房地产推广方案提案课件

,彰泰睿城推广方案,（,2011,年,12,月）,彰泰睿城推广方案（2011年12月）,目录,分析篇,3,定位篇,.22,策略篇,.40,预算篇,.44,目录,分析篇,宏观环境分析,盛,衰,盛,稳定,盛,：,08,年之前的房产火爆,衰,：,08,年市场萎缩,盛,：,09,、,10,年量价齐升,稳定,：,11,年房价博弈,分析篇 宏观环境分析,分析篇,微观环境分析,一、桂林市经济实力提升较快。,二、桂林市居民收入增加。,三、桂林市未来发展前景良好,四、桂林市各城区房源紧张，市区资土地源稀缺。,五、桂林市房价没有明显下降，甚至还小幅度上涨,六、桂林市没有被国家列入实行“房控”城市。,分析篇 微观环境分析,分析篇,城区房源价格一览表：,城区,成交套数,成交面积（平米）,建筑面积均价（元,/,平米）,叠彩区,90,套,3980.2,7039,七星区,118,套,8254.2,7488.96,象山区,156,套,8275.54,5683.62,秀峰区,30,套,2670.37,6637.74,雁山区,3,套,2639,3347,分析篇 城区房源价格一览表：城区成交套数成交面积（平米）建筑,分析篇,临桂房源价格一览表：,在售楼盘,在售户型,面积区间（）,价格（元,/,）,奥林匹克花园,两房、三房、四房,88-140,均价,4300,远辰国际文化新城,两房、三房,80-130,均价,4300,花样年,花样城,两房、三房,80-120,起价,4000,汇荣,桂林桂林,两房、三房,90-130,起价,4300,山水凤凰城,三房、四房,124-141,均价,4200,海派擎城,两房、三房,101-135,均价,4500,云顶御峰,一房、两房、三房,30-120,均价,4000,丽泽佳园,两房、三房,83-129,起价,3888,时代香耕苑,一房、两房、三房,53-145,均价,4000,信和,书香居,三房,120-150,均价,3700,分析篇 临桂房源价格一览表：在售楼盘在售户型面积区间（）价,分析篇,小结：,一、桂林市房价相对全国不高。,二、居民收入提升，有购房能力。,三、市区楼盘稀缺，房价居高不下。,四、只要有满意的产品，消费者依旧会购买。,分析篇 小结：,分析篇,自身项目分析,位置：地处三里店原师大公寓旧址，毗邻七星公园，靠近十字街与漓江。为桂林市城区之内。,教育：一站式教育资源，小学到大学俱全，且皆为桂林前三甲学校。七星幼儿园，育才小学，师大第二附属中学，广西师大育才校区。,环境：七星公园，訾洲公园、漓江公园。,交通：,206 30,直通十字街，,16,通往汽车火车站，,32,直达飞机场，有去临桂的客车。,商业：甲天下南城百货，三里店商业区。,金融：各大银行俱全。,其他：奇峰小筑菜市、各类超市等。,分析篇 自身项目分析,分析篇,产品分析,USP,卖点：,1,）、城市稀缺资源。,2,）、一站式教育资源。,3,）、古典风情园林。,4,）、公园边的诗意生活。,分析篇 产品分析,SWOT,分析,优势：,城市中的稀缺楼盘。,得天独厚的教育资源。,书香门第的高品质人文社区。,品牌优势。（物业和房产）,优美的环境资源。,机会：,市区内资源稀缺,教育越来越受到重视。,房控政策没有在桂林实习。,居民有购买能力。,威胁：,竞争激烈。拥有与项目类似资源的楼盘较多。,外来实力雄厚的开发商进入桂林。,劣势：,周围餐馆较多。,价格偏高。,项目处于钓鱼台酒吧旁。,离商业区较远。