高容积率下的低密产品

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,下的,低密产品,1,Chapter 1,容积率和物业形态的关系,Chapter 2,高容积率下的低密产品的原因,Chapter 3,高容积率下的低密产品的做法,2,Chapter 1,容积率和物业形态的关系,Chapter 2,高容积率下的低密产品的原因,Chapter 3,高容积率下的低密产品的做法,3,一、容积率和物业形态的关系,容积率的大小往往是决定产品形态的最重要因素，简单来看，楼层越矮的产品容积率越低，反之越高,产品形式,层数,容积率,独栋,3,层以内,0.4,双拼,3,层以内,0.4-0.6,联排,3,层以内,0.6-0.8,叠拼,3-4,层,0.8-1.0,花园洋房,4-5,层,1.0-1.2,普通多层,6-7,层,1.2-2.0,小高层,8-11,层,1.6-2.2,中高层,12-18,层,2.2-2.8,高层,19-33,层,2.8-4.5,超高层,100,米以上,4.5,以上,4,一、容积率和物业形态的关系,容积率的大小往往是决定产品形态的最重要因素，简单来看，楼层越矮的产品容积率越低，反之越高,0.4,0.6,0.8,1.0,1.2,1.6,2.0,2.2,2.8,4.5,容积率,建筑,高度,独栋,双拼,联排,叠拼,洋房,多层,小高层,中高层,高层,5,一、容积率和物业形态的关系,容积率的大小往往是决定产品形态的最重要因素，简单来看，楼层越矮的产品容积率越低，反之越高,6,Chapter 1,容积率和物业形态的关系,Chapter 2,高容积率下的低密产品的原因,Chapter 3,高容积率下的低密产品的做法,7,二、高容积率下低密产品的原因,新住宅用地政策的出台和地块利用价值的不断追逐，使得当前的市场不得不探寻一条高容积率下打造低密产品的新的出路,国土资源部、国家发展改革委联合印发,关于发布实施,限制用地项目目录,(2012,年本,),和,禁止用地项目目录,(2012,年本,),的通知,（下简称,通知,），明确限定住宅项目容积率不得低于,1.0,。,产品形式,容积率,独栋,0.4,双拼,0.4-0.6,联排,0.6-0.8,叠拼,0.8-1.0,NO,1.0,以下,“禁墅令,”,“禁墅令”的强压迫使原有的别墅产品形式，不得不开始寻求一条高容积率的出路,8,二、高容积率下低密产品的原因,在高容积率地块条件下，价值更高的低密产品能够帮助地块实现更高的价值和利润,低密,+,高容积率,=,高单价,x,高产量,=,地块利润提升,在原有的高单价基础上，通过容积率提升带来地块价值的提升,利润驱使下，高容积率和低密产品的搭配越来越具有必要性,9,Chapter 1,容积率和物业形态的关系,Chapter 2,高容积率下的低密产品的原因,Chapter 3,高容积率下的低密产品的做法,10,三、高容积率下的低密产品做法,从独栋到洋房，低密产品的容积率提升都具有不同程度的空间，这是提高土地利用和经济价值的直接方式,1.2,0.8,0.6,0.4,1.4,不同的产品在各自传统认知的容积率范围能能够需求一定的突破，实现土地的最大利用,关键点：在地块容积率提升以后，产品的品质及舒适度必须能够得到保证，尽量减小客户对容积率提升的感知度。,1.6,11,三、高容积率下的低密产品做法,鱼和熊掌不能兼得，那么如何做到既能提高容积率，又保证产品的品质呢？这就需要借助一定的操作手法才能得以实现,低密产品中以独栋别墅为最，也是容积率提升的重点研究对象，通过大量已呈现的案例我们发现，要想将独栋的容积率有效提升，离不开以下两种做法：,1,、合院,2,、近独栋,12,合院具有快速的复制性,以七合院为例,以七合院为例,地下层平面,一层平面,由,7,个类独立的,Townhouse,围合连接而成。,一个单元包括：,7,户（建筑面积约,2780m,2,）。,二层平面,三层平面,三、高容积率下的低密产品做法,13,合院具有快速的复制性（,I,）,风格可变,以七合院为例,现代风格,更加关注空间效果的模块化设计，塑造了良好的建筑形态。立面，可更具市场而变。（,以七合院为例,）,英国都绎风格,西班牙风格,三、高容积率下的低密产品做法,14,合院具有快速的复制性（,II,）,模块化使用加快项目进度,以七合院为例,项目,A,项目,B,模块可方便使用于不同项目，大幅加快项目进度。