万全时代广场策划方案

单击此处编辑母版标题样式,2013,December,万全时代广场策划报告,前言,通过我司对万全县消费水平，消费档次，商品品类，业态品牌，交通位置等相关因素的初步了解，制定出华凯时代广场策划案，具体可落地的，可实施的方案还需我司深入的调研得出可行性方案。,报告框架,2,项目定位,3,招商策略,4,运营管理方式,5,1,业态定位,运营管理策略,1,项目定位,1,我们深入的考虑,以百货为主，消费线过于集中，生活水平的提高促使人们的消费趋向,集中化、家庭化、一站式,、丰富型方向发展，除购物外，家庭集约性玩、乐、消费日趋明显。,百货必须有主题,才能保证成功经营！,综述结论,在定位之前，我们需要考虑两点：,1,、市场缺少什么？,区域内商业多数为大型专卖店和超市形态，缺少一条可以“逛”的街。,2,、消费者需要什么？,占市场主导消费的中端群体需要一个“吃、喝、玩乐”一站式消费的“集结号”。,经营户,品牌连锁店，有,一定经营能力和,抗风险能力的商,户,消费者,项目周边的企事,业单位、城市中端,消费人群及年轻人士,我们服务于谁经营户、消费者,定位分析总体概念,空白,，,CBD,整合重组、运营城市未来,机遇,，,项目的机遇在于利用城市中心都市圈的区位优势，融入,CBD,生活圈，成为主流生活圈扩容的差异化有机补充，迫使,CBD,整合重组，进而升级并运营城市中心之未来。,目标,，,立足万全，运营城市，辐射周边区域，使本项目区域化、比肩国际！,对内互补、对外辐射，一个新中心、城中城。,功能定位,为顾客提供休闲购物的全方位服,功能定位,单击添加,为客户提供散步、游玩和观光场所,引导消费时尚,总体定位,打造，万全县高档次,首座集群式主题性购物世界,除了业态定位，还必须达到,：,多样性,吸引顾客,留住顾客,使顾客消费,参与性,目的性,定位理由,为什么,定位这么高档精品购物中心,?,位置最佳,环境最好,体量最大,功能齐全,业态最全,当地稀缺,时尚感,稀缺感,身份感,营造,理由,项目发展模式,当大家在按统一固定模式行事时，你不妨独辟蹊跷，按另一种模式去做，这样很可能取得成功。,沃尔玛创始人 萨姆,沃尔顿,以带动万全县,商业市场,和,现代服务业,的发展为目标,;,以中高档百货和多种相关,时尚精品,专卖为重点,;,以建立为万全县,综合型商业市场,和,完善服务,的发展平台为核心。,整体发展战略思想,外部环境对项目成功开发利弊参半,自身条件优劣明显，如何突出与归避,外,内,形成项目品牌，创新模式的搭建，完成招商，良性运营,非期望结果,期望结果,进行差异化竞争，找到市场相对空白点和机会点。,准确锁定目标客户，定制产品，产生强有力的客户引导力，降低竞争风险。,有效的价格和货量控制，创造后期较高的收益塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过项目品牌带动公司品牌，创新经营模式的搭建。,陷入于恶性竞争的被动。,定位出现偏差，陷入激烈的客户争夺战中。,陷入后期货量销售乏力的局面。,品牌塑造度小，对项目开发和项目销售促进作用小。,竞争,收益,客户,品牌,本项目期望结果分析,业态定位,H-Eat,餐饮是主题的核心，务必做出良好环境、风情、文化、品位、品牌，方能满足现代人的食乐需求，引八方来客。,业态定位,童,趣,馆,儿,童,玩,乐,从小孩子的汤姆,Bear,，到成人的,KTV,，适应各年龄阶层，充分体现商业的人性化。