房地产市场基础知识培训课件

三、房地产基本三、房地产基本知识培训知识培训第一句话：第一句话：第一句话：第一句话：不做没有意义的事不做没有意义的事不做没有意义的事不做没有意义的事 明确课程的定位和意义明确课程的定位和意义明确课程的定位和意义明确课程的定位和意义第二句话：第二句话：第二句话：第二句话：做事就要有收获做事就要有收获做事就要有收获做事就要有收获 锁定课程要达到的目的锁定课程要达到的目的锁定课程要达到的目的锁定课程要达到的目的第三句话：第三句话：第三句话：第三句话：学以致用、知行合一学以致用、知行合一学以致用、知行合一学以致用、知行合一 讲师承诺和你的承诺讲师承诺和你的承诺讲师承诺和你的承诺讲师承诺和你的承诺第四句话：第四句话：第四句话：第四句话：愉悦是做好事的保障愉悦是做好事的保障愉悦是做好事的保障愉悦是做好事的保障 放松身体提升效果放松身体提升效果放松身体提升效果放松身体提升效果培训的四原则：2024/8/33目录目录目录目录一一一一、基基基基础础础础名名名名词词词词二二二二、建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语三三三三、价价价价格格格格术术术术语语语语四四四四、开开开开发发发发流流流流程程程程五五五五、地地地地产产产产市市市市场场场场六六六六、户户户户型型型型评评评评价价价价2024/8/34一一、基基础础名名词词篇篇2024/8/35什么叫房地产？什么叫房地产？什么叫房地产？什么叫房地产？狭义的理解即狭义的理解即 土地（地产），建筑物（房产）上不可分离的部分及附带的土地（地产），建筑物（房产）上不可分离的部分及附带的各种权益。各种权益。基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/36图示：土地土地（权益）（权益）房产房产（权益）（权益）房地产权益房地产权益核心点核心点：权益权益2024/8/37房地产权益有哪些？房地产权益有哪些？所有权、使用权、收益权、赠与权、继承权、抵押权、典当权、租赁权、排他权、部分处置权基基基基础础础础名名名名词词词词权属范畴：物权权属范畴：物权2024/8/38为何把房地产称为不动产？为何把房地产称为不动产？为何把房地产称为不动产？为何把房地产称为不动产？位置的固定性房地产房地产不动产不动产不可移动性最为核心的特点最为核心的特点基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/39房地产的特征房地产的特征房地产的特征房地产的特征1)1)位置的固定性和不可移动性位置的固定性和不可移动性提示：文物级建筑整体平移、搬迁，在其离地的一刹那起，不属于房地产范畴；提示：文物级建筑整体平移、搬迁，在其离地的一刹那起，不属于房地产范畴；提示：文物级建筑整体平移、搬迁，在其离地的一刹那起，不属于房地产范畴；提示：文物级建筑整体平移、搬迁，在其离地的一刹那起，不属于房地产范畴；2)2)使用的长期性使用的长期性提示：土地的难以灭失及建筑物的长期存在性所决定；提示：土地的难以灭失及建筑物的长期存在性所决定；提示：土地的难以灭失及建筑物的长期存在性所决定；提示：土地的难以灭失及建筑物的长期存在性所决定；3)3)投资大量性投资大量性提示：生产资料的昂贵及长周期所决定提示：生产资料的昂贵及长周期所决定提示：生产资料的昂贵及长周期所决定提示：生产资料的昂贵及长周期所决定4)4)保值增值性保值增值性提示：土地不可再生，需求的滚动与再生所决定，核心在于地产权益的升值。提示：土地不可再生，需求的滚动与再生所决定，核心在于地产权益的升值。提示：土地不可再生，需求的滚动与再生所决定，核心在于地产权益的升值。提示：土地不可再生，需求的滚动与再生所决定，核心在于地产权益的升值。基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/310中国房地产保值增值特点与经济的联系中国房地产保值增值特点与经济的联系1、通货膨胀远多于通货紧缩、通货膨胀远多于通货紧缩2、CPI基本面就是上升基本面就是上升3、房地产具有本币交易的特点、房地产具有本币交易的特点4、中国、中国GDP8%的警戒线与内需的警戒线与内需5、目前中国城市化进程、目前中国城市化进程40%6、房地产与固定资产投资率、第三产业比、房地产与固定资产投资率、第三产业比 重、关联行业重、关联行业 的关系的关系7、与地方财政的关系、与地方财政的关系2024/8/311土地的权属分类土地的权属分类土地的权属分类土地的权属分类1)1)国有土地国有土地 属于全民所有的土地，也可理解为国家所有的土地提示：国有土地的所有人为代表全民行使权利的国家（国务院）提示：国有土地的所有人为代表全民行使权利的国家（国务院）提示：国有土地的所有人为代表全民行使权利的国家（国务院）提示：国有土地的所有人为代表全民行使权利的国家（国务院）2 2）集体土地）集体土地 属于劳动群众集体所有的土地，也可理解为农民集体所有的土地提示：集体土地的所有人为代表土地所辖农民行使权利的集体经济组织提示：集体土地的所有人为代表土地所辖农民行使权利的集体经济组织提示：集体土地的所有人为代表土地所辖农民行使权利的集体经济组织提示：集体土地的所有人为代表土地所辖农民行使权利的集体经济组织备注：集体土地的总量远大于国有土地的总量是新中国成立后第一次土地改革的结果备注：集体土地的总量远大于国有土地的总量是新中国成立后第一次土地改革的结果基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/312十七届三中全会关于土地流转的规定十七届三中全会关于土地流转的规定集体土地允许的流转，并非允许目前最关切的小产集体土地允许的流转，并非允许目前最关切的小产权房上市。权房上市。实质上杜绝了前期关于小产权房上市的争论实质上杜绝了前期关于小产权房上市的争论被誉为建国后第二次土地革命被誉为建国后第二次土地革命2024/8/313什么叫城中村？什么叫城中村？什么叫城中村？什么叫城中村？