江苏盐城房地产项目场报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,盐城项目市场可行性分析报告,江苏金立威房地产咨询顾问有限公司,2009,年,11,月,金居地产,盐城项目,目录,第一篇,宏观部分,第二篇,经济与产业,第三篇,房地产市场概述,第四篇,项目地块分析,第五篇,板块市场,第六篇,城南个案分析,第七篇,价格测算及项目成本,第八篇,盐渎路、跃马路项目总体分析,金居地产,盐城项目,第一篇,宏观部分,金居地产,盐城项目,?,1,、历史：自汉武帝元狩,4,年（公,元前,119,年）建县以来，共有,2100,多年历史,?,2,、人口：全市总人口,815,万，其,中市区人口,68.6,万，全市人口年,均增长速度为,0.6%,，城市人口年,均增加,6,84,万人，户均人口数量,为,3.12,人,?,3,、地理：滨海襟湖，具有典型的,湿地景观，是丹顶鹤的故乡，气,候年年均温度在,13,度左右,?,4,、居住：盐城市政府出台市区,2008-2012,年住房建设规划,确,定规划期内市中心城区人均住房,面积不低于,33,平方米,盐城概况,-,城市介绍,金居地产,盐城项目,盐城概况,-,城市交通,铁路：,1987,年，由盐城、淮安、南通三市联合提出了修,建淮盐通铁路的构想。到目前为止，已经有,8,列火车途径盐,城火车站，可以直达北京、哈尔滨、太原、成都、青岛等,城市,公路：,204,国道，,204,国道在市区内原名,“,通榆路,”,，,近些年改称,“,开放大道,”,，是市区东部的主干道。宁靖盐,高速公路，在盐城市区以西方向，向南最远可至南京，向,北可至连云港，它基本与东边的沿海高速平行，这两条高,速公路是盐城境内重要的高速公路,航空：盐城机场，,IATA,代码,YNZ,，位于江苏省盐城市亭,湖区南洋镇境内，距市中心直线距离约,8.3,公里，并和宁盐、,连盐、淮盐、盐通等高速公路连接。盐城机场,2000,年,3,月,29,日正式通航，飞行跑道长,2200,米，飞行区等级为,4C,，设计,年旅客吞吐量,30,万人次。目前已开通盐城至北京、广州、,韩国等地航班,大丰港起步于,1991,年，经过,8,年科学严谨的论证，由国,家交通部、江苏省政府批准，于,1998,年开工建设，,2005,年,一期工程建成通航，弥补了沿海大省江苏历史上只有连云,港一个大型海港的遗憾。至今，已建成万吨级码头,2,个，在,建,5-8,万吨级码头,6,个，,2007,年经国务院批准，开放了大丰,港一类口岸。,金居地产,盐城项目,地区生产总值,?,2008,年盐城全年地区生产总值突破,1600,亿元，,比上年增长,13.6%,，盐城房地产业进入快速,发展阶段,?,从,01,年开始地区生产总值开始进入一个相对,高速增长的时期,近几年来基本增长速度基,本维持在,14%,左右,增长速度惊人,?,08,年人均首次超过,3000,美元；财政总收入达,到,216.1,亿元，增长,45.7%,，实现了两年翻一,番,根据联合国,75,国统计资料，住宅发展与人均,GDP,值之间的关系（美元）,0-800,800-4000,4000-,8000,8000-20000,启动,期,快速发,展,期,快速发,展,期,稳,定,发,展期,生存需,求,生存、改,善需求皆,有,改善需求,为,主,改善需求为,主,单纯数,量型,数,量和,质,量,并,重,以质,量,为,主,综,合,发,展型,金居地产,盐城项目,?,08,年城镇居民人均可支配收入,15862,元，农民人均纯收入,6790,元，,分别增长,14.5%,、,11.5%,。,2000,年以,来，人均可支配是收入一直保持稳,定的增长，该区域经济发展较为稳,定,?,全市第一产业实现增加值,260,亿元，,增长,4%,；第二产业实现增加值,642,亿元，增长,19.1%,；第三产业实现,增加值,466,亿元，增长,16.2%,可支配收入及三产结构,金居地产,盐城项目,城市总体规划,盐城市区包括亭湖区和盐都,区的行政区范围，总面积为,1728,平方公里。城市规划区包括盐城,市区的全部；主城区，即规划用,地范围，是指宁靖盐高速公路及,其东延段、徐淮盐高速公路、沿,海高速公路围合成的范围加上新,兴镇区，总面积为,423,平方公里。,远景发展构想展望不定年限，,主城区总人口将达到,150,万左右。,城市发展方向：东跨、南拓、西,延、北调。主城区形成：,“,一城,二片，比翼双飞,”,的空间形态。,金居地产,盐城项目,第二篇,经济与产业,金居地产,盐城项目,1,、,1983,1988,年，经济振兴阶段。,农业和乡镇工业获得发展，,GDP,年,均增长,9%,，二产劳动力比重上升,8.4%,，三产上升,4.2%,，固定资产投资,增加,70%,；,2,、,1989,1991,年,经济调整阶段。,GDP,年均增长,6.9,，二产劳动力比,重下降,1.1,个百分点，三产劳动力比重仅上升,0.5,个百分点，固定资产投,资增长,6%,；,3,、,1992,1996,年,继续发展阶段。