长汀县宝珠世纪花园项目市场调研及策划推广建议课件

本本案操作策略推导主要从分析长汀城区及及经济发展走势、长汀县城房地产发展状况、特征及发展趋势、本案周边开发环境及价值等三大方面，分析推导得出长汀房地产今后发展的风险及机会所在，并在此基础上结合本案主客观条件，分析和论证本案物业的市场潜力价值，并进一步提出本案产品调整建议及总体策划推广建议，为本案操作提供策略性参考思路。第一章第一章 长汀县宏观环境研究长汀县宏观环境研究 一、县域宏观环境研究分析-03 二、产业经济环境研究分析-06 三、城市规划发展趋向研究-11第二章第二章 长汀房地产调查研究长汀房地产调查研究 一、长汀房地产业发展概况-14 二、近年土地供应情况分析-16 三、近年开发个案情况列表-18 四、市场供应及需求量研究-19 五、产品特征综合研究分析-20 六、户型供应特征研究分析-21 七、近年房市价格变化分析-23 八、购房客户群体研究分析-24 九、未来长汀市场发展趋势-25 十、市场基本观点总结提炼-26第三章第三章 项目定位及推广建议项目定位及推广建议 一、项目综合开发条件分析-28 二、本案主要竞争项目比较-33 三、本案操作难点及策划方向-35 四、项目总体操作推广策略-36报告纲要报告纲要报告前言报告前言1一、县域宏观环境研究分析一、县域宏观环境研究分析 1、人文历史概况-03 2、交通区位分析-03 3、行政区划人口-05二、产业经济环境研究分析二、产业经济环境研究分析 1、产业环境分析-06 2、长汀县工业园区概况-07 3、经济环境分析-09三、城市规划发展趋向研究三、城市规划发展趋向研究 1、在龙岩的发展定位-11 2、长汀总体功能布局-11四、对长汀地域发展优劣势总结四、对长汀地域发展优劣势总结-12第一章：长汀县宏观环境研究第一章：长汀县宏观环境研究2一、县域宏观环境研究分析一、县域宏观环境研究分析1 1、人文历史概况、人文历史概况长汀位于福建省西部，武夷山脉南段，东邻连城、南毗上杭、西连江西瑞金、北接宁化、清流，为闽赣两省的边陲要冲，是福建新石器文化发祥地之一,发展历史悠久，是历代州、郡、路、府的所在地，革命战争时期为福建省第一个苏维埃政府、中共福建省委、福建军区等机构所在区域，曾为中央苏区革命运动的政治、经济、文化中心,是国家历史文化名城、客家首府文化发源地、全国著名的革命老区。1994年，长汀被国务院确定为第三批国家历史文化名城。2 2、交通区位分析、交通区位分析长汀将成为连接东南沿海与内陆地区的交通要地长汀将成为连接东南沿海与内陆地区的交通要地 长汀位于闽西境内西北方向，相对于闽西其它各大县市，距离龙岩市中心城市明显较为偏远（150公里）。区域上的客观区位条件，使得长汀具备较强的区域独立性，中心县城对周边乡镇幅射能力相对其它县市明显较强。为其县城的房地产业的发展奠定了一定的客观条件。3一、县域宏观环境研究分析一、县域宏观环境研究分析龙岩-长汀高速公路2007年10月运行,将大大缩短长汀与龙岩的距离。龙长高速公路全长135.199公里，龙岩到长汀只需1.5小时，将缩短一半时间。东与漳龙高速公路相连，直通厦门；西与江西界一级公路（瑞金南城至隘岭段约16公里）相接；南与广东梅州、汕头相连，是福建省高速公路干线网“三纵四横”的重要组成部分，也是江西等内陆地区通往福建东南沿海地区的一条重要交通干线。长汀高速路网的建成，将汀高速路网的建成，将显著增著增强沿海沿海发达地区向内达地区向内陆腹地的腹地的经济辐射能力，加射能力，加强长汀与江西汀与江西赣州、州、龙岩及厦岩及厦门、泉州等沿海区、泉州等沿海区域的域的发展互展互动，促，促进“山海山海协作作”。从交通上看：319国道、省道206线、龙赣铁路和正在兴建中的龙长高速公路都穿过城区，是湘、赣西南通往福建的重要交通要道，未来将成为福建-江西省际核心交通枢纽区域。从区位上看：长汀是厦门经济特区、闽南沿海经济开放区的腹地，与江西瑞金毗邻，是连接福建-江西的重要枢纽地带，同时是连接龙岩-赣州中心区域城市。是闽粤赣三省的交通要冲和闽西南西部闽赣边物资集散地。随着交通的进一步发展，区域间互动性将进一步加强，未来长汀将逐步发展成为福建西北部重要的中心边贸城市。长汀将成为连接东南沿海与内陆地区的交通要地长汀将成为连接东南沿海与内陆地区的交通要地 43 3、行政区划人口、行政区划人口县市全县/市人口（人）人口密度（人/平方公里）城区人口（人）城区规模（平方公里）人口密度（人/平方公里）新罗区4702231523583102514332永定县4623682081363993.9134885漳平县27327192107669617945连城县3260851261017393.4729319上杭县4835201691165284.923781武平县36490913993052811631长汀汀县4883001581800001215000长汀县人口总量居龙岩各区域首位，人口密度高于龙岩平均水平，位例第长汀县人口总量居龙岩各区域首位，人口密度高于龙岩平均水平，位例第三（主要原因是长汀城市化水平仅次于新罗区，在周边县市远居首位）；显而三（主要原因是长汀城市化水平仅次于新罗区，在周边县市远居首位）；显而易见，长汀大量的人口资源及城市化发展，将为房地产开发奠定坚实基础，也易见，长汀大量的人口资源及城市化发展，将为房地产开发奠定坚实基础，也将为长汀城市化进程较快速发展提供基本保障。将为长汀城市化进程较快速发展提供基本保障。2）龙岩市统计局对）龙岩市统计局对2010年周边县市城区人口预测年周边县市城区人口预测（1）龙岩市区38万人（2）长汀县城20万人（3）上杭县城9万人 （4）漳平市区6万人 （5）连城县城6万人 （6）武平县城6万人（7）永定县城6万人1）2006年龙岩各区域人口密度数值比较年龙岩各区域人口密度数值比较从上表可以看出一、县域宏观环境研究分析一、县域宏观环境研究分析5二、产业经济环境研究分析二、产业经济环境研究分析由于长汀能源相对缺乏，因此工业是长汀产业发展的重点方向。