世联-鲁能三亚湾游艇区教育科研用地及商业金融用地项目开发方案(ppt 98)

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,鲁能三亚湾游艇区教育科研用地与高三区商业金融用地项目,谨呈：海南鲁能广大置业有限公司,报告共分六大部分,本体分析,25,亩地块项目开发方案研究,项目后期工作安排,Part. 4,70,亩地块项目开发方案研究,Part. 3,三亚湾房地产市场研究,Part. 2,项目目标解析,Part. 1,Part. 5,Part. 6,三亚湾新城位于三亚湾海坡二线，占地,6.8,平方公里，紧邻凤凰国际机场，与市区相隔十公里的军事管理区,红塘湾,海棠湾,亚龙湾,大东海,三亚湾,市区,机场,三亚湾新城总体规划为包括游艇、高尔夫、度假养老、娱乐会展等多个主题的度假新城，未来与海坡一线、凤凰国际机场、凤凰镇等周边地区共同形成三亚城市副中心,A,B,C,游艇港湾社区,土地使用,中低密度住宅为主，游艇码头附近开发度假酒店和部分高层公寓,娱乐设施,游艇俱乐部、酒店,主题餐饮、特色商街,临海滨海生态公园,高尔夫绿地社区,土地使用,高尔夫球场、分时度假、低密度住宅,娱乐设施,高尔夫球场、酒店,美丽城度假社区,土地使用,中密度住宅、中高密度住宅,娱乐设施,美丽产业,常住和养老社区,土地使用,中高密度住宅,娱乐设施,地区级商业街,配套设施,教育设施,安置区,土地使用,-,中高密度住宅，不会中密度,配套设施,教育设施,E,D,C,B,A,美丽,Mall,：,开发项目包括水上运动园、影院、体育、酒店等项目，除作为社区娱乐配套外，吸引所有到三亚的游客，成为旅游度假吸引点。,F,F,E,D,本项目的研究对象为游艇港湾社区的,70,亩教育科研用地和高尔夫三区的,25,亩商业配套用地,70,亩地块规划技术指标,:,用地性质：,教育科研设计用地（,C6,）,用地面积：,46600,平方米,容积率：,0.4,建筑密度：,18%,限高：,5,层,25,亩地块规划技术指标,:,用地性质：,商业金融用地 （,C2,）,用地面积：,17147.97,平方米,容积率：,0.8,建筑密度：,35%,限高：,4,层,停车位：,300,70,亩地块四至：道路交通,机场路,凤凰机场,地块临近机场，未来路网建成后与机场相距不足十分钟车程,新城路是未来城市主干道，,20,分钟直通市中心,规划社区道路可直通往海边,新城路,新城路,机场路,70,亩地块四至：周边状况,新城路,机场路,高尔夫球场,度假别墅,游艇码头、别墅,帝王花园,地块与占地,1800,亩的高尔夫球场相聚不足,500,米,地块,东侧,的游艇、高尔夫双主题别墅即将动工,海航亚太国际会议中心,地块,南侧,为一线五星级酒店与高档独栋别墅度假社区,地块,北侧,规划为水系与度假别墅,地块,西侧,是规划中的游艇码头度假区,70,亩地块现状,:,地块平坦，已经经过初步平整，周边基础设施十分完善,东侧,160,亩地块,地块现状,新城路,规划社区路,地块,平坦，已经过初步平整,东侧规划社区道路,铺设完工,新城路,建成通车,东侧,160,亩地块,即将动工,25,亩地块四至：道路交通,凤凰机场,机场路,陶然路,新城路,陶然路,相较,70,亩地块，与机场距离更近，更为便捷,陶然路与机场路直接连通,新城路,新城路,15,分钟直通市区,25,亩地块四至：周边状况,地块距离海滩,200,余米，,南侧,一线为度假公寓和武警疗养院，无海景资源,椰风海韵,武警三亚疗养院,美丽城一期规划图,高尔夫三区规划图,北侧和西侧,为高尔夫三区度假别墅,东侧,为美丽城一期度假公寓,25,亩地块现状：已经平整代建，周边度假物业均已动工,地块现状,北侧别墅工地,4,米高差,地块已经平整，等待开工,北侧高尔夫别墅认筹结束，已经动工,东侧美丽城一期度假公寓已经开工,南侧与一线地块存在,4,米高差,报告共分六大部分,本体分析,25,亩地块项目开发方案研究,项目后期工作安排,Part. 4,70,亩地块项目开发方案研究,Part. 3,三亚湾房地产市场研究,Part. 2,项目目标解析,Part. 1,Part. 5,Part. 6,客户目标与限制性条件,客户目标,目标,1,：,实现,新城总体的快速滚动开发，,增大今明两年开工面积，,保障两个地块在下半年顺利动工,目标,2,：,实现地块,市场价值最大化,25,亩地块为,商业金融用地,，,70,亩地块为,科研教育设计用地,两块地块规模不大，容积率较低，,开发规模有限,限制性条件,客户语录：,新城今年将开发量将达到,25.7,万平米，明年开发量可能会达到,15,万平米,凯宾斯基的资本运作很值得鲁能学习，我们之前只会做住宅，快速回现，增值不高，实际上通过持有经营物业带来融资，一样是给我们带来了现金流，实现更高的价值。