房屋产品交付交房指引课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1,房屋产品交付工作指引培训,柴亚民,1房屋产品交付工作指引培训柴亚民,2,1,、概述,2,、阶段性成果描述,3,、交房主项流程【各阶段主要工作】,4,、交房区形象要求,5,、交房工作指引汇总,6,、交房文件编制,7,、售后服务保障体系建立,2,3,1,、概述,2,、阶段性成果描述,3,、交房主项流程【各阶段主要工作】,4,、交房区形象要求,5,、交房工作指引汇总,6,、交房文件编制,7,、售后服务保障体系建立,3,4,1,、概述,1,）年内交房任务：,45,万平米，,8,个项目，,11,批次，约,3700,户（含未销售户数）,2,）衡量标准：一次交房成功率,90%,；,现有交房标准：销售合同约定的标准,今后交房标准：,政府标准、行业标准,3,）两个原则,&,一个方法：,先紧后松原则,精细化管理原则,WBS,方法,WBS,方法：工作分解结构（,Work Breakdown Structure,），是把项目可交付成果和项目工作分解成较小的，更易于管理的组成部分的过程。,41、概述,5,1,、概述,2,、阶段性成果描述,3,、交房主项流程【各阶段主要工作】,4,、交房区形象要求,5,、交房工作指引汇总,6,、交房文件编制,7,、售后服务保障体系建立,5,6,启动会,土地投资,分析阶段,项目启,动阶段,方案设计,成果阶段,施工图,设计阶段,施工准,备阶段,营销开盘,阶段阶段,交房入,住阶段,施工阶段,交房入住,项目投资建议书,项目预案,投资分析模型,方案设计成果,景观方案与建筑,方案配合指导意见,精装方案与建筑,方案配合指导意见,方案版目标成本,投资分析及验算,初步设计任务书,施工图设计任务书,营销策划方案,售房合同配置标准,售房合同附图,价格表及付款方式,项目管理指引,三通一平方案,资源筛选及评估,合约规划,工艺工法,施工图深化,/,作业图,工程计划,工程专项验收标准,竣工备案细则,客户预验收方案,分户验收方案,移交物业方案,入住交房方案,施工图设计成果,精装修设计成果,景观设计成果,市政工程设计,部品设计,专项设计成果,供方培训资料,重大施工方案,标准与收测,样板引路,材料封样,停止点检查,评价与述职,成功标尺,开发计划与风险,营销,成本,建筑及景观,工程实施,结构，精装修,水暖，强弱电,物业管理,2,、阶段性成果描述（,1,）,6启动会土地投资项目启方案设计施工图施工准营销开盘交房入施工,7,2,、阶段性成果描述（,2,）,工程施工管理【,PDCA,】法则 的应用（戴明法则）,工程计划【,PLAN,计划】，计划制定，计划修改（已对计划管理模板进行了修订）,工程实施【,DO,做】，各项工程计划建造,进度跟踪【,CHECK,核查】，各项工程计划核查、跟进（形象进度跟踪,-,模板附件）,问题整改【,ACTION,行动】，计划落实不到位的跟进、处理,公司确定交房整体工作计划，公布,交房奖罚规定,（另行描述）,72、阶段性成果描述（2）工程施工管理【PDCA】法则 的应,8,1,、概述,2,、阶段性成果描述,3,、交房主项流程【各阶段主要工作】,4,、交房区形象要求,5,、交房工作指引汇总,6,、交房文件编制,7,、售后服务保障体系建立,8,9,移交物业,1,、电梯移交,2,、机电系统移交,3,、公共区域交钥匙,4,、市政移交,5,、景观移交,6,、导识系统移交,7,、验收签字,8,、整改,9,、维修关闭,10,、入住活动,11,、竣工资料移交,竣工备案,1,、竣备户内验收,2,、外窗淋水,3,、通水、通电、,通气,4,、,质量保证书,使用说明书,交业