城市版图中所包围的属于农民集体经济组织管辖的区域提示：是中国城市化进程发展初期缺乏合理规划的产物，属于提示：是中国城市化进程发展初期缺乏合理规划的产物，属于提示：是中国城市化进程发展初期缺乏合理规划的产物，属于提示：是中国城市化进程发展初期缺乏合理规划的产物，属于“新兴名词新兴名词新兴名词新兴名词”基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/314国有土地拆迁安置与城中村改造的区别国有土地拆迁安置与城中村改造的区别最核心区别最核心区别最核心区别最核心区别城中村改造是一个土地权属变更的过程城中村改造是一个土地权属变更的过程城中村改造是一个土地权属变更的过程城中村改造是一个土地权属变更的过程基基基基础础础础名名名名词词词词提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）集体土地变为国有土地的一个过程，而且是一个最先的过程）集体土地变为国有土地的一个过程，而且是一个最先的过程）集体土地变为国有土地的一个过程，而且是一个最先的过程）集体土地变为国有土地的一个过程，而且是一个最先的过程2 2 2 2）不改变土地权属改造实质上不属于真正城中村改造的范畴）不改变土地权属改造实质上不属于真正城中村改造的范畴）不改变土地权属改造实质上不属于真正城中村改造的范畴）不改变土地权属改造实质上不属于真正城中村改造的范畴2024/8/315什么叫商品房？什么叫商品房？什么叫商品房？什么叫商品房？指在国有土地商品流通市场上取得并获得房地产主管部门同意开发并进入流通领域物业的统称基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/316小产权房小产权房小产权房小产权房“商品流通市场商品流通市场”经济适用房经济适用房经济适用房经济适用房“房地产主管部门同意开发房地产主管部门同意开发”“物业的统称物业的统称物业的统称物业的统称”“国有土地国有土地”非非非违章开发建筑违章开发建筑违章开发建筑违章开发建筑非特定指住宅非特定指住宅非特定指住宅非特定指住宅提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）商品房三个字本质上是一种完全权益的代名词；）商品房三个字本质上是一种完全权益的代名词；）商品房三个字本质上是一种完全权益的代名词；）商品房三个字本质上是一种完全权益的代名词；2 2 2 2）关键词：）关键词：）关键词：）关键词：2024/8/317什么叫限价房什么叫限价房什么叫限价房什么叫限价房简单的理解为“双限”，限地价、限房价，从而限定特定物业的价格，又称“双限房”。提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）采用竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；）采用竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；）采用竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；）采用竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；2 2 2 2）限地价：政府不采用价高者得的方式提供土地；）限地价：政府不采用价高者得的方式提供土地；）限地价：政府不采用价高者得的方式提供土地；）限地价：政府不采用价高者得的方式提供土地；3 3 3 3）限房价：政府给予税费、配套费等经改费用减免优惠。）限房价：政府给予税费、配套费等经改费用减免优惠。）限房价：政府给予税费、配套费等经改费用减免优惠。）限房价：政府给予税费、配套费等经改费用减免优惠。基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/318国有土地的权利？国有土地的权利？国有土地的权利？国有土地的权利？土地所有权：国家所有（国务院）土地使用权：房地产主管部门批准的集体，单位及自然人所有提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）所有人决定使用权，故土地使用权期限由国务院制定）所有人决定使用权，故土地使用权期限由国务院制定）所有人决定使用权，故土地使用权期限由国务院制定）所有人决定使用权，故土地使用权期限由国务院制定2 2 2 2）获得土地使用权，实质上是一个承租的过程。）获得土地使用权，实质上是一个承租的过程。）获得土地使用权，实质上是一个承租的过程。）获得土地使用权，实质上是一个承租的过程。基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/319土地使用权的期限土地使用权的期限土地使用权的期限土地使用权的期限正因为获得土地使用权是一个承租的过程，实行根据使用土地的性质进行期限划分：居住用地：70707070年工业用地：50505050年文教卫生用地：50505050年经营性用地：40404040年提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）上述年限为最高使用年限）上述年限为最高使用年限）上述年限为最高使用年限）上述年限为最高使用年限 2 2 2 2）由国务院制定）由国务院制定）由国务院制定）由国务院制定基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/320获得土地使用权的方式获得土地使用权的方式获得土地使用权的方式获得土地使用权的方式1 1）出让方式获得）出让方式获得有偿有期限有偿有期限经营性流通性物业经营性流通性物业（如商品房、厂房、娱乐城等）（如商品房、厂房、娱乐城等）特征适用范围2 2）划拨方式获得）划拨方式获得无偿无期限无偿无期限/无偿有期限无偿有期限非盈利性、公益性物业非盈利性、公益性物业（如军事用地、学校、政府机关等）（如军事用地、学校、政府机关等）特征适用范围基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/321土地使用权出让的权利土地使用权出让的权利土地使用权出让的权利土地使用权出让的权利出让出让单方方议价价特征特征特征招招标拍拍卖协议备注：备注：1 1）多方议价：多方议价同时提出开发方案，综合优势高者得）多方议价：多方议价同时提出开发方案，综合优势高者得;2)2)多方竞价多方竞价:多方竞价多方竞价,价高者得之价高者得之.多方多方议价价特定项目运用特定项目运用特定项目运用特定项目运用多运用于限价、廉租房多运用于限价、廉租房多运用于限价、廉租房多运用于限价、廉租房多方多方竞价价广泛应用（高地价的重要原因）广泛应用（高地价的重要原因）广泛应用（高地价的重要原因）广泛应用（高地价的重要原因）基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/322现房与期房现房与期房现房与期房现房与期房现房：现房：已办妥房地产权证（大产证）的商品房；期房：期房：指已办妥预售许可证，但未取得房地产权证（大产证）的商品房。