,目标,3,：,尝试,资本运作,，持有优质物业，改变企业盈利模式,限制性条件分析,1,：商业金融用地,用地功能限定的情况下，市场价值的实现需要建筑设计的弹性,规划局意见：作为区域中仅有的两块商业配套用地,之一，应从原有的社区级商业升级为,区域级商业,，,与美丽,Mall,区域共同为未来新城提供商业配套,作为商业金融用地，未来建筑必须全部用于,商业功,能,周边物业主要为短期度假人群，,商业需求类型、,数量有限,区域核心商业美丽,Mall,，占地,约,3.3,万平方米,包含主,力卖场、名品店、酒吧街、剧院和酒店,项目地块占地仅,25,亩，容积率,0.8,，且距美丽城不足,一公里，,难以形成区域级商业氛围,规划要求,现实条件,地块价值的实现需要灵活的建筑设计，既满足商业功能的规划要求，同时保障未来实现功能的弹性,限制性条件分析,2,：教育科研用地,未来使用人和销售方式的限制,政府对教育科研用地的控制主要体现在使用人、规划设计和销售方面,教育科研用地主要包括国民教育系列和各类非国民教育系列的学校以及政府所属的科研机构的用地。政府所属的设计机构已基本市场化经营，其办公建筑是通过自建或租赁商业性办公建筑的渠道来获得，但设计机构的办公建筑用地从用地性质上还是属于“教育科研设计用地”。,城市规划标准与准则,条文说明,对于教育科研用地，一般情况下不允许分割为小产权，必须整体出让，举例来说：建一个学校总不能单独把食堂用地转让出去，哪以后学生去哪里吃饭？,深圳国土资源局房产交易中心,限制性条件分析,3,：开发规模有限,销售较持有更符合开发商目标,两个地块自身属性和客户目标决定了未来物业销售模式好于持有,项目地块规模有限，一块,25,亩、一块,70,亩。而同期鲁能开工的项目中还包括占地,32685.14 m,的美丽,Mall,，包括酒店式公寓、商业、主力店、品牌店、酒吧街、剧院等优质经营物业，未来一线还规划有数个五星级酒店项目。无论是项目规模还是区域影响力，本项目两个地块都不具备相对优势，不适合作为优质物业持有,.,三亚湾新城今明两年开发量将超过,40,万平米，项目的快速滚动开发需要前期项目的快速回现，对于非重点项目进行快速销售更符合公司的整体开发目标,.,项目目标解析：在满足规划要求的前提下，实现项目未来市场价值的最大化和可销售,客户目标,实现新城总体的快速滚动开发,实现地块市场价值最大化,尝试资本运作,限制条件,25,亩地块为商业金融用地,70,亩地块为科研教育设计用地,两块地块规模不大，容积率较低，开发规模有限,项目目标：在满足规划要求的前提下，实现项目未来市场价值的最大化和可销售,报告共分六大部分,本体分析,25,亩地块项目开发方案研究,项目后期工作安排,Part. 4,70,亩地块项目开发方案研究,Part. 3,三亚湾房地产市场研究,Part. 2,项目目标解析,Part. 1,Part. 5,Part. 6,1,酒店与会议市场,三亚旅游人口数量高速增加，,05,年以来增速稳定在,11.8%,03,年受到非典影响，增加的旅游人数下降,，,04,年开始迅速恢复增长速度,05,年起国际游客总量增长迅速，俄罗斯、日韩游客是主要客源占到了,1,半以上,06,年其他欧洲国家游客比例加大与俄罗斯游客都为,1.4,万人左右,从城市面积和人口数量看，三亚的酒店密度为全国之最。三亚人均拥有的星级酒店是全国城市平均数的,4,倍,，其中五星级和四星级酒店是全国平均数的,11,倍,。,三亚旅游业发展迅速,，,05,年起，国内外游客增长势头迅猛，并带动,酒店业异军突起,1995-2006,游客总数量、国际游客数量及国际游客比例,2006,年各国游客比例,亚龙湾,长约,7.5km,大东海,长约,2,公里,三亚湾,长,20,多里,目前三亚酒店市场主要集中在三亚湾、大东海和亚龙湾，并已形成各自相对独立的功能特色，三亚湾成为国内中小企业会议团的首选地,三亚湾,酒店：以四星级为主，是最有潜力的市场,客户：国内较好旅游观光团队、中小企业会议团、中产阶层度假等,大东海,酒店：,以四星级为主，由于,发展容量有限，档次很难提升,客户：,国内家庭度假客、旅行团、消费能力较差以俄罗斯为主的外国人,亚龙湾,酒店：已形成高档酒店集群，以五星级酒店为主，占据高端市场,客户：国内外知名企业会议度假、,国内家庭度假客、,消费能力较高的外国人,区域,三星级酒店,四星级酒店,五星级酒店,三亚湾,210-320,300-430,580-1180,大东海,220-280,320-380,450-680,亚龙湾,-,550-750,980-1880,三亚各区域酒店价格,（平季）,单位：元,/,间,.,晚,目前三亚湾已形成酒店集聚区，以中档酒店为主，并呈中高端化的发展趋势,2005-2008,年星级酒店变化趋势,三亚凯宾斯基酒店,三亚万嘉戴斯酒店,随着三亚湾的开发、政府的引导规划和认知度的提高，三亚湾将形成中高档酒店集群,中青旅,三亚湾的酒店多以度假型为主，随着三亚湾的规划，旅游经济的飞速发展，越来越多的酒店进驻三亚湾,三亚湾酒店需求旺盛，酒店式公寓及沿海居民的自建房实现部分酒店的功能,淡季时候价格便宜，才,100,元,/,间,.,晚；到旺季，大家都找不到酒店住了，我们这可以满足部分需求，基本上能够住满，价格为,400-500,元,/,间,.,晚,天然公寓,玉海国际度假公寓,承担酒店功能的物业数量及比例,沿海居民自建房,沿海居民自建房,三亚湾酒店客户包括中产阶层度假散客、国内旅游观光团、中小规模会议团等，且会议团的比例呈上升趋势,我们接待的会议客户越来越多，人数一般在,300,人以下,华源度假酒店销售部肖小姐,一般在三亚湾度假的散客属于中产阶级，高收入的散客一般集中在亚龙湾,天福源酒店销售部,会议旅游能够使合作方或内部员工间，以一种“工作休闲”的形式共同相处，使合作,/,工作关系更融洽。