房地产融资报告课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产融资报告,房地产融资报告房地产融资报告,序言,20世纪九十年代以后,我国房地产业得到了迅速发,展,2003年国务院18号文件第一次明确肯定,房地,产业是国民经济的支柱产业。,一直以来,我国房地产企业的融资渠道单一,过,分依赖银行,给整个金融系统带来了潜在的风,)近年来,宏观政策陆续出台,开发商面临着严峻的,资金压力,如何能利用多种房地产融资渠道,使房地,产企业能持续、健康发展,成为每个开发商都必须面,对的问题,全国房地产开发投资总额,1400,1995199619971998199920002001200220032004,全住宅开发投愙总额全房产开发投资总额,国房地产市场发展迅速。北京、上海等全国几大主要城市房,开发投资总额大幅度增长,2005年,全国房地产开发投资总额达到15759亿元,前言,物理学科在初中属于非常重要的科目，对于学生以后学习和发展具有重要意义。初中物理教材知识与学生日常生活息息相关，为培养学生良好的物理学习兴趣，教师可以在课堂教学中采取兴趣教学法，使学生感受到物理的乐趣所在，以此喜欢上物理学习，提升学习效率。,一、创设物理教学情境，激发学生学习兴趣,初中物理学科，对于学生思维能力与抽象推理能力提出一定要求；并且对于刚刚接触物理的学生来讲，初中物理具有一定难度和枯燥性，如果教师课堂讲解方式过于单调和乏味，直接按照书本内容展开教学活动，不利于集中学生学习注意力，反而会导致学生出现厌学心理，无法激发物理学习兴趣。因此，物理教师有必要创建各种情景，特别是日常生活中的常见情景，以此激发学生物理学习热情。在讲解新内容时，教学活动必须以学生兴趣作为出发点，结合学生实际学习情况，制定各种新颖富有乐趣的教学方式和物理情境，以此吸引学生注意力，使学生可以积极参与到情境学习中，从而体会到物理知识的趣味和生动。学生只有对物理知识产生浓厚的学习兴趣，才会积极主动投入到物理学习中。比如说：教师在讲解“重力”知识时，可以组织学生进行角色扮演的游戏，有学生扮演牛顿，在课堂上表演牛顿和苹果的故事。不仅让学生学习到万有引力的知识，并且可以激发学生物理学习兴趣。除此之外，教师还可以讲解一些富有乐趣的故事，同样能够调动学生学习热情。,二、优化课堂提问方式，调动学生学习热情,首先，教师适时提出问题，推动课堂教学活动顺利进行。在初中物理课堂教学中，结合教学目标、教学进度、以及学生知识掌握情况，教师可以在适当的环节提出问题，帮助学生加深对物理知识的掌握，同时合理把握教学进度，以此提升课堂教学质量。比如说，学生在讲解完一个知识点之后，可以组织学生对学习的内容进行回顾，在此阶段，教师可以提出一些概念性问题，然后逐渐增加问题的难度和广度，尽可能保证所有学生均能够参与到问题中。不仅有利于激发学生积极性，同时也可以帮助教师掌握学生的学习情况，以此开展下一步教学活动。,其次，学生之间相互提问，提高学习效率。教师通过组织学生互动和讨论，一方面引导所有学生积极参与到课堂学习中，另一方面有效活跃课堂氛围。比如说，教师可以让学生站在讲台上讲解，教师在下面听讲，对学生讲解中的不足及时进行纠正和补充；同时讲课的学生可以提问台下学生，台下听讲的学生也可以提问讲课的学生，以此实现学生之间的查遗补缺，最终取得共同进步。教师在旁听的过程中，可以充分的掌握学生知识掌握情况。此外，此种生生互动的学习模式，更加有利于激发学生的学习主动性和积极性。,三、通过物理实验，调动学生的学习兴趣,在现阶段的物理教材中，可以发现在每章中都存在物理实验，由此可见，物理实验的重要性逐渐提升。并且很多初中学生也比较喜欢物理实验，主要是物理实验富有乐趣，能够锻炼学生的动手能力，丰富学习生活。而物理教师通过在课堂中演示物理实验，不仅可以促进学生观察能力的提升，并且在实验中可以论证教材理论知识，培养学生形成良好的物理研究方法。因此，教师一方面需要结合教材中实验素材，另一方面需要结合生活中有趣现象，向学生展示一些物理实验，以此激发学生物理学习兴趣。,比如说：在讲解“平面镜成像”课程时，教师可以要求学生在家中，利用平面镜做一个实验，以此观察镜中的图像和真实事物之间的相同点与差异。或者在讲解“摩擦力”时，教师可以向学生演示“筷子提米”实验，让学生体会到物理知识的魅力；在讲解“透镜”知识时，教师可以让学生利用凹透镜，将太阳光聚集到火柴上，观察火柴逐渐燃烧的过程，在惊异之间激发物理学习兴趣。