同致-深圳红树湾项目课件

东部工程红树湾项目东部工程红树湾项目营销策划简报营销策划简报深圳市同致业房地产顾问有限公司深圳市同致业房地产顾问有限公司第一章第一章 市场及消费群分析市场及消费群分析一、南山区住宅市场概述一、南山区住宅市场概述一、南山区住宅市场概述一、南山区住宅市场概述二、消费群体分析二、消费群体分析二、消费群体分析二、消费群体分析（一）消费群分布（一）消费群分布 南山楼盘总体旺销，本地人士置业热情高涨，外南山楼盘总体旺销，本地人士置业热情高涨，外来人士置业数目增加。但外销仍因区位环境及交通影来人士置业数目增加。但外销仍因区位环境及交通影响而处于淡静状态。响而处于淡静状态。1 1、普通白领、工薪阶层购买中低档楼盘；、普通白领、工薪阶层购买中低档楼盘；2 2、公务员、高级白领、金融证券业人士、自由、公务员、高级白领、金融证券业人士、自由 职业者购买中高档楼盘；职业者购买中高档楼盘；3 3、私营业主、企业高级领导、部分具有高知识、私营业主、企业高级领导、部分具有高知识 水平和中高职位的科技人员及灰色收入者购水平和中高职位的科技人员及灰色收入者购 买高档楼盘买高档楼盘。（二）、区外客户群体（二）、区外客户群体第一类：中低收入者因南山价格较低而选择第一类：中低收入者因南山价格较低而选择 居住南山区；居住南山区；第二类：中高收入的有车族；有意入住南山高第二类：中高收入的有车族；有意入住南山高 尚生活区，尤其青睐华侨城、后海片尚生活区，尤其青睐华侨城、后海片 区的高素质物业；区的高素质物业；第三类：主要是选择南山区高档住宅、别墅的第三类：主要是选择南山区高档住宅、别墅的 高收入阶层；高收入阶层；三、区域市场分析三、区域市场分析三、区域市场分析三、区域市场分析 深圳湾填海区东起福田保税区，西至后滨海大道，由红树深圳湾填海区东起福田保税区，西至后滨海大道，由红树林、泥滩和人工岸线组成，岸线长度约为林、泥滩和人工岸线组成，岸线长度约为1515公里，在广义上属公里，在广义上属于南山区，从狭义上来说是深圳市城市设计中的侨城于南山区，从狭义上来说是深圳市城市设计中的侨城深圳深圳湾片区的一部分，包括有华侨城、深圳红树湾填海区、沙河等湾片区的一部分，包括有华侨城、深圳红树湾填海区、沙河等小片区。小片区。分区概述分区概述分区概述分区概述 深深深深圳圳圳圳湾湾湾湾填填填填海海海海区区区区位位位位于于于于滨滨滨滨海海海海大大大大道道道道以以以以北北北北，沙沙沙沙河河河河西西西西路路路路以以以以东东东东，沙沙沙沙河河河河东东东东路路路路以以以以西西西西，白白白白石石石石洲洲洲洲路路路路以以以以南南南南，地地地地块块块块南南南南临临临临深深深深圳圳圳圳湾湾湾湾，北北北北临临临临华华华华侨侨侨侨城城城城，西西西西接接接接沙沙沙沙河河河河高高高高尔尔尔尔夫夫夫夫，面面面面积积积积约约约约2 2 2 29 9 9 9平平平平方方方方公公公公里里里里，不不不不论论论论位位位位置置置置、规规规规模模模模、景景景景观观观观、前前前前景景景景都都都都是是是是独独独独一一一一无无无无二二二二被被被被称称称称为为为为“深深深深圳圳圳圳地地地地王王王王”。深深深深圳圳圳圳湾湾湾湾填填填填海海海海区区区区设设设设计计计计容容容容积积积积率率率率约约约约为为为为1.01.01.01.0，总总总总建建建建筑筑筑筑面面面面积积积积约约约约245245245245万万万万平平平平方方方方米米米米，住住住住宅宅宅宅面面面面积积积积约约约约218218218218万万万万平方米，规划人口平方米，规划人口平方米，规划人口平方米，规划人口60900609006090060900人。