房地产开发报建流程介绍课件

房地产开发报建流程总经理必备基础知识课件（一）1引子报建工作是什么？去政府那边跑跑腿、办办手续？和机关办事人员胡吃海喝、搞关系、拍马屁、套近乎？联系企业内部各业务部门和外部各政府部门，处理人际关系？报建工作的合理化依据：中华人民共和国行政许可法第十二条下列事项可以设定行政许可：（一）直接涉及国家安全、公共安全、经济宏观调控、生态环境保护以及直接关系人身健康、生命财产安全等特定活动，需要按照法定条件予以批准的事项；（二）有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等，需要赋予特定权利的事项；（三）提供公众服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项；（四）直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施、产品、物品，需要按照技术标准、技术规范，通过检验、检测、检疫等方式进行审定的事项；（五）企业或者其他组织的设立等，需要确定主体资格的事项；（六）法律、行政法规规定可以设定行政许可的其他事项。报建工作是政府对于房地产企业的开发行为进行审批并授予行政许可的过程。上海市规划和国土资源管理局上海市住房和城乡管理委员会区建管委上海市发改委区规土局上海市民防办公室上海市环境保护局市容环境质量监督管理中心在上海市办理施工许可证需要哪些资料？1、上海市建筑工程施工许可申请表2、建设用地批准书或房地产权证（原件、复印件）3、建设工程规划许可证（原件、复印件）4、建设资金已经落实的证明材料：建设单位支付给施工总包企业的不少于建筑工程合同价10%预付款的银行入帐凭证（原件、复印件）建设资金已落实及无拖欠工程款承诺书政府投资工程按财政部门支付要求落实资金的凭证。5、上海市建筑工程质量安全措施现场审核表6、施工场地已经基本具备施工条件的承诺书7、法律、法规、规章规定的其他文件。上海市建筑工程质量安全措施现场审核表中包含的需要办理的隐含内容一，施工现场人员1、现场建设、监理，施工总包及涉及分包等单位已建立项目管理机构;涉及的合同已按规定报送；2、建设单位项目负责人，施工单位项目负责人，项目技术负责人，质量员，安全员，监理单位总监,专业监理工程师，专职安全监管员等关键岗位人员已到岗,并完成实名制登记.二，质量安全保障措施1、具备满足施工需要的施工图纸;相应的质量安全责任制已建立；2、施工组织设计编制符合相关标准，规范的规定，并通过审批。其中，按照规定应进行专家论证的专项方案，已通过专家论证。3、监理规划和相关监理细则按规定已制定并通过审批。三，施工基本条件1、现场供排水，施工用电，临时设施和施工道理等施工，生活配套条件已具备；2、施工场地内需要保护的高压线，树木等，已采取安全保护措施，需拆迁的建筑物已拆除。3、对因施工活动可能毗邻建（构）建筑，设施和重要管线造成影响的，或在轨道交通保护区内的，已制定安全防护措施或方案。四，未发现违法开工及其他违反相关法律法规规定的行为，或违法行为已经得到处置。完成施工单位与监理单位招标完成临水、临排、临电申请法律、法规、规章规定的其他文件？上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定（市府50号令）第十五条（处置申报）建设单位应当在办理工程施工或者建筑物、构筑物拆除施工安全质量监督手续前，向工程所在地的区（县）绿化市容行政管理部门申请核发建筑垃圾和工程渣土处置证。需要办理渣土证建设项目环境保护管理条例（国务院253号令）第九条依法应当编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，建设单位应当在开工建设前将环境影响报告书、环境影响报告表报有审批权的环境保护行政主管部门审批；建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设。