与发展,LOFT,从国外传入，到国内逐渐演变成为居住，居住办公以及办公的产品。,LOFT,是一种因地制宜，适宜在公建土地上开发的小众产品。,卖点为双层面积单层计算。,适宜层高为,4.8,米及以上，最佳面积为,40,平方米左右。,LOFT,随着国家的调控政策加强，生存空间将越来越小。,发展趋势,：,4,二、,LOFT,优劣势对比,优势,1.,可以将公建用地开发成为汇款相对较快的住宅,产品，使公建用地,“住宅化”,。,2.,可以针对性的满足细分市场,中小户型,群体的需,求。,3.LOFT,户型面积小，总价低。,4.LOFT,产品采取精装修可以模糊,“价格”，,避,免竞争。,5.LOFT,产品复式产品,单层计算面积,利用销售推,广。,6.,立体感及艺术气息容易打动追求时尚生活的年,轻人。,5,二、,LOFT,优劣势对比,劣势,1.,舒适度差。,单层户数密度大。,没有强制性日照规定，导致日照往往较住宅差。,电梯配比较低。,厨房较多为敞开式的。,大部分户型不设置阳台。,2.,土地性质为办公或者商业，审批环节较多。,层高受限。,户内有喷淋管。,3.,产权原因，销售较住宅比抗性较大。,首付,5,成，贷款利率高。,不能使用公积金贷款。,同总价产品，可选择产品较多。,水电费较住宅贵，大部分产品不能装燃气。,不能落户口。,4.,政策监管趋向细化，未来附加值（赠送面积）的优势将越来越小。,6,二、,LOFT,优劣势对比,住宅用地不建议做,LOFT,的原因：,1.,在总高度一定的情况下，,LOFT,层数少，单位土地出房率较住宅低。,2.,单层面积一定，,LOFT,得房率低。,3.LOFT,土建成本高，但在很多三产不发达、且创意客群不多的城市售价较住宅比没有优势。,4.LoFT,户型密度大，很多时候无阳台、朝向及日照保证，舒适度没有一般板式住宅高。,7,三、,LOFT,各地政策分析,城市,规范,户型容积率,执行时间和印发部门,LOFT,可行性,重庆,重庆市小套型住宅设计规范,建筑面积在,60,平米以下的小套型限制建夹层。,小套型住宅（面积在,37,至,60,平米以内），使用面积不大于,22,平米，层高宜为,2.8,米，不应大于,3.6,米。,2008,年,9,月,不可行,杭州,关于建筑层高及容积率指标计算规则,住宅大于等于,4.5,米，容积率计,1.5,倍。,办公大于等于,4.8,米，容积率计,1.5,倍。,商业大于等于,5,米，容积率计,1.5,倍。,2005,年,6,月,可行,小于,4.8,米,上海,关于加强对公寓式办公层高规划管理意见,公寓式办公：商业用地上分隔成小户型带有独立卫生间入户的写字楼,所有公寓式办公层高控制在,4.5,米以内。,即“买一层送一层”的公寓式办公或酒店式办公叫停。,2008,年,5,月,12,日,不可行,关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的通知,适用：带独立卫生设备的较小空间的办公建筑。,层高小于,4.4,米。,每个产权面积不小于,150,平米。,2011,年,2,月,1,日,不可行,北京,容积率指标计算规则,住宅大于等于,4.9,米，小于等于,7.6,米， 容积率 计,2,倍。,住宅大于,7.6,米，容积率计,3,倍。,办公大于,5.5,米，容积率计,2,倍。,办公大于,8.8,米，容积率计,3,倍。,2006,年,7,月,可行,5.5,米,无锡,建筑面积与容积率计算规则,住宅,H,大于米，容积率计,H/3,倍。,办公标准层层高大于,4.6,米，裙房层高大于,6,米，容积率计,2,倍。,2008,年,7,月,可行,4.6,米,8,三、,LOFT,政策分析,各地相继出台,LOFT,政策，总结原因如下：,1.,消防隐患,消防报批时按照单层面积计算疏散，夹层后消防设施满足不了消防要求。,2.,使用的舒适度。,使用面积的增大，致使走道宽度及电梯的配比数的舒适度降低。,3.,房屋结构风险。,在设计时，梁柱未考虑到夹层后的荷载，导致夹层后结构不安全。,以上三项，在设计之初需给后期改造及使用留有余地。,可见，,LOFT,产品受政策的影响极大，各个地方,政府对,LOFT,的限制会越来越多，今后,LOFT,产品在,每个城市的存活能力也各不相同。,9,四、无锡,LOFT,项目案例分析,总平及效果,喜年中心,花郡,销售推广方式为办公，从,12,年,6,月开盘以来，,LOFT,销售不到,200,套。,销售推广方式为住宅，,从,6,月,15,日开始销售以来，去化数量不足,30,套。