(培训)景观提升产品价值(下)

,地产景观品质提升,-,深耕设计管理,鼎翼联盟 曹阳,下,满足客户使用需求,合理控制景观成本,提升绿化效果,材料品质统筹化,设计质量提升,对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控,控制软硬景比例，景观单项比例精确化,采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果,材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本,搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量,景观全面提升五步曲,(,客户、成本、效果、特色、设计资源,),第三章：景观的功能设计,关注客户需求,概述,指标分析与配置标准,布置方式,场地设计,5,要素,设计指引,操作指引,1.,概述,万科集团满意度调查,规划设计,满意度,07,年,86,，,08,年,79,活动场地和设施,满意度,07,年,62,，,08,年,58,均为,最低,资料来源：集团,08,年盖洛普满意度调查报告,资料来源：集团,2002-2008,盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至,9,月份统计数据,“,活动场地和设施满意度,”,连续,7,年持续走低,K=,千户,1.,概述,万科集团满意度调查,1.,概述,客户投诉,没有运动就等于没有生命！,客户最不满意：配置少；不便捷,活动设施不够，我们需要篮球场！,资料来源：集团客户投诉,怀念四季花城,健身游泳池等活动设施投入很多心血,新建的儿童活动场在哪里？我们找不到,数据来源：,08,年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为,3041,户,运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地,1.,概述,成交客户对活动场地关注率与满意率,“,活动配套和集中绿地,”,与客户期望差距较大,-,16.06,-,11.1,-,3.06,-,3.58,1.,概述,集团活动配置标准现状,上海公司,深圳区域,2004,年集团发布,“,花城类住区活动配套标准,”,上海公司标准，执行较早，控制,每块场地绝对面积,深圳区域,08,年底确定，,按品类控制户均指标,集团标准,“,社区活动配套满意度,”,是,“,整体满意度,”,的短板,1.,概述,小结,万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范,最不满意：配置不足；不便捷,概述,指标分析与配置标准,布置方式,场地设计,5,要素,设计指引,操作指引,2.,指标分析：,集团内部标杆,资讯来源：根据所属项目物业公司提供,a.,确定原则,在集团,52,项目中确定,深圳四季花城、上海春申、天津水晶城,3,个内部标杆项目,选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高,的成熟社区,容积率,2.1,容积率,1.7,容积率,1.45,2.01,/,户,2.,指标分析：,集团内部标杆,因纬度和气候不同，,平均每户的总活动场地面积,因泳池的,差异,从南往北依次降低，均值为,2.01,/,户,泳池差异较大,b.,活动场地面积分析,（含游泳池）,3,个标杆活动场地均值,不含泳池，不同纬度的标杆项目,“,运动场地、儿童活动场地,及老人活动场地,”,户均,面积,基本一致,1.11,/,户,运动场地均值,0.26,/,户,儿童活动场地均值,0.25,/,户,老人活动场地均值,2.,指标分析：,集团内部标杆,c.,活动场地面积分析,（不含游泳池）,数据来源：选取入住,2,年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总,运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等,运动场地配置普遍较低，平均只达,标杆值,的,42%,集团,3,个标杆项目,运动场地均值,1.11,/,户,0.47,/,户,集团,52,个,项目运动场地均值,2.,指标分析：,集团,52,项目与标杆比较,a.,运动场地,集团,3,个标杆项目,儿童场地均值,0.26,/,户,集团,52,个,项目,儿童场地均值,0.24,/,户,儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大,数据来源：选取入住,2,年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总,运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等,2.,指标分析：,集团,52,项目与标杆比较,b.,儿童活动场地,数据来源：选取入住,2,年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总,老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地,2.,指标分析：,集团,52,项目与标杆比较,老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值,68%,集团,3,个标杆项目,老人活动场地均值,0.25,/,户,集团,52,个项目,老人活动场地均值,0.17,/,户,c.,老人活动场地,数据来源：选取入住,2,年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总,2.,指标分析：,集团,52,项目与标杆比较,除去泳池，,综合活动场地,52,项目,均值,仅为,3,个,标杆,项目