人。人。人。深圳湾填海区的空间规划序列由西至东设计成三个区域。深圳湾填海区的空间规划序列由西至东设计成三个区域。深圳湾填海区的空间规划序列由西至东设计成三个区域。深圳湾填海区的空间规划序列由西至东设计成三个区域。本项目位于的中区为延续华侨城旅游景区的主题公园，开本项目位于的中区为延续华侨城旅游景区的主题公园，开本项目位于的中区为延续华侨城旅游景区的主题公园，开本项目位于的中区为延续华侨城旅游景区的主题公园，开敞湖区空间；填海区作为深圳的顶级高尚社区，还肩负着构筑敞湖区空间；填海区作为深圳的顶级高尚社区，还肩负着构筑敞湖区空间；填海区作为深圳的顶级高尚社区，还肩负着构筑敞湖区空间；填海区作为深圳的顶级高尚社区，还肩负着构筑深圳滨海城市特色的重担。深圳滨海城市特色的重担。深圳滨海城市特色的重担。深圳滨海城市特色的重担。第二章、项第二章、项 目分析目分析 一、地块分析一、地块分析一、地块分析一、地块分析 地块北端地块北端地块西端地块西端滨海大道滨海大道涵洞涵洞人文景观人文景观人文景观人文景观 项目以北、以东是华侨城内一片项目以北、以东是华侨城内一片4040万平方米的内湖旅万平方米的内湖旅游景观区，向南有近游景观区，向南有近3030万平方米的中央花园；项目外围还万平方米的中央花园；项目外围还有红树林、世界之窗、锦绣中华、沙河高尔夫等自然、人有红树林、世界之窗、锦绣中华、沙河高尔夫等自然、人文景观，更可远眺深圳湾和香港。文景观，更可远眺深圳湾和香港。配套设施配套设施配套设施配套设施 项目附近以中央花园为中心规划出项目附近以中央花园为中心规划出8 8万平方米的商业万平方米的商业设施，设施，1010万平方米的教育设施（中、小学）和其它建筑公万平方米的教育设施（中、小学）和其它建筑公共共9 9万平方米。计有购物公园、文化活动中心、青少年活万平方米。计有购物公园、文化活动中心、青少年活动中心、体育中心、医院、公交枢纽站、公共停车场等以动中心、体育中心、医院、公交枢纽站、公共停车场等以满足填海区公共开放空间体系功能的各项市政设施。满足填海区公共开放空间体系功能的各项市政设施。二、项目价值分析二、项目价值分析二、项目价值分析二、项目价值分析项项项项 目目目目 价价价价 值值值值 SWOTSWOT分分分分 析析析析A A、填海区的设计超前、社区功填海区的设计超前、社区功 能一流、人文景观优秀、地能一流、人文景观优秀、地 理位置得天独厚理位置得天独厚B B、经过前期新闻炒作，市场热经过前期新闻炒作，市场热 点高点高C C、具有一定的规模优势，同时具有一定的规模优势，同时 拥有东部集团的品牌资源拥有东部集团的品牌资源；A A、配套环境的形成有待时日配套环境的形成有待时日B B、白石洲路的车辆噪音对居白石洲路的车辆噪音对居 住的影响住的影响C C、项目地块的设计受到限制项目地块的设计受到限制A A、地块获得方式的不同使地块获得方式的不同使 得项目市场操作的空间大得项目市场操作的空间大B B、市场对地块的认知程度高，市场对地块的认知程度高，推广时机成熟；推广时机成熟；C C、区域市场尚无楼盘开发，项区域市场尚无楼盘开发，项 目有可能成为市场的领跑者目有可能成为市场的领跑者；A A、周边区域已经推出的多个周边区域已经推出的多个高素质楼盘分流了市场部分潜高素质楼盘分流了市场部分潜在客户在客户B B、百仕达地产填海片区占地百仕达地产填海片区占地7.57.5万平方米的万平方米的“红树西岸红树西岸”项项目，和泰华地产目，和泰华地产16.216.2万平方米万平方米的项目开发将对本项目产生直的项目开发将对本项目产生直接竞争压力。