资源描述
Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,*,城市综合体产品模型与目标城市筛选模型,1,城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式,“城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行分工和相互联系,城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式,综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用,由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求,现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态,城市综合体定义,资料来源：,九洲远景分析,2,目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并实现或积极推进跨区域发展,目前，拥有清晰产品模式并实现块区域发展的城市综合体品牌有：华润万象城、万达广场、恒隆广场、瑞安天地系列、凯德来福士,各品牌产品都具有鲜明的个性和特点，而他们也都不同程度地正在经历着产品连锁发展的市场检验，其中不乏失败案例,各品牌均通过运作城市综合体获得了资产升值和品牌建立的巨大成功，同时为所在城市创造了卓越的社会效益,不同品牌由于资金链和商业运营能力的差异，在具体经营策略和开发步骤方面有着明显的差异,中国城市综合体产品成功案例（,1,）,资料来源：,九洲远景分析,3,商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的购物中心都具有鲜明的个性,万象城,，以“永不落幕的,party”,为主题语，通过较大比例的餐饮、娱乐元素，时尚、现代的购物环境设计，为大众消费人群营造了一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所,港汇广场,，最佳的地理位置、引领城市风尚的定位，以港汇广场为代表的恒隆产品目标要成为每一个城市的地标性商业,万达商业广场,，依靠主力店的强大号召力，大型主力店组团是其商业部分最大的特点，定位于中档市场，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，他已经成为中国规模最大的综合体产品,瑞安天地,，通过营造高端人群浓郁休闲氛围的生活方式中心，成功打造高端综合体产品获得巨大收益，而杭州的失利或许会成为天地系列在重庆和武汉的成功之母,来福士广场,，以其独特的品牌选择而著名， 围绕着,20-30,岁年轻白领的顾客定位，它的品牌选择充分迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，成为成功定位于细分市场的典范,中国城市综合体产品成功案例（,2,）,资料来源：,九洲远景分析,4,该产品将具有广泛的城市普适性,产品选址,城市类型与选址条件匹配矩阵,吸引力,类型,区域中心,A,B,C,D,高,区域中心,低,高,城市时尚度,低,高,城市吸引力,城市中心,区域中心,城市中心,A-,首选市场,B-,次选市场,C-,次选市场,D-,慎入市场,市场类型,时尚度,高,低,低,高,低,高,低,城市中心,区域中心,城市中心,慎入,说明,城市中心往往已进驻或即将进驻中高档购物中心，竞争激烈,区域中心机会相对较多，当地能够支持本产品消费能力,中高档综合性缺乏足够支持消费力，更适合中档大众购物综合体,对于消费能力较全国的区域也可以考虑进入,竞争对手往往不会进入该类市场,以全市商圈范围的消费能力能够支撑中档综合体项目,消费能力和意识难以支持综合体项目,资料来源：,九洲远景分析,5,B.,城市综合体概述,B1.,城市综合体定义,B2.,案例研究,6,“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体,城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值,城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互补的高效率大型建筑综合体,代表性的城市综合体：,美国：纽约洛克菲勒中心,日本：幅冈博多运河城,中国：深圳华润中心,7,随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式,城市功能分区建设阶段,(,二站前,),郊区化发展阶段,(,二站后,-70,年代,),城市功能组合发展阶段,(70,年代至今,),现代世界城市建设发展的不同阶段,城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想,区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系,城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题,为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势,居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城,城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落,城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建设的弊端,城市中心的地位重新得以恢复和加强,强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流,8,城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率,社会效益：,都