建筑物区分所有权、相邻关系

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第五节 建筑物区分所有权,1.,专有权,2.,共有权,3.,4.,业主团体,1,一、概念与特征,指建筑物共有人,依其份额,对独自占有的部分享有专有权，对共用部分享有共有权，及各个所有人之间基于其共同关系而产生的成员权的结合。,一元论说。,【,法国、日本,】,二元论说。,【,我国台湾地区,】,三元论说。,【,德国,】,2,（一）区分所有权的法律规范,我国采纳三元论：,物权法,第,70,条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,一栋建筑物分为三种权利与一物一权矛盾吗？,3,（二）特征,1.,复合性：专有权共有权管理权,2.,整体性,-,三权一体，不可分离。在转让、继承、抵押时一并实行。,3.,专有权具主导性：取得、份额大小决定其他权，登记唯一。,各所有人专有部分面积在全部建筑物中的比例构成共用部分的份额。,4.,权利人身份多重性：一身兼数权,4,区分所有的种类,1,、纵割式：联排、双拼共有部分最少,2,、横割式：整层归属一人,3,、混合式：上下横割左右纵割,共有部分最多最复杂,5,二、专有权,指建筑物区分所有人对其专有部分的所有权（空间所有权）。,（一）要件,1,、构造上独立性：物理上独立、空间独立。,2,、使用上独立性：有无独立出入门户。,6,（二）范围,1,、壁心说： 专有部分直达分界物中心不利于共有整体,2,、空间说：只含空间，其余为共有于专有不利,3,、最后粉刷表层说：空间最后粉刷表层,4,、壁心最后粉刷表层说：区分内外通说,7,（三）专有权人的权利义务,1,、专有权人有完整的所有权权能，可转让、出租、抵押。,2,、义务：,（,1,）不得违反专用物使用目的而使用；,（,2,）维持专有物牢固完整，不得拆除、改造专有物中的共用部分；,（,3,）不得因使用专有部分而影响建筑物之安全。,8,专有权与土地的关系,【,讨论,1】,湖南某地甲有一三层小楼，将一层卖与乙，自己拥有二三层，后洪水将一楼淹没致损严重。双方约定拆除重修。此时丙公司找甲，高价买下地基，乙也愿意，但认为地价应当平分，甲则认为自己应当占三分之二。,【,讨论,2】,楼顶花园可否属于顶楼住户呢？,9,三、共有权,（一）区别于一般共有,指以建筑物的共用部分为标的物的共有权。含部分共有和全体共有。,1,、主体身份复合；,2,、客体广泛。,3,、内容多样复杂：整体共有、部分共有、房屋共有、基地共有；,4,、专有权决定共有权，从属性。,5,、其他共有人无优先购买权。,10,（二）共有部分的范围,包括：门厅、屋顶、楼道、院落、供排水设施、梁柱、电梯、楼梯、绿地、照明、化粪池、大修基金等。,第,73,条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,11,（三）权利义务,权利,：,1.,共同使用；,2.,共有物的收益；,3.,修缮改良。,【,空中花园,】,义务,：,1.,按物的本来用途使用；不得分割、侵占、改动、污染。,2.,分担共同费用。,12,四、成员权,（一）概念,建筑物区分所有人基于一栋建筑物或小区的共同关系而作为管理成员所享有的权利、承担的义务。,1.,人法性,【,专有权、共有权具有物法性,】,2.,成员权是基于区分所有人间的共同关系而产生的权利。,3.,成员权是一种具有永续性的权利。,13,（二）成员权的内容,P398,1.,表决权,2.,参与订立规约权。,3.,选举与解任管理者的权利。,4.,请求权。,请求召集集会的权利。请求收取共用部分应得的收益。请求停止违反共同利益的行为。,14,五、车位、车库的归属,这是一个争论很大的问题：,（一）属于业主共有：,理由：,1.,添附附合。车位、车库与业主共有的土地使用权相附合。,2.,从物。车位、车库是建筑物的附属设施，如同配电房、水塔。,3.,业主分摊了车位、车库的面积和成本。,15,（二）属于房产商所有,理由：,1.,独立的物。与建筑物无关。,2.,没有分摊。,你支持哪个呢？,【,物权法第,74,条,】,建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。,建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,16,六、住宅变为经营性用房的条件,住宅,-,经营性用房,业主开设杂货店、书店、美容店、酒吧、网吧是否可以？,【,第,79,条,】,1.,遵守法律、法规以及管理规约,;,2.,经有利害关系的业主同意。