随着国内经济的发展，会议旅游市场在不断扩张。,会议旅游客户一般是公司,/,组织的中高层人员，此类客户具有消费力强、停留时间相对较长的特点，对优化三亚湾客户结构起到作用,三亚湾中高档的品牌酒店通过日益增长的会议团，平抑淡旺季差异，优化客户结构，经营状况良好,酒店,淡季入住率,旺季入住率,凯宾斯基,70%,100%,华源度假酒店,70%,100%,假日酒店,68%,100%,通过会议团，我们淡季的入住率一直保持在,70%,以上，有时候能达到,100%,。,华源度假酒店销售部肖小姐,会议市场没有淡旺季，只有,5,月份比较淡。,海南旅游总公司三亚分公司阎总,亚太会议中心客户比例,三亚湾假日酒店客户比例,三亚湾会议团以国内中小型企业的内部会议及行业内培训、研讨会为主,公司内部会议在三亚湾的较多，主要是因为三亚湾价格便宜，酒店品牌、档次也不错、近海，并且离市区较远，比较清静,海南鹏程旅行社陈小姐,选择在三亚湾的客户讲求实惠，举行会议的费用较少，通常为内部会议,中青旅旅行社,酒店,成功举办会议举例,亚太国际会议中心,一汽丰田,-,银行承兑会议,中国橡胶市场发展论坛,康明斯电力东亚区特约经销商年会,南京金中天计算机网络会议,天福源,华东医药第九届一次百令学术研讨会,第四届钢铁冶金新技术发展论坛,三亚湾假日酒店,南京艾志机械,05,产品预订会,东风标致,206,汽车媒体见面会,凯宾斯基,参天制药,-,眼科手术性干眼治疗的思考及展望,迈图高新材料集团年会,万嘉戴斯,拜耳,2008,年度重点经销商会议,企业自备铁路货车用户座谈会,重庆耀奇汽车,2007,年度终总结暨员工表彰大会,三亚湾银苑度假村,中人财保公司客户服务管理会议,北京金至泰克公司启动会,中国人保财险地市分公司负责人培训班,三亚度假村,西安扬森销售研讨会,菲迪克合同条件暨工程项目管理业务交流,国航总部培训,三亚湾会议市场出现两极分化的趋势，有品牌、有特色、软硬件设施强的会议室供不应求,我们酒店的会议市场不错，平时几乎每天都有团队和会议，不少企业甚至提前一年进行预订。,华源度假酒店销售部肖小姐,16,个会议室基本上没断过会议。,亚太会议中心销售部负责人,三亚湾会议市场主要集中在亚太会议中心、三亚湾假日和天福源、凯宾斯基、戴斯等这几家酒店，,几乎每天都有会议,，而其他酒店的会议市场比较冷淡，,有时候一个月才有一次会议,中青旅旅行社,凯宾斯基,天福源,三亚会议团的数量、规模不断扩大，三亚已成为会议旅游的热门目的地，会议市场发展前景良好,2005-2007,三亚会议团最大规模人数,2005-2007,三亚会议团数量,从三亚许多酒店销售部获悉，过去三亚的会议团大多集中在冬季，举办时间从月到次年月之间。随着会议团的增多，,会议团到来的时间已向冬季两端延伸,。目前三亚国际会议团越来越多，,国际化色彩越来越浓,海南日报,三亚的会议市场前景很好，对比前几年，我们现在接的会议团越来越多了，很多是跨国知名企业。,海南鹏程旅行社陈小姐,但三亚湾酒店及会议软硬件设施限制了三亚湾会议市场的进一步发展,限制因素一：会议厅面积的限制，会议规模为中小型，无法满足大型会议的需求,限制因素二：会议室的设计不合理、不隔音并缺乏先进的会议设施,限制因素三：管理不完善，服务人员素质不高,三亚湾内能够承担较高规格会议的只有亚太、凯宾斯基、天福源、,holiday inn,几家，其他档次都一般，而且会议硬件设施比较差。,海南鹏程旅行社陈小姐,区域,酒店,最大会议厅面积（平方米）,亚,龙,湾,喜来登,1250,红树林,975,天域,516,三,亚,湾,天福源,384,亚太,850,假日,390,三亚湾与亚龙湾会议厅面积对比,三亚湾酒店及会议市场小结,1.,三亚湾酒店中高档品牌酒店通过团队与会议客户，缩小淡旺季差距，运营情况良好,2.,目前三亚湾会议市场客户主要是国内中小企业的内部会议、行业内培训及研讨会,3.,三亚湾依托海景资源、高性价比在会议市场具备相当优势，但一线酒店及会议硬件设施存在较多问题，限制了三亚湾会议市场的进一步发展,2,住宅市场,三亚房地产市场属于典型的外销型市场，,供需比约为,1,：,1,，供需稳定，涨势良好,预计,2009,年的三亚总供应量在,100,万平米左右，供应量无激增趋势,由于三亚具有十分优越的自然资源，度假市场相对成熟，但交通可达性弱，三亚度假置业客户主要仍集中于岛外客户，尤其是环渤海和长三角经济发达区域,三亚商品房销售比例,三亚商品房年供应面积 （万平米）,三亚商品房历年成交面积（万平米）,三亚商品房价格走势,三亚各房地产板块核心驱动力各不相同，形成差异化竞争，三亚湾,已形成度假居住氛围，吸引高端度假客户及部分养老客户,来源,身份特征,置业驱动力,置业目的,需求特征,置业特征,三亚湾,北京、上海、长三角客户，有部分四川、重庆客户,高端及高端以上客户，企业老板、高校教授、政府高层、部分退休养老客户,海景资源独占性、希望能观海并亲海,顶级客户,注重海景资源和物业保值升值,高端客户,看重近海、社区环境,顶级客户,：别墅、,100,平米以上观海条件最好的物业,高端客户：,90,平米左右的,1,房和,2,房，总价,150,万左右,顶级客户：,总价承受力强、关注资源占有,高端客户：,有一定总价限制，关注近海和社区环境,亚龙湾,北京、上海、江浙客户,企业老板、大型企事业领