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机,都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力,作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用,经济效益：,通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足,综合体在经营上有明显的价值互补优势，各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益,各种商业配套的建设为政府带来大量的税收，并增加就业,9,城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求,选址中心位置,城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接,现代景观设计,通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境,是城市综合体的重要特征,超大的空间尺度,城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨,大，同时室内空间要求与之协调,立体内外部交通联接,通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市,街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,高科技设施集成,城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管 理、,通信手段、安全消防等多种方面,城市综合体的建设特点,10,城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合,住宅,公寓,城市综合体构成要素,购物中心,1,2,3,5,4,写字楼,酒店,11,城市综合体构成元素,购物中心,选址特点,业态组合,类型,商圈范围,代表项目,城市购物中心,核心商圈,3,公里,次级商圈,6,公里,三级商圈,40,公里,城市中心区域,10,万平米以上,香港,ifc,北京东方广场,购物中心类型,主力店,购物,60-70%,餐饮,10-20%,休闲娱乐,15-20%,3-5,个主力店,主力店面积占比,40-60%,区域购物中心,区域中心,5-8,万平米,北京万达广场,深圳花园城,购物,60-70%,餐饮,15-25%,休闲娱乐,10-15%,2-3,个主力店,主力店面积占比,40-60%,邻里购物中心,社区中心,不超过,4,万平米,伊藤洋华堂,华润万佳,购物,70-80%,餐饮,10-15%,休闲娱乐,3-5%,服务,5%,1-2,个主力店,主力店面积占比,40-60%,能量中心,郊区,4-10,万平米,北京金源茂,购物,80-95%,餐饮,10-20%,3,以上个主力店,主力店面积占比,70-90%,生活方式购物中心,高档住宅区附近,自然条件优越,1-5,万平米,上海新天地,美国,COCOWALK,购物,30-40%,餐饮,30-40%,休闲娱乐,30-40%,0-2,个主力店,主力店面积占比,0-50%,核心商圈,3,公里,次级商圈,6,公里,三级商圈,10,公里,核心商圈,1,公里,次级商圈,3,公里,核心商圈,3,公里,次级商圈,6,公里,三级商圈,20,公里,核心商圈,1,公里,次级商圈,3,公里,12,城市综合体构成元素,写字楼,选址,服务配套,类型,建筑特点,租户特点,顶级写字楼,建筑品质一流,顶级装修,通常为,5,万平米以上,商务核心区域,知名大型跨国公司,金融机构,甲级写字楼,商务区或区域中心,建筑标准有所落后,中档装修,1,万平米左右,乙级写字楼,中小型私营企业为主,丙级写字楼,建筑标准陈旧,普通装修,小于,1,万平米,小型私营企业,写字楼类型,市区,市区,大中型各类企业、机构,设施设备,建筑品质优良,高档装修,通常,2-5,万平米,有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施,地上地下停车位充足,有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施,地上地下停车位充足,有部分商务配套,有地上地下停车位,几乎没有服务配套,品牌高效中央空调系统,智能化楼宇自控系统,先进的数据通信,品牌高效中央空调系统,智能化楼宇自控系统,先进的数据通信,有中央空调系统,有楼宇自控系统,无综合布线,无中央空调系统,无楼宇自控系统,无综合布线,13,城市综合体构成元素,酒店,选址,经营特点,酒店类型,目标客户,代表项目,商务酒店,以公务出差的旅客为主，包含境外游客,城市中心,商务区,区域中心,除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求,设施设备通常采用较高标准,香格里拉,洲际酒店,经济型酒店,商业中心附近,选址灵活,国内游客及中小企业商务差旅客人为主,团体会议及会展服务接待为主,会议,/,会展酒店,北京九华山庄,五洲大酒店,旅游度假酒店,景区游客接待为主；季节性明显,三亚天域酒店,酒店类型,市区或郊区,远郊或旅游风景区,以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠,通常以品牌连锁形式经营,在一般商务酒店基础上，强化会议会展的设施建设与相关服务,建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施,如家快捷,速,具有完善的休闲娱乐设施,突出个性化服务；创造放松环境,酒店建设强调与自然环境的结合,14,城市综合体构成元素,住宅,选址特点,目标客户,住宅类型,产品特点,代表开发商,普通住宅,大众消费者,具备基本生活配套的市区或郊区,户内各功能房间完善；户型以居以上为主,一般为毛坯房,配套以停车场及公共广场为主,万科,商住楼,商务区域,投资者,中小企业主,既可居住又可办公；部分没有厨房功能,强调商务中心、餐饮功能配套,毛坯房为主,住宅类型,住：北京上海等城市已禁止住宅性质物业用于商业注册。