建设市场、招商引资、兴办开发区、,工业园区、开发房地产，,GDP,年均增长,13.1,，二产劳动力比重上升,3.2,个百分点三产劳动力比重上升,2.7,个百分点，固定资产投资增长,35%,；,4,、,1997,2000,年,平稳发展阶段。亚洲金融危机的冲击，通货紧缩的压,力，内需不足。,GDP,年均增长,10.9,，二产劳动力比重下降,4.9,个百分,点,，三产劳动力比重上升,4,个百分点，固定资产投资增长,8%,；,5,、,2001-2008,年，快速发展阶段。,GDP,年均增长,13.6,，二产劳动力,比重上升,9.2,个百分点，三产劳动力比重上升,10.7,个百分点，固定资产投,资增长,29%,盐城经济发展阶段,金居地产,盐城项目,1,、纺织服装：共有各类棉花加工企业,100,多家,，,是盐城市未来较长时期的主要产业,2,、汽车制造：主要是悦达汽车、中威客车等汽,车产业园,3,、农副业：年产粮食,500,万吨、油料,30,万吨、,肉类,60,万吨、禽蛋,70,万吨、水产品,60,万吨左右,4,、旅游及物流：目前所占比重不大，属于未来,大力发展的产业,5,、房地产业：到,2010,年，规划中增加值年均增,长达到,20%,，开竣工总量达到,480,万平方米,盐城目前主要产业,金居地产,盐城项目,调整期限预测：根据以往盐城经济发展调整期限预测，第一次调整用,时,3,年，,97,金融危机时用时,4,年。本轮经济调整自,08,年始，按以往年限预,测，将会达到,2011,年，并且，随着经济体规模的加大，调整时间不会变,短,房地产业预测：房地产对,GDP,的直接贡献达到,20%,左右，而在一些城,市，达到,60%,左右。从盐城人口增加速度来看，每年增加,0.6%,，即,4.83,万人，而城市人口每年（,01-07,年）增加,6.84,万人，未来随着沿海开发，,盐城城市人口将扩至,150,万，平均每年将增长,10,万人口，由此，盐城房,地产开发规模应不少于年平均,400,万方。目前的开发规模还具有很大差,距，所以盐城开发潜力巨大。,盐城经济判断,金居地产,盐城项目,第三篇,房地产市场概述,金居地产,盐城项目,供应分析,盐城地产起步自,2003,年起，在近五年中，,政府每年的土地供应量基本维持在每,年,3000-4000,亩,。,2006,年，盐城市区,住宅的去化量在,120-130,万,，之前每年去化量也都在约,100,万左右。,2007,年上市量,230,万,去化量,180,万左右,。,08,年受金融危机影响，未有土地成交。,09,年前三季度，目前南区上市土地仅有三块，前期凡开工的项目因市场趋好，,销售已基本结束，供需关系明显趋向于卖方市场。,在盐城土地供应量充分的情况下，市场后期推出量增速可观；,随着,“,两年内土地必须开发,”,政策的落实，大批土地赶在,09,年内开发上市；,新政府城市规划的调整，对于大批项目规划重新调整后，已于,09,年集中上市；,未来，特别是城南片区，土地供给空间缩窄，住宅产品的供需关系进一步趋,向卖方市场。故未来盐城地产发展空间巨大。,金居地产,盐城项目,土地成交情况,地块名称,出让面积（平方米）,成交价（元,/,平米,),开发企业,戴庄路东、第一沟,南地块,22705,1950,盐城通达置业有限,公司,东环路东、新都路,北地块,231762,2461.2,东方投资开发有限,公司,东环路东、新都路,南地块,151756,2470,东方投资开发有限,公司,2009,年城南片区土地成交信息,金居地产,盐城项目,价格分析,整体来说，盐城地产热潮起步于,2003,年，地产整体市场的发育是,比较健康、平稳的。在政府的调控下，整体房价从,2003,年的均价约,1200,元,涨到了,2006,年底的,2600-2700,元，,2007,年底,3300-3800,元，,2008,年底,3800-4100,元，（,主体城区，非老城核心区域,）,盐城的房价增长有两个跳跃点，一是,2003,年：在地产开发之初，,房价有一个大幅提升的过程；二是,2006,年，由于城市旧改慢、住宅供,应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了,市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升，,2006,年的涨幅,约在,600-700,元，,2007,年整个一年市场放量，但是市场还是处于供不应,求的局面，造成,07,年整个市场价格飙升涨幅约,800,元。,2008,年初,由国,内房地产市场的整体形式,导致盐城市场也停止不前,全市范围内价格,有所回落,但是幅度不是很大。