,的,54%,0.88,/,户,52,项目综合活动场地均值,集团,3,个标杆项目综合活动场地均值,1.62,/,户,d.,总活动场地户均面积,e.,分析小结,2.,指标分析：,集团,52,项目与标杆比较,项目普遍存在综合配置较低的局面,运动场地,配置严重不足，,老人活动场地,关注不够,资料来源：对方公司操业人员提供,上海浦东仁恒河滨城,上海浦东绿城,上海天山仁恒河滨花园,选取项目特点：,社区规模大，户数多，在,业内,评价较高,项目名称,户均活动面积,泳池,运动场地,儿童活动场地,老人活动场地,占地面积,总建筑面积,总户数,容积率,上海浦东仁恒河滨城,3.35,0.48,1.60,0.74,0.53,31.00,74,4000,2.4,上海天山仁恒河滨花园,3.74,0.79,1.56,0.78,0.61,13,39,1900,3.0,上海浦东绿城,1.54,0.42,0.49,0.29,0.34,18,46,2631,2.6,a.,标杆确定,2.,指标分析：,行业内标杆分析,选取,3,个业内,评价较高,的,容积率,项目作为外部标杆,泳 池,0.44,/,户,儿童活动场地,老人活动场地,运动场地,1.11,0.26,0.25,b.,活动场地内外标杆比较,2.,指标分析：,行业内标杆分析,与行业标杆相比较，我司,标杆值,除,“,运动场地,”,略低外，,“,儿童和老人活动场地,”,配置,差距较大,集团,3,个标杆项目均值,/,户,集团,3,个标杆项目均值,/,户,集团,3,个标杆项目均值,/,户,集团,3,个标杆项目均值,2.,指标分析：,主流产品集团活动配置标准,针对主要品类制定住区活动配套标准,:,儿童、老人活动场地,0.25,/,户、,运动场地,1.1,/,户,户均面积指标合计,1.60,/,户,依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成,2.,数据分析：,标准配置深化探讨,主要品类客户人口构成在,老人和儿童,的比例上有区别,G2,孩子三代,10%,后小太阳,40%,小太阳,40%,老年一代,10%,G3,青年之家,85%,青年持家,15%,C,小小太阳,30%,青年持家,5%,孩子三代,10%,后小太阳,20%,小太阳,30%,老年一代,5%,16.1%12.9%58.1%12.9%,21.9%6.3%59.4%12.5%,5.0%0.0%65.0%30.0%,11.1%0.0%66.7%22.2%,2.,数据分析：,标准配置深化探讨,12,岁以下,13-21,岁,22-55,岁,56,岁以上,T1,青年之家,50%,小小太阳,20%,青年持家,20%,孩子三代,10%,老年一代,10%,29%,13%,8%,26%,G2/C,G3/T2,侧重儿童,侧重老人,按两大类制定各区域活动配套,建议标准,2.,数据分析：,制定按品类地域分类制定配套标准,产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同,2.,数据分析：,衍生探讨,产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品：,人群混合型社区,青年公寓社区,度假类社区,商务综合类社区,-,人群结构复杂，社区需提供充足各类场地,-,人群结构年轻化，社区应提供具有社交功能的,场所以及运动场地，对儿童及老人可忽略,-,需求特殊化，更多提供高档服务的运动场地和,户外可拓展的休闲空间，景观需求加强,-,对会所功能需求加强，其余活动场地可借助周,边或城市配套，注重品质,以建筑面积,20,万,某项目为例,按平均每户面积,100 ,计算,居住户数,2000,户,目前集团活动场地均值为,0.88 /,户,规定配置活动面积标准为,1.60 /,户,差额为,0.72,/,户,活动场地平均单方造价为,620,元,/ ,单方造价增加,（,2000 0.72 620,）, 200000 = 4.464 4.5,4.5,元,/,2.,指标分析：,活动场地成本,增加,4.5,元单方造价，即可满足活动场地配置要求,2.,指标分析：,小结,集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。,儿童、老人活动场地,0.25,/,户、,运动场地,1.1,/,户,社区规模较小时,(500,户,),，配套标准应适当增大。,概述,指标分析与配置标准,布置方式,场地设计,5,要素,设计指引,操作指引,商业步行街,儿童活动场地,运动场地,会所,泳池,老人活动场地,/,架空层,主要,运动及老人活动场地,沿商业街两侧,布局；儿童活动场地组团式布局,容积率,1.45,3.,布置方式：,内部标杆之一：,深圳四季花城,服务半径,50,米,服务半径,250,米,运动场地,建筑,儿童活动场地,会所,泳池,中心广场,大型场地结合会所和滨河绿化带布置，儿童场地分散布置,容积率,1.70,3.,布置方式：,内部标杆之二：,上海春申,服务半径,250,米,服务半径,50,米,服务半径,250,米,步行景观轴线,会所,运动广场,儿童活动场地,大型场地沿景观轴集中布局，儿童场地以组团为单位布局,容积率,2.01,服务半径,45m,3.,布置方式：,内部标杆之三：,天津水晶城,所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局,3.,布置方式：,行业内标杆之一：,上海浦东仁恒河滨城,所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开,布局,3.,布置方式：,行业内标杆之二：,上海天山仁恒河滨花园,服务半径,200,米,会所区集中泳池及运动场地，其余均衡按组团分散布局,3.,布置方式：,行业内标杆之三：,上海浦东绿城,3.,布置方式：,投诉较多项目之一,儿童场地不足且服务半径大于,50,米，缺少运动场地,3.,布置方式：,投诉较多项目之二,缺少运动场地与老人活动场地，会所配套服务半径大于,250,米,3.,布置方式：,投诉较多项目之三,运动场地配置不足，儿童场地服务半径大于,50,米,各类活动场地布置必须考虑服务半径，否则降低使用率,正常情况下：成人,250,米,，老人,200,米,，儿童,50,米,资料来源：美国景观资料手册,Time-Saver