,三、高容积率下的低密产品做法,15,合院具有快速的复制性（,III,）,多样化的组合方式,三、高容积率下的低密产品做法,16,三、高容积率下的低密产品做法,独栋别墅作为容积率最低的产品形式，往往具有较大的容积率提升空间，但必须注重其打造的方式,万科深蓝,合院式独栋,麓湖,超近距独栋,颐和原著,近距独栋,传统认知的独栋别墅,容积率,0.54,容积率,0.74,容积率,1.14,容积率,0.4,以下,它们是如何将独栋的容积率做到这个水平的？,纳帕尔湾,合院式独栋,容积率,0.7,17,三、高容积率下的低密产品做法,万科深蓝（容积率,0.54,）,合院式的独栋别墅，四栋独栋组成一个合院，该种布局使得由于距离缩进产生的促狭感大大降低,项目介绍,四合院,控面积，,提升容积率,，独栋意向,四户组成一个单元，围合一个下沉式院落，有坡道与小区道路系统相连；,为提升容积率，尽量减少合院户型面积，一个合院由,4,户,160-250,平米的别墅构成；,该产品为万科的创新别墅类型,合院联栋，类似的项目还有深圳万科,.,金域华府,18,三、高容积率下的低密产品做法,纳帕尔湾（容积率,0.7,）,合院式的独栋别墅，四栋独栋组成一个合院，该种布局使得由于距离缩进产生的促狭感大大降低,每四栋围合成一个小合院，形成一个小型的组合空间；合院组合按“联排式”整齐排布，非常便于整体规划和布局；,每户除了拥有私家庭院、半公开庭院，同时通过四户之间的围合也造就出了公共的户外元素，大幅增加了公共区域的私家共享，所以在丝毫不减弱别墅居住感的情况下，有效地提高了土地利用率。,19,三、高容积率下的低密产品做法,颐和源著（容积率,0.74,）,采用近距离独栋布局方式，将车行动线完全移入地下，大大提高了小区内的土地有效使用,摒弃了传统别墅小区汽车地上入户的方式，改为全地下式，每户拥有单独的,2,个私家车位，直接连通进入地下室一层，大大节约了地下车行通道所占据的大量地面空间；,占地,147,亩，建面,13.2,万平米，,40%,绿化率，共有,91,栋中式园林独栋别墅，整体呈“联排式”布局，更利于整体规划，减小大量道路占地；,20,三、高容积率下的低密产品做法,颐和源著,完全实现人车分流，地下停车场可以直接进入每一户地下室，既保证了住户的便利性和私密性，同时也节约出更多的空间,可由此直接入户,统一地下停车场入口,21,三、高容积率下的低密产品做法,麓湖（容积率,1.14,）,超近距离独栋别墅，将楼与楼之间的距离降至最低，减少公共绿化的面积，创造独栋容积率极限,超近距独栋别墅，看似联排但仍在楼与楼之间留有很小的距离；,整个小区公共绿化面积极小，基本都为私家花园；,小区停车场及车行动线全部转为地下，节约地面空间；,超大的地下面积为地下停车场提供了充足空间,22,三、高容积率下的低密产品做法,联排别墅算是别墅产品中最为常见的一种，在容积率提升方面也有功夫可以做,城市山谷,多户联排设计,容积率,1.1,传统认知的联排别墅,容积率,0.6-0.8,龙湖蓝湖郡,合院式联排设计,容积率,0.8,23,三、高容积率下的低密产品做法,龙湖蓝湖郡（容积率,0.8,）,联排也能合院，使得联排更加形似于独栋，无形中提升了其产品原本作为联排的溢价率,合院组团利用了堆土抬高地势，这样其地下室的实际高度于在地面之上，避免了传统地下室潮湿、采光通风差的问题；,可由下沉式庨院直接入户，仍而实现双首层、双入户。,24,【,产品特征,I】,围合式下沉公共庭院,以上海郦城为例,12,个联体别墅围合成一个共享的下沉公共庭院。,例：上海郦城国际社区（蓝湖颂）,三、高容积率下的低密产品做法,25,【,产品特征,II】,下沉式私家庭院，既实现别墅居住感受，同时在地下室与公共庭院之间实现过渡,私家庭院,实现了私密、半私密、半开放、开放空间格局。,在地下室与公共空间中间设置下沉式庭院,方便业主进出公共庭院空间，又能体现有别墅项目的居住感受。,三、高容积率下的低密产品做法,26,【,产品特征,III】,与独栋、联排别墅相同的居住面积,地下一层,约,140-200,（含庭院）,地上三层,C,：约,256,D,：约,281,E,：约,231,以上海郦城国际社区（蓝湖颂）为例,各户型面积区间,C,户型结构,F,：约,202,G,：约,238,H,：约,250,底层：下沉庭院,一层：地上庭院,二层：露台,三层：豪华套间,三、高容积率下的低密产品做法,27,三、高容积率下的低密产品做法,城市山谷（容积率,1.1,）,通过双向,8,联式的布局形式使联排的容积率大大提升,双向8联式,联院排布方式,联院别墅容积率达,1.1,联院别墅分别从南北入户，中间用围墙分隔私家庭院；,通过挤压社区公共空间增加建筑占地面积，进而提高容积率；,28,三、高容积率下的低密产品做法,叠拼别墅在别墅产品中容积率最高，非常接近洋房的水平，但