(推广节奏回顾)河北遵化_天之润商

Page,*,遵化天之润商业项目营销推广方案,提报内容,:,推广执行方案,编 号,: B J - 1 0 0 1 2 1,2,010,01,21,1,每个人都渴望赚钱,可不是每个人都能掌握赚钱的方法,那么，我们来创造一种,Preface,2,阅读城市,解构客群,项目解读,项目定位,推广定位,方案结构,推广策略,策略执行,视觉策略,活动策略,总体推广节奏,3,商业地产，不仅仅是建铺卖铺那么简单，,商铺必须要有创造财富的能力，,所以本方案的出发点不只是卖铺子,更重要的是探讨赚钱的方法,于是，我们从市场消费力和那些想赚钱的人讲起,4,阅读城市,唐山遵化,畿东第一城,六大支柱产业，拉升强劲消费力,2009,年遵化生产总值,430,亿元，财政收入,40,亿元，,城镇居民家庭可支配收入达到,1.67,万元，增长,18.1%,，增速同比加快,7.5,个百分点,农村居民家庭人均收入达到,7000,元，增长,11.7%,，增速同比加快,3.1,个百分点,2008-2009,年，农产业转移农村富余劳动力,1.6,万人次。,遵化六大支柱产业,钢铁业、机械制造业、食品业、建材业、电力能源业、医药化工业。,而钢铁业，占全市,GDP,总量的半壁江山,其中,建龙实业：总资产,100,亿元，员工,5746,人，,2008,年销售收入,80,亿元，利润,10,亿元，实现出口创汇,7000,万美元。,港陆钢铁：总资产,80,亿元，员工,6660,人，,2008,年现销售收入,80,亿元，创利税,15,亿元。,5,六大社会商品，购买力攀升多元化消费明显,2009,年社会消费品零售总额,85,亿元，同比增长,15.2%,1,、衣着消费保持快速增长,大型商场和服装专卖店的快速发展，着装方面愈来愈追求时尚、讲究款式、注重品牌。,2,、休闲娱乐消费逐渐升温,旅行社、,KTV,、俱乐部、休闲餐饮等服务性消费逐渐升温。,3,、文化用品支出继续加大,摄像机、组合音响等文化娱乐用品消费增加。,4,、通讯消费稳步大幅增长,家庭信息化成为推动通信消费的核心内容，电脑、高端手机（,3G,）等购置率大增。,5,、运动保健成消费新增长点,强身康体的保健、滋补品等消费需求和支出大幅增长，健身房、美容院等日益升温。,6,、交通消费呈现新亮点,交通工具由传统代步型向舒适便捷型转变，私家汽车大幅增加。,阅读城市,6,遵化消费市场发展趋势,阅读城市,时尚化、科技化、年轻化、品牌化,7,解构客群,目前市场消费主力,60%,由年轻人构成，他们追求时尚，并用切身行动影响着社会潮流,他们也许影碟有,5,大箱，,MP4,有,3,个，,PSP,有,5,个,他们也许一个月头发换一个颜色，三个月换一个偶像,他们也许丝巾有,20,款，牛仔裤有,100,条，旅游鞋有,30,双,他们可能从没学韩语，但对韩剧情节津津乐道,他们可能不认识对门的邻居，但比谁都了解大洋另一边的乔丹,他们可能从没去过美国，但对“耐克”最新款何时上市最“门清儿”,他们自己说,“,如果一月不让我去逛街，不如发配我去爪洼岛！”,“如果让我连续三天不去酒吧，不如干脆让我死掉！”,“如果我生活在一个没有茶餐厅的地方，我将会疯掉！”,“如果一周不让我去,KTV,当一回麦霸，不如把我解决掉！”,先看看这些年轻消费族群的人都有什么特征,8,商业模式升级发展,传统商业向现代商业模式转变,现代商业街区,商业设施不再仅仅是购物的场所，而会成为集购物、休闲、娱乐、健身、文化等社会活动于一体的综合功能空间和平台。不只是物质的占有，而是对生活的一种调整和调节，获得精神层面的放松与满足。,“随机型消费”趋势快速升温,解构客群,年轻、时尚的消费人群,多样化、个性化的需求,传统商业场所,满足从温饱到小康这一阶段的需要，是追求一种有形物品的占有，消费者为购物而购物。