物业管理基本制度与政策知识培训ppt课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,0,物业管理基本制度与政策,物业管理基本制度与政策,1,目 录,第一部分,管理规约制度,第二部分,前期物业管理招投标制度,第三部分,物业承接查验制度,第四部分,住宅专项维修资金制度,目 录第一部分 管理规约制度,2,第一部分 管理规约制度,一、管理规约,概念：管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。,第一部分 管理规约制度一、管理规约,3,第一部分 管理规约制度,一、管理规约,主要内容：,1.,有关物业的使用、维护、管理。,2.,业主的共同利益。,3.,业主应当履行的义务。,4.,违反管理规约应当承担的责任。,第一部分 管理规约制度一、管理规约,4,第一部分 管理规约制度,一、管理规约,法律效力：,1.,管理规约对物业管理区域内全体业主具有约束力。,2.,管理规约对物业使用人也发生法律效力。,3.,管理规约对物业的继受人（即业主）自动产生效力。,第一部分 管理规约制度一、管理规约,5,第一部分 管理规约制度,二、临时管理规约,概念：建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出的约定。,第一部分 管理规约制度二、临时管理规约,6,第一部分 管理规约制度,二、临时管理规约,相关主体的法律义务：,1.,建设单位不得侵害物业买受人合法权益。,2.,建设单位对临时管理规约的明示和说明义务。,3.,物业买受人对临时管理规约书面承诺的义务。,第一部分 管理规约制度二、临时管理规约,7,第一部分 管理规约制度,二、临时管理规约,内容：,1.,物业的自然情况与权属情况,自然情况：物业名称、地址、类型、建筑面积、用地面积和范围界限。,2.,业主使用物业应当遵守的规则,3.,维修养护物业应当遵守的规则,4.,涉及业主共同利益的事项,5.,违约责任,第一部分 管理规约制度二、临时管理规约,8,第二部分 前期物业管理招投标制度,一、前期物业管理招投标的概念,物业管理招投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标的方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招投标。,招投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。,第二部分 前期物业管理招投标制度一、前期物业管理招投标的概念,9,第二部分 前期物业管理招投标制度,二、前期物业管理招标流程,（,1,）选择招标形式：公开招标或邀请招标。,（,2,）编制招标文件：招标人及招标项目简介；物业管理服务内容及要求；对投标人及投标书的要求；评标标准和评标方法；招标活动方案；物业服务合同的签订说明；其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。,（,3,）向项目所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。（招标公告或者发出投标邀请书的,10,日前）,（,4,）投标、开标、评标、中标,第二部分 前期物业管理招投标制度二、前期物业管理招标流程,10,第二部分 前期物业管理招投标制度,三、违反前期物业管理招标投标规定的法律责任,物业管理条例,第五十七条,违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处,10,万元以下的罚款。,第二部分 前期物业管理招投标制度三、违反前期物业管理招标投标,11,第三部分 物业承接查验制度,一、实施物业承接查验应当具备的条件,物业承接验收办法,第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：,（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；,（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；,（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；,（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；,（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；,（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；,（七）法律、法规规定的其他条件。,第三部分 物业承接查验制度一、实施物业承接查验应当具备的条件,12,第三部分 物业承接查验制度,二、实施物业承接查验的依据,第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件：,（一）物业买卖合同；,（二）临时管理规约；,（三）前期物业服务合同；,（四）物业规划设计方案；,（五）建设单位移交的图纸资料；,（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。,第三部分 物业承接查验制度二、实施物业承接查验的依据,13,第三部分 物业承接查验制度,三、物业承接查验的程序,第十三条物业承接查验按照下列程序进行：,（一）确定物业承接查验方案；,（二）移交有关图纸资料；,（三）查验共用部位、共用设施设备；,（四）解决查验发现的问题；,（五）确认现场查验结果；,（六）签订物业承接查验协议；,（七）办理物业交接手续。,第三部分 物业承接查验制度三、物业承接查验的程序,14,第三部分 物业承接查验制度,四、建设单位应当向物业服务企业移交的资料,第十四条现场查验,20,日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：,（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；,（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；,（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；,（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；,（五）承接查验所必需的其他资料。