房地产估价(第4章)比较法课件

,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,房地产估价,授课人：陈其权,房地产估价授课人：陈其权,1,房地产估价,01,比较法,收益法,成本法,假设开发法,目录,绪论,第,1,章,房地产价格,第,2,章,房地产估价的原则与程序,第,3,章,长期趋势法,土地价格评估和地价分摊,房地产估价报告,第,4,章,第,5,章,第,6,章,第,7,章,第,8,章,第,9,章,第,10,章,房地产估价01 比较法,第,4,章 比较法,4.1,比较法概述,4.2,比较法的操作步骤,4.3,比较法案例分析,第4章 比较法4.1 比较法概述,4.1,比较法概述,4.1.1,比较法的概念,比较法是将估价对象房地产与在价值时点,近期,已经,发生了,交易的,类似,房地产进行比较，对这些类似房地产的实际成交价格进行适当的处理，以此来求取估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。,采用比较法测算出的估价对象价值称为,比较价值,。,4.1.2,比较法的理论依据,比较法的理论依据是经济学中的,替代原理,。在同一市场上，当两种或两种以上可以相互替代的商品（效用或功能相同、相近）的价格一样时，购买者会购买效用或者功能大的商品；当两种或两种以上商品的效用一样时，购买者会购买价格低的商品。,4.1 比较法概述4.1.1 比较法的概念,交易情况修正,房地产状况调整,市场状况调整,估价对象,房,地,产,价值,估价对象,房,地,产,可比实例,可比实例,可比实例,可比实例,图,4-1,比较法原理示意图,估价对象,房,地,产,价值,估价对象,房,地,产,可比实例,可比实例,可比实例,可比实例,估价对象,房,地,产,价值,估价对象,房,地,产,可比实例,可比实例,可比实例,可比实例,交易情况修正,市场状况调整,估价对象,房,地,产,价值,估价对象,房,地,产,可比实例,可比实例,可比实例,可比实例,房地产状况调整,交易情况修正,市场状况调整,估价对象,房,地,产,价值,估价对象,房,地,产,可比实例,可比实例,可比实例,可比实例,房地产状况调整,交易情况修正,市场状况调整,估价对象,房,地,产,价值,估价对象,房,地,产,可比实例,可比实例,可比实例,可比实例,房地产状况调整,交易情况修正,市场状况调整,估价对象,房,地,产,价值,估价对象,房,地,产,可比实例,可比实例,可比实例,可比实例,房地产状况调整,交易情况修正,市场状况调整,估价对象,房,地,产,价值,估价对象,房,地,产,可比实例,可比实例,可比实例,可比实例,房地产状况调整,交易情况修正,市场状况调整,估价对象,房,地,产,价值,估价对象,房,地,产,可比实例,可比实例,可比实例,可比实例,交易情况修正房地产状况调整市场状况调整估价对象图4-1 比,4.1.3,比较法适用的对象及条件,1.,比较法适用的对象,国家标准,房地产估价规范,规定：同类房地产近,二年内,有较多交易的，应选用比较法。,比较法适用于房地产市场上同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定,可比性,和,替代性,的房地产，例如，普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、商铺、标准厂房等。,2.,比较法适用的条件,比较法适用的条件是在,价值时点近期,、,同一区域,或,同一供求范围内,存在着较多,可替代性,、,类似,房地产的交易实例，这些选取的可比实例为正常交易实例或者经过修正、调整成为正常交易实例。,3.,比较法的其他用途,比较法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如收益还原法中经营收入及资本化率的求取，成本法中成本费用的求取，房屋空置率的求取，假设开发法中房屋,开发经营期的求取等。,4.1,比较法概述,4.1.3 比较法适用的对象及条件4.1 比较法概述,4.2,比较法的操作步骤,4.2.1,搜集交易实例,1.,搜集交易实例的途径,（,1,）政府部门。,房地产估价专业人员经允许查阅政府房地产行政主管部门的房地产交易资料，如房地产权利人转让房地产时,申报的成交价格,等资料。,（,2,）房地产中介机构。,房地产估价专业人员可以向房地产中介机构（包括房地产估价机构、房地产经纪机构、房地产咨询机构）,搜集,房地产,交易实例,资料。,（,3,）房地产交易会。,房地产估价专业人员参加区域房地产交易会，搜集房地产价格信息，了解本地区房地产价格水平及房地产市场行情。,（,4,）媒介。,在计算机技术、网络信息技术高度发达的今天，房地产估价专业人员可以利用,Internet,网络、手机上网、报纸、房地产专业相关期刊（书籍、研究报告）等媒介搜集有关房地产出售、出租等交易资料。,4.2 比较法的操作步骤4.2.1搜集交易实例,7,2.,搜集交易实例的内容,在搜集房地产交易实例前，房地产估价专业人员应先设计好房地产交易实例调查表，以便日后整理、分析。搜集房地产交易实例的内容包括：,房地产基本状况,。包括交易实例房地产的名称、坐落、四至、规模、用途、权属、建筑结构等； ,交易双方基本情况,。包括买卖双方的名称、双方的关系等；,成交日期,。成交日期以公历,年,月,日表示；,成交价格,。包括总价、单价及计价方式；付款方式。包括是一次性付款、分期付款、按揭付款；,融资条件,；,交易税费负担,；,房地产状况,。包括交易实例房地产的区位状况、实物状况和权益状况；,交易情况说明,。