DE0906-04 物业费测算-于燕红

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,物业费测算,北京市圣瑞物业服务有限公司,2009,年,6,月,物业费测算,北京市圣瑞物业服务有限公司第六分公司,编制时间,:2009-06,培训级别,专业,:,二级 编制人：于燕红,物 业,管 理 经 费,测 算,物业管理费定义,物业管理费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。,物业管理费定价方式,政府指导价,（经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准）,市场调节价,物业管理费概念及定价方式,包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。政府指导价的收费形式一般属于包干制。,酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。,酬金制,包干制,物业服务收费形式,物业服务收费形式,收费形式,包干制,酬金制,盈亏自负,只收取固定佣金,企业,业主,享有节余或承担不足,支付固定费用,操作简单,企业和业主均有风险,操作上复杂，对业主,的专业性有一定要求,企业利益有保障,利,与,弊,物业服务成本构成,管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等,物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,物业管理区域清洁卫生费用,物业管理区域绿化养护费用,物业管理区域秩序维护费用,办公费用,物业服务企业固定资产折旧,物业共用部位、共用设备设施及公众责任保险费用,经业主同意的其他费用,物业服务成本构成,物业服务成本构成,-,人工成本,项目总经理,总经理助理,行政办公室,客户服务部,工程部,秩序维护部,财务 出纳,行政（人事）管理,采购 库管,接待中心,商务中心,保洁服务,会务服务,运行班组,维修班组,安全监控,秩序维护,车辆管理,1,、工资,-,按岗定编，定岗定酬，部分企业按,13,个,-14,个月月薪计算,物业服务企业作为劳动密集型服务企业，一般企业平均工资水平低于,社会平均工资水平。不同企业薪资水平也存在很大差异。,月工资总额,13,个月,12,个月,2,、保险,-,按要求交纳相关保险（外聘单位员工除外）（,44.8%,包括养老,20,，基本医疗,10,，失业,1.5,，工伤,0.5,，生育,0.8,，住房公积金,12,）,工资总额,44.8%,3,、福利,-,根据各公司制度不同计算方式不同：,14%,，或按实际预算,工资总额,14%,物业服务成本构成,-,人工成本,4,、法定节日加班费,-,根据国家法律，全年,11,个法定节日，根据在岗人数计算实际加班费,日人均工资,加班人数,11,天,3,倍,12,个月,5,、餐费补助,-,根据各公司标准，一般,8-10,元,餐标,人数,22,天,6,、服装费及服装洗涤费,-,根据各公司工服制作和洗涤标准，按岗位配备服装情况实际计算，一般情况下,2,套,/2,年。,服装总价,2,年,12,个月,物业服务成本构成,-,人工成本,维护费用,设备检测费,高压设备检测费,避雷检测,压力表、温度计等计量设备检测,二次水水质检测,设备维保费,电梯维护费,电缆、调压站代维费,消防系统系统维护费（主机、灭火器、温感探头）,空调系统维护费,弱电系统（监控、楼宇自控、道闸等）维护费,设备维护费,维护材料费（电料、水暖器件、五金装饰材料、耗材等）,工具费,电梯检测,物业服务成本构成,-,设施设备维护费用,运行能耗,水 费,电 费,其他能源,绿化用水,空调系统用水,公共卫生间用水,其他（保洁、物业办公、水景、消防等）,公共照明（楼内公共区域、园区路灯景观等、楼宇泛光照明等）,电梯运行电费,给排水设备（给水泵、排污泵、二次水消毒）运行电费,空调设备运行电费（冷机、冷冻水循环、冷却水循环泵、冷却塔等）,送、排风设备运行电费,其他电费,物业服务成本构成,-,设施设备运行能耗,运行电费计算公式：,电费,=W24a 30 P,电,W,：设备用电总功率；,24,：每天小时数；,a,：设备使用系数,=,平均每天开启时间,/24,；,30,：每月天数 ；,P,电：电费单价（元,/,kwh,）,运行水费计算公式：,水费,=T 30 t,水,T,： 日均耗水量；,30,：每月天数 ；,t,水：水费单价（元,/,吨）,物业服务成本构成,-,设施设备运行能耗,物业服务成本构成,-,设施设备运行能耗,北京市能源费收费标准,水费,类 