,分析篇,SWOT分析优势：机会：威胁：劣势：分析篇,新天地第二期,优势分析：,环境,景观公园：漓江、七星公园、穿山公园、漓东公园、訾洲公园,休闲运动：体育馆、甲天下广场、会展中心,餐饮行业,:,金龙寨、北海渔村、闻音阁、小南国、钓鱼台酒家、阳光绿岛、椿记烧鹅、怡园。,交通,16,路、,14,路、,30,路、,32,路、,20,路、,27,路、,51,路公交车三里店广场站,商业,商场：南城百货，国展购物中心、家乐商贸城、华荣超市、好又多超市。,银行：工行、农行、建行、商行、中行、交行,教育,地矿院幼儿园、龙稳小学、育才小学、阳光小学、一,中、师大二附中、师大小学、,广西师范大学、桂林电子科技大学、桂林理工大学,其他,家乐菜市、七星农贸菜市 第五医院,竞争对手分析,分析篇,新天地第二期优势分析：环境景观公园：漓江、七星公园、穿山公园,分析篇,竞争对手分析（新天地第二期）,优势：价格相对较低，大环境较为优越。,劣势：社区园林没有什么特色，毫无亮点。,周围环境复杂，人群三教九流，比较吵闹，治安也不太好。,项目出口不理想。户型为商品房，设计无特色。,最大化的利用资源，住宅较为拥挤。,分析篇 竞争对手分析（新天地第二期）,竞争对手分析,分析篇,冠泰水晶城,优势分析,环境,七星公园、訾洲公园,交通,紧临公交东环车场，,15,路、,32,路、,51,路、,17,路、,10,路、,52,路,商业,华荣超市、好又多超市、香格里拉大酒店、高尔夫度假酒店,教育,七星幼儿园、汇通小学、田家炳中学、电子科技大学、广西师范大学、桂林医学院、桂林理工大学,风情园林,新亚洲风情之旅,其他,东环市场、屏风菜市,竞争对手分析分析篇冠泰水晶城优势分析环境七星公园、訾洲公园交,分析篇,竞争对手分析（冠泰水晶城）,优势：离市区近，周围教育者资源丰富，治安较好，项目旁边有一在建公安局。,劣势：周边环境污染比较严重，尤其是周围有一条污染严重的小溪，气味十分难闻。,项目前面的公路灰尘较多，空气质量不好，且比较嘈杂。,分析篇 竞争对手分析（冠泰水晶城）,分析篇,资料来源：专业文献,桂林市房产客户群分析,消费者分析,分析篇资料来源：专业文献桂林市房产客户群分析 消费,分析篇,资料来源：专业文献,桂林市房产客户群分析,消费者分析,分析篇资料来源：专业文献桂林市房产客户群分析 消费,分析篇,资料来源：专业文献,桂林市房产客户群分析,消费者分析,分析篇资料来源：专业文献桂林市房产客户群分析 消费者,分析篇,资料来源：专业文献,桂林市房产客户群分析,消费者分析,分析篇资料来源：专业文献桂林市房产客户群分析 消费者,分析篇,消费者分析小结,1,）、约三分之一的人群为租房居住。,2,）、,23%,的人群认为买房并不困难。,3,）、近一半的人买房是为了改善居住条件。（重）,4,）、,90120,为大多数人想要的住宅面积。,5,）、适合彰泰睿城定位的消费群体并不小。,消费者分析,分析篇 消费者分析小结 消费者分析,分析篇,消费者对七星区地理位置看重,1,）、教育资源丰富。（教育下一代）,2,）、环境资源优越。（养老）,3,）、地处桂林城区。（城市生活）,分析篇 消费者对七星区地理位置看重,定位篇,品牌定位,23,园林定位,.28,消费者定位,.40,定位篇,定位篇,品牌定位,名称定位：,彰泰睿城,睿，聪明通达,说一个人有才智有素养有文化。睿城，睿智之人的聚集地。,彰泰，桂林知名房地产公司，项目的开发商，出现在项目名称中，能增加项目的公信力，对大众也是一个不错的宣传。,定位篇 品牌定位,定位篇,品牌定位,园林定位,:,中式园林 儒雅之风,定位篇 品牌定位,定位篇,品牌定位,形象定位,:,书香门第 睿智人生,漓东高尚人文社区,定位篇 品牌定位,定位篇,书香门第是指上辈有读书人的家庭。