需要完成环评审批参与土拍土地合同土地合同缴纳土地出让金发改委备案立立项批复批复建设用地规划许可证办理建建设用地用地规划划许可可证方案审批方案批复方案批复初步设计审批初步初步设计批复批复总体设计意见征询总体体设计征征询意意见施工图审查施工施工图审查备案案证书勘察招标勘察中勘察中标通通知知书现场勘察勘察勘察设计报告告设计招标设计中中标通通知知书设计施工施工图监理招标监理中理中标通通知知书施工招标施工施工中中标通通知知书设计施工施工图建设工程规划许可证办理建建设工程工程规划划许可可证施工许可证办理施工施工许可可证立立项批复批复用地批准书办理用地批准用地批准书报建勘察勘察/设计中中标通知通知书2概念解析土地图纸承建商土地拍卖审图招标施工管控施工许可规划管控施工准备施工条件国有土地城乡用地建设用地非建设用地城市建设用地居住用地R商业服务业设施用地B工业用地M其他住宅商业注一：我国土地管理法中将土地分为国有土地与集体所有土地两种。注二：城市用地分类与规划建设用地标准中又根据开发性质对土地进行了进一步划分。招标召集有资质的土地使用者，在一定期限，通过上报土地用途土地使用出让金等材料，并在一定时间内公开开标，来获得土地的使用权。拍卖土地所有者（政府）在一定的时间通过叫价的方式，决定土地的使用者，价高者得挂牌土地以明确的价牌标价接受挂牌价的土地使用者取得土地协议土地所有者与一家土地使用者商议土地使用金土地招拍挂获取土地的方式上述内容统称“一书两证”均由上海市规划及国土资源局统一进行审批与发证。建设项目选址建议书（针对划拨项目=我们用不上）建设用地规划许可证建设工程规划许可证上海市规划及国土资源局网址：http:/特别提醒：所有流程办理中涉及到递交复印件材料均须加盖项目公司公章，并且携带原件进行核对。3土拍立项参与拍卖获得土地土地交易中心发布土地出让信息付清土地出让金，并完成建设用地规划许可证审批办理建设用地批准书缴纳契税办理国有土地使用权证获得土地的最终形式是取得土地使用权证项目立项根据资金来源与项目性质不同分为三种形式：适用于政府投资项目适用于外资或是一般性基础投资审批制适用于企业开发核准制备案制所需资料：1、企业营业执照或者法人证书复印件，组织机构代码证复印件2、房地产权证、或者土地中标通知书、土地成交确认书、租赁协议工程报建：建设单位在建设工程立项文件批准后、建设工程发包前，应当持有关批准文件，按规定审批权限向市建设行政管理部门或者建设工程所在地的区、县建设行政管理部门办理建设工程报建手续。本质上就是告知政府负责建设管理的单位本项目要开始开工建设了。只有完成报建才能开展招标工作，为工程建设开始做准备。工程报监：全称上海市建设工程安全质量报监程序，是由建设方携带已获取的施工许可证及相关证件资料（如参建方资质等）向当地质量安全监督部门登记备案，以便得到监督员对工程施工全过程的督导监管的程序。上海已经取消啦，和施工许可证审批进行了合并。4单位招标工程报建：工程建设项目报建管理办法（建建字1994482号）第二条凡在我国境内投资兴建的工程建设项目，都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。审批部门：区建管委审批材料：上海市建设工程报建表营业执照原件及复印件组织机构代码原件及复印件立项批复复印件法定代表人委托书特别事项：如果不委托招标代理单位的，还需要提供上海市建设单位工程专业技术人员及管理人员备案表、专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件、专业技术人员和管理人员社保证明原件及复印件勘察设计监理施工注：总投资额大于3000万或是单项招标内容大于50万（施工为大于200万）的均应进行招标。总体设计审批前施工许可证办理前5设计审图方案设计文件，应满足编制初步设计文件的需要，应满足方案审批或报批的需要。初步设计文件，应满足编制施工图设计文件的需要，应满足初步设计审批的需要。施工图设计文件，应满足设备材料采购、非标准设备制作和施工的需要。建筑工程设计文件编制深度规定（2016版）不同阶段的设计文件对应深度不同，用于在不同阶段的政府审批，避免审批过程中发现重大调整意见。方案设计阶段方案设计阶段审批部门：上海市规划及国土资源管理局注：本PPT内描述均省略仅与本流程相关的事务性资料，以便更清晰地看到前置工作，及各项审批内容之间的关系。