standard for landscape architecture,3.,布置方式：,服务半径标准,3.,布置方式：,小结,服务半径为：成人,250,m,，老人,200,m,，儿童,50,m,运动场地应相对集中布局，儿童活动场地应均匀布局,狭长地块应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局,案例分享,1.,成都万科金色海蓉二期,概述,指标分析与配置标准,布置方式,场地设计,5,要素,设计指引,操作指引,4.,场地设计五要素,客户关注度,客户关注度,3,基本教育,4,特殊功能,1,安全性,2,基本功能,客户关注程度排序,通用性,特殊性,安全性,功能性,5,特殊教育,高,低,资料提供：上海公司设计部,根据,客户关注度,排序设定所需的功能考虑范围,4.,场地设计五要素,营销卖点,资料提供：上海公司设计部,编号,具体措施,需求,分类,成本影响,可实施性,1,全区做到无障碍设计,安全,较小,强,2,高差较大处或河道等设置栏杆,安全,小,强,3,贯穿全区的无障碍步行系统,安全,小,强,4,儿童游乐区的周界安全,安全,无,强,5,各种铺地材料的安全性，交接面的安全,安全,小,强,6,儿童游乐设施要是高品质材料制成,安全,中,强,7,专设有遮荫遮雨的,2-6,岁的儿童游乐设施,基本功能,大,强,8,一定面积的室外交流的木平台,基本功能,小,强,9,大面积的起伏的高品质的草坪,基本功能,小,强,10,安全儿童戏水水景,基本功能,中,强,11,安全的沙坑,基本功能,小,强,12,结合儿童游乐区设置成人健身设施,基本功能,无,强,13,室外儿童游泳池,特殊功能,大,中,14,适合儿童尺度的室外标示系统,基础教育,小,强,15,四季变化的观花观果的植物,基础教育,无,强,16,儿童游乐区增加太阳能时钟,特殊教育,小,强,特殊客群关注,营销卖点,品质的基本保证,功能与细节应保证品质，更应重视,营销卖点,4.,场地设计五要素,成本控制,资料提供：上海公司设计部,成本高,成本低,全区无障碍设计,高差较大处设置栏杆,贯穿全区的步行系统,儿童游乐区的周界安全,各种铺装材料的安全交接,结合儿童游乐区设置成人健身设施,大面积的起伏变化的草坪,安全的沙坑,高品质进口儿童游乐设备,专设有遮荫遮雨的,2-6,岁儿童游乐设施,一定面积的木平台交流休息场地,室外儿童游泳池,安全的儿童水景,儿童游乐场周边设置洗手洗脚处,增加儿童游乐区的背景音乐设置,环保的分类垃圾桶,儿童区增加太阳能时钟,适合儿童尺度的室外标示系统,四季变化的观花观果的植物,旱冰场,游乐场周边设计厕所,增加带长度的儿童专用自行车道,增设“百草园”,增设“自留地”,增加一些冒险儿童游乐设施，滑板攀岩,增加“故事雕塑”,动物乐园,选定实施,选择实施,选择实施,暂不实施,关注度低（特殊功能,+,教育）,关注度高（安全,+,基本功能）,根据,成本要求,和客户关注度选定实施内容,根据,使用者喜好,排序选择内容,(,玩具器械品种,),排序,1-5,岁,6-12,岁,1,滑梯,滑梯,2,秋千,木马,3,木马,跷跷板,4,羽毛球馆,游泳池,5,游泳池,秋千,6,室外篮球场,室外篮球场,7,平衡木,泡泡池,8,爬梯,平衡木,9,网球场,爬梯,10,攀爬绳网,攀爬绳网,11,泡泡池,戏水池,12,跷跷板,网球场,资料来源：,深圳地产,08,年针对入住客户关于儿童活动配套深访研究调查,4.,场地设计五要素,使用者喜好,资料提供：上海公司设计部,针对项目,定期审核,，确保实施完成度,4.,场地设计五要素,定期审核,4.,场地设计五要素,小结,客户关注度,营销卖点,成本要求,使用者喜好,定期审核,集中精力做,焦点,增加特色做,价值,控制成本做,重点,投其所好做,关怀,确保实施做,审查,1.,2.,3.,4.,5.,设计应全方位关注，把好,5,个控制关,资料提供：上海公司设计部,4.,场地设计五要素,儿童活动场地实施效果,4.,场地设计五要素,儿童活动场地案例,儿童活动场地设计应考虑儿童群戏的心理，设置,大型综合,场地,为宜，同时介入绿化设计，使场地同时具有,景观效果,4.,场地设计五要素,相关知识,目前国际通行儿童设备安全标准主要分为两类,美国标准,CPSC ,欧洲标准,EN1176,U.S. Consumer Product Safety Commission Guidelines,for Public Playground Equipment (CPSC),美国消費者产品安全委員会公共游戏场设备准则,分,2-5,，,5-12,岁两个年龄层,提供,7,种游戏设备的安全要求,攀爬类,团团转,跷跷板,滑梯,摇摇马,秋千,蹦床,设备安全活动范围（固定值）,临界下坠高度,New European Standards (EN 1176),新欧共体标准（游戏场设备）,3-14,岁统一年龄层,提供,5,种游戏设备的安全要求,秋千,滑梯,绳缆跑道,旋转式设备,摇摆式设备,设备安全活动范围（计算式）,临界下坠高度和铺装面范围,资料提供：,play & safe,游乐安全顾问公司（香港）,4.,场地设计五要素,相关知识,游戏设备的选用与安装必须严格按照安全空间要求，,地垫的材料和厚度也必须符合高度要求,50mm,CFH - 1.5m,75mm,CFH 1.9m,110mm,CFH 2.6m,资料提供：,play & safe,游乐安全顾问公司（香港）,概述,指标分析与配置标准,布置方式,场地设计,5,要素,设计指引,操作指引,5.,设计指引,配置场地指标,根据配置标准计算对应场地的面积指标,整体规划完成后，即应针对此场地指标进行核算，如不满足应适当调整规划,以深圳区域某,G2,项目为例：,项目占地,42000,规划户数,2140,户,景观面积,28900 ,运动场地面积,=,1.1,2140 =,2354,集团主流产品活动配套标准,:,儿童、老人活动场地,0.25,/,户,运动场地,1.1,/,户,儿童场地面积,=,0.25,2140 =,535,老人场地面积,=,0.25,2140 =,535,合计场地配套面积为,3424,约为景观面积的,12%,5.,设计指引,配置场地内容,运动场地面积,=,1.1,2140 =,2354,2,个网球场,=,650 2 =,1300,1,个篮球场,=,540 1 =,540,（架空层）,10,个乒乓球台,=,50 10 =,500,儿童场地面积,=,0.25,2140 =,535,集中设置,1,个大型场地,350,设置,2,个小型场地各,100,老人场地面积,=,0.25,2140 =,535,结合广场设置跳操场地,200,锻炼器械,30,组,200,架空层棋牌活动,10,组,100,健康步道,50,5.,设计指引,儿童场地标准配置参考,小型儿童活动场地可选用标准配置，大型由专业单位设计,5.,设计指引,泳池平面布置标准,泳池设计要在符合规范、便于管理的基础上美观,泳池区可容纳人数,(M)=,成人池面积,/3 +,儿童池面积,/2.5,泳池休息区面积,() = M 0.8,洗手蹲位个数,= M / 60,淋浴间个数,= M / 30,更衣柜个数,= M / 5,以上三项男女更衣室均分,5.,设计指引,泳池更衣室布置标准,更衣室设计必须符合人性尺度和管理流线的要求,提高更衣室品质的方法：,1.,增加管理室前厅，提供等候区,2.,增加化妆台空间,3.,更衣区与淋浴区分隔,4.,增加清扫设备储藏室,降低更衣室成本的方法：,1.,男女共用洗手台,2.,室外喷淋,3.,男女共用洗手间,5.,设计指引,宠物公园布置标准,宠物活动规范化，降低邻里纠纷和干扰,5.,设计指引,TH,间道路、管线布置标准,管线布置合理，合理分配宅间距离,5.,设计指引,TH,间道路、管线布置标准,管线布置合理，合理分配宅间距离,5.,设计指引,TH,间道路、管线布置标准,管线布置合理，合理分配宅间距离,概述,指标分析与配置标准,布置方式,场地设计,5,要素,设计指引,操作指引,6.,操作指引,操作步骤,规划确定之后根据场地指标复核，如不满足则应,调整规划,。,Step 1,Step 2,Step 3,根据指标选择场地基本布局和内容，拟定,设计任务书,。,审核,场地设计面积和内容，检查细节设计。,一线公司,设计部,设计单位,根据设计任务书进行设计，可选择甲方提供的标准模块或依据规范自行设计。,提交深化方案图纸,提交任务书和设计指引,提交图纸和数据指标,6.,操作指引,根据社区规模制定,所需活动配套面积和内容,惠州金域华庭配套表,品类：,G2,项目占地：,3.96,万,m,2,户数：,1000,泳池（共,900m,2,）,泳池总水面面积：,900m,2,儿童池：,200m,2,成人池：,700m,2,运动场地（共,700m,2,）,羽毛球场：,100m,2,架空层乒乓：,50m,2,架空层练舞室：,200m,2,多功能场地：,350m,2,老人活动场地（共,260m,2,）,跳操广场：,150m2,按摩走道：,30m,2,架空层棋牌：,50m,2,锻炼器械：,30m,2,儿童活动场地 （,300m,2,）,滑梯：,120m,2,秋千：,50m,2,木马：,40m,2,跷跷板：,30m,2,沙池：,30m,2,平衡木：,20m,2,爬网：,80m,2,宠物活动场地：,100m,2,如规划布局不满足场地需求，则应,调整规划,Step 1,主要人行系统,景观轴线,人行系统宜简洁布置,6.,操作指引,根据建筑空间确定,人行系统骨架,和景观轴线,Step 2,场地布局要点,游泳池居中布置，可作为销售工具。,室外运动场地考虑充分日照，考虑噪音问题，避免离住宅过近，贴近商业用房布置。,儿童活动场地就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区。,建议老人活动场地和中心广场结合，充分考虑日照，应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置。,不同活动场地对日照需求不同，应对应考虑布局,6.,操作指引,依据日照分析结果考虑活动场地,适宜布局位置,Step 2,羽毛球场,成人池,儿童池,架空层乒乓,多功能场地,架空层练舞室,惠州金域华庭,品类：,G2,户数：,1000,按照社区户数计算相应,所需场地面积指标,泳池（共,900m,2,）,泳池总水面面积：,900m,2,儿童池：,200m,2,成人池：,700m,2,运动场地（共,700m,2,）,羽毛球场：,100m,2,架空层乒乓：,50m,2,架空层练舞室：,200m,2,多功能场地：,350m,2,服务半径,+,布置规则,游泳池,250,米,-,成人,3,分钟步行距离,布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求,运动场地,250,米,-,成人,3,分钟步行距离,室外运动场地考虑充分日照,架空层配置要考虑一定的隔音措施,宠物活动场地,无服务半径要求,可布置偏僻处，考虑日照,老年人活动场地,200,米,-3,分钟步行距离,应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置,儿童活动场地,50,米,-2,分钟儿童步行距离,就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区,=100m,2,=30m,2,=50m,2,230m,6.,操作指引,运动场地布置,Step 