接竞争压力。OOS S WWT T三、区域市场发展走势小结三、区域市场发展走势小结三、区域市场发展走势小结三、区域市场发展走势小结第三章、项目定位第三章、项目定位 红树湾、深圳新一代的高尚住宅生活片区。在这片土地上孕育和红树湾、深圳新一代的高尚住宅生活片区。在这片土地上孕育和沉淀着深圳新一轮房地产发展热潮的全部力量。在寻找一条成功的开沉淀着深圳新一轮房地产发展热潮的全部力量。在寻找一条成功的开发、发展之路时，我们想起了发、发展之路时，我们想起了“法国-瑞河耶纳”她的历史：她的历史：一个位于法国东南部临地中海的美丽地方。这里不仅是法国同时也是一个位于法国东南部临地中海的美丽地方。这里不仅是法国同时也是欧洲历史悠久的地区之一，曾先后受到塞尔特人、罗马人、撒拉逊人欧洲历史悠久的地区之一，曾先后受到塞尔特人、罗马人、撒拉逊人的统治，直到公元的统治，直到公元973973年，法国的威廉国王才使其正式成为法兰西的一年，法国的威廉国王才使其正式成为法兰西的一部分。瑞河耶纳流传着有关耶路撒冷圣骑士、古希腊航海奇闻以及罗部分。瑞河耶纳流传着有关耶路撒冷圣骑士、古希腊航海奇闻以及罗马帝国的许多古老传说，这里到处保留有中世纪的痕迹，其厚重的中马帝国的许多古老传说，这里到处保留有中世纪的痕迹，其厚重的中古文化使它更具有一种神秘的地理魅力。古文化使它更具有一种神秘的地理魅力。她的风光：得天独厚的自然风光，从海滨地区的白色岩石和皇家城得天独厚的自然风光，从海滨地区的白色岩石和皇家城堡到内陆茂盛的森林和湖泊风光，使这里的山水又多了一堡到内陆茂盛的森林和湖泊风光，使这里的山水又多了一份灵性。所以自古以来瑞河耶纳就是地中海一处最迷人的份灵性。所以自古以来瑞河耶纳就是地中海一处最迷人的旅游、渡假胜地吸引大量的游客。旅游、渡假胜地吸引大量的游客。她的风土人情：中最具出名的当数自行车运动和葡萄酒酿造。瑞河耶中最具出名的当数自行车运动和葡萄酒酿造。瑞河耶纳是环法自行车赛的一个重要站点，自行车运动在当地是纳是环法自行车赛的一个重要站点，自行车运动在当地是一项非常群众化的活动；受地中海气候的影响，瑞河耶纳一项非常群众化的活动；受地中海气候的影响，瑞河耶纳葡萄的品种优良，因此葡萄酒的酿造也蛮声海外，葡萄酒葡萄的品种优良，因此葡萄酒的酿造也蛮声海外，葡萄酒酿造在次不仅是一项产业亦是当地的一种旅游文化。酿造在次不仅是一项产业亦是当地的一种旅游文化。悠悠久久的的历历史史、优优美美的的自自然然风风光光、独独特特的的风风土土人人情情、再再加加上上精精致致的的法法国国美美食食、浪浪漫漫的的法法国国蓝蓝调调爵爵士士乐乐，这这种种种种一一切切美美好好的事物凝聚在一起，使我们得以向你们奉献上的事物凝聚在一起，使我们得以向你们奉献上一、项目定位一、项目定位（一）、项目整体形象定位（一）、项目整体形象定位 以东部工程优秀的企业品牌为基础；以东部工程优秀的企业品牌为基础；紧紧围绕地段、自然人文景观以及区域优势；紧紧围绕地段、自然人文景观以及区域优势；创造本项目市场推广的最佳切入点创造本项目市场推广的最佳切入点 全力将本项目打造成为：全力将本项目打造成为：坚持并提升项目自身原有的高品质物业形象；坚持并提升项目自身原有的高品质物业形象；法国风情高尚湖畔蓝调生活住区法国风情高尚湖畔蓝调生活住区法国风情高尚湖畔蓝调生活住区法国风情高尚湖畔蓝调生活住区法国风情高尚湖畔蓝调生活住区法国风情高尚湖畔蓝调生活住区定位解析：定位解析：二、项目物业功能定位二、项目物业功能定位 