土地相关法律知识

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,土地,土地的相关法规,土地管理法实施条例,国有土地上房屋拆迁补偿条例,基本农田保护条例,土地规划编制办法,土地年度利用计划办理办法,土地储备管理办法,农村土地承包经营权流转管理办法,闲置土地处置办法,划拨土地使用权管理暂行办法,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定,部门规章,宪法,物权法,担保法,土地管理法,城市房地产管理法,农村土地承包法,乡镇企业法,村民委员会组织法,法律,国务院关于深化改革严格土地管理的决定,国务院关于加强国有土地资产管理的通知,最高人民法院,关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知,国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见,通知及地方法规,1,2,3,以下选取了咱们日常工作或生活中可能需要接触到的土地相关法规,目录,1.,土地权利,2.,土地规划,3.,土地开发储备,4.,土地利用,土地权利,土地权利,所有权,使用权,其他,土地权利的分类,土地权利包括所有权、使用权及其他权利,全民所有（即国家所有）,集体所有,国有土地使用权,1.,建设用地,2.,农用地,集体土地使用权,1.,建设用地（含宅基地）,2.,农业生产用地,地役权,相邻权,土地权利,土地所有权的分类,我国宪法及,土地管理法,均对土地所有权做出了界定,国家所有：,1.,城市土地,2.,矿藏、水流、海洋,3.,法律规定国家所有的农村和城市郊区的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂,集体所有：,1.,宅基地、自留地和自留山,2.,关于农村和城市郊区的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂，除上述国家所有土地外，均为集体所有土地,宪法,第九条矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。,第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。,土地管理法,第八条 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,农用地和建设用地以外的土地。,建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等,直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；,14 Point-Text: Level 0,未利用地,建设用地,农用地,土地权利,土地用途,国家实行土地用途管制，,土地管理法,对土地用途进行了分类,土地权利,土地使用权的分类,土地使用权主要有集体和国有两大分类,国有建设用地使用权,用于任何单位和个人依照土地用途进行建设。,国有农用地,使用,权,由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。,农业生产用地使用权,用于从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。,集体建设用地使用权,用于举办乡村企业，或乡、村兴建公用设施。,宅基地使用权,用于农村农户或个人的住宅基地。,土地使用权,国有土地使用权,集体土地使用权,土地权利,其他土地权利,1,、地役权,是指地役权人因通行、排水、取水、铺设管线等需要，利用他人的不动产（供役地）或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产（需役地）的权利,2,、地役权设立：,双方订立书面合同，合同生效地役权即设立，不登记不对抗善意第三人，地役权期限由当事人约定。,3,、地役权的特征：,（,1,）地役权是存在于他人不动产之上的物权,（,2,）地役权是以他人不动产供自己的不动产便宜之用的权利,（,3,）地役权具有从属性,4,、相邻权,是指两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行驶占有、使用、收益和处分权利时发生的权利义务关系。,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。,5,、地役权和相邻权的区别：,基于法律规定还是合同约定,有偿与无偿,内容深度：相邻关系要求最低限度的便利与容忍义务 地役权的深度依当事人的约定自由设定,地役权与相邻权,1.,土地权利,2.,土地规划,3.,土地开发储备,4.,土地利用,目录,编制规定,其他重要规定,土地规划,概述,土地管理法,和,土地规划编制办法,对土地利用总体规划作出了相关规定,规划层级,土地利用总体规划分为国家、省、市、县和乡（镇）五级。,规划编制部门,土地利用总体规划依法由各级人民政府组织编制，国土资源行政主管部门具体承办。,国土资源行政主管部门会同有关部门编制本级土地利用总体规划，审查下级土地利用总体规划。,规划编制原则：,（一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；,（二）提高土地利用率；,（三）统筹安排各类、各区域用地；,（四）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；,（五）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。,编制期限,由国务院规定，在通常情况下为,15,年。