建筑设计方案总平面图（1/500或1/1000）地形图（1/500或1/1000，郊区1/2000）建筑设计方案图（含平面、立面、剖面）及设计说明文本日照分析报告（属高层建筑项目，周边有住宅文教卫生建筑的提供；乙级规划资质以上部门编制）建设项目备案文件国有土地使用权出让（转让）合同文本及附图受理时限：30个工作日方案设计阶段方案设计阶段民防办公室绿化和市容管理局水务局消防局环保局节能办公室上海市轨道交通维护保障中心（可选，受理窗口上海市交港局，地铁沿线建议提前征询）方案设计阶段需要征询意见的部门理论上递交窗口，由窗口统一送至各部门征询，但是实际操作中还是自行沟通初步设计阶段初步设计阶段初步设计审查完成后方可进行施工招投标及施工图审查等程序审批部门：区建管委/上海市住房和城乡建设管理委员会项目可行性研究批复或备案、核准文件规划设计方案的批准文件项目方案阶段相关部门意见土地批准文件初步设计文本及概算基坑安全评估报告抗震超限报告玻璃幕墙安全技术报告各专业技术评审及专家意见的回复交通影响分析评估报告地下公共工程防汛影响专项论证法律法规规定应提交的其他相关文件总体设计阶段总体设计阶段总体设计阶段需要征询的部门：规划国土、卫生、交通、交警、消防、抗震、水务、民防、绿化市容、气象、交港局上海市的总体设计文件审查原为扩初设计，由建设单位自行征询，各相关部门有对应的办理要求和办理窗口。所有审查意见提交给审图公司方可进行施工图审核工作。施工图设计阶段施工图设计阶段审核部门：审图公司相关部门对总体设计文件征询的意见反馈项目备案文件土地出让合同设计方案批准文件（方案批复）环评、超深、深基坑等专项评审报告绿色建筑及装配式建筑全套施工图受理时限：根据审图中发现问题的修改情况6规划许可建建设设用用地地规规划划许许可可证证审批部门：区规土局/上海市规划及国土资源管理局上海市建设用地规划许可证申请表（登录网站填写打印）建设项目承诺书（登录网站填写打印）地形图（购买）国有土地使用权出让合同建设工程设计方案批复及附图（方案批复）受理时限：5个工作日建建设设工工程程规规划划许许可可证证审批部门：区规土局/上海市规划及国土资源管理局建筑施工总平面图（1/500或1/1000）地形图（1/500或1/1000，郊区1/2000）建筑施工图基础施工平面图、基础详图及桩位平面布置图用于项目公示的建设工程平面图示意图日照分析报告公建配套协议建筑工程概预算书建设项目计划批准文件（立项批复）建设工程规划设计方案批复（方案批复）设计文件审查备案意见及审图合格书受理时限：5个工作日注：所有施工图纸均应审图通过施施工工许许可可证证审批部门：区建管委/上海市住房和城乡建设管理委员会用地批准文件（房地产使用权证）建设工程规划许可证建设单位支付给施工综保企业的不少于建筑工程合同价10%的预付款证明上海市建筑工程质量安全措施现场审核表勘察、设计、施工、监理中标通知书勘察、设计、施工、监理合同副本施工图设计文件审查合格证书除以上要求内容外，属于政策要求的其他手续办理包括：建筑垃圾和工程渣土处置证办理、7专业评审交通影响评价（交评）交通影响评价（交评）哪些项目需要进行交通影响评价？超过启动阈值就需要进行交通影响评价，并出具交通影响评价报告：环境环境影响评价（环评）影响评价（环评）办理依据：建设项目环境保护管理条例第九条依法应当编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，建设单位应当在开工建设前将环境影响报告书、环境影响报告表报有审批权的环境保护行政主管部门审批；建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设。建筑垃圾和工程渣土处置建筑垃圾和工程渣土处置证办理证办理办理依据：上海市市容环境卫生管理条例第四十四条：产生建筑垃圾、工程渣土的单位，应当向所在地的区（县）市容环境卫生管理部门申报产生量和处置方案，取得建筑垃圾、工程渣土处置证，委托取得建筑垃圾、工程渣土运输许可证的单位运输。上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定（市府50号令）第十五条（处置申报）建设单位应当在办理工程施工或者建筑物、构筑物拆除施工安全质量监督手续前，向工程所在地的区（县）绿化市容行政管理部门申请核发建筑垃圾和工程渣土处置证。38写在最后写在最后成功的基础在于好的学习习惯成功的基础在于好的学习习惯The foundation of success lies in good habits 结束语当你尽了自己的最大努力时，失败也是伟大的，所以不要放弃，坚持就是正确的。When You Do Your Best,Failure Is Great,So DonT Give Up,Stick To The End演讲人：XXXXXX 时 间：XX年XX月XX日