包括双方交易的目的、交易方式、交易税费的负担及其他特殊交易情况（详见,4.2.4,交易情况修正）；,交易实例图片,。包括成交实例房地产的位置示意图、外观图片、室内图片或其他有效图片。,4.2,比较法的操作步骤,2. 搜集交易实例的内容4.2 比较法的操作步骤,3.,建立交易实例库及交易实例查证,房地产交易实例及其内容的,真实性,、,可靠性,是房地产估价精度的基本保证。房地产估价机构应建立房地产交易实例库并随时更新交易实例库，可以将房地产分为不同的类型、用途，也可以按照不同的交易目的分门别类的建立房地产交易实例库。,建立交易实例库是从事房地产估价的一项基础性工作,，可以将搜集到的交易实例存入计算机，这样有利于保存交易实例，在需要时查找、调用起来很方便。搜集房地产交易实例时房地产估价专业人员应当按照设计好的“房地产交易实例调查表”填写，这样既不会遗漏重要的内容，又能提高工作效率，确保所搜集房地产交易实例内容的统一性和规范性。,4.2,比较法的操作步骤,3. 建立交易实例库及交易实例查证4.2 比较法的操作步骤,4.2.2,选取可比实例,可比实例房地产与估价对象房地产是类似房地产，并且可比实例房地产的交易类型与估价目的相吻合，可比实例房地产成交日期与价值时点接近，可比实例房地产的成交价格为正常价格或可以修正为正常市场价格。,国家标准,房地产估价规范,规定：在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。可比实例的成交日期与价值时点相差,不宜超过一年,，且不得超过二年。,不得虚构可比实例,，应对可比实例进行必要的实地查勘。,4.2,比较法的操作步骤,4.2.2选取可比实例4.2 比较法的操作步骤,选取可比实例房地产在质量上要遵循下列标准：,1.,可比实例房地产应与估价对象房地产相似,（,1,）与估价对象房地产处于,同一供求范围,内。,主要是指可比实例与估价对象房地产应处于相同特征的同一区域或临,近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。,（,2,）与估价对象房地产的,权利性质,、,用途应相同,。,在选取可比实例房地产时，要比较它们的权利性质是否相同。,（,3,）与估价对象房地产的,建筑结构,应,相同,。,（,4,）与估价对象房地产的,规模,、,档次,相当,。,2.,可比实例的交易类型应适合于估价目的,选取可比实例时，要求交易实例房地产的交易类型与估价对象房地产,的交易类型或,估价目的保持一致,。,3.,可比实例的成交日期应,接近,价值时点,一般而言，可比实例房地产的成交日期与估价对象房地产的价值时点,应尽量接近，成交日期距离价值时点越近，在进行交易日期调整时的,准确性越高。,4.,可比实例的成交价格应为,正常价格,或,可修正,为正常价格,正常价格是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场信息,，有足够的交易时间，以平等、自愿的方式达成的交易实例价格。,4.2,比较法的操作步骤,选取可比实例房地产在质量上要遵循下列标准：4.2 比较法的操,4.2.3,建立比较基础,已经选取的可比实例之间及可比实例与估价对象房地产之间在,财产范围,、,付款方式,、,成交单价,、,货币种类,、,货币单位,、,面积内涵,、,面积单位,间存在口径不一致，无法直接进行比较，需要对它们的成交价格进行标准化处理，以便进行比较、修正。标准化处理应包括统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担和统一计价单位。,1.,统一财产范围,可比实例与估价对象的财产范围不相同主要有三种情况：一是含有非房地产成分；二是带有债权债务的房地产；三是房地产的实物范围不同。,4.2,比较法的操作步骤,4.2.3 建立比较基础4.2 比较法的操作步骤,统一财产范围按下列方法处理：,（,1,）含有非房地产成分的统一财产范围是统一到“纯粹”的房地产范围。,换算公式：,房地产价格,=,含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价格,（,2,）带有债权债务的房地产统一财产范围是统一到不带债权债务的房地产范围。,换算公式：,房地产价格,=,带有债权债务的房地产价格债权债务,（,3,）房地产的实物范围不同统一财产范围是统一到估价对象的房地产范围。,换算公式：,房地产价格,=,可比实例成交价格可比实例房地产实物范围多出的价格可比实例房地产实物范围缺少的价格,统一财产范围按下列方法处理：,2.,统一付款方式,统一付款方式应将可比实例不是成交日期或一次性付清的价格，调整为成交日期且一次性付清的价格。,【,例,4-1】,某宗房地产交易总价为,50,万元人民币，首期付款,30%,，余款于半年后一次性支付。假设月利率（,r,）为,0.5%,，试计算该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。,【,解,】,该宗房地产在其成交日期一次付清的价格计算如下：,注：如果利率的计算周期不同，上面的计算公式就不同。,如果例,4-1,中的月利率换成年利率、半年利率、季度利率，则计算公式中的分母 就分别变为 、 、 。,4.2,比较法的操作步骤,2. 统一付款方式4.2 比较法的操作步骤,3.,统一税费负担,按照税法、中央和地方政府的有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、所得税由卖方负担；契税、补交的土地使用权出让金等费用由买方负担；印花税、交易手续费由双方共同负担。