主要以发展培养纺织产业成为长汀工业主导产业。目前已经吸引了香港华昊、亿华、福建天守、安踏等知名针织服装企业“落户”，形成纺纱织布服装加工出口”和“纺纱织片缝合后整洗烫出口”产业链，填补龙岩市服装加工企业的空白，成为龙岩纺织服装产业聚集区。2006年长汀县现有纺织企业203家，拥有24.5万纱锭、3万线锭、1.7万台针织机、2万台电平车，就业人员近4万人。实现规模以上企业产值11.1亿元，占全县规模工业产值66.1%。1 1、产业环境分析、产业环境分析龙岩市产业发展导向重点及规划龙岩市产业发展导向重点及规划区域区域 产业发展重点及展重点及发展展导向向漳平市漳平市立足自身，面向闽南，融入沿海，努力建设以电力、建材、轻纺、化工、机械、农产品加工、煤炭、矿冶和高新技术等产业为主的新型工业基地和以木竹、花卉、茶叶为主的特色农业基地永定永定县积极融入厦漳泉，对接珠三角，成为沿海产业转移的集聚区和矿产资源精深加工区长汀汀县积极参与全省、全市产业分工，建设成为承接沿海辐射赣南的产业集聚和扩散中心、海峡西岸经济区西南翼发展网络中的重要节点和革命老区经济发展的示范区；上杭上杭县努力成为特色冶金工业基地、绿色产业基地和红色旅游基地武平武平县突出工业发展重点，增强经济发展后劲，壮大县域经济综合实力，成为对接“珠三角”边界强县连城城县则要立足工业立县和旅游兴县，建设具有独特优势的县域经济。长汀汀县2006年四大支柱年四大支柱产业详情情主要主要产业发展状况展状况纺织产业全县现有纺织企业203家，拥有24.5万纱锭、3万线锭、1.7万台针织机、2万台电平车，就业人员近4万人。实现规模以上企业产值11.1亿元，占全县规模工业产值66.1%机械机械产业17个落户项目形成专用汽车、高尔夫球、电动车等车辆生产能力，总投资14.5亿元。预计年可实现产值1.52亿元农业产业打造闽西最大绿色无公害食品加工中心，绿色农业产值1.25亿元，比增17.9%，销售收入1.08亿元，比增16.1%年产值在100万元以上农产品加工企业103家。旅游旅游产业全年接待游客22万人次，比增10%，旅游总收入5720万元，比增13%。6二、产业经济环境研究分析二、产业经济环境研究分析2 2、长汀县工业园区概况、长汀县工业园区概况位于长汀县城区北环路旁，始建于1995年，2001被列为省级乡镇企业工业园区，2003被评为省级级工业区园区建设先进单位。总规划面积3平方公里分四期开发，已完成开发区1-3期建设，建成面积2平方公里，入驻企业100多家，其中南祥针织、祥鸿公司、天守机构、盼盼食品、安踏公司、华平纺织、鸿程纺织、闽兴专用汽车、长城鞋业、卡鑫隆服饰等一批知名企业落户，利郎、花花公子、李宁、安踏、梦特娇等知名品牌在长汀设立生产基地。已基本形成了纺织产业为主导的企业集聚群，已成闽西最大的纺织产业基地。1 1）长汀腾飞工业区概况）长汀腾飞工业区概况工工业园区园区目前目前发展展进度度第一期已征用地1500亩，投入1800万元，完成道路、供排水、通信网络、消防、绿化等基础设施建设，落户企业62家。第二期在第一期工业园区建设的基础上，向周边延伸1500亩，总投资3.88亿元，是龙岩市“三个一百”重点项目，48家有规模、有实力的纺织企业落户。第三期2004年冬-2005年春，规划建设龙陂河以东、莲花河以北、省道206线高等级公路（交战公路）两侧，土地面积为1500亩，落户企业9家。第四期正规划建设中，计划按照“突出特色、优势互补、产业集中、集约发展”的原则安排企业落户。2 2）长汀县工贸新城概况）长汀县工贸新城概况地处长汀老城区南郊，离长汀火车站1公里，龙长高速贯穿整个新城，是新城的主干道。同时新城规划建立仓储物流区和铁路货运站，形成方便、快捷、顺畅的交通网络。新城规划总用地面积新城规划总用地面积10平方公里，平方公里，基础设施规划齐全，功能完善，有22万伏输变电站和污水处理厂、学校、金融、行政服务、职工新村等公共设施。新城已落户凯鲍汽车制造、舒驰电动车、畅通车桥、汀州龙数码科技、数控机床、富赞体育用品、敦谊体育器材、亿业公司等26家企业。目前工贸新城靠龙长高速目前工贸新城靠龙长高速公路一侧建设的公路一侧建设的10万平方米标准厂房已竣工，正万平方米标准厂房已竣工，正对外招商中对外招商中7二、产业经济环境研究分析二、产业经济环境研究分析3 3）长汀四个工业集中区概况）长汀四个工业集中区概况工工业园区园区 园区主要概况园区主要概况古城古城工工业集中区集中区位于闽赣两省边界处，距长汀县城22公里，距江西瑞金市区20公里，紧靠319国道旁，在金峰山火车站脚下，距龙长高速公路互通口不足1公里。总规划面积6185亩，立足发展纺织漂染、纺织后整理，与长汀经济开发区纺织产业相配套。已有苏飞纺织漂染、欣龙线染等企业入园。策武策武工工业集中区集中区距城区5公里,距龙长高速公路互通口3.5公里,319国道在园区内穿过。园区规划面积5000亩，第一期规划用地1100亩，目前已完成“三通一平”，已入住普济中药厂、好日子食品公司等十余家企业。园区主要发展农副产品加工业。河田河田工工业集中区集中区总规划面积10000亩，第一期实施5000亩，区位优势明显，交通便利，园区与龙长高速互通口相接，紧靠赣龙铁路河田火车站，319国道贯穿园区。主要发展轻纺针织业、机电配件业。涂坊工涂坊工业园园位于龙长高速涂坊互通口旁，基础设施完善。园区定位以机械铸造为主，规划面积5000亩。第一期已“三通一平”，落户汀龙机械有限公司等3家企业。