根据整体形象定位构想，结合根据整体形象定位构想，结合“RIVIEARIVIEA瑞河耶纳瑞河耶纳瑞河耶纳瑞河耶纳”片区建筑整片区建筑整体风格特征，配合大的自然人文景观环境和小区内的园林景观将本体风格特征，配合大的自然人文景观环境和小区内的园林景观将本项目规划为：以单体项目规划为：以单体TOWNHOUSETOWNHOUSE、低层联排低层联排TOWNHOUSETOWNHOUSE以及以及部分多层带电梯住宅，共同构成一个部分多层带电梯住宅，共同构成一个二、目标客户定位二、目标客户定位（一）、客户定位（一）、客户定位客户群体客户群体购房目的购房目的购房偏好购房偏好比例比例比例比例高收入私营业高收入私营业主阶层主阶层自用、度自用、度假假物物业业高高档档次次、优优越越的的自自然人文景观然人文景观30%30%具有高收入来具有高收入来源人士源人士自用自用物物业业高高档档次次、优优越越的的自自然然人人文文环环境境、优优越越的的物物业文化主题内涵业文化主题内涵25%25%已在深圳长期居已在深圳长期居住、家庭经济实住、家庭经济实力强的居民力强的居民自用自用物物业业高高档档次次、优优越越的的自自然人文景观、宽大户型、然人文景观、宽大户型、20%20%香港中产阶层、香港中产阶层、长期来往于深港长期来往于深港两地经商人士两地经商人士自用、度假自用、度假物物业业高高档档次次、优优越越的的自自然然人人文文景景观观、相相较较于于香香港港同同类类物物业业较较低低的的物物业业价格价格15%15%（二）、客户心态分析二）、客户心态分析第四章、项目规划与概念设计一、小区整体规划概念设计（一）、整体概念来源（一）、整体概念来源 经过我司建筑规划、市场研究、策划、销售等多方面人经过我司建筑规划、市场研究、策划、销售等多方面人员的共同研究和分析，特别是与我司友好公司员的共同研究和分析，特别是与我司友好公司-加拿大著加拿大著名建筑设计公司名建筑设计公司CACCAC公司和著名景观设计事务所公司和著名景观设计事务所DMGDMG的设的设计师进行沟通和商讨计师进行沟通和商讨。选择与本项目所处地块价值含量近似选择与本项目所处地块价值含量近似的法国著名的度假胜地的法国著名的度假胜地“RIVIEARIVIEA 瑞河耶纳瑞河耶纳”的整体规划模的整体规划模式、建筑风格和园林环境作为蓝本式、建筑风格和园林环境作为蓝本。将本项目整体规划和主题创意，在深圳第三代将本项目整体规划和主题创意，在深圳第三代中央住区中创造一个中央住区中创造一个“法国风情高尚湖景低密度度法国风情高尚湖景低密度度假村式情景洋房社区假村式情景洋房社区”。（二）、整体规划理念概述（二）、整体规划理念概述 本本规规划划以以“RIVIEARIVIEA 瑞瑞河河耶耶纳纳”文文化化休休闲闲度度假假村村为为蓝蓝本本。从从其其神神韵韵中中吸吸取取灵灵感感和和精精华华，使使本本项项目目将将居居住住、文文化化、艺艺术术、休休闲闲、情情趣趣和和自自然然风风情情融融为为遗遗体体，创创造造一一个个富富有有特特色色的的充充分分表现法式风情小城特色和蓝调休闲情调生活意境的居住小区。表现法式风情小城特色和蓝调休闲情调生活意境的居住小区。依照规划要求，根据具体的地块条件，以景观条件为主依照规划要求，根据具体的地块条件，以景观条件为主导规划原则，最大程度地利用现有景观资源。