通过种种有趣的物理实验，有利于学生将理论知识转换为实践活动，在亲身参与下体验到物理的乐趣，在学到物理知识的同时，也激发学生物理学习主动性和积极性。,四、练习日常生活，强化学生学习兴趣,初中物理知识与学生实际生活具有密切关联，通过物理学习，有利于学生可以准确描述出生活中的种种现象，更加深刻的认识生活。因此，在初中物理课堂教学中，为有效激发学生物理学习兴趣，教师需要有意识的引导学生，将物理知识与日常生活加强联系，在实践活动中发现知识和运用知识，最终有效激发和引导学生学习兴趣。例如说在讲解“显微镜和望远镜”知识时，教师首先让学生回忆，之前使用显微镜和望远镜时的感受，之后总结自身感受，有效的活跃课堂环境。或者在讲解“重力”知识时，教师可以让学生亲自动手，制作重锤线，同时联系建筑工人，通过使用重锤线，可以为建筑工人的工作带来便利。通过此种教学方式，有利于学生了解到物理知识的实用性，以此有效激发学生物理学习兴趣。,总结,总而言之，在初中物理教学中运用兴趣教学法，不仅可以培养学生良好的物理学习习惯，并且可以使学生更加主动的投入到物理学习中，感受到物理学科的乐趣所在。因此，在课堂教学中，教师必须合理使用兴趣教学法，创建生动有趣的物理教学情境，展示各种生活中实验，最大程度的调动学生学习积极性。,【,在所有学科中，语文的教学是最多姿多彩、能以各种教学形式呈现的学科，没有之一。在各种教学方法中，笔者倾向于“植入式”教学法。,“植入式”教学法一：情境的植入,情境的植入是笔者在语文教学中最常运用的教学方法。但笔者的情境植入，又和大部分教师的情境植入不一样，因为笔者是通过多媒体的音效、影像等手段，为学生塑造与当堂所学的课本内容相融合的环境、氛围或场景。通过这种情境的“植入”，让学生在气氛的烘染下进入课文，体验情感。,比如，在七年级语文教材第十一课竹林深处人家课堂教学中，笔者就提前搜集并下载好与课文相关的音频、视频，在课上用多媒体为学生播放。课堂上，有风吹过竹林的呜呜声，有山麓间望去的满眼绿，有竹坞深处的山村人家，有竹林丰收的喜悦之感。于是，学生马上被茂密的竹林、竹乡的富饶美丽吸引，满怀热情地被笔者渐渐带入课文学习中。,“植入式”教学法二：想象的植入,在笔者心里，每个学生的大脑都如同万花筒一样，充满了多姿多彩，包罗了世间万象。而语文的学习和想象分不开关系。语文需要想象的能力，想象能让语文变得更富有内涵。因此，在语文课堂教学中，笔者会给学生广阔的空间，让学生插上想象的翅膀，对课文内容、对笔者所讲知识，尽情发散。,在教材第三单元朱自清的春一课的教学中，笔者就植入了这样的想象环节：通读课文，试着走进作者所描绘的春天里，感受其中的场景，感受微风、细雨、嫩枝，然后把你最有体会的一个场景画出来。（可以在画中加入自己的想象）最后，学生交上来的作品很让笔者吃惊，虽然他们描绘的春天大部分是朱自清笔下所写，但每个人又都有自己的主观感受，他们也是在描绘自己的春天。,“植入式”教学法三：讨论的植入,中学阶段的语文教学，要以培养学生的学习能力和意识为主。而笔者认为，在此阶段培养学生的思维能力和在学习中的合作意识是尤为重要的。因此，笔者会时常在语文课堂上设置讨论环节，让学生分小组自主讨论，引导学生合作学习，这样，既有利于学生合作意识的养成，又能让学生通过分解知识、整合知识的讨论过程，迅速、有效地接纳、理解知识，完成教学目标。,七年级上册第十三课空城计的课堂教学中，笔者将前后桌分成小组，四个人进行讨论，并设置问题：“为什么诸葛亮有勇气使用空城计？”“为什么空城计对司马懿有效果？”“如果把空城计用在别人身上，比如，用在曹操身上，用在刘备、关羽身上，还能发挥同样的作用吗？”笔者给学生十五分钟的讨论时间，让学生发散智慧，畅所欲言。当然，在学生讨论的过程中，笔者也没有闲着，而是在各个讨论小组中“巡视”，不停地融入各个小组一起讨论。这样，既能让笔者了解学生的讨论进度，防止出现聊闲的情况，浪费课堂时间，又能发现讨论中学生遇到的问题，从而在接下来的教学中引起重视并详细解答。,“植入式”教学法四：音乐的植入,多媒体教学中本来有音效、图画的配合，但笔者仍把音乐的植入单独提了出来。因为笔者认为，与其他方式不同，音乐在教学中是极富内涵的一种语言，它能引导学生的情感宣泄、陶冶学生的情操，给学生以心灵的享受。因此，在学习一篇新课文时，笔者有时会选取音乐植入的方式，通过让学生聆听歌曲来引出学生的情感，让学生在课文中找到自我共鸣，达到“未成曲调先有情”的教学效果。