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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,晶蓝半岛案例分析,推广策略分析,产品策略分析,销售策略分析,楼盘根本数据,地址：成都市济宏路,开发商：成都龙湖锦华置业有限责任公司,占地面积：83亩,总建筑面积：28万平方米，一期99000平方米,二期：19万方,容积率：4.3,绿化率：38,总户数：1547户，一期595户、二期952户,车位：1150个,层高：3米,价格：一期4915,产品类型：26层+24层高层电梯公寓。临街是底层商业。,工程区位图,工程位于九眼桥旁，靠近一环路。生活便利，交通通达性很好。教育设施完善，有川大和成都市育才中学位于该区域。临近府南河、望江公园、合江亭等人文景观，有着独特的优势。,工程总平图,会所,幼儿园,该楼盘由道路分割形成2个组团。在规划中将2个组团统一起来，形成有机的整个，较少道路分割的影响。,该楼盘是低密度高层建筑的典范，采用大间距大围合式布局，减少建筑密度，开阔了小区的视野，增加了小区,的通透性。这样,吃够容积率的同时，提高了产品的品质。,一期组团,二期组团,中庭绿化,底商,工程景观分析,灌木绿化走廊,草坪,具有坡度的树叶型绿化景观,泳池,一期组团,二期组团,下沉式网球场,在景观规划上抛弃了大量种植乔木的风格，种植大量的草皮，将草皮与乔木很好的结合，使整个小区更加通透。同时打破草皮形成树叶式下沉坡地景观，具有较好的层次感和改变草皮的单调性。,1,2,3,1,2,3,4,5,工程立面,建筑立面采用现代简约风格，外立面的挺拔、俊朗，色彩明快，给人于较高的品质感和舒适感。,工程户型配比分析,晶蓝半岛的户型主要是以124135平方米左右的户型为主力户型，所占的比列到达了62，其次是150平方米以上，占了22，2房所占的比例为16。可以看出晶蓝半岛主要是舒适型为主。总价主要是集中在6075万之间。,户型结构,户数,面积（平方米）,比例,4,室,2,厅,2,卫,332,152168,22%,3,室,2,厅,2,卫,950,124135,62%,2,室,2,厅,1,卫,243,89,16%,合计,1525,工程户型分析,这两个户型是其主力户型，户型的通风和采光性较好，明厨明卫。功能分区以及动静分区较为合理。卧室设有飘窗或阳台，观景效果较好，主卧面积较大，有20平方米，较为舒适。客厅的开间有4.5米，有近4米是落地窗，采光性很好。户型偏向于舒适型。,135平方,户型功能分区较为合理，采光较好，空间尺寸较好，主景观朝向中庭景观，具有较好观景性。,工程户型分析,133平方米,户型方正，功能分区合理，户型面向中庭，景观较好。,工程户型分析,168平方,工程户型分析,该户型面积是88平方米，在户型的功能分区上处理较好，动静清楚。户型的通风采光性很好。卧室设有飘窗，采光性较好。厨房的空间较大，外部是生活阳台，便于利用。,但是生活阳台是封闭式的，进深较深，不利于油烟排放。卫生间与厨房距离很远，不利于布局管线。阳台的开间仅有3.8米，对具有的舒适性有一定的影响户型进入口于主卧入口相对，隐私性不好，从建筑风水学的角度上讲这样的布局是有很大的问题。,88平方米,该户型方正，功能分区合理，动静清楚采光性较好，舒适性较好；但是在空调位上有一定的缺陷，不便于布置。,工程户型分析,124平方米,该户型较为方正，功能分区较好，房间开间合理，景观的均好性较好。,工程户型分析,157平方米,工程户型分析,152平方米,该户型的采光性很好，每间房间采光性很好，设有观景阳台。