,第三部分 物业承接查验制度四、建设单位应当向物业服务企业移交,15,第三部分 物业承接查验制度,五、建设工程质量保修年限,建设工程质量管理条例第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：,（一）基础,设施工程,、房屋,建筑,的地基基础工程和主体,结构,工程，为,设计,文件规定的该工程的合理使用年限；,（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为,5,年；,（三）供热与供冷系统，为,2,个采暖期、供冷期；,（四）,电气,管线、给排水管道、,设备,安装和装修工程，为,2,年。,其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。,建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。,第三部分 物业承接查验制度五、建设工程质量保修年限,16,第四部分 住宅专项维修资金制度,一、住宅专项维修资金的定义,住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。,第四部分 住宅专项维修资金制度一、住宅专项维修资金的定义,17,第四部分 住宅专项维修资金制度,二、住宅专项维修资金的管理原则,住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。,第四部分 住宅专项维修资金制度二、住宅专项维修资金的管理原则,18,第四部分 住宅专项维修资金制度,三、住宅专项维修资金的交存金额,住宅专项维修资金管理办法,第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的,5%,至,8%,。,出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存。,第四部分 住宅专项维修资金制度三、住宅专项维修资金的交存金额,19,第四部分 住宅专项维修资金制度,三、住宅专项维修资金的交存金额,深圳经济特区物业管理条例,第八十五条,一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。,物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。,首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的,百分之二,，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。,第四部分 住宅专项维修资金制度三、住宅专项维修资金的交存金额,20,第四部分 住宅专项维修资金制度,三、住宅专项维修资金的交存金额,日常收取的专项维修资金可按如下标准向业主征收（注：房屋保修期内不得征收）：,多层住宅（不带电梯）每月每平方米建筑面积,0.15,元,，高层商住楼住宅楼（含带电梯的多层住宅）每月每平方米建筑面积,0.25,元,。,第四部分 住宅专项维修资金制度三、住宅专项维修资金的交存金额,21,第四部分 住宅专项维修资金制度,四、住宅专项维修资金的管理,（一）业主大会成立前住宅专项维修资金的管理,（二）业主大会成立后住宅专项维修资金的管理,第四部分 住宅专项维修资金制度四、住宅专项维修资金的管理,22,第四部分 住宅专项维修资金制度,五、住宅专项维修资金的使用程序,（一）划转业主大会管理前的使用程序,1.,物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议。,2.,召开业主大会通过使用建议。,3.,物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。,4.,物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支。,5.,直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。,6.,专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。,第四部分 住宅专项维修资金制度五、住宅专项维修资金的使用程序,23,第四部分 住宅专项维修资金制度,五、住宅专项维修资金的使用程序,（二）划转业主大会管理后的使用程序,1.,物业服务企业提出使用方案。,2.,业主大会依法通过使用方案。,3.,物业服务企业组织实施使用方案。,4.,物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。,5.,业主委员会审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。,6.,业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。,7.,专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。,第四部分 住宅专项维修资金制度五、住宅专项维修资金的使用程序,24,第四部分 住宅专项维修资金制度,五、住宅专项维修资金的使用程序,（三）住宅专项维修资金的紧急使用程序,1.,住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支。,2.,住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。,第四部分 住宅专项维修资金制度五、住宅专项维修资金的使用程序,25,课程回顾,管理规约、临时管理规约,前期物业管理招投标程序,承接查验应当具备的条件、内容,承接查验依据的文件和程序,工程质量保修年限,住宅专项维修资金定义、管理原则,住宅专项维修资金的使用程序,课程回顾 管理规约、临时管理规约,26,业主大会制度,管理规约制度,前期物业管理招投标制度,物业承接查验制度,物业服务企业资质管理制度,物业管理专业人员职业资格制度,住宅专项维修资金制度,感谢聆听！,Thanks for your time,！,业主大会制度感谢聆听！Thanks for your tim,27,播种行为，收获习惯；,播种习惯，收获性格；,播种性格，收获命运；,学习归根结底是培养习惯，行为养成,习惯，习惯形成品质，品质决定命运。,写在后面的话,学习就像一个蓄电池，,你学过的每一种知识，,都会在将来的某一天，给你惊喜。,播种行为，收获习惯；学习归根结底是培养习惯，行为养,28,这是一次心灵之旅,请彼此信赖，彼此欣赏，彼此帮助,用心学习，用心体会,共同到达成功的彼岸,温 馨 提 示,这是一次心灵之旅温 馨 提 示,29,心,身,投,入,全,心身投入全,30,通过培训收获的五大心得,空杯心态,积极参与,真诚建议,掌声鼓励,保持秩序,通过培训收获的五大心得空杯心态积极参与真诚建议掌声鼓励保持秩,31,物业管理基本制度与政策知识培训ppt课件,32,T,H,A,N,K,D,恳请大家批评指正,谢谢您的欣赏,THANKD恳请大家批评指正谢谢您的欣赏,33,