长沙市场报告(定)课件

长沙房地产市场研究报告2014年1月21日第一部分：经济环境第二部分：土地市场第三部分：商品住宅市场第四部分：区域市场数据目录一季度长沙实现地区生产总值（GDP）1443.36亿元，同比增长11.5%，高于全国3.8个百分点，高于全省1.4个百分点。长沙经济平稳增长，近50%来自于第三产业中的传统服务业。一、长沙GDP数据来源：长沙统计信息网5月止完成固定资产投资1486.27亿元，同比增长13.8%，增幅同比回落1.7个百分点。2013年15月份长沙固定投资同比增幅回落。二、固定投资数据来源：长沙统计信息网五月止房地产开发投资379.11亿元，增长2.2%。商品房销售面积增长40.1%；住宅销售额增长47.2%。房地产开发投资增速有所回升，销售总额增长幅度大。三、房地产开发投资数据来源：长沙统计信息网2012年，长沙城镇居民累积人均可支配收入30288元，同比增长14.5%，人均消费性支出19460元，同比增长9.4%，城镇居民生活水平不断提高。四、长沙城镇居民人均可支配收入及支出分析人均可支配收入不断增加，城镇居民生活水平不断提高。数据来源：长沙统计信息网五、长沙社会消费品零售总额分析数据来源：长沙统计信息网5月止实现社会消费品零售总额1054.59亿元，同比增长13.5%。实现进出口总为34.73亿美元，同比增长7.2%。社会消费品零售总额增长速度趋于平缓，但消费品市场规模不断扩大，总体保持了平稳较快的增长势头。六、长沙与周边城市对比周边省会/直辖市广州武汉长沙南昌成都2012年GDP（亿元）135518004640030018139人均可支配收入（元）3805427061302882360227194社会消费品零售总额（亿元）59773432251011173318与其他直辖市和省会城市相比，长沙市的经济总量偏小，但人均可支配收入水平高，仅仅低于广州；长沙社会消费品零售总额与邻省大型城市还有较大差距，但已超出南昌近一倍。备注：2013年多城市经济指标未公布，此处采用2012年数据对比。分析总结：1、GDP：长沙地区经济实现平稳增长，第三产业增速加快，房地产业迅速回暖。2、固定投资：长沙固定投资同比增幅回落，房地产开发投资增速有所回升，消售总额继续扩大。3、人均可支配收入：城镇居民人均收入增加，消费品市场规模不断扩大，总体保持了平稳较快的增长势头。第一部分：经济环境第二部分：土地市场第三部分：商品住宅市场第四部分：区域市场数据目录一、土地市场大事件2013年长沙土地市场收官，开福区收获总价地王。总价地王：2013年年总价地王刷新2012年记录，高达35亿，2013网挂011号地块位于开福区芙蓉中路，规划商业、住宅用地，宗地面积66400.13平方米，容积率9.0，属长沙着力打造的金融生态区。42轮激烈竞价后，该地块最终以35.8亿元成交，每亩单价约3594万元，溢价率44.3%，楼面价约4913元/。单价地王：单价地王也在岳麓区诞生，位于位于滨江新城坦山路以南、茶山路以北（A-7）的一宗纯商业用地2013网挂015号地块，使用权面积达30849.89平方米，规划容积1.2,，建筑面积为37019.868，起始价为25914万元，6轮竞拍后最终以29554万元胡启洪收入囊中，溢价率为14%，楼面单价达7983元/。单价地王容积率1.2，楼面地价7983元/总价地王容积率11，楼面地价4913元/项目地块容积率11容积率1.2（纯商业）容积率5容积率2.88容积率2.25容积率4.64二、土地成交走势2013年长沙市内六区共成交土地132宗，商业、住宅土地共计731万方，同比上涨33.61%，成交金额为459亿，同比上涨78.87%。三、近期土地拍卖成交情况基础指标规划建筑指标经济指标宗地号地块位置地块用途地块面积(平米)容积率起始价（万元）成交价（万元）楼面地价溢价率成交单位2013网挂021号开福区商业、住宅197405.52商业5.0、住宅2.811394111504120810.90%绿地地产集团长沙置业有限公司2013网挂020号开福区住宅40000.022.81727611522110287556%（乌龙报价事件）广州雅生房地产开发有限公司2013网挂019号开福区商业85300.021.5166341663413000%湖南沙坪新农村建设投资有限公司2013网挂08号开福区工业78974.932.25694069403900%卓尔发展（长沙）有限公司2013