大学生实用法律案例研究6

大学生实用法律案例研究大学生实用法律案例研究张颖张颖物权法物权法n n物权：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直物权：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权分类物权分类 自物权自物权所有权所有权他物权他物权用益物权用益物权建设用地使用权建设用地使用权宅基地使用权宅基地使用权土地承包经营权土地承包经营权地役权地役权担保物权担保物权抵押权抵押权质权质权留置权留置权占有占有物权概述物权概述n n物权的特征：物权的特征：n n 1 1、直接支配物的权利、直接支配物的权利n n 2 2、排他性的权利、排他性的权利支配性的必然支配性的必然n n排除他人干预排除他人干预最典型的是物上请求权，最典型的表最典型的是物上请求权，最典型的表现就是返复原物请求权。现就是返复原物请求权。n n一物一权一物一权n n 一个物上只能设定一个所有权；一个物上不一个物上只能设定一个所有权；一个物上不能设定不相容的多个他物权。能设定不相容的多个他物权。n n 一个物上只能有一个所有权，并不是说一个一个物上只能有一个所有权，并不是说一个物上只能有一个物权，多个物权可能是并存的。物上只能有一个物权，多个物权可能是并存的。n n 例：抵押权与质押权；建设用地使用权和抵押权例：抵押权与质押权；建设用地使用权和抵押权物权概述物权概述n n 所以说我们的一物一权应当这样理解：一个物上只能所以说我们的一物一权应当这样理解：一个物上只能设定一个所有权；一个物上不能设定不相容的多个他物权。设定一个所有权；一个物上不能设定不相容的多个他物权。反面含义一个物上可以设定多个相容的物权。一个物上可反面含义一个物上可以设定多个相容的物权。一个物上可不可以设定两个所有权？不可以，因为所有权是不相容的。不可以设定两个所有权？不可以，因为所有权是不相容的。n n 村里把这块地承包给你了还能不能在承包给别人了？村里把这块地承包给你了还能不能在承包给别人了？不能。所以说土地承包经营权也是不相容的。不能。所以说土地承包经营权也是不相容的。物权法定原那么物权法定原那么n n?物权法物权法?第五条第五条 物权的种类和内容，由法律规定。物权的种类和内容，由法律规定。n n物权法定的含义：类型法定和内容法定物权法定的含义：类型法定和内容法定n n所谓类型法定，即当事人在法律关系中所约定的物权的类所谓类型法定，即当事人在法律关系中所约定的物权的类型，只能由法律规定，当事人无权创设新的物权类型。型，只能由法律规定，当事人无权创设新的物权类型。n n所谓内容法定，即当事人在法律关系中所约定的物权法律所谓内容法定，即当事人在法律关系中所约定的物权法律关系的内容，只能由法律规定，当事人无权约定。关系的内容，只能由法律规定，当事人无权约定。n n违反物权法定原那么的后果：违反物权法定原那么的后果：n n 当事人自行约定的物权类型和物权内容不具当事人自行约定的物权类型和物权内容不具有物权法上的效力。有物权法上的效力。物权法定原那么物权法定原那么n n例：甲将三百册藏书赠送给乙，并约定乙不得转让给第三例：甲将三百册藏书赠送给乙，并约定乙不得转让给第三人，否那么甲有权收回藏书，其后甲向乙交付了三百册藏人，否那么甲有权收回藏书，其后甲向乙交付了三百册藏书，之后，乙又卖给了丙。这时甲与乙之间的赠与合同有书，之后，乙又卖给了丙。这时甲与乙之间的赠与合同有效，乙取得了藏书的所有权。转让给了丙之后，丙取得了效，乙取得了藏书的所有权。转让给了丙之后，丙取得了藏书的所有权。甲可以向乙追究违约责任。藏书的所有权。甲可以向乙追究违约责任。n n在对外的方面物权法定原那么具有意义，双方当事人对内在对外的方面物权法定原那么具有意义，双方当事人对内的约定还是有效的。也就是说你们两个怎么约定都行，只的约定还是有效的。也就是说你们两个怎么约定都行，只要不阻碍第三人就可以。要不阻碍第三人就可以。所有权的转移变动方法所有权的转移变动方法n n物权变动的公示原那么物权变动的公示原那么?物权法物权法?第六条不动产物权第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。n n这个原那么规定，动产物权变动公示是交付，不动产物权这个原那么规定，动产物权变动公示是交付，不动产物权变动公示是登记。变动公示是登记。