长汀矿产能源缺乏，主要靠工业产业带动经济发展，虽然产业基础相对沿海地区明显薄弱，长汀矿产能源缺乏，主要靠工业产业带动经济发展，虽然产业基础相对沿海地区明显薄弱，但目前相关产业正在逐步发展，目前已经成为龙岩全市工业规模最大，发展最快速的县市，但目前相关产业正在逐步发展，目前已经成为龙岩全市工业规模最大，发展最快速的县市，而且正处于产业快速发展壮大期，后续发展势头强大，在推动经济增长的同时，大量农村人而且正处于产业快速发展壮大期，后续发展势头强大，在推动经济增长的同时，大量农村人口将快速向城市集聚，农村得到城市的强力辐射，将促进工业更快发展，城市第三产业更加口将快速向城市集聚，农村得到城市的强力辐射，将促进工业更快发展，城市第三产业更加繁荣，对于长汀房地产业的发展也是一个良好的预期。繁荣，对于长汀房地产业的发展也是一个良好的预期。市场基本观点市场基本观点8二、产业经济环境研究分析二、产业经济环境研究分析3 3、经济环境分析、经济环境分析长汀县总体经济实力在龙岩位居第五位，处于龙岩周边县市中下游水平，但人均GDP在龙岩各大县市中倒数第一。长汀县政府的财政收入，也在龙岩位居第五位，处于龙岩周边县市中下游水平，但人均在龙岩各大县市中倒数第一。长汀2001-2006年GDP呈现持续稳定上升势头，但历年经济增长势头缓慢，总量相对龙岩各区域仍偏低，总量还不到新罗区五分之一。9二、产业经济环境研究分析二、产业经济环境研究分析20062006年龙岩各区域居民人均纯收入、人均消费支出等数据对比年龙岩各区域居民人均纯收入、人均消费支出等数据对比区域城乡居民储蓄余额（万元）居民人均纯收入（元）人均消费支出（元）居民人均可支配收入（元）农民人均纯收入（元）龙岩市19838651305411991117184492新罗区9199511374612633122896206永定县2373421237810279113484873漳平县1871649874939192914562连城县1162719269805086864082上杭县21648610726980894104106武平县12908293181039586304240长汀汀县17756917756979287928716171617331733136923692以上可看出：长汀经济总量在龙岩处于中下游发展水平，各项人均经济指标在龙岩全市倒数第一，由于总体经济发展水平受限，长汀县居民、农民人均收入和消费水平均在龙岩各县市倒数第一，从中表明长汀本土老百姓购买力相对较低，绝大多数属于经济实惠型消费群体，主要原因为长汀大量人员外出经商务工，导致驻留本地的人员由于收入较低，缺乏购买力，这将是未来长汀中高端房地产发展瓶颈之所在。然而长汀房地产价格仅次于新罗区，排名龙岩各区域第二。因此长汀的经济发展为何与其房价然而长汀房地产价格仅次于新罗区，排名龙岩各区域第二。因此长汀的经济发展为何与其房价不成正比呢？不成正比呢？首先长汀人口众多，市场潜在需求量大，在早期供应量不大的前提下，在首先长汀人口众多，市场潜在需求量大，在早期供应量不大的前提下，在“中低端市场供不应中低端市场供不应求求”的条件下，直接推动房价的上涨；第二、的条件下，直接推动房价的上涨；第二、“穷则思变穷则思变”导致长汀人大量外出经商务工，并形导致长汀人大量外出经商务工，并形成了调料、化工、机械等商业产业链，并产生了大量的外出创富阶层，成为长汀楼市的直接推动成了调料、化工、机械等商业产业链，并产生了大量的外出创富阶层，成为长汀楼市的直接推动者，从而带动长汀整体房价的提升。者，从而带动长汀整体房价的提升。101 1、在龙岩市的发展定位、在龙岩市的发展定位三、城市规划发展趋向研究三、城市规划发展趋向研究龙岩市域城镇规划（2006-2020年）已将龙岩规划为大城市龙岩市（中心城市），将长汀汀、上上杭杭规划为中中等等城城市市长汀汀市市（第第1副副中中心心城城市市）、上杭市（第2副中心城市），而将漳平规划为小城市。国家历史文化名城、山水旅游城市、闽西西部次中心工业中心城市、闽粤赣边际中心城国家历史文化名城、山水旅游城市、闽西西部次中心工业中心城市、闽粤赣边际中心城2 2、长汀总体功能布局、长汀总体功能布局2006年长汀县新一轮城市总体规划已经正式调整。即汀州城市规划区将原来以卧龙山为中心调整为以南屏山为中心，城市发展方向由向北发展调整为向北和向东南两个方向发展。力争通过10-20年努力，将汀州城市建成以汀州南屏山为发展中心，形成以汀州老城区、长汀河梁工贸新城、大同北部片区、河田片区等四个城市组团，城市建设用地30平方公里、使汀州城区面积到2010年扩大到25平方公里、聚集20万人口，到2020年扩大到50平方公里、聚集30-35万人口，成为闽西南西部中等中心城市，对接闽南金三角真正成为海峡西岸经济区厦漳真正成为海峡西岸经济区厦漳泉城市群的后花园。泉城市群的后花园。长长汀汀（2006-2020年年）中中等等城城市市总总体体规规划划未来长汀城市发展规划布局：未来长汀城市发展规划布局：（1）长汀县汀州镇、大同镇的新老城市区长汀历史文化古城-未来汀州城市政治中心。（2）长汀县策武乡陈坊村、河梁村、李城村的长汀工贸新城-未来汀州城市经济中心。（3）长汀县河田镇上街村、中街村、下街村等的长汀温泉城-未来汀州城市发展中心。长汀历史文化古城、长汀工贸新城、长汀温泉城各规划发展10-15万人以上，未来汀州城市总计可发展为40万人的福建省中等城市，成为闽西西部区域中心城成为闽西西部区域中心城市、闽西地区次中心城市。市、闽西地区次中心城市。11三、对长汀地域发展优劣势总结三、对长汀地域发展优劣势总结1、长汀为国家历史文化名城、客家首府，著名的革命老区，拥有深厚的历史人文底蕴，同时具有丰富的旅游资源和土地资源，为房地产业的发展奠定基础。2、随着交通路网的进一步完善，长汀交通区位优势将逐步凸显，已成为连接东南沿海与 内陆地区的交通要地，未来长汀将发展成为闽赣粤重要的中心边贸城市、闽西西部中 心城市，在促进长汀三大产业不断繁荣同时，为房地产业发展创造了后续发展空间。3、长汀拥有龙岩最丰富、最集中的人口资源，同时拥有大量的外出务工经商创富阶层，为长汀城市化及房地产业发展奠定坚实的基础。4、长汀政府当局发展意识较强，思路相对开放，工业产业发展势头强大，随着城区配套 环境的进一步完善，工业发展将极大程度推动经济发展，为长汀房地产业发展奠定基 础。