2,60m,60m,羽毛球场,成人池,儿童池,跳操广场,65m,按摩走道,65m,锻炼器械,架空层棋牌,架空层乒乓,架空层练舞室,惠州金域华庭,品类：,G2,户数：,1000,按照社区户数计算相应,所需场地面积指标,老人活动场地（共,260m,2,）,跳操广场：,150m2,按摩走道：,30m,2,架空层棋牌：,50m,2,锻炼器械：,30m,2,服务半径,+,布置规则,游泳池,250,米,-,成人,3,分钟步行距离,布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求,运动场地,250,米,-,成人,3,分钟步行距离,室外运动场地考虑充分日照,架空层配置要考虑一定的隔音措施,宠物活动场地,无服务半径要求,可布置偏僻处，考虑日照,老年人活动场地,200,米,-3,分钟步行距离,应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置,儿童活动场地,50,米,-2,分钟儿童步行距离,就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区,=100m,2,=30m,2,=50m,2,多功能场地,6.,操作指引,老人活动场地布置,Step 2,羽毛球场,成人池,木马、跷跷板等,跳操广场,40m,按摩走道,锻炼器械,架空层棋牌,多功能场地,架空层乒乓,架空层练舞室,40m,40m,40m,滑梯、秋千等,滑梯、秋千等,沙池,服务半径,+,布置规则,游泳池,250,米,-,成人,3,分钟步行距离,布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求,运动场地,250,米,-,成人,3,分钟步行距离,室外运动场地考虑充分日照,架空层配置要考虑一定的隔音措施,宠物活动场地,无服务半径要求,可布置偏僻处，考虑日照,老年人活动场地,200,米,-3,分钟步行距离,应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置,儿童活动场地,50,米,-2,分钟儿童步行距离,就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区,=100m,2,=30m,2,=50m,2,宠物活动,惠州金域华庭,品类：,G2,户数：,1000,按照社区户数计算相应,所需场地面积指标,儿童活动场地 （,300m,2,）,滑梯：,120m,2,秋千：,50m,2,木马：,40m,2,跷跷板：,30m,2,沙池：,30m,2,平衡木：,20m,2,爬网：,80m,2,宠物活动场地：,100m,2,6.,操作指引,儿童活动场地布置,Step 2,羽毛球场,成人池,木马、跷跷板等,跳操广场,按摩走道,锻炼器械,架空层棋牌,多功能场地,架空层乒乓,架空层练舞室,滑梯、秋千等,滑梯、秋千等,沙池,服务半径,+,布置规则,游泳池,250,米,-,成人,3,分钟步行距离,布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求,运动场地,250,米,-,成人,3,分钟步行距离,室外运动场地考虑充分日照,架空层配置要考虑一定的隔音措施,宠物活动场地,无服务半径要求,可布置偏僻处，考虑日照,老年人活动场地,200,米,-3,分钟步行距离,应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置,儿童活动场地,50,米,-2,分钟儿童步行距离,就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区,=100m,2,=30m,2,=50m,2,宠物活动,6.,操作指引,提交设计任务书和设计指引给设计单位,Step 2,泳池（共,900m,2,）,泳池总水面面积：,900m,2,儿童池：,200m,2,成人池：,700m,2,运动场地（共,700m,2,）,羽毛球场：,100m,2,架空层乒乓：,50m,2,架空层练舞室：,200m,2,多功能场地：,350m,2,老人活动场地（共,260m,2,）,跳操广场：,150m2,按摩走道：,30m,2,架空层棋牌：,50m,2,锻炼器械：,30m,2,儿童活动场地 （,300m,2,）,滑梯：,120m,2,秋千：,50m,2,木马：,40m,2,跷跷板：,30m,2,沙池：,30m,2,平衡木：,20m,2,爬网：,80m,2,宠物活动场地：,100m,2,硬景面积：,7510 m,2,包括人行系统、广场、,各类活动场地及泳池,软景面积：,18200 m,2,包括草坪、地被及灌木,30%,70%,6.,操作指引,审核面积与内容并确保软硬景比例,Step 3,6.,操作指引,小结,规划平面初步确定后，根据社区规模制定,所需活动配套面积和内容,根据建筑空间确定,人行系统骨架,和景观轴线,依据日照分析结果考虑活动场地,适宜布局位置,复核软硬景面积比例,7,：,3,如规划布局不能满足场地要求，则应调整规划,总结,3,、场地布置要保证服务半径：成人,250,m/,老人,200,m/,儿童,50,m,1,、,“,活动配套满意度,”,是,“,规划设计满意度,”,短板,最不满意：,配置不足,；,不便捷,2,、集团主流产品活动配套标准,:,儿童、老人活动场地,0.25,/,户、,运动场地,1.1,/,户,G3/T2,类产品侧重老人活动场地,G2/C,类产品侧重儿童活动场地,深圳区域宜保证户外泳池场地，可减少运动场地,第四章：绿化苗木的操作管理建议,苗源分析,苗源成本,操作模式分析,技术措施,综合成本,苗源分析,苗源种类,保证全冠移栽的前提是采用,地苗和假植成品苗，,成品苗价格为地苗的三倍左右,地苗,假植苗,假植成品苗,价格：,X,低,2X,中,3X,高,苗源分析,地苗分布,地苗资源集中地区,低纬度,中纬度,高纬度,地苗资源集中地区较少，大部分地苗需要时间与人力进行,提前搜购与储备,苗源分析,移栽要素,地苗移栽要,保证成活率,，必须严格遵循季节要求,1,月,