功能分区较好。该户型的主卧是面向小区景观，主卧的景观很好，同时有衣帽间和卫生间，主卧很舒适。,工程客户分析,客户年龄段：,以3550岁左右为主,客户交通工具：私家车雅阁、马志达、群众、福特、丰田等,置业次数：二次置业以上为主,职业：公务员、企业中高层、外地人等,需求：88130平方米为主,从售楼部的观观察出，该工程客户的年龄集中在40岁左右，在事业上有一定的成就的群体。这局部的群体购置能力强，文化层次较高，对产品要求高。这局部群体看重龙湖的品牌和产品的区位。,产品策略综述,晶蓝半岛利用其优越的地理位置，打造都市豪宅。通过大间距围合式布局，创造小区内较好的景观和视野，弱化了周边高层遮挡问题，在景观上采用创造性的手法，注重绿化和外立面的包装，把钱花到看得到的地方，做出了大盘高品质的感觉。,产品策略分析,推广策略分析,价格策略分析,营销强度分析,之前,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,铺垫期,品牌导入期,潜伏期,强势蓄客期,持续销售期,开盘热销期,重要营销节点,营销强度结果用“表示,4月,8月,9月,10月,11月,12月,5月,6月,7月,房交会上工程正式亮相,6.16产品推介会,6.17正式排号,9.9二期一批次开盘,10.1秋交会加推1个单元,6.23摇号,6.24一期开盘,6.3,售楼处、样板房开始启用,2006年初，报媒提前预热,户外、站台广告全城呈现,11.19二期二批次开盘,7.26二期告知广告亮相,二次蓄客期,报媒投放统计：总投放整版广告40次，商报27次，华西报10次，晚报3次。,1期8次整版，其中商报6次；2期30次整版，其中商报19次，11月高达8次。,营,销,强,度,12月,晶蓝明珠开盘,工程推广情况,2006年4月初在各大媒体和公交站牌推出龙湖形象广告“龙湖善待你一生,2006年4月参加春季房交会，做形象广告,2006年5月中旬在公交站推出晶蓝半岛广告，推出“晶蓝半岛属于决不简单的你城中央.大型高层阔院华宅,6月3日售楼部、样板间对外公布；,6月16日晚产品品鉴会，对外公开价格；,6月17日对外接受牌号，接受诚意金；当日接受了500余户诚意金,6月23日开始摇号。现场次序竟然,6月24日开盘。,龙湖在产品推广上，充分利用其在重庆的品牌形象和影响力。首先，是用2个多月的时间对品牌进行宣传，在客户心理上形成很大深刻的影响，展现其企业实力，提高客户对企业的信心，对产品进行造势。其次，在推出工程广告，给客户一种打造精品的形象。,工程推广情况,核心战略思想,营销节奏：先塑企业品牌后建工程形象，先获得市场认同再快速提升价格。营销前期1.5个月左右以品牌导入为主，营销力度强，以建立企业良好的形象、获得较高的市场知名度。以低开高走的策略入市启动，在企业品牌和工程形象得到市场充分认可后，以持续高频的营销推广配合强势产品提升价格和赢得客户。,营销风格： 。,营销主题：企业形象善待你一生形象统领“献给绝不简单的你的工程形象。,营销核心竞争力：立足企业“善待你一生的品牌核心价值，从而形本钱工程的核心营销驱动力。,成功关键前期“善待你一生品牌形象塑造,在商报、华西报上连续推出关于龙湖报道、软文攻势使得龙湖被接受的一个关键因素,通过“思君不见下渝州活动让客户真实感受龙湖的企业文化和物业管理。,在商报、华西报上连续推出关于龙湖报道、软文攻势使得龙湖被接受的一个关键因素,通过“思君不见下渝州活动让客户真实感受龙湖的企业文化和物业管理。