,古代诗礼传家的、有文化有地位的人家，为“书香门第”。,我国从古至今都很重视读书，对有学识有文化的人，都很尊敬。,项目定位为书香门第，给人一个感觉，住在睿城中是一种有知识的象征，是书香门第的家庭。是一个高级知识分子的聚集地。,定位篇书香门第是指上辈有读书人的家庭。,定位篇,形象定位的条件：,睿城得天独厚的拥有定位书香门第的资源,1,）、地段资源，桂林市区繁华地区稀缺资源，而又十分清净。和读书人喜静契合。,2,）、教育资源，下一代的绝佳学习环境。,3,）、园林资源，桂林独家首席设计儒雅之风的中式园林，,打造名副其实的书香门第。,4,）、品牌资源，实力雄厚的开发商是一切成为可能的保障，彰泰就是能让睿城书香门第成为现实的开发商。,定位篇形象定位的条件：,定位篇,品牌定位,主题定位,:,中国古典园林,城市诗意生活,定位篇 品牌定位,定位篇,竹林,竹子 ：“宁折不弯” “中通外直” ，,性质朴而淳厚，品清奇而典雅，,“末出土时已有节，待到凌云更虚心。”,竹的正直、虚心、气节、清高迎合古代文人不与世俗同流合污“孤芳自赏”的人格和精神。,咬定青山不放松，立根原在乱岩中，千磨万击还坚韧，任尔东南西北风。,睿城有竹园，对于品牌的形成具有意想不到的作用，使书香门第更为名副其实。正所谓竹林深处有人家。,园林定位,定位篇竹林园林定位,定位篇,定位篇,定位篇,梅园,梅先天下春，这是梅最可贵之处。,陆放翁的,卜算子,：“无意苦争春，一任群芳妒，零落成泥碾作尘，只有香如故。”,梅花，不畏严寒，独步早春。在东风之前，传递着春的消息，被誉为“东风第一枝”。,梅花不屈不挠的精神和顽强意志，被当作崇高品格和高洁气质的象征。,现实中这样的人不多，但并不阻碍我们对梅花的赞赏。书香门第需要梅园的增色。,园林定位,定位篇梅园园林定位,定位篇,定位篇,定位篇,品茗居,中国人喜欢喝茶，茶文化的发展历史十分久远。在空闲时候，邀请几个好友一起煮茶论事，生活何其悠闲。,现在，越来越多的成功人士喜欢喝茶，因为喝茶不但对身体有益，更是能体现个人的修养，这些是喝咖啡所不能体会的。,用一句比较流行的语句概括：喝的不是茶，是修养。,睿城的品茗居是享受睿城书香门第生活的第一场所。,园林定位,定位篇品茗居园林定位,定位篇,定位篇,定位篇,假山 小湖 石桥,假山，小湖，石桥是中式园林必不可少的景观。,睿城的儒雅之风需要假山小湖的依托。,每天下班回来，经过假山，走在石桥上，看着竹林，闻着梅花的清香，在外面的疲惫一扫而空。,园林定位,定位篇 假山 小湖 石桥园林定位,定位篇,定位篇,定位篇,户型定位,以一梯三户、一梯四户的高层住宅为主。,又分一梯二户的多层住宅。,共同点：均有良好的通风、采光和景观视野。,定位篇 户型定位,定位篇,基本配套设施与物业管理定位,小区设置中国古典风情中心花园、品茶室、景观区、绿化带、凉亭、小湖、棋琴亭、图书室、娱乐中心、交友中心、休闲健身区、儿童游乐场。,1,）、聘请有经验、有实力、有一定美誉度的品牌物业进行管理。,2,）、 楼盘的物管采用封闭式智能化管理。,定位篇 基本配套设施与物业管理定位,定位篇,室内：小区中央背景音乐 室外：燃气管道泄漏报,可视对讲电话 手动紧急报警系统,红外线周界监控 红外线室内监控报警,二表出户 宽带网入户,漏电保护 防盗门,塑钢窗,安保系统：智能刷卡、楼道监控、保安,24,小时巡逻,定位篇室内：小区中央背景音乐 室外：燃气管道泄漏报,定位篇,消费者定位定位,企业高级管理者,政府机关干部、律师等,二次置业者,部分蓝领,各大高校的领导阶层以及教职工,商人,个体户老板,定位篇 消费者定位定位,定位篇,定位消费者群体特征,1,）、有充足的存款，月收入稳定或年收入较高。