2,月,3,月,4,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,西南地区,华南地区,13,月,912,月,24,月,210,月,1011,月,5,月,温带地区,(,华东及北方地区,),西南地区,华南地区,适宜移植季节,地苗成活率,90-95%,假植苗成活率,99%,地苗成活率,70-85%,假植苗成活率,99%,地苗成活率,92-97%,假植苗成活率,99%,非适宜移植季节,地苗成活率,20-30%,假植苗成活率,50-70%,地苗成活率,20-40%,假植苗成活率,60-80%,地苗成活率,30-50%,假植苗成活率,80-90%,温带地区,(,华东及北方地区,),以上成活率以,1520cm,樟树为例，相关数据由各分公司提供,各地区适宜移栽及种植季节,苗源分析,小结,选择,地苗作为主要苗源,是提升绿化效果，降低景观成本的必要手段,保证地苗供应，必须,提前储备,，或者寻找有储备的合作单位,提高地苗全冠移栽,成活率,，必须遵循季节要求,市场行规：苗木购买熟客可延付苗款，生客需付定金，付清全款才可提苗,苗源分析,苗源成本,操作模式分析,技术措施,综合成本,苗源成本分析,樟树地苗,(,华南地区,),地苗,：,原生或在移植地超过,5,年，生长状况良好的苗木。,成活率受季节影响大，不适于反季节移植,。,主材价格：,胸径,10-19cm,，,4001000,元,/,株,胸径,20-29cm,，,12002500,元,/,株,胸径,30-39cm,，,28004000,元,/,株,地苗中选用较多的规格为胸径,25-30 cm,，平均价格为,2000,元,/,株,特点：,资源分布散，临时搜购不易，必须提前储备,假植苗,：,地苗断根后进行假植或装入容器短期种植,1,年以内，度过成活期的苗木。,观赏效果较差，移植成活率较高,。,主材价格：,胸径,10-19cm,，,8002000,元,/,株,胸径,20-29cm,，,22004500,元,/,株,胸径,30-39cm,，,50008000,元,/,株,苗源成本分析,樟树假植苗,(,华南地区,),假植苗中选用较多的规格为胸径,30-40 cm,，平均价格为,6500,元,/,株,特点：,资源较多，价格适宜，但苗木形态差，需要生长期恢复,假植成品苗,：,假植苗已假植或装入容器种植,3,年以内，生长状况恢复良好的苗木。,观赏效果较好，移植成活率较高,。,主材价格：,胸径,10-19cm,，,12002500,元,/,株,胸径,20-29cm,，,30008500,元,/,株,胸径,30-39cm,，,900015000,元,/,株,苗源成本分析,樟树假植成品苗,(,华南地区,),假植成品苗中选用较多的规格为胸径,30-40 cm,，平均价格为,13000,元,/,株,特点：,由于用量大，目前中小规格已稀缺,胸径,10-19cm,胸径,20-29cm,胸径,30-39cm,8002000,元,/,株,22004500,元,/,株,50008000,元,/,株,4001000,元,/,株,12002500,元,/,株,28005000,元,/,株,12002500,元,/,株,30008500,元,/,株,900015000,元,/,株,地苗,假植苗,假植成品苗,综合比较价格，地苗：假植苗：假植成品苗,=,1,：,2,：,3,苗源成本分析,成本比较,(,华南地区,),此两种规格资源非常少,苗源成本分析,三地香樟主材价格比较,因气候差异，高规格苗木在各地区的价格差异较大，南方相对较低,成都、上海两地普遍使用,地苗,，选用中小规格较多，大规格乔木只做点景,深圳普遍使用的是,假植成品苗,，因中小规格资源不足选取规格普遍,30cm,以上,（元,/,株）,成都、上海地苗与深圳假植成品苗价格比较,苗源成本分析,各区域使用分析,深圳区域使用的大部分苗源为假植成品苗,地苗,假植成品苗,假植苗,大部分苗源产自江浙,地苗及假植成品苗供应量大,地苗大多来自本地,假植成品苗多从华东购入,地苗供应量小，多为假植苗,假植成品苗用量大,苗源多来自本地,反季节种植情况少,苗源成本分析,小结,除深圳区域外，其余三区域普遍采用地苗，,全冠移植率,较高,各区域苗木成本有差异，提升绿化效果措施应该,因地制宜,由于华南区域质量好的假植成品苗日渐稀少，应着力于,地苗资源,的利用,深圳区域提升绿化效果应多采用地苗，保证全冠移栽,其余区域提升效果应适当增加成本，提高种植密度和规格,优质地苗需要提前搜购储备，前置的资金和人力成本较大,结合现状，较好的措施是充分拓展具备地苗资源的合作单位,苗源分析,苗源成本,操作模式分析,技术措施,综合成本,操作模式分析,内外模式比较,招标模式,战略合作模式,甲指乙供合作模式,内部模式,北京公司,沈阳公司,苏南公司,上海公司,成都公司,深圳公司,公司内部同时存在三种主要模式，外部标杆主要有两种模式,完全甲供模式,甲供,+,战略合作模式,外部模式,代表公司,主要特点,成都万华公司,麓山国际,龙湖公司,绿城公司,成本控制较好，对图纸要求较高，,但苗木质量不易控制，即时效果差,苗木质量较高，种植即时效果好,合作单位必须有充足资源和图纸深化能力,甲方承担采购任务，苗木质量相对有保障,需要甲方配有专业人员，且占用人力较多,甲方承担采购储备任务，苗木资源质高价低,甲方需自有苗圃，少量项目可操作,甲方承担部分采购储备任务，苗木资源可控,即时效果较理想，甲方需配备多重专业人员,招标模式：,采用招投标方式，以低价中标者提供苗木并组织施工。,优点,：,成本动态可控,缺点,：,低价苗木形态难以满足设计要求，造成现场设,计变更数量较难控制,施工方提供价格较低的,假植苗或截杆地苗,不考虑效果的即时性,操作模式分析,内部模式一,招标模式,保证绿化成本最低，但实施效果较差,东莞高尔夫项目,绿化成本：,100-120,元,/,平米,战略合作模式：,选取,2-3,家战略协议的种植施工单位，苗木采用战略采购价。施工图由施工方根据自身资源进行深化，甲方审核后开展施工。