深圳地铁课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,深圳轨道交通,土木城规二班,张孟帅 李子木 丁澎达 杜朋泽 范向华,深圳轨道交通土木城规二班,一、深圳地铁基本情况,二、深圳地铁发展规划与建设,三、深圳地铁投资,四、,深圳地铁三期工程建设模式,一、深圳地铁基本情况二、深圳地铁发展规划与建设三、深圳地铁投,深圳地铁课件,地铁轨道,地铁轨道,地铁里的交大人,地铁里的交大人,深圳地铁基本情况,深圳地铁是广东省深圳市的城市轨道交通系统，深圳是中国大陆地区继北京、天津、上海、广州、武汉、重庆后第,7个拥有地铁系统的城市。截至2014年6月，深圳地铁共有5条线路、131座车站、运营线路总长177公里，地铁线路长度居中国第6（仅次于上海、北京、广州、南京、重庆）世界第15位，构成覆盖深圳市罗湖、福田、南山、宝安、龙岗五个市辖行政区和龙华一个功能区的地铁网络。,深圳地铁基本情况深圳地铁是广东省深圳市的城市轨道交通系统，深,1,、深圳地铁集团成立于,1998,年,7,月,31,日，是一家集城市轨道交通投融资、设计、建设、运营、物业开发和综合利用，以及自有物业管理、相关业务咨询及教育培训为一体的深圳市属大型国有独资企业。,2,、截至目前，公司总资产,1234,亿元，净资产,689,亿元。员工人数,10320,人。,3,、深圳已建成并开通运营轨道交通一、二期工程,5,条线,178km,。深圳地铁集团负责运营,4,条线路总长,158,公里，目前日均客运量,200,多万人次。,4,、在建的三期,7,、,9,、,11,号线总长,107,公里，总投资约,812,亿元，另外还有,6,、,8,、,16,号线也将在三期建成。,深圳地铁基本情况,1、深圳地铁集团成立于1998年7月31日，是一家集城市轨道,深圳地铁基本情况,近期工程：深圳地铁地铁三期工程的三条线路正在建设，预计于,2016年底开通，届时开通线路将达到8条，通车里程达348公里，路网的远期规划则超过700公里。,深圳地铁基本情况近期工程：深圳地铁地铁三期工程的三条线路正在,深圳地铁发展规划,深圳地铁发展规划,深圳地铁发展规划,深圳市规划局在,2007年7月组织编制了深圳市轨道交通规划，同时与深圳市发改局共同组织编制了深圳市城市轨道交通建设规划（20112020）。规划提出了深圳市轨道交通的短期建设方案及长期线网方案。在地铁部分，短期方案的重点是在一、二期工程基础上，提出2011年至2020年间的建设方案，其中包括4号线的北延段（三期），以及8条新建的地铁线路：612号线，总长约245.4千米。远期方案规划了至2030年的16条地铁线路，总长585.3千米，设站357座。其中组团快线4条、干线6条、局域线6条。深圳地铁三期工程已于2012年1月开工建设，包括光明、西丽、梅林、盐田、机场号线，总长约170公里，建设总投资估算约1256亿元。建成后，深圳城市轨道交通线路将达到10条，通车里程约348公里，将形成比较完善的城市轨道交通网络。,2012年6月26日，深圳城市轨道交通7号线、9号线、11号线BT项目等合同举行集中签约仪式，也标志着深圳地铁三期工程B T项目建设全面启动。中国中铁、中国水电、中国建筑三家央企分别赢得了11号线、7号线、9号线BT项目。出席签约仪式的深圳副市长唐杰透露，2012年内深圳地铁三期工程175 .5公里线路将全部开工，预计到2015年深圳将拥有近350公里轨道交通运营网络。,深圳地铁发展规划深圳市规划局在2007年7月组织编制了深圳,深圳地铁发展规划,深圳地铁发展规划,深圳地铁投资,地铁一期实行以政府财政投资为主导的投融资模式。