网挂022号岳麓区商业住宅197967.972.071290712901800.540步步高置业有限责任公司2013网挂016号雨花区住宅108857.323.052252990523033.0889.57湖南湘城壹佰置地有限公司2013网挂017号雨花区商业3301.115.0335651263105.6252.74湖南省第二工程有限公司2013网挂023号岳麓区住宅115254.721.7424066478262384.8298.73%湖南广泰投资有限公司2013网挂024号岳麓区住宅69337.052.248814635144163.7230.11%成都恒隆鑫置业有限公司数据来源：长沙国土资源局网挂系统分析总结：1、土地供销：2013年长沙市内六区共成交土地132宗，商业、住宅土地共计731万方，同比上涨33.61%，成交金额为459亿，同比上涨78.87%。对比成都土地市场：2013年全年，成都土地市场共出让土地320宗，成交面积15629.19亩（1211万），成交总额约675.33亿元，较2012年全年的卖地总额645.39亿元微涨4.6%。2、开福区土地市场：开福区位于长沙市北部，具有大量的待开发用地，土地供应比较活跃，且拥有稀缺的江景资源，土地成交价格也连年攀升。第一部分：经济环境第二部分：土地市场第三部分：商品住宅市场第四部分：区域市场数据目录一、供销分析上半年，销售走势比较平稳，除了2月春节期间，销售比较低迷之外，其他月份，销量均在80万/月以上。销售态势良好，销量浮动不大。1.上半年成交走势分析从成交量来看，岳麓区成交量最大，开福区成交率位居第四，月成交14.29万。一、供销分析2.各区成交面积对比二、热销面积分析通过对上半年统计发现，90-120的产品销售套数最多，达到14812套，其次是60-90的产品，销售12493套。截止上半年底，六区商品住宅成交均价为6889元/平米，成交均价比上月稍有涨幅，环比上升1.27%。同比上涨3.75%。三、价格1.上半年长沙商品住宅成交价格走势本月天心区均价最高，为7706元/平米；其次是开福区价格为7552元/平米，岳麓区、芙蓉区价格在6025-6199元/平米之间；雨花区均价7111元/平米，望城六区最低，3870元/平米。三、价格2.上半年各区域成交价格对比分析总结1、成交量：2、热销户型：上半年，长沙市商品房月均成交80万以上。90-120的户型销售套数最多，其次是60-90。第一部分：经济环境第二部分：土地市场第三部分：商品住宅市场第四部分：区域市场数据目录一、开福区市场数据指标2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月土地土地出让面积（万m2）0.370029.513.0311.139.9105.946.6478.4840.171.88土地成交面积（万m2）00.370019.5704.239.9105.940023.74成交土地可建面积（万m2）00.920033.04038.0621.3006.840097.04土地成交总价（亿元）00.16006.77016.580.7500.410025.38商品住宅住宅新增供应面积（万m2）9.263.8213.4210.2423.8418.068.7416.202.0413.0610.434.018.71住宅销售面积（万m2）11.8910.5416.6211.3419.0917.0818.4310.826.4418.249.1114.214.29住宅销售均价（元/m2）7771771178097495763678037860760378427174802973327552二、开福区部分项目位置示意图珠江郦城幸福考拉楚天逸品双湾国际江湾新城半岛澜桥北辰花园开泰公馆鸿涛翡翠湾深业提亚纳湾庄园心伽泊万国城MOMA中坤领袖峰恒鑫山水卿卿中国铁建山语城万科城三、开福区竞品项目基本情况统计项目名称建筑面积建筑类型容积率主力产品销售价格开泰公馆预告项目，具体开盘时间待定北辰花园半岛澜桥江湾新城楚天逸品鸿涛翡翠湾珠江郦城54万平米高层、小高层、别墅2.5270-140景观高层200-300亲水叠墅高层7800双湾国际42万平米高层、小高层2.78100-260景观高层均价9000幸福考拉5.3万平米多层、小高层1.17110-160三房、四房均价6300三、开福区竞品项目基本情况统计项目名称建筑面积建筑类型容积率主力产品销售价格