基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/323抗抗风险能力能力房地房地产权证（大（大产证）已办结未办结强强弱弱主要体现在：债权债务、产品承诺、时效性三方面主要体现在：债权债务、产品承诺、时效性三方面主要体现在：债权债务、产品承诺、时效性三方面主要体现在：债权债务、产品承诺、时效性三方面核心区分点核心区分点核心区别核心区别现房房期房期房2024/8/324期房的由来期房的由来起源于香港、起源于一种营销模式、起源于霍英东起源于香港、起源于一种营销模式、起源于霍英东1953年，霍英东提出年，霍英东提出“预售楼花预售楼花”并提倡分期并提倡分期付款。随后其它房地产商开始效仿并获得成付款。随后其它房地产商开始效仿并获得成效，波及整个东南亚地区效，波及整个东南亚地区 。2024/8/325楼花与期房楼花与期房基基基基础础础础名名名名词词词词楼花：最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物楼花：最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物 业）。业）。楼花与期房区别：楼花与期房区别：楼花就是代表拥有买这个房子的权利，相当于买房的楼花就是代表拥有买这个房子的权利，相当于买房的优先权优先权。而期房，则是已经买了这个房子，只是还没。而期房，则是已经买了这个房子，只是还没有建成有建成 2024/8/326什么是准现房？什么是准现房？什么是准现房？什么是准现房？准现房是一个营销定义（无政策、法律的支持，定义模糊）准现房定义（底线）：指房屋主体已经封顶完成，小区道路，楼体外轮廓已经完成，并部分展示材质、颜色效果并开始进内粉刷的物业项目。提示：属于期房范畴提示：属于期房范畴基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/327什么是经济适用房？什么是经济适用房？指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。性质特点经济适用房适用房社会保障性社会保障性质经济性、适用性性、适用性基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/328特特点点诠释经济性：相性：相对于市于市场价格适中价格适中适用性：适用性：强调住房的住房的实效果，并非降低建筑效果，并非降低建筑标准准提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）经济适用房不存在土地费用，但含拆迁安置费；）经济适用房不存在土地费用，但含拆迁安置费；）经济适用房不存在土地费用，但含拆迁安置费；）经济适用房不存在土地费用，但含拆迁安置费；2 2 2 2）经济适用房项目限定开发建设企业的利润，标准为）经济适用房项目限定开发建设企业的利润，标准为）经济适用房项目限定开发建设企业的利润，标准为）经济适用房项目限定开发建设企业的利润，标准为5%5%5%5%以内；以内；以内；以内；3 3 3 3）非新兴产物，）非新兴产物，）非新兴产物，）非新兴产物，1994199419941994年就存在，文件为年就存在，文件为年就存在，文件为年就存在，文件为城镇经济适用住房建设管理办法城镇经济适用住房建设管理办法城镇经济适用住房建设管理办法城镇经济适用住房建设管理办法4 4 4 4）经济适用房价格变动的同时，也可看成为房地产成本上升的过程。）经济适用房价格变动的同时，也可看成为房地产成本上升的过程。）经济适用房价格变动的同时，也可看成为房地产成本上升的过程。）经济适用房价格变动的同时，也可看成为房地产成本上升的过程。2024/8/329什么是廉租房？什么是廉租房？什么是廉租房？什么是廉租房？是国家房改政策中提出的一个概念，国家将其特有的住房出租给城镇居民的低收入者。基基基基础础础础名名名名词词词词提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）顾名思义，只租不售；）顾名思义，只租不售；）顾名思义，只租不售；）顾名思义，只租不售；2 2 2 2）城中村改造，需提取）城中村改造，需提取）城中村改造，需提取）城中村改造，需提取5%5%5%5%的廉租房比例。的廉租房比例。的廉租房比例。的廉租房比例。2024/8/330什么是房地产权证什么是房地产权证什么是房地产权证什么是房地产权证是房产、地产持有者的权属证明，包括房屋所有权证和土地使用权证。基基基基础础础础名名名名词词词词提示：建设部早在提示：建设部早在提示：建设部早在提示：建设部早在1999199919991999年就开始进行了年就开始进行了年就开始进行了年就开始进行了“两证两证两证两证”统一工作，统一工作，统一工作，统一工作，目前部分城市已经完成。目前部分城市已经完成。目前部分城市已经完成。目前部分城市已经完成。2024/8/331 什么是什么是什么是什么是“五证五证五证五证”国有土地使用证国有土地使用证建设单位合法持有的土地证明建设单位合法持有的土地证明建设单位合法持有的土地证明建设单位合法持有的土地证明建设工程用地规划许可证建设工程用地规划许可证建设单位规划总平等符合城市总体规划的证明建设单位规划总平等符合城市总体规划的证明建设单位规划总平等符合城市总体规划的证明建设单位规划总平等符合城市总体规划的证明建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设单位建筑施工图等符合建筑规划的证明建设单位建筑施工图等符合建筑规划的证明建设单位建筑施工图等符合建筑规划的证明建设单位建筑施工图等符合建筑规划的证明建设工程施工许可证建设工程施工许可证建筑工程符合销售条件的证明建筑工程符合销售条件的证明建筑工程符合销售条件的证明建筑工程符合销售条件的证明商品房预售许可证商品房预售许可证建设单位符合建筑施工条件的证明建设单位符合建筑施工条件的证明建设单位符合建筑施工条件的证明建设单位符合建筑施工条件的证明提示：是一个自上而下的渐进过程提示：是一个自上而下的渐进过程提示：是一个自上而下的渐进过程提示：是一个自上而下的渐进过程基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/332什么是什么是什么是什么是“两书两书两书两书”商品房质量保证书商品房质量保证书应注明层高、墙体内管线走向、承重结构、应注明层高、墙体内管线走向、承重结构、所在学区、所在街道、电容量、楼板承重数额等信息所在学区、所在街道、电容量、楼板承重数额等信息商品房使用说明书商品房使用说明书应注明房屋各项设施的保修年限及保修续存期等信息应注明房屋各项设施的保修年限及保修续存期等信息基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/333房地产成本构成房地产成本构成1、土地成本：、土地成本：包括土地出让金，土地征用费、拆迁安置补偿费。