商住楼性质住宅将面临逐步取消。,15,城市综合体构成元素,公寓,选址特点,目标客户,公寓类型,产品特点,代表开发商,投资者,高收入白领,普通公寓,酒店式公寓,投资者,高级经理人,外籍人士,雅诗阁集团,商业繁华区域,商业繁华区域,户内设施设备完善，通常配备高档家具电器,星级装修，尤其是公共区域,提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务,通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务,户内各功能房间完善；一居小户型比例较大,精装修,一般设有大堂,公寓类型,-,16,B.,城市综合体概述,B1.,城市综合体定义,B2.,案例研究,17,目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态，而全国性开发商在城市综合体的推进中发挥着重要作用,代表城市,城市综合体开发状况,代表项目,一线城市,北京,上海,深圳,中心城区范围内，已建成大量城市综合体项目；多个综合体组合形成更大规模的都市综合体街区,形成城市中心、区域中心综合体共存的多中心格局,包括全国性及地区性在内的多种开发商参与开发,华润中心,上海港汇广场,北京东方新天地,二线城市,长沙,苏州,苏州万达广场,恒隆广场,三线城市,赣州,常州,在具有一定地区经济辐射能力的三线城市开始零星出现,全国性地产开发商开始试探性进入,赣州中航城,区域中心为代表的城市综合体项目开始规模性出现,国际性及全国性地产开发企业的进入在二线城市综合体的开发中发挥重要作用,各类型城市综合体开发状况,资料来源：,九洲远景分析,18,产品模式成熟并实现跨区域发展的城市综合体是中航城的学习对象,城市综合体,产品,华润万象城,1,恒隆广场,2,万达广场,3,瑞安天地系列,4,来福士广场,5,资料来源：,九洲远景分析,19,B2.,案例研究,华润万象城,恒隆广场,万达广场,瑞安天地系列,来福士广场,20,华润万象城定位于中高端市场，目前已经,进入,深圳、杭州以及沈阳等城市,城市,深圳、杭州、沈阳,选址,城市商业中心、规划城市中心,产品,以商业为核心，配合酒店、写字楼、公寓及住宅,整体定位于中高端物业,经营策略,商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理，住宅用作出售,开发步骤,以商业开发为优先,华润万象城产品特点,资料来源：,九洲远景分析,21,华润万象城选址在城市核心地段以及规划的城市副中心，项目的开发规模较大，多为,50,万平米以上,华润万象城所在城市项目指标,深圳,杭州,沈阳,8,55,部分建成,商业,+,写字楼,+,酒店,+,公寓,+,住宅,10,80,在建,规划城市商业副中心,-,50,筹建,占地面积,（万平方米）,构成元素,具体地址,总建筑面积,（万平方米）,状态,商业,+,写字楼,+,酒店,+,公寓,+,住宅,商业,+,写字楼,+,酒店,+,公寓,+,住宅,选址类型,城市商业中心,城市中心,罗湖区宝安南路1881号,钱江新城庆春东路与富春路交叉口,沈阳金廊沿线，和平区和平大桥省委对面,资料来源：,九洲远景分析,22,华润置地,成功塑造了深圳华润万象城，并以此模式为核心积极进行跨区域发展，成为中国商业地产以及城市综合体建设领域的领先者,资料来源：,九洲远景分析，华润置地,自,2002,年以来，华润置地已经成功进驻北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳,15,个内地城市，目前集中在深圳、杭州、沈阳及大连开发城市综合体,截止到,2006,年,12,月,31,日，华润置地有限公司的总资产已经达到,267,亿港元，股东权益,115,亿港元，,06,年销售收入超过,39,亿港币,截至到,2006,年,12,月,31,日，华润置地的总土地储备已经接近,1000,万平方米，主营业务包括住宅开发和投资物业两部分组成,发展思路：首先抢占经济与政治的战略高地，北京、上海、深圳首当其冲；接下来是省会级城市与资源稀缺型城市如成都、武汉、长沙、大连等；长三角的杭州、宁波、无锡等经济发达区也在发展的序列中,支持,23,华润万象城功能组合完善，各项目均包含商业、写字楼、酒店、公寓和住宅，并以商业功能为核心,功能构成,深圳,杭州,深圳和杭州万象城功能构成,资料来源：,九洲远景分析,24,华润万象城定位于中高端物业类型，各功能物业定位一致,华润万象城物业类型,城市名称,公寓,商业,酒店,杭州,酒店式服务公寓,精装修,国际,5A,甲级,深圳,写字楼,中高档购物中心,OLE,大型超市,REEL,百货店,嘉禾电影院,冰纷万象溜冰城,住宅,-,君悦酒店,精装修,类型,主力店,中高档购物中心,OLE,大型超市,Central,百货店,嘉禾电影院,冰纷万象溜冰城,国际,5A,甲级,超五星级商务酒店,类型,品牌,资料来源：,九洲远景分析,酒店式服务公寓,超五星级商务酒店,25,华润万象城开发均以商业为起点，开发步骤依据不同项目特点有所不同,资料来源：,九洲远景分析,一期工程,2002,年,10,月,2004,年,12,月,2008,年下半年,2005,年,12,月,深圳,商业,写字楼,酒店,公寓,住宅,2009,年,2013,年,杭州,2011,年,2006,年底,商业,写字楼,酒店,公寓,住宅,三期工程,二期工程,商业熟地,开发商进一步提升商圈价值，二期开发住宅实现收益,商业生地，核心商圈人口不足,商业和住宅同期开发，保证核心商圈内人口供给,，同时为项目提供丰沛滚动资金,万象城开发步骤,26,在综合体的经营策略上，华润万象城商业、写字楼和公寓以出租为主，住宅则出售套现,华润万象城经营策略,公寓,城市名称,商业,写字楼,酒店,深圳,杭州,住宅,出租,出租,出租,出租,委托管理,委托管理,出租,出租,出售,出售,资料来源：,九洲远景分析,27,深圳万象城购物