,促使,导致,9,未来将出现,解构客群,逛不完的街,看不完的人,找不完的乐子,24,小时停不下来的都市疯狂,10,买家在哪里，卖家就会到哪里；,有时尚消费的人群，就需要时尚消费的,提供商,解构客群,这群人，不一定懂得年轻人思想，但经济头脑绝对精明；,这群人，不一定懂时尚，但懂得如何赚钱；,这群人，不一定接受哈韩哈日潮流，但懂得如何迎合市场需求；,这群人，不一定善于商业经营，但懂得坐地发财,11,商业购买人群分析,拥有长期本地经商经验，对市场行情了如指掌；,具有一定程度经济基础，财富处于稳步上升期；,最看中商铺地段和产品本质上的各种利好因素；,购买商铺较挑剔，注重空间实用性和内部格局。,商业自营客,他们希望购置的商铺能快速赢利,，,实现,财源孵化加速度！,解构客群,12,商业投资客,有积蓄但渴望更多的财富，精于投资理财且敢于冒险；,关心增值空间、市场需求、出租率、收益率、保值、增值性；,他们大多高瞻远瞩，眼光准确，投资嗅觉敏锐、决策果断；,及时关注社会新闻、政府最新时政、市场走向和行业动态；,与时俱进，动如脱兔，擅于挖掘商机，注重商铺的投资回报。,他们希望投资的物业能快速增值，实现,投资回报加速度！,解构客群,13,创业族群,刚刚毕业没有稳定工作，崇拜白手起家的企业家，理想单打独干；,农村人进城谋业，没有太高学历文化，但思想先进，敢于挑战；,中年退休，没有太多积蓄，但希望利用退休金干点小事业,他们希望用最低的成本快速致富，实现,财富积累加速度！,解构客群,14,创业群,创业致富,高,投报投资模式,解构客群,自营客,经营获利,投资客,增值投资,高,商机创富机会,低,门槛创业条件,需求,需求,需求,2,高,1,低,遵化新商业运营模式,15,以消费人群的角度出发,依托商业三类客群的需求,从招商、租赁、销售,三位一体全程解构遵化新商业运营模式,解构客群,16,项目解读,本案概况,位置：遵化中偏西部区域，北跨文礼街。东接西环路，距离市政府核心区,1.5,公里,规划：地下两层地上两层，总面积约,4.5,万,其中：,地上一层二层是步行街，有电梯、连廊,地下一层为敞开式大卖场，地下二层为停车场,17,Swot,分析,优势：,1,、紧临城市主干道，地理位置昭示性强，交通便利，物流运输、购物出行方便快捷；,2,、 周边新型住宅区、娱乐场所、餐饮、学校等较丰富，人流、车流大，消费能量巨大；,3,、临老爪河，玉带环腰上风上水，是投资者认可的生财宝地；,4,、商业规模较大，步行街规划、立体分隔，电梯、连廊设计，有利于新商业模式的形成,5,、商铺多，独立产权，多元面积，投资成本低，可选择性大，且经营起来自由灵活；,6,、专业商管公司统一管理、统一经营，有利带动商业发展，保障安全收益；,7,、 大型超市以及品牌主力店的进驻有利项目招商和租售推广,劣势：,1,、项目所在区域不处于城市传统商业核心区；,2,、区域内街铺档次不高，影响整体商业品质；,3,、社区商业，发展限制较多；,项目解读,18,机会：,城市核心西移，城市西部商圈发展迅速；,遵化消费水平提升，现有商业继续提高，商业市场正处于转型期；,有机会与妇联合作，获得创业基金的支持。,威胁：,主力竞争项目已基本成型，竞争力较大；,时代广场、钟楼商场等传统商业已形成一定的消费观念和消费习惯 ；,新型商业模式，从建立到成熟受时间影响较大。,结论：,在整体商业市场的转型期，本案优越的位置、特色的规划以及先进的开发理念，有机会填补遵化商业地产空白，满足市场需求，成为新商业时代的领导者。