到,09,年年后市场普遍回暖，价格大幅提,升,金居地产,盐城项目,产品分析,物业类型：,盐城之前普通住宅多以多层为主，从近年开始市场上陆续有小高,层、高层产品亮相，通过,07,年和,08,年的过渡，目前市民对于小高层物业还是,比较认可的,规划：,产品由兵营式布局向半围合、围合空间、错落式布局发展,户型面积：,消费者热衷,约,85,两房户型，,100,左右的两房半,户型以及改善,型需求者的,110-125,的三室两厅,的户型,户型特点：两房半偏好两房向南,，,三房偏好两个卧室及客厅向南,车库、地下室：每户均需要有一个一楼车库或是半地下室的储藏室,集中车库：通常采用半地下室结构,，车库的顶部做成绿化的园林增加了项目,绿化以及休闲活动的空间,园林绿化：,各项目园林规划水平不一、但是总体均会营造水系，园林内部采,用高低错落的常青植物以及竹子来进行点缀,金居地产,盐城项目,第四篇,项目地块分析,金居地产,盐城项目,项目背景信息,地块位于盐城市跃马路,西面，内港湖南面，解,放南路东侧，盐渎路北,面。,项目基本经济指标,占地：,136.19,亩,建筑面积：,181587.6,规划用地：居住用地,容积率：,2.0,建筑密度：,20%,；,绿地率：,40,；,金居地产,盐城项目,北,南,西,东,项目宗地,项目北面是盐城著名的内港湖,公园。风景秀丽,项目东面是跃马路，道路宽阔,项目南面是盐渎路，连接东西，,是城南的主干道，有著名的梅,花公园，环境优美,地块四至,项目西面是解放南路，,这条道路比较繁华，交,通也很便利,金居地产,盐城项目,项目内河流,项目内建筑,项目现状,项目地现状,金居地产,盐城项目,地块,SWOT,研判,优势,（,Strength,）,劣势,（,Weakness,）,1.,毗邻内港湖公园，生态环,境良好，适应生活,2.,城南新区居住氛围较浓，,经济文化日益成熟,3.,在建学校较多，学区越来,越好,4.,是政府重点开发的区域，,发展前景无限,1.,目前生活配套一般，需要,大力完善,2.,离市区较远，目前公共交,通不太完善,金居地产,盐城项目,机会,（,Opportunity,）,威胁,（,Threat,）,1.,土地稀缺，土地价格上涨，现,有物业去化率非常快，导致本项,目具有较强的发展空间,2.,本项目作为盐城市政府所在地,是城南新区的核心区，未来生活,配套和交通配套设施会很快发展,3.,未来,1-3,年内，本区域市场供,求关系比较均衡,本区域已经成为热点区域，,未来围绕着本区域政府一定,会向东向南推出大量土地以,满足市场的需求。同时，众,多一线城市开发商都将目光,投向了盐城，势必提高当地,的开发水平和标准，为未来,我项目的开发带来潜在威胁,金居地产,盐城项目,第五篇,板块市场,金居地产,盐城项目,大庆西路,世纪大道,西环路,盐城房地产市场依,照区域的市场特性,和发展规律大致可,以分为五大板块：,城中板块,城西板块,盐渎板块,城南板块,河东板块,总述,金居地产,盐城项目,随着城市的进步，如今迅速发展的盐渎版块和城南板块的界限日,渐模糊，因此本报告将把盐渎版块和城南板块统称为,城南新区板块,。,各板块界限,城中板块：,大庆路以北，新洋港河以南，通榆河以西，盐马路以东,河东板块：,通榆河以东地块,城西板块：,盐马路以西，以西环路为轴线,城南新区板块：,北至青年路，南至盐渎路，东至串场河，西至解放南路西,侧,金居地产,盐城项目,板块特征,城中、河东,城中板块,：,该板块处在盐城市最繁华商圈,建军路和解放路沿线，商业氛围浓厚，在,该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。,市行政中心的南移使城市发展的重心偏南，但是由于企事业单位、学校及商,贸中心多在老城区，周边配套最完善，购房需求量居高不下。,河东板块,：,受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得,较晚，但是其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，大洋湾,天然湿地风光带、,“,串场河风光带,”,，工业集团产业支撑，教育产业搬迁至此，,还有政府的大力扶持，可以预见它将是百万人口城市的经济支撑点，将会是一个,城市的新中心。,金居地产,盐城项目,板块特征,城西、城南新区,城西板块,：,03,年时八大房产商鹿战西环路时代的开始就宣告了城西板块市场活跃性，,随着开发的深化，区域房地产发展被拉动，片区的发展也得到带动。,楼盘主要集中于青年路与西环路交汇处，由于区域位置的特殊性（紧邻,老城，青年路为城市的轴心位置），再加上价格有一定的优势，,城西板块认同,率较高。,城南新区板块：,临近城南新行政中心，依据城市发展,“,重点向南，推进河东，完善城中，,改造城北，逐步向西,”,的发展方向，南城区发展潜力无限。,07,年南城区建设处于起步阶段，房价有一定的优势，升值潜力巨大。,08,年市场放量较大，接近,80,万平方的市场放量，市场压力较大，走势缓慢。,09,年楼市火爆，把南区的销售推上了高潮，到目前为止，房子已经所剩不多。,金居地产,盐城项目,盐城市场板块发展小结,现阶段盐城地产已进入板块发展的格局：,各板块近年的发展以及结合媒体的炒作，其板块特征已较为明显,不同层次的客户的购买行为，其对于不同板块的需求特征已逐渐形成,目前整个盐城市场，还是以城南板块发展为重点。