,根据,土地管理法,和,土地规划编制办法,，土地利用总体规划仍需注意以下方面：,下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。,省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少。,县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。乡（镇）土地利用总体规划应当划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。,城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。,土地规划,规划编制应包括的内容,各级土地规划编制内容均有不同的侧重点,国家级土地利用任务的落实情况；,重大土地利用问题的解决方案；,各区域土地利用的主要方向；,对市,(,地,),级土地利用的调控；,土地利用重大专项安排；,规划实施的机制创新。,乡（镇）土地规划,县级土地规划,市级土地规划,省级土地规划,省级土地利用任务的落实；,土地利用规模、结构与布局的安排；,土地利用分区及分区管制规则；,中心城区土地利用控制；,对县级土地利用的调控；,重点工程安排；,规划实施的责任落实。,市级土地利用任务的落实；,土地利用规模、结构和布局的具体安排；,土地用途管制分区及其管制规则；,城镇村用地扩展边界的划定；,土地整理复垦开发重点区域的确定。,基本农田地块的落实；,县级规划中土地用途分区、布局与边界的落实；,各地块土地用途的确定；,镇和农村居民点用地扩展边界的划定；,土地整理复垦开发项目的安排。,所有土地规划均应含有的内容：（一）现行规划实施情况评估；（二）规划背景与土地供需形势分析；（三）土地利用战略；（四）规划主要目标的确定，包括：耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模和土地整理复垦开发安排等；（五）土地利用结构、布局和节约集约用地的优化方案；（六）土地利用的差别化政策；（七）规划实施的责任与保障措施。,土地规划,规划编制流程,土地利用总体规划流程主要分以下步骤,前期调研,土地规划编制流程,主要工作,现行规划实施情况评估,基础调查,重大问题研究,编制规划大纲并报审,组织专家进行重大问题专题研究和论证,征求各有关部门的意见,关于,重大问题,，可以,向社会公众征询解决方案,涉及公民等合法利益的规划内容，举行听证会,编写土地利用总体规划初稿,组织相关方面专家对土地利用总体规划进行论证,根据论证专家意见采纳情况修改土地利用总体规划,形成成果,土地利用总体规划大纲,土地利用总体规划初稿,土地利用总体规划报审稿,规划编制,规划论证,土地规划,规划审批,土地利用总体规划审批采用分级制,省、自治区、直辖市,国务院批准,土地规划报批部门,审批部门,经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准,逐级上报至省,、,自治区、直辖市人民政府批准,省人民政府批准或省人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准,省、自治区人民政府所在地的市，人口在一百万以上的城市，国务院指定的城市,其余市、县,乡（镇）,1,2,3,4,土地规划,规划修改,土地利用总体规划的修订审批流程参照原编制流程,经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。,经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。,经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。,规划修改的审批,土地规划,其他重要规定,土地规划编制的其他重要规定,其他规定,行业主管部门可以结合本行业特点编制行业土地利用规划。编制和报审流程参照土地利用总体规划。,土地利用专项规划、行业土地利用规划应当符合土地利用总体规划。江河、湖泊综合治理和开发利用规划，应当与土地利用总体规划相衔接。,土地利用年度计划，由各级国土部门根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同。,1.,土地权利,2.,土地规划,3.,土地开发储备,4.,土地利用,目录,土地开发储备,土地储备的定义、范围和实施机构,土地管理法,和,土地储备管理办法,对土地征收征用及储备的定义作出了规定,依法收回的国有土地；,收购的土地；,行使优先购买权取得的土地；,已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；,其他依法取得的土地。,土地储备范围,根据,土地储备管理办法,规定，土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。,土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。,土地储备机构,根据,土地储备管理办法,的定义：,土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。,土地储备的定义,土地开发储备,土地储备的流程,土地储备的流程如下所示,阶段一：土地储备计划,阶段二：土地征收,阶段三：登记及平整建设,1.,编制计划,3.,编制实施方案,2.,计划审批,5.,依法收回和收购,5.,土地有偿征收,6.,登记,7.,前期建设,市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门共同编制年度土地储备计划,市、县人民政府国土资源管理部门编制土地储备项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。