恒鑫山水卿卿4.2万平米高层3.084-121均价5500中国铁建山语城90万平米多层、小高层、高层1.79高层85-120均价5500中坤领袖峰8.7万平米高层3.5090-135均价5200深业堤亚纳湾83万平米别墅1.11240-270联排350-380双拼均价12500庄园心伽泊7.6万平米高层4.5046-131均价6200万国城MOMA120万平米高层、小高层3.075-143均价6800万科城26.9万平米高层、小高层2.52公寓34-40洋房168-189公寓均价7300洋房均价12000四、重点项目分析4.1、万科城三期少量公寓在售，均价7300元/总占地面积：268912总建筑面积:497396容积率：2.52绿化率：46%项目特色：品牌地产,花园洋房,宜居生态地产，洋房不带装修、电梯高层带精装修建筑类别：板塔结合洋房、小高层高层车位比：1:0.8交房时间：2014-6户数：总户数2389户所属商圈:城北片区物业地址：开福区芙蓉北路与福元路交汇处东开发商：湖南和顺置业有限公司四、重点项目分析4.2、中国铁建山语城9、12号栋在售，推88-120平房源，均价5500元/。总占地面积：446200总建筑面积:900000容积率：1.79绿化率：40.8%项目特色：特色别墅,宜居生态地产,公园地产建筑类别：多层小高层高层停车位：1：0.5交房时间：已交房，现房在售户数：总户数5349户所属商圈:城北片区物业地址：开福区秀峰路69号开发商：中国铁建四、重点项目分析4.3、双湾国际11、12号栋在售，其中12号栋为现房，主推100-260平房源。均价9000元/平总占地面积：127838总建筑面积:421638容积率：2.78绿化率：51%项目特色：景观居所建筑类别：小高层、高层停车位：1：0.8交房时间：2014年底户数：总户数1978户所属商圈:城北片区物业地址：开福区双湾路69号开发商：长沙市水利投资置业发展有限公司4.4、楚天逸品将推出160-350江景房源，目前VIP认筹总占地面积：51406总建筑面积:181837.94容积率：2.91绿化率：55.9%项目特色：景观居所，水景地产，江景地产，宜居生态地产建筑类别：板楼高层楼层状况:1#2#3#6#为30层；4#39层；5#31层。地下车库：1053个，地下1014个、地上39个交房时间：2014-9-30户数：总户数494户所属商圈:城北片区物业地址：开福区湘江北路三段48号开发商：湖南中欣房地产开发有限公四、重点项目分析4.5、二手房：湘江世纪城户型主要以平层设计为主；90平米两居、130-150三居、170平米四居都有。二手房价格：5962元/平米总占地面积：100万总建筑面积:400万容积率：3.50绿化率：60%项目特色：景观居所，打折优惠楼盘建筑类别：板塔结合高层超高层地下车库：5000个户数：总户数22000户所属商圈:开福区政府物业费：1.4元/物业地址：开福区金泰路199号交房时间：2011-12-30四、重点项目分析房型（住宅面积）从86平方米到132平方米不等，赠送空中花园，两房变三房，三房变四房。二手房价格：5774元/平米总占地面积：11200总建筑面积:45000容积率：4.5绿化率：34%项目特色：经济住宅建筑类别：板塔结合高层物业类别：住宅、办公楼地下车库：220个户数：总户数344户所属商圈:开福伍家岭物业地址：开福芙蓉北路与北二环交汇处西南角物业费：住宅1.5元/、办公2.0元/交房时间：2012-03-314.6、二手房：金霞湘绣园四、重点项目分析第一部分：经济环境第二部分：土地市场第三部分：商品住宅市场第四部分：区域市场数据第五部分：地块投资预算目录一、土地基础指标其他数据总建筑面积（）销售价格（元/）销售额（元）38155.26000（预测）228931200土地面积（平方米）15898规划用途住宅容积率2.4使用年限70年土地价格（万/亩）200-300楼面地价（元/)1250-1875地址开福区湘江北路（楚天逸品附近）土地基础数据二、投入总成本测算长沙地块成本测算表序号项目可售面积(平米)单位成本(元/平米)金额（万元）备注开发成本土地费用38155.21250.00476915898（23.85亩）前期费用38155.2报建费用38155.2250.00954建筑设计费用38155.225.0095方案设计费用38155.225.0095地质勘探费用38155.21.004工程监理费