n n物权变动程序：物权变动程序：n n 买卖合同买卖合同合同生效合同生效交付或登记交付或登记所有权转移所有权转移不动产所有权的转移变动方法不动产所有权的转移变动方法登记登记n n统一登记制度统一登记制度n n登记机关：不动产所在地的登记机关；权利人、利害关登记机关：不动产所在地的登记机关；权利人、利害关系人知情权查询、复制权，利害关系人主要指潜在系人知情权查询、复制权，利害关系人主要指潜在购房者。不能是一般人，这样侵犯公民的隐私权。购房者。不能是一般人，这样侵犯公民的隐私权。n n登记机关的赔偿责任：登记机关的赔偿责任：n n?物权法物权法?第二十一条当事人提供虚假材料申第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。人追偿。不动产所有权的转移变动方法不动产所有权的转移变动方法登记登记n n登记机关承担无过错责任登记机关承担无过错责任n n登记机关的追偿权：造成登记错误的人有两种人：一个是登记机关的追偿权：造成登记错误的人有两种人：一个是登记机关的工作人员，没有很好的履行审查义务，第二个登记机关的工作人员，没有很好的履行审查义务，第二个是提供虚假材料的人。首先要登记机关承担，然后才是提是提供虚假材料的人。首先要登记机关承担，然后才是提供虚假材料的人承担。供虚假材料的人承担。n n公示的目的，并不在于双方当事人，而在于第三人。因此公示的目的，并不在于双方当事人，而在于第三人。因此公示之后产生两个效力：公示之后产生两个效力：n n 1 1、物权变动效力。、物权变动效力。n n 2 2、对抗善意第三人的效力。、对抗善意第三人的效力。不动产所有权的转移变动方法不动产所有权的转移变动方法登记登记n n登记费用：登记费用：n n 按件收费，不得按照面积、体积或者价格的比例按件收费，不得按照面积、体积或者价格的比例收费。收费。n n权利记载冲突：权利记载冲突：n n 权属证书房产证和登记簿在房管机关不权属证书房产证和登记簿在房管机关不一致，以登记簿为准。一致，以登记簿为准。n n预告登记：预告登记：n n 一定是期房。如果房子已经盖好了，办理正式登一定是期房。如果房子已经盖好了，办理正式登记。记。n n?物权法物权法?第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记预告登记n n申请主体：房屋或者其他不动产的买受人申请主体：房屋或者其他不动产的买受人n n法定事由：须由当事人之间的约定法定事由：须由当事人之间的约定n n法律效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，法律效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。处分该不动产的，不发生物权效力。n n此处的此处的“不发生物权效力意味着可以发生债权效力。不发生物权效力意味着可以发生债权效力。例如，甲乙签订房屋买卖合同并完成预告登记，如果甲例如，甲乙签订房屋买卖合同并完成预告登记，如果甲后来又将房屋出卖于丙，完成登记，此时丙不能取得该后来又将房屋出卖于丙，完成登记，此时丙不能取得该房屋所有权，但是丙可以向出卖人甲主张违约责任。房屋所有权，但是丙可以向出卖人甲主张违约责任。房地产开发公司以下简称房地产开发公司以下简称A A公司在某市商业街开发了一公司在某市商业街开发了一幢商品楼，售价幢商品楼，售价40004000元元/m./m.甲选中了其中一套三居室，双方签定甲选中了其中一套三居室，双方签定了购房合同并于了购房合同并于20042004年年2 2月月1 1日办理了付款交房的手续，并且约定日办理了付款交房的手续，并且约定一年之内办理所有权证书。一年之内办理所有权证书。甲因公需要出国一年，为了方便房屋的维护，甲在甲因公需要出国一年，为了方便房屋的维护，甲在20042004年年2 2月月1818日将房屋钥匙交给日将房屋钥匙交给A A公司下属的物业处保管。公司下属的物业处保管。3 3月份以后，该月份以后，该市的楼价大幅上涨，商品房供不应求。市的楼价大幅上涨，商品房供不应求。3 3月月5 5日，日，A A公司售楼人员公司售楼人员乙从物业处取走了甲房屋钥匙，翻开房门让购房者参观选购。该乙从物业处取走了甲房屋钥匙，翻开房门让购房者参观选购。该房屋被丙看中，乙以房屋被丙看中，乙以A A公司名义与丙签订了购房合同，双方于公司名义与丙签订了购房合同，双方于3 3月月3030日办理了交房付款手续，并于次日办理了过户登记手续。日办理了交房付款手续，并于次日办理了过户登记手续。