,年度土地储备计划编制完成后，报同级人民政府审批，并报上级国土部门备案。,依法无偿收回,依法有偿收回,收购,征地报批,被征地所在市、县、自治县人民政府进行公告,办理征地补偿登记,勘测、调查土地权属，清点青苗及地上建筑物等其他附着物,制定征地补偿安置具体方案,并公告、征求农民意见,组织听证,（如需）,签订征地补偿协议书，并落实征地有关事项。,市、县人民政府根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。,4.,办理转用手续,涉及农用地转用的，办理转用手续,土地储备机构对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。,土地开发储备,征地的原则,土地的征收和征用需符合公众利益的需要、遵循法律程序并给予补偿,宪法,物权法,土地管理法,城市房地产管理法,第,10,条 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿,第,13,条 国家为了公共利益的需要， 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿,第,42,条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有土地和单位、个人的房屋及其他不动产,第,2,条 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。,第,6,条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应保障被征收人的居住条件。,土地开发储备,农用地转用条件和依据,征地手续办理之前，如涉及农转用的，应先办理农转用审批,在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围内的农用地转用，必须符合下列条件：,城市、村庄和集镇建设规划,土地利用年度计划确定的控制指标,保质足额补充所占耕地,符合国家的土地供应政策,在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围以外单独选址的建设项目，确需占用农用地的，应当符合下列条件之一：,土地利用总体规划已经明确预留的项目用地,国务院和省人民政府批准的能源、水利等基础设施建设项目用地,供水、供电、排污等确实无法在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围内的特殊建设项目用地,农用地转用的依据,农用地转用的概念,1,农用地转用的条件,2,3,土地利用总体规划,农用地能否转为建设用地，首先应当看其是否符合土地利用总体规划规定的规划用途。,土地利用年度计划,土地利用计划中，包括了农用地转为建设用地的计划。其目的是控制建设项目大量占用农用地，造成耕地大量减少和农业生态环境的破坏。,建设用地供应政策,目前主要为已制定的,限制供地项目目录,和,禁止供地项目目录,农用地转用,是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。又称为农用地转为建设用地。,土地开发储备,农用地转用审批,农用地转用审批主要集中在国务院和省级人民政府,国务院,国务院批准的建设项目。,省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地。,城市建设用地区内统一征地的，包括直辖市，省、自治区人民政府所在地城市、城区人口在,100,万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市用地。,涉及到基本农田的。根据,基本农田保护条例,第,15,条规定，农用地转用需要报国务院批准。,除了报国务院审批之外的其他城市的市区占用农用地的。,县和县级市所在的城镇及其他城镇建设占用农用地的。,地、市以下政府批准可行性研究或建设项目需要占用农用地的。,省级人民政府,乡镇土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内的农民宅基地、乡村企业、乡村公共设施、公益设施建设占用的农用地。,农村道路、水利及其他设施建设使用农村集体所有农用地的。,省级人民政府或省级人民政府授权的市、自治州人民政府,适用条件,除了乡镇企业、村民建设住宅、乡,(,镇,),村公共设施和公益事业建设经批准 可以使用农民集体所有的土地外， 其他任何建设如果需要使用集体所有的土地， 必须办理征 地审批手续，并且必须符合下列条件：,被征用土地界址、地类、面积清楚,，,权属无争议,被征用土地的补偿标准符合法律、法规规定,被征用土地上需要安置人员的安置途径切实可行,土地开发储备,征地的条件,征地需符合以下条件,土地开发储备,征地审批,我国征地的审批权限集中在国务院和省级人民政府,省级人民政府,除应由国务院批准征用的外，其余土地的征地批准权限在省级人民政府。,基本农田以外的耕地,35,公顷以下的,其他土地,70,公顷以下,根据,海南经济特区土地管理条例,第二十六条规定：,耕地以外的农用地转为建设用地或者征收耕地以外的土地的，按照下列权限审批：（,1,）海口市、三亚市人民政府,13.5,公顷以下；（,2,）其他市、县、自治县人民政府,3.5,公顷以下。,征地审批权限,国务院,1,2,涉及基本农田,基本农田以外的耕地超过,35,公顷,其他土 地超过,70,公顷。,注：对于征用农用地的，先办理农用地转用手续。经国务院批准农转用的， 即使耕地少于,35,公顷，其他土地少于,70,公顷，也由国务院同时办理征地审批手续。