1 1、长汀发展优势分析、长汀发展优势分析2 2、长汀发展局限性分析、长汀发展局限性分析1、县城发展的狭隘性。居民观念相对保守，居民整体文化素质不高。城市综合环境相对 落后，城市基础设施配套不够齐全，导致对人才吸引力不够，缺乏高端的人才和先进 的生产力等，限制了房地产业的发展。2、长汀总体经济水平薄弱，人均收入水平较低，本土居民购买力较差，目前消费档次还 属于中低档消费，对高端产品的购买力有限，影响了长汀对中高端房地产市场的需 求。3、政府财税收入相对较低，在一定程度上限制了政府对基础配套设施的投入，从而影响 了长汀城市化进程的同时，也束缚了房地产业的发展。12一、长汀房地产业发展概况-14二、近年土地供应情况分析-16三、县城近年开发个案列表-18四、近年市场供应及需求量研究-19五、产品特征综合研究分析-20六、户型供应特征研究分析-21七、近年商品房价格发展变化分析-23八、购房客户群体研究分析-24九、未来长汀房地产市场发展趋势分析-25十、市场基本观点总结-26第二章：长汀房地产业调查研究第二章：长汀房地产业调查研究13长汀房地产起步相对较晚，于2002年开始，最初以幸福花园与金碧一期的开发为代表，逐步发展起来的。截止2007年已经开发近20个商住项目。目前，长汀房地产的开发绝大部分集中于长汀中心区域，其余区域寥寥无几。其中老城区已无土地可开发，开发项目主要集中于中心城区东部、北部、西部、南部等板块。代表项目有盛世金源、华龙城市花园、富贵嘉园、宝珠世纪花园、金碧花园六期。一、长汀房地产业发展概况一、长汀房地产业发展概况卧龙板块卧龙板块居住片区居住片区腾飞工业区腾飞工业区居住片区居住片区茶园新村茶园新村居住片区居住片区14长汀主要房地产开发板块价值比较长汀主要房地产开发板块价值比较板块优势劣势综合评估中心城区城市核心地段、综合配套齐全、商业气氛浓人口密度大；破旧居民房多，居住条件差；没有可供直接开发用地，开发涉及大量拆迁，成本大。拆迁改造开发成本大，再加上古城控规限制，现阶段不适合开发城北（腾飞工业区）1.城市核心工业地段，经济发展重心；2.工业区外来人口集中，需求量大；3.处于中心城区边缘，享受中心城区配套；工业环境污染大，不适合长期居住；外来人口集中，人文环境不佳 开发价值处于中等水平城西与腾飞开发区想邻，可享受周边教育配套处中心城区边缘，周边生活配套不便利开发价值处于中等水平城南（沿319线）1.已经形成卧龙成熟的居住社区规模，周边教育配套集中；2.处未来新区发展重心，现阶段政府重点发展区域，开发远景价值高。3.交通便利，辐射区域广，是未来长汀县城主要交通集散地。4、地势平坦，居住视野空间开阔新规划区域，部分人观念里仍然处于郊区地带；目前居住配套不齐全处山岭间风口位置，冬天寒冷，居住环境受影响应属于长汀地块开发价值最高区域综合上述几大板合上述几大板块的的优劣劣势对比，我比，我们可以分析推可以分析推导得出得出：四大板：四大板块中，本案中，本案所所处卧卧龙居住小区城南板居住小区城南板块的开的开发价价值最高。最高。一、长汀房地产业发展概况一、长汀房地产业发展概况15二、长汀土地供应情况分析二、长汀土地供应情况分析地块地块位置出让面积土地用途建筑密度容积率备注05年初西外街的北面沿街，环城东路与西外街交接处13520（约20.28亩）商住2.0138万05.05.15罗坊村坊村111.8111.8亩商住商住2.0本案本案05.10.12卧龙小区12号地块3071(约4.6亩)商住43.3%1.86金碧大厦汀州镇中心坝苍玉大街41号（原县塑料厂）7110(约10.66亩)居住32%1.3新洲雅苑05.11.1汀州镇西外街原食品饮料厂和原火柴厂浸泡池11690(约17.53亩)商住32%1.05祥鸿大厦05.12.9卧龙小区A-01号地块10032(约15.05亩)商住25%1.42怡景苑06.1.10汀州镇茶园新村26680(约40亩)住宅20%0.7电力小区06.4.7长汀县城卧龙小区7号地块11835(约17.75亩)综合 用地28%1.7金碧花园六区06.9.20原合成氨厂生活区25118(约37.68亩)住宅25%0.7506.11.2工贸新城3号地块30933(约46.4亩)商住26.6%1.35工贸新城06.12.6卧龙小区13号19653(约29.48亩)商住25%1.5富贵嘉园200万地块06.12.19茶园新村B号地块40000(约60亩)商住20%1.060万华龙城市花园1、长汀的土地招拍挂从2005年开始，地块放量主要集中在2005-2006年两年间，但整体地块供应规模较小20亩左右（本案除外），奠定了长汀后续的商品房供应量将明显加大2、从供应地块区位可以预测：长汀今后房地产的开发主要是向老城区外围发展，2005-2006年推出的几块较大规模地块也在老城区四周，中心城区除了旧城改造外基本上没有任何可供开发地块供应。3、从拍卖结果可看出长汀目前地块价值最高的区域是在本案周边城西南板块（火车站），楼面价近2000元/M2，这明显说明：本区域开发价值受到开发商的强烈认可，未来将发展成为商品房价格最高的区域。1 1、近年土地供应情况统计、近年土地供应情况统计从上表可以看出：162.2.未来土地供应状况预测未来土地供应状况预测二、长汀土地供应情况分析二、长汀土地供应情况分析按照长汀未来规划，近期内可以供应的成熟开发地块不多，中长期供按照长汀未来规划，近期内可以供应的成熟开发地块不多，中长期供应地块主要集中在三个片区：工贸新城片区、腾飞开发区以北区域及火应地块主要集中在三个片区：工贸新城片区、腾飞开发区以北区域及火车站以南区域。居住地块总规划面积大约在车站以南区域。居住地块总规划面积大约在5平方公里左右。平方公里左右。