比例比例2050%2、建安成本：、建安成本：指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费、安装工程 费用。比例比例2540%3、融资成本：、融资成本：银行贷款利息、信托费用、民间借贷费用。比例比例？4、管理成本：、管理成本：经营活动所发生的各种费用（一般含软性成本）。比例比例58%5、配套成本：、配套成本：含基础设施和公共配套设施建设费两部分。比例比例1015%6、税收成本：、税收成本：含税收和行政费用。比例比例1320%7、前期成本：、前期成本：主要指项目开发的前期可行性研究、地质勘查、及“七通一平”等。比例比例35%8、营销成本：、营销成本：销售推广费用。比例比例35%9、不可预见费用：、不可预见费用：无法预见的费用。比例比例35%基基基基础础础础名名名名词词词词不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）1平方米=10.764平方英尺 1公顷=10000平方米 1公顷=15亩 1亩=666.67 平方米基基基基础础础础名名名名词词词词“三通一平三通一平”、“五通一平五通一平”与与“七通一平七通一平”“三通一平”：路通、水通、电通和场地平整；“五通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和条件以及场地平整；“七通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施和条件以及场地平整；基基基基础础础础名名名名词词词词2024/8/336二二、建建筑筑术术语语2024/8/337常用建筑结构的分类常用建筑结构的分类常用建筑结构的分类常用建筑结构的分类砖混结构：砖混结构：竖向承重结构的墙用砖砌筑，梁柱楼板等用钢筋混凝土竖向承重结构的墙用砖砌筑，梁柱楼板等用钢筋混凝土框架结构：框架结构：承重通过梁柱传导，梁柱采用钢筋混凝土；承重通过梁柱传导，梁柱采用钢筋混凝土；框架剪力墙结构：框架剪力墙结构：框架结构基础上，在柱间墙中加入剪力墙，简称框架剪力墙。框架结构基础上，在柱间墙中加入剪力墙，简称框架剪力墙。剪力墙结构：剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板代替梁柱，能承受各类荷载用钢筋混凝土墙板代替梁柱，能承受各类荷载钢结构：钢结构：以钢材作为主承重的结构以钢材作为主承重的结构。建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语2024/8/338建筑结构的区别建筑结构的区别砖混结构砖混结构砖混结构砖混结构框架结构框架结构框架结构框架结构框剪结构框剪结构框剪结构框剪结构结构结构结构结构区分区分区分区分墙体承用砖墙体承用砖梁柱承重梁柱承重梁柱承重基础上增加梁柱承重基础上增加柱间承重墙柱间承重墙垂直水平荷载要求低垂直水平荷载要求低垂直荷载要求高水平垂直荷载要求高水平荷载要求低荷载要求低梁柱承重基础上增加柱间承重墙受力受力受力受力区分区分区分区分对应成本对应成本对应成本对应成本分析分析分析分析低中中高运用类型运用类型运用类型运用类型低层、多层36米以下的小高层，同时楼栋下连独立大型商业60米以下的小高层同时楼栋下连商业可不做大转换层2024/8/339剪力墙结构剪力墙结构剪力墙结构剪力墙结构钢结构钢结构钢结构钢结构结构结构结构结构区分区分区分区分用钢筋混凝土墙板来代替梁柱 梁柱承重梁柱承重垂直荷载要求高，水平荷载要求低垂直荷载要求高，水平荷载要求低垂直荷载要求极高垂直荷载要求极高受力受力受力受力区分区分区分区分对应成本对应成本对应成本对应成本分析分析分析分析高极高运用类型运用类型运用类型运用类型小高层、高层，多运用于高层超高层提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）此知识点对于楼梯下连商业项目较为重要；）此知识点对于楼梯下连商业项目较为重要；）此知识点对于楼梯下连商业项目较为重要；）此知识点对于楼梯下连商业项目较为重要；2 2 2 2）此知识点对于封顶前后期房销售较为重要。）此知识点对于封顶前后期房销售较为重要。）此知识点对于封顶前后期房销售较为重要。）此知识点对于封顶前后期房销售较为重要。2024/8/340什么叫红线？什么叫红线？常规分为三种用地红线用地红线、建筑红线建筑红线、道路红线道路红线用地红线：用地红线：指地块的边界线建筑红线：建筑红线：建筑物或地上构筑物（如外墙、台阶等）靠临面的边界线 道路红线：道路红线：道路路路幅的边界线 建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语提示：提示：1 1）建筑红线可与道路红线重叠，但不能超出道路红线建筑红线可与道路红线重叠，但不能超出道路红线 2 2）建筑红线与道路红线都不能超出用地红线建筑红线与道路红线都不能超出用地红线道路红线用地红线建筑退线道路红线与用地红线之间区域为代征道路用地，不计入净用地范围用地红线与建筑退线之间区域为净用地范围，属于项目使用，围墙可以建到用地红线处基本概念道路边线为规划道路的控制线，用地红线为项目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目中，道路边线与用地红线局部是重合的。道路红线用地红线道路边线基本概念车行道绿化带人行道建筑后退道路边线建筑控制线（建筑退让线）居住区道路小区路组团路及宅间路纵墙面向道路无出入口高层5.03.02.0多层3.03.02.0有出入口-5.02.5山墙面向道路高层4.02.01.5多层2.02.01.5围墙面向道路1.51.51.5基本概念建筑退让2024/8/344什么是用地面积？什么是用地面积？指用地红线用地红线内的土地面积建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语什么是总建筑面积？什么是总建筑面积？指用地红线用地红线内的土地范围内建筑物地上地上及地下地下各层建筑面积之总和 2024/8/345什么是容积率？什么是容积率？什么是容积率？什么是容积率？指建筑用地红线范围内的总建筑面积与建设用地红线范围内的用地面积的比，是考量一个项目舒适度效益的重要指标之一。