,Swot,分析,19,KPI,竞争力结构,传统商圈商业,成功关键,KPI,本项目,城市核心或者人流密集区域,区域优势,中部偏西位置，新型商业中心初现雏形,传统商场或独立专卖店形式，无统一经营、统一管理，购物环境较差,规划特色,现代开放式商业街区，统一经营管理，规模大、档次高,满足日常购物所需,开发理念,以人为本，满足当今个性化、多样化随机消费，体现精神追求,丰富多样，但繁杂无序，风格混杂，无主题,业态规划,主题式组团规划、韩式风格突出，集购物、休闲、娱乐、运动、文化于一体,根据以上四个方面的,KPI,竞争力分析可以看出，本案特色鲜明，不仅是从外在形式进行突破，更多是从理念、内涵上的改变，意在引领一种消费观、一种国际化生活方式以及一种新型商业模式的诞生。,项目解读,20,定位关键词,项目解读,新商圈核心,开放性,复合型,时尚化,21,项目定位,整体人性化的丰富构成，演绎立体商业空间的动人魅力,实现“客流共享，商家品牌强强联合”的商业效应,通过各业态功能相互间的有机结合，使其具备,“一站式”、“一体化”、“立体互动型”的综合商业功能,22,1,、商业模式定位,对接遵化对外开放性特点以及不断攀升的时尚消费力，借鉴一线大城市的商业运作模式和发展轨迹定位,中央休憩式商业街区（,STREET MALL,）,项目定位,23,2,、业态规划定位,1,个风格,4,大特区,项目定位,风格：韩国风,青春特区,炫动特区,潮人特区,浪漫特区,韩风时尚,时装精品、家居装饰,炫动地带,运动品牌、休闲服饰,情人广场,时尚茶饮、婚嫁用品,疯狂娱乐,创意精品、电玩娱乐,24,3,、运营手法定位,3,个统一,统一返租,/,统一管理,/,统一经营（大型主力店、超市除外）,项目定位,1,、在市场启动初期，由营运管理商（开发商）向业主支付租金回报，使业主,回避了市场形成初期的经营风险；,2,、营运管理商（开发商）另行招商招租，赚取管理费和租金，同时可有效控,制物业出租期间的安全收益,优势：,25,推广定位,衡量市场尺度,建立形象高度,加快创富速度,根据市场现状和项目的自身特点，我们从市场领导者的身份出发，意在,26,形象定位,新商业时代领导者,推广定位,27,市场定位,首席,时尚文化,主题,购物,步行街,推广定位,28,推广定位,遵化新商业时代到来，,新一轮“,财富运动,”全面开启，,整个城市都有一种,加速,的欲望,消费时尚的人和时尚消费的提供者共同接轨,时尚加速度,!,投资者与经营者将共同实现,财富加速度,29,推广定位：,“都市财富运动”加速度,定位诠释：,都市财富运动可使人们直白理解与财富相关联；,可包容各种财富演绎手法，如广告宣传、公关活动等；,可使人们自发进一步了解该概念，发挥磁场效应。,推广定位,30,推广策略,大方针已定，整体定位只是我们吸引关注的一种方式，,而真正让客户决定购买的，是实际收益表现，,所以我们明确概念，以来支撑销售。,31,推广概念：,坐地收租、,免,月供,零,风险、高投报,1,、免月供,:,客户只需负担首付款，剩余贷款年限内将商铺使用权委托开发商，,无需还贷，,10,年后商铺所有权归客户所有,2,、原价买回,:,开发商承诺,10,年后,客户可选择持有物业或按原价卖还给开发商,1,、高增值、高投报,完全免月供,客户等于花原价,50%-60%,的价格,即可赚取物业,10,年的增值,2,、购房,0,风险,开发商原价买回的承诺可以坚定客户的投资信心,操作方法,优 势,推广策略,32,条件,1,：,面积,30,单价,10000,元,/,，首付,50%,，免贷款, 10,年后商铺所有权归客户所有,15,万定存,10,年所得利息约,6,万,10,年仅赚约,6,万,(,钱愈变愈小,无法对抗通膨,),增值参数,上涨总额,年度,1.027,308100.00,第,1,年,1.027,316418.70,第,2,年,1.027,324962.00,第,3,年,1.027,333735.98,第,4,年,1.027,342746.85,第,5,年,1.027,352001.02,第,6,年,1.027,361505.04,第,7,年,1.027,371265.68,第,8,年,1.027,381289.85,第,9,年,1.027,391584.68,第,10,年,30,商铺，总价,300000,元，,客户投资,150000,元（首付），,10,年拥有商铺，,等于,10,年回报,15,万,，即可达到,100%,回报。