腾飞开发区以北片区，大约2平方公里的规划用地，预计未来5年-6年内开发火车站以南板块，大约1平方公里开发用地，在未来3-5年内开发工贸新城区域地块，可供开发居住的配套用地也占一部分，在未来3-5年内开发17三、县城近年开发个案列表三、县城近年开发个案列表开发项目开发项目推出时间推出时间项目规模项目规模销售价格销售价格推广情况推广情况金碧花园金碧花园1-5五区五区02-05年占地约58亩,总建约778001-2期900-1100元/（02年）3期1200元/左右（04年）4-5期1450元/（05年）已售祥鸿大厦祥鸿大厦2005年1月占地约17.53亩，总建34783开盘均价 1850元/,现售均价2788元/剩余15套未售客家广场客家广场2005年9月总建约20000开盘均价1300-1400元/已售卧龙商城卧龙商城2005年12月占地约20.3亩总建37700开盘售价1700-1800元/已售汀州豪庭一期汀州豪庭一期2006年1月2006年6月占地约55亩总建约70000第一次开盘1700-1800元/,第二次开盘2100-2200元/;一期售完,，二期未推祥鸿花园祥鸿花园/山庄山庄2006年2月占地约43.8亩,总建5840006年2月开盘价2480元/,现售均价2600-2700元/售完两栋,其余推广中金碧大厦金碧大厦2006年2月占地约4.6亩，总建约5896开盘均价1600-1700元/已售新洲雅苑新洲雅苑2006年10月占地约10.66亩,总建 9266.32开盘1900-2100元/，现售价2750元/剩余别墅未售腾飞腾飞.水韵华庭水韵华庭2006年6月占地约26亩,总建30543开盘均价1800-2000第二波推出均价2000元/,现售价2880元/剩余27套未售怡景苑怡景苑2006年底总占地面积10032，总建14210.34开盘均价2800-2900元/已售嘉华水岸花园嘉华水岸花园待售占地约8亩,总建16413价格尚不明确（手续有问题）1-14层规划酒店、卖场,15层以上为销售住宅未销售富贵嘉园富贵嘉园预计2008年元旦规划7栋,占地20.28亩,总建27000未定待售华龙城市花园华龙城市花园预计2007年底占地约60亩,总建53415.75未定待售盛世金源盛世金源2007年下半年占地约48.3亩,总建5.8万未定待售汀州豪庭二期汀州豪庭二期预计07年底或08年处推出占地25亩总建约3万平未定待售宝珠世纪花园宝珠世纪花园计划2007年底占地约66.8亩,总建89160未定待售以上所列项目统计从以上所列项目统计从2003年到年到2006年三年间年三年间,长汀商品房开发量为近长汀商品房开发量为近30万平米万平米,折合平均每年商品房开发供应量为折合平均每年商品房开发供应量为10万平米。万平米。长汀县城区开发过商品房项目主要概况列表如下长汀县城区开发过商品房项目主要概况列表如下18四、近年市场供应及需求量研究四、近年市场供应及需求量研究第一、2003年-2004年处于长汀房地产起步阶段，商品房开发供应量很小，直至2005年，虽然商品房开发供应放 量明显，但不超过10万平米，商品房供应需求仍然处于旺盛状态，因此我们可以判断：长汀2003-2005年 间市场处于“供不应求”状态。这是导致2006年以后房价突然猛涨的直接原因。第二、2006商品房供应量突然放大，接近15万平，再加上商品房价格的显著上涨，在一定程度上制约了市场有效 需求的增加，因此略呈现“供大于求”的现象，但整体市场压力并未显现。第三、从今后三年未推出的新盘统计量来看：商品房总供应面积将突破30万平，而且还没包括尚未开发的地块，该数据表明长汀今后3年的开发供应量与长汀2006年之前所有市场上商品房供应需求量的总和。由此可见 ，未来三年市场将出现明显“供大于求”的局面。后续新推出项目将面临较为激烈的市场竞争和压力。结合长汀房管局数据及调研统计数据可看出：结合长汀房管局数据及调研统计数据可看出：第一、长汀历年的供应量少，2003-2005年期间3年的供应量仅为180000，市场购买力积压已久。再加上长汀是福 建省县域面积第五大县，总人口50万。城区人口近18万人（其中常住人口13万人），相当于石狮县级市的人 口，对商品房潜在需求旺盛。第二、长汀城区人均居住面积30，但由于居住面积的差异性大，大都数居民仍居住在老式的民房中，这些民房居 住条件较差，其中不少是危房。因此，县城居民群体改善居住条件的愿望较为迫切。第三、在长汀50万的人口中，有35万是属于农业人口。随着农业人口生活水平的提高，进城农改非的要求迫切，导 致需求量的大量增加。第四、长汀有大量的外出经商务工人口，这一部分群体有成之后，回长汀置业已经成为普遍现象，这一部分人口购 买力强，需求面积广泛，而且大面积住宅需求以这部分客户居多。近年长汀市场出现近年长汀市场出现“供不应求供不应求”状况的原因分析：状况的原因分析：19 长汀房地产产品开发由于受到长汀地域区位环境、消费群体类型等因素影响，使得区域开发的房地产产品呈现固有的特征，我们归纳主要体现以下几大方面：第一、长汀近几年大多数开发项目整体档次显低，规划理念相对滞后：建筑密度高，楼间距狭窄，整体社区规划配套设施不齐全，规划 定位层次不高、不注重建筑立面及景观规划。第二、在住宅的开发类型上基本上以多层住宅为主，小高层由于市场接 受度弱，开发量明显较少，高层住宅开发处于空白状态。第三、由于绝大对数居民属于经济型居住消费，居民无法接受较高的物 业管理费用，导致小区不注重对居住环境的营造，社区规划配套 设施少，小区整体居住品质不高。第四、随着长汀房价的进一步走高，产品开发品质将会有所提升，今后 将发生了根本性的转变，随着富贵嘉园、华龙城市花园、盛世金 源、宝珠世纪花园等几大项目的先后推出，大社区配套 环境、低密度住宅、大中庭景观、宽楼间距等品质住宅将开始显 现，长汀房地产整体产品品质将明显上升一个档次。五、产品特征综合研究分析五、产品特征综合研究分析20长汀已售长汀已售/待售项目户型供应统计待售项目户型供应统计项目个案目个案户型型套数套数房型面积（m2）祥鸿大厦祥鸿大厦3房120-125843房137-14484楼中楼160-23012卧龙商城卧龙商城2房92-98383房130-14048楼中楼150-22040腾飞腾飞.