据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍等,美容,SPA,桑拿足浴,美容,SPA,业态定位,Shopping,购乐,Shopping,购乐,业态定位,休闲茶吧,休闲咖啡吧,Business,商乐,休闲酒吧,休闲咖啡吧,休,闲,酒,吧,休,闲,茶馆,休,闲,咖啡,业态定位,健康是,21,世纪人们追逐的潮,流，设置不同男女类别的运,动健身设施，以体现健康之,乐。,业态定位,2,业态落位,业态组合模块,业态组合,STEP 1,美食中心,STEP 2,儿童中心,STEP 3,休闲娱乐,STEP 4,精品购物,一层业态布局,二层业态布局,三层业态布局,四层业态布局,华凯项目拟招品牌,负一层经营业态：,购物超市,拟招品牌：京客隆、人人乐、世纪华联、宽广超市及同级别超市,一层拟招品牌：,汉堡王、华莱士、建设、工行、海澜之家、红豆、同仁堂、温碧泉、富兰克林、唯曼斯、伊莎美尔、植物医生、雅诗兰黛、倩碧、兰芝、婷美、雅芳、膜法传奇1853、韩后、美素、芝瑟、水焦点、美月坡、雅格丽白、菲诗小铺、宝岛眼镜、大明眼镜、诗普林、7银饰，老银匠、和田玉 、梦金园 、七喜 、老庙、银世汇、宝银坊、百泰 、禧六福、琪美真玉、招金银楼 、欧特尔珠宝 、金六福 、六福珠宝 、萃華金店、老银匠、明牌、尚韵珠宝、数码体验、名表廊等,二,层拟招品牌：,华斯度、路易十三、波士、鲨鱼、布克兄弟、阿仕顿、奥玛、英伯利、杰克沃克、劲霸、柒牌、七匹狼、利郎、才子、太子龙；卡帝亚、意尔康、都彭、皇冠、保兰德、爱思、威豹、稻草人、啄木鸟、七匹狼、苹果、百利、古士旗、鳄鱼、老人头；达芙妮、千百度ST&STA、舒丹妮、天美意、百思图、真美诗、热风、东蒂、伊索、三叶草、尚达、珂卡芙；耐克、阿迪达斯、纽巴伦、彪马、匡威、锐步、哥伦比亚、卡纳斯、始祖鸟、乐斯菲斯、奥索卡、极星、阿尼玛卿、森马、唐诗、以纯、美特斯邦威、快鱼、佐丹奴、真维斯及同档次品牌等,.,华凯项目拟招品牌,华凯项目拟招品牌,三,层拟招品牌：,艾唯都、K.A.K.O、卡秀、圣格瑞拉、斯琴、迪斯廷凯、巴瑞维莎、婧瑶、依丁可唯、虫2、欧伊瑞诗、意奥、菀草壹、京姿、爱城市、子苞米、雅迪斯、因为、索尼亚、阿达尼、玛丝菲尔、衣索、依恋、自然元素、歌莉娅、千百惠、虫虫、圣迪奥、斯尔丽、阿依莲；真而美、卡文、凡花、卡斯蒂、约布、播、艾梅尼诗、魔凡、路伊妮、意奥、红袖坊、衣臣、欧迪芬、曼妮芬、兰卓丽北极绒、三枪、南极人、婷美、猫人、古今、仙戴尔、巴拉巴拉、妈咪之星、小猪班纳、博士蛙、派克兰帝、红黄蓝、水孩儿、MQD、巴布豆、码米玛卡、嗒嘀嗒、叮当猫、ABC、安奈尔、娃哈哈、哈尼小孩、酷贝拉、佳贝爱、反斗乐及同档次品牌,.,咖啡品牌：上岛、两岸咖啡、汉丽轩、呷哺呷哺、麻辣诱惑、小尾羊、汉釜宫、拿渡、大娘水饺、杏记甜品、麦乐基、好伦哥、小南国、避凤塘、味千拉面、乐果坊等；克丽缇娜、秦风轩、迪朵、麦乐迪及同档次品牌,等.,四,层拟招品牌：,华凯项目拟招品牌,3,招商策略,招商政策,一般情况下付款方式（半年付、年付）大商家：根据谈判情况，由公司另行确定；,保证金基本在10000-20000元左右，面积大或大型商家另行商定；,递增比例以及时间（递增不超过5-8,%,从第三年开始递增）；,放水养鱼，装修免租期政策，免租期（3个月-6个月），特殊牌商家另行确定。,招商政策,大型主力商家建议联营扣点形式，目的主力商家带动小型商户。