世联-住宅户型平面培训资料-67PPT

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,住宅平面分析,用专业标准评价住宅户型,一个标准二个目的三种方法,客户购房经验之谈,去不去，看位置,行不行，看户型,定不定，看价格,课程讲授目的,（一） 向发展商、建筑设计院提出,住宅户型的,建筑平面推介,（二） 评审户型平面时，用嘉联特,有的专业方法，对户型方案,提出,评价意见,或,修改建议,注： 评价 = 设计,设计或修改设计主要是建筑,设计院的工作,课程讲授对象,策划人员,项目经理,销售人员,需要房地产知识的人士,一个标准/二个目的/三种方法,一个标准：嘉联户型评价标准,（1）嘉联住宅性能标准表,（2）嘉联住宅户型评价表,深圳住宅户型分类表,二个目的：,（1）住宅平面推介,（策划部前期组）,（2） 住宅户型评价,（策划部前期组、后期组）,三种方法：,（1） 专业性：嘉联标准,（定量）,（2） 合理性：人居标准,（定性）,（3） 市场性：民俗标准,住宅平面分析,第一篇 建筑平面分析,（1） 概论,（2） 经典平面推介,（3） 创新平面推介,（4） 参考平面,第二篇 户型平面评价,（1） 专业性：嘉联标准,（2） 合理性：人居标准,（3） 市场性：习俗标准,第三篇 户型评价及户型修改,（,1）传统户型点评方法,（2）嘉联户型评价方法,（3）户型修改建议,住宅平面分析,（第一篇）,第,一篇 建筑平面分析,（1） 概论,（2） 经典平面推介,（3） 创新平面推介,（4） 参考平面,（1） 概论,中国民居对朝向的选择,广东以北民居：向北房终年无阳光,选择南向房是购房前提,广东民居（北回归线以南）：,向南房冬日有阳光，夏日无阳光,向北房冬日无阳光，夏日有阳光,选择南向房可以,冬暖夏凉,香港民居：,寸土寸金、空调调温、港岛景观,朝向不讲究,客户购楼朝向选择：,东南向 南向 西南向 东向 , 东北向 北向 西向 西北向, 概论 ,景观与朝向选择,自然景观 朝向 小区景观,海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化,案例：,1 国都高尔夫花园,北向深圳高尔夫俱乐部球场,北向房好售,2 天宏水晶城,东临明月河,朝东的房子销售速度快,3 洪湖大厦,西向洪湖公园,西向房没有销售压力, 概论 ,户型定义,经典户型,定义,市场上采用最多的,为大多数,业主认同,的,经得起专业、市场挑剔的,零缺陷(少缺陷)户型,创新户型,定义,有独创性的,为,市场接受,的,新型实用户型,理想户型能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起，使以人为本的居住理念得到最好诠释, 概论 ,经典建筑平面定义,经典户型,创新户型,经典建筑平面定义：,能够容纳、布置经典户型、创新户型的建筑平面,创新户型应在经典建筑平面中创新设计,经典平面, 概论 ,建筑平面 评价,建筑平面类型,优 点,缺 点,备 注,点式,1.,容积率可充分利用,2.,建筑风格富于变化,3.,室外管道便于安排,4.,对场地要求不高,5,.,便于户型布置,6,.,结构稳定性强,1.,通风差,2.户型间可能产生对,视影响私密性,1.,高层建筑常采用,2.,香港、深圳的高层住宅区多采用,3.