,17,七、维修基金,物权法第,79,、,80,条：,1.,筹集和使用,【2/3,面积、业主,】,2.,业主共有,3.,经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。,18,八、业主团体,【,业主、业主大会,】,第七十六条 下列事项由业主共同决定：,1.,制定和修改业主大会议事规则；,2.,制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；,3.,选举业主委员会或者更换业主委员会成员；,4.,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；,以上,1/2【,人数、面积,】,5.,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；,6.,改建、重建建筑物及其附属设施；,以上,2/3 【,人数、面积,】,7.,有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,19,（二）业主委员会,业主委员会是业主大会的执行机构。,履行下列职责：,1.,召集业主大会会议；,2.,代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。,3.,及时了解业主意见和建议，维护小区正常秩序。,注意：具有诉讼主体资格吗？,20,九、区分所有建筑物的管理,为维持区分所有建筑物的物理功能，对之所为的一切管理活动。,（一）物的管理,指对建筑物、地基和附属设施的保存、改良、利用乃至处分等所为之物理的管理。,限于建筑物的共用部分，专有部分不包括在内。,21,物的管理目标：安全、便利、舒适。,火警防范。如防火设施。,清洁维护。如定期清除垃圾、清理水沟、外墙清洗等。,公共设施维修。如水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查。,花木维护。如平时修剪花草树木，随时更换枯死的花草树木。,22,（二）人的管理,管理的对象不限于区分所有人的行为，凡出入区分所有建筑物的人的行为均属之。,1.,对生活妨害行为的管理。如饲养动物妨害公共安全、大声喧哗妨碍邻居安宁、任意堆放垃圾等。,2.,对建筑物不当使用行为的管理。如在住家的公寓大厦内经营加工厂。,3.,对建筑物不当毁损行为的管理。如将阳台扩充为室内。,23,第六节 不动产相邻关系,要点：,1.,相邻关系的概念。,2.,相邻关系的法定性。,3.,相邻关系的类型。,4.,相邻关系的处理原则。,24,一、相邻关系的概念,指,相互毗邻的不动产,的,所有人或使用人,，基于不动产的有效利用而形成的一种,法定的,权利义务关系。,相邻关系抑或是相邻权？,从权利的角度看相邻关系，即为相邻权。两者既有联系又有区别。,不是一种权利类型，无需登记。,25,二、特征,1.,法定性：法定的权利义务关系而非当事人的约定。,2.,产生：存在于毗邻的不动产之间。,3.,主体：不动产的所有人或使用人。,4.,客体：实为相邻各方互予方便所追求的利益。,5.,内容：给予方便或接受限制。,6.,无偿性：只在有损害时补偿。,26,三、相邻关系的本质,不动产物权冲突的结果。是法律对相邻不动产物权所作的最低程度的限制或延伸。,原因：,1.,不动产地理位置的毗邻。,2.,不动产物权固有的排他性是权利产生冲突的法律前提。,27,四、若干主要的相邻关系,（一）土地相邻关系：包括山岭、森林、草原,1.,通行权。“飞地”,【,第,87,条,】,2.,邻地利用：因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。,【,第,88,条,】,与民通意见不同。,3.,相邻防止危险关系：防止施工、修建、挖掘对邻人损害。,28,3.,相邻用水排水关系：,用水：对自然流水的利用应尊重自然流向。顺其自然、由近至远、由高到低。,排水：必须以最少损害方式为之。,4.,越界相邻关系：,越界建筑；,竹木越界：对方可自行剪除,果实越界：自动归属坠地方,（二）建筑物相邻关系：,1,、采光、通风、日照。,2,、,因相邻建筑物共用墙而发生的相邻关系。,29,（三）相邻环保关系,【,不可量物侵害,】,对安居的危害。,【,物权法第,90,条,】,不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。,“忍受限度”与“本质损害”,农民甲的院子很大，在与农民乙的隔断墙边上盖了一处卫生间，乙很难忍受。请问：乙可否主张权利？,30,