主,5,、,质量保证书,使用说明书,交政府,6,、,竣工备案证明,7,、,入住许可证,分户验收,1,、人员分组,2,、问题清理,汇总,3,、维修整改,4,、重验,5,、交钥匙,/,办手续,向业主交房,1,、验明证身,2,、签订入住手续,3,、缴纳各项费用,4,、领取钥匙,5,、验收,6,、问题整改、汇总,7,、整改,8,、客户复验,9,、移交客户（关闭）,10,、入住活动,预验收（可选）,1,、业主开放日,2,、第一次模拟验收,汇总,3,、维修整改,4,、第二次模拟验收,工程专项验收,1,、主体验收,2,、电梯验收,3,、消防验收,4,、人防验收,5,、规划验收,6,、市政工程,验收,7,、景观验收,交房主流程,【,1,】工程专,项验收,【,2,】竣工备案,【,3,】预验收,（可选）,【,4,】分户验收,【,5,】移交物业,【,6,】入住交房,3,、交房主流程,9 分户验收,10,移交物业,1,、电梯移交,2,、机电系统移交,3,、公共区域交钥匙,4,、市政移交,5,、景观移交,6,、导识系统移交,7,、验收签字,8,、整改,9,、维修关闭,10,、入住活动,11,、竣工资料移交,竣工备案,1,、竣备户内验收,2,、外窗淋水,3,、通水、通电、,通气,4,、,质量保证书,使用说明书,交业主,5,、,质量保证书,使用说明书,交政府,6,、,竣工备案证明,7,、,入住许可证,分户验收,1,、人员分组,2,、问题清理,汇总,3,、维修整改,4,、重验,5,、交钥匙,/,办手续,向业主交房,1,、验明证身,2,、签订入住手续,3,、缴纳各项费用,4,、领取钥匙,5,、验收,6,、问题整改、汇总,7,、整改,8,、客户复验,9,、移交客户（关闭）,10,、入住活动,预验收（可选）,1,、业主开放日,2,、第一次模拟验收,汇总,3,、维修整改,4,、第二次模拟验收,工程专项验收,1,、主体验收,2,、电梯验收,3,、消防验收,4,、人防验收,5,、规划验收,6,、市政工程,验收,7,、景观验收,【,1,、,2,】专项验,收与竣工备案,【,1,】工程专,项验收,【,2,】竣工备案,【,3,】预验收,（可选）,【,4,】分户验收,【,5,】移交物业,【,6,】入住交房,10 分户验收,11,消防验收,电梯验收,规划验收,节能验收,室内环境,监测,人防验收,资料验收,电梯验收,主体工,程验收,水电验收,通水通电,市政工程,道路验收,景观验收,客户观感,质量验收,【,政府强制性,】,竣工备案手,续所需验收,【客户感知】,交房入住所,需工程验收,合同附,图验收,1,）工程验收与备案所需手续,验收与备案,11消防验收电梯验收规划验收节能验收室内环境人防验收资料验收,12,备案流程,2,）竣工备案流程,消防验收,电梯验收,规划验收,向主管部门,提出申请,建委组织以,下部门验收,质量站,主管领导,签字,开发办向质量,出具验收单,权属科市场,科办理产权,节能验收,室内环境,监测,人防验收,资料验收,企管科,市场科,开发办,物业科,质量站办理,备案手续,12备案流程2）竣工备案流程消防验收电梯验收规划验收向主管部,13,备案指引,3,）竣工备案工作指引,消防验收,电梯验收,规划验收,向主管部门,提出申请,建委组织以,下部门验收,质量站,主管领导,签字,开发办向质量,出具验收单,权属科市场,科办理产权,节能验收,室内环境,监测,人防验收,资料验收,企管科,市场科,开发办,物业科,质量站办理,备案手续,13备案指引3）竣工备案工作指引消防验收电梯验收规划验收向主,14,备案方式,4,）房屋办理竣工备案及产品交付的几种方式,毛坯房竣工备案，毛坯交房（通常做法）,毛坯房竣工备案，精装修交房,【提升产品品质，增加产品附加值；加大成本投入，降低土地增值税】,开发商在销售合同中明确规定：,“毛坯备案，向客户交房为精装修”， 开发商与客户签订精装修补充,协议；此方法采用的比例有限。