,正常成交价格是指买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即买方缴纳买方应缴纳的税费，卖方缴纳卖方应缴纳的税费。,公式如下：,（,1,）,卖方实际得到的金额,=,正常负担下的价格应由卖方缴纳的税费,（,2,）,买方实际付出的金额,=,正常负担下的价格,+,应由买方缴纳的税费,（,3,）,应由卖方缴纳的税费,=,正常负担下的价格,应由卖方缴纳的税费比率,（,4,）,应由买方缴纳的税费,=,正常负担下的价格,应由买方缴纳的税费比率,4.2,比较法的操作步骤,3. 统一税费负担4.2 比较法的操作步骤,【,例,4-2】,某宗房地产的正常成交价格为,2500,元,/m2,，卖方应交纳的税费为正常成交价格的,7%,，买方应交纳的税费为正常成交价格的,5%,。试计算卖方实际得到的金额和买方实际付出的金额。,【,解,】,卖方实际得到的金额和买方实际付出的金额分别计算如下：,卖方实际得到的金额,=,正常成交价格应由卖方缴纳的税费,=2500,25007%,=2325,（元,/m2,）,买方实际付出的金额,=,正常成交价格应由买方缴纳的税费,=2500,25005%,=2625,（元,/m2,）,4.2,比较法的操作步骤,【例4-2】 某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖,【,例,4-3】,某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方,2325,元,/m2,，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的,7%,，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的,5%,。试求该宗房地产的正常成交价格。,【,解,】,该宗房地产的正常成交价格求取如下：,正常成交价格应由卖方负担的税费,=,卖方实际得到的金额,应由卖方负担的税费,=,正常成交价格,应由卖方缴纳的税费比率,【,拓展训练,一,】,某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方,2625,元,/m2,，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的,7%,，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的,5%,。试求该宗房地产的正常成交价格。,4.2,比较法的操作步骤,【例4-3】 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给,4.,统一价格表示单位,通常价格用总价和单价表示，总价是价格的总量，单价是单位面积的价格。因此，单价才能表示价格水平的高低，一般采用,单价,表示。,5.,统一币种和货币单位,在统一币种方面，不同货币种类之间的价格换算应采用该价格所对应的日期时的汇率，通常情况下采用可比实例房地产成交日期时的汇率。,在统一货币单位方面，人民币、美元、港币等都采用“元”。在没有特别注明时，本书中的“元”是指人民币。,6.,统一面积内涵和计量单位,对于房地产的面积而言，可以用,建筑面积,、,套内建筑面积,和,使用面积,表示。,4.2,比较法的操作步骤,4. 统一价格表示单位4.2 比较法的操作步骤,【,例,4-4】,搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积,200m2,，成交总价,100,万元人民币，分三期付款。首期付款,30,万元人民币，第二期于半年后付款,35,万元人民币，余款,35,万元人民币于,1,年后付清。乙交易实例房地产的使用面积,2000,平方英尺，成交总价,16,万美元，于成交日时一次付清。如果选取这两个交易实例为可比实例，请问如何就这两个交易实例进行“建立比较基础”处理。,【,解,】,对这两个交易实例进行“建立比较基础”处理，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体处理过程如下：,【例4-4】 搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的,（,1,）统一付款方式,以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为,6%,，则： 乙总价,=16,（万美元）,（,2,）统一采用单价,（,3,）统一币种和货币单位,以人民币为基准，假设乙实例成交时的人民币与美元的市场汇率中间价为,1,美元兑换,6.8,元人民币，则：,甲单价,=4850.69,（元人民币,/,平方米建筑面积）,乙单价,=806.800=544.00,（元人民币,/,平方英尺使用面积）,（,4,）统一面积内涵,以建筑面积为基准，已知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为,1,：,0.80,，则：,甲单价,=4850.69,（元人民币,/,平方米建筑面积）,乙单价,=5440.80=435.20,（元人民币,/,平方英尺建筑面积）,（,5,）统一面积单位,以平方米为基准，,1,平方米,=10.7640,平方英尺，则：,甲单价,=4850.69,（元人民币,/,平方米建筑面积）,乙单价,=435.2010.7640=4684.49,（元人民币,/,平方米建筑面积）,4.2,比较法的操作步骤,（1）统一付款方式4.2 比较法的操作步骤,4.2.4,进行交易情况修正,选取的可比实例房地产的成交价格可能是正常的，也可能是非正常的。