,土地开发储备,征地审批,在实际操作过程中，征地审批一般与农用地转用一起办理,征地和农转用的报批,市、县人民政府土地行政主管部门按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，逐级上报至有批准权的人民政府审批。,建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况， 拟使用土地情况等，并且附具以下材料：,（,1,）经批准的土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图,（,2,）由建设单位提交的、有资格的单位 出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书,（,3,）地籍资料或者其他土地权属证明材料,（,4,）以有 偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件,（,5,）为实施城市规划 和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图,土地开发储备,集体土地征地流程,海南省土地征收补偿安置管理办法,对海南省集体土地征地的流程做了规定，国有土地上房屋拆迁流程基本一致,征地的实施流程,市、县、自治县土地行政主管部门根据调查结果和批准的征地方案制定征地补偿安置具体方案,被征地所在市、县、自治县土地行政主管部门制定征地方案,并报批,征地方案批准后，由被征地所在市、县、自治县人民政府公告，在公告规定期限内，进行办理征地补偿登记；,市、县、自治县土地行政主管部门组织勘测、调查土地权属，清点青苗及地上建筑物等其他附着物,市、县、自治县土地行政主管部门将征地补偿安置具体方案公告，并征求被征地集体和农民的意见,，如集体和农民申请听证的，需按规定组织听证,1,2,3,4,5,市、县、自治县土地行政主管部门与被征地集体签订征地补偿协议书，并落实征地,事项,6,土地开发储备,征地补偿,征地补偿费用的构成,征地补偿费用的构成,根据,海南省土地征收补偿安置管理办法,，征地补偿安置费用包括,土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费、拆迁补偿费和被征地农民社会保障费,等。,土地补偿费和安置补助费标准按照征地统一年产值标准或者征地区片综合地价确定。,青苗补偿费标准由市、县、自治县人民政府按照下列规定组织测算：,（,1,）多年生作物根据其种类和生长期长短测算，幼苗按照种植面积测算；,（,2,）短期作物按照实际种植面积以一茬（造）产值测算；,（,3,）,人工林和零星树木由征地双方根据林木生长情况协商确定，也可以委托评估机构参照市场价格评估确定。,房屋等地上附着物的补偿标准由市、县、自治县人民政府根据其重置价格、折旧等组织测算,征地过程中拆迁农民房屋的，市、县、自治县人民政府应当按照下列规定予以补偿和安置：,（,1,）被征地集体重新安排宅基地给被拆迁人自行建房的，市、县、自治县人民政府向被征地集体支付宅基地补偿费，向被拆迁人支付房屋等附着物补偿费；,（,2,）被征地集体的土地全部被征收、村庄需要整体搬迁的，市、县、自治县人民政府按照每户每人,20-40,平方米建筑面积的标准统一建设安置房予以安置，建设费用从房屋等附着物补偿费中扣除；不足部分由市、县、自治县人民政府给予补贴。,（,3,）被拆迁人选择货币补偿的，市、县、自治县人民政府应当一次性向被拆迁人支付宅基地补偿费、房屋等附着物补偿费。,根据,国有土地上房屋征收与补偿条例,，被征收人的补偿包括：,（,1,）被征收房屋价值的补偿；（,2,）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（,3,）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。,土地开发储备,国有土地上的房屋拆迁,思考一：新旧,拆迁条例,的不同，以下是,2001,年,11,月颁布的,城市房屋拆迁管理条例,（即旧条例）的简易流程,拆迁人（建设单位）向市、县人民政府,拆迁管理部门申请拆迁许可证,拆迁人与被拆迁人订立补偿协议,被拆迁人拒绝拆迁，则拆迁人向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。,是,由房屋拆迁管理部门,30,日内作出裁决,否,对裁决不服的，可以起诉,;,已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行,市县人民政府决定强拆,（行政强拆）,在裁决规定期限内未搬迁,向法院申请强制执行,（司法强拆）,土地开发储备,国有土地上的房屋拆迁,思考一：新旧,拆迁条例,的不同，以下是,2011,年,1,月颁布的,国有土地上房屋征收与补偿条例,（即新条例）的简易流程,房屋征收部门制定补偿方案（可评估），并进行公告（在旧城改造中，可根据多数人异议举行听证，符合规定可修改）,房屋征收部门与被拆迁人订立补偿协议,如一方不履行协议，另一方可依法提起诉讼,是,市、县级人民政府作出补偿决定并公告，被拆迁人可提起行政复议或行政诉讼,否,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁,向法院申请强制执行,（司法强拆）,市、县级人民政府作出房屋征收决定,注：在新条例中，建设单位禁止参与搬迁行为,土地开发储备,国有土地上的房屋拆迁,思考一：新旧,拆迁条例,的不同的本质,旧条例实质,政府私自决定平民房屋的处置，侵犯了民权,新条例实质,将政府私自处置公民财产的行为变成政府因公共利益需要对公民房屋所有权的征收，征收过程中考虑了被征收人的权利，是依法改变房屋所有权的行为。