,金居地产,盐城项目,第六篇,城南个案分析,金居地产,盐城项目,城南新区板块区域划分及配套,板块区域：北至青年路，南至盐渎路，东至串场河，西至解放南路西侧,配套情况：,教育,市一中，盐城实验小学，盐城中学,医疗,市三院新区医院，南中医院,购物,雅家乐超市，苏果超市，家乐福,金融,中国邮政，中国银行，中国农业银行，中国建设银行,功能定位：行政中心、教育中心、生活中心,金居地产,盐城项目,区域特点,优势（,Strength,）,政府规划居住区域，无工业,污染，居住环境较好,毗邻大型生态公园、高教园,区、大型商业区及市区两级政,府,经过近几年的房地产开发，,城南板块成为居住热点,周边重点学校较多,距风光名胜世纪公园、城南,公园、规划中央湿地公园较近,劣势（,Weakness,）,生活配套一般，需要大力完善,离市区较远，交通有待完善,金居地产,盐城项目,金居地产,盐城项目,在售楼盘,钱江方洲,销售状态：在售,5#,、,6#,楼，优活街招商中。将,推房源：,13#,、,15#,、,16#,已销售均价：,5100,元,/,平方米,面积区间：,86-126,平米，二房、三房,主力户型：,110,平米紧凑三房,公园道一号,销售状态,:13,号楼，目前仅有单身公寓，余二十,几套。年底将推,4,栋高层,已销售均价,:,4900,元,/,平方米,面积区间,:56-143,平米,主力户型,:94-110,平米紧凑三房,金居地产,盐城项目,瑞尔国际公馆,销售状态,:,目前在售,96,和,131,平米的三房产品,正销售均价,:,4500,元,/,平方米,面积区间,:58-205,平方米,主力户型,:83,平米两房,96,平米三房,学林雅苑,销售状态,:,即将销售,1#,小户型，面积在,70-100,平米销售价格暂未定,已销售均价,:,4300-4400,元,/,平方米,面积区间,:80-120,平方米,主力户型,:96,平方米的紧凑三房,金居地产,盐城项目,恒荣世家,销售状态,:14# 15#,号楼有少量,130,、,110,平米,户型在售明年将推出沿街商铺。,已销售均价,:,4200-4300,元,/,平方米,面积区间,:83-140,平方米,主力户型,:110,平米三房,恒盛都市豪庭,销售状态,:,目前没有在售房源,二期将在元旦左,右推出。,正销售均价,:,多层,4500,元,/,平方米,小高层,4300,元,/,平方米,面积区间,:52-138,平方米,主力户型,:109-117,平米的三房,金居地产,盐城项目,华厦绿城,销售状态,:9#,楼有,200,平米户型在售,下月推出,C1#,C2#,两栋高层,，价格未定,已销售均价,:,4300,元,/,平方米,面积区间,:75-140,平方米,主力户型,:115-118,平米三房,城南印象,销售状态,:,在售,15#,16#,17#,三幢小高层,将推,小区商铺,已销售均价,:,多层,4700,元,/,平方米,小高层,4300,元,/,平方米,面积区间,:75-125,平方米,主力户型,:96-114,平米三房,金居地产,盐城项目,天澜湾,销售状态,:,目前,36,平米小公寓热销,已销售均价,:,4200,元,/,平方米,面积区间,:36-134,平方米,主力户型,:92-104,平米小三房,金色水岸,销售状态,:11.28,开盘,2,栋共,100,套,开盘当天几,乎售罄,销售均价,：,4200,元,/,平方米,起价,3980,元,/,平方,米,面积区间：,90-130,平方米,金居地产,盐城项目,汇景新城,销售状态,:19-21,号楼有,1,、,2,、,3,层面积,130,、,140,、,150,平米的商品房,已销售均价：,4500,元,/,平方米，电梯多层,5000,元,/,平方米,叠加别墅,6000,元,/,平方米,面积区间：,64-206,平方米,主力户型：,120,平米左右三房,领秀嘉园,销售状态：目前尚未开盘,预计春节前后,销售均价：,预计,4000,元,/,平方米,面积区间：,85-120,平方米,金居地产,盐城项目,国基城,尚未开工,国基城地块,宝龙,物业类型：,18+1,高层，,22+1,高层,预计销售均价：,5200,元,/,平方米,项目情况：在建,宝龙地块,金居地产,盐城项目,在售楼盘规模统计,项目名称,建筑类型,楼盘规模（平,方米）,总户数,钱江方洲,多层、小高层、高层,619700,3300,公园道一号,高层、商铺,600000,3000,瑞尔国际,小高层、高层,300000,2000,学林雅苑,高层、小高层,50443,700,恒荣世家,小高层、高层,210000,1200,恒盛都市豪庭,小高层、高层、多层,130000,1000,华厦绿城,小高层、高层、多层,300000,1600,城南印象,小高层、高层,110000,950,天澜湾,高层,330000,2000,金色水岸,小高层、高层,90000,800,汇景新城,电梯多层,小高层,别墅,160000,1100,国基城,住宅,、购物中心,180000,-,领秀嘉园,小高层、高层、多层,200000,1900,总计：,328,万平方米，总户数,2,万余户,金居地产,盐城项目,在售楼盘开发企业统计,项目名称