导、演艺界人士等顶级人士,2,线海景,+,区域价值,近海，不一定要观海，度假为主、养老、投资,80-100,平米,2,房、独栋别墅,对总价不敏感，看重区域价值,大东海,北京、江浙、上海客户,企业老板、大型企事业领导、演艺界人士等顶级人士,海景离城较近,度假、投资为主,100,平米以上观海条件好的物业,对总价不敏感，关注保值升值,市区,以东北为主、内蒙古、重庆、成都、三亚本地人,退休养老人士,三亚气候环境,+,市区生活配套,养老、投资为主，部分本地人自用,40-90,平米公寓、,1,房、,2,房,看重性价比，总价承受在,60,万内、生活便捷、环境,三亚湾住宅市场整体呈现稳中上升的趋势，销售速度快，市场实现性好,楼盘的销售销售情况很好，不到半年的时间，只剩下十几套房,金海岸销售人员于先生,预计在,2008,年,12,月开盘，共,800,多套房，已经有,500,多人排号认筹了,三亚湾国际公馆,三亚湾个盘年消化量,2006-2008,年国光滨海花园价格走势,为了最大化地获取景观资源，一线海景用地以公寓产品及少量别墅产品供应为主，销售情况良好,美丽新海岸：,南区为别墅和酒店等度假区；北区由,9,栋度假式高层公寓组成，面积有,50,、,100,、,280,等多种面积,天赐,18,蔚蓝 ：,自南向北为二层别墅、小高层点式公寓、小高层连体式公寓,国光滨海花园：,由,1160,套豪华公寓，,22,幢,38,户顶级度假别墅 组成,一线海景楼盘,容积率多在,1.0,以上，,小高层产品,+,别墅的产品线保证户户观景，,以,小高层产品保证回现速度，聚集人气，用别墅产品提高赢利空间,美丽新海岸,天赐,18,蔚蓝,公寓共,9,栋，一期销售,5,栋，,2007,年,11,月开盘，到现在是剩下,2,套,280,平米左右的大户型了，销售情况很理想。,美丽新海岸销售代表,国光滨海花园,三亚湾一线区内海景楼盘价格集中在在,1.5,万,-2,万，非海景楼盘的价格在,1.2,万元左右，少数精品楼盘已突破区域价值，售价远高于周边楼盘，溢价明显,三亚湾国际公馆,海阔天空二期,销售均价：,3.5,万,/,平米,容积率：,1.5,占地面积：,62802,平米,户型面积：,51-230,平米,发力点：,独特的三级退台设计,16,米的超高架空层,房间设计,4.5,米的超大开间,电梯直入家门,每个房间,180,度观海,独一无二的直升飞机停机坪,提供餐饮等配套，并对外开放,销售均价：,4-6,万,/,平米,容积率：,1.5,建筑面积：,40000,平米,户型面积：,72-152,平米,发力点：,独特的入户花园,超豪华装修,双观海阳台,电梯直入家门,270,度观海,拥有观海花池和依山花池,享受海航五星级酒店的配套,项目,海景房,非海景房,玉海国际公寓,14300,11000,金海岸,18000,15000,美丽新海岸,17000,10000,棕榈泉,13000,一线公寓产品的面积集中在,50-90,平米，总价在,80-150,万左右的户型易被市场接受,畅销,平均,滞销,面积：,M,2,7000,8000,9000,10000,11000,12000,13000,14000,15000,16000,50,70,110,120,90,60,80,100,阳光海岸,阳光海岸,阳光海岸,帕尔美娜,圣芭芭拉,蓝色海岸,蓝色海岸,总价,80,万,总价,150,万,美丽新海岸,美丽新海岸,美丽新海岸,棕榈泉,棕榈泉,天赐,18,蔚蓝,国光滨海花园,国光滨海花园,蓝波湾,别墅产品占据最佳资源，凭借海景资源和稀缺性，别墅产品溢价较高,三亚湾国际公馆,国光滨海花园,三亚湾国际公馆：超豪华空中别墅，共,3,层，,总售价超过,1,亿元,国光滨海花园：单价超过,12,万元,/,平米，,总售价超过,7,千万元,二线以鲁能的别墅、公寓产品为主，凭借鲁能品牌、高性价比、配套优势，市场需求旺盛,物业类型,房型,总套数,销售总套数,剩余套数,销售率,独栋,A,11,10,1,91%,B,13,10,3,77%,C,23,19,4,83%,联排,D,56,49,7,88%,E,9,6,3,67%,F,25,25,0,100%,总套数,137,剩余套数,18,高尔夫一期成交情况分析（,2007,年,12,月）,高尔夫一期客户成交因素分析,鲁能的产品虽然在二线，但户型设计、外立面、开发商的知名度、良好的配套和高尔夫资源为其加分不少，销售情况当然不错,凤凰水城销售代表,二线区域出现联排、双拼等多元化别墅产品，联排别墅因总价较低而有较好的市场表现,独栋销售套数,10,独栋销售面积,2356.12,独栋销售额,42725300,独栋成交均价,18133,元,/,平米,独栋销售率,21%,双拼销售套数,双拼销售面积,651.84,双拼销售额,8959600,双拼成交均价,13745,元,/,平米,双拼销售率,25%,联排销售套数,23,联排销售面积,3966.18,联排销售额,44664300,联排成交均价,11261,元,/,平米,联排销售率,31%,高尔夫一期客户成交分析（,2007,年,10,月）,二线区域出现独栋、联排、双拼等多元化别墅产品,联排产品的高性价比产品类型，正逐步受市场欢迎,北京、上海、江浙、东北、山西、太原及少数川渝地区高端客户是三亚湾物业的主要消费群体,目前有越来越多的北方城市以及成都等二三线城市的退休族加入到三亚购房大军,三亚某房地产开发商,最开始是江浙客户、上海客户，然后有北京和上海客户，现在主要是北京客户和四川成都、重庆客户。