,活动体验,软文造势,密集推广,前期展示,Ps：龙湖前期品牌推广经历两个过程：告知龙湖来到成都、宣传龙湖“善待你一生品牌形象,产品策略分析,销售策略分析,推广策略分析,户性结构,户数,比例,4室2厅2卫,146,25%,3室2厅2卫,346,58%,2室2厅1卫,100,17%,户性结构2.1,户数,比例,4,室,2,厅,2,卫,121,35%,3,室,2,厅,2,卫,171,50%,2,室,2,厅,1,卫,50,15%,户性结构2.1加推,户数,比例,3,室,2,厅,2,卫,51,50.00%,4,室,2,厅,2,卫,51,50.00%,户性结构2.2,户数,比例,3室2厅2卫,284,80%,2室2厅1卫,70,20%,推盘策略：通过地块素质的迅速升级提升价格,2.1期,1期,2.2期,2.1期,6月：从地块总体素质较差的一块开始启动，同时配合较低的价格开拓市场；,10-12月：通过地块素质的升级拉伸工程整体价格；,1期,2.1期,2.1期房交会加推,2.2期,户性结构,户数,比例,4室2厅2卫,146,25%,3室2厅2卫,346,58%,2室2厅1卫,100,17%,户性结构2.1,户数,比例,4,室,2,厅,2,卫,121,35%,3,室,2,厅,2,卫,171,50%,2,室,2,厅,1,卫,50,15%,户性结构2.1加推,户数,比例,3,室,2,厅,2,卫,51,50.00%,4,室,2,厅,2,卫,51,50.00%,户性结构2.2,户数,比例,3室2厅2卫,284,80%,2室2厅1卫,70,20%,推盘策略：通过地块素质的迅速升级提升价格,1期,2.1期,2.1期房交会加推,2.2期,时间轴,价格走势元,6.3 对外公开售楼处及样板间,6.16晚 500名客户产品推介会,6.17 排号，交2万元定金,6.23 开始摇号,6.24 开盘，当天销售300套，,转化率50%,6.25 再接再厉，销售量增至500套,转化率提升至84%,5700,5400,4880,2006.9.9,内部预定期、对外咨询、一期开盘,推出房源350套，,当天销售210套，,转化率60%，80,平米户型最为,畅销,带客户前往重庆考察龙湖作品及龙湖企业文化，大大加强客户对楼盘开发的信心,极大的促进了销售。,首批物业595套,低于市场预计的价格入市，让一期迅速取得优良的销售业绩和市场口碑，龙湖品牌、业绩一箭双雕。,依靠1期的市场效应,并利用金九银十的市场时机，二期分批次开盘的市场反响依然向好。,工程推售策略：1期推出595套单位，2期分批次推出,加推96套,5栋1单元,推出354套，,当天销售,160余套,转化率45%,二期一批次,二期二批次,秋交会加推,一期,二期,时间轴,价格走势元/,6.24 开盘，当天销售300套，,转化率50%,6.25 再接再厉，销售量增至500套,转化率提升至84%,2006.9.9,一期开盘,推出350套,当天销售210套，,转化率60%，80,平米户型最,畅销,加推96套,5栋1单元,推出354套，,当天销售,160余套,转化率45%,二期一批次,二期二批次,秋交会加推,一期,二期,推出14套，,底越户型，,当天销售,6套。,晶蓝明珠,晶蓝明珠,2007. 3,二期剩余,5400,4880,5700,10000,3月底4月初将推出130套,4880元/平米低价4500元/平米起价入市，引起市场关注和热销。,在充分挖掘品牌、区位优势情况下，同时借助工程自身素质的提高，大幅度提升价格。,借助底越产品推出提升价格同时拔升工程形象，为三月加推二期剩余创造有力条件。,推售策略：低价入市，走低开高走的策略。,体验式营销售楼部包装,高品质中等价位入市，提高产品的性价比，同时给以后的价格预留了一定的上升空间； 通过高品质低价入市，树立龙湖企业形象； 控制好总价，便于大面积户型的销售。