,散户或者小型主力店，采取租金形式，原因散户承受风险小，租金能实现快速回款。,与商户合作方式,租金/联营,招商政策,针对商场尾盘商铺，我司建议有2种形式操作模式：,第一种模式：一次性返租五年，租金回报每年返一次，回报率甲乙双方另行协商。,第二种模式： 业主自营性投资客，需商管公司签定后期运营管理协议，接受统一管理。,与小业主合作方式,售后返租+自营性投资,物业费免收政策,商业市场处于发展阶段，为使更多的,优,商入住，前期给与商家一,定的优惠政策，冷场,到,旺场,。,针对商户免收一年物业费的优惠政策,，给与商家前期投入减小压力,。,招商时间,招商时间,由于招商任务较重，我们对招商时间提前安排，其中商家招商要事先做好相关工作，在项目策划方案出来后正式按业态分布确定商家主力店，根据商家的具体要求进行方案策划的修改与完善，避免方案被迫修改所造成的损失。,招商目标,1,、总体目标：时间：,2013,年12月份,201,4年5月份，共计时间5个月。,项目自招商团队进场之日起至个3月内招商率达50,%,（含首期推广）；,4个月内招商率达 70,%,；,5个月内招商达,95%,。,招商进度安排,招商方式,点对点招商,分点招商,项目洽谈会招商,广告招商,招商为王，商业地产的生命线,我们所做的不是招商，而是选商：不是被动的接受客户租赁商铺，而是要对入驻商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，优秀者才能如驻。,先大后小,先招主力店后招非主流店,理由,:大型主力商家的招商成功是项目成功营销的前提，务必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然闻风而来。,招商策略,招商策略,联动我司资源,整合北京市场资源，实行点对点对接；,调动我司浙江商会、山西商会、温州商会等资源库，使其恰接成功；,利用我司长期商业市场战略合作关系，发动群带效应，使其客户签约。,招商策略,招商进度比例规划,我司资源30%；（各商会、北京品牌合作商,家）,外地招商占20%、（张家口等）。,万全本地招商区占50%左右。,招商基本当地为主，外地为辅，比例计划为：,成功进行主力店招商是商业招商的关键,主力商家的选取,选取租金承受较高的主力,商家,主力店的选取必须迎合区,域目标不能脱离市场,在主力店面积应控制在,商业积的30%左右,主力商家的谈判,采用背靠背招标形式,充分利用招商资料与区域,优势,切勿一味进行价格优惠或,者免租政策,主力商家合作模,式,项目前期：养商,期合作经营；少,租金+分成,项目中期：纯租,赁模式,中心思想,定位精确,以客为主,统一规划,统一管理,统一运营,价值平均,散户如何利用主力店带动进行招商,先进带后进，多点开花,散户招商原则,根据楼层尽量选取租金承受力较高的品牌,对于品牌直营商家和加盟商家要分配均衡,通过空间和业态布局的规划，将主力商家和散户，或者特色散户和一般大众散户穿插摆布，互相带动形成多个中心开花局面,主力商家合作模式,散户抗风险能力较小，前期必须要有对应的养商策略。,经营过程中应该及时对散户进行培训及活动的开展以保证其营业额。,采用优胜劣汰原则进行末位淘汰制更新散户，以保证经营顺畅。