,新条例的重大改变,1.,新条例禁止建设单位参与拆迁补偿安置，将原来建设单位申请拆迁证变为人民政府决定对拆迁房屋进行征收，将拆迁人与被拆迁人订立补偿协议变为由房屋征收部门同其订立补偿协议。,2.,行政强拆退出历史，人民政府不再有权利决定强拆，将房屋管理部门申请法院强拆变为人民政府向法院申请强拆。,3.,新条例制定了更为标准、科学的房屋价值评估机制，引入具有专门资质的评估中介机构，是拆迁房屋赔偿更为合法合理（建设部,6,月新出的房屋评估政策，房含地价）。,4.,新条例题目上更加准确，国有土地上的房屋不仅涵盖了城市房屋，而且包括为公共利益征为国有的集体土地上的房屋。,新旧条例的区别,土地开发储备,国有土地上的房屋拆迁,思考一：我国拆迁制度进步的延续,最高人民法院,2011,年,9,月,9,日在其官方网站发布,最高人民法院关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知,通知指出，必须慎用强制手段，凡在执行过程中遇到当事人以自杀相威胁等极端行为、可能造成人身伤害等恶性事件的，一般应当停止执行或首先要确保当事人及相关人员的人身安全。,最高法院的紧急通知,土地开发储备,思考二,思考二，学界争论的问题：集体土地上的房屋是否可以依法强拆？,思考二：集体土地上的房屋是否可以依法强拆？,1.,土地权利,2.,土地规划,3.,土地开发储备,4.,土地利用,目录,土地,利用,集体土地使用权,我国集体土地使用权禁止出让和转让,土地管理法,第,63,条规定：“,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。,”,集体建设用地,包括,乡镇企业建设用地使用权、公共设施建设用地使用权,原则上建设用地使用权基本无流转,集体农业用地及“四荒”地,根据,土地承包法,，可通过承包经营取得其开发、经营的权利,宅基地,原则基本上无流转，一户一宅，不得买卖或变相买卖（与实际差距较大），可以出卖、出租宅基地上的房屋，但不得另行申请宅基地。,不承担风险：自然灾害灭失的，应另行分配,土地,利用,集体土地使用权,土地管理法,和,土地承包法,均对农村集体用地承包作出了相应规定,承包方：,根据,土地管理法,，,农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。,根据,土地承包法,，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩（即“四荒”）等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。,由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。,承包期限,根据,土地管理法,，,土地承包经营期限为三十年。,流转方式,通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。但受到,土地承包法,里的相关规定限制：如,期限不得超过剩余承包期、不能用于非农建设等。,通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。,集体农业用地承包规定,土地,利用,国有土地使用权,国有土地使用权的取得主要有三种方式,国有土地使用权的流转,国有土地使用权取得方式,划拨,授权经营,出让,经县级以上政府批准，以划拨方式取得的土地使用权,政府行为，类似出让，可以有年限，定期缴纳租金。,通过招拍挂或协议出让方式取得的土地使用权,土地,利用,国有土地使用权,划拨用地的有关规定,划拨用地的取得,土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,根据,土地管理法,，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，,下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：,（,1,）国家机关用地和军事用地；,（,2,）城市基础设施用地和公益事业用地；,（,3,）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；,（,4,）法律、行政法规规定的其他用地。（主要参照,划拨用地目录,）,使用期限,划拨用地无使用期限。,转让,根据,城市房地产管理法,规定，划拨用地转让时，应报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。,抵押,设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。,划拨用地的相关规定,土地,利用,国有土地使用权,国有土地出让的方式主要为公开招拍挂方式以及非公开的协议出让方式,非公开出让方式主要为协议出让,根据,城市房地产管理法,规定，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。,协议出让是没有引如竞争机制的一种出让方式。,一般用于市政工程，公益事业，非盈利单位或项目用地，以及因实施产业政策政府需要给予扶持，优惠的项目用地。,协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。,非公开出让方式,招标,市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。,拍卖,市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告， 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。