上海苏河源壹街区商业营销推广及包装

,*,绿地壹街区,商业营销推广及包装,事业一部上海区域,2015.9,第,10,条,项目营销推广策略,示范,第,11,条,优秀购房逻辑,/,销售说辞,示范,第,17,条,项目自媒体微信平台推广优秀案例,示范,申报得分点,申报示范,事业一部,+,上海,+,安亭海域苏河源,+,商业营销推广及包装,+,负责企划：王瑾,+,同晶广告,+,普类网络,申报理由,1,、在项目产品本身不具备销售条件情况下，重梳项目价值，形成强有力的逻辑说辞，大幅度提升项目价值属性及销售员信心。,2,、整体调整微信架构、内容，打造生活娱乐资讯平台，吸引更多安亭及周边粉丝关注，从而通过内容暗示项目未来商业氛围，扩大项目影响力。,3,、围绕“万国风情商业街”定位，对商业街及售楼处进行重新包装，营造浓厚的万国商业氛围，大大提高客户现场感受度。,量化效果,来访量,109,组，商业包装来访：,37,组（,8,月整月，无其他媒体投放情况下）,微信平台增粉：,700,人，平均阅读量：,598,次，最高阅读量：,1090,次,报告目录,一、项目问题难点,二、重梳项目定位,三、推广包装策略,PART ONE,问题难点,传统商业价值逻辑,规划带来人气,人气带来消费,消费带来回报,1.5,万平米安亭商业,海域苏河源,日月光住宅,江苏地块,住宅,商住,商业,商办,邻里中心,文化中心,图书馆,体育场,商业综合体,规划,3,公里,2500,户居民,其余商办用地,人气,断头路,+,未开发,回报,主力,450,万,/,套,无餐饮条件,剪力墙格局占,50%,无统一经营,结论：短期缺少定位包装,长期缺少回报前景,1,寻求市场空白,重梳项目价值,2,3,做足企划包装,营造商业氛围,推广客户传播,区域渠道渗透,营销核心,PART TWO,项目定位,基于目前项目情况考虑,没有自用客,/,租客,如何吸引投资客,建立,信心,是关键，给客户看得见的,未来,我们要赋予项目新的生命,跳脱市场，寻求差异化定位,定位思考过程,观,格局,探,市场,找,需求,商业价值,版块区域价值,消费价值,首观,商业格局,万达已不再是商业神话！,网络时代，电商冲击百货、购物等零售行业，濒临淘汰。,电商无法做到的,体验式消费,将是商业的未来,万达负责人曾发表说：,将关闭的百货转型为体验式业态,集中商业将把消费主力,逐渐转移体验式业态,原本就,体验式业态的社区商业,，无疑是快速发展的契机点,板块价值,安亭机会,二探,安亭,做为上海一城九镇的重点规划版图，安亭镇的工业经济以汽车零部件为主要产业。同时，安亭不断优化商业布局和调整业态，完善商业设施，提升商业品位。,安亭规划,一圈一带三板块,一个,安亭,一个,商业圈,本案在所圈中,其带动经济效能,不容小觑,安亭商业现状,嘉亭荟,三德广场,财富广场,新源路,昌吉路,零星商铺,商业,Mall+,老商业街,+,零星商铺,特点：中低端消费水准,安亭版块内,社区商业投资潜力,金口岸,上海西南部,黄金热土,安亭重力打造商业配套,周边消费,结构丰富,社区商业,安亭商业市场空白,主题特点的、深度体验的、社区商业,消费人群,三看,海域苏河源,日月光住宅,江苏地块,住宅,商住,商业,商办,邻里中心,文化中心,图书馆,体育场,商业综合体,更高消费群,更强消费力,住宅,/,教育,/,文体,/,办公商业,商业需求除了需要满足日常所谓外,逐渐向中高端消费发展,3KM,辐射范围,安亭依托汽车产业由不少,私营业、外籍高管中高端消费人群，,2545,岁的白领阶层为本案的重点目标消费群，该消费,群收入高、消费能力强，需求较为高端的消费标的。