,精装修竣工备案，精装修交房,【毛坯不备案，开发商与政府共同承担精装备案管理责任】,精装修交房标准直接写进销售合同，一般精装交房的备案方法。,开发商提供精装修增值服务（通畅为,A,、,B,菜单方式），与客户另签订服务,协议，另行收费。（服务对象：投资客，部分豪宅客户）,14备案方式4）房屋办理竣工备案及产品交付的几种方式毛坯房,15,备案解释,5,） 竣工备案中的,两书,的解释,两书的作用：,住宅质量保证书,住宅使用说明书,备案时交给政府,交房时交给业主,住宅质量保证书,保修范围与期限,依据国务院第,(2000) 279,号令,建筑工程质量管理条例,第四十条的,规定，自建设工程竣工验收合格之日起，正常使用情况下各部位、部件,的保修期如下：,地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限,（设计使用年限为,50,年，不等于使用寿命！）,；,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为,5,年；,供热系统，为,2,个采暖期；,电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为,2,年。,其他设备产品保修,纱窗保修期为,1,年。,15备案解释5） 竣工备案中的两书的解释两书的作用： ,16,5,） 竣工备案中的,两书,的解释,住宅质量保证书,保修期的存续期 ？,依据建设部（,2001,）第,88,号令,商品房销售管理办法,第三十三条以,及建房,( 1998) 102,号文,商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明,书制度的规定,（以下简称,规定,）第五条的规定，上款住宅商品房,保修期的存续期低于下述期限的，保修期以下述期限为准（从交付使用,之日起计算）：,屋面防水,3,年；,墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏,1,年；,墙面、顶棚抹灰脱落,1,年；,地面空鼓开裂、大面积起砂,1,年；,门窗翘裂、五金件损坏,1,年；,管道堵塞,2,个月,供热系统和设备,2,个采暖期；,灯具、电器开关、插座面板保修期为,6,个月。,纱窗,3,个月,备案解释,165） 竣工备案中的两书的解释住宅质量保证书备案,17,5,） 竣工备案中的,两书,的解释,防水,存续期,保修期,存续期,1,年,2,年,3,年,4,年,5,年,1,年,2,年,3,年,1,年,2,年,3,年,保修期,1,年,存续期,1,年,3,个月,1,年,纱窗,上述部位、部件在保修期内，公司免费承担维修责任。,175） 竣工备案中的两书的解释防水存续期保修期存续期1,18,5,） 竣工备案中的,两书,的解释,住宅使用说明书,使用说明和注意事项要点,建筑、结构、装修,给排水、空调、燃气、采暖,电气（强电，弱电）,室内设备使用说明,详见生产厂家各项,使用说明书,备案解释,185） 