可一梯多户,板式,1,.,有极好的通风性,容易形成穿堂风,2,.,朝向好,可做到户户向阳,3,.,宽敞明亮,4,.,私密性好,1,.,总平面布置呆板,（兵营式排列）,1.,多层建筑多采用,2.,大户型高档住宅采用,3 .,一般一梯二户,4,.,在京、沪房地产市场中被,推崇备至,点式,联体,1,.,便于围合布置，土地利用率高,2,.,部分户型能南北通透,3,.,可做到户户向阳,1,.,处理不好,易形成东,西向房,2,.,围合太死,对区内通,风不力,且形成回声,等噪音影响,1,.,深圳目前常采用,2,.,一般多用一梯四户平面拼接, 概论 ,（2）经典平面推介,经典平面推介,（1）,一梯八户,( 都市花园 ),优点,缺点,1.户型方正,实用率高,2.有阳台、凸窗,3.各房采光理想,4.北向二房、南向三房减少销售压力,1.东、西户型厨房离大门较远,2.电梯厅、消防楼梯不能通风,采光,井,经典平面推介,（2）,一梯八户,( 国都花园 ),优点,缺点,1.6户三房户型均有南向房间,2.2户有较大阳台,3.管道易于布置,1.C、D、H、G户型厨房采光较差,2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光,经典平面推介,（3）,一梯八户,“蛙式平面”( 碧海蓝天 ),优点,缺点,1.港式最新“一梯八户”户型,2.住人房、客厅采光通风好,3.每户有阳台,4.方正实用、通风采光,5.电梯厅、消防楼梯能通风采光,1.实用率较低,2.北向、西向户型可能成销售难点,经典平面推介,（4）,优点,缺点,1. 住人房、客厅采光通风好,2.每户有阳台,3.方正实用、通风采光,4.电梯厅、消防楼梯能通风采光,1.实用率较低,2.北向、西向户型可能成销售难点,一梯六户,“蛙式平面”( 碧海蓝天 ),通风采光,通风采光,通风采光,3#楼,经典平面推介,（5）,一梯十户以上,（ 丽阳天下,）,优点,缺点,1.一房、二房户型所有房间方正,实用,所有住人房采光充分,景,观开扬,2.所有房间均能自然通风采光,3.电梯厅、消防楼梯通风采光,1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧张与环境的干扰可想而知,2.单间户型不方正,经典平面推介,（6）,一梯六户,（ 长城 百花园 ）,优点,缺点,1.所有户型均能向南,具有好朝向,2.除C、D户型客厅外,所有房厅,均方正,3.电梯厅、消防楼梯能通风采光,4. A、F户型南北通透,1. C、D户型客厅为钻石厅,( 港式第一代“一梯八户”的钻,石厅不被市场接受 ),经典平面推介,（7）,一梯六户,（ 长益花园 ）,优点,缺点,1.户户南向,2.除A、F、C、D户型客厅外,所,有房厅均方正,3.电梯厅、消防楼梯能通风采光,4. A、F户型南北通透,1. A、F、C、D户型客厅欠方正,经典平面推介,（8）,一梯六户,（ 碧中园 ）,优点,缺点,1.所有户型均能向南,2.所有主要房厅均方正,3.消防楼梯能通风采光,4. 01、06户型南北通透,1. 03、04户型厨房不方正（无,大碍）,2.电梯厅不能通风采光,经典平面推介,（9）,一梯六户,（香港 港景峰55层）,优点,缺点,1.主要房间方正、朝向好,2.北向户型面积小,销售压力小,3.所有房间均能通风采光,4.消防楼梯可通风采光,1.电梯厅不能通风采光,2.C、D户型厨房离大门较远,经典平面推介,（10,）,一梯四户,“蝶式平面”（ 德福花园 ）,优点,缺点,1.户户南向,3A、01户型南北通,2.房房方正,3.户户双阳台,4.消防楼梯通风采光,1. 3A、01户型南向面较少（受,到03、02户型遮挡）,2. 餐厅采光不足,3.电梯厅不能通风采光,经典平面推介,（11）,一梯四户,（ 百仕达花园 ）,优点,缺点,1.所有房间方正实用,2.户户向南,3.所有房间均能通风采光,4. E、G户型南北通透,5.消防楼梯通风采光,1. E、G户型客厅采光面较小,2.无生活阳台（可添加）,3.