,1.,交易情况修正的含义,这种对可比实例房地产的成交价格进行的修正称为交易情况修正。,2.,造成成交价格非正常的因素,（,1,）发生在利害关系人之间的交易。,（,2,）急于出售或急于购买的房地产交易。,（,3,）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。,（,4,）对交易对象有特殊动机或偏好的交易。,（,5,）特殊交易方式的交易。,（,6,）相邻房地产的合并交易。,（,7,）受债权债务关系影响的交易。,（,8,）受迷信影响的交易。,4.2,比较法的操作步骤,4.2.4进行交易情况修正4.2 比较法的操作步骤,3.,交易情况修正的方法,（,1,）总价修正、单价修正。,总价修正。,总价修正是基于总价对可比实例房地产的成交价格进行交易情况修正。,单价修正。,单价修正是基于单价对可比实例房地产的成交价格进行交易情况修正。,（,2,）金额修正和百分比修正。,采用金额修正进行交易情况修正。,公式：,可比实例正常市场价格,=,可比实例成交价格,交易情况修正金额,4.2,比较法的操作步骤,3. 交易情况修正的方法4.2 比较法的操作步骤,采用百分比修正进行交易情况修正。,公式：,可比实例正常市场价格,=,可比实例成交价格,交易情况修正系数,在百分比法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比其正常市场价格高或低的百分率为,S%,（当可比实例成交价格比其正常市场价格高时为,S%,，低时为,S%,），则有：,或者,如果可比实例的成交价格低于正常情况下的市场价格，则分母（,100S,）小于,100,；如果可比实例的成交价格高于正常情况下的市场价格，则分母（,100S,）大于,100,。,采用百分比修正进行交易情况修正。,【,例,4-5,】,某宗可比实例房地产有协议、招标、拍卖三种非正常的交易方式，请将这三种交易方式下的成交价格修正为正常市场价格。资料见下表：,表,4-2,交易情况修正表,交易形式,协议,招标,拍卖,交易情况,修正系数,100/60,100/90,100/110,成交价格,120,万元,180,万元,220,万元,公,式,120100/60,180100/90,220100/110,正常市场价格,200,万元,200,万元,200,万元,则，经交易情况修正后的正常市场价格为,200,万元。,【例4-5】 某宗可比实例房地产有协议、招标、拍卖三种非正,4.2.5,进行市场状况调整,1.,市场状况调整的含义,可比实例的成交价格是其在成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。而要求评估的估价对象的价格是,价值时点,时的价格，是应该在价值时点时的房地产市场状况下形成的价格。,这种对可比实例成交价格进行的调整称为,市场状况调整,，也称为,交易日期调整,。,2.,市场状况调整的方法,国家标准,房地产估价规范,规定：进行市场状况调整时，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。,市场状况调整的具体方法有,价格指数,和,价格变动率,两种。其中，价格指数分为,定基价格指数,和,环比价格指数,；价格变动率分为,逐期递增,或,递减,的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。,4.2,比较法的操作步骤,4.2.5 进行市场状况调整4.2 比较法的操作步骤,（,1,）应用定基价格指数进行市场状况调整。,编制价格指数时需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数。,公式：,【,例,4-6】,某城市,2012,年,11,月,1,日至,2013,年,4,月,1,日的房地产价格指数如下表，可比实例房地产是,2012,年,11,月,1,日年发生的交易，当时交易价格为每平方米,4000,元，现求经过市场状况调整后，价值时点为,2013,年,4,月,1,日的交易价格。,房地产估价(第4章)比较法课件,时间,2012,年,2013,年,11,月,1,日,12,月,1,日,1,月,1,日,2,月,1,日,3,月,1,日,4,月,1,日,价格指数,100.00,96.57,98.32,97.78,100.00,110.51,【,解,】,该宗可比实例房地产,2013,年,4,月,1,日的价格计算如下：,【,解,】,该宗可比实例房地产,2013,年,4,月,1,日的价格计算如下：,时间2012年2013年11月1日12月1日1月1日2月1日,27,（,2,）采用环比价格指数进行市场状况调整。,如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。公式：,可比实例在价值时点的价格,=,可比实例在其成交日期的价格,成交日期的下一时期的价格指数,再下一时期的价格指数,价值时点时的价格指数,【,例,4-7】,某宗房地产,2012,年,6,月,1,日的价格为,2000,元,/m2,，现需将其调整到,2012,年,10,月,1,日。已知该宗房地产所在区域的类似房地产,2012,年,6,月,1,日至,10,月,1,日的价格指数分别为,99.60,、,98.70,、,96.70,、,96.00,、,95.30,（均以上月为,100,）。试计算该宗房地产,2012,年,10,月,1,日的价格。