,加上物业,10,年的自然增值,共约,9,万,15+9=24,万,投入,15,万, 10,年变,39,万,净赚,24,万,，投资回报率达,160%,同样支付,15,万,获利为定存的,4,倍,!,去年,12,月全国房价同比,分类型看,办公楼销售价格同比上涨,6.4%,，环比上涨,0.6%,；,商业营业用房销售价格同比上涨,2.7%,，环比上涨,0.6%,；,其它用房销售价格同比上涨,4.1%,，环比上涨,0.3%,2010-1-15,资料来源,:,唐山晚报,/,环渤海新闻网,举例：,推广策略,33,条件,2,：面积,30,单价,10000,元,/,，首付,60%,，免贷款, 10,年后商铺所有权归客户所有,18,万定存,10,年所得利息约,7.2,万,10,年仅赚约,7.2,万,18,万首付,其余全免, (,免贷款,12,万,免缴,10,年利息约,7.2,万,),391585-180000=211585 (12+9=21,万,),投入,18,万, 10,年变,39,万,净赚,21,万,同样支付,18,万,获利为定存的,3,倍,!,举例：,推广策略,34,低,门槛投资，,6,（,7,）万起,小面积,/,低总价,/,收益高,/,增值快,/,独立产权商铺,条件,3,：面积,12,（最小面积,11.8,） 单价,10000,元,/,，首付,50%60%,总价,比例,金额,120000,50%,60000,120000,60%,72000,客户投资,60000,元（首付），,10,年拥有商铺，低门槛，几乎人人可以入市。,推广概念：,推广策略,35,零,投资创业,计算,：按,6%,贷款年利率，,300000,元贷款，,10,年还清，需支付利息,18,万元，按月还款每月需支付,4000,元左右，每年,48000,元左右。,客户可按 “,每年需还本金（,30000,）,+,优惠后的年租金,” 还给开发商,（该方法只针对无能力担负首付款的客户）,推广概念：,操作方法：,遵化妇联创业基金支持,客户按条件申请妇联创业基金，获得本案商铺使用权，自营每年按比例与开发商分红；（相当于开发商贷款给客户买商铺，然后客户分期无息偿还）,（,申请条件及偿还比例和年限待定,）,推广策略,36,6,大优势，财富引擎加速度,1,、首席时尚文化主题购物步行街,2,、,STREET MALL,全新商业模式,3,、高商机创富机会，高投报投资模式，低门槛创业条件,4,、韩式风格独树一帜，四大组团各显风情,5,、统一回租，统一经营，统一管理，坐地收租赚大钱,6,、零风险投资，零投入创业，高回报致富,推广概念：,推广策略,37,策略执行,市场正在发生微妙变化,我们站在区域商业发展的高度,描绘财富高速增值前景,让传统的继续传统，同时让新生的事物大放光彩,38,1,、案名策略,体现韩式风格的业态规划，,迎合年轻一族的哈韩情结，显现主题式商业街区的风格特色。,英文案名由“韩秀”音译而来，此外，,ha,（哈）意为“狂热的想得到”,用于此，体现人们对财富的渴望并且突出年轻化时尚感。,策略执行,方案一：,韩秀街,（,Ha-Show,）,39,年轻时尚，体现新商业模式中现代化、个性化的特点。,在欧美国家苹果还象征着财富与信念，运用在此，体现本案的的创富价值。,策略执行,方案二：,苹果街区（,Apples,Street Mall,）,40,乐活新天地（,Lohas Land,）,LOHAS,（乐活）已成为当下“健康时尚生活”的代名词，,体现一种现代的、积极的、可持续发展的生活理念。