,产品销售策略,开盘情况,开盘情况,开盘情况,开盘情况,开盘情况,开盘情况,开盘情况,1、开发/工程策略性市场占位：主动式营销，产品+品牌,龙湖晶蓝半岛区域大盘工程，中高品质，龙湖地产成都1号作品。担当挑战者并主动放弃区域领导者的角色，以产品优势产品创新+环境创新和营销优势赢得市场。引起市场较高的关注度，实现业绩、企业和工程品牌双赢。,2、准确把握客户特性：,准确定位目标客户群，从其利益点切入，营造他们所喜欢的生活气氛。,3、注重营销手段的组合运用：,排号、咨询、分批次推售。,4、体验式营销：前往重庆考察，以客户切身感受龙湖重庆作品，以优美的社区环境、产品展示、“善待您一生的生活方式打动客户。,5、企业品牌战略融入工程营销策略：充分关联企业品牌和工程品牌。组合诉求：企业品牌善待你一生、龙湖、龙族、龙民；善待你一生；工程品牌龙湖1号作品；赞美消费者献给绝不简单的你；以及采用中低价位入市，实现龙湖1号作品的华美登场。,6、精准的推广渠道：报广方面有的放矢，报广主要集中在销售期间，长效媒体使用户外。这样既节约了推广费用，又到达了宣传的目的。为完成年度任务，二期二批次期间媒体投放力度加大。,7、中低价位入市：回馈社区，回馈客户。从而带动并实现企业品牌增值。,案例点评,洪江古商城工程操作思路简述,2021 / 7 / 7,前言：,洪江古商城整体而言与凤凰古城和平遥古城具有较大的相似性，他们均具有较为完整的古建筑风貌资源，具有很高的欣赏价值；,但洪江却不具备凤凰古城和平遥古城的名望和声誉，其一是无形资产的影响力缺乏凤凰有沈从文、黄永玉，平遥有镖局、票号；其二是景区营销推广力度弱手法单一，不能形成强势效应和规模效应；,洪江古商城先天条件优越，具有广阔的开展空间，因此，从商业角度来看，我们认为凤凰古城、平遥古城甚至是丽江古城的今天就是洪江古商城的明天！,我司认为洪江古商城商业街工程的操作应该站在整个景区运营的高度来对待方能将该工程操作成功，离开古商城景区的运营将其作为一个单一的商业工程来孤立的对待无异于缘木求鱼。,因此，我司对待该工程将更多的从景区运营的角度来加以考虑和对待，特别是在商业街业态的布局和划分上要融入游客游览动线的喜欢加以细分，并充分考虑景区目前的旅游现状以及旅游节目的单一性因素加以考虑，使得古商城商业街能够与古城游览形成互补，充分发挥古商城的魅力，增强古商城的“聚客、滞客和悦客的能力，如此，那么幸甚！,第一局部 工程开展背景研究,从湖南省旅游业的开展情况以及政府对该行业的规划以及支持度来判断本工程未来的开展前景和开展方向。,洪江县的地理区位特征及其交通组织，通过此可研究工程影响力辐射区域及后期运营过程中的旅游路线组织。,洪江县风土人情调查，由此可以深刻研究洪江古商城工程作为景区运营的优势所在，并寻找出潜在的商业业态，还可以将洪江民俗中的特定风俗习惯用以商业包装，丰富古城的内涵表现，到达“悦客的目的。,洪江古商城经营现状调研，如游客量、收入状况、游客游览的路线组织、游览时间、景点的组织、消费构成情况、目前洪江的接待能力等等，从中找出景区运营的缺乏之处，研究通过商业街来进行完善和补充的可行性。,第二局部 洪江商业开展背景分析,该局部主要是为本工程的商业价格提供参考依据，并找出其中适合本工程开展的商家、业态，为后续的招商工作打下根底，内容涉及洪江县商圈的调研，餐饮、娱乐、休闲、零售、专业市场等等，并详细了解各个区域、各个行业之间的租金水平差异。