,【,解,】,该宗房地产,2012,年,10,月,1,日的价格计算如下：,可比实例在价值时点的价格可比实例在其成交日期的价格,成交日期的下一时期的价格指数,再下一时期的价格指数,价值时点时的价格指数,（2）采用环比价格指数进行市场状况调整。,（,3,）采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整。,公式为：,可比实例在其成交日期时的价格,（,1,价格变动率）期数,=,可比实例在价值时点时的价格,【,例,4-8】,现选取一可比实例，成交价格为,5000,元,/m2,，成交日期为,2008,年,7,月,1,日，假设,2008,年,1,月至,2009,年,7,月,1,日，该类房地产价格平均每月比上月上涨,1%,，,2009,年,7,月,1,日至,2010,年,1,月,1,日，该类房地产价格平均每月比上月下降,0.2%,。试求取该宗可比实例房地产在,2010,年,1,月,1,日市场状况下的价格。,【,解,】,对该可比实例房地产的价格进行市场状况调整，,2010,年,1,月,1,日的价格为：,P=5000,（,1+1%,）,12,（,1-0.2%,）,6,=5566.85,（元,/m2,）,（,4,）采用,期内平均,上升或下降的价格变动率进行市场状况调整。,公式为：,可比实例在其成交日期时的价格,（,1,价格变动率,期数）,=,可比实例在价值时点时的价格,（3）采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整。,【,拓展训练二,】,某宗可比实例房地产,2010,年,1,月,30,日的价格为,1000,美元,/m2,，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降,0.2%,。假设人民币与美元的市场汇率中间价,2010,年,1,月,30,日为,1,美元兑换,6.3056,元人民币，,2010,年,9,月,30,日为,1,美元兑换,6.7011,元人民币。请将该宗可比实例房地产的价格调整到,2010,年,9,月,30,日。,【,解题思路,】,首先应明确采用逐期递减的价格变动率进行市场状况调整；,人民币与美元之间的价格换算应采用可比实例房地产成交日期时的汇率中间价；,正确计算可比实例成交日期距离价值时点的“期数”。,【拓展训练二】 某宗可比实例房地产2010年1月30日的价格,4.2.6,进行房地产状况调整,房地产状况分为区位状况、实物状况和权益状况。进行房地产状况调整，就是把可比实例在自身状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。,1.,房地产状况调整的内容,（,1,）区位状况调整的内容。,区位状况调整是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在价值时点估价对象房地产区位状况下的价格。,国家标准,房地产估价规范,规定：进行区位状况调整时，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格，且调整的内容应包括,位置,、,交通,、,周围环境和景观,、,外部配套设施,等因素，,单套,住宅的调整内容还应包括所处,楼幢,、,楼层,和,朝向,。,4.2,比较法的操作步骤,4.2.6 进行房地产状况调整4.2 比较法的操作步骤,（,2,）实物状况调整的内容,实物状况调整是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在价值时点估价对象房地产实物状况下的价格。,国家标准,房地产估价规范,规定：进行实物状况调整时，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。,土地实物状况,调整的内容应包括,土地面积,、,形状,、,地形,、,地势,、,地质条件,、,开发程度,等因素；,建筑物实物,状况调整的内容应包括,建筑规模,、,建筑结构,、,设施设备,、,装饰装修,、,层高,、,空间布局,、,建筑功能,、,工程质量,、,外观,、,新旧程度,、,物业管理,等因素。,（,3,）权益状况调整的内容,权益状况调整是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在价值时点估价对象房地产权益状况下的价格。,国家标准,房地产估价规范,规定：,进行权益状况调整时，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格，且调整的内容应包括规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等因素。,（2）实物状况调整的内容,2.,房地产状况调整的方法,房地产状况调整的方法主要有（,1,）直接比较调整、间接比较调整；（,2,）总价调整、单价调整；（,3,）金额调整、百分比调整。,（,1,）直接比较调整、间接比较调整。,直接比较调整。,用直接比较法进行房地产状况调整后的公式为：,上式（）内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。当可比实例房地产状况优于估价对象房地产状况时，上式（）内的数字就高于,100,，反之上式（）内的数字就低于,100,。,4.2,比较法的操作步骤,2. 房地产状况调整的方法4.2 比较法的操作步骤,间接比较调整。,与直接比较调整法不同，以设定的标准房地产状况为基准（将其在每种因素方面的分数定为,100,），将可比实例及估价对象房地产状况均与标准房地产状况逐个因素进行比较、评分。