,开发公司,规划设计公司,投资商,钱江方洲,盐城市苏嘉房地产开发有限,公司,华汇建筑设计集团有限公,司,浙江卡森置业有限公司,公园道一号,盐城市联鑫置业有限公司,何弢（香港）设计国际有,限公司,-,瑞尔国际,盐城瑞尔房地产开发有限公,司,-,-,学林雅苑,江苏瀛尚房产开发有限公司,-,-,恒荣世家,江苏月恒置业有限公司,-,-,恒盛都市豪庭,盐城恒盛置业有限公司,江苏铭城建筑设计院有限,公司,盐城汇通房地产开发有限,公司,华厦绿城,盐城华厦融创置地有限公司,-,-,城南印象,江苏金沃地产有限公司,澳大利亚,PCAL,-,天澜湾,江苏润嘉置业有限公司开发,-,-,金色水岸,江苏广益来置业有限公司,-,-,汇景新城,盐城市广联置业有限公司,-,-,国基城,江苏盐城国强置业有限公司,-,-,领秀嘉园,江苏晋万置业有限公司,-,-,金居地产,盐城项目,第七章,价格测算及项目成本,金居地产,盐城项目,销售价格测算,对地块未来销售价格的定位，对本项目和其他几个项目进行相对优劣势和,销售价格的横向对比，从而找到最合理、符合市场规律的售价预测。,?,首先，从城南新区筛选了本项目有竞争力的三个项目进行横向对比。,?,其次，结合实际市场调研以及经验，在各类置业因素考虑中筛选了,10,个主要因素，并根据它们的重要程度设置了不同的评分权重，评分,的依据来自于实地考察以及对本项目的预期，最终得到本项目的得分,和三个项目的平均分,。,?,最后，根据三个项目的目前平均售价，得出本项目的理论售价，计,算公式为：本项目理论售价,=,（项目综合得分,/,可比项目平均得分,) x,可,比项目目前平均售价,金居地产,盐城项目,区位地段,地级,周围开发,程度,周围有无,公园,周围有无,山水,周围有无,标志建筑,市民认知,程度,周围建筑,密度,周围污染,程度,管网煤气,供应情况,其他,0.9,0.8,0.9,0.8,0.8,0.7,0.6,0.8,0.7,0.6,7.6,周边环境,有无大型,商场,商业市场,程度,农贸市场,幼儿园,中小学,中专及高,校,医院,酒店、娱,乐、食府,运动场所,其他,0,0.3,0.5,0.3,0.3,0,0.5,0,0,0.9,2.8,交通条件,是否近交,通干线,地铁站远,近程度,火车站远,近程度,公共交通,程度,距老城区,相对距离,有无内配,巴士,周边停车,方便程度,距飞机场,远近程度,中巴程度,其他,0.3,0,0.1,0.3,0.8,0,0.8,0,0,0.5,2.8,价格付款,价格合理,程度,价格高低,程度,对比价格,优势,价格松动,程度,成品交付,策略,其他价格,策略,付款多样,程度,付款灵活,程度,按揭方便,程度,其他,0.9,0.8,1,0.9,0.8,0.7,0.8,0.8,0.8,0.5,8,定位进度,客户区域,宽泛程度,客户身份,宽泛程度,销售率高,低情况,空置率高,低情况,出租率高,低情况,推出时间,长短情况,现场售楼,部档次,销售员专,业化程度,销售资料,精粗程度,创意广告,投放程度,0.7,0.8,0.8,0.8,0.5,0.8,0.5,0.8,0.9,0.8,7.4,园内环境,整体绿化,景观情况,绿化率高,低情况,湖面水池,喷泉情况,植物地被,树木情况,建筑小品,丰富情况,绿化概念,情况,绿化成熟,情况,架空层绿,化情况,平台及屋,顶花园,其他,0.5,0.5,0.1,0.5,0.5,0.5,0.5,0,0,0,3.1,设计规划,规模大小,情况,布局合理,程度,外立面美,观情况,户型面积,合理程度,户型间隔,合理情况,实用率容,积率情况,土建质量,建筑材料,装修标准,档次,施工环境,感觉,其他,1,0.9,0.9,0.9,0.9,0.9,0.9,0.9,0.6,0.9,8.8,园内配套,智能设施,配套情况,宽带,E,时,代情况,娱乐会所,情况,安全保障,情况,停车配套,餐饮配套,一条龙入,学情况,园内商场,日常配套,医疗保健,设施,游泳池网,球场,0.8,0.5,0,0.8,0.5,0,0,0,0.3,0,2.9,发展代理,品牌形象,发展商实,力情况,发展商业,绩情况,本楼盘品,牌知名,本楼盘品,牌美誉,本楼盘发,展潜力,广告终端,水准情况,销售终端,水准情况,销售终端,资信情况,开发商重,视程度,代理商重,视程度,1,1,0.8,0.8,1,0.8,0.8,0.8,1,1,9,物业管理,规模与专,业化程度,管理公司,知名度,管理公司,美誉度,管理公司,综合实力,管理费用,高低情况,维护费用,高低情况,安全保卫,管理水平,社区绿化,管理水平,物业服务,管理水平,智能管理,水准情况,0.8,0.8,0.5,0.8,0.6,0.8,0.8,0.6,0.9,0.8,7.4,本,项,目,金居地产,盐城项目,区位地段,地级,周围开发,程度,周围有无,公园,周围有无,山水,周围有无,标志建筑,市民认知,程度,周围建筑,密度,周围污染,程度,管网煤气,供应情况,其他,1,0.9,0.5,0.5,0.8,0.9,0.9,0.5,0.9,0.7,7.6,周边环境,有无大型,商场,商业市场,程度,农贸市场,幼儿园,中小