,第三局部 借鉴案例开展启示录,通过对凤凰古城、丽江古城等几个工程的实地调研采样数据进行详细分析，从几个工程的人流量、人均消费量、逗留时间、业态丰裕度等等方面进行比照，主要是对几个工程的聚客、滞客和悦客的能力进行探讨、分析，并找出各个工程的特色行业和一些特殊性业态进行分析，从中找出对本工程具有指向性参考意义的方面。,第四局部 商户调研,对虚拟商业业态商户进行意向性调研，通过该项工作可以较为准确的获知商家对该工程的意向和信心度，为后期的招商工作打下坚实的根底。,第五局部 工程定位,该局部主要是对古商城的精髓进行提炼和商业包装，将商业街工程和古商城作为一个整体进行形象上的统一定位，为后续的景区运营提供一个良好的背景，防止商业工程的操作与景区运营出现不和谐音符。,同时从商业操作的角度对商业街工程的目标客户群、功能板块及其与目标客户群的关联等方面进行详细的阐述和准确的定位。,第六局部 工程功能板块研究,首先是对商业街工程的各个功能板块进行定位，并对其支撑因素和相互的关联因素进行分析，最后综合古商城运营的因素得出对各个业态规模的定性、定量数据。从而得出全面、有效的开展建议。,第七局部 物业开展建议,该局部工作主要是针对现阶段的建筑设计从商业运营的角度提出整改意见，我们将结合工程设计的现状，在不改变现有设计的前提下，提出具有建设性意见的方案，使得建筑设计方案具有更好和更合理的商业操作性。,主要涉及的方面有街区气氛的营造、标示系统建议、景区文化展示、物业节点控制、人流动线的组织等方面。,第八局部 工程宣传推广策略,该局部工作将从工程推广方面进行详尽的阐述并拟出推广方案时间表。,将会与我司所掌握的资源进行充分的协调，充分调动我司的优势资源，如各个区域的车友会、网络推广机构及各类民间组织，进一步改善洪江古商城官方知名度高、民间知名度低的状况，使得工程的聚客能力得到加强，并有力的促进工程的客流。,第九局部 招商、销售策略,该局部工作那么主要是针对商业街工程而言，具体内容涉及工程团队的组建、招商工作安排、销售现场组织几个方面。,并对我司的工作进行量化和时间节点的安排加以详细说明，为工程实现成功的商业运作打下扎实的根底。,第十局部 工程经营开展建议,古商城商业街工程假设想成为一个成功的商业工程，其依托必然是古商城景区的成功经营，仅仅依托于工程的销售与招商是短期的利益表达，因此，我们更加看重两个工程之间的促进和完善，除了商业街的商业操作外，我们会结合旅游地产的操作经验对古商城的运营给出有益的建议，希望通过我们的努力能够让古商城这朵奇葩结出丰硕的成果。,谢 谢,洪江古商城工程操作思路简述,2021 / 7 / 7,前言：,洪江古商城整体而言与凤凰古城和平遥古城具有较大的相似性，他们均具有较为完整的古建筑风貌资源，具有很高的欣赏价值；,但洪江却不具备凤凰古城和平遥古城的名望和声誉，其一是无形资产的影响力缺乏凤凰有沈从文、黄永玉，平遥有镖局、票号；其二是景区营销推广力度弱手法单一，不能形成强势效应和规模效应；,洪江古商城先天条件优越，具有广阔的开展空间，因此，从商业角度来看，我们认为凤凰古城、平遥古城甚至是丽江古城的今天就是洪江古商城的明天！,我司认为洪江古商城商业街工程的操作应该站在整个景区运营的高度来对待方能将该工程操作成功，离开古商城景区的运营将其作为一个单一的商业工程来孤立的对待无异于缘木求鱼。,因此，我司对待该工程将更多的从景区运营的角度来加以考虑和对待，特别是在商业街业态的布局和划分上要融入游客游览动线的喜欢加以细分，并充分考虑景区目前的旅游现状以及旅游节目的单一性因素加以考虑，使得古商城商业街能够与古城游览形成互补，充分发挥古商城的魅力，增强古商城的“聚客、滞客和悦客的能力，如此，那么幸甚！