水韵华庭水韵华庭3房120-140210楼中楼170-20010金碧大厦金碧大厦3房115244房15012新洲雅苑新洲雅苑2房8983房95-118324房126-13524别墅3348嘉华水岸花园嘉华水岸花园3房145-15040楼中楼2204富贵嘉园富贵嘉园2房901443房105903房124-13366复式180-22022单身公寓29-40122房82-97183房106-125904房15112金碧花园六期金碧花园六期2房85-90243房105-136122六、户型供应特征研究分析六、户型供应特征研究分析21六、户型供应特征研究分析六、户型供应特征研究分析1、长汀历年供应户型以90-130的三房为主，其中以110-125的三房最多，70平方以下两房供应 量极少，小户型公寓除了祥鸿花园有供应外，其余均无一房供应。2、140-160M2之间的供应量明显较小，而且市场有效需求相应较小，从在售项目的调研中我们就可 以发现剩余未售单元95%以上都为140平米以上的大面积户型。因此我们可以进一步判断：140 平米以上的户型，销售抗性明显较大。3、180以上的复式、别墅虽然占的比重较小，但其物业售价反而比普通商品房售价低，主要原因 是一方面于长汀缺乏高端商品房的需求；另一方面物业总价高，导致单价难以提升。从图中可以看出：从图中可以看出：综上所述，从历年推出的各项目的销售情况，可以得出结论：由于受到总体购买能力综上所述，从历年推出的各项目的销售情况，可以得出结论：由于受到总体购买能力的限制，长汀的限制，长汀90-130的中等面积区间的户性是市场需求的主力，超过的中等面积区间的户性是市场需求的主力，超过130特别是特别是140以上的户型由于总价高，整体销售抗性较大。从中我们也可进一步判断长汀购买力以经以上的户型由于总价高，整体销售抗性较大。从中我们也可进一步判断长汀购买力以经济实惠型需求为主，高端市场的有效需求薄弱。济实惠型需求为主，高端市场的有效需求薄弱。2220032003年年-2007-2007年长汀房价走势及预测（元年长汀房价走势及预测（元/）七、近年商品房价格发展变化分析七、近年商品房价格发展变化分析金碧花园三期怡景花园金碧花园四期祥鸿大厦客家广场卧龙商城新洲雅苑腾飞.水韵华庭怡景苑富贵嘉园华龙城市花园宝珠世纪花园世纪金源金碧花园六期长汀房价有两个非常明显的上涨阶段：第一价格上涨阶段是2004-2005年每平米400元的上涨空间；第二阶段是2005-2006年1000元/M2的上涨空间。两大阶段房价上涨的主要原因：第一、市场供求关系因素 2006年之前市场总体供应量不大，市场长期处于商品房“供不应求”状态，在整体价格较低的情 况下，导致商品房具有较大的上涨空间。第二、新项目推出的因素 第一阶段价格的上涨是被祥鸿大厦小高层及卧龙商城项目的带动；第二阶段价格上涨主要是腾 飞.水韵华庭及怡景苑两大项目的带动，直接促进整体房价的提升。第三、土地拍卖拉动因素 富贵嘉园地块拍卖楼面价近2000元/M2，土地价值的飙升是2006年之后商品房价格整体均价突 破3000元的直接促进因素。第四、高档产品推出因素 随着2007年底，几个大规模的较高品质规划如宝珠城市花园，盛世金源，华龙城市花园，祥鸿 山庄二期，金碧花园六期等项目的推出。从上表可以看出：从上表可以看出：可以预测，可以预测，07年底至年底至08年初，长汀的市场均价将有望突破年初，长汀的市场均价将有望突破3500元元/，但随，但随着长汀市场供应量的增加，长汀房地产市场将呈现着长汀市场供应量的增加，长汀房地产市场将呈现“白热化白热化”竞争态势，价格上竞争态势，价格上涨幅度将逐渐明显回落。涨幅度将逐渐明显回落。23长汀购房客户区域来源主要包括三大部分，第一部分为长汀本县城范围内客户群体，第二部分为农村/乡镇进城族；第三部分为外出经商务工人员。以上三大客群构成长汀目前商品房市场主流消费群体。八、购房客户群体研究分析八、购房客户群体研究分析1 1、客户区域来源分析、客户区域来源分析长汀购房客户职业类型主要包括：外出经商阶层、外出务工人士、本县城机关单位公务人员、周边乡镇机关单位人员及教师、农村进城族等。其购房需求类型如下：购买户型类别客户职业类型细分客户年龄层次客户层次70-110二房小三房主要以本地公务人员、外出务工人士、教师及乡镇进城族为主25-30岁中低端客户110-130平米三房主要以本地公务人员、个体经营户、教师及乡镇进城族为主30-35岁中端客户130平米以上大三房四房主要以机关事业单位中高层领导、个体经营者、医生、外出经商人士为主35-40岁中高端客户别墅、楼中楼主要以本地私营业主、经商大户及外出经商创富人士为主40-50岁之间高端客户2 2、客户职业类型分析、客户职业类型分析1、产品需求特征、产品需求特征 主力消费群体为经济实惠性消费群体，对户型的需求主要表现在对90-130平米户型区间需求段，对高端 产品需求明显薄弱。购房主要以购买多层住宅为主，对小高层住宅由于售价相对较高及后续物业管理 费较高等问题，销售抗性较大，对小高层住宅需求量不大。在购买多层住宅时对3-4楼接受度较高。2、品质需求特征、品质需求特征 外出经商购买群体为主，购买能力相对强，需求面积较大，对于产品品质的要求也相对较高。其次是 进城置业的农业人口次之，这一部分群体的购房需求强烈，但是购买能力有限，受购买能力制约，更 倾向于选择中小户型，注重价格和地段，关心区域户口是否属于城区，对于产品品质要求不高。、城 区人口兼有前两类群体的特点，既要求选择置业产品的品质，同时购买能力相对有限，他们更了解长 汀城区目前的居住环境，置业方向更倾向于配套较齐全与原有居住地较近的项目。3、购买用途特征、购买用途特征 主要以自住购买为主，投资性购房比例极低，总体不会超过销售总量的10%。