,优点,：,施工单位有自己苗圃和足够的苗木资源，可保证苗木形态和质量。,施工单位同时负责种植施工图的深化，控制苗木品种在其采购能力范围之内。,施工图定价设计，实施成本及变更可控,缺点,：,施工方的设计施工一体，需要监控,不能及时反映当时的苗木市场价格,操作模式分析,内部模式二,战略合作模式,利用合作方苗木资源，质量有保证，成本可控制，但需监控机制,成都金域蓝湾项目,绿化成本：,250-280,元,/,平米,甲指乙供战略合作模式：,甲方参与苗木采购，由施工单位购买并组织对选定苗木的施工维护,优点,：,甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控,缺点,：,采购过程占用甲方过多资金,甲方人力占用过多，不利多项目操作,乙方积极性难调动,操作模式分析,内部模式三,甲指乙供模式,保证效果，但资源利用有限，资金占用大，不利于多项目同时操作,深圳东海岸四期项目,绿化成本：,480,元,/,平米,完全甲供模式：,甲方自行采购所有苗木，并有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储备，施工单位只负责苗木的施工。,优点,：,甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控,扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。,可获得较低价的一手苗木。,缺点,：,采购环节占用甲方过多资源。,乙方积极性难调动,操作模式分析,外部模式一,完全甲供模式,保证效果，但占用甲方资金及人力多，不利于多项目同时操作,成都麓山国际项目,绿化成本：,220,元,/,平米,甲供,+,战略合作模式：,与战略合作单位有苗木的战略采购价格，部分特型苗木由甲方自行采购，甲方有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储备，由战略合作单位组织苗木的施工。,优点,：,甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控,扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。,可获得较低价的一手苗木。,同时可利用战略单位的苗木资源,缺点,：,采购环节占用甲方过多资源。,战略价格无法反映即时的苗木市场行情,操作模式分析,外部模式二,甲供,+,战略合作模式,保证效果，甲方专业人力配备要足，适量占用资金,成都三千城项目,绿化成本：,300-320,元,/,平米,招标模式,操作模式分析,推荐模式,从效果、成本控制和可实施性考虑，,战略合作模式,是较为理想的模式,广州金域蓝湾,绿化成本：,300,元,/,平米,成都麓山国际,绿化成本：,320,元,/,平米,佛山金域华府,绿化成本：,370,元,/,平米,完全甲供,战略合作,三种模式同等绿化成本下效果比较,绿化效果关键问题：,1,、图纸的可实施性,2,、苗木的品质与形态保证,3,、成本可控制性,解决措施：,1,、由有设计能力的绿化施工单位结合资源进行苗木施工图深化,2,、施工单位保证高质苗源，对苗木种植效果负责，甲方负责监控。,3,、施工单位深化图纸时进行定价设计，控制现场变更数量,招投标模式,战略合作模式,招投标,+,战略模式,甲指乙供战略,+,招标模式,图纸可实施性,苗品质量控制,成本可控,备注, , ,仅北京、沈阳等公司能实现图纸和苗品质量的有效控制，大部分公司仍无法通过招标方式实现效果与成本有效平衡, , , , , , , , , , ,操作模式分析,推荐模式解析一,战略合作模式能够有效解决提升绿化效果的关键问题,景观设计部,2-5,人,/,公司,苗木采购团队,1-2,人,/,公司,景观工程团队,0.5,人,/,项目,合计景观人员,4-9,人,/,公司,操作模式分析,推荐模式解析二,三层团队的有效组合才能保障实现最终的效果,负责设计管理和现场效果确认,负责特型苗木采购和储备,负责现场施工管理和效果控制,专业设计人员构成,成本与工程采购人员构成,专业景观工程人员构成,主要责任部门，监管其余团队,龙湖、绿城管理模式,万科管理模式,景观部,0-5,人,/,公司,物业绿化工程师,0-3,人,/,公司,合计景观人员,0-5,人,/,公司,专业设计人员构成,绿化工程人员构成,设计、采购、现场管理三位一体,负责绿化种植和养护,操作模式分析,可战略资源,华南地区具备苗木资源和综合设计施工能力的单位有,普邦、棕榈园林,、四季青等,操作模式分析,小结,战略合作模式能够有效整合苗木资源，控制成本，,提升效果,景观应该配备,项目现场专业人员,，有效控制效果实现,目前上海公司已开始实行景观项目,PM,制，隶属事业部，有效控制现场,苗源分析,苗源成本,操作模式分析,技术措施,综合成本,温带地区,(,华东及北方地区,),西南地区,华南地区,适宜移植季节,地苗成活率,90-95%,假植苗成活率,99%,地苗成活率,70-85%,假植苗成活率,99%,地苗成活率,92-97%,假植苗成活率,99%,非适宜移植季节,地苗成活率,20-30%,假植苗成活率,50-70%,地苗成活率,20-40%,假植苗成活率,60-80%,地苗成活率,30-50%,假植苗成活率,80-90%,非适宜移植季节措施,强截枝条与叶片,使用植物激素,树干及土球用保温、保湿材料覆盖,强截枝条与叶片,使用植物激素,树干及土球用保温、保湿材料覆盖,强截枝条与叶片,使用植物激素,加强人工养护,以上成活率以,1520cm,樟树为例，相关数据由各分公司提供,技术措施,反季节移栽成活率及措施,使用传统技术在反季节移栽成活率非常低,上海,成都,佛山,苗木主材战略价格,非适宜移植季节措施费,10001300,元,/,株,2900,元,/,株,15002000,元,/,株,32003300,元,/,株,以上价格参考上海、成都、佛山,08,年战略采购合同，取,1820cm,樟树为例,措施费用已包含在苗木主材单价内,苗木主材市场价格,32003300,元,/,株,23002400,元,/,株,15002000,元,/,株,措施费用不另收，但需选择较小冠幅的假植苗,措施费占主材费用,3040%,提高整体主材单价作为措施费补偿,损失苗木效果，无措施费补偿,技术措施,反季节移栽措施费率,传统技术反季节移栽为保活以,提高成本或损失效果,为代价,最终成本,32004600,元,/,株,2900,元,/,株,2000,元,/,株,广州白云区大一项目现场,技术核心,：,通过药物处理，使植物在无需截枝、剪叶的情况下，保持全冠进行移植。