,帕尔美娜销售代表,户型大的主要是北京、上海人购买，户型小的主要是东北人和成都重庆人，重庆、成都客户占总客户数的,34,成,蓝色海岸销售代表,楼盘名,套数,客户来源,国光滨海花园,500,北京、上海、哈尔滨、广东客户很很少，少量国外客户,国航帕尔美纳,386,北京、上海，无广东客户、有少量国外客户,三亚湾客户来源,三亚湾客户付款方式比例,住宅市场小结,4.,二线区域出现联排、双拼等多元化别墅产品，联排别墅因总价较低而有较好的市场表现,1.,三亚房地产市场属于典型的外销型市场，供需稳定，,市场前景看好,2.,三亚各房地产板块核心驱动力各不相同，形成差异化竞争，三亚湾已形成度假养老居住氛围，吸引北京、上海、江浙等地高端度假客户及养老客户,3.,三亚湾一线区内海景楼盘价格集中在在,1.5,万,-2,万，非海景楼盘的价格在,1.2,万元左右，少数精品楼盘已突破区域价值，售价远高于周边楼盘，溢价明显,3,商业市场,三亚湾一、二线酒店及公寓均提供小型配套，以小型超市与餐饮为主，但产品及服务形式单一、主要服务于内部客户,酒店和公寓均设有超市，但商品集中于简单的日用品和海南特产，品种单一,酒店内部均设有餐厅，一般以自助餐的形式，主要服务于酒店内部客户，且价格均在,68,元,/,位以上，价位偏高,海坡村提供大量以大排档为主要形式的餐饮配套，档次较低，存在卫生隐患，且服务半径小,区域内中间有海坡村，提供大量的海鲜大排档等餐饮配套，档次低，同时存在严重的安全隐患，加工、洗涤在室外，厨房处于开放式，无法保证就餐的卫生环境。,海坡村大排档式的餐饮配套服务半径小，与高尔夫社区及游艇社区存在较远的步行距离,区域内中高端客户以养老、度假为目的，对餐饮等小型配套的周期性需求旺盛,对于大的配套，我们物业公司会提供班车，供业主到市区去采购，业主主要是不满意周边没有餐饮等配套，就餐很不方便,天赐,18,度蔚蓝 物管,这里几乎没有什么餐饮配套，我们都去周边的村庄买菜，很不方便，如果附近有餐饮等配套，生活就方便多了,椰风海韵度假客户,本项目区域的中高端关注城市性生活配套，小规模的日常生活服务类商业能很好地满足住户需求,商业市场小结,1.,三亚湾现有商业配套以小型超市与餐饮为主，公寓内的配套主要为小型超市，酒店内的配套主要为餐厅和小型超市；超市商品主要集中于日用品和海南特产，品种单一， 酒店餐饮主要以自助餐的形式，价格偏高，主要服务于内部客户,2.,海坡村提供大量以大排档为主要形式的餐饮配套，档次较低，存在卫生隐患，且服务半径小,3.,区域内中高端客户以度假、养老为目的，对餐饮等小型配套的需求旺盛,报告共分六大部分,本体分析,25,亩地块项目开发方案研究,项目后期工作安排,Part. 4,70,亩地块项目开发方案研究,Part. 3,三亚湾房地产市场研究,Part. 2,项目目标解析,Part. 1,Part. 5,Part. 6,1,70,亩地块发展方向初判,科研教育用地的的两种开发模式,土地转性,转性是国内开发商在处理教育科研用地时的惯用手法，转性后可根据市场 情况和规划指标灵活选择物业类型,与教育科研机构等相关合作,政府对教育科研用地的控制更多是在使用人、规划设计和销售方面进行把控，在实际使用方面很难控制，与教育科研等相关机构联合开发物业，进行变相经营和销售是近年来开发商处理科研教育用地的常用方法。,开发模式一：土地转性,土地转性对于,70,亩教育科研用地是可行的操作手段,转性规划阻力小：土地性质为教育科研设计用地，上层规划中将其定位为游艇学院而非一般的教育配套用地，政府规划控制相对较弱，且地块为招拍挂途径取得的经营性教育用地，土地专项阻力相对较弱,转性经济成本小：土地通过招拍挂取得而非协议出让，转性只需补偿差价，经济成本相对较小,土地转性的前提下开发住宅物业更符合项目开发目标,市场实现性好利于快速回现：三亚市内滨海住宅地块基本开发完毕且三亚湾二线别墅物业市场已经为市场所接受,可与西侧,160,亩地块联合开发，借势销售,物业销售的前提下，酒店等经营性物业需整体出让，市场实现相对较难,开发模式二：与相关机构合作,方向一,方向二,方向三,建设住宅类教育配套,建设科研楼等办公性物业,建设专业学校、培训机构等经营性物业,方向一：小产权的性质和内部销售的模式将限制住宅类配套市场价值的实现,土博士城项目属于通州创业科技园的一部分，是土博士联盟与中国建筑设计研究集团共同开发的教育、科研和配套居住组合项目，入市时间为,2003,年。,土博士城的用地性质和开发目标决定了该项目住宅产品为非商品住宅性质。,基本未进行对外营销推广，以内部消化为主。,结论：,与教育科研机构合建住宅类配套市场价值受限,北京通州土博士城,占地面积,28,万平米,建筑面积,14,万平米,土地性质,教育科研用地,使用年限,50,年,项目定位,科技企业孵化器,客户定位,高知阶层、无工厂化智业从业者,产品类型,独立、联排别墅，别墅式工作室,销售价格,4000,元,/,平方米（综合）,销售对象,中国建研院教授、家属及联盟相关人员，外来人员极少,什么是小产权？,“小产权”是指在集体所有土地上建设的房屋。