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高档次购物、餐饮和娱乐综合服务,万象城购物中心简介,设计单位：,美国,RTKL,建筑师事物所,规模：,总建筑面积,18.8,万平方米,营业面积,12,万平方米商铺，近,300,家,地下,2,层、地上,5,层，停车位,1030,个,开业时间：,2004,年,12,月,定位：,满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综合需求的时尚购物中心,资料来源,:,华润集团，九洲远景分析,购物中心概况,28,万象城,通过,中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设计，营造出一个大众消费群的购物、社交与休闲的都市化消费场所,万象城各商业功能面积占比,万象城租户档次占比,资料来源：实地调查，,九洲远景分析,购物中心分析,29,主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位，其面积占比为,52%,，保证很强的客流吸引力,主力店、次主力店面积占比,主力店、次主力店业态和楼层,主力店,业态,楼层,芮欧百货,购物,B1-3F,王子饭店,餐饮,5F,嘉禾影城,休闲娱乐,3-4F,冰纷万象冰场,休闲娱乐,4F,OLe,购物,B1F,次主力店,业态,楼层,顺电,购物,4F,运动,100,购物,5F,生活本色,购物,4F,美乐汇美食广场,餐饮,5F,NOVO,购物,1F,Esprit,购物,1-2F,万宁,购物,B1F,资料来源：实地调查，,九洲远景分析,购物中心分析,30,宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城“自由”、“时尚”、“舒适”的购物氛围,内部墙壁和地面以花岗岩为主要材料，色调以暖色调为主，给人时尚、舒适的感觉,宽阔的中厅设计使购物者的视野开阔，并获得丰富视觉感受,由,59,部扶梯，,17,部直梯，,3,部观光梯构件的垂直交通系统,使各楼层之间的转换十分便利,资料来源：实地调查，,九洲远景分析,购物中心分析,31,杭州华润中心,深圳华润中心,沈阳华润中心,各项目设计效果图,华润万象城在建筑设计上强调新颖性和领先性，成为所在城市的地标,资料来源：,九洲远景分析,32,B2.,案例研究,华润万象城,恒隆广场,万达广场,瑞安天地系列,来福士广场,33,中国内地是恒隆地产的发展重点，其产品以购物中心为主，辅以写字楼、酒店和公寓,城市,已进入城市为上海、杭州、沈阳、无锡、济南、长沙,目标是三年内，在多个大陆城市为购入土地以兴建,12,个大型商业项目，拥有约,300,万平方米的最佳商业物业,选址,城市商业中心,产品,购物中心为主导，部分项目配合酒店、写字楼、公寓,经营策略,商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理,开发步骤,以商业开发为优先,恒隆广场产品特点,资料来源：,九洲远景分析,34,恒隆地产综合体项目选址于城市中心，总规模在,30,万平米左右；多个项目正处于建设过程中,构成元素,地点,城市,建筑面积,建设状态,天津,天津和平路商圈,购物商场,15,万平米,20,10,年,完工,城市中心,15,万平米,2009年,完工,济南,购物商场,历下区泉城路,沈阳市中街路,沈阳,购物商场,城市中心,12,万平米,20,08,年完工,沈阳,市政府广场南面,城市中心,80,万平米,2008,年动工,长沙,商业,+,写字楼,+,公寓,城市中心,50,万平米,20,10,年,完工,崇安区人民中路,2008,年动工,无锡,商业,+,写字楼,+,酒店,25.5,万平米,资料来源,:,恒隆地产，九洲远景分析,长沙黄金地块,恒隆地产各地项目情况,选址类型,城市中心,上海,上海徐家汇核心,商业,+,写字楼,+,公寓,31,万平米,已投入运营,城市中心,城市中心,上海,上海南京西路,商业,+,写字楼,21,万平米,已投入运营,城市中心,商业,+,写字楼,+,公寓,+,酒店,35,恒隆地产是一家以持有性物业为主要发展方向的大型香港地产公司,资料来源：,恒隆地产年报，九洲远景分析,总部位于香港的综合性物业地产开发商,开发的物业类型包括商场及商铺、写字楼、住宅、服务式寓所、工业、写字楼物业以及停车场等，并以商业与写字楼开发为主,目前恒隆将大陆作为主要发展区域，并已进入上海、沈阳、无锡、武汉等城市，以购物中心为主要发展物业类型,2006,年实现营业额,43.8,亿港元，利润,20,亿港元，截至,2007,年,6,月,30,日，公司的市值达港币,1117,亿元，成为香港表现最佳的大型地产公司之一,支持,36,上海恒隆广场和港汇广场是恒隆地产目前已投入运营并取得巨大成功的综合体项目,资料来源,:,恒隆地产，九洲远景分析,恒隆在中国大陆成功案例,恒隆广场,港汇广场,2006,年集团在上海租金收入约为,9.45,亿元，升,31,，两项物业年回报率,15,预计,2010,年回报率可达,50,（不考虑租金调升）,37,两项目都以商业和写字楼为基本功能配置，其中商业面积比例为,30%,左右,功能构成,恒隆广场功能构成,港汇广场功能构成,总面积：,21,万平米,总面积：,31,万平米,资料来源：,九洲远景分析,功能构成,38,恒隆广场定位于高端消费群，而港汇广场已大众消费群为目标客户群,各功能物业类型,恒隆广场,港汇广场,商业,写字楼,公寓,城市购物中心,大众消费群,顶级,甲级,-,酒店式服务公寓,高端消费群,类型,目标客群,类型,目标客群,城市购物中心,中小型贸易、咨询类公司为主,大型跨国公司、金融企业为主,-,外籍商务人士为主,资料来源：,九洲远景分析,39,在经营策略上，两项目所有功能物业均采取租赁方式获利,各功能物业经营策略,恒隆广场,港汇广场,商业,写字楼,公寓,租赁,租赁,租赁,租赁,-,租赁,资料来源：,九洲远景分析,40,恒隆广场及港汇广场项目都采取分步骤开发策略，并都将商业部分作为首期开发内容,1994,年,12,月,2001,年,11,月,2006,年,12,月,恒隆广场,商业,写字楼,公寓,1999,年,2006,年,10,月,港汇广场,2002,年,11,月,商业,写字楼,1993,年底,2003,年,3,月,二期工程,一期工程,资料来源：,九洲远景分析,开发步骤,41,港汇商业部分定位于满足大众消费者的综合消费需求的购物中心；而恒隆则以较小的规模将目标消费者锁定于高端阶层,楼层数,总面积,业态组合,定位,主力店,高档城市购物中心,5.2,万平方米,高收入阶层,购物、餐饮、娱乐,Sport100,、华联超市、永华影院,恒隆,购物广场,港汇购物,广场,目标消费者,中高档城市购物中心,10.2,万平方米,地下,1,层、地上,5,层,地下,1,层、地上,6,层,大众客群,购物、餐饮、娱乐,I.T.,、,Fitniss