,用于本案案名，即能体现新商业模式下消费群的准确定位,年轻时尚的“乐活族”，,又能体现当下人们对消费、对财富的一种积极享受的态度。,后缀“新天地”，一是表明了生活乐活外的消费乐活与财富乐活，,也表明了本案首席时尚步行街的定位,策略执行,方案三：,41,Sloan,策略,用最直接的卖点，体现项目的增值潜力，增强投资信心,策略执行,方案一：,新核心,立体双街,全现铺,区域优势,规划特色,投资保障,42,体现新商业模式，引入新概念，体现项目特点与开发理念,策略执行,方案二：,MALL,时代,时尚消费炫特区,直接用市场定位体现推广主张，“首席、主题、步行街”体现新事物与增值空间,方案三：,首席时尚文化主题购物步行街,43,案名,+Slogan,韩秀街,新核心,立体双街,全现铺,-,苹果街区,MALL,时代,时尚消费炫特区,-,乐活新天地,首席时尚文化主题购物步行街,MALL,时代,时尚消费炫特区,-,策略执行,44,接下来，结合推广定位以及我们明晰的市场推广概念，进行演绎,策略执行,Just Do!,天之润,韩秀街,全面启动都市财富运动,给遵化商业一个全新加速度！,45,广告主题：,Just Do!,“,都市财富运动”加速度,策略执行,46,迎合春节期间中国人传统习俗，用吉祥的年话做主标,策略执行,广告表现：,第一阶段,:,预热期,招财进宝,黄金万两,日进斗金,一铺招财，百万进宝,首席时尚文化主题购物步行街，铺王驾临！,笑看财富日涨，稳赚金玉满堂,“都市财富运动”新春启幕！,一间掘金铺，稳赚万两银,韩风时尚临街旺铺 喜庆中国年！,47,策略执行,第二阶段,:,认购期,广告表现：,铺铺临街，靠街“吃”街！,旺铺“一统”财源，,16,万人坐地收租赚大钱,500,间临街掘金铺，狂掀韩风时尚潮,掌握商机，玩转财富,48,策略执行,第三阶段,:,开盘热销期,广告表现：,都市财富运动，总攻号角吹响,韩秀街盛大开盘！,遵化财富传奇，一铺到位！,49,低门槛,/,免月供,：只需负担首付款，无需还贷，,10,年后商铺所有权归客户所有；,高投报,/,零风险,：开发商承诺,10,年后，客户可选择持有物业或按原价卖还给开发商；,零投资创业,：申请妇联创业基金，零投入获得商铺使用权,Just Do!,六大优势，财富引擎加速度,1,、,STREET MALL,全新商业模式,2,、首席时尚文化主题购物步行街,3,、韩式风格独树一帜，引领年轻时尚,4,、主题式消费，四大组团各显风情,5,、统一经营，统一管理，坐地收租赚大钱,6,、零风险投资，零投入创业，高回报致富,策略执行,投资回报固定信息,:,50,视觉策略,媒体表现,物料包装,LOGO,及,VI,延展,户外及售楼处包装,51,52,53,54,55,56,57,58,物料包装,59,报广,预热期,60,报广,预热期,61,报广,预热期,62,报广,认购期,63,报广,认购期,64,报广,认购期,65,报广,66,物料包装,67,海报,68,折页,69,异型折页,70,异型折页,71,异型折页,72,招商手册,73,户外包装及售楼处,74,擎天柱平面图,75,擎天柱效果图,76,擎天柱效果图,77,楼体平面图,78,楼体效果图,79,围挡平面图,80,围挡效果图,81,吊旗,82,吊旗,83,吊旗及售楼处内部,84,售楼处门头,85,售楼处外部,86,道旗平面图,87,道旗效果图,88,活动策略,“都市财富运动”系列活动,活动时间：,2,月份下旬,活动地点：售楼处现场,活动内容：产品推介，媒体见面会,活动目的：提高知名度，吸引客户关注。,活动形式：以产品推介为中心，以意向商家考察为噱头，用文艺活动聚集人气（建议,舞狮表演、皮影戏表演、明星客 串等等），媒体最大化宣传造势。