,5KM,辐射范围,他们有较高的消费能力，,苦于安亭没有相匹的高消费场所，,无论是朋友小聚,还是出差至此消费，,他们往往选择去市区,在他们心中,安亭需要有较为高端的商业配套,来满足他们的消费习惯及需求,安亭消费者需求,国际化的、高消费的、符合消费习惯的场所,安亭商业市场空白,主题特点的、中高消费的、社区商业,项目定位关键词：,国际、高端、主题消费场所,壹街区是,欧式建筑风格,情景式的布局规划,大小合理商铺有机搭配,外街、内街步入式体验,安亭唯一在售社区商业,小资有情调的、稀缺的,有档次的欧式社区商业,安亭首席万国风情商业街区,项目定位,国际主题特色,版块稀缺,体验式消费商业,以特色街区重塑壹街区形象，吸引客户关注，并给到客户以未来的想象空间,推广语,一街享世界，缤纷汇万国,PART THREE,推广包装,强逻辑,无法改变产品，武装销售说辞,销售逻辑展板,1,商铺逻辑说辞梳理,商铺投资逻辑,金融理财,实业,住宅,商铺,社区商铺,本案价值,壹街区政府重点打造安亭配套商业,安亭人口多、产业丰富,企业外籍、白领消费需求大,本案主题特色社区商铺填补区域空白,体验式消费社区商业不惧电商挤压,欧式建筑风格，异国风情情景布局,大小商铺有机搭配，彰显商业档次,世界,500,强绿地运营实力,房地产,商办,集中商业,郊区商铺,市区商铺,以股市为代表的理财产品，此类投资稳定差，风险大,受制造业危机影响，投资风险大,土地上涨，溢价翻倍，房地产被涨价。涨幅稳定，收益高。,灵活度高,自用、投资都可，变现能力强，投资门槛低、回报高,限购，严控投资炒房，灵活性差，租金回报低，房价受房产年限影响,市场整体供大于求，涨幅慢，受区域影响行业局限，投资门槛高,无法经营，只可租赁,百货零售业受电商冲击较大，逐渐淘汰。主力转型体验式业态,以体验式业态消费为特点，将是商业未来发展趋势导向,投资门槛高,只租不售,好铺难求,人口外溢，人口增加,郊县发展迅猛,商铺体量少，商业需求大,投资门槛低，具有价值洼地,逻辑展板,1,、不动产投资价值,盘点投资产品，指出房地产是最稳定高回报的投资出路,2,、商铺投资价值,列举各房地产类型的投资优劣势，突出商铺投资价值,逻辑展板,3,、社区商业投资价值,集中商业被电商冲击挤压下，体验式社区商业成仍稳步发展。,4,、郊县商铺投资价值,安亭（郊县商铺）因人口大量导入、市场需求大，是绝好的投资洼地。,逻辑展板,5,、项目区域价值,项目所处安亭核心商业区，周边集聚高端配套及公共设施，其未来所需消费力不容小觑。,6,、壹街区产品价值,体验式消费、主题式定位、产品规划价值，都是绝佳的投资产品,造人气,项目周边冷清，营造浓厚商业气氛,售楼处氛围感,2,售楼处氛围感：加强万国商业情景,售楼处氛围感：加强万国商业情景,售楼处氛围感：加强万国商业情景,售楼处氛围感：加强万国商业情景,售楼处氛围感：异国商业剪影短片,售楼处氛围感：异国商业剪影短片,重渠道,深耕区域拓展，打开商铺产品知名度,线上微信调整,私营业主名单,call,客,礼品拓客,3,线上微信调整,总结以往微信内容及活动组织，内容的点击率、引入市场客源不理想。,微信,吃喝玩乐平台,电影,美食,娱乐,折扣,热点,活动,实事,硬性广告,线上传播渠道,同时通过问卷,传递信息同时,暗示本案业态定位,壹街区,（苏河源、壹街区项目介绍）,壹乐居,（安亭生活娱乐指南）,壹游乐,（近期项目活动）,1.关于壹街区,（壹街区项目介绍、电话）,2.关于苏河源,（苏河源项目详情、电话）,3.印象苏河源,（苏河源微楼书）,4.