学,中专及高,校,医院,酒店、娱,乐、食府,运动场所,其他,0.3,0.3,0.3,0.5,0.4,0.5,0.7,0.5,0.3,0.8,4.6,交通条件,是否近交,通干线,地铁站远,近程度,火车站远,近程度,公共交通,程度,距老城区,相对距离,有无内配,巴士,周边停车,方便程度,距飞机场,远近程度,中巴程度,其他,0.5,0,0.2,0.5,0.9,0,1,0,0,0.8,3.9,价格付款,价格合理,程度,价格高低,程度,对比价格,优势,价格松动,程度,成品交付,策略,其他价格,策略,付款多样,程度,付款灵活,程度,按揭方便,程度,其他,1,0.9,0.9,0.8,0.9,0.7,0.8,0.9,0.9,0.6,8.4,定位进度,客户区域,宽泛程度,客户身份,宽泛程度,销售率高,低情况,空置率高,低情况,出租率高,低情况,推出时间,长短情况,现场售楼,部档次,销售员专,业化程度,销售资料,精粗程度,创意广告,投放程度,0.9,0.8,0.8,0.6,0.5,1,0.7,0.9,0.9,0.6,7.7,园内环境,整体绿化,景观情况,绿化率高,低情况,湖面水池,喷泉情况,植物地被,树木情况,建筑小品,丰富情况,绿化概念,情况,绿化成熟,情况,架空层绿,化情况,平台及屋,顶花园,其他,0.5,0.5,0,0.5,0.3,0.6,0.5,0,0,0,2.9,设计规划,规模大小,情况,布局合理,程度,外立面美,观情况,户型面积,合理程度,户型间隔,合理情况,实用率容,积率情况,土建质量,建筑材料,装修标准,档次,施工环境,感觉,其他,1,0.8,0.9,0.7,0.8,0.8,0.8,0.8,0.7,0.8,8.1,园内配套,智能设施,配套情况,宽带,E,时,代情况,娱乐会所,情况,安全保障,情况,停车配套,餐饮配套,一条龙入,学情况,园内商场,日常配套,医疗保健,设施,游泳池网,球场,0.8,0,0,1,0.7,0,0,0,0,0,2.5,发展代理,品牌形象,发展商实,力情况,发展商业,绩情况,本楼盘品,牌知名,本楼盘品,牌美誉,本楼盘发,展潜力,广告终端,水准情况,销售终端,水准情况,销售终端,资信情况,开发商重,视程度,代理商重,视程度,0.9,0.8,0.9,0.9,1,0.8,0.9,0.9,1,0.9,9,物业管理,规模与专,业化程度,管理公司,知名度,管理公司,美誉度,管理公司,综合实力,管理费用,高低情况,维护费用,高低情况,安全保卫,管理水平,社区绿化,管理水平,物业服务,管理水平,智能管理,水准情况,0.9,0.8,0.6,0.8,0.7,0.8,0.9,0.8,0.9,0.5,7.7,钱,江,方,洲,金居地产,盐城项目,区位地段,地级,周围开发,程度,周围有无,公园,周围有无,山水,周围有无,标志建筑,市民认知,程度,周围建筑,密度,周围污染,程度,管网煤气,供应情况,其他,1,0.9,0.5,0.8,0.8,0.7,0.9,0.4,0.8,0.8,7.6,周边环境,有无大型,商场,商业市场,程度,农贸市场,幼儿园,中小学,中专及高,校,医院,酒店、娱,乐、食府,运动场所,其他,0.3,0.2,0.5,0.5,0.5,0,0.5,0,0,0.7,3.2,交通条件,是否近交,通干线,地铁站远,近程度,火车站远,近程度,公共交通,程度,距老城区,相对距离,有无内配,巴士,周边停车,方便程度,距飞机场,远近程度,中巴程度,其他,0.5,0,0.1,0.5,0.5,0,0.9,0,0,0.8,3.3,价格付款,价格合理,程度,价格高低,程度,对比价格,优势,价格松动,程度,成品交付,策略,其他价格,策略,付款多样,程度,付款灵活,程度,按揭方便,程度,其他,1,0.8,1,0.9,0.9,0.8,0.8,0.8,0.7,0.5,8.2,定位进度,客户区域,宽泛程度,客户身份,宽泛程度,销售率高,低情况,空置率高,低情况,出租率高,低情况,推出时间,长短情况,现场售楼,部档次,销售员专,业化程度,销售资料,精粗程度,创意广告,投放程度,0.8,0.7,0.8,0.8,0.3,0.9,0.9,0.9,0.8,0.8,7.7,园内环境,整体绿化,景观情况,绿化率高,低情况,湖面水池,喷泉情况,植物地被,树木情况,建筑小品,丰富情况,绿化概念,情况,绿化成熟,情况,架空层绿,化情况,平台及屋,顶花园,其他,0.8,0.7,0,0.6,0.2,0.5,0.5,0,0,0,3.3,设计规划,规模大小,情况,布局合理,程度,外立面美,观情况,户型面积,合理程度,户型间隔,合理情况,实用率容,积率情况,土建质量,建筑材料,装修标准,档次,施工环境,感觉,其他,1,0.8,0.9,0.8,0.8,0.6,0.7,0.5,0.5,0.5,7.1,园内配套,智能设施,配套情况,宽带,E,时,代情况,娱乐会所,情况,安全保障,情况,停车配套,餐饮配套,一条龙入,学情况,园内商场,日常配套,医疗保健,设施,游泳池网,球场,0.5,0.5,0,0.8,0.7,0,0,0,0,0,2.5,发展代理,品牌形象,发展商实,力情况,发展商