,优点,：,不改变树形，整株移植,保证树木,100%,成活，,不受季节影响,处理费用较低,缺点,：,不适合远程运输,技术措施,保冠移栽新技术,保冠技术可确保乔木在任何季节进行全冠移栽,适宜季节移植技术处理费,非适宜季节移植技术处理费,1520cm,2025cm,2530cm,3035cm,苗木主材价,苗木主材价参考上海,08,年度绿化战略合同,24003300,元,/,株,39505000,元,/,株,50006800,元,/,株,1300018000,元,/,株,500,元,/,株,700800,元,/,株,8001000,元,/,株,13001500,元,/,株,10001200,元,/,株,12001500,元,/,株,15001600,元,/,株,16001800,元,/,株,技术处理费与主材费比率,2124%,2030%,2024%,910%,技术措施,保冠技术成本分析,保冠技术费率占苗木主材价格,20%,左右，可全面提升效果,技术措施,战略合作,+,保冠技术成本,同等树冠效果，战略,+,保冠技术比招标要节省成本,7%,乔木成本构成：,综合单价,=,乔木主材价,+,种植费,(,人工,),+,服务费,(,运输,+,养护,),+,反季节措施费,乔木主材价,综合费率,反季节措施费,树冠覆盖面积,综合成本,招标,战略合作,战略,+,保冠技术,2800,3200,3200,18%,30%,40%,0%,30%,20%,反季节,综合成本,3300,4160,4480,3300,5120,5120,3-4,5-7,7-9,以,3,万景观面积，按照乔木覆盖密度为,16 /,株计算,30000 16 =1875,株,3.5 =,6560,1875,株, 6 =,11250,6560,1.7,1875,株, 8 =,15000,6560,2.3,战略,+,保冠技术,与招标比较,+14%,+22%,+20%,+34%,+56%,-100%,招标树冠面积,战略树冠面积,战,+,保树冠面积,4160 1.7 2450,元,/,株,4480 2.3 ,1950,元,/,株,3300,元,/,株,同等树冠乔木价格,与招标价格比较,-41%,34%,41% =,-7%,以,20cm,樟树为例，相关数据由上海公司提供,技术措施,小结,保证全冠移栽与成活率，应该采用保冠技术,战略,+,保冠技术模式同等效果下，综合成本比招标节省,7%,苗源分析,苗源成本,操作模式分析,技术措施,综合成本,综合成本,外部标杆展示区特点,以溪流水景营造特色，建筑周边乔木密度高，小乔木与灌木层次丰富,上海纳帕 尔湾,展示区景观成本：,1200,元,/,平方米,软硬景比例：,50%,：,50%,水景面积比例：,15%,乔木,/,灌木比例：,40%,：,60%,单株乔木覆盖面积：,1215,平方米,/,株,大、小乔木数量比例：,60%,：,40%,以大草坪和全冠大乔木组合造景，重点区乔木密集度高,上海龙湖 滟澜山,展示区景观成本,：,800,元,/,平方米,软硬景比例：,70%,：,30%,水景面积比例：,0%,（现有河流）,乔木,/,灌木比例：,60%,：,40%,单株乔木覆盖面积：,1518,平方米,/,株,大、小乔木数量比例：,70%,：,30%,综合成本,外部标杆展示区特点,楼间全冠中小乔木密度较高，灌木层次丰富,成都龙湖 三千城,展示区景观成本,：,600,元,/,平方米,软硬景比例：,80%,：,20%,水景面积比例：,0%,乔木,/,灌木比例：,40%,：,60%,单株乔木覆盖面积：,1518,平方米,/,株,大、小乔木数量比例：,60%,：,40%,综合成本,外部标杆展示区特点,综合成本,外部标杆展示区成本比较,外部标杆项目展示区绿化,三高,：成本高、密度高、大乔木量高,项目名称,上海纳帕,尔湾,上海龙湖,滟澜山,成都龙湖,三千城,景观单方成本,软硬景比例,平均乔木覆盖面积,大、小乔木数量比例,1200,元,/,平方米,800,元,/,平方米,600,元,/,平方米,50%,：,50%,70%,：,30%,80%,：,20%,12-15,平方米,/,株,15-18,平方米,/,株,15-18,平方米,/,株,60%,：,40%,70%,：,30%,60%,：,40%,T2,T2,G2,品类,售价,1.4,万元,/,平方米,1.11.7,万元,/,平方米,7500,元,/,平方米,综合成本,展示区成本分析,做密度高、大乔木量高的展示区，传统做法绿化成本约为,400,元,/,平米,三个条件：,1,、种植密度,15,株,/,平方米,2,、大乔木占总乔木量,70%,3,、假植成品苗,2100,平方米绿地为例：,大乔木,20cm,数量,假植成品苗主材价,小计,小乔木,20cm,98,株,42,株,7980,元,/,株,1400,元,/,株,782,040,元,58,800,元,合计,140,株,840,840,元,乔木单方成本：,400.4,元,以上单价信息来源于,08,年度深圳公司项目绿化结算清单,采用地苗及全冠技术支持，同等种植密度绿化成本只需,203,元,/,平米,三个条件：,1,、种植密度,15,株,/,平方米,2,、大乔木占总乔木量,70%,3,、采用进行全冠移植技术措施处理的地苗,2100,平方米绿地为例：,大乔木,20cm,数量,地苗主材价,