购房人与原售房单位共同拥有产权，房屋交易时，房屋所有权及其所占的土地使用权应同时转让，但教育科研用地很难分割转让 ，使得“小产权房”只能在本集体组织内部转让。,方向二：办公类物业市场实现难度大,办公类物业市场实现难度大,三亚还没有形成专业的写字楼市场，市内办公需求大多由大元大厦、创业大厦等商住楼满足。,三亚湾新城为纯粹的度假新城，没有办公配套功能需求。,清华科技园是国务院特别批准的高校产业园区，位于清华大学南门外，用地性质为教育科研用地，建筑用途为高档办公楼和研发中心，汇集了包括,SUN,、,Schlumberger,（斯伦贝谢）、,P&G,（宝洁）、搜狐等多家国内外知名企业。,清华科技园,三亚市内商住楼,三亚衍宏现代城,市场优势,：三亚湾是三亚最重要的会议市场之一，会议酒店发展前景巨大。,区位优势,：可发挥两大商务休闲主题优势，地块紧邻游艇码头，步行可至高尔夫球场。,规划优势：,地块原有规划定位为游艇学院，开发会议酒店可不改原有规划。,经济利润：,可与游艇协会等相关机构合作，建成后通过股权转让的形式实现物业的整体出让。,方向三：以专业学院为主题，发展会议酒店市场，市场实现性好，股权转让操作难度小,中兴通讯学院,客房,餐厅,网球场,乒乓球馆,多功能厅,会议室,中兴通讯学院位于深圳大梅沙二线，占地面积,50000,多平方米（约,75,亩），原有用地性质为科研教育用地,学院集酒店和培训功能为一体，由五栋现代风格建筑组成，拥有不同类型的星级标准客房。酒店设施功能完备，包括商务中心、中西餐厅、健身房、网球场、网吧、空中花园、卡拉,OK,厅、桌球、乒乓球、棋牌室等多种康乐设施,70,亩地块的开发方向判研,开发方向一,：土地转性开发住宅类可销售物业,开发方向二,：维持原有规划，与相关机构合作，以游艇学院为主题，发展会议酒店市场,2,会议酒店物业发展建议,案例借鉴：三亚华宇皇冠假日酒店地处亚龙湾二线，定位为以会务为特色的高档度假酒店,选择三亚华宇皇冠假日酒店作为案例，借鉴度假酒店如何打造会议特色,三亚华宇皇冠假日酒店（五星级）位于亚龙湾的二线，中心广场西北侧，东临亚龙大道，南临滨海大道，总占地,180,亩，拥有,466,间客房，是亚龙湾最大的商务度假酒店,亚龙湾,一线酒店,华宇皇冠,假日酒店,华宇皇冠凭借完善的会议产品及服务，在会议市场具备相当的优势，会议客户占到全年客户的,50%,以上,会议客户占到环宇皇冠全年客户的,50%,以上，会议团以大团为主，旺季时平均每月有,15,个团以上，淡季时每月也能达到,7,、,8,个团，会议团可以减缓度假区的季节性变化因素,华宇皇冠会议客户数量（团,/,月）,历年接待客户,华宇皇冠全年客户构成,微软公司会议,会议区域选址合理，与商务中心、服务台等便利联系,宴会厅与停车场直接连通，如需运送大型会议和展览的设备（包括汽车）会非常便利；,特殊设计的董事会会议室与,VIP,酒廊相连，可满足任何董事会议的各种要求；,为提供高效的商务服务，会议区域可便捷的通往商务中心和服务台。,大堂,/,大堂酒廊,会议区域,华宇皇冠拥有三亚最好的酒店会议设施 ，大小不同的会议室,15,间，可满足各种会议及宴会的需求,华宇皇冠拥有共,2377,的会议场地，包含,1300,的宴会厅，及,12,个多功能厅，最大的宴会厅可同时容纳,1200,人，可容纳不同类型、不同大小的各种会议及宴会。,宴会厅装置固定背景板，所有多功能厅都安装了液晶显示屏和等离子指示屏，以及时满足会议客人的需要,会议室布局,宴会厅,1300,房间户型设计相对统一且数量充足，符合会议团的需求，避免造成接待规格不一的困扰,华宇皇冠酒店拥有房间,466,间，其中高级房,162,间，豪华房,270,间，高级房平均每间,50,，豪华房为,58,，另外还拥有套房,31,间、别墅,3,间，满足不同会议级别的需求。,在充分考虑到会议团的特征后，酒店内各种房间户型设计相对统一且数量充足，避免发生接待规格不一的情况,华宇皇冠房间类型分布（间）,高级房,豪华房,套房,别墅,总计,162,270,31,3,466,酒店内提供完善的餐饮、休闲、商务、配套等一站式服务，满足与会人员的基本需求,华宇皇冠提供集餐饮、商业、休闲娱乐及配套服务于一体的服务，如健身房 、 “茶树”水疗 、按摩池、蒸气浴、桑拿、 儿童泳池等，为会议客户提供会务之余的需求,商业,泳池,餐饮,SPA,会议室及附属设施大量运用宫灯、木雕等中式元素，打造独具特色的会议特色,大量采用中式元素对会议室、茶憩、吸烟区等场所进行细节化设计，凸显独具特色、独树一帜的风格,华宇皇冠的会议室很有特色，和其他酒店不一样，有的老板就特别喜欢那里,海南鹏程旅行社,陈小姐,华宇皇冠依托酒店品牌管理，为会议市场提供专业的会议团队及广泛的辅助服务,三亚华宇皇冠假日酒店由洲际酒店集团管理，洲际酒店集团是目前全球最大及网路分布最广的专业酒店管理集团，拥有超过,55,年国际酒店管理经验， 同时也是世界上客房拥有量最大（高达,540,000,间）、跨国经营范围最广，分布将近,100,个国家的酒店。