建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语2024/8/346提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）数值越小越好；）数值越小越好；）数值越小越好；）数值越小越好；2 2 2 2）低容积率通常代表着较高的绿化率，楼间距、采光、日照及更大户型设计空间）低容积率通常代表着较高的绿化率，楼间距、采光、日照及更大户型设计空间）低容积率通常代表着较高的绿化率，楼间距、采光、日照及更大户型设计空间）低容积率通常代表着较高的绿化率，楼间距、采光、日照及更大户型设计空间。建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语土地面积土地面积土地面积土地面积1 1 1 1万平米万平米万平米万平米一层一层500500二层二层505505三层三层400400示例如右图：示例如右图：容积率（500+505+400500+505+400500+505+400500+505+400）/10000=0.1405/10000=0.1405/10000=0.1405/10000=0.1405假定土地面积相同的情况下：别墅多层小高层别墅多层小高层高层超高层高层超高层2024/8/347什么是建筑密度？什么是建筑密度？什么是建筑密度？什么是建筑密度？是指用地范围内各类建筑的基底面积之和与用地面积的比例。是一个侧面反映一个项目舒适度效益的指标之一，但不可将其单独作为评判标准。建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语2024/8/348建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语一定代表着该项目居住舒适度较差建筑密度过小建筑密度过大不一定代表着该项目居住舒适度好区分警戒线：区分警戒线：35%-40%35%-40%印证案例：1）城中村改造项目建筑密度一般不超过30%；2）多层项目建筑密度一般在30%-32%提示：建筑密度必须结合容积率及土块形状一同考量。提示：建筑密度必须结合容积率及土块形状一同考量。提示：建筑密度必须结合容积率及土块形状一同考量。提示：建筑密度必须结合容积率及土块形状一同考量。2024/8/349什么叫绿地率及绿化率？什么叫绿地率及绿化率？什么叫绿地率及绿化率？什么叫绿地率及绿化率？建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语绿化率绿化率绿化率绿化率用地范围内各类绿化面积与用地面积的比率绿地率绿地率绿地率绿地率用地范围内各类绿地的总和与用地面积的比率垂直绿化，屋顶绿化垂直绿化，屋顶绿化垂直绿化，屋顶绿化垂直绿化，屋顶绿化核心区别核心区别核心区别核心区别不含不含不含不含含含含含2024/8/350有没有绿化率为有没有绿化率为100%100%的项目呢的项目呢提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）垂直绿化、屋顶绿化按所在高度，按规划扣减，）垂直绿化、屋顶绿化按所在高度，按规划扣减，）垂直绿化、屋顶绿化按所在高度，按规划扣减，）垂直绿化、屋顶绿化按所在高度，按规划扣减，12121212米米米米 以上不计入绿化率以上不计入绿化率以上不计入绿化率以上不计入绿化率2 2 2 2）数值越大越好）数值越大越好）数值越大越好）数值越大越好3 3 3 3）绿地率是真真考量一个项目景观最佳的指标，非绿化率）绿地率是真真考量一个项目景观最佳的指标，非绿化率）绿地率是真真考量一个项目景观最佳的指标，非绿化率）绿地率是真真考量一个项目景观最佳的指标，非绿化率2024/8/351什么是标准层什么是标准层?提示：提示：提示：提示：标准层的认定及楼层范围唯一的依据是建筑施工图。标准层的认定及楼层范围唯一的依据是建筑施工图。标准层的认定及楼层范围唯一的依据是建筑施工图。标准层的认定及楼层范围唯一的依据是建筑施工图。指平面布置相同的楼层指平面布置相同的楼层建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语2024/8/352复式与跃层？复式与跃层？复式复式不具不具备完整两完整两层空空间基基基基础础础础名名名名词词词词提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）有）有）有）有“挑空挑空挑空挑空”部份的全部属于复式范畴。部份的全部属于复式范畴。部份的全部属于复式范畴。部份的全部属于复式范畴。2 2 2 2）字面理解容易犯相反认识的毛病。）字面理解容易犯相反认识的毛病。）字面理解容易犯相反认识的毛病。）字面理解容易犯相反认识的毛病。3 3 3 3）“11+111+111+111+1”一般属于复式范畴。一般属于复式范畴。一般属于复式范畴。一般属于复式范畴。定定义跃层房屋内部左局部掏出房屋内部左局部掏出夹层，用楼，用楼栋上下上下联通通占两个楼占两个楼层，用楼梯上下，用楼梯上下联通通区分点区分点相同点相同点都具都具备两两层空空间不具不具备两两层层高高概念上是一概念上是一层具具备完整两完整两层空空间具具备两两层层高高概念上是二概念上是二层2024/8/353什么是错层？什么是错层？指一套房屋各种功能区域不处于同一平面，具有层次分明，立体性强的特点。建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语错层分分类大大错小小错60-100CM30-60CM提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）错层在适用角度上大户型较为适合，小）错层在适用角度上大户型较为适合，小）错层在适用角度上大户型较为适合，小）错层在适用角度上大户型较为适合，小户型不大适合，主要是由于户型不大适合，主要是由于户型不大适合，主要是由于户型不大适合，主要是由于“有限空间有限空间有限空间有限空间”、“有效利用有效利用有效利用有效利用”的层面。的层面。的层面。的层面。2 2 2 2）错层现运用情况极少，主要由于防震级）错层现运用情况极少，主要由于防震级）错层现运用情况极少，主要由于防震级）错层现运用情况极少，主要由于防震级别低和建筑成本高造成，同时在规划审批别低和建筑成本高造成，同时在规划审批别低和建筑成本高造成，同时在规划审批别低和建筑成本高造成，同时在规划审批时也受到限制。时也受到限制。时也受到限制。时也受到限制。2024/8/354采光与日照？采光与日照？