,教学第二单元第五课回忆我的母亲这篇课文时，笔者就选取了著名歌唱家阎维文的母亲，虽然歌曲有点老，但歌词很切合学生的实际：“你入学的新书包，有人给你拿；你雨中的花折伞，有人给你打；你爱吃的三鲜饺，有人给你包”阎维文演唱得深情动人，歌中的片片话语也勾起了学生对日常生活的联想，很多学生都感动了。然后，笔者适时引出课文，开始讲解朱德和母亲的故事。有了歌曲的铺垫，学生很快进入状态。,“植入式”教学法五：问题的植入,课堂教学不能只让学生停留在“听课”上，还要引导他们思考。因此，笔者在教学中会适时地提出问题，让学生带着疑问听课。,例如，在开学第一课忆读书中，笔者刚上课就对学生提问：“同学们，我们一直在读书，上课读书，下课也读书，每个人都有自己的读书方法。但你知道别人是怎么读书的吗？你知道名人又是如何读书，有所成就的吗？今天，我们就一起看看冰心是如何读书的。”笔者认为，学生处于好奇心重的年龄阶段，一定会对别人的方法、故事感兴趣，因此，利用问题将学生的兴趣调动起来，让他们自发地进入课文中探索。,房地产融资报告房地产融资报告房地产融资报告前言,1,序言,20世纪九十年代以后,我国房地产业得到了迅速发,展,2003年国务院18号文件第一次明确肯定,房地,产业是国民经济的支柱产业。,一直以来,我国房地产企业的融资渠道单一,过,分依赖银行,给整个金融系统带来了潜在的风,)近年来,宏观政策陆续出台,开发商面临着严峻的,资金压力,如何能利用多种房地产融资渠道,使房地,产企业能持续、健康发展,成为每个开发商都必须面,对的问题,序言,2,全国房地产开发投资总额,1400,1995199619971998199920002001200220032004,全住宅开发投愙总额全房产开发投资总额,国房地产市场发展迅速。北京、上海等全国几大主要城市房,开发投资总额大幅度增长,2005年,全国房地产开发投资总额达到15759亿元,全国房地产开发投资总额,3,19992005年房地产开发投资资金来源百分比情况分析,(单位:%,1999200020012002200320042005,年11,月之前,预算内资金0210.110.180.120.090.07009,贷款23.1823092199277237818401818,债,0210.060.000.020.000.00,利用外资5352811761611291.33127,自筹,28042691283828092857303334.59,其他资金来4302470147694738462749874587,根据国家统计局统计,19992005年房地产开发投资资金来源百分比情况分析,4,19992005年房地产开发投资资金情况分析,从上表中可以直观看出:其他资金来源依然是房地产投资的最主要资金,来源,但所占比重已经开始下降;国内贷款的比重变化不大;自筹资,增长较快,尤其是自有资金部分,在2005年度有更大幅度地增长,以上数据进行深入分析发现,其他资金来源中80%以上的部分来自于,定金及预收款,这部分中又有60%至70%的部分是属于银行或住房公积,金管理中心所发放的个人住房按揭贷款,而在自筹资金中,企业自有资金(权益资金)仅占了55%左右,其余的,部分主要是建筑施工企业的工程垫款。而在施工企业的工程垫款中,也,有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款,分析以上数据可以得出结论:房地产开发资金来源中,有60%以上的资,金是来源于银行体系,而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资,的形式存在,开发自有资金的部分还不到20%,房地产业的平均资产负,债率较高,19992005年房地产开发投资资金情况分析,5,房地产融资分类,内部融资,房地产,股权融资,企业融资,债权融资,外部融资,其他融资,内部融资主要包括:转让出租固定资产、出售流动资产等方式,股权融资主要包括:PO、买壳上市、上市再融资、私募、RETS、项目,房地产企业兼并等方式,债权融资主要包括:企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等,其他融资主要包括:房地产预售,建筑企业,房地产融资分类,6,房地产融资具体方式,第一,银行贷款,第二,房地产信托融资,第十九,商品房预售(购房,第三,保险投资计,融资租赁,第四,国内|PO,第五,境外|PO,第二十二,开发商企业间基金一开发商,互助会,第七,造壳上市,第二十三,建筑企业垫资,第二十四,卖方信,九,存托凭证(DR)上市,第二十五,房地产证卷,第十,中国预托证券,前沿货币合约,市再融资,第二十七,房地产辛迪加,过保函和信用证融资,弟第第第第第,房地产基金RETS(Rea,第二十九,反向抵押贷款,Estate