将本项目规划导规划原则，最大程度地利用现有景观资源。将本项目规划成为成为5 5个小分区组团，在物业类型上以低层个小分区组团，在物业类型上以低层TOWNHUOSETOWNHUOSE、临内临内湖及中心低层湖及中心低层TOWNHUOSETOWNHUOSE 和小区西南侧的多层带电梯住宅构和小区西南侧的多层带电梯住宅构成。成。二、小区环境设计概念（一）、整体规划构想（一）、整体规划构想本项目小区未来的社区环境规划的成功与否，将是本项目小区未来的社区环境规划的成功与否，将是本项目本项目“叫响市场、领跑红树湾叫响市场、领跑红树湾”的关键一环。的关键一环。以法国以法国地中海滨海城市为蓝本，在美丽的红树湾创造地中海滨海城市为蓝本，在美丽的红树湾创造 将小区的内环境规划与项目北面的华侨城三大主将小区的内环境规划与项目北面的华侨城三大主题公园、红树湾内湖、小区南面的中心公园，以及深题公园、红树湾内湖、小区南面的中心公园，以及深圳湾相连接，创造红树湾独有的圳湾相连接，创造红树湾独有的“一世界、一仙湖、一世界、一仙湖、一美园、一花海、一碧湾一美园、一花海、一碧湾”五宝珠链。五宝珠链。三、景观营造、场所、街区设计要点（一）、整体设计方向构想（一）、整体设计方向构想 四、建筑风格与外立面设计要点（一）、建筑整体风格（一）、建筑整体风格 根根据据项项目目整整体体规规划划和和园园林林规规划划构构想想，本本项项目目的的各各类类型型物物业业的的建建筑筑风风格格均均以以法法国国建建筑筑为为基基本本蓝蓝本本。在在个个部部分分结结构构的的设设计计上上尽尽可可能能多多地地使使用用各各种种法法式式建建筑筑符符号号。在在建建筑筑顶顶层层设设计计上上，多多采采用用坡坡屋屋顶顶设设计计，利利用用坡坡顶顶设设计计手手法法增增加加建建筑筑第五立面的变化和空间结构的功能性第五立面的变化和空间结构的功能性（二）、外立面设计要点（二）、外立面设计要点 本项目住区的色彩应协调统一，全面综合考虑屋面、本项目住区的色彩应协调统一，全面综合考虑屋面、墙面（窗、玻璃、栏板）、地面，植物的色彩的配合。墙面（窗、玻璃、栏板）、地面，植物的色彩的配合。发发挥淡黄色、淡粉红色、淡黄色等浅色主色调的反复应用作挥淡黄色、淡粉红色、淡黄色等浅色主色调的反复应用作用，在建筑的主立面强调三段式的色彩变化处理手法。用，在建筑的主立面强调三段式的色彩变化处理手法。增增强住区感染力和个性特征，在协调中求变化，变化中求统强住区感染力和个性特征，在协调中求变化，变化中求统一，避免杂乱无章。一，避免杂乱无章。五、主力户型平面布置和装修标准（一）、户型设计构想的考量标准（一）、户型设计构想的考量标准（二）、户型结构定位（二）、户型结构定位分区分区分区分区户型种类及面积户型种类及面积户型种类及面积户型种类及面积住宅户数住宅户数住宅户数住宅户数住宅面积住宅面积住宅面积住宅面积说明说明说明说明A A A ATownhuoseTownhuose（四层）四层）每户每户170-180170-180MMA A型：型：170170MM、7575户户A1A1型：型：180180MM、7575户户1275012750MM13500M13500M 每每栋栋上上下下两两户户、二二层一户；层一户；每每户户独独立立出出口口、独独立花园、地库停车；立花园、地库停车；B B B BTownhuoseTownhuose（五层）五层）每户每户170-210170-210MMB B型：型：170170MM、5656户户B1B1型：型：210210MM、2626户户95209520MM5460M5460M 