电梯厅不能通风采光,经典平面推介,（12）,一梯四户,（ 广州银海大厦 ）,优点,缺点,1.大部主要产品房间方正实用,2.户户向南,3.所有房间均能通风采光,4.户户有玄关,5.,人流通道互不干扰,6.电锑厅、消防楼梯通风采光,1. 1、2户型厨房不方正（无碍）,经典平面推介,（13）,一梯四户,（ 碧华庭居 ）,优点,缺点,1. 户户南向、方正实用,2. 所有房间均能通风采光,3. 北侧两户型南北通透,4. 电梯厅消防楼梯通风采光,1.厨房不方正（无大碍）,2.AD、BC生活阳台与服务阳,台距离较近，对视严重,经典平面推介,（14）,一梯四户,（金海湾花园）,2000年中国南北住宅获奖,设计特别金奖,优点,缺点,1.点式住宅，户户南向,2.大多房室方正,3.客厅、餐厅分设,4. 电梯厅、楼梯间通风采光,1.主人房有斜角,经典平面推介,（15）,一梯四户,（ 海天一色 ）,优点,缺点,1.所有房间方正实用,2.户户向南、户户有阳台,3.所有房间均能通风采光,4. A、D户型南北通透,5.电梯厅、消防电梯通风采光,1.实用率稍低,2.管道外露影响建筑外立面,3. C、B户型餐厅较小(若建筑改,为高层、增加电梯数可改观),经典平面推介,（16）,一梯三户,（ 富怡雅居 ）,优点,缺点,1.户户南向,2.后两户型南北通透,3.所有房间方正实用,4.电梯厅、消防楼梯通风采光,1.北二套房工作阳台与生活阳台,混用,2.电梯厅间接通风采光,经典平面推介,（17,）,一梯二户,( 富怡雅居 ）,优点,缺点,1.户户南向、南北通透,2.所有房间方正实用,3.消防楼梯通风采光,1.高层只有大户型才能采用,2.电梯厅不能通风采光,经典平面推介,（18,）,一梯二户,( 紫荆苑 ）,优点,缺点,1.户户南向、南北通透,2.所有房间方正实用,3.餐厅独立且通风采光,3.电梯厅、消防楼梯通风采光,1.对土地要求高（东西向有充足,地块条件）,经典平面推介,（19）,一梯二户,（ 上海 万里城 ）,2000年中国南北住宅获奖设计特别金奖,优点,缺点,1.板式住宅，南北通透,2.房室方正,3.客厅、餐厅分设且通风采光,4.公共卫生间干湿分区,5.楼梯间通风采光,1.板式建筑有时“黑房”难免，如,联体部分的主人房卫生间,（3）创新平面推介,一般在经典建筑平面中创新,多为空间上的创新,小户型住宅的创新设计活跃,创新户型推介,（1）,三错层,（ 创世纪海滨花园 ）,优点,缺点,1.增加使用面积,2.丰富室内空间,3.客厅3.9米层高增加空间高度,1.适应大户型采用,2.不适应家有老年人使用,创新户型推介,（2）,三错层,（ 丽景城 ）,优点,缺点,1.广告词“ 买一层，送一层”,2.丰富室内空间,3.客厅3.9米层高增加空间高度,1.不适应家有老年人使用,2.此类户型所增加面积已计入提,高的单价，如客户认知将事与,愿违客户没受到真正实惠,三房户型 95.7 M,2,偶数层送一房一卫21.22 M,2,奇数层送一房20.96 M,2,3.9米,3.9米,2.8米,2.15米,2.8米,二房户型 79.5 M,2,偶数层送一房一卫18.2 M,2,奇数层送一房14.9 M,2,?,创新户型推介,（3）,高厅组合,（ 浪琴屿花园 ）,（ 香逸名苑高层 ）,复式上层,复式下层,优点,缺点,1.丰富室内空间,2.客厅4.2米层高,增加客厅空间高度,3.主人房设在上层,私密性强,1.适应较大户型采用,高厅复式,高厅跃式,4.2米,2.8米,创新户型推介,（4）,SOHO,（ 雕塑家园 ）,优点,缺点,1.类“马赛公寓”的别墅居住单元,2.空间丰富,3.南北通透,1. 