,地铁一期工程1号线首期17.446km，4号线南段4km，概算总投资115亿元，经竣工决算审计后的总造价106.53亿元，市财政投入70%的建设资金，其余30%的建设资金由深圳地铁向银行贷款解决。,2002年组建由国家开发银行、工商银行和中国银行组成的贷款银团，为地铁建设提供额度为35亿元的长期贷款，贷款期限为15年，贷款利率为同期基准利率下浮10%。,深圳地铁投资地铁一期实行以政府财政投资为主导的投融资模式。,深圳地铁投资,深圳地铁二期开始探索实行,地铁+物业投融资模式，并在前海车辆段等尝试实践。,深圳地铁二期开始探索实践多元化的投融资模式，4号线采用BOT模式，5号线采用BT模式。由地铁集团负责建设的地铁二期4条线：1号线续建23.416km,2号线35.78km,3号线41.659km，5号线40km。总投资概算为688亿元，政府财政投入50%，剩余50%投资344亿元由地铁集团融资解决。地铁二期组建了二批贷款银团，全部为信用贷款，贷款额度为354亿元，贷款期限为25年，贷款利率为同期基准利率下浮10%。,深圳地铁投资深圳地铁二期开始探索实行地铁+物业投融资模式,深圳地铁投资,地铁三期全面实行“地铁,+物业”投融资模式,地铁+物业的投融资模式，是在政府政策支持下，将地铁企业优化规划出的上盖物业，通过合法程序赋予地铁企业开发权，由地铁企业进行市场化运作，实现地铁沿线巨大外部效益的部分内部化，由此构建地铁企业盈利模式，并以此支持构建并实施市场化运作的投融资模式。即通过政府注入配套融资资源（土地），深圳地铁集团经市场化融资解决地铁建设资金，再通过土地资源开发收益偿还借款。,深圳地铁三期工程包含6、7、8、9、11号线，目前开工建设的7、9、11号线总投资812亿元，政府与企业分别负担50%投资，政府投资由以前的现金投入改为土地资源投入。同时通过BT模式引入大型央企参与建设，融资规模达495亿元，由中标央企按照合同规定在深圳注册成立项目公司，负责BT项目的融资及建设地铁，解决土地资源开发变现与地铁建设资金需求时间差问题。,深圳地铁投资地铁三期全面实行“地铁+物业”投融资模式,根据国家发改委关于深圳市城市轨道交通近期建设规划批复，深圳轨道交通三期工程,6,、,7,、,8,、,9,、,11,号线总长约,172,公里，设车站,102,座，建设总投资约,1260,亿元。,重点介绍：深圳地铁三期工程建设模式,前海枢纽,车公庙枢纽,16,号线,三期工程建设规模,16,重点介绍：深圳地铁三期工程建设模式前海枢纽车公庙枢纽16号线,线路,概况,车站（座）,长度（公里）,投资（亿元）,BT,中标价,（亿元）,项目审批进展,11,号线,起于福田中心区福田站，止于松岗碧头站。是城市核心区与西部滨海地区的组团快线，同时兼有机场快线的功能。,17,51.7,333.22,204.16,已于,2012,年,8,月获得国家发改委立项批复,7,号线,起于南山区丽水站，止于罗湖区太安站，东西向横穿深圳市区。是规划轨道交通线网中的局域线。,28,30.3,254.92,168.53,已于,2012,年,8,月获得国家发改委立项批复,9,号线,起于南山区深湾站，止于罗湖区文锦站。是联系特区内主要居住区与就业区的线路。,22,25.33,223.71,123.23,于,2013,年,8,月获得深圳市发改委立项批复,6,号线,起于龙华深圳北站，止于宝安区松岗站。是规划轨道交通线网中的市域快线，联系核心城区与中部综合组团、西部高新组团。,20,37.85,242,工可报告已上报国家发改委。拟采用,PPP,方式与港铁联合建设经营。,8,号线,连接罗湖区和盐田区，是集游客输送、观光旅游和上下班通勤、商圈联络线四项功能为一体的独特线路。