,会前,会中,会后,皇冠会务总监,作为与会议、宴会及客户的唯一联系人，在每个会议举行前、进行中及结束后，,负责客户和操作部门的协调工作,，为客人筹措、组织会议提供一站式服务，以确保及时准确的满足所有会议、宴会的要求,具有创新意义的,策划经理,与皇冠会议总监密切合作，为会议组织者,提供各种团队活动计划,餐饮部,强有力的支持，为会议、宴会,提供午餐、晚餐、茶点和主题晚会等多样化并富有创意的,“,聚会就餐,”,菜单,，保证令所有与会人员享受到最方便、快捷的会议餐饮新体验,案例小结,各种会议设施齐备,特色化的会议设施,房型统一数量充足,配套服务齐全,品牌服务,管理,会议设施选址合理,如何打造会议特色？,根据项目占地规模和目前三亚湾会议市场容量，本项目酒店客房数设置为,250,间客房,目前三亚湾潜在会议度假游客的数量级可以支撑项目设置五星级标准的度假酒店；,项目总占地,25,亩，,容积率,0.8,，总建筑面积,18640,。根据一般高等级酒店客房面积占总面积比例为,70%,的原则，客房面积约,13048,，以,50/,间计，本项目酒店客房数设置为,250,间,充分考虑到会议团的特征，,在酒店房间设计上，,户型设计相对统一且保证数量充足,，避免发生接待规格不一的情况,客房规模,综合性、高端内部配套设施全面构建度假功能，提升酒店整体档次和度假游客的重游率,运动型,休闲服务型,美容保健型,娱乐型,商务功能,游泳池,健身房,酒店、客房,户外酒吧,运动氧吧,中、西餐厅,茶艺室,健康管家,康体按摩,（,香薰疗、瑞典式等）,面部美容按摩,足底反射按摩,桑拿,小型放映厅,儿童乐园,宴会厅,会议室,影印室,设施选择：,会议室、宴会厅,：符合高端商务人群社会化行为需求的发展趋势，为会议度假客户提供公务活动的必需场所,放映厅、户外酒吧,：营造整体度假氛围，为酒店顾客提供情感交流的平台,游泳池、健身房,：提供常规性运动配套设施，使顾客体验舒适、健康的度假休闲生活,健康管家、保健服务,：升级软性产品，使顾客感受人文关怀,配套建议,通过多样化的会议设施配置，满足多类型会议需求，有重点的加大主流会议类型的设施配置,以,300,人以下中型商务、政府等类型会议作为会议持续开发重要支撑；,50,人以下的会议是市场开发次要方向，考虑到会议类型开发的多元化可以考虑进行一定的设施配置。,会议开发目标,方案一：设置独立会议中心，空间可以灵活分割满足不同类型会议需求,会议接待总规模,500,人,人均会议标准面积,3,平方米（经验值）,会议中心面积,1500,平方米,方案二：依据不同规模会议设置独立空间,满足三亚湾主流会议市场的配置要求：,1,个,400,人中型会议中心，,1,个,100,人独立会议厅，满足中小型商务会议需求；,小型商务会议设施配置：,4,个容纳,30,人规模的豪华会议室，满足小型会议的需求；,会议设施配置建议,会议设施,对会议区域进行合理选址，同时对会议设施做特色化、细节化处理，打造与众不同的会议特色,会议用品陈列,在酒店附近设置小型游艇码头作为酒店的重要配套，强化项目作为高尚度假酒店的整体意象,在酒店附近，设立公共游艇码头，增强度假意象，并设立区域标识物。,游艇船坞要与整个物业区域、酒店区域建立一种紧密的关系，而不是简单的停船场,。,码头选址原则：,根据码头停泊的船型、地形、地质、地震、水文、水域、陆域条件，水陆交通要求，并考虑可持续发展计划需要,作为度假酒店的重要配套，利用西侧的水域弯道，通过人工面积规模处理，增大海湾凹度，建设小型游艇码头，强化区域作为高端度假区的整体意象。,游艇码头,引进品牌酒店管理公司进驻，提供专业、可靠的全方位服务,品牌管理,2,住宅物业发展建议,高尔夫一区小面积别墅因总价较低而有良好的市场表现，故别墅可作为项目物业的参考，建议面积集中在,200-300,左右,户型,销售套数,销售面积,（平方米）,每套平均面积,（平方米）,每套平均售价,（万元）,独栋别墅,36,8296.18,230,405,双拼别墅,9,1466.64,162,233,联排别墅,69,13284.76,192,200,独栋别墅、联排别墅的面积集中在,200-300,平米,高尔夫一期推出的房源,土地转性,住宅,项目总容积率为,0.4,，考虑市场可实现性，确定独栋与联排的面积比为,2,：,3,总容积率为,0.4,独栋别墅产品容积率为,0.25,联排别墅产品容积率为,0.5,独栋别墅与联排别墅的面积比：,2,：,3,项目占地面积为,46600,平米，容积率为,0.4,，总建筑面积为,18640,平米,物业,建筑面积（）,独栋,7456,联排,11184,总计,18640,物业布局示意图,北侧充分发挥游艇区的自然资源；,南部有效利用海景资源；,东、西部与周围居住区形成统一整体；,联 排 别 墅 区,独 栋 别 墅 区,主入口,住宅物业在形态上与周边物业的整体档次、建筑风格保持协调，尽可能利用景观资源,报告共分六大部分,本体分析,25,亩地块项目开发方案研究,项目后期工作安排,Part. 4,70,亩地块项目开发方案研究,Part. 3,三亚湾房地产市场研究,Part. 2,项目目标解析,Part. 1,Part. 5,Part. 6,项目为可实现商住功能的公建物业，需要着重解决四个方面问题,25,亩商业金融用地,商业形式下如何实现商住功能,商业、住宅功能面积配比问题,何种商业、住宅,产品最符合市场需求,物业功能布局,项目周边居住社区较集中，但入住率不高，乐观预计商业面积需求量最多,3000,左右,根据国外社区商业规模比（即商业面积 ：住宅面积）,=0.027,：,1,的原则，考虑到三亚湾新城入住率不高，按,45%,的亮灯率来修正商业测算公式，推算商业面积约,2700,平方米。