,10,四、无锡,LOFT,项目案例分析,花郡样板房（住宅方向）,67,平米，实得,110,平米,11,四、无锡,LOFT,项目案例分析,花郡样板房（住宅方向）,三房二厅一厨一卫,12,四、无锡,LOFT,项目案例分析,喜年样板房（办公方向）,66,平米，实得,95,平米,13,四、无锡,LOFT,项目案例分析,喜年样板房（办公方向）,14,四、无锡,LOFT,项目案例分析,客户反馈,喜年中心客户反馈：,担忧：,卫生间排风不到位，影响室内味道。,多套打通，下水管道无法处理，管井严重影响使用。,入户门是否可以拓宽。,空调机位太窄，无法做中央空调。,西边干挂石材的装饰条太宽，影响看太湖视野。,梁下吊的太多，多套打通问题太多。,车位不够。,货梯宽度不够，没有办法运货。,期待：,大堂面积足够宽敞。,公共部位装修豪华。,多套购买，其中的隔墙可以不做，以免后期处理。,商铺动线图多样化，北面规划路可以直通隐秀路,3F,的屋顶花园足够气派。,1F,所有沿街商铺都有烟道。,15,四、无锡,LOFT,项目案例分析,客户反馈,花郡客户反馈：,担忧：,每层户数太多，客户担心公共休息区域无人打理。,层高限制，加建二层空间家具不好布局。,二层主卧横梁太矮，影响房间采光。,两套之间高度,800,公分横梁对于两套打通有影响。,南面的空调机位是否满足主卧和客厅两台外机的摆放。,三楼商铺平台如放置商铺的空调机位会很不环保，有噪音影响。,阳台是否考虑了排水管的位置。,多套打通，下水管井影响空间。,缺少阳台，客户担心通风性差。,期待：,建筑面积在开间、进深保证合理的前提下，可控制在,50,平米左右。,多套购买，可以不受限制的打通。,三楼商铺平台可设计空中花园，增加绿化感观及提高产品,调性；,可将隔层加建好，并做菜单式简装销售。,16,四、无锡,LOFT,项目案例分析,定位结论,从客反馈可以看出，,LOFT,定位为住宅方向或是办公方向，对后期户型设计以及水电暖的配套要求不尽相同：,因此定位是关键！,1.,户型设计面积不一样，住宅对面积的敏感度高（,45,平米左右），办公对面积的敏感度底。,2.,办公对立面的要求较住宅高。,3.,办公对,2,户打通的敏感度更高，对结构要求较高。,4.,办公对空调设置的要求不一样。,5.,办公和住宅对弱电配置不同。,6.,办公对电梯的井道宽度及装修标准要求较高。,结论：,17,四、无锡,LOFT,项目案例分析,喜年样板房（住宅方向）,外廊式户型建议不留缺口，提高得房率以及户内的舒适度。,厨房较局促,四、无锡,LOFT,项目案例分析,产品建议之平面布置（缺口）,18,四、无锡,LOFT,项目案例分析,产品建议之规划及立面,立面分割线条太多，影响户内看湖景效果,太湖,19,1.,主楼尽可能远离高架噪声干扰。,2.,立面设计应考虑防噪声处理，或者给业主统一封闭阳台，做成玻璃栏板。,金城路高架位置,主楼位置,四、无锡,LOFT,项目案例分析,产品建议之规划及立面,20,四、无锡,LOFT,项目案例分析,喜年样板房（住宅方向）,办公买,2,户及以上的客户较多，管井对使用的影响较大。,住宅相对敏感度弱，但设置管井对住宅布置影响较大。,四、无锡,LOFT,项目案例分析,产品建议之平面布置（管井）,因此管井建议在结构处设置，在户内留设检修井。,并且可以为厨房（或茶吧）提供空间。,21,四、无锡,LOFT,项目案例分析,喜年样板房（住宅方向）,办公,2,户联卖的客户较多，因此中间梁建议取消，做成打板结果。板厚约,25Cm,考虑到夹层的便利性，建议,LOFT,不小于,4.8,米的高度适用。,四、无锡,LOFT,项目案例分析,产品建议之平面布置（结构）,22,四、无锡,LOFT,项目案例分析,喜年样板房（住宅方向）,预留平台给定位为办公的产品,VRV,空调机位。,四、无锡,LOFT,项目案例分析,产品建议之平面布置（空调）,23,四、无锡,LOFT,项目案例分析,喜年样板房（住宅方向）,四、无锡,LOFT,项目案例分析,产品建议之平面布置（走廊夹层）,1.,红线为强电井出来的强电桥架段。此段,桥架必定和喷淋主管或消火栓管交叉。,2.,强弱电桥架交叉处弱电桥架取消，,弱电穿管。,3.,消防主管外径,168,，角钢支架,50,。,考虑吊顶灯管，搁置，考虑角钢下,50,为掉顶标高,综上，由上图可知，夹层顶板标高最少,为,2.9,米，才能保证吊顶最小净高为,2.3,米，,否则实际施工将很难实现。,24,四、无锡,LOFT,项目案例分析,定位配套对比,25,五、其他,LOFT,案例赏析,上海中冶菁英尚都,偷面积之最,26,五、其他,LOFT,案例赏析,上海底特律财富广场,层高为,3.6,米,三房二厅一厨一卫,牺牲主卧舒适度以求多更多的功能空间,27,五、其他,LOFT,案例赏析,上海绿地领海,层高为,4.6,米,28,五、其他,LOFT,案例赏析,上海绿地领海,层高为,4.6,米,减少进深方向柱距，以缩短梁高，两户合并夹层人可以通过。,29,谢谢,30,