用38155.210.0038招标代理费用38155.24.0015产权面积测量38155.21.004环评报告38155.21.004其他费用38155.210.0038建筑成本地下车库106752700.002882地下车位（100：0.8）地面住宅38155.22400.009157开发成本合计38155.2473218057营业费用38155.268.79262财务费用38155.2251.60960不考虑贷款20万/月管理费用38155.2157.2560050万/月,1年维修基金38155.238.50147产权费用38155.23.0011营业税金38155.2412.761575中间公司利润38155.20.000暂无其他不可预见成本38155.2113.29432总成本的2%总成本合计38155.25778220452.1、按照200万/亩土地成本测算项目土地增值税及利润测算表项目名称可售面积(平米)单位成本(元/平米)金额（万元）备注住宅住宅开发成本38155.2473218057住宅销售收入38155600022893其中:普通住宅22893非普通住宅0土地增值税0车位车位销售收入1067510-12万元/个3355车位共305个车位开发成本1067527002882加计扣除成本576营业税及附加201营业/管理/财务费用288定额扣除可扣除成本小计3948增值额-593增值率0土地增值税土地值税合计0利润全部销售收入4883026248全部销售成本38155473218057营业/管理/财务费用2413营业税及附加1575土地增值税0利润总额4204所得税1051中间人佣金0未知帐面净利润3153利润率：12.01%二、投入总成本测算长沙地块成本测算表序号项目可售面积(平米)单位成本(元/平米)金额（万元）备注开发成本土地费用38155.21875.00715415898（23.85亩）前期费用38155.2报建费用38155.2250.00954建筑设计费用38155.225.0095方案设计费用38155.225.0095地质勘探费用38155.21.004工程监理费用38155.210.0038招标代理费用38155.24.0015产权面积测量38155.21.004环评报告38155.21.004其他费用38155.210.0038建筑成本地下车库106752700.002882地下车位（100：0.8）地面住宅38155.22400.009157开发成本合计38155.2535720441营业费用38155.268.79262财务费用38155.2251.60960不考虑贷款20万/月管理费用38155.2157.2560050万/月,1年维修基金38155.238.50147产权费用38155.23.0011营业税金38155.2412.761575中间公司利润38155.20.000暂无其他不可预见成本38155.2125.79480总成本的2%总成本合计38155.26415244772.2、按照300万/亩土地成本测算项目土地增值税及利润测算表项目名称可售面积(平米)单位成本(元/平米)金额（万元）备注住宅住宅开发成本38155.2535720441住宅销售收入38155600022893其中:普通住宅非普通住宅22893土地增值税0车位车位销售收入1067510-12万元/个3355车位共305个车位开发成本1067527002882加计扣除成本576营业税及附加201营业/管理/财务费用288定额扣除可扣除成本小计3948增值额-593增值率0土地增值税土地值税合计0利润全部销售收入4883026248全部销售成本38155535720441营业/管理/财务费用2461营业税及附加1575土地增值税0利润总额1771所得税443中间人佣金0未知帐面净利润1328利润率：5.06%三、投资收益测算序号项目金额单位单价（元/）1总销售收入26248万元/2开发总成本18057万元47323营业利润4204万元11024所得税1575万元4135净利润3153万元8266销售净利率12.01%百分比/以200万元/亩投资测算以300万元/亩投资测算序号项目金额单位单价（元/）1总销售收入26248万元/2开发总成本20441万元53573营业利润1771万元4644所得税443万元1165净利润1328万元3486销售净利率5.06%百分比/Thankyou!