,武警疗养,本项目,椰风,海韵,南海,假期,瀛寰,花园,椰林,海岸,武警疗养,项目所在区域的亮灯率约为,45%,本项目服务半径内的居住面积约,22,万,推算商业面积约为,2700,半径内的居住区,商业面积=居住面积,亮灯率,0.027,功能配比,通过访谈，我们了解到商服用地在规划报批上具有一定的操作空间,商服用地规划报批的操作空间,1,、,尽量采用大开间，一方面有利于以商业名义报批，同时便于日后任意隔断,2,、,尽量减少卫生间、厨房设置，或将其靠外墙设置，标识为“管道井”,3,、,避免带有明显住宅痕迹的功能或建筑形式出现，如外立面等,4,、,少数可以冠以,SPA,馆等名义,5,、,事先与审图员取得联系,考虑到三亚湾住宅市场实现性良好，建议项目开发公寓,9000,，别墅,1700,项目占地,17148,，容积率,0.8,，规划建筑面积,13700,，项目限高,4,层。在设计底商,3000,的情况下，可以开发公寓,9000,，平均建筑面积,90/,户左右，共,100,户；,住宅市场实现性好，结合地块本体条件及高尔夫三区规划，建议开发联排物业,8,栋，平均建筑面积,200/,栋，总计,1700,底商,3000,公寓,9000/100,户,联排,1700/8,户,主要功能占比,面积,功能,建筑面积,(,),占比,商业,3000,22%,公寓,9000,66%,别墅,1700,12%,总计,13700,100%,根据道路等级、景观价值、受外界及其他物业影响等因素，对地块商业、住宅价值进行评估,项目南临城市快速路新城路（双向四车道、宽,40m,），东临陶然路（双向四车道）,北、西侧为高尔夫三区，总占地,32600,平方米，容积率,0.25,，由,17,套独栋和,16,套双拼组成，总户数,33,户,东边为美丽城一期，由多层和小高层住宅组合,本项目限高,4,层，与南侧有一定的高差，南侧为,3,层高的武警疗养院，不具备海景资源,地块价值分析,主入口,美丽城一期,（多层、小高层）,高尔夫三区,（别墅）,新城路（城市快速路,双向四车道）,陶然路,（双向四车道）,武警疗养院（,3,层别墅区）,椰风海韵（,12,层公寓）,190m,90m,依据土地价值评估体系，地块商业价值呈由东至西、由外围至内部递减分布的状态,商业一级用地,商业二级用地,商业三级用地,图例,依据土地价值评估体系，地块住宅价值呈由北至南、由西至东递减分布的状态,住宅一级用地,住宅二级用地,住宅三级用地,图例,物业发展建议包括规划、建筑、商业氛围营造三方面内容,物业发展建议,平面布局,共享空间,业态业种规划,天际线、外立面,建筑主体设计,商业氛围营造具象表现,物业发展建议,规划,建筑,商业氛围营造,在地块南部设置沿街商业，西北角设置别墅区，与北侧的高尔夫区共同营造度假氛围，东南部设置小广场聚集人气,在地块北部设置别墅区，与北侧的高尔夫区共同营造度假氛围，东南部设置小广场聚集人气，带动商业发展,商业人流从新城路、陶然路进入，避免对别墅、公寓客户的干扰,平面布局示意,广场,商业区,别墅区,商业人流,别墅、公寓入口,利用建筑后退打造休闲广场，汇集人流提升商业价值，为居民提供与外界交流、聚会的平台,利用建筑后退在东南部打造一个公共空间，聚集周边人气，提升商业价值，为居民提供与外界交流、聚会的平台,共享空间,商业业态以餐饮、超市等小型配套为主，满足度假、养老客户的生活需求,根据周边住宅区度假、养老客户需求，提供以餐饮、超市、自助银行等小型配套，打造度假氛围,业种业态规划,物业发展建议包括规划、建筑、商业氛围营造三方面内容,平面布局,共享空间,业态业种规划,天际线、外立面,建筑主体设计,商业氛围营造具象表现,物业发展建议,规划,建筑,商业氛围营造,采用公建化外立面风格保证项目规划报批的可行性，同时别墅区注意与高尔夫区物业相协调,对商业及别墅区采用公建化的外立面风格，保证项目商服用地报批的可行性,别墅区紧挨高尔夫三区，建筑风格上要与其相协调,外立面,尽量采用大开间，并对卫生间、厨房等带有明显住宅痕迹的功能进行隐性处理,建筑主体设计,物业发展建议包括规划、建筑、商业氛围营造三方面内容,平面布局,共享空间,业态业种规划,天际线、外立面,建筑主体设计,商业氛围营造具象表现,物业发展建议,规划,建筑,商业氛围营造,通过对广告、,招牌、户外、重要节点的处理,，打造度假区的商业氛围,通过对广告、招牌、户外、重要节点的处理，打造小而精的度假区商业设施，满足周边客户的度假生活需求,报告共分六大部分,本体分析,25,亩地块项目开发方案研究,项目后期工作安排,Part. 4,70,亩地块项目开发方案研究,Part. 3,三亚湾房地产市场研究,Part. 2,项目目标解析,Part. 1,Part. 5,Part. 6,项目后期工作计划,6,月,8,日：提交初稿,6,月,10,日：初稿修改,6,月,11,日：部门预评审,6,月,12-13,日：报告修改,6,月,14,日：公司评审,6,月,14-15,日：形成终稿,6,月,16,日：提交终稿,/,汇报,客户初稿意见反馈,基于战略合作的愿景,_,世联将全方位调动自身资源,_,与鲁能广大置业有限公司携手,_,继往开来,_,开创合作共赢的新局面！,