业,绩情况,本楼盘品,牌知名,本楼盘品,牌美誉,本楼盘发,展潜力,广告终端,水准情况,销售终端,水准情况,销售终端,资信情况,开发商重,视程度,代理商重,视程度,0.7,0.7,1,0.9,1,0.5,0.8,0.8,1,0.9,8.3,物业管理,规模与专,业化程度,管理公司,知名度,管理公司,美誉度,管理公司,综合实力,管理费用,高低情况,维护费用,高低情况,安全保卫,管理水平,社区绿化,管理水平,物业服务,管理水平,智能管理,水准情况,0.8,0.7,0.7,0.7,0.5,0.5,0.7,0.8,0.8,0.5,6.7,华,厦,绿,城,金居地产,盐城项目,区位地段,地级,周围开发,程度,周围有无,公园,周围有无,山水,周围有无,标志建筑,市民认知,程度,周围建筑,密度,周围污染,程度,管网煤气,供应情况,其他,0.9,0.7,0,0.8,0.8,0.8,0.7,0.5,0.8,0.9,6.9,周边环境,有无大型,商场,商业市场,程度,农贸市场,幼儿园,中小学,中专及高,校,医院,酒店、娱,乐、食府,运动场所,其他,0,0.3,0.5,0.3,0.3,0,0.3,0,0,1,2.7,交通条件,是否近交,通干线,地铁站远,近程度,火车站远,近程度,公共交通,程度,距老城区,相对距离,有无内配,巴士,周边停车,方便程度,距飞机场,远近程度,中巴程度,其他,0.5,0,0.5,0.5,0.8,0,0.8,0,0,0.7,3.8,价格付款,价格合理,程度,价格高低,程度,对比价格,优势,价格松动,程度,成品交付,策略,其他价格,策略,付款多样,程度,付款灵活,程度,按揭方便,程度,其他,1,0.8,1,0.9,0.8,0.7,0.8,0.8,0.8,0.5,8.1,定位进度,客户区域,宽泛程度,客户身份,宽泛程度,销售率高,低情况,空置率高,低情况,出租率高,低情况,推出时间,长短情况,现场售楼,部档次,销售员专,业化程度,销售资料,精粗程度,创意广告,投放程度,0.7,0.7,0.9,1,0.5,0.8,0.7,0.7,0.7,0.7,7.4,园内环境,整体绿化,景观情况,绿化率高,低情况,湖面水池,喷泉情况,植物地被,树木情况,建筑小品,丰富情况,绿化概念,情况,绿化成熟,情况,架空层绿,化情况,平台及屋,顶花园,其他,0.5,0.5,0,0.5,0.2,0.5,0.5,0,0,0,2.7,设计规划,规模大小,情况,布局合理,程度,外立面美,观情况,户型面积,合理程度,户型间隔,合理情况,实用率容,积率情况,土建质量,建筑材料,装修标准,档次,施工环境,感觉,其他,0.9,0.8,0.8,0.8,0.8,0.9,0.7,0.5,0.5,0.5,7.2,园内配套,智能设施,配套情况,宽带,E,时,代情况,娱乐会所,情况,安全保障,情况,停车配套,餐饮配套,一条龙入,学情况,园内商场,日常配套,医疗保健,设施,游泳池网,球场,0.3,0.2,0,0.8,0.8,0,0,0,0,0,2.1,发展代理,品牌形象,发展商实,力情况,发展商业,绩情况,本楼盘品,牌知名,本楼盘品,牌美誉,本楼盘发,展潜力,广告终端,水准情况,销售终端,水准情况,销售终端,资信情况,开发商重,视程度,代理商重,视程度,0.8,0.7,0.7,0.7,0.9,0.9,0.8,0.8,1,0.9,8.2,物业管理,规模与专,业化程度,管理公司,知名度,管理公司,美誉度,管理公司,综合实力,管理费用,高低情况,维护费用,高低情况,安全保卫,管理水平,社区绿化,管理水平,物业服务,管理水平,智能管理,水准情况,0.8,0.8,0.7,0.7,0.6,0.7,0.8,0.5,0.8,0.6,7,瑞,尔,国,际,金居地产,盐城项目,评,估,项,项目,钱江方洲,华夏绿城,瑞尔国际,权,数,区位地段,7.6,7.6,7.6,7.6,7.6,7.6,6.9,6.9,1,周边环境,2.8,2.8,4.6,4.6,3.2,3.2,2.7,2.7,1,交通条件,2.8,3.08,3.9,4.29,3.3,3.63,3.8,4.18,1.1,价格优势与付款手段,8,6.4,8.4,6.72,8.2,6.56,8.1,6.48,0.8,市场定位与销售进度,7.4,5.92,7.7,6.16,7.7,6.16,7.4,5.92,0.8,内部环境,3.1,1.55,2.9,1.45,3.3,1.65,2.7,1.35,0.5,设计规划,8.8,9.68,8.1,8.91,7.1,7.81,7.2,7.92,1.1,内部配套,2.9,1.74,2.5,1.5,2.5,1.5,2.1,1.26,0.6,发展代理与品牌形象,9,6.3,9,6.3,8.3,5.81,8.2,5.74,0.7,物业管理,7.4,6.66,7.7,6.93,6.7,6.03,7,6.3,0.9,合,计,加权,51.73,加权,54.46,加权,49.95,加权,48.75,均价,4661,均价,5000,均价,4300,均价,4500,按照年,10%,的增幅计算，明年项目上市的起盘均价应不低于,5127,元,/,平方米,金居地产,盐城项目,项目成本,项目,单价,(,元,/,),土地成本,1462,建安成本,1400,政府规费,200,财务成本,443(2.6557,亿,*10%/6,万平方米）,管理成本,50,园林绿化,70,广告费用,100,营销费用,150,税收,500,（以,5000,元,/,平计算）,总计,4375,项目明年上市预计起盘价不低于,5127,元,/,平方米，一期毛利润为,752,元,/,平方米。