资源描述
上海香溢花城上海香溢花城 普陀区普陀区域典型案例域典型案例目目 录录p 一、工程属性界定一、工程属性界定p p 二、板块区位属性界定二、板块区位属性界定p p 三、工程概况三、工程概况p (位置及交通、周边配套、区域规划、经济指标、物业形位置及交通、周边配套、区域规划、经济指标、物业形态态)p 四、产品说明四、产品说明p (户型点评、样板房点评、亮点户型点评、样板房点评、亮点)p 五、营销表现手法五、营销表现手法p 六、工程表现六、工程表现p 七、工程成功的核心驱动因素七、工程成功的核心驱动因素p 八、启示与借鉴八、启示与借鉴一、工程属性界定一、工程属性界定工程所属类型:该工程位于上海普陀区域的内环沿板块内，是轨道沿线的繁华成熟区域的稀缺性社区大盘。继原来上海中心城公认的四大住宅区：新天地板块、徐家汇板块、北静安板块、新黄浦板块后，“内环沿板块在轨道交通3、4号线并轨后，以第五大稀缺住区的身份惊