Investment Trusts,第,房地产公司私,股权回购一真贷款、假合作,目股权合作,五,房地产企业债券,最票和横券萇融资方式一票据贴现,房地产企业收购和兼,房地产融资具体方式,7,第一银行贷款,银行贷款是房地产企业融资的主要渠道,目前房地产开发企业至少有60%以上的,资金是来自国内银行系统。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开,发贷款、房地产企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款。,(1)国内银行贷款:受“央行121号文件”影响,房地产企业流动资金贷款、土地,储备贷款受到严格限制,房地产开发抵押贷款要“四证齐,全,(2)国外银行贷款:与国内银行相比,外资商业银行条件略微宽松。目前外资银行,在国内做房地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款。开发贷款条件基本等同,于国内银行(对个别优质项目可以有所宽松),贷款时间相对国内银行较快。,(3)银团贷款:又称辛迪加贷款( Syndicated Loan),是由获准经营贷款业务的,家或数家银行牵头,多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团(,Banking Group)采用同一贷款协议,按商定的期限和条件向同一借款人提供融,资的贷款方式。贷款对象主要是国有大中型企业、企业集团和列入国家计划的重,点建设项目。,第一银行贷款,8,银行贷款发展趋势,案例分析,贷将更加规范,中国建设银行与中国华润总公司2006年3月,地产项目审查更为,签署战略合作协议,根据协议,建设银,严格,j将为中国华润总公司提供两百四十五亿元,譽稅缋音持优质客,标着业含合存关看的金面,银行与优质客户更深层中国建设银行近期还分别与金地(集团)股份,次的合作,有限公司、中海地产股份有限公司在深圳举,行战略合作杪,内银行(如工商,在房地产金融领域进,强合作。此次双,中行)开始推出收租,方合作的范围,将涵盖项,款、短期融资,上抵押贷款业务,此种,债、个人住房按揭业务、结算网络服务、建,如东亚银行)的建筑贷款。企业年金业务等金融服务种老公积金业务和,上务类似于外资银行,经咨询服务、投资银行业务,银行贷款发展趋势,9,银行贷款融资方式的评价,(1)银行贷款还会是国内房地产企业最主要的融资方式,对实,力雄厚的开发商来说,银行贷款会变的更容易;而对中小开,发商来讲,银行贷款会变的越来越困难,(2)对大企业来讲,应注意进行与银行更深层次、更广阔领,域的合作。,山国建设银行,中国工商银行,NCUSTRIAL AND COMMERC ML BANK CF CHNA,银行贷款融资方式的评价,10,房地产融资报告课件,11,房地产融资报告课件,12,房地产融资报告课件,13,房地产融资报告课件,14,房地产融资报告课件,15,房地产融资报告课件,16,房地产融资报告课件,17,房地产融资报告课件,18,房地产融资报告课件,19,房地产融资报告课件,20,房地产融资报告课件,21,房地产融资报告课件,22,房地产融资报告课件,23,房地产融资报告课件,24,房地产融资报告课件,25,房地产融资报告课件,26,房地产融资报告课件,27,房地产融资报告课件,28,房地产融资报告课件,29,房地产融资报告课件,30,房地产融资报告课件,31,房地产融资报告课件,32,房地产融资报告课件,33,房地产融资报告课件,34,房地产融资报告课件,35,房地产融资报告课件,36,房地产融资报告课件,37,房地产融资报告课件,38,房地产融资报告课件,39,房地产融资报告课件,40,房地产融资报告课件,41,房地产融资报告课件,42,房地产融资报告课件,43,房地产融资报告课件,44,房地产融资报告课件,45