项目,共计,18,万余方，分三期建设，一期总利润为,4512,万元。,预定总盘均价为,5640,元,/,平方米,金居地产,盐城项目,第八章,盐渎路、跃马路项目,总体分析,金居地产,盐城项目,1.,盐城房地产住宅销售以城南为主力供应区，城南片区也是城市过去,五,-,六年及未来,5,年左右的最大热点。,2.,从本项目周边已上市楼盘的调查可知：,09,年第三季度，城南片区的,住宅销售量呈现出,“,两快一高,”,的态势。,“,两快,”,一是价格上涨快，住宅,产品普遍上涨,600-800,元,/,平方米,个别楼盘,如钱江方洲上涨近,900,元,/,平方,米,涨幅接近,120%,；二是销售速度快，周边楼盘一般都以,15000,平米，,120,套,左右为一个推出序列（,2,栋,-3,栋，小高层住宅），销售率都在,2,个月左右达,到,90%,以上，时间越是接近本月（,11,月），推出的销售速度越快。如瑞尔国,际，,1,个本月出售,90,套；又如金色水岸（,11.28,开盘），开盘当天，两栋住,宅,100,套左右，除第一层外全部售罄。,“,一高,”,是销售价格的市场预期高。,根据我司对一些潜在购房者及当地专业人士访谈，普遍认为城南区域,2010,年的价格应在,5000,元,/,平方米以上运行,而个别比较突出的楼盘,如钱江方洲、,公园道一号，,2010,年都可能上涨至,5500,元,/,平方米左右。,金居地产,盐城项目,3.,从城南区域未来,1,2,年的产品供给来分析，由于受,2008,年金,融危机的影响（,2008,年未成交一块土地），潜力供给明显不足。今,年开工的楼盘都已进入尾楼销售，有些楼盘的未来供给已可忽略不,计，如华厦绿城、学林雅苑、都市豪庭等。而未来本地块项目的主,要竞争产品将会出现在本项目更南、更东的方向，以及本项目所属,的,“,内港湖高档商务住宅区板块,”,内部。,金居地产,盐城项目,4.,从目前在售楼盘的开发商及开发水平角度分析,目前在盐城城南片区进行开发的企业多为盐城当地成长起,来的品牌，品牌影响力及综合开发实力偏弱；,开发水平：除去钱江方洲（浙江卡森置业），公园道一号,等个别项目的开发水平可算进入了一线城市中等左右水平外，其,余的项目产品打造还在一个相对较低的层面；,开发商关注的重点目前还是户型的合理性和经济性等指标，,对园林绿化、物业管理有了一些基本认识，但对于园林风格的统,一，物业管理的重要意义，公共部门精装修以及针对不同细分市,场打造更有品位、气质或档次的产品方面等比较高层的追求，目,前还未看到。,金居地产,盐城项目,5.,未来盐城房地产开发态势的瞻望,由于宏观层面，国家加大了对盐城沿海开发的力度，对,盐城未来,10,年的城市发展提出了相应的规模要求，以及当下这,届领导班子的工作能力，让盐城人对自己未来的生活充满了期,盼。特别是在盐城新区（即本项目所在盐城城南区域）到处一,派生机勃发的景象。位于盐城新政府北的东进路商业一条街,（水街）已成为新盐城的城市名片，而且在不远的未来，本项,目所属的,“,内港湖板块,”,更加会代表新盐城的形象，成为盐城,未来真正的中心地段。对于这一点，当下的盐城人是毫不怀疑,的。,金居地产,盐城项目,也正是由于盐城未来的城市战略格局在沿海开发中将,会是重要的一环，而盐城的整体房地产向南、向东的格局在,2009,年才真正拉开序幕。盐城目前广受一线城市各大开发商,的关注，就我司情报研究院了解的信息可知：今年三季度起，,如苏宁、绿地、商贸等开发企业都在积极地与盐城市政府联洽，,欲把盐城作为布局苏北的重要战略方向。他们的进驻会极大提,升盐城房地产市场在全省范围的关注度，同时也将极大提升盐,城房地产市场的市场开发水平和标准，从而为我们的开发拉开,上升的空间。,金居地产,盐城项目,由于上述两点,“,内外,”,因素的影响，今年二季度以来，,盐城土地拍卖市场，本项目所在区域的土地成为最大的热点。,但政府已几乎无土地可以推出，仅有的一块戴庄路东，第一沟,南地块（在瑞尔国际项目东侧）被盐城通达置业有限公司以楼,面价每平米,1950,元的价格拍下，折算成土地价格近,260,万,/,亩。,金居地产,盐城项目,综合上述分析：我司认为盐城盐渎路,/,跃马路地块从目前,售价,195,万,/,亩及开发规模等因素，再结合贵司的战略意愿和,开发能力，我司认为本项目无论是从资金回报的角度，还是,贵公司房地产开发品牌建设及发展的角度衡量，都是比较适,合的。,故我司强烈建议贵司购下此土地进行住宅项目开发，同,时也强烈期望与贵司在此项目的开发运作过程中能有更深度、,更全面的合作。,谢谢！,金居地产,盐城项目,