,中心思想,打造品牌效应,统一业态规划,统一运营管理,借势主力店,4,后期运营管理,经营管理,整体定位、统一管理,统一营销、分段培育,经营原则,经营理念,体验式,品质型,街区型,开放型,经营理念,统一销售,统一经营,统一营销,统一形象,统一招商,运营模式,运营管理模式,后期运营一卡式消费,消费人群:,面向整个区域的消费者，办理一站式消费会员卡,服务内容：,消费者持会员卡可在本商场进行消费，并享有规定优惠,会员优势：,一、前期购卡充值时享有现金优惠,二、会员消费时享有折扣优惠,三、会员卡消费可享有积分回馈优惠,注：,根据甲乙双方协商决定,后期一卡式消费，范围可增至整个项目地区所有商业消费,专业的运营管理团队,第四章 项目定位分析,可行性论断,参考定位,确定开发模式,选择管理团队,主力招商,规划设计,整体设计,调整布局,运营,结合怀来城市特色，调整开发运营,为您量身打造的贵族享受,成功团队的运营,新兴商圈,5,运营管理方式,后期运营管理方式,全程顾问式+定指标：我司作为贵司的委托人代为管理,华凯代,商业广场的运营，在运营管理过程中所涉及的员工工资、福利、奖金、公共设施维修及经营盈利、亏损有贵司自行承担。我司只作为运营管理公司对,华凯时代,管理商业广场统一服务、,统一形象、统一宣传、统一促销、统一招商、统一管理、统一协调,，维护,华凯时代,商业广场正常运行以达到贵司预期的旺场。,收费方式：,在每年整个卖场的经营管理租金收入总额中按1.5%计提。,指标部分收取费：招商满铺达到80%以上，年利润超出指标额，给与额外分成即50%计提。,每月综合服务费：,8,万（月费）+3万（卖场促销文案+广告设计）。,全程顾问式+定指标,后期运营管理方式,全程承包,式,承包方式：承包即是所谓的“承包经营管理”，是指贵司与我司之间订立承包经营合同，将贵司的商场经营管理权全部在一定期限内交给我司承包，由我司对贵司商场进行经营管理、使用，在此期间我司在法律上和财务上均为自负盈亏，独立核算，并自行承担经营过程中所出现的风险问题及获取经营管理收益的行为。最后由我司为其所获得的收益向贵司支付一定的费用(租金)。,收费方式：甲乙另行协商,我司信息数据库,永联商家库,是我们,“,庞大商业资源网絡,”,的资源库，我们分二十个业态大类，追踪近五百家品牌商家，通过定期举办商家创富聚会，重点商家定期拜访的方式，了解他们的年度开店计划，熟知品牌商家的标准店类型及面积，开店地理位置及周边环境要求、层数门面层高柱间水电消防等物业要求、加盟装修设备投入等投资要求以及日常营运费用、投资回报年限、租金承受能力等等信息。,我司信息数据库,永联商铺库,基于所在城市若干商业区域，我们将每一商业区域按一平方公里的单位划为若干板块，项目所在城市共计若干个板块，每个板块的各业态商铺户数及比例，品牌与品牌商铺户数及比例都在商铺库予以统计，同时我们在每一板块确定二三家有影响的商铺作为我们的信息采集点，这样项目所在城市共有若干个信息点，作为我们商铺库的基石，我们定期的业内聚会将从中了解各业态的基本开店物业要求及投资回报情况，租金承受能力以及现时经营平效变化。,国内二三线品牌资源,我司资源,北,京永联恒泰商业管理机构,联系电话,：（,010,）5,6201389,网 址：,地 址：北京市朝阳区永安里长安驿大厦,7,层,邮政编码：,100101,Sincerely Willing to Provide Service for You,感谢耐心的聆听,北京永联恒泰商业管理机构,联系电话,：,（,010,）5,网 址：,地 址：北京市朝阳区嘉里中心5层,邮政编码：,100101,