,15,26.38,206,目前正在进行工可研编制。,合 计,102,171.56,1259.85,16,号线,由福田区到龙岗中心城片区,21,28.76,282,目前正在进行工可研编制。,深圳地铁三期工程概况,17,线路概况车站（座）长度（公里）投资（亿元）BT中标价项目审批,18,深圳市委市政府提出构建并实施准市场化轨道交通投融资模式的改革目标。不以财政资金投入，配套土地资源，以支持深圳地铁的市场化融资。,借鉴香港“地铁,+,物业”模式，结合深圳地铁二期上盖物业开发实践和成功案例，坚持地下地上一体化开发与建设，实现地铁建设运营经济社会效益最大化，充分利用地铁沿线及上盖再造土地空间，采取资源资产化、资产资本化运作，引入社会资本参与地铁建设和物业开发，以此建立资金链、增强融资能力、保障投融资良性循环和企业可持续发展。,二、深圳地铁三期工程建设模式,（二）三期工程投融资模式,1,、三期工程投融资体制改革思路,18深圳市委市政府提出构建并实施准市场化轨道交通投融资模式的,按照准市场化原则实施轨道交通建设投融资,政府财政一元化,投融资模式,主要依靠政府财政,和依赖政府财政兜底,政府,财政投资,50%,，,企业承担,50%,建设资金,（,企业,自筹、银行贷款,和采取部分,BT,、,BOT,投融资模式解决）,政府土地资本金（,50%,）,银行贷款,中期票据,企业债券,设备租赁,股权融资,债权投资计划,1,、三期工程投融资体制改革思路,19,（二）三期工程投融资模式,二、深圳地铁三期工程建设模式,按照准市场化原则实施轨道交通建设投融资政府财政一元化政府财政,1,2,3,沿线上盖物业开发与地铁同步规划设计,政府以土地资源形式注入项目资本金,企业将土地资本转化为现金资本,在新线规划设计时，统一考虑沿线和站场上盖物业开发，在建设期，坚持地铁与物业一体化建设与开发。,政府通过作价出资方式将轨道交通配套融资资源,土地资源注入到地铁集团，作为新线项目资本金投入。,地铁集团依托政府注入的土地资源，通过资本市场、信贷市场以及债券市场等多渠道市场化运作，融资解决地铁建设资金，或将具备开发条件的上盖项目进行合作开发，引入社会资金将土地资本转化为现金资本。,2,、,三期工程投融资模式,实施路径,20,二、深圳地铁三期工程建设模式,（二）三期工程投融资模式,123沿线上盖物业开发与地铁同步规划设计政府以土地资源形式注,4,5,以BT方式解决“土地变现金”的时间差问题,通过上盖开发解决BT回购资金和融资还本付息,考虑到上盖开发收益在时间上滞后于地铁建设投资需求，因此新线建设采用,BT,方式，三年回购，三年内项目资本金由,BT,方代投。,在实际操作过程中，为化解,BT,回购时集中支付风险，地铁集团根据上盖物业开发和市场化融资情况，采取均衡支付方式提前支付部分,BT,工程款。,通过多种形式开发回收土地地价，获得项目开发利润，解决,BT,项目回购部分资金和债务融资的还本付息问题。,21,二、深圳地铁三期工程建设模式,（二）三期工程投融资模式,2,、,三期工程投融资模式,实施路径,45以BT方式解决“土地变现金”的时间差问题通过上盖开发解决,3,、三期,7,、,9,、,11,号线投融资模式,按照“轨道,+,物业” 模式完成了深圳地铁三期工程,7,、,9,、,11,号线投融资方案，并于,2012,年,1,月通过了国家发改委组织的专家评审。,国家发改委批复,7,、,9,、,11,号线项目,资本金主要来源为轨道交通上盖物业及沿线土地开发收入。