如果估价对象、可比实例房地产状况优于标准房地产状况，则其得分就高于,100,；反之，如果估价对象、可比实例房地产状况劣于标准房地产状况，则其得分就低于,100,。,用间接比较法进行房地产状况调整后的公式为：,上式中位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。,4.2,比较法的操作步骤,间接比较调整。4.2 比较法的操作步骤,（,2,）总价调整、单价调整。,总价调整是基于总价对可比实例房地产的成交价格进行房地产状况调整。,单价调整是基于单价对可比实例房地产的成交价格进行房地产状况调整。,（,3,）金额调整、百分比调整。,金额调整。,采用金额法进行房地产状况调整的公式为：,可比实例在其自身状况下的价格,房地产状况调整金额,=,可比实例在估价对象状况下的价格,百分比调整。,采用百分比法进行房地产状况调整的公式为：,可比实例在其自身状况下的价格,房地产状况调整系数,=,可比实例在估价对象状况下的价格,房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准来确定。假设可比实例房地产在自身状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高的百分率为,R%,，可比实例房地产在自身状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格低的百分率为,R%,。则上式可写为：,4.2,比较法的操作步骤,（2）总价调整、单价调整。4.2 比较法的操作步骤,4.2.7,计算比较价值,比较法经过交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整后，就把可比实例房地产的实际成交价格变成了估价对象房地产在价值时点的客观合理价值。,1.,计算单个可比实例比较价值的方法,可比实例房地产在其成交日期的成交价格经过交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，把这些修正、调整综合起来，计算单个可比实例比较价值的方法有百分比修正、调整（又分为修正、调整系数连乘和累加两种）和金额修正调整。,国家标准,房地产估价规范,规定：进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整时，对可比实例成交价格的,单项调整幅度不应超过,20,，,综合调整幅度不应超过,30,。,调整幅度超出本规定的，宜更换可比实例；当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。,经修正和调整后的各个可比实例价格中，,最高价与最低价的比值不应大于,1.2,。,4.2,比较法的操作步骤,4.2.7 计算比较价值4.2 比较法的操作步骤,（,1,）百分比修正、调整系数,乘法,公式。,比较价值,=,可比实例成交价格,交易情况修正系数,市场状况调整系数,房地产状况调整系数,假设交易情况修正中可比实例房地产的成交价格比其正常市场价格高、低的百分率为,S%,，市场状况调整中从可比实例房地产成交日期到价值时点可比实例价格涨、跌的百分率为,T%,，房地产状况调整中可比实例房地产在其自身状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分率为,R%,（以下同）。,（,2,）百分比修正、调整系数,加法,公式。,比较价值,=,可比实例成交价格,（,1+,交易情况修正系数,+,市场状况调整系数,+,房地产状况调整系数）,（1）百分比修正、调整系数乘法公式。,（,3,）,金额修正,、调整下的公式。,比较价值,=,可比实例成交价格,交易情况修正金额,市场状况调整金额,房地产状况调整金额,下面以百分比法的连乘公式为例说明具体化的综合修正和调整计算公式：,（,1,）直接比较修正和调整公式：,上式中，交易情况修正的分子为,100,，表示以正常市场价格为基准；市场状况调整的分母为,100,，表示以成交日期时的价格为基准；房地产状况调整的分子为,100,，表示以估价对象的房地产状况为基准。,（,2,）间接比较修正和调整公式：,上式中，标准化修正的分子为,100,，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产状况相对于标准房地产状况所得的分数；房地产状况调整的分母为,100,，表示以标准房地产的状况为基准，分子是估价对象房地产状况相对于标准房地产状况所得的分数。,（3）金额修正、调整下的公式。,2.,求取最终比较价值的方法,对经修正和调整后的各个可比实例价格，应根据它们之间的差异程度、可比实例与估价对象的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均、中位数和众数等方法计算出比较价值。在房地产估价作业时，最常用的是简单算术平均和加权算术平均。,（,1,）简单算术平均。,简单算术平均是把修正和调整出的单个可比实例房地产的比较价值直接相加，再除以这些价格的个数，所得的数值即是最终比较价值。,公式：,4.2,比较法的操作步骤,2. 求取最终比较价值的方法4.2 比较法的操作步骤,（,2,）加权算术平均。,加权算术平均是把修正和调整出的单个可比实例房地产的比较价值赋以大小不同的权数或权重，然后综合出最终比较价值。,公式：,【,例,4-9】,通过三个可比实例房地产修正、调整出的三个比较价值分别为,5200,元,/m2,、,5600,元,/m2,和,5300,元,/m2,。