临临湖湖一一层层为为商商业业、2-2-5 5层住宅、二层一户；层住宅、二层一户；南南侧侧单单位位5 5层层，1-21-2层层一户、一户、3-53-5长层一户；长层一户；C C C C8 8层花园洋房（带电梯、层花园洋房（带电梯、一梯二户）一梯二户）每户每户130-1400130-1400MMC C型：型：130130MM、4040户户C1C1型型：140140 MM、112112户户52005200MM15680M15680M 每每户户设设观观景景超超大大阳阳台，顶层退台化验；台，顶层退台化验；停车设于地库；停车设于地库；D D D D8 8层高级公寓层高级公寓每户每户125-135125-135MMD D型：型：125125MM、128128户户D1D1型型：135135 MM、128128户户1600016000MM17280M17280M停车设于地库；停车设于地库；E E E E花园别墅（并联式）花园别墅（并联式）大户型大户型350350MM、6 6套套中户型中户型260260MM、3636套套4242户户1146011460MM2-32-3户户相相并并联联，每每户户设设独独立立前前后后花花园园，独独立立车车库，独立出入口库，独立出入口总计总计总计总计682682户户106850106850MM（三）装修标准建议三）装修标准建议 根据我司多年的实际操盘经验和对市场的了解，根据我司多年的实际操盘经验和对市场的了解，对于高档次价位的物业购房者一般情况下会选择清水对于高档次价位的物业购房者一般情况下会选择清水房交楼标准，之后自行根据自己的喜好进行装修。建房交楼标准，之后自行根据自己的喜好进行装修。建议：议：本项目采用清水房标准交楼。在此同时，为了提本项目采用清水房标准交楼。在此同时，为了提供更加全面的服务内容，提供两种不同档次的装修套供更加全面的服务内容，提供两种不同档次的装修套餐供业主选择餐供业主选择。六、社区配套设施1 1、会所功能会所功能采用现代的设计手法，将会采用现代的设计手法，将会所、泳池和中心园林统一考虑，所、泳池和中心园林统一考虑，综合运用钢架结构和拉膜技术，综合运用钢架结构和拉膜技术，建造一个具有欧式湖畔河港码头建造一个具有欧式湖畔河港码头式的式的“亲水会所亲水会所”。2 2、信息化社区信息化社区 信息化、智能化社区是现信息化、智能化社区是现代住宅的必备素质，本项目应重代住宅的必备素质，本项目应重点宣传可视对讲、红外监控、宽点宣传可视对讲、红外监控、宽频（或光纤）上网、数码电视等频（或光纤）上网、数码电视等国家级智能标准，作为宣传卖点。国家级智能标准，作为宣传卖点。3 3、社区健康服务中心社区健康服务中心健健康康是是一一个个重重要要的的生生活活要要求求，建建议议：在在项项目目二二期期中中，与与项项目目医医疗疗机机构构联联系系合合办办小小区区自自己己的的社社区区健健康康服服务务中中心心或或医医疗疗站站，增增强强社社区区服服务务内内容容和和项项目目的的康康居居生生活活内内涵。涵。幼儿园幼儿园为了增强此项卖点的感召力，适为了增强此项卖点的感召力，适应目标客户群体的需求，大力提升应目标客户群体的需求，大力提升项目的社区文化内涵和层次。建议：项目的社区文化内涵和层次。建议：幼儿园与深圳或香港的个别艺术、幼儿园与深圳或香港的个别艺术、音乐等专科学校联系创建艺术主题音乐等专科学校联系创建艺术主题班或直接引入著名的双语教学机构班或直接引入著名的双语教学机构承办。承办。