First,资料来源：,九洲远景分析,购物中心概况,42,恒隆广场和港汇广场购物中心在业态组合上都是以购物为主,恒隆购物中心各业态面积占比,港汇购物中心各业态面积占比,资料来源：,九洲远景分析,行业占比,43,同时，两项目主力店租户的面积占比较小，确保了较高的租金收益水平,恒隆购物中心主力店面积占比,港汇购物中心主力店面积占比,资料来源：,九洲远景分析,购物中心概况,44,从恒隆地产所公布的计划兴建城市综合体项目资料中可以看出，“城市中心位置的地标性高品质物业”仍将是其产品定位,资料来源,:,恒隆地产，九洲远景分析,计划兴建项目设计效果图,天津项目,沈阳中街项目,沈阳市府广场项目,无锡项目,济南项目,45,B2.,案例研究,华润万象城,恒隆广场,万达广场,瑞安天地系列,来福士广场,46,万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的综合性物业,城市,已进入,11,个城市,以二线城市为主,选址,区域商业中心,城市新区中心,产品,通常以商业与写字楼为基本配置，并视项目具体情况的不同配合酒店、公寓及住宅等多种功能,商业部分突出购物功能，主力店占比高，以满足功能性需求为主,经营策略,商业部分租赁模式,写字楼、公寓和住宅销售为主,酒店采取委托经营,开发步骤,以商业部分和写字楼或者住宅先期开发为主,万达综合体产品特点,资料来源：,九洲远景分析,47,万达广场综合体项目开发目前以二线城市为主，目前已进入,11,个城市，建成,3,个项目,注： 单一主力店项目 多业态商业广场项目 城市综合体,万达全部商业地产项目分布图,万达综合体项目分布具体情况,序号,城市,城市级别,数量,状态,上海,哈尔滨,宁波,重庆,苏州,成都,西安,无锡,沈阳,济南,北京,10,9,8,7,6,5,2,4,3,11,1,一线,一线,二线,二线,二线,二线,二线,二线,二线,二线,二线,2,个,1,个建成,1,个在建,1,个,1,个,1,个,1,个,1,个,1,个,1,个,1,个,1,个,1,个,建成,建成,部分建成,在建,在建,在建,在建,在建,在建,在建,资料来源：,九洲远景分析,48,万达广场选址多数在城市的区域中心,#,城市名称,选址类型,地点,功能组合,1,上海,区域中心,杨浦区五角场,商业,+,写字楼,2,北京,区域中心,（,CBD,）,朝阳区建国路,93,号,商业,+,写字楼,+,酒店,+,住宅,3,哈尔滨,区域中心,香坊区衡山路,20,号,商业,+,写字楼,+,酒店,+,公寓,4,宁波,区域中心,宁波市鄞州区锦寓路,767,号,商业,+,酒店,+,住宅,+,公寓,5,北京,区域中心,石景山区石景山路与鲁谷大街交汇处,商业,+,写字楼,+,酒店,6,成都,区域中心,锦江区二环路东五段,商业,+,住宅,+,公寓,7,重庆,区域中心,南岸区南坪珊瑚村,商业,+,写字楼,+,酒店,+,住宅,+,公寓,8,西安,区域中心,（规划,CBD,）,西安市碑林区李家村,商业,+,写字楼,+,公寓,9,苏州,区域中心,（规划,CBD,）,平江区平江新城,商业,+,写字楼,+,酒店,+,公寓,10,无锡,区域中心,（规划,CBD,）,滨湖区河埒口中心商务区,商业,+,写字楼,+,酒店,+,住宅,+,公寓,万达各综合体项目概况,资料来源：,九洲远景分析,49,经过,19,年发展，万达集团已经发展成为中国商业地产领域的领先者,资料来源：,万达集团，九洲远景分析,公司总资产人民币,300,亿元、年销售额人民币,200,亿元、年利税超过人民币,10,亿元,在,19,个城市开发万达广场，分别为,长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京、沈阳（,2,个）、武汉、南宁、北京（,2,个）、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、济南、哈尔滨,建设购物中心,25,家，持有租赁物业面积（包括开业和在建）约,420,万平方米，租金收入人民币,20,亿元,与沃尔玛、,欧倍德、时代华纳、百胜、百盛购物广场、麦当劳红星美凯龙国际家居广场、灿坤3数码广场、新加坡大食代美食广场、百安居等十余家,各种业态主力店建立战略合作伙伴关系，携手发展万达广场,支持,50,万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了目前以城市综合体为主的产品模式,第一阶段单一主力店,第二阶段多业态商业广场,第三阶段城市综合体,2001-2003,2004-2005,2005,至今,商业内容,经营模式,代表项目,评价,单一主力店加少量商铺,主力店租赁；商铺销售,长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京,业态比较单一，面积偏小，人流量和商业丰富程度受限制,多栋建筑组合为商业广场形式，各单独建筑引进不同业态主力店，之间由步行街连接,沈阳、武汉、南宁,以租赁为主,北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈阳、济南、哈尔滨,住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有,涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能城市综合体,多种业态