试采用简单算术平均数综合出一个比较价值。如果赋予三个比较价值的权重分别为,0.5,、,0.3,、,0.2,，试采用加权算术平均数综合出一个比较价值。,【,解,】,采用简单算术平均数综合出的比较价值为：,（,5200+5600+5300,）,3=5366.67,（元,/m2,）,采用加权算术平均数综合出的比较价值为：,52000.5+56000.3+53000.2=5340,（元,/m2,）,4.2,比较法的操作步骤,（2）加权算术平均。4.2 比较法的操作步骤,（,3,）中位数。,中位数是指对长度为,n,的系列数据，根据数据大小排列得到的位于,(n+1)/2,位置上的数据。把修正和调整出的各个比较价值按从低到高的顺序排列，如果是奇数个比较价值，那么处在价格系列正中间位置的那个比较价值为综合出的最终比较价值；如果是偶数个比较价值，那么处在正中间位置的那两个比较价值的简单算术平均数为综合出的最终比较价值。例如，,2000,，,2200,，,2300,，,2500,，,2560,这组数据的中位数为,2300,；,2200,，,2350,，,2500,，,2600,，,2680,，,2760,这组数据的中位数为（,2500+2600,）,2=2550,。,（,4,）众数。,众数是一组数据中出现次数最多的数值。例如,2000,，,2200,，,2300,，,2200,，,2500,这组数据的众数是,2200,。值得注意的是，,一组数据可能有不止一个众数，也可能没有众数,。,4.2,比较法的操作步骤,（3）中位数。4.2 比较法的操作步骤,4.3.1,比较法总结,4.3,比较法案例分析,4.3.1 比较法总结4.3 比较法案例分析,42,【,例,4-10】,为评估某商铺,2012,年,6,月,1,日的正常市场价格，在该商铺附近地区调查并选取了,A,、,B,、,C,三宗类似商铺的交易实例作为可比实例，相关资料见表,4-6,。在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另人民币与美元的市场汇率中间价,2012,年,3,月,1,日为,1,：,6.3016,，,2012,年,6,月,1,日为,1,：,6.2787,；该类商铺以人民币为基准的市场价格,2012,年,1,月,1,日至,2012,年,2,月,1,日基本保持不变，,2012,年,2,月,1,日至,2012,年,5,月,1,日平均每月比上月上升,1%,，以后平均每月比上月下降,0.3%,。试利用上述资料测算该商铺,2012,年,6,月,1,日的正常市场价格。,4.3,比较法案例分析,表,4-6,可比实例情况表,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,成交价格,8000,（元,/m,2,）,1300,（美元,/m,2,）,8500,（元,/m,2,）,成交日期,2012,年,1,月,1,日,2012,年,3,月,1,日,2012,年,5,月,1,日,交易情况,+2%,+4%,-3%,房地产状况,-6%,-4%,+4%,【例4-10】 为评估某商铺2012年6月1日的正常市场价,43,【,解,】,测算该商铺,2012,年,6,月,1,日的正常市场价格如下：,（,1,）测算公式：,比较价值,=,可比实例成交价格,交易情况修正系数,市场状况调整系数,房地产状况调整系数,（,2,）求取三宗可比实例房地产的比较价值,（,3,）求取最终比较价值,因为上面三个可比实例经过修正后的比较价值差异不大，所以取其简单算术平均数作为比较法的测算结果，则：,比较价值,=,（,8570.80+8345.02+8400.57,）,3,=8438.80,（元人民币,/,）,【解】 测算该商铺2012年6月1日的正常市场价格如下：,【,例,4-11】,为评估某宗房地产的价格，调查选取了,A,、,B,、,C,三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，相关资料见表,4-7,。在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。,2011,年,6,月,1,日至,2012,年,3,月,1,日，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨,1.5%,，以后平均每月比上月递减,1%,。请利用上述资料评估该宗房地产,2012,年,10,月,1,日的正常市场价格。,表,4-7,可比实例情况分析判断结果,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,成交价格,4000,（元,/m,2,）,4300,（元,/m,2,）,4150,（元,/m,2,）,成交日期,2011,年,10,月,1,日,2012,年,5,月,1,日,2012,年,6,月,1,日,交易情况,-2%,+1.5%,0,房地产状况,区位状况,+3%,0,-1%,实物状况,-1%,0,+2%,权益状况,0,+2%,-1%,【例4-11】 为评估某宗房地产的价格，调查选取了A、B、C,45,【,解,】,该宗房地产,2012,年,10,月,1,日的正常市场价格测算如下：,（,1,）测算公式：,比较价值,=,可比实例成交价格,交易情况修正系数,市场状况调整系数,房地产状况调整系数,（,2,）求取交易情况修正系数：,（,3,）求取市场状况调整系数：,（,4,）求取房地产状况调整系数：,【解】 该宗房地产2012年10月1日的正常市场价格测算如下,（,5,）求取三宗可比实例房地产的比较价值：,（,6,）求取最终比较价值：,上述三个可比实例经过修正后的比较价值差异较小，所以取其简单算术平均数作为比较法的测算结果，则：,比较价值,=,（,4018.00+3949.83+3986.47,）,3,=3984.77,（元人民币,/,）,（5）求取三宗可比实例房地产的比较价值：,【,拓展训练三,】,为评估某套住宅的正常市场价格，房地产估价人员在该住宅楼附近小区调查选取了,A,、,B,、,C,、,D,、,E,共五个类似住宅的交易实例，相关资料见表,4-8,。