七、施工与卖场组织（一）、施工组织（一）、施工组织方案：方案：方案：方案：“先声夺人、龙头凤尾先声夺人、龙头凤尾先声夺人、龙头凤尾先声夺人、龙头凤尾”以树立品牌、创造市场热点和市场销售奇迹为以树立品牌、创造市场热点和市场销售奇迹为目的，按照目的，按照“中心湖区中心湖区TOWNHUOSETOWNHUOSE区和西南段多区和西南段多层住宅区、临红树湾内湖层住宅区、临红树湾内湖TOWNHUOSETOWNHUOSE区、东段区、东段TOWNHUOSETOWNHUOSE区区”的顺序进行开发。依托大的自然、的顺序进行开发。依托大的自然、人文景观环境，以人文景观环境，以“先建配套、后建住宅先建配套、后建住宅”的宏伟的宏伟气势将本项目推入市场。同时推出多层组团利用价气势将本项目推入市场。同时推出多层组团利用价格杠杆保证前期资金的回笼速度。格杠杆保证前期资金的回笼速度。（二）、销售配套（二）、销售配套1 1、售楼处：售楼处：以小区中心内湖湖以小区中心内湖湖畔亲水会所作为本项目畔亲水会所作为本项目的销售中心使用的销售中心使用 2 2、工地展示：工地展示：施工现场进行全封闭式施工施工现场进行全封闭式施工管理，利用安置在各工地完善管理，利用安置在各工地完善的电视监控系统和售楼处内的的电视监控系统和售楼处内的电视墙，实现客户在会所内对电视墙，实现客户在会所内对施工进度、周边景观、绿化工施工进度、周边景观、绿化工程等情况的即时了解程等情况的即时了解3 3、休闲空间：休闲空间：在售楼处的顶层设计一个在售楼处的顶层设计一个观景露天花园天台，以供客户观景露天花园天台，以供客户到上面休息、观赏四处美景到上面休息、观赏四处美景4 4、工地包装工地包装将正在施工阶段的工地，将正在施工阶段的工地，利用形象宣传围墙全部与卖场利用形象宣传围墙全部与卖场完全隔离，形成幽雅、美好的完全隔离，形成幽雅、美好的卖场空间卖场空间 第五章 项目营销推广建议一、销售的前提条件 二、入市时机评估 鉴于上述简要分析，我司建议：鉴于上述简要分析，我司建议：本项目应该在本项目应该在20022002年年9 9月完成开发工作的前期准备工作月完成开发工作的前期准备工作开始全面施工；之后进行市场的前期铺垫性宣传、品牌树立推广工作和销售准备工作；在开始全面施工；之后进行市场的前期铺垫性宣传、品牌树立推广工作和销售准备工作；在1212月开始市场的市场销售检验工作，根据具体情况和市场反映开始正式的销售工作。月开始市场的市场销售检验工作，根据具体情况和市场反映开始正式的销售工作。三、营销推广卖点整合（一）、总体项目宣传卖点：（一）、总体项目宣传卖点：（统领理性卖点，综合概括，偏重感性）（统领理性卖点，综合概括，偏重感性）“红树湾畔、品味蓝调浪、品味蓝调浪漫漫”本项目所处大的区域环境、区域地段价值条件；本项目所处大的区域环境、区域地段价值条件；以法国风情为源头的蕴涵于建筑、文化、生活中的丰富内涵；以法国风情为源头的蕴涵于建筑、文化、生活中的丰富内涵；未来社区所创造出来的浪漫、优悠、休闲的生活情调和空间；未来社区所创造出来的浪漫、优悠、休闲的生活情调和空间；四、阶段性营销卖点主题（虚实分卖点交替使用）四、阶段性营销卖点主题（虚实分卖点交替使用）1 1、城市新度假生活主义（虚）城市新度假生活主义（虚）未未来来深深圳圳第第三三代代CLDCLD中中央央居居住住区区的的规规划划前前景景和和得得天天独独厚厚的的自自然然、人人文文景景观观。配配合合 “城城市市新新度度假假生生活活主主义义 -在在城城市市CLDCLD区区享享受受度度假假生生活活”的的生生活活方方式式的的树树立立，进进行整体市场的引导和激活。