此外卧龙居住片区客户相 当一部分是因为解决小孩教育问题而置业。4、地段需求特征、地段需求特征 比较倾向于卧龙小区周边开发的商品房项目，主要原因该区域教育配套齐全，居住集中、交通便利，为长汀今后重点发展方向。其次是环城路及腾飞开发区板块，对茶园新村板块价值认同度相对较差。3 3、客户主要购房特征分析、客户主要购房特征分析241、从产品的开发趋势看：、从产品的开发趋势看：产品品质将明显上升一个台阶，出现大社区开发项目，同时将更注重小区的整体产品品质将明显上升一个台阶，出现大社区开发项目，同时将更注重小区的整体 建筑规划和景观规划及加大小区配套的投入，产品品质竞争将更为激烈。建筑规划和景观规划及加大小区配套的投入，产品品质竞争将更为激烈。2、从户型的需求趋势看：、从户型的需求趋势看：将仍然以主力需求将仍然以主力需求90-130平米面积区间中小户型为住，平米面积区间中小户型为住，130平米以上中高端户型产平米以上中高端户型产 品潜在需求总量仍然不会很大。与此同时随着长汀工业的发展，未来几年内后续品潜在需求总量仍然不会很大。与此同时随着长汀工业的发展，未来几年内后续 一房及小两房的市场需求量将逐渐加大。一房及小两房的市场需求量将逐渐加大。3、从住宅的需求趋势看：、从住宅的需求趋势看：仍将以需求多层住宅为主，但小高层潜在需求将进一步扩大，但居于市场整体购仍将以需求多层住宅为主，但小高层潜在需求将进一步扩大，但居于市场整体购 买力，小高层住宅需求的局限性仍然比较大。买力，小高层住宅需求的局限性仍然比较大。4、从价格的发展趋势看：、从价格的发展趋势看：2008年商品房整体均价将可能突破年商品房整体均价将可能突破3500元元/M2大关，但由于市场整体供应量显著大关，但由于市场整体供应量显著 加大及市场竞争的激烈，预计加大及市场竞争的激烈，预计2008年过后价格涨幅将出现回落。年过后价格涨幅将出现回落。5、从市场竞争态势看：、从市场竞争态势看：随着本案、盛世金源、华龙城市花园、富贵嘉园、祥鸿山庄花园等几大项目的陆随着本案、盛世金源、华龙城市花园、富贵嘉园、祥鸿山庄花园等几大项目的陆 续推出，长汀房地产市场放量显著，将呈现续推出，长汀房地产市场放量显著，将呈现“供大于求供大于求”的局面，项目竞争将呈现的局面，项目竞争将呈现 “白热化白热化”态势。态势。6、从区域的开发趋势看：、从区域的开发趋势看：今后商品房开发将以茶园新村板块、腾飞开发区及城南三大板块为主，其中城南今后商品房开发将以茶园新村板块、腾飞开发区及城南三大板块为主，其中城南 将成为今后政府供地的集中区域，同时也将发展成为商品房开发最集中，商品房将成为今后政府供地的集中区域，同时也将发展成为商品房开发最集中，商品房 价值最高的区域。价值最高的区域。7、从市场的供需趋势看：、从市场的供需趋势看：今后三年商品房供应量将达今后三年商品房供应量将达30万平以上，相当于以往开发量的总和，市场整体供万平以上，相当于以往开发量的总和，市场整体供 应量将显著加大，出现应量将显著加大，出现“供过于求供过于求”现象。使开发项目面临严峻的销售压力。现象。使开发项目面临严峻的销售压力。九、未来长汀房地产市场发展趋势分析九、未来长汀房地产市场发展趋势分析根据长汀县城发展及房地产市场发展走势结合我们对长汀市场的总体判断，我们认为长汀根据长汀县城发展及房地产市场发展走势结合我们对长汀市场的总体判断，我们认为长汀今后房市发展趋势如下今后房市发展趋势如下:25观点一、观点一、长汀是一个正在快速成长型的县级潜力城市，工业产业的发展、企业的入驻、交通配套 的大手笔投入、城区发展的政策导向等，将极大程度促进长汀三大产业的繁荣，大环境 的推动将为长汀房地产开发奠定良好的宏观基础环境。因此本案应迎合长汀城市的发 展，去创造项目开发的价值，同时通过项目的开发促进城市的形象提升，把项目的操作 提到整个城市发展前景的高度进行。因此此塑造本案良好的发展前景和高端物业价值是 本案操作的前提核心。观点二、观点二、长汀绝对的人口优势将使长汀潜在较大量的购房群体，将为长汀房地产创造较为稳定的 后续需求空间，但长汀整体经济购买力并不强，主要以需求90-130中端产品为主，对 于高端130平米，特别是140平米以上商品房需求薄弱，这是本案操作应慎重考虑权衡 的要素，也是本案应主力突破的难点。观点三、观点三、长汀的住宅需求基本上以多层为主，小高层潜在需求相对较少，多层更具有市场接受 度，因此本案在营销过程中如何琐定和把握目标客户，如何利用多层客户的人气带动小 高层的销售，抓住市场中端主力客户，并带动高端客户的消费，是促进项目实现快速销 售的关键之一。观点四、观点四、长汀中心城区范围内，可供新开发的土地资源紧缺，基本没有更多的土地可以供应，这 为目前城区范围内尚待开发的地块创造了增值空间，将较大程度地促进商品房价格的增 长。如何利用该契机进行充分引导的同时，加强客户的购房紧迫感是本案能否实现快速 营销的关键。观点五、观点五、在四大开发板块优劣势的比较中，城南板块即本案所在板块的开发价值最高。因此本案 的操作应结合区域板块的发展，整合区域教育配套资源及发展前景，提升本案的开发价 值，奠定本案高增值前景的项目形象地位。观点六、观点六、今后三年内长汀将扭转2006年以前市场“供不应求”的局面，随着几大后续项目的推出，将呈现“供大于求”的前所未有的市场压力。因此本案如何在激烈的竞争中塑造独有优 势，成为龙头地位至关重要。观点七、观点七、长汀今后商品房价格将会进一步上涨至3500元/M2大关，但由于市场“供大于求”局面的 逐步显现，价格上涨必将出现障碍，因此如何制定本案的价格策略是本案能否尽快回笼 资金的关键。观点八、观点八、长汀今后推出的富贵嘉园、华龙城市花园、盛世金源、金碧六区、汀洲豪庭二期等几大 项目，在项目档次上有明显提高，品质竞争较为激烈，因此本案在营销过程中除了突出 强化项目的居住配套及规模品质外，还要通过项目的综合推广策略（包装、销售和公关 等策略）来达到区隔竞争对手，本案王者品牌地位及提升项目价值的目的，是项目取 胜的关键之一。