,22,二、深圳地铁三期工程建设模式,（二）三期工程投融资模式,22,3、三期7、9、11号线投融资模式22二、深圳地铁三期工程建,5,、三期,6,、,8,号线及,16,号线投融资模式,进一步创新投融资模式，,6,号线推行“轨道,+,物业”模式和特许经营机制，多元化融资，以地铁集团为主，引进社会资本。项目按独立封闭运作策划，对轨道建设和运营,30,年进行全成本分析测算并配置相应的土地资源。,8,、,16,号线将参照,6,号线模式运作。,23,二、深圳地铁三期工程建设模式,（二）三期工程投融资模式,5、三期6、8号线及16号线投融资模式23二、深圳地铁三期工,（一）提前策划地铁沿线物业项目预选方案,提前对地铁沿线土地资源进行全面调查，开展潜力站点（地块）的上盖物业项目城市设计、提出配套资源的预选方案，并持续跟进协调落实。,24,三、深圳地铁物业开发情况,（一）提前策划地铁沿线物业项目预选方案提前对地铁沿线土地资源,2007,年,8,月，市政府确定了地铁上盖物业开发模式，要求正式启动前海等,4,个车辆段（站）的上盖物业开发建设工作。采取,挂牌方式,出让土地，地铁公司参与摘牌，地价收入和开发所得利润专款用于轨道交通建设和运营补亏。,随着地铁三期工程的实施和投融资模式的改革创新，,2011,年,4,月,11,日，我市轨道交通投融资平台正式组建。将地铁沿线土地资源,作价出资,到地铁集团，以地价收入和开发收益来解决地铁建设运营所需的资金问题。,三、深圳地铁物业开发情况,（二）上盖土地资源取得情况,2007年8月，市政府确定了地铁上盖物业开发模式,地铁集团对物业开发模式选择及开发方案进行了调研论证，,明确了合作开发为主，自主开发及合作开发并举的多元化商业物业开发模式。,立足我司利益最大化和考虑市场的接受程度，视项目的特点，物业开发模式将采用,自主开发、代开发,+BT,、协议,+,法人型以及法人型,等。,（三）研究创新物业开发模式,26,三、深圳地铁物业开发情况,地铁集团对物业开发模式选择及开发方案进行了调研论证，明确了合,开发模式,适用项目,优势,劣势,自主开发,适用于项目规模小、开发难度小、以销售型物业为主的项目,我司获取项目全部收益；对项目开发可控；,可进行所得税筹划。,我司承担全部投资及市场风险；,现行体制机制下，项目运作效率不高；,难以实现项目价值最大化。,代开发,+BT,指我司负责全部投资，委托发展商进行开发及,BT,建设。,该模式适用于项目预期收益大的项目。,我司获取项目全部收益，利用专业开发商，提升售价，实现项目高品质；,减少工程环节招标，提高开发效率；,可进行所得税筹划。,我司承担全部投资及市场风险；,存在合作管控风险；增加了开发成本。,协议,+,法人型,指土地权属不转移、初始登记至我司，对外双方共同投资、共担风险、共享收益，项目具体运作由双方授权于合资成立的法人管理公司进行，对外是以我司名义开发。,我司对项目可控；,可进行所得税筹划,我司法律风险大；,运作效率取决于双方对法人型管理公司的授权；,有关操作细节须进一步完善。,法人型,指用地权属由地铁集团转移至项目公司，双方作为股东，共同投入、共担风险、共享收益、共同开发。,与合作方共同投资，我司可提前回收部分地价；,市场化运作，项目运作效率高；,与专业开发商合作，提升售价，实现项目高品质；责权利清晰；,模式成熟。,我司获取项目部分收益，不能实现收益最大化；,发生土地流转或股权转让环节的税费，增加开发成本；,我司获取的开发收益须交纳较多的所得税。,物业开发模式比较分析,27,开发模式适用项目优势劣势自主开发适用于项目规模小、开发难度小,位于前海深港现代服务业创新合作示范区。,占地约,50,万，其中物业开发占地约,30,多万计容建筑面积约,80,万，配建保障性住房建筑面积约,60,万。,包括住宅、公寓、商业、办公及酒店等物业。