,挂牌,市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格， 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,公开出让方式,土地,利用,国有土地使用权,我国法律对出让的国有土地使用权期限作出了规定,出让土地的,使用年限,国有土地使用权出让,居住用地：,70,年,工业用地：,50,年,教育，科技，文化，卫生，体育用地：,50,年,商业，旅游，娱乐用地：,40,年,综合或者其他用地：,50,年,土地,利用,国有土地使用权,关于授权经营,定义,是指国家将一定年期的土地使用权作价后，授权给特定企业进行经营管理，该企业可以向其直属企业、控股或参股企业以作价出资（入股）或租赁方式配置土地。,授权经营的背景,授权经营发生的背景主要是国有企业改革过程中，国家对划拨土地资产的处置。,授权经营对象,按照,国有企业改革划拨土地使用权管理暂行规定,的有关规定，只有经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司才能作为被授权企业。,按照,关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知,（国土资发,200144,号），对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。,授权经营的相关规定,土地,利用,闲置土地的处理,2011,年底国土部发布了,闲置土地处置办法,（征求意见稿），对闲置土地管理作出规定,国土资源主管部门与土地使用者协商就处置方式达成一致的，处置方案可以选择下列方式：,（,1,）延长动工开发建设期限。,签订补充协议，重新按规定约定动工、竣工期限和违约责任。延长动工期限最长不得超过,1,年；,（,2,）改变土地用途。,按新用途重新办理相关用地手续、核算、收缴或者退还土地价款。,（,3,）安排临时使用。,待原项目条件后重新开发建设。临时使用期限最长不得超过,2,年；,（,4,）协议有偿收回国有建设用地使用权；,（,5,）置换土地。,对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划调整造成闲置的，可以为土地使用者置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。置换土地可以按规定采取协议方式出让。,国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，按下列方式处置：,（,1,）,土地闲置满,1,年的，按土地出让或者划拨土地价款的,20%,征缴土地闲置费；,（,2,）,未动工开发建设，土地闲置满,2,年的，无偿收回土地使用权。,处置方式,闲置土地，是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。 认定标准如下：,国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满,1,年未动工开发建设的,已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足,1/3,或者已投资额占总投资额不足,25%,，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满,1,年的；,法律、行政法规规定的其他情形。,闲置土地的认定,土地,利用规划,思考三,思考三：学界争论的问题，集体建设用地（含宅基地）是否可以流转？,思考三：集体建设用地（含宅基地）是否可以自由流转？,土地,利用规划,思考三,思考三：我国法律中关于集体建设用地的规定,土地管理法,第,9,条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。,土地管理法,第,13,条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。,土地管理法,第,62,条 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。,国务院关于深化改革严格土地管理的决定,（国发,200428,号） 在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。,担保法,第,36,条 乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。,支持流转的规定,土地管理法,第,43,条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地,土地管理法,第,63,条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。,国务院关于深化改革严格土地管理的决定,（国发,200428,号） 禁止城市居民在农村购买宅基地。,限制流转的规定,土地,利用规划,思考三,思考三：学界争论的问题，集体建设用地（含宅基地）是否可以流转？,集体建设用地的流转限制,1,2,3,主体的限制,只能是乡（镇）村办企业，破产、实施兼并而取得、实现乡镇企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押的单位，以及符合农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（受赠、继承、购买）的个人,用途的限制,未经审批不得更改土地性质和用途；仅能用于乡镇企业、乡镇公共事业、农村居民住宅。,程序的限制,符合土地总体利用规划，并办理相关的手续（非农建设用地批准手续，他项登记手续。,谢谢大家,!,