十、市场基本观点总结十、市场基本观点总结综上所述，未来的长汀房地产市场将会是机遇与困难并存，只要在市场综上所述，未来的长汀房地产市场将会是机遇与困难并存，只要在市场上能扬长避短，适应市场需求，制定适应目标客群需求的产品，找准市场上能扬长避短，适应市场需求，制定适应目标客群需求的产品，找准市场空白点及切入点，定能获得成功。空白点及切入点，定能获得成功。26一、项目综合开发条件分析一、项目综合开发条件分析-28 1、项目区域环境调查-28 2、项目主要经济指标概况-30 3、项目综合SWOT分析-31二、本案主要竞争项目比较研究二、本案主要竞争项目比较研究-33三、本案综合操作难点及策划方向：三、本案综合操作难点及策划方向：-35四、项目总体操作推广策略四、项目总体操作推广策略-36 1、产品调整改进建议-36 2、产品定位包装建议-37 3、项目开发推广周期建议-39 4、项目期段推广规划-40 5、项目宣传策略思路-41 6、项目销售策略-42 7、项目销售定价策略-44 8、项目开盘入市建议-45 9、项目公关活动策略-45 10、项目销售进度预测-46第三章：项目分析定位及策划推广建议第三章：项目分析定位及策划推广建议27（1 1）项目交通区位辐射分析）项目交通区位辐射分析一、项目综合开发条件分析一、项目综合开发条件分析1 1、项目区域环境调查、项目区域环境调查本案地处长汀南部，属于整个城区龙头交通枢纽，今后城区主要出入地带。也是周边河田、四都、灌田、涂纺、南山等五镇进城的主要交通出入口，也是中心城区离五镇最近的区域，加上其便利的交通优势，本案所处的区域必将是五镇进城置业群体最具有吸引力的区域。因此本案目标客户除中心城区的置业群体外，周边五镇的进城置业人口也将成为本案的主流客户群体。（2 2）项目周边现状方位图）项目周边现状方位图 28交通配套：319国道（今后长汀最为主要的交通主干道）、高速公路出入口，火车站交通总 部，奠定了本案绝佳的交通区位优势娱乐配套：金仁大酒店、红星大酒店、卧龙大酒店，火车站广场，奠定了长汀高档浓厚的商业 氛围。教育配套：四中，实验小学，龙山中学，实验幼儿园，奠定了本案高尚的教育条件和氛围。本案最大的居住配套卖点是教育配套，周边有长汀升学率很高的中小学，本项目的户口划归 城关，入学派位将划归这几所学校，这也将成为本项目吸引购房者的一个重要卖点；本案最大的商业投资卖点是良好的交通区位、发展前景及人流旺盛的火车站广场。但目前项目所处位置是建设中的新生活居住区，生活配套较欠缺，没有完善的生活配套，而且冬天气候比较寒冷，有火车站噪音污染等，将在一定程度上影响到居住品质的提升。（3 3）项目生活机能配套）项目生活机能配套（4 4）周边居住环境概况）周边居住环境概况一、项目综合开发条件分析一、项目综合开发条件分析本案与已开发卧龙小区（包括金碧花园、怡景苑、怡景花园）连成一体，区域内还规划本案与已开发卧龙小区（包括金碧花园、怡景苑、怡景花园）连成一体，区域内还规划有金碧大厦、富贵嘉园等居住项目。整体居住规划集中，规模大，现在乃至未来都是长汀规有金碧大厦、富贵嘉园等居住项目。整体居住规划集中，规模大，现在乃至未来都是长汀规划最集中的居住区域，项目所处卧龙生活区板块对购房者的吸引力较高。划最集中的居住区域，项目所处卧龙生活区板块对购房者的吸引力较高。292 2、项目主要经济指标概况、项目主要经济指标概况1 1）经济指标）经济指标项目数量商住规划用地44494.43平方米总建筑面积89160平方米住宅建筑面积79660平方米商业建筑面积8500平方米住宅户数704户建筑密度28.99%容积率2.0绿化率36%半地下、地下停车位165辆小区地面停车位255辆建筑限高50米2 2）户型配比统计）户型配比统计户型型面面积（）户数数占占总户数比例（数比例（%）二房二二房二厅一一卫（小三房两（小三房两厅）83.5-91.3716322.6%22.6%三房两三房两厅两两卫102.6-104.33648.9%63.4%108.05-120.0724834.3%126.3-132.714620.2%顶层跃层138.74-148.24304.2%14%顶层跃层165.65-225.17719.8%总计722户100%一、项目综合开发条件分析一、项目综合开发条件分析30地段优势：项目处于长汀中心城区的西南方，根据政府规划，本案所在位置是长汀政府重点发 展的集中住宅区。将来该区域将是高品质的生活居住区。交通优势：毗邻319国道，高速路出入口，并与中心城区相连，享受市区配套。西面为长汀火车站，同时是龙岩长汀的必经之路，离龙长高速公路仅一步之遥，交通便利，辐射区域大。发展前景优势：本案所处位置属于政府重点发展建设的重点住宅区，周边住宅用地面积大，与金碧花园、怡景苑等项目相连，相互带动，近期发展前景好，受到购房者认同度高于其他区域。四星级大酒店优势：项目内规划金仁大酒店，建成后将成为长汀第一个四星级大酒店，属于长汀在提升项目档次的同时，也将极大带动项目的商业和人气。人气优势：项目西边为长汀火车站广场。夏季夜晚广场内吸引众多的长汀人群在此消遣，人气旺盛，也为项目提供了旺盛的人气及商业机会点。教育配套优势：项目周边有长汀四中、实验小学，龙山中学，实验幼儿园等长汀升学率极高的学校。本项目的户口划归城关，入学派位将划归这几所学校，这也将成为本项目吸引购房者的一大因素。本案在操作过程中，应充分整合各种优势资源，特别是教育资源和区位优势，充分本案在操作过程中，应充分整合各种优势资源，特别是教育资源和区位优势，充分体现其价值性，把本案打造成长汀居住品质最高、人居环境最好的项目。体现其价值性，把本案打造成长汀居住品质最高、人居环境最好的项目。3 3、项目综合、项目综合SWOTSWOT分析分析S优势分析优势分析W劣势分析劣势分析生活配套不完善：本案所处的长汀