70,的户型作跃式设计，有点勉为其难,创新户型推介,（5）,SOHO,（ 旭飞城市广场 ）,优点,缺点,1.39,的跃式居住单元，层高3.9米,2.39的户型作跃式设计很难得,1.studio空间， 其自由度有限,创新户型推介,（6）,“黄金小户型”,（ 碧桐湾、好来居 ）,优点,缺点,1.38,的小复式居住单元，两层层高各2.8米,2.可送阳台2.2,m,2,3.精致实用,4.若上层层高,2.2,米则可送面积， 实现,“买一层，送一层”,1.楼梯不适应老年人居住,2.楼梯占用空间不少面积,创新户型推介,（7）,入户花园,（ 中海阳光棕榈园 ）,优点,缺点,1. 入户花园缓解了南侧户对北侧户的南向遮挡,2.户户南向、方正实用,3.所有房间均能通风采光,4. 北侧两户型南北通透,5. 消防楼梯通风采光,1.电梯厅不能通风采光（小高层应可解决）,2.若进深太大,实际上绿化很难存活(成为开敞的房间),创新户型推介,（8）,阳光花房,（ 世纪村二期 ）,优点,缺点,1.由于开间大(5米),可使入户过渡空间大部有阳光,空中花园有实际意义,1.计1/2建筑面积,只有大户型可采用,2.使总价增加812万元,非一般客户可接受,创新户型推介,（9）,双拼户型,（ 香蜜湖豪庭 ）,优点,缺点,1.具有双拼的可能性，使户型具有客户选择的灵活性,2.应为“创新意识”的户型，在设计时即考虑今后有双拼可能,1.两套房双拼之间的梁底高度须有保证（扁梁、大板、高层高）,C、D户型68,，双拼成136 五房户型,A、B户型55,，双拼成110 四房户型,创新户型推介,（10）,送花园户型,（ 港湾丽都 ）,优点,缺点,1.号称“100%实用率”的户型平面,2.露台15左右,因二层层高而不计入建筑面积（送面积）,1.若露台位置不当，进深太大，会影响下层采光（如创始楼盘：广州金碧华府）,户型,建筑面积,套内面积,露台面积,（赠）,实用面积,A、B,119.05,105.58,15.2,120.78,C、D,115.09,101.79,14.4,116.19,奇数楼层平面,偶数楼层平面,创新户型推介,（11）,送花园户型,（ 碧玉小家 ）,优点,缺点,1.小户型能送较多面积（凸窗、二层高阳台等），60平方米户型赠送10多平方米,2.实用率大大提高,1.客房面积较小,创新户型推介,（12）,全海景小跃式户型,（ 水云间 ）,优点,缺点,1.户户均能向海景景观,2.55平方米一房一厅一卫一西厨，,适应滨海度假投资类户型,1. B户型厨房设在楼上不尽适宜,向海,向海,A户型,B户型,（4）参考平面,或应用不多的建筑平面,或尚有某些缺陷的户型,参考平面,（1）,一梯八户,“井字平面”,优点,缺点,1.港式第二代“一梯八户”户型,2.房型方正、实用率高,3.容积率高、土地利用率高,3.管道易布置，立面整洁,1.北向、西向户型国内客户不接受（港人无碍）,2.大多客厅采光不理想,3.南、北户型有对视现象,4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光,( 港怡豪庭 ),井,参考平面,（2）,一梯八户,( 共和世家 ),优点,缺点,1.港式第三代“一梯八户”户型,2.户型具均好性,3.客厅较方正,采光好,4.实用率高,1.客房不方正,2.无生活阳台,3.北向户型是销售难点,4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光,参考,平面,（3）,一梯六户,“蛙式平面”（东海花园）,优点,缺点,1.户型平面方正,2.每户有双阳台,3.所有房间均能通风采光,4.电梯厅、消防楼梯能通风采光,1.北向户型面积较大,国内客户恐难接受,参考平面,（4）,一梯六户,（ 百花园 ）,优点,缺点,1. 户户朝向景观面(南向),2. 