魅影壹街区,（壹街区、苏河源项目实拍图、周边配套）,1.精选美食,（链接大众点评美食部分）,2.热映电影,（链接猫眼电影）,3.玩转安亭,（链接大众点评休闲娱乐部分）,4.折扣促销,（链接美团团购）,1.精彩活动,（近期项目、集团活动）,2.在线游戏,（长期在线游戏）,菜单规划,菜单规划：,壹乐居,1.精选美食 2.热映电影 3.玩转安亭 4.折扣促销,壹乐居,（安亭生活娱乐指南）,大众点评美食,猫眼电影,大众点评娱乐,美团团购,菜单规划：,壹游乐,壹游乐,（近期项目活动）,1.精彩活动,（近期项目、集团活动）,2.在线游戏,（长期在线游戏）,绿地集团G-UP夏令营,端午节售楼处活动,以长泰广场摇一摇活动为例,微信内容调整,目前：,微信内容，把项目信息植入生掰硬套，点击转发率低,调整：,纯粹以“吃喝玩乐”、“时事热点”生活类信息发布。,效果：,自调整后，平均阅读量均在,600,次左右。有大幅提升。,微信内容调整,微信内容调整,壹街区业态大调查,线上炒作：面向全安亭/老业主,炒作目的：针对壹街区的万国风情业态，针对安亭微信进行商业业态问卷调查，间接的对市场输入项目商业产品及业态规划导向。,参与方式：,1,、填表并转发即可获得电影兑换券二张,2,、介绍小伙伴加入可获赠惊喜大奖,增加微信活动数量,问卷调查,H5,页面：共计,1176,次点击，,191,位参与活动,问卷调查：推送,3,次，共计,2277,次阅读量,七夕活动：推送,3,次，共计,18,人参加秀亲密照活动，共计,1694,次阅读量,动作目的,：对嘉定区域商业竞品、专业市场、中小私营企业主名单，通过,call,客，导入客源,针对区域,：嘉定区域 私营企业主,数据名单,CALL,客,区域拓展：数据,CALL,客,区域拓展,区域拓展导客,建材、石材市场,地产中介,五金商店,电动车行,汽车维修行,水果店,小型超市,菜场,三德广场,嘉亭荟,财富广场,餐饮店,美食街,棋牌室,按摩店,足浴会所,58,业态,名称,早教中心,吉的堡少儿英语,城市宝贝,东方爱婴,风火轮轮滑俱乐部,威乐士少儿,贝孚幼儿教育,迅阳教育,学思教育,超市,全家,联华,罗森,农工商,华联,迪亚天天,喜士多,运动健身,菲灵舞蹈,菩拉那瑜伽,热舞舞蹈,开心果艺术中心,金仕堡,心飞扬,戴美克斯,美格菲,久斯撞球,天竺瑜伽,面包甜点,U FRESH,巴黎贝甜,糖楼甜品,逅米呀甜品,香百丽烘培,克莉丝汀,美容美发,曼都,标榜,永琪,震轩,克丽缇娜,酒吧,Red fish Bar,威尔斯酒吧,Wirtshaus,唯德居福,V6,酒吧,干洗店,象王洗的好,德奈福洗衣,宠物店,心宠屋,乐乐宠物,贝贝宠物,母婴,爱宝贝母婴,SPA,馆,贝贝安妮母婴生活馆,摇篮亲子母婴生活馆,主攻定向消费业态,区域内拓展,走出去,商家洽谈,商 业 拓 客 工 作 分 配 表,业态,主要类型,负责人,超市、百货,各类超市、五金、杂货店,谭群,餐饮,各类轻餐饮、快餐、早餐,葛天泽,服务配套,中介公司、干洗店、宠物店等,王笃鹏,美容美发,美容院、美发馆、瑜伽馆、舞蹈馆,李雪华,服饰,品牌服饰店、美甲店、鞋店等,高益荣,生活家居,床上用品、母婴用品等,杨亚男,休闲娱乐,花店、足浴、摄影、健身房、棋牌室等,苏嘉,早教培训,早教机构、培训机构等,张伟,业务员工作分配,业务员各自分配拓客行业，周一至周五主力拓展商户租赁,意向入驻商户,联华超市,姜川工作室,舞蹈培训,独立商铺,44,幢,已与联华超市和姜川洽谈多次，租金基本谈妥，每年,3%,租金给到供应商，现就合同期限和营业执照办理情况需最后,沟通。,THANKS,！,