,邀请人员：项目领导、开发团队负责人、电视台及其他媒体、演出人员,执行重点：背景板等物料设计,/,媒体邀请,/,活动组织,活动一：,新春嘉年华，揭秘财富新大陆,89,活动时间：,3,月上旬,活动地点：售楼处,/,现场,活动内容：签约,/,新闻发布会,活动目的：引起市场关注，促进销售与招商，增强客户投资信心,活动形式：签约仪式，庆祝酒会,邀请人员：项目领导、超市领导、商会领导及相关部门人员、意向客户、签约客户、媒体等,执行重点：前期招商工作准备,/,人员邀请,/,媒体组织,活动策略,活动二：,“,XXX,超市入主韩秀街”签约仪式,90,活动时间：,3,月下旬,活动地点：售楼处现场,活动内容：创业基金成立及揭牌,/,新闻发布会,活动目的：公益性传播，提高项目美誉度，吸引创业群加入,活动形式：与妇联合作举办，大型新闻发布形式，揭牌仪式，可穿插小表演,邀请人员：妇联领导、相关政府负责人、项目领导、意向客户、社区居委会代表、媒体等,执行重点：与妇联前期沟通工作,/,人员邀请,/,媒体组织,活动策略,活动三：,携手遵化妇联 “韩秀街创业基金” 启动仪式,91,活动时间：,4,月上旬,活动地点：售楼处,活动内容：投资动员大会，投资回报讲座,活动目的：启动认购及团购,邀请人员：意向客户、签约客户、专业理财师、商业投资专家等,执行重点：人员邀请,/,媒体信息发布,活动策略,活动四：,掘金韩秀街,92,活动时间：,5,月,活动地点：售楼处,/,现场,活动内容：开盘、现场签约,活动目的：引爆销售,邀请人员：购买客户,执行重点：活动组织,/,现场控制,活动策略,财富运动集结号,五月财富盛会开幕,活动五：,93,总体推广节奏,第一阶段,（预热期）,第二阶段,（认购期）,第三阶段,（开盘期）,1,月下旬,2,月,3,月,4,月,5,月,阶段任务,推货安排,推广线条,广告主题,入市预热,全面蓄客,/,内部认购,公开发售,/,开盘,接受销售及招商登记,接受销售及招商登记,全面招商,/,销售开盘红,都市财富运动启幕,招财进宝过大年,都市财富运动加速度,首席时尚文化主题购物步行街,零风险，高回报,都市财富运动总攻,鼎盛人气，开盘热销,1,、招财进宝,2,、黄金万两,3,、日进斗金,首席时尚文化主题购物步行街，全速启动！,旺铺“一统”财源，,10,万人坐地收租赚大钱,500,间临街掘金铺，狂掀韩风时尚潮,都市财富运动，总攻号角吹响,韩秀街盛大开盘,遵化财富传奇，一铺到位！,揭秘财富新大陆,1,、 “韩秀街创业基金” 启动仪式,2,、“,XXX,超市入主韩秀街”签约仪式,3,、掘金韩秀街,五月财富盛会开幕,公关活动,包装：售楼处,/,现场围挡,物料：折页（海报）,/,礼品,/,名片、纸杯、手提袋,/,活动展板,媒体：遵化电视台（新闻、广告）,/,遵化报（新闻稿、软文、广告）,/,户外大牌,/,网络,/,短信,物料：折页（海报）,/VCR,宣传片,/,户型页,/,活动展板,/,礼品,媒体：遵化电视台（新闻、广,告）,/,遵化报（新闻稿、软文、广告）,/,户外大牌,/,网络,/,短信,物料媒体,94,方案回顾,遵化消费市场发展趋势,时尚化、科技化、年轻化、品牌化,“随机型消费”趋势快速升温,市场需求：,2,高,1,低,高商机创富机会 高投报投资模式 低门槛创业条件,遵化新商业运营模式,中央休憩式商业街区（,STREET MALL,）,市场定位：首席时尚文化主题购物步行街,推广概念：,1,、六大优势，引擎财富加速度,2,、坐地收租、免月供,3,、,0,风险、高投报,4,、,0,投资创业,案名策略：韩秀街,新核心,立体双街,全现铺,广告主题：,Just Do!,“,都市财富运动”加速度,阶段推广策略,95,谢谢聆听！,96,