后两户型南北通透,3.动静分区明确,4.所有房间方正实用,5.电梯厅、消防楼梯通风采光,1. 北向两户受遮挡（次要房无妨）,参考平面,（5）,一梯六户,（ 蓝湾半岛）,优点,缺点,1. 户户朝南,2. 后两户型南北通透,入户花园,3. 每三层有共享露台,4. 所有房间方正实用,5. 电梯厅、消防楼梯通风采光,1. 顾及室内完美时,未考虑外立面管道布置,参考平面,（6）,一梯四户,（ 共和世家 ）,优点,缺点,1.户户南向,2.大多户型方正实用,3.电梯厅、消防楼梯通风采光,1.公用卫生间为暗房,2. C、B户型主人房不方正,3.无生活阳台,参考平面,（7）,一梯四户,（ 香港 罗拔臣80号48层 ）,优点,缺点,1.户户朝向景观面(南向),2. A、B户型南北通透,3.动静分区明确,4.除客厅外,所有房间方正实用,5.消防楼梯通风采光,1.客厅欠方正( 钻石厅有改善 ),2.电梯厅不能通风采光,参考平面,（8）,一梯四户,（ 东方美德园 ）,优点,缺点,1.户户南向,2.户型方正实用,3.户户双阳台,3.楼梯通风采光,1.北侧两套南向房为次卧,参考平面,（9）,一梯四户,（ 香港 蔚晴轩 ）,优点,缺点,1. 户户朝向景观面(南向),2. 后两户型南北通透,3.动静分区明确,4.所有房间方正实用,5.消防楼梯通风采光,1.电梯厅不能通风采光,2.对基地要求高,参考户型,（10）,一梯四户,“风车式平面”,（ 中海阳光棕榈园 ）,优点,缺点,1.增加室内外过渡空间(相当于玄关),2.将异型空间充分利用,保证其它房间方正,3.增加空中绿化面积,改善居住环境,1. 风车式户型在讲究风水的香港地区一般不用,2.入户花房计1/2建筑面积,对不太大的户型不适宜,参考平面,（11）,一梯三户,（ 香港 帝华台 ）,优点,缺点,1.户户南向,2.后两户型南北通透,3.所有房间方正实用,4.电梯厅、消防楼梯通风采光,1. B户型大门对电梯门,2. 电梯厅不能通风采光,3.对地形要求较高,参考平面,（12,）,一梯二户,( 紫荆苑 ）,优点,缺点,1.户户南向、南北通透,2.所有房间方正实用,3.跃式户型动静分区、丰富空间,4.电梯厅、消防楼梯通风采光,1.要求户型较大,参考平面,（13）,一梯二户,（ 香港 别树一居 ）,优点,缺点,1.户户南向、南北通透,2.主要房间方正实用，具最大景观、采光面,3.电梯厅、消防楼梯通风采光,1.只有大户型可采用,2.要有较宽、合适的基地条件,参考平面,（14,）,一梯二户,( 北京银地家园 ）,优点,缺点,1.户户南向、南北通透,2.所有房间方正实用,3.楼梯通风采光,1.餐厅位置较局促,参考平面,（15）,一梯十户以上,（ 缔梦园,）,优点,缺点,1.所有房间方正实用,所有住人房采光充分,景观开扬,2.所有房间均能自然通风采光,3.电梯厅、消防楼梯通风采光,1.北向房与南向房一样多（对小户型而言不是销售难点）,参考平面,（16）,一梯十户以上,（ 格蓝晴天 ）,优点,缺点,1.所有房间方正实用,所有住人房采光充分,景观开扬,2.所有房间均能自然通风采光,3.电梯厅通风采光,1.厨卫黑房较多,2.消防楼梯不能通风采光,参考平面,（17）,优点,缺点,1.所有房间方正实用,1.厨卫黑房较多,2.消防楼梯、电梯厅等公共部位不能够采光,3、私密性较差,4、大户型采用通廊设计，效果差,一梯十户以上,（ 黄金海岸世纪城 ）,住宅平面建议,向发展商、建筑设计院提出,住宅户型平面的设计建议,（1）建筑平面建议,经典平面,创新平面,（参考平面）,（2）嘉联住宅性能标准,（第二篇）,豪宅,大户型,中户型,小户型,一个标准二个目的三种方法,用专业标准评价住宅户型,