竣工备案中的两书的解释住宅使用说明书备案,19,移交物业,1,、电梯移交,2,、机电系统移交,3,、公共区域交钥匙,4,、市政移交,5,、景观移交,6,、导识系统移交,7,、验收签字,8,、整改,9,、维修关闭,10,、入住活动,11,、竣工资料移交,竣工备案,1,、竣备户内验收,2,、外窗淋水,3,、通水、通电、,通气,4,、,质量保证书,使用说明书,交业主,5,、,质量保证书,使用说明书,交政府,6,、,竣工备案证明,7,、,入住许可证,分户验收,1,、人员分组,2,、问题清理,汇总,3,、维修整改,4,、重验,5,、交钥匙,/,办手续,向业主交房,1,、验明证身,2,、签订入住手续,3,、缴纳各项费用,4,、领取钥匙,5,、验收,6,、问题整改、汇总,7,、整改,8,、客户复验,9,、移交客户（关闭）,10,、入住活动,预验收（可选）,1,、业主开放日,2,、第一次模拟验收,汇总,3,、维修整改,4,、第二次模拟验收,工程专项验收,1,、主体验收,2,、电梯验收,3,、消防验收,4,、人防验收,5,、规划验收,6,、市政工程,验收,7,、景观验收,【,3,】预验收,【,1,】工程专,项验收,【,2,】竣工备案,【,3,】预验收,（可选）,【,4,】分户验收,【,5,】移交物业,【,6,】入住交房,19 分户验收,20,预 验 收,1,）工程验收之后，工程部组织第一次,模拟验收,（随之整改）、第,二次,模拟验收,（随之整改）。万科、中海、龙湖等地产公司全部使,用这种方式。前提：合理安排工期，不发生工程延后情况，确保完,工后预留,2-3,个月的检查整改时间。,2,）营销举办客户开放日，让客户进入现场，参观工地，参观自己未来的家,【,3,】预验收,20 预 验 收1）工程验收之后，工程部组织第一次模拟验,21,移交物业,1,、电梯移交,2,、机电系统移交,3,、公共区域交钥匙,4,、市政移交,5,、景观移交,6,、导识系统移交,7,、验收签字,8,、整改,9,、维修关闭,10,、入住活动,11,、竣工资料移交,竣工备案,1,、竣备户内验收,2,、外窗淋水,3,、通水、通电、,通气,4,、,质量保证书,使用说明书,交业主,5,、,质量保证书,使用说明书,交政府,6,、,竣工备案证明,7,、,入住许可证,分户验收,1,、人员分组,2,、问题清理,汇总,3,、维修整改,4,、重验,5,、交钥匙,/,办手续,向业主交房,1,、验明证身,2,、签订入住手续,3,、缴纳各项费用,4,、领取钥匙,5,、验收,6,、问题整改、汇总,7,、整改,8,、客户复验,9,、移交客户（关闭）,10,、入住活动,预验收（可选）,1,、业主开放日,2,、第一次模拟验收,汇总,3,、维修整改,4,、第二次模拟验收,工程专项验收,1,、主体验收,2,、电梯验收,3,、消防验收,4,、人防验收,5,、规划验收,6,、市政工程,验收,7,、景观验收,【,4,】分户验收,【,1,】工程专,项验收,【,2,】竣工备案,【,3,】预验收,（可选）,【,4,】分户验收,【,5,】移交物业,【,6,】入住交房,21 分户验收,22,1,）分户验收标准一,一、建筑装饰装修工程（户内）交房观感质量检查表,二、建筑装饰装修工程（户外）交房观感质量检查表,三、门窗安装工程交房观感质量检查表,四、给排水安装工程（户内）交房观感质量检查表,五、电气安装工程（户内）交房观感质量检查表,2,）分户验收标准二,销售合同标的物,合同附图,【,4,】分户验收,221）分户验收标准一【4】分户验收,23,1,）分户验收标准一,五、电气安装工程（户内）交房观感质量检查表,例,1,：,【,4,】分户验收,第一个开关中心距门边距离为,150,200mm,，第二个开关与第一个开关中心距离为,130mm,，以后依次类推；如有其它功能的面板，则以下顺序排布：第一个面板为灯开关、第二为空调、监控面板。