的引入丰富了商业功能，市场影响力提升,多种功能复合，市场影响力进一步提高；同时，通过住宅、写字楼的滚动开发，缓解了项目资金压力,万达商业地产的三个发展阶段,资料来源：,九洲远景分析,支持,51,集团总资产人民币,600,亿元以上，年销售额人民币,300,亿元以上，,万达集团设定了发展成为世界商业地产领先者的战略目标,购物中心开发商,排名世界前三名,租金收入,50,亿元以上，年纳税人民币,30,亿元以上；,建成和在建的项目达到,70,个，建筑面积达,1000,万平方米,资料来源：,万达集团，九洲远景分析,支持,万达地产,2010,年发展目标,52,万达广场多数以商业功能为主导，辅以写字楼、酒店、公寓以及住宅，具体各功能物业比例视项目情况有所不同,#,城市名称,总面积（万平米）,面积（万平米）,面积占比,(%),商业,写字楼,酒店,住宅,公寓,商业,写字楼,酒店,住宅,公寓,1,上海,34,26,8,-,-,-,76%,24%,-,-,-,2,北京,CBD,50,16,2.7,5,18,0,32%,5%,10%,36%,-,3,哈尔滨,28,14,2.4,4,-,7.4,50%,9%,14%,-,26%,4,宁波,55,26,-,2.9,12.7,6,47%,-,5%,23%,11%,5,北京石景山,30,6,20,4,-,-,20%,67%,13%,-,-,6,成都,40,18,-,-,15.4,1.7,45%,-,-,39%,4%,7,重庆,78,18.7,7,5,38,8,24%,9%,6%,49%,10%,8,西安,34,17,6,-,-,11,50%,18%,-,-,32%,9,苏州,50,25,9.7,2.5,-,12.5,50%,19%,5%,-,25%,10,无锡,72,23,2.8,4,36.5,3,32%,4%,6%,51%,4%,万达综合体各功能体量构成,资料来源：,九洲远景分析,53,万达广场各项目的商业及酒店类型较为统一，而写字楼及住宅类物业则情况有所不同,#,城市名称,商业,写字楼,酒店,住宅,公寓,类型,目标消费者,档次,主力店,类型,星级,品牌,类型,类型,1,上海,区域购物中心,大众阶层,中档,沃尔玛、巴黎春天百货、,HOLA,家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星,KTV,、万达城中城,甲级,-,-,-,-,2,北京,区域购物中心,大众阶层,中档,沃尔玛、新世界百货、万达国际影城、大歌星,KTV,、神采飞扬电玩城,甲级,五星级,索菲特,普通住宅,-,3,哈尔滨,区域购物中心,大众阶层,中档,国美电器、神采飞扬电玩、大歌星,KTV,、万达国际影城、万千百货,乙级,五星级,索菲特,-,普通公寓,4,宁波,区域购物中心,大众阶层,中档,沃尔玛、百安居、,HOLA,特力屋、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星,KTV,、万达国际影城、银泰百货,-,五星级,索菲特,精装修,酒店式公寓,5,北京石景山,区域购物中心,大众阶层,中档,规划为万达影城、大歌星,KTV,、万千百货、国美电器、神采飞扬电玩城,甲级,五星级,索菲特,-,-,6,成都,区域购物中心,大众阶层,中档,计划为大型百货、大型超市、影院,-,-,-,普通住宅,普通公寓,7,重庆,区域购物中心,大众阶层,中档,计划为大型百货、大型超市、影院,乙级,五星级,索菲特,普通住宅,普通公寓,8,西安,区域购物中心,大众阶层,中档,计划为大型百货、大型超市、影院,乙级,-,-,-,普通公寓,9,苏州,区域购物中心,大众阶层,中档,计划为大型百货、大型超市、影院,甲级,经济型,雅高,-,普通公寓,万达综合体各功能详细类型,资料来源：,九洲远景分析,54,万达广场写字楼租,/,售结合、公寓和住宅全部出售套现，实现项目内,资金滚动应用,，有效解决资金链问题（,1,2,）,#,城市名称,商业,写字楼,酒店,住宅,公寓,1,上海,出租,出租,/,出售,-,-,-,2,北京,出租,出租,/,出售,委托管理,出售,-,3,哈尔滨,出租,出租,/,出售,委托管理,-,出售,4,宁波,出租,-,委托管理,出售,出售,5,北京石景山,出租,出租,/,出售,委托管理,-,-,6,成都,出租,-,-,出售,出售,7,重庆,出租,出租,/,出售,委托管理,出售,出售,8,西安,出租,出租,/,出售,-,-,出售,9,苏州,出租,出租,/,出售,委托管理,-,出售,万达广场经营策略,资料来源：,九洲远景分析,55,万达广场写字楼租,/,售结合、公寓和住宅全部出售套现，实现项目内,资金滚动应用,，有效解决资金链问题（,2,2,）,#,城市名称,一期工程,二期工程,建设内容,完工时间,建设内容,完工时间,1,上海,商业、写字楼,2007,年底,-,-,2,北京,CBD,住宅、街铺,2005,年年中,商业、写字楼、酒店,2006,年底,3,哈尔滨,商业、酒店,2007,年中,写字楼、公寓,2008,年中,4,宁波,商业、住宅,商业,2006,年,/,住宅,2005,年,酒店、公寓,酒店,2008,年底，公寓,2009,年底,5,北京石景山,商业、酒店、写字楼,2009,年中,-,-,6,成都,商业、住宅、公寓,商业,2007,年,/,住宅,2008,年中,/,公寓,2008,年底,-,-,7,重庆,街铺、,6,栋住宅,2008,年,商业、写字楼、酒店、公寓,2010,年,8,西安,商业、写字楼、公寓,商业,2008,年初,/,写字楼、公寓,2008,年中,-,-,9,苏州,商业、酒店、公寓,酒店、住宅、公寓,2009,年年初,/,商业,2009,年中,写字楼,2010,年完工,万达广场开发步骤,资料来源：,九洲远景分析,56,万达广场已经形成标准化的产品,北京万达商业广场,发展商：,大连万达集团,设计单位：,德国,GMP,国际建筑设计有限公司,规模：,商业面积,7.6,万平方米,西座商业共,6,层，东座商业共,8,层,停车位,800,个,定位：,以主力店为主导的中档大型综合性购物中心,开业时间：,2006,年年底开业,资料来源：北京万达，九洲远景分析,北京万达广场商业部分举例,57,F2,北京万达商业广场突出其购物功能，餐饮娱乐功能较少,北京万达广场各业态面积占比,北京万达广场各业态布局,北京万达广场商业部分详细内容,B1,F1,F3,F4,F5,B1,西座：,东座：,F1-F7,沃尔玛超市,规划为 