别,自来水价格,污水处理费价格,综合价格,（元,/,立方米）,（元,/,立方米）,（元,/,立方米）,居民,2.8,0.9,3.7,行政事业,3.9,1.5,5.4,工商业,4.1,1.5,5.6,宾馆、饭店,4.6,1.5,6.1,餐饮业,洗浴业,60,1.5,61.5,洗车业,40,1.5,41.5,纯净水,40,1.5,41.5,农业赔水,0.6,0,0.6,中水,1,0,1,北京市能源费收费标准,电费,物业服务成本构成,-,设施设备运行能耗,1,、居民用电收费标准：,0.4883,元,/,千瓦时,2,、商业用电收费标准： 单位,:,元,/,千瓦时,高峰时段,: 8:00-11:00 18:00-23:00,平 段,: 7:00-8:00 11:00-18:00,低谷时段,: 23:00-7:00,用电分类,电压等级,高峰,平段,低谷,商业用电,不满,1,千伏,1.1515,0.7625,0.3965,1-10,千伏,1.1395,0.7525,0.3875,35,千伏及以上,1.1385,0.7525,0.3875,物业服务成本构成,-,设施设备运行能耗,北京市能源费收费标准,燃气价格,类别,单位,零售价格,民用,元,/,立方米,2.05,公共服务用户,2.55,工业生产、供暖用户,1.95,热电联产用户,1.55,制冷用户,1.85,车用气加气零售价格,2.55,北京市能源费收费标准,供暖价格,分类,居民,非 居 民,价格,方式,市热力集团,24,30,锅,燃煤锅炉,直供方式,16.5,23.5,间供方式,19,26,炉,燃气、燃油、电锅炉,30,35,（元,/,建筑平方米,.,采暖季）,物业服务成本构成,-,秩序维护费用、清洁卫生费用、绿化养护费用,清洁费用,人工费,/,保洁服务费,保洁耗材,垃圾清运,外墙清洗,消杀,节日装饰,绿化费用,绿化维护费,绿植租摆费,人工费,秩序维护费用,人工费,/,保安服务费,耗材,认证费,业务招待,物业服务成本构成,-,办公费用、固定资产折旧、保险费用,办,公,费,用,办公耗材,交通费,通讯费,招聘,/,存档费,培训费,办公设备维修,固定资产折旧,物业服务企业在从事服务过程中所购置的超过一定约定金额，或长期可保留原有形态的工具、设备设施可纳入固定资产范畴，其购置费用一般按,5,年进行摊销，并计入物业服务成本。,保险费用,物业服务企业一般为服务项目所投保险种类包括：财产一切险、机器设备损坏险、公众责任险。,物业服务成本在多业态物业项目中的分配方式,方式一：按事先约定的比例进行分配,举例：华远房地产的业权理论，将地面住宅和商业单位面积份额比例按,1,：,3,进行约定，因此其物业服务成本和收益分配比例均为,1,：,3,方式二：按各自面积所占比例进行分配,方式三：按受益原则进行分配，即谁受益谁付费的方式，这种方式是最为科学，争议最少的分配方式，但在物业费成本测算过程中会增大工作量及工作难度。,举例：一栋建筑,1-5,层为商业，,6-15,层为住宅，该楼工设,10,个保洁，其中负责外围和垃圾清运的,2,人，,1-5,层每层,1,人，住宅部分设,3,人,项目,公共分摊费用,商业,住宅,费用合计,公共分摊（,40%,）,专项分摊,公共分摊（,60%,）,专项分摊,保洁服务费,2,人，按,1500,元,/,人,.,月，,3000,元,/,月,1200,7500,1800,4500,15000,小计,8700,6300,15000,物业费测算实例,物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物,业服务成本。,实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大,会、业主委员会职责的全体业主与物业服务企业协商确定。,物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。,物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。,物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。,提示,物业服务收费管理办法,发改价格,20031864,物业服务定价成本监审办法（试行）,发改价格,20072285,号,北京市物业服务收费管理办法,(,试行,),北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准京发改,20052662,号,相关政策法规,