,2,）、比较精明，善于比较，重视周边良好的书香氛围，看重项目带来的精神满足。,3,）、主要出发点是提升生活质量、投资增值赢利。,4,）、对产品综合质量和形象有非常高的要求。,5,）、对下一代非常关注，希望子女受到非常好的教育与良好的学习环境。,定位篇 定位消费者群体特征,策略篇,书香门第 素质我有,保护桂林 从我做起,-,彰泰睿城大型公益活动,策略一,策略篇书香门第 素质我有 策略一,策略篇,一、活动目的：,1,）、推广彰泰睿城的品牌形象，为睿城品牌增值，把睿城的书香门第概念深入桂林人的心中。扩展睿城书香门第的知名度。,2,）、为睿城树立良好的品牌形象，扭转开发商在大众心中的负面形象。,3,）、为今后的彰泰睿城开盘销售打下坚实的群众基础，在未来的激烈竞争中处于不败之地。,4,）、在扑朔迷离的市场环境中做一个万全的准备。,策略一,策略篇一、活动目的： 策略一,策略篇,活动内容：桂林七大城区免费配送环保袋,活动参与人物：桂林市各区知名小学学生和老师、政府人员、活,动赞助商。,活动实施方案：第一阶段：确定活动方案。,第二阶段：完成活动公关，公关成功后完成详细,的活动策划。（见附表,1,）,第三阶段：准备活动相关物品（见附表,2,），人,员培训。,第四阶段：活动进行时。进行现场调控！,第五阶段：活动结束总结。,第六阶段：测试活动成果。,策略一,策略篇 活动内容：桂林七大城区免费配送环保袋 策略,策略篇,策略二,房子,文化,品味,思想境界,主线,策略篇 策略二房子文化品味思想境界主,策略篇,策略二,创意,三大情感路线：,1,）、对房子（位置、环境）,2,）、对子女（教育、人文）,3,）、对生活（社会地位、精神享受）,策略篇 策略二创意三大情感路线：,策略篇,策略二,创意表现,品鉴音乐会一,目的：营造文化格调，制造社会热点，积攒人气。,内容：邀请七星区大学校有才艺、会古典乐器的学,生、老师来演绎古典音乐。,口号：古典人生 诗意睿城,门票：通过媒体宣传，专设日期在售楼部前进行抽奖。,对象：所以消费者。（彰泰业主凭证件入场，不需要门票）,策略篇 策略二创意表现品鉴音乐会一目的：营造文化格调，,策略篇,策略二,创意表现,品鉴音乐会二,榜样的力量,老师学生表演完后，分别为提前邀请到的七星区各小学、初中、高中成绩优秀的学生颁奖，首先邀请他们以及他们的家长到舞台，为他们颁发奖品。并分别邀请小学、初中、高中的学生各一名发表感言。,注：活动信息提前在海报和媒体上发布。,策略篇 策略二创意表现品鉴音乐会二老师学生表演完后，分,策略篇,策略三,学生、老师书画比赛,主题：以人为本，追求自由、梦想，具体内容自由发挥。,模式：分二个赛区，老师赛区和学生赛区，其中，学生赛区分,为幼儿园赛区、小学赛区、初中赛区、高中赛区。,规则：略,赛场布置：周围挂一宿名人名画，赛场中央挂上孟母三迁画,裁判：较有名气的画家，学者，老师，全体参观人员。,时间：开盘后半年左右。（销售高潮略有下降时）,策略篇 策略三学生、老师书画比赛主题：以人为本，追求自由,策略篇,售楼部包装,室内,中央：睿城整个楼盘展板,周围：适量挂上一些装修好的样板房图片，还有一些国画等。,其他：座椅全部选用竹制，桌子选择玻璃桌子，纸质杯子（上,面印上书香睿城四字），给顾客现煮茶水。