精品店（未开业）,万达影城、神采飞扬电玩城,规划为休闲娱乐中心（未开业）,规划为 精品店（未开业）,规划为美食中心（未开业）,沃尔玛超市,新世界百货,资料来源：,九洲远景分析,58,万达商业广场在租户组合上采取以主力店为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平,主力店占比,主力店举例,购物类,餐饮类,娱乐类,万达广场商业部分详细内容,资料来源：,专家访谈，九洲远景分析,59,上海万达广场商业概况,设计单位：,中国建筑东北建筑设计研究院,规模：,营业面积,26,万平米,地下,2,层，地上,5,层购物中心,三栋呈“品”字形建筑,开业时间：,2007,年,12,月,定位：,中端消费群体的购物休闲以及娱乐场所,上海万达广场商业简介,上海万达广场商业部分举例,上海万达广场成为上海市东北区域居民购物休闲的主要场所，并成为五角场城市副中心的标志,资料来源：北京万达，九洲远景分析,60,上海万达广场商业部分同样突出其购物功能，餐饮娱乐功能较少,上海万达广场各业态面积占比,上海万达广场各业态布局,上海万达广场商业部分详细内容,资料来源：,九洲远景分析,底层,B1,购物中心,1,座,F1-7,巴黎春天,F1,F2-4,上海黄金珠宝城,沃尔玛超市,2,座,2,座,3,座西,F1-5,特力屋,3,座中,F1,F3,宝大祥青年购物,上海书城,+,国美电器,3,座中,3,座中,F2,量贩,KTV+,万达影城,F1-2,F3-5,上海第一食品,餐饮,3,座东,3,座东,61,上海万达广场,北京万达广场,哈尔滨万达广场,万达综合体建筑设计,在综合体的建筑设计上，万达项目以理性、现代的风格为主,宁波万达广场,资料来源：万达集团，,九洲远景分析,62,B2.,案例研究,华润万象城,恒隆广场,万达广场,瑞安天地系列,来福士广场,63,天地系列产品以打造高端人群休闲娱乐消费场所为核心特点，带动整个综合体的高端品味和资产价值的提升,进入城市,已进入城市为上海、杭州、重庆、大连、武汉,选址,城市中心，区域中心，选址灵活，对环境景观和交通条件要求较高,产品,以生活时尚中心为商业定位，营造高端消费群的居住、休闲聚集区,经营策略,商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理,开发步骤,由于规模巨大，通常以商业、住宅开发为优先，分多期逐步开发,天地系列产品特点,资料来源：,九洲远景分析,64,天地系列综合体通常是位于城市中心区的旧城改造项目，其开发规模和体量巨大,瑞安地产天地系列项目概况,上海,重庆,武汉,52,130,商业,+,写字楼,+,公寓,+,住宅,126,360,61,150,占地面积,（万平米）,功能组合,具体地址,总建筑面积,（万平米）,状态,商业,+,写字楼,+,公寓,+,住宅,商业,+,写字楼,+,公寓,+,住宅,区域非中心位置，具有良好自然和交通条件,选址类型,城市中心,一环内，属于城市中心，老租借区内，老城区改造地点,汉口中心城区永清地块，紧邻轻轨黄浦站，连接长江二桥，解放大道，京汉大道，中山大道以及沿江大道,渝中区沙坪坝，,东起嘉华大桥，西至渝中区红岩革命纪念馆,卢湾区淮海路商业街的南侧，东面到西藏路，南面至合肥路，西面至马当路,部分投入运营,在建,在建,资料来源：,九洲远景分析,65,瑞安房地产是以大面积城市区域性综合开发为主要业务的香港地产公司，目前总部位于上海,资料来源：,瑞安集团，九洲远景分析,公司于,2004,年成立，是瑞安集团专注发展内地市场的地产公司，总部位于上海，截至,2006,年实现总资产人民币,260,亿元，实现净利,30,亿人民币,目前，瑞安房地产已经进入上海、重庆、武汉、杭州开发地产项目，总建筑面积约,840,万平方米,瑞安房地产发展项目可分为两类：集多种用途并分多期开发的大型城市区域开发项目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以及坐落于市区交通便捷地段的优质综合住宅发展项目，一般包括住宅、学校和商业、零售及休闲设施,支持,66,上海新天地是目前瑞安天地系列中已部分建成并成功运营的项目，为瑞安地产在其他城市的开发提供了样板,上海新天地改造整体规划,说明,5,个建筑群构成：,A,部分：太平桥人工湖绿地 （完工）,B,部分：新天地休闲购物广场（完工）,C,部分：翠湖天地高级住宅小区（一期完工）,D,部分：企业天地甲级办公楼区（在建）,E,部分：瑞安集团总部大楼 （在建）,资料来源：,瑞安房地产，九洲远景分析,67,上海新天地项目定位于高端综合性物业，商业面积占比较小；同时除住宅外主要采取出租方式获利,上海新天地功能构成比例,上海新天地各功能类型及经营模式,类型,经营模式,商业,写字楼,公寓,住宅,甲级,酒店式,精装修高档,生活方式购物中心,出租,出租,出租,出售,资料来源：,九洲远景分析,上海新天地功能类型,68,天地系列的城市综合体项目，由于开发整体体量较大，开发通常分为多个建设阶段，上海天地开发具有典型代表性,上海天地综合体分阶段开发图示,2002,年,2004,年,2003,年,1999,年,2006,年,2007,年,2001,年,商业,写字楼,公寓,住宅,2009,年,一期工程,二期工程,三期工程,资料来源：,九洲远景分析,69,以时尚文化为主题的上海新天地休闲购物广场，已经成为上海潮流热点和城市地标,上海新天地简介,规划单位：,美国,SOM,公司,规模：,总占地面积,3,万平方米,建筑面积,6,万平方米；商铺近,115,家,开业时间：,2001,年,12,月,消费群定位：,小资一族、外籍人士以及中外游客,开发理念：,城市传统与现代时尚的完美结合,上海新天地商业详细内容,资料来源：,瑞安房地产,，,九洲远景分析,70,新天地广场突出餐饮和休闲功能， 