甲于甲于20052005年年5 5月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住，月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住，十分气愤，手持购房合同要求丙腾退房屋，遭到丙拒绝。甲找到十分气愤，手持购房合同要求丙腾退房屋，遭到丙拒绝。甲找到A A公司交涉，公司交涉，A A公司负责人表示公司负责人表示“一房二卖确实是自己的工作人一房二卖确实是自己的工作人员所为，向甲抱歉并表示愿意按照合同约定返还甲的全部购房款员所为，向甲抱歉并表示愿意按照合同约定返还甲的全部购房款及利息，但拒绝甲要求返还房屋的请求。及利息，但拒绝甲要求返还房屋的请求。1 1A A公司与甲的购房合同是否有效？公司与甲的购房合同是否有效？2 2A A公司与丙的购房合同是否有效？公司与丙的购房合同是否有效？3 3该房屋的所有权应当归谁？该房屋的所有权应当归谁？4 4A A公司应对甲承担什么法律责任？公司应对甲承担什么法律责任？第一问，甲的合同有效否？第一问，甲的合同有效否？符合四个有效要件：行为人合格；意思表示真实；内容合法；形式合法。直接可以符合四个有效要件：行为人合格；意思表示真实；内容合法；形式合法。直接可以得出结论：有效。得出结论：有效。第二问，丙的合同有效否？第二问，丙的合同有效否？如果先不考虑甲之前买了房子，然后又出国又交钥匙这些干扰，就直接想：一个叫如果先不考虑甲之前买了房子，然后又出国又交钥匙这些干扰，就直接想：一个叫丙的人跑到丙的人跑到A A公司要买间房子，公司拿出房子，丙交钱买下，还办理了登记。这跟甲买公司要买间房子，公司拿出房子，丙交钱买下，还办理了登记。这跟甲买房时的情况完全相同。可以直接判断合同有效。房时的情况完全相同。可以直接判断合同有效。但是问题就在于那间房子已经卖给了甲。但是问题就在于那间房子已经卖给了甲。A A公司有没有资格把那套房子拿出来再卖公司有没有资格把那套房子拿出来再卖给丙？给丙？首先，首先，A A公司如何才有资格卖一间房子呢？当然，公司必须有房子的所有权。如果公司如何才有资格卖一间房子呢？当然，公司必须有房子的所有权。如果公司没有房屋的所有权，就不能卖。公司没有房屋的所有权，就不能卖。那么，那间房子的所有权在公司手中吗？案例中甲与公司签定了购房合同，合同有那么，那间房子的所有权在公司手中吗？案例中甲与公司签定了购房合同，合同有效并且钱也交了，钥匙也拿到了，那房子就属于甲了吗？我们是否可以认为这个有效效并且钱也交了，钥匙也拿到了，那房子就属于甲了吗？我们是否可以认为这个有效的合同就必然导致房屋所有权的转移呢？显然，合同的有效和物权的转移不是必然的。的合同就必然导致房屋所有权的转移呢？显然，合同的有效和物权的转移不是必然的。因为，合同有效的要件和物权转移的要件是不同的。合同要件是上述的四项；物权转因为，合同有效的要件和物权转移的要件是不同的。合同要件是上述的四项；物权转移的要件那么依动产和不动产而不同。移的要件那么依动产和不动产而不同。本案是房屋的所有权问题，这就要考虑不动产所有权如何才本案是房屋的所有权问题，这就要考虑不动产所有权如何才能转移。法律规定，不动产所有权转移必须登记，非经登记，不能转移。法律规定，不动产所有权转移必须登记，非经登记，不产生法律效力。也即虽然甲和产生法律效力。也即虽然甲和A A公司签定了有效的合同，但没有公司签定了有效的合同，但没有经过房屋登记，该房屋的所有权就不转移，所有权还是属于经过房屋登记，该房屋的所有权就不转移，所有权还是属于A A公公司。司。因此，因此，A A公司是合格主体，有资格卖那间房子。其他条件也公司是合格主体，有资格卖那间房子。其他条件也符合法律规定，故丙的合同有效。符合法律规定，故丙的合同有效。第三问，房屋所有权归谁？第三问，房屋所有权归谁？从上从上A A公司与甲的合同虽然有效，但甲并未办理登记，也就公司与甲的合同虽然有效，但甲并未办理登记，也就未取得房屋所有权。丙与未取得房屋所有权。丙与A A公司合同有效，而且丙办理了登记手公司合同有效，而且丙办理了登记手续，依法取得了房屋所有权。续，依法取得了房屋所有权。第四问，第四问，A A公司对甲承担什么责任？公司对甲承担什么责任？因为因为A A公司与甲先前存在有效合同，该合同受法律保护，公司与甲先前存在有效合同，该合同受法律保护，A A公公司违反约定将房子又卖给丙，并且未按约定办理登记手续，故可司违反约定将房子又卖给丙，并且未按约定办理登记手续，故可认定违约，应承担违约责任。认定违约，应承担违约责任。本文观看结束！谢 谢欣 赏！