,案例：二期工程前海车辆段上盖物业,模式一： 代开发,+BT,建设,28,位于前海深港现代服务业创新合作示范区。案例：二期工程前海车辆,案例：二期工程塘朗车辆段上盖物业模式选择,模式二：法人型,位于塘朗山北侧，属生态线内，留仙大道南侧，毗邻南山大学城地区。,综合体占地约,5,万 ，建筑面积约,26.15,万 。,物业涵盖酒店、商业、办公、公寓及住宅等。,29,案例：二期工程塘朗车辆段上盖物业模式选择模式二：法人型位于塘,为地铁,1,号线深大站的车站上盖物业，位于深南大道与科苑大道交汇的西南角。,规模约,10,万平方米，建筑高度,240,多米。,建成后将为区域标志性建筑，物业涵盖国际五星级酒店、甲级写字楼和配套商业设施。,案例：二期工程深大站上盖物业项目,模式三：自主开发,30,为地铁1号线深大站的车站上盖物业，位于深南大道与科苑大道交汇,（四）物业开发进展情况,目前已开工物业开发项目,2,个，开工建筑面积,17,万平方米；计划年内开工项目,3,个，施工建筑面积将达到,51,万平方米。,蛇口西车辆段商品房开发项目一期工程主体结构已封顶正进行安装装修，计划,9,月份开盘销售，二期已开工；,深大站上盖“地铁科技大厦”项目进行基础施工；,前海车辆段商业开发项目完成一期施工图，正进行合作开发商招标，年内开工；,塘朗车辆段商业开发项目已选定合作开发商，合作协议签署中，年内开工；,横岗车辆段商业开发项目已选定合作开发商，合作协议签署中，年内开工；,深湾站商业项目和前海枢纽商业项目规划指标稳定；,车公庙枢纽项目，规划指标稳定，进入作价出资准备阶段；,松岗车辆段项目、安托山停车场项目、深云站项目和彩电工业区项目进行土地整备工作。,31,三、深圳地铁物业开发情况,（四）物业开发进展情况 目前已开工物业开发项目2个，,通过自主开发、法人型、代开发,+BT,、协议,+,法人型等多种开发模式，分时序启动各物业开发项目，动态衔接轨道投融资安排，陆续回收地价资金和创造开发利润。在,BT,建设期内，计划每年新开工物业开发面积,50,万平方米，力争,2015,年后每年实现销售面积,50,万平方米。,三、深圳地铁物业开发情况,（五）开发计划安排,通过自主开发、法人型、代开发+BT、协议+法人型等多种开发模,（一）轨道交通投资需求量大，土地资源配置需求量大,资金需求量大。同时多条地铁线路建设，投资需求巨大，深圳地铁在三期建设期间（,2011-2018,年），资金需求近,2000,亿元，平均每年约,250,亿元。,目前配置的土地资源主要是考虑政府资本金投资部分，企业承担的配套投资部分和运营亏损部分未配置相应资源，需动态配置封闭缺口。,6,、,8,、,16,号线拟采取“轨道,+,物业”,+,特许经营,30,年模式，引进社会投资，各线独立封闭运作，全成本计算资源配置，土地资源需求量大，仅靠车辆段上盖开发难以满足投资需求，需要赋予更大范围，更多站点的物业开发权。,土地资源配置计算方式方法意见不统一。,四、,目前存在及尚需研究解决的问题,（一）轨道交通投资需求量大，土地资源配置需求量大四、目前存在,（二）配置的土地资源开发时间长，投融资匹配要求,配置的土地资源相对集中，以车辆段、停车场上盖为主。,物业开发量巨大，开发时间长。,物业开发时序受轨道交通建设影响。,上盖物业开发较正常房地产开发要求高、复杂。,合作开发受到一些政策条件的限制。,（三）受宏观经济政策影响大,受房地产开发市场方面的影响。,受资本市场方面的影响。,受政府对地方投融资平台政策的影响。,四、,目前存在及尚需研究解决的问题,（二）配置的土地资源开发时间长，投融资匹配要求四、目前存在及,谢 谢 ！,谢 谢 ！,