,人员培训：略,策略篇 售楼部包装室内中央：睿城整个楼盘展板,策略篇,售楼部包装,室外,整个售楼部外面的颜色为大红，更显书香门第的大气，也符合中国人的喜庆的爱好。,门口挂上一幅牌匾对联（要雕刻，不要印刷）,上联：书香门第 下联：睿智人生 横幅：睿城,其他：略,策略篇 售楼部包装室外整个售楼部外面的颜色为大红，更显书,策略篇,桂林日报,、,桂林晚报,版面：整版 针对父母,媒介策略一,(,报纸,),策略篇桂林日报、桂林晚报 版面：整版,策略篇,文案：,谁的童年被爱的阳光照耀着，那他就会互相创造幸福，就会对父母的言语、对他们善良的心意、对他们的劝导和赠言、对他们的温存和警告有着特殊的敏感和接受能力。,对于父母来说，孩子就是明天的希望。荀子曾说“人以类聚，物以群分”，一个人从小的生活环境影响他的一生。在这个竞争白炽化的现代社会，怎么能让孩子输在起跑线上？,彰泰睿城毗邻广西师范大学，有四周有广西师大附属外国语学校、育才小学、广西师范大学实验幼儿园、东江园林幼儿园等，有浓厚的学术氛围。生活在睿城，你的孩子的身边都是良师益友。,媒介策略一,(,报纸,),策略篇文案： 媒介策略一(报纸),策略篇,桂林日报,、,桂林晚报,版面：整版 针对二次置业者,媒介策略一,(,报纸,),策略篇桂林日报、桂林晚报 版面：整版 针对二次置,策略篇,文案：,闹市中的一片净土 净享人生,彰泰睿城是对人生、对生活的感悟，是一种超然物外的思想境界,养生，首要考虑的不是买几本营养食谱回来琢磨，不是去参加几次健康讲坛，不是打拳挥剑或慢跑，而是，选择一个适合养生的家。彰泰,睿城，致力造筑养生园林社区。,设计大师细品中西式建筑韵味，吸取中式古典建筑元素坡顶、马头墙、花格窗，素雅大方，诠释东方神韵。绘出别具一格功能齐全的户型空间，中西结合，不失典雅。,媒介策略一,(,报纸,),策略篇文案： 媒介策略一(报纸),策略篇,桂林日报,、,桂林晚报,版面：整版 针对外来置业者,媒介策略一,(,报纸,),策略篇桂林日报、桂林晚报 版面：整版 针对外来置,策略篇,文案：,桂林被评为“中国最佳休闲城市”，彰泰睿城是市区为数不多的中心楼盘。,彰泰，凭实力创造出康桥半岛、鸣翠新城、彰泰城、 第六园等一个又一个的经典，成绩斐然面前，彰泰始终坚持创新奋进。彰泰睿城，作为彰泰集团的又一新作，承传彰泰名门品质，再现经典辉煌！,彰泰睿城项目地址,七星区桂林市七星区三里店片区，前面就是七星公园，已经是一个发展成熟的社区，周围配套设施齐全，不仅有日用百货、药店、洗衣店、果蔬超市，而且有体育馆、医院等保健设施，时刻为生活提供方便。,媒介策略一,(,报纸,),策略篇文案： 媒介策略一(报纸),策略篇,媒介策略二,户外、电视、网络、杂志,户外：,1,）售楼部周围的指示广告,2,）适量适地投放十字路口大型广告,3,）机场必经要道广告,电视：桂林市和县城的收视率最高的电道做广告，主要在于形,象宣传，扩大知名度。,网络：,1,）制作软件，主题是彰泰睿城楼盘设计和房间设计，,有兴趣的网民可以参与布置自己喜欢的房间装修样式；,2,）在网络上发布广告链接，链接进入睿城主页。,杂志：房产杂志上刊登睿城信息。,策略篇 媒介策略二户外、电视、网络、杂志户外：1）售楼部,策略篇,媒介策略三,房车节宣传活动：,房车节是一个宣传的大好机会，建议会场布置、广告宣传单、楼书等统一走中国风路线，并且附上一些古诗词，体现出睿城的“睿”。,赞助学校的活动：,通过赞助周围学校的活动，如：文艺晚会、迎新晚会等，给人一种大气、与学校关系紧密的感觉。,策略篇 媒介策略三房车节宣传活动：,预算篇,略,预算篇 略,谢谢聆听！,谢谢聆听！,