,第一局部 工程开展背景研究,从湖南省旅游业的开展情况以及政府对该行业的规划以及支持度来判断本工程未来的开展前景和开展方向。,洪江县的地理区位特征及其交通组织，通过此可研究工程影响力辐射区域及后期运营过程中的旅游路线组织。,洪江县风土人情调查，由此可以深刻研究洪江古商城工程作为景区运营的优势所在，并寻找出潜在的商业业态，还可以将洪江民俗中的特定风俗习惯用以商业包装，丰富古城的内涵表现，到达“悦客的目的。,洪江古商城经营现状调研，如游客量、收入状况、游客游览的路线组织、游览时间、景点的组织、消费构成情况、目前洪江的接待能力等等，从中找出景区运营的缺乏之处，研究通过商业街来进行完善和补充的可行性。,第二局部 洪江商业开展背景分析,该局部主要是为本工程的商业价格提供参考依据，并找出其中适合本工程开展的商家、业态，为后续的招商工作打下根底，内容涉及洪江县商圈的调研，餐饮、娱乐、休闲、零售、专业市场等等，并详细了解各个区域、各个行业之间的租金水平差异。,第三局部 借鉴案例开展启示录,通过对凤凰古城、丽江古城等几个工程的实地调研采样数据进行详细分析，从几个工程的人流量、人均消费量、逗留时间、业态丰裕度等等方面进行比照，主要是对几个工程的聚客、滞客和悦客的能力进行探讨、分析，并找出各个工程的特色行业和一些特殊性业态进行分析，从中找出对本工程具有指向性参考意义的方面。,第四局部 商户调研,对虚拟商业业态商户进行意向性调研，通过该项工作可以较为准确的获知商家对该工程的意向和信心度，为后期的招商工作打下坚实的根底。,第五局部 工程定位,该局部主要是对古商城的精髓进行提炼和商业包装，将商业街工程和古商城作为一个整体进行形象上的统一定位，为后续的景区运营提供一个良好的背景，防止商业工程的操作与景区运营出现不和谐音符。,同时从商业操作的角度对商业街工程的目标客户群、功能板块及其与目标客户群的关联等方面进行详细的阐述和准确的定位。,第六局部 工程功能板块研究,首先是对商业街工程的各个功能板块进行定位，并对其支撑因素和相互的关联因素进行分析，最后综合古商城运营的因素得出对各个业态规模的定性、定量数据。从而得出全面、有效的开展建议。,第七局部 物业开展建议,该局部工作主要是针对现阶段的建筑设计从商业运营的角度提出整改意见，我们将结合工程设计的现状，在不改变现有设计的前提下，提出具有建设性意见的方案，使得建筑设计方案具有更好和更合理的商业操作性。,主要涉及的方面有街区气氛的营造、标示系统建议、景区文化展示、物业节点控制、人流动线的组织等方面。,第八局部 工程宣传推广策略,该局部工作将从工程推广方面进行详尽的阐述并拟出推广方案时间表。,将会与我司所掌握的资源进行充分的协调，充分调动我司的优势资源，如各个区域的车友会、网络推广机构及各类民间组织，进一步改善洪江古商城官方知名度高、民间知名度低的状况，使得工程的聚客能力得到加强，并有力的促进工程的客流。,第九局部 招商、销售策略,该局部工作那么主要是针对商业街工程而言，具体内容涉及工程团队的组建、招商工作安排、销售现场组织几个方面。,并对我司的工作进行量化和时间节点的安排加以详细说明，为工程实现成功的商业运作打下扎实的根底。,第十局部 工程经营开展建议,古商城商业街工程假设想成为一个成功的商业工程，其依托必然是古商城景区的成功经营，仅仅依托于工程的销售与招商是短期的利益表达，因此，我们更加看重两个工程之间的促进和完善，除了商业街的商业操作外，我们会结合旅游地产的操作经验对古商城的运营给出有益的建议，希望通过我们的努力能够让古商城这朵奇葩结出丰硕的成果。,谢 谢,
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