决定其好坏采光采光光光线明暗的程度明暗的程度日照日照太阳光覆盖的太阳光覆盖的时间长短短提示：提示：提示：提示：我国基本上处于北回归线以北，夏季日照从东北转向西北，冬季日照从东南转我国基本上处于北回归线以北，夏季日照从东北转向西北，冬季日照从东南转我国基本上处于北回归线以北，夏季日照从东北转向西北，冬季日照从东南转我国基本上处于北回归线以北，夏季日照从东北转向西北，冬季日照从东南转向西南，同时太阳走势夏季为顶部正位弧形运动，冬季为顶部南向侧方运动，向西南，同时太阳走势夏季为顶部正位弧形运动，冬季为顶部南向侧方运动，向西南，同时太阳走势夏季为顶部正位弧形运动，冬季为顶部南向侧方运动，向西南，同时太阳走势夏季为顶部正位弧形运动，冬季为顶部南向侧方运动，故南向的窗夏季受光较少，而冬季受光较多，所以会比其它方位好，冬暖夏凉。故南向的窗夏季受光较少，而冬季受光较多，所以会比其它方位好，冬暖夏凉。故南向的窗夏季受光较少，而冬季受光较多，所以会比其它方位好，冬暖夏凉。故南向的窗夏季受光较少，而冬季受光较多，所以会比其它方位好，冬暖夏凉。建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语2024/8/355日照标准日照标准1）冬至日住宅底层日照时间不少）冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住小时或大寒日住 宅底层日照时间不少宅底层日照时间不少2小时小时 。2）成套住宅的日照时间计算一个叠加的概念。）成套住宅的日照时间计算一个叠加的概念。3）成套住宅的日照时间计算并不是以所有窗接受）成套住宅的日照时间计算并不是以所有窗接受 日照的重叠时间。日照的重叠时间。2024/8/356生地、毛地、熟地？生地、毛地、熟地？熟地熟地毛地毛地生地生地提示：提示：提示：提示：土地性质的不同，将会造成土地成本的不同。土地性质的不同，将会造成土地成本的不同。土地性质的不同，将会造成土地成本的不同。土地性质的不同，将会造成土地成本的不同。（已拆迁完成，达到（已拆迁完成，达到“七通一平七通一平”，符合施工条件的土地）符合施工条件的土地）未拆迁完成未拆迁完成未达到未达到“七通一平七通一平”建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语2024/8/357指房屋直接供人使用的净面积之和，也可称实用面积或净面积。建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语什么是房屋使用面积什么是房屋使用面积什么是房屋使用面积什么是房屋使用面积提示：提示：1）不含室内分隔墙）不含室内分隔墙 及外墙定位轴线内的面积及外墙定位轴线内的面积 2）浙江省大部分地市，交房时室内分隔墙是不做的）浙江省大部分地市，交房时室内分隔墙是不做的2024/8/358什么是房屋的套内面积什么是房屋的套内面积什么是房屋的套内面积什么是房屋的套内面积套内面积又称套内建筑面积，包括房屋实用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分。建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语2024/8/359套内套内墙体面体面积套内所有的内套内所有的内墙该套房屋外套房屋外墙的一半的一半套内阳台建筑面套内阳台建筑面积封封闭阳台按全部阳台按全部计算算阳台外阳台外围与房屋外与房屋外墙之之间的水平投影面的水平投影面积提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）套内是成套房屋内部的意思）套内是成套房屋内部的意思）套内是成套房屋内部的意思）套内是成套房屋内部的意思;2)2)2)2)套内阳台建筑面积非阳台净面积套内阳台建筑面积非阳台净面积套内阳台建筑面积非阳台净面积套内阳台建筑面积非阳台净面积3 3 3 3）客户最容易将）客户最容易将）客户最容易将）客户最容易将“套内面积套内面积套内面积套内面积”=“实用面积实用面积实用面积实用面积”非封非封闭阳台按一半阳台按一半计算算2024/8/360建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语什么是公共面积与公共分摊面积？什么是公共面积与公共分摊面积？什么是公共面积与公共分摊面积？什么是公共面积与公共分摊面积？公共面积：公共面积：指楼栋内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置，公共设施的面积之和；公共分摊面积：公共分摊面积：指公共面积按特定比例分摊到每户的公共面积。2024/8/361建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语公共分摊面积公共分摊面积单栋楼单栋楼单套单套公共面积公共面积提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）公共面积分摊到每户，公式为套内面积）公共面积分摊到每户，公式为套内面积）公共面积分摊到每户，公式为套内面积）公共面积分摊到每户，公式为套内面积公摊系数公摊系数公摊系数公摊系数2 2 2 2）同楼栋套内面积越小的房屋所分摊得的公共面积越小，反之则越大。）同楼栋套内面积越小的房屋所分摊得的公共面积越小，反之则越大。）同楼栋套内面积越小的房屋所分摊得的公共面积越小，反之则越大。）同楼栋套内面积越小的房屋所分摊得的公共面积越小，反之则越大。2024/8/362什么是得房率？什么是得房率？什么是得房率？什么是得房率？指套内面积与建筑面积的比值，是考量房屋经济效益的重要指标之一。板式蝶式点式板式蝶式点式别墅多层小高层高层超高层别墅多层小高层高层超高层住宅商业住宅商业建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）是套内面积的比值，非实用面积的比值。得房率）是套内面积的比值，非实用面积的比值。得房率）是套内面积的比值，非实用面积的比值。得房率）是套内面积的比值，非实用面积的比值。得房率房屋净面积的使用率房屋净面积的使用率房屋净面积的使用率房屋净面积的使用率2 2 2 2）数值越大越好）数值越大越好）数值越大越好）数值越大越好2024/8/363什么是层高？什么是层高？指下层楼板面中心中心中心中心到上层楼板中心中心中心中心的距离；提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）上下层楼板的厚度有可能不一样。故真真的层高数据）上下层楼板的厚度有可能不一样。故真真的层高数据）上下层楼板的厚度有可能不一样。故真真的层高数据）上下层楼板的厚度有可能不一样。