行整体市场的引导和激活。2 2、融入纯正法国湖畔度假生活（实融入纯正法国湖畔度假生活（实）在营销宣传推广过程中阐述和演绎在营销宣传推广过程中阐述和演绎“瑞河耶纳瑞河耶纳”纯正法国湖畔度假社区的整体规划、园林设计，以及丰富纯正法国湖畔度假社区的整体规划、园林设计，以及丰富的法国文化、艺术对于生活环境质素完美提升的纯正内涵的法国文化、艺术对于生活环境质素完美提升的纯正内涵。3 3、城市新庭院生活方式（虚）、城市新庭院生活方式（虚）针对针对围合、半围合式组团的提出围合、半围合式组团的提出“城市新庭院城市新庭院生活方式生活方式”营销宣传概念营销宣传概念。唤醒现代城市人群对中。唤醒现代城市人群对中国传统的大宅门、独门独户庭院式生活的潜在期盼，国传统的大宅门、独门独户庭院式生活的潜在期盼，强力塑造本项目创造出对居住者心理需求的满足感；强力塑造本项目创造出对居住者心理需求的满足感；4 4、品质生活要有硬道理（实）品质生活要有硬道理（实）此部分卖点的构成将来自一些实质性的功能、质此部分卖点的构成将来自一些实质性的功能、质素配套条件。如：优美的园林设计、经典的户型设计、素配套条件。如：优美的园林设计、经典的户型设计、完善的小区配套、高质素的物业管理等等；完善的小区配套、高质素的物业管理等等；5 5、聆听蓝调生活（虚）聆听蓝调生活（虚）利用利用“蓝调音乐蓝调音乐”所代表的悠悠生活、舒缓人生所代表的悠悠生活、舒缓人生的意境来诠释，的意境来诠释，“城市新度假生活主义与法国度假社城市新度假生活主义与法国度假社区区”完美结合后对业主生活品质所能产生的巨大促进完美结合后对业主生活品质所能产生的巨大促进力量。力量。五、营销控制主线和阶性推广策略（一）、营销控制主线（一）、营销控制主线1 1、整体营销思路整体营销思路2 2、营销阶段控制营销阶段控制在在销销售售过过程程中中将将出出现现一一个个“先先内内后后外外、以以外外带带内内”的营销阶段：的营销阶段：前期和中期：前期和中期：整整个个市市场场中中心心将将以以内内销销市市场场为为主主战战场场。通通过过整整体体营营销销战战略略的的高高效效实实施施，绝绝大大多多数数单单位位将将在在内内销销市市场进行消化场进行消化。后期销售：后期销售：鉴于整体价位的提升；同时，出于进一步提升项鉴于整体价位的提升；同时，出于进一步提升项目、企业品牌的目的。目、企业品牌的目的。以在香港组织展销会和投以在香港组织展销会和投入适当宣传的方式，开始进行项目外销工作。以入适当宣传的方式，开始进行项目外销工作。以香港的小规模推广促进内销执行。香港的小规模推广促进内销执行。第六章 企业与项目的品牌推广策略一、整体品牌推广战略品 牌企 业 品 牌项 目 品 牌互动互动支撑支撑支撑支撑 项目品牌、发展商品牌发展成为决定一个项目、乃至一个企业成功、发展的关键项目品牌、发展商品牌发展成为决定一个项目、乃至一个企业成功、发展的关键因素。针对本项目的固有特征和东部工程公司的坚实企业基础，采用高效的品牌实施、因素。针对本项目的固有特征和东部工程公司的坚实企业基础，采用高效的品牌实施、发展战略将是迅速打造项目品牌、提升东部公司企业品牌的通衢大道。发展战略将是迅速打造项目品牌、提升东部公司企业品牌的通衢大道。二、品牌推广具体方式（一）企业品牌提升策略（一）企业品牌提升策略（二）项目品牌提升策略（二）项目品牌提升策略 期待与贵公司共创辉煌期待与贵公司共创辉煌 谢谢！谢谢！