资源描述
,本报告是严格保密的。,别墅价值挖掘的认识,定位与营销,一. 多样性与别墅的营销定义,二. 需求：取决于供给的创新弹性,三. 供给：地价的路径依赖,四. 定位弹性与地段价值,五. 几个案例,一多样性与别墅的营销定义,被称之为“别墅”的房子：,上海-丁香花园 上海九间堂；,北京长城脚下的公社 北京观唐；,北京建外SOHO 深圳硅谷别墅,深圳波托菲诺 深圳中信红树湾,深圳万科第五园 深圳十七英里,成都清华坊 庐山美庐,上海丁香花园,庐山美庐,北京长城脚下的公社,上海九间堂,北京观唐,北京观唐,成都清华坊,成都清华坊,深圳硅谷别墅,深圳硅谷别墅,深圳波托菲诺,深圳波托菲诺,深圳波托菲诺,深圳万科第五园,深圳万科第五园,深圳十七英里,深圳中信红树湾,深圳中信红树湾,深圳中信红树湾,被称之为“别墅”：,独立产权 独立占地 庭园 天台 独立屋、别馆、连院、连排、空中,别墅的功能与位置的相容性,二需求价值：取决于供给的创新弹性,1、关于“富人”的生活方式,2、需求价值,固定的生活习惯,固定的家庭结构,固定的消费偏好,固定的休闲方式,固定的区域,有没有富人的生活方式？,十五年前 无差异,十年前 诞生差异,五年前 差异化,二年前 差异多样化,差异化的来源：,供给产品的差异化 城市规划的变迁 财富的积累,推论一：,需求的供给创新弹性大,三关于土地的绝对价值和供给,指标,类别,容积率,净密度（户数/公顷）,邻里密度,独户住宅,0.2,20,12,并立式住宅,0.3,20-25,15,联排式,0.5,40-60,30,叠层式,0.8,60-100,45,三层公寓,1.0,100-150,50,六层电梯公寓,1.4,160-190,75,十三层电梯公寓,1.8,215-240,100,各类住宅用地一般指标,从城市土地最优价值实现角度,独立住宅,/,Townhouse,/,6层电梯公寓,/,13层电梯公寓,9,/,6,/,1.3,/,1,单价的比值关系的不可实观,推论二：,城市中别墅具有土地绝对价值贬损性,开发商角度,条件A：以楼面地价为核算依据倾向于降低容积率,条件B：以土地面积地价为核算依据倾向于提高容积率,条件C：分期交付地价、分期开发市场压力小,条件D：一次性交付地价、一次性开发市场压力大,推论三：供给的地价路径依赖性,四产权角度：定位与弹性,案例一：深圳硅谷别墅,户型转换的一个例子：从Townhouse到叠加,叠加前,叠加后,叠下底层平面图,五营销角度：,案例二：深圳波托菲诺,2004,2005,2003,2002,2001,8000,9000,10000,11000,12000,13000,20000,均价（元/平方米）,时间（年）,2001.10,天鹅堡一期启动,A、B、C栋推出8500元入市,2002.1,天鹅堡一期,D、E栋推出,8800元入市,2002.7,纯水岸一期TH启动,16000入市,2002.7,纯水岸一期多层启动9300入市,2003.12,天鹅堡二期1区启动,9800元入市,2004.10,纯水岸别墅,计划启动,30000入市,2004.6,天鹅堡二期2区计划启动,9500元入市,各期项目价格变化及销售周期,项目整体价格变化,项目整体价格变化,华侨城波托菲诺入市,价格走势,别墅的空间价值体现,别墅的价值变化反映的是,我们时代的变化,欢 迎 提 问,
展开阅读全文