,表,4-8,交易实例情况表,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,可比实例,D,可比实例,E,成交价格（元,/m,2,）,5100,5800,5200,5300,5000,成交日期,2011.11.30,2012.6.30,2012.1.31,2010.7.31,2012.5.31,交易情况,2%,21%,0,0,3%,房地产,状况,区位状况,0,3%,3%,1%,0,实物状况,4%,5%,2%,2%,1%,权益状况,2%,0,2%,1%,1%,上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三个因素产生的作用程度相同。另据调查,分析得知：从,2010,年,7,月,1,日至,2011,年,1,月,1,日该类住宅的市场价格每月递增,1.5%,，其后至,2011,年,11,月,1,日则每月递减,0.5%,，而从,2011,年,11,月,1,日至,2012,年,4,月,30,日的市场价格基本不变，以后每月递增,1%,。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的,3,个交易实例作为可比实例，并测算该套住宅,2012,年,8,月,31,日的正常市场价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。,【拓展训练三】为评估某套住宅的正常市场价格，房地产估价人员在,48,案例分析,为评估某商品住宅,2012,年,8,月,15,日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了,A,、,B,、,C,三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，相关资料如下：,（,1,）可比实例的成交价格及成交日期，见表,4-9,。,表,4-9,可比实例成交价格及成交日期,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,成交价格,4300,（元,/m,2,）,4780,（元,/m,2,）,4500,（元,/m,2,）,成交日期,2012,年,3,月,15,日,2012,年,6,月,15,日,2012,年,7,月,15,日,（,2,）交易情况的分析结果，见表,4-10,。表中,交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，,正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格,的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。,表,4-10,可比实例交易情况分析判断结果,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,交易情况,-3%,0,+2%,（,3,）该类住宅,2010,年,2,月至,8,月的,价格指数，见,表,4-11,。表中的价格,指数为定基价格指数。,表,4-11,同类房地产价格变动情况,月,2,3,4,5,6,7,8,价格指数,100,93.2,98.6,99.5,100.1,101.2,102.3,（,4,）房地产状况的比较判断结果，见表,4-12,。,表,4-12,房地产状况比较判断结果,房地产状况,权重,估价对象,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,区位状况,0.5,100,106,100,90,实物状况,0.3,100,102,115,120,权益状况,0.2,100,100,100,100,请利用上述资料测算该商品住宅,2012,年,8,月,15,日的正常市场价格。,案例分析为评估某商品住宅2012年8月15日的正常市场价格，,49,实践训练,为评估某写字楼,2011,年,10,月,1,日的正常市场价格，房地产估价人员在该写字楼附近地区调查选取了,A,、,B,、,C,三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，房地产状况分析判断结果见表,4-13,。,房地产状况中的区位状况、实物状况和权益状况三个因素对价格影响的重要程度是：区位状况是权益状况的,4,倍，实物状况是权益状况的,1.67,倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。,试利用上述资料对,A,、,B,、,C,三宗可比实例进行房地产状况调整。,表,4-13,房地产状况分析判断结果,房地产状况,可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,区位状况,+2%,+4%,0,实物状况,-3%,-1%,+5%,权益状况,+6%,+2%,-3%,实践训练为评估某写字楼2011年10月1日的正常市场价格，房,50,