并以高档品牌为主，使其成为高端人士的休闲购物场所,新天地各业态面积占比,各业态租户举例,餐饮租户,小山料理,翡翠酒家,鼎泰丰,购物租户,休闲娱乐租户,UME,影院,亚力山大会馆,新天地壹号,瑜伽生活馆,Hugo Boss,MANGO,MISS SIXTY,Giordano Ladies,Shanghai Tang,Ports,保罗贝香,露娜西餐,彩蝶轩,上海新天地商业详细内容,资料来源：,九洲远景分析,71,新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（,1/3,）,保罗贝香,小山料理,上海新天地商业详细内容,餐饮类租户举例,资料来源：,瑞安房地产,，,九洲远景分析,72,Hugo Boss,MANGO,VIN,酒类零售店,上海新天地商业详细内容,购物类租户举例,新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（,2/3,）,资料来源：,瑞安房地产,，,九洲远景分析,73,亚力山大会馆,Y+,瑜伽馆,UME,国际影城,新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（,3/3,）,上海新天地商业详细内容,休闲娱乐类租户举例,资料来源：,瑞安房地产,，,九洲远景分析,74,杭州西湖天地与当地消费水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，难以适应杭州消费市场，是其发展缓慢的重要原因,概况,占地,5,万平米，总建筑面积,5.2,万平米,杭,州独特的园林、历史建筑为基础,自然与时尚的融合、历史与现代的对话,餐饮、零售、文化及娱乐为一体,失败原因：,与当地消费者消费水平不符,照搬上海模式,成为旅游观光而不是城市居民的消费场所,缺乏住宅、商务等重要配套设施,缺乏目标消费群的数量支持,说明,产品应该适应城市商圈特点,西湖天地二期规划图,杭州西湖天地概要,75,从项目规划可看出，瑞安重庆天地依然采用上海新天地模式，但它大大强化了综合体其他元素比例，我们也将拭目以待其商业部分是否能够实现当地市场的适应,重庆天地,说明,资料来源：,九洲远景分析,重庆市沙坪坝区,总建筑面积约,360,万平方米,定位为重庆中央商务区的延伸和补充,项目建设内容包括,:,人工湖：,商务区：,100,万平米,会展、贸易及批发中心、高档星级酒店及会议设施、写字楼、餐饮、娱乐、购物、休闲以及相关社区配套设施,住宅：,160,万平米,别墅及高档住宅,商业：,60,万平米,沿江传统风格的休闲餐饮商业和集中式购物中心,重庆天地概况,76,B2.,综案例研究,华润万象城,恒隆广场,万达广场,瑞安天地系列,来福士广场,77,来福士广场综合体目前已经进入上海、北京、成都以及杭州，并以其商业成功的年轻化定位而著称,城市,上海、北京、成都和杭州,选址,城市商业中心、规划城市中心,产品,以商业及写字楼为核心，配合酒店及公寓,商业定位于年轻白领的时尚购物中心,经营策略,全部为持有型物业，对商业、写字楼和公寓采用租赁方式经营,开发步骤,整体面积小，各部分同期开发,来福士广场产品特点,资料来源：,九洲远景分析,78,来福士广场选址在城市核心地段以及规划的城市副中心，项目开发规模通常较小,来福士广场所在城市项目指标,上海,北京,成都,0.5,13.3,建成,商业,+,写字楼,1.5,10.5,在建,城市商业中心,3.2,28.4,在建,占地面积,（万平米）,构成元素,具体地址,总建筑面积,（万平米）,状态,商业,+,写字楼,+,酒店,+,公寓,商业,+,写字楼,+,酒店,+,公寓,选址类型,城市商业中心,西藏中路和福州路口，紧靠人民广场地铁站和南京路步行街,东直门立交桥西南角、东二环的核心商圈地带，北临东直门内大街，东面东二环路,人民南路四段，原四川省博物馆,杭州,28.4,规划城市中心,钱江新城核心位置，毗邻未来的杭州市政中心,商业,+,写字楼,+,酒店,+,公寓,在建,4,城市商业中心,资料来源：,九洲远景分析,79,凯德置地积极参与中国房地产市场的开发和建设，已成为中国开发规模最大的外资房地产公司，并成功塑造了来福士品牌的综合体产品,资料来源：,凯德置地，九洲远景分析,凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，致力于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，其房地产和服务公寓网络遍布全球近,20,个国家的,80,多个城市,自,1994,年进入中国以来，一直活跃于中国房地产市场，在华总开发业绩已超过,450,亿人民币,通过自主开发和战略合作，目前在全国已形成了“,3,2”,战略布局，即长三角、环渤海、珠三角、西部地区和中部地区五大业务区域,截至目前，在华总建筑面积,335,万平方米，共计,26,个项目，储备土地,900,万平方米,支持,80,来福士广场的功能组合以商业和写字楼为主,北京来福士广场,成都来福士广场,来福士光广场功能构成,资料来源：,九洲远景分析,上海来福士广场,81,来福士广场定位于中高端物业类型，强调品质与特色,来福士广场物业类型,城市名称,公寓,商业,酒店,甲级,上海,写字楼,甲级,五星级商务酒店,酒店服务式公寓,五星级商务酒店,成都,北京,无,无,甲级,酒店服务式公寓,-,中高档购物中心、精品商铺,Novo,运动,100,-,20-35,岁的年轻人和白领阶层,-,中高档购物中心、精品商铺,20-35,岁的年轻人和白领阶层,-,类型,消费群,主力店,资料来源：,九洲远景分析,82,各地来福士广场都采取整体同期建设的开发进度安排，目前多个项目处于在建过程中,各地来福士广场开发时间,2000,年,2003,年底,2009,年,1,月,城市,上海,北京,成都,杭州,2008,年,2007,年底,2010,年,2011,年,2006,年春季,资料来源：,九洲远景分析,83,来福士广场商业、写字楼和公寓均采用出租的方式经营，开发商对物业长期持有,来福士广场经营策略,公寓,城市名称,商业,写字楼,酒店,上海,北京,出租,出租,出租,出租,无,委托管理,出租,出租,成都,出租,出
展开阅读全文