故真真的层高数据 不是标准层图纸上的数值，是剖面图上的数值；不是标准层图纸上的数值，是剖面图上的数值；不是标准层图纸上的数值，是剖面图上的数值；不是标准层图纸上的数值，是剖面图上的数值；2 2 2 2）常规样板的厚度为）常规样板的厚度为）常规样板的厚度为）常规样板的厚度为1212121215CM;15CM;15CM;15CM;但不得小于但不得小于但不得小于但不得小于10CM10CM10CM10CMB2米2米A建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语2024/8/364什么是净高？什么是净高？什么是净高？什么是净高？指层高减去楼板厚度的净利值。净高 =房屋内地面到天花板的高度建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语2024/8/365变形缝特点伸缩缝沉降缝抗震缝定定定定义义义义防止或减小地面不均匀沉降，产生单元连接部位的开裂和破坏所留下的缝隙防止减小温度变化造成的建筑构件的热胀冷缩所出现的裂缝和破坏，所留的缝隙防止减小地震的不同振幅及摆动方向，造成的破坏所留的缝隙。什么是变形缝？什么是变形缝？什么是变形缝？什么是变形缝？通常处于单元连接的位置通常处于单元连接的位置通常处于单元连接的位置通常处于单元连接的位置住住住住 宅宅宅宅运运运运 用用用用多较少较多所所所所 处处处处位位位位 置置置置提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）多采用）多采用）多采用）多采用“二缝合一二缝合一二缝合一二缝合一”的做法，的做法，的做法，的做法，”伸缩缝及抗震缝伸缩缝及抗震缝伸缩缝及抗震缝伸缩缝及抗震缝“2 2 2 2）建筑物建成后室内外均无法看出）建筑物建成后室内外均无法看出）建筑物建成后室内外均无法看出）建筑物建成后室内外均无法看出 3 3 3 3）6 6 6 6米以下不需要做抗震缝，单单元常规上也不需要做。米以下不需要做抗震缝，单单元常规上也不需要做。米以下不需要做抗震缝，单单元常规上也不需要做。米以下不需要做抗震缝，单单元常规上也不需要做。建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语2024/8/366建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语什么是外墙保温？什么是外墙保温？什么是外墙保温？什么是外墙保温？外墙外墙 保温保温（处于节约目的，在墙体上做保温层，属于节能幕墙范畴）外墙外外保温（外部做保温层）外墙内内保温（内部做保温层）分类分类保温保温要求要求低高国家国家要求要求强制不强制常用常用材料材料1）聚苯乙烯泡沫板（EPS）【运用较多】2）挤塑胶板（XPS）【运用较少】聚苯乙烯泡沫板（EPS）+保温砂浆提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）外墙外保温厚度一般在）外墙外保温厚度一般在）外墙外保温厚度一般在）外墙外保温厚度一般在6-8CM6-8CM6-8CM6-8CM左右，计入公共面积；左右，计入公共面积；左右，计入公共面积；左右，计入公共面积；2 2 2 2）目前较好的外保温做法是保温涂料）目前较好的外保温做法是保温涂料）目前较好的外保温做法是保温涂料）目前较好的外保温做法是保温涂料+隔热涂料隔热涂料隔热涂料隔热涂料建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语2024/8/368开间与进深开间与进深开间与进深开间与进深开间：指一个自然间的宽度进深：指一个自然间的长度建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语提示：提示：1 1）先认定开间，后认定进深）先认定开间，后认定进深 2 2）开间所指不一定是南向）开间所指不一定是南向 3 3）开间进深数值包括双侧墙体定位轴线内的厚度）开间进深数值包括双侧墙体定位轴线内的厚度 （简称中到中距离）（简称中到中距离）2024/8/369地基与基础地基与基础地基与基础地基与基础建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语地基不是建筑的组成部分指承受建筑荷载的土层是建筑的组成部分指建筑与地基接触的承重传递构件基础提示：销售员将地基、基础常常产生混淆，如提示：销售员将地基、基础常常产生混淆，如提示：销售员将地基、基础常常产生混淆，如提示：销售员将地基、基础常常产生混淆，如*项目地基做好了项目地基做好了项目地基做好了项目地基做好了“实际上是说基础做好了。实际上是说基础做好了。实际上是说基础做好了。实际上是说基础做好了。2024/8/371建筑间距建筑间距建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语什么是建筑间距？什么是建筑间距？是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。左右间距左右间距南北间距南北间距主要由日照要求决定主要由日照要求决定主要由消防要求决定主要由消防要求决定提示：提示：1）南北间距达到）南北间距达到1：？是个错误的认识：？是个错误的认识2）多层建筑左右间距最少为）多层建筑左右间距最少为6米，多层与高层建筑之间为米，多层与高层建筑之间为9米，高层建筑米，高层建筑 之间的间距为之间的间距为13米米 2024/8/372什么是建筑小品？什么是建筑小品？建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语 建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的观赏设施和指示性标志物等的统称。饰和美化作用的观赏设施和指示性标志物等的统称。提示：提示：1 1）雕塑、亭台、指示牌等都属于建筑小品范畴。）雕塑、亭台、指示牌等都属于建筑小品范畴。2 2）从某种意义而言等同于）从某种意义而言等同于“软装软装”概念概念2024/8/373按开启方式分为：平开门、推拉门、转门、卷帘门按开启方式分为：平开门、推拉门、转门、卷帘门 、子母门。子母门。建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语门的分类？门的分类？不同开启方式的门他们的使用范围？不同开启方式的门他们的使用范围？门2024/8/375建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语窗的分类？窗的分类？按开启方式分为：平开窗、推拉窗：推拉窗推拉窗左右推拉左右推拉上推拉上推拉下推拉下推拉按用材分为：塑钢窗、铝合金窗、断桥铝合金窗一般隔音玻璃的厚度一般隔音玻璃的厚度厚度厚度：一般为5、6、8（CM）厚，中空厚度一般为6、8、9（CM）。属性属性：中空玻璃为隔音玻璃种的一种。