,粗装修电气面板需进行功能标识,23【4】分户验收第一个开关中心距门边距离为150200m,24,1,）分户验收标准一,五、电气安装工程（户内）交房观感质量检查表,例,2,：强弱电面板间距定位,【,4,】分户验收,24【4】分户验收,25,1,）分户验收标准一,一、建筑装饰装修工程（户内）交房观感质量检查表,二、建筑装饰装修工程（户外）交房观感质量检查表,三、门窗安装工程交房观感质量检查表,四、给排水安装工程（户内）交房观感质量检查表,五、电气安装工程（户内）交房观感质量检查表,2,）分户验收标准二,销售合同标的物,合同附图,【,4,】分户验收,251）分户验收标准一【4】分户验收,26,3,）分户验收工作的完成标志,物业收钥匙,【,4,】分户验收,26【4】分户验收,27,钥匙收发流程,27钥匙收发流程,28,为避免钥匙管理过程中出现混乱，项目公司必须安排：,专人管理钥匙,专用房间管理钥匙，专用木箱（按楼栋号）保存钥匙，按房间号编,号存放,建立台账登记钥匙进出，项目部管理员建立钥匙台账借用手续（如：登记姓名，押身份证、交押金等形式），当天借用，当天退还。,钥匙收发流程,28为避免钥匙管理过程中出现混乱，项目公司必须安排：钥匙收发,29,移交物业,1,、电梯移交,2,、机电系统移交,3,、公共区域交钥匙,4,、市政移交,5,、景观移交,6,、导识系统移交,7,、验收签字,8,、整改,9,、维修关闭,10,、入住活动,11,、竣工资料移交,竣工备案,1,、竣备户内验收,2,、外窗淋水,3,、通水、通电、,通气,4,、,质量保证书,使用说明书,交业主,5,、,质量保证书,使用说明书,交政府,6,、,竣工备案证明,7,、,入住许可证,分户验收,1,、人员分组,2,、问题清理,汇总,3,、维修整改,4,、重验,5,、交钥匙,/,办手续,向业主交房,1,、验明证身,2,、签订入住手续,3,、缴纳各项费用,4,、领取钥匙,5,、验收,6,、问题整改、汇总,7,、整改,8,、客户复验,9,、移交客户（关闭）,10,、入住活动,预验收（可选）,1,、业主开放日,2,、第一次模拟验收,汇总,3,、维修整改,4,、第二次模拟验收,工程专项验收,1,、主体验收,2,、电梯验收,3,、消防验收,4,、人防验收,5,、规划验收,6,、市政工程,验收,7,、景观验收,【,5,】移交物业,【,1,】工程专,项验收,【,2,】竣工备案,【,3,】预验收,（可选）,【,4,】分户验收,【,5,】移交物业,【,6,】入住交房,29 分户验收,30,1,）住宅室内部分移交物业,物业公司接收地产产品的标准,观感质量标准,2,）住宅公共部位及室外,移交物业,电梯移交,机电系统移交,公共区域交钥匙,市政移交,景观移交,导识系统移交,验收签字,整改,维修关闭,入住活动,竣工资料移交,【,5,】移交物业,30【5】移交物业,31,3,）公共部位移交物业,住宅类产品公共部位移交标准,【,5,】移交物业,31【5】移交物业,32,移交物业,1,、电梯移交,2,、机电系统移交,3,、公共区域交钥匙,4,、市政移交,5,、景观移交,6,、导识系统移交,7,、验收签字,8,、整改,9,、维修关闭,10,、入住活动,11,、竣工资料移交,竣工备案,1,、竣备户内验收,2,、外窗淋水,3,、通水、通电、,通气,4,、,质量保证书,使用说明书,交业主,5,、,质量保证书,使用说明书,交政府,6,、,竣工备案证明,7,、,入住许可证,分户验收,1,、人员分组,2,、问题清理,汇总,3,、维修整改,4,、重验,5,、交钥匙,/,办手续,向业主交房,1,、验明证身,2,、签订入住手续,3,、缴纳各项费用,4,、领取钥匙,5,、验收,6,、问题整改、汇总,7,、整改,8,、客户复验,9,、移交客户（关闭）,10,、入住活动,预验收（可选）,1,、业主开放日,2,、第一次模拟验收,汇总,3,、维修整改,4,、第二次模拟验收,工程专项验收,1,、主体验收,2,、电梯验收,3,、消防验收,4,、人防验收,5,、规划验收,6,、市政工程,验收,7,、景观验收,【,6,】入住交房,【,1,】工程专,项验收,【,2,】竣工备案,【,3,】预验收,（可选）,【,4,】分户验收,【,5,】移交物业,【,6,】入住交房,32 