其仍然具有提升的空间,曲江胜景,叠拼联排化,容积率,1.32,传统认知的叠拼别墅,容积率,0.8-1.0,29,三、高容积率下的低密产品做法,曲江胜景（容积率,1.32,）,通过叠拼联排化的设计，可实现其容积率的一定提升,内部楼栋距离都比较近，最宽处仅,17.5m,；,采用,47,联排式的布局使得土地空间大大节约，将相邻两栋楼的距离降至最低；,沿地块红线户型电梯间的考虑,30,三、高容积率下的低密产品做法,曲江胜景（容积率,1.32,）,人车分流，停车场全地下处理，大大节约地面土地,人车分流，小区内地面没有车行通道，使得大量的小区内用地得到节约；,车位没有共享，共用一个地下停车场；,31,三、高容积率下的低密产品做法,龙湖弗莱明戈,高低密产品搭配,容积率整体,4.2,，,其中低密洋房,1.55,传统认知的高层容积率,容积率,3.0,以上,在高层的容积率下同样能够做出低密的产品，通过合理分配高层和的比例就能实现,32,三、高容积率下的低密产品做法,弗莱明戈，通过合理的比例分配，在满足,4.2,的整体容积率前提下，实现大量的,1.55,的中低密物业,规划容积率为,2.54.2,，必须保证容积率的充分使用，同时主要以低密度产品提升项目整体品质；,其中,7+1,的洋房容积率为,1.55,，建筑密度约,22%24%,，建筑面积占总量,25.3%,，用地面积占总量,70%,；,33,层高层住宅容积率约,10.0,，建筑密度,30%,，建筑面积占总量,74.7%,，用地面积占项目总量,30%,；,用大量低密度洋房产品占据项目主要用地，保证项目的整体中高端品质，同时用适量的高层住宅来拉动项目整体容积率，避免容积率的浪费；,中低密洋房产品占据了项目地块的主要优势片区，而高层则被安排至沿街边角位置；,33,建筑面积列表,社区总用地面积,(,亩,),总容积率,总建筑面积,(,平米,),111.32,4.20,311697.5585,花园洋房（,5+1/7+1F,）,容积率设定,容积率,花园洋房,(5+1/7+1F),1.55,高层容积率设定,容积率,高层,(33F),10.00,容积率为,4.2,混合方案,类型,建筑面积,（平方米）,设定,容积率,占地面积（亩）,占地面积比例,总占地面积（亩）,备注,设定,建筑密度,基底面积（亩）,总基底面积（亩）,总建筑,密度,备注,花园洋房,(5+1/7+1F),78859,1.55,76.32,69%,111.24,测算占地面积与,111.32,亩接近,24%,18.32,28.79,26%,测算建筑密度不大于,26%,高层（,33F,）,232838,10.00,34.93,31%,30%,10.48,洋房占地约,70%,，高层占地约,30%,总建筑面积在规划设计条件,26%,之内,三、高容积率下的低密产品做法,弗莱明戈,洋房、高层混合物业各自占地比列以及建筑密度的核算,项目以高层,10.0,的容积率，既保证了整体,4.2,的容积率，同时又实现了洋房,1.55,容积率的中低密物业。,34,三、高容积率下的低密产品做法,由以上案例我们可以看到，较高的容积率同样能够做出低密产品，在保证项目品质的基础之上，提升一定的容积率绝对是实现利润更大化的出路,提升容积率的具体的实施办法主要有：,合院设计,既保证独栋别墅的私属花园，同时又节约了一定建设用地，为拉近楼栋距创造出更大空间,双向多联排布局,背靠式的双向联排，同时增加单联的数量，能够大大提高建筑密度和容积率,叠拼联排化,将多个叠拼别墅拼接起来，采用“联排式”的布局，最大化的减小楼栋间距，提高土地使用率,高低密度物业混合搭配,合理分配高低密度物业比例，优化布局，用低密物业做项目品质保障，高密度物业拉动实现土地容积率目标,近距离设计,最大限度的拉近独栋别墅之间的距离，利用一定的植物和园林打造做为隔断保证私密性，从而提高土地容积率,35,三、高容积率下的低密产品做法,高容积率必定带来舒适度的下降，因此必须尽量将舒适的的损失降到最低，将更多的土地空间留给住宅楼栋和绿化景观,车行动线地下化,将车行动线和停车场完全转入地下，实施人车分流，节约大量地面建设用地，为建筑楼栋提供更多空间,保证舒适度具体的实施办法主要有：,配套设施最小化,将配套用房最小化，地上会所报建为商业用房，物管用房，垃圾站，居委会用房等转入地下,绿化面积私有化,在满足集中绿地的标准下，尽量将公共绿化划入私家庭院，社增加庭院面积的同时也可以有效隔离邻近物业,有效利用高大植被做隔断,容积率的增大必将带来楼栋距离的拉近，在楼栋之间植入大量高大的多重植被作为景观隔离，减小近迫感,36,THE END,THANKS,37,