2024/8/377塑钢窗塑钢窗优点：导热系数低（节能），经济实用优点：导热系数低（节能），经济实用缺点：密封性较差，容易变形，耐久性差。缺点：密封性较差，容易变形，耐久性差。铝合金窗铝合金窗优点：强度高，变形小，耐久性强；优点：强度高，变形小，耐久性强；缺点：节能性较差，价格较高。缺点：节能性较差，价格较高。断桥铝合金窗：断桥铝合金窗：是在传统铝合金窗基础上的升级换代产品，主要表现在增强尼龙隔条上。提示：提示：1 1）普通铝合金厚度在）普通铝合金厚度在1 11.2mm,1.2mm,断桥铝合金厚度断桥铝合金厚度1.61.62mm2mm2 2）塑钢窗目前偷工减料情况相当严重）塑钢窗目前偷工减料情况相当严重2024/8/378什么是防水层？什么是防水层？防水防水刚性防水刚性防水软性防水软性防水在砂浆、混凝土种加入防水剂构成的防水层在砂浆、混凝土种加入防水剂构成的防水层通过铺设防水材料方式构成的防水层通过铺设防水材料方式构成的防水层添加比例在添加比例在5%5%SBSSBS、JSJS（改性卷材、防水涂料）（改性卷材、防水涂料）防水 室内防水层有什么样的处理方法？室内防水层有什么样的处理方法？室内防水层的处理方法室内防水层的处理方法 位置：位置：室内防水一般位于卫生间，厨房烟道，阳台、花池的管根和地漏位置，高度：高度：卫生间防水在浴缸和淋浴位置宽为750，高1400，墙角反起300，管根和地漏位置为周围200，构造：构造：911或991防水一般分两次涂刷。墙位置不同：内墙、外墙结构受力不同：承重墙、非承重墙材料不同：砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙细部结构：防潮层、勒脚、散水、窗台、门窗过梁建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语墙体裂缝和裂纹的区别、成因、处理方法 区别：区别：区别：区别：裂缝：表现为水平、竖直、八字型裂缝 裂纹：表现为一种细微的无规则裂纹 成因：成因：成因：成因：裂缝：新型砌块材料受温差变化，材料的干缩性大；裂纹：有抹灰空鼓，抹灰过厚，温度变化造成墙面失水，腻子干燥过快引起表层裂纹。处理办法处理办法处理办法处理办法：1、砌体墙体裂缝一般采用环氧树脂材料胶泥修补，并在裂缝处用环氧树脂粘结无纺布加强，最后复原。2、普通砂浆裂缝采用切槽后，湿水、水泥砂浆重新修补复原；3、墙面腻子微裂缝采取铲除腻子后，重新刮腻子或白水泥等。墙体裂缝和裂纹怎么办？墙体裂缝和裂纹怎么办？建建建建筑筑筑筑术术术术语语语语屋顶：保护层、防水层、找平层、保温层结构层构造：构造：2mm厚911或991防水，20mm厚砂浆保护层，30mm厚挤塑型聚苯板，陶粒砼保温隔热层，钢筋细石砼面层;作用：作用：屋面防水主要是通过外排内防来达到防水目的，首先通过面层找坡及时将雨水排走，让屋面不积水，刚性砼面层本身也具有一定的防水作用，其次是911防水在屋面结构层上形成一层涂膜，避免雨水渗透，再次结构板采用原浆压光，也可以有效的进行防水；911和991防水的效果良好。屋顶防水层的处理方法？屋顶防水层的处理方法？阳台其他上水位和下水位的位置、材料上水位和下水位的位置、材料 位置位置：上水位即给水管道及给水点，下水位即排水管道（如浴缸、马桶、洗面盆、地漏），给水管道一般位于厨房和卫生间墙面，排水管道位于卫生间、厨房、阳台、花池楼地面；材料材料：给水管采用钢管、铝塑管、铝塑复合管、PPR管。2024/8/390三三、价价格格术术语语2024/8/391什么是均价？什么是均价？什么是均价？什么是均价？指所有房屋销售价格总和之和，除以所房屋的面积之和所得出的数值价价价价格格格格术术术术语语语语提示：提示：提示：提示：按按按按“套套套套”出售的房屋均价，只能是总价指所有房屋销售价格最中心的出售的房屋均价，只能是总价指所有房屋销售价格最中心的出售的房屋均价，只能是总价指所有房屋销售价格最中心的出售的房屋均价，只能是总价指所有房屋销售价格最中心的一套房屋总价为均价。一套房屋总价为均价。一套房屋总价为均价。一套房屋总价为均价。2024/8/392什么是起价什么是起价什么是起价什么是起价指所有房屋中价格最低的一套房屋的价格。提示：可以是单价，也可以是总价。提示：可以是单价，也可以是总价。价价价价格格格格术术术术语语语语2024/8/393订金为增加履行的可信度所付出的预付金不具备担保性质为担保合同债权的实现，一方面另一方支付一定数额的金钱作为担保方式具备担保性质定金违约双方都无需承担赔尝责任承担双向担保责任提示：订金不适用定金罚则，定金适用罚则。提示：订金不适用定金罚则，定金适用罚则。提示：订金不适用定金罚则，定金适用罚则。提示：订金不适用定金罚则，定金适用罚则。订金与定金订金与定金订金与定金订金与定金价价价价格格格格术术术术语语语语2024/8/394违约金与罚金违约金与罚金违约金与罚金违约金与罚金指违约者按照合同或法律的规定，赔偿给对方一定数量的金钱，具有惩罚性和补偿性。违约金违约金 罚金罚金罚金罚金 价价价价格格格格术术术术语语语语相同点不同点 惩罚性民事关系行政关系四四、房房地地产产开开发发房地产开发房地产开发？从土地到实物空间的价值创造活动从土地到实物空间的价值创造活动投资者：获取投资回报投资者：获取投资回报开发商：经营活动获得利润开发商：经营活动获得利润消费者：购买使用功能和投资权益消费者：购买使用功能和投资权益一、房地产开发的基本概念一、房地产开发的基本概念房地产开发的目标？通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会大众提供有用的房地产产品或服务，以此获得相应的回报。一、房地产开发的基本概念一、房地产开发的基本概念招标挂牌拍卖拍卖国有土地使用权证国有土地使用权证建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建设工程施工许可证建设工程施工许可证 商品房预售许可证商品房预售许可证 住宅质量保证书住宅质量保证书住宅使用说明书住宅使用说明书房屋产权证房屋产权证二、房地产开发的整体流程二、房地产开发的整体流程房地产策划工作介入的阶段房地产策划工作介入的阶段全程策划（土地评估、投资分析、规划建议、项目定位、推广策划、销售策划和代理）规划设计阶段介入（规划建议、投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理）建设阶段介入（投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理）销售阶段介入（推广策划、销售策划和代理）三、与销售及策划紧密结合的环节三、与销售及策划紧密结合的环节项目开发全过程一项目开发全过程一项