分户验收,33,【,6,】入住交房,向客户交房（在销售合同约定的时间之前完成交房工作，而不是销售合同约定的时间开始交房工作）,向业主交房的基本流程,（,1,）验明证身,（,2,）签订入住手续,（,3,）缴纳各项费用,（,4,）领取钥匙,标注着产品交付工作完成，开始进入产品保修期,（,5,）验收,陪客户验收,（,6,）问题整改、汇总,（,7,）整改,（,8,）通知客户复验,（,9,）移交客户（维修事件关闭）,（,10,）入住活动,营销组织入住活动，将入住变成一种营销手段，让客户感受到新家的温馨、居住环境的美丽、天山地产的爱心,（,11,）工程尾款的支付流程调整,添加物业保修期之后工程尾款的签字,33【6】入住交房向客户交房（在销售合同约定的时间之前完成交,34,1,、概述,2,、阶段性成果描述,3,、交房主项流程【各阶段主要工作】,4,、交房区形象要求,5,、交房工作指引汇总,6,、交房文件编制,7,、售后服务保障体系建立,34,35,4,、交房区形象基本要求,1,）入住区形象：入口完成，道路整洁通畅，景观绿化工程完成，楼栋号有楼号标识，单元门牌标识，不再有工地的感觉！,2,）户内形象：,分户验收单,张贴在室内显眼位置，各种管线做出明显标认，告知客户管线名称、方向，卫生间零电位标识提醒；,3,）户内保洁拓荒完成,4,）安全提示：栏杆位置贴出警示标志，告知不得随意拆卸栏杆；,5,）物业管理提示：物业公司总经理致辞，物业联系电话、办公地点，全部张贴于业主房屋内；,6,）场内设有临时或永久垃圾堆放点。,354、交房区形象基本要求1）入住区形象：入口完成，道路整洁,36,4,、交房区形象基本要求,入住实例,北京金科王府 （,10,年,7,月,16,日）,364、交房区形象基本要求入住实例北京金科王府 （10年,37,4,、交房区形象基本要求,入住实例,北京金科王府（,10,年,7,月,16,日）,374、交房区形象基本要求入住实例北京金科王府（10年7,38,1,、概述,2,、阶段性成果描述,3,、交房主项流程【各阶段主要工作】,4,、交房区形象要求,5,、交房工作指引汇总,6,、交房文件编制,7,、售后服务保障体系建立,38,39,5,、交房工作指引汇总,395、交房工作指引汇总,40,1,、概述,2,、阶段性成果描述,3,、交房主项流程【各阶段主要工作】,4,、交房区形象要求,5,、交房工作指引汇总,6,、交房文件编制,7,、售后服务保障体系建立,40,41,6,、交房文件编制,1,）,质量保证手册,工程,2,）,产品使用说明书,工程,3,）,物业管理手册,物业,4,）,客户装修需知,物业,5,）资料设计、审批、制作,营销,6,）工程向物业提交,资料清单,工程,416、交房文件编制1）质量保证手册工程,42,1,、概述,2,、阶段性成果描述,3,、交房主项流程【各阶段主要工作】,4,、交房区形象要求,5,、交房工作指引汇总,6,、交房文件编制,7,、售后服务保障体系建立,42,43,7,、售后服务保障体系建立,1,）交房活动组织【缴纳各项费用，房屋验收】，人员分工，职责,2,）客户投诉处理流程、维修流程开始启动,3,）物业公司组织架构，制定服务标准，制定物业管理流程,4,）进行人员培训,5,）客户投诉处理组织，人员编制,完,437、售后服务保障体系建立1）交房活动组织【缴纳各项费,44,感谢聆听，请提意见,44,