,房地产融资报告课件,46,房地产融资报告课件,47,房地产融资报告课件,48,房地产融资报告课件,49,房地产融资报告课件,50,房地产融资报告课件,51,房地产融资报告课件,52,房地产融资报告课件,53,房地产融资报告课件,54,房地产融资报告课件,55,房地产融资报告课件,56,房地产融资报告课件,57,房地产融资报告课件,58,房地产融资报告课件,59,房地产融资报告课件,60,房地产融资报告课件,61,房地产融资报告课件,62,房地产融资报告课件,63,房地产融资报告课件,64,房地产融资报告课件,65,房地产融资报告课件,66,房地产融资报告课件,67,房地产融资报告课件,68,房地产融资报告课件,69,房地产融资报告课件,70,房地产融资报告课件,71,房地产融资报告课件,72,房地产融资报告课件,73,房地产融资报告课件,74,房地产融资报告课件,75,房地产融资报告课件,76,房地产融资报告课件,77,房地产融资报告课件,78,房地产融资报告课件,79,房地产融资报告课件,80,房地产融资报告课件,81,房地产融资报告课件,82,房地产融资报告课件,83,房地产融资报告课件,84,房地产融资报告课件,85,房地产融资报告课件,86,房地产融资报告课件,87,房地产融资报告课件,88,房地产融资报告课件,89,房地产融资报告课件,90,房地产融资报告课件,91,房地产融资报告课件,92,房地产融资报告课件,93,房地产融资报告课件,94,房地产融资报告课件,95,房地产融资报告课件,96,房地产融资报告课件,97,房地产融资报告课件,98,房地产融资报告课件,99,房地产融资报告课件,100,房地产融资报告课件,101,房地产融资报告课件,102,房地产融资报告课件,103,房地产融资报告课件,104,房地产融资报告课件,105,房地产融资报告课件,106,房地产融资报告课件,107,房地产融资报告课件,108,房地产融资报告课件,109,房地产融资报告课件,110,房地产融资报告课件,111,房地产融资报告课件,112,房地产融资报告课件,113,房地产融资报告课件,114,房地产融资报告课件,115,房地产融资报告课件,116,房地产融资报告课件,117,房地产融资报告课件,118,房地产融资报告课件,119,房地产融资报告课件,120,房地产融资报告课件,121,房地产融资报告课件,122,房地产融资报告课件,123,房地产融资报告课件,124,房地产融资报告课件,125,房地产融资报告课件,126,房地产融资报告课件,127,房地产融资报告课件,128,房地产融资报告课件,129,房地产融资报告课件,130,房地产融资报告课件,131,房地产融资报告课件,132,房地产融资报告课件,133,房地产融资报告课件,134,房地产融资报告课件,135,房地产融资报告课件,136,房地产融资报告课件,137,房地产融资报告课件,138,房地产融资报告课件,139,房地产融资报告课件,140,房地产融资报告课件,141,房地产融资报告课件,142,房地产融资报告课件,143,房地产融资报告课件,144,房地产融资报告课件,145,房地产融资报告课件,146,房地产融资报告课件,147,房地产融资报告课件,148,房地产融资报告课件,149,房地产融资报告课件,150,房地产融资报告课件,151,房地产融资报告课件,152,房地产融资报告课件,153,房地产融资报告课件,154,房地产融资报告课件,155,房地产融资报告课件,156,房地产融资报告课件,157,房地产融资报告课件,158,房地产融资报告课件,159,房地产融资报告课件,160,房地产融资报告课件,161,房地产融资报告课件,162,房地产融资报告课件,163,房地产融资报告课件,164,房地产融资报告课件,165,房地产融资报告课件,166,房地产融资报告课件,167,房地产融资报告课件,168,房地产融资报告课件,169,房地产融资报告课件,170,房地产融资报告课件,171,房地产融资报告课件,172,房地产融资报告课件,173,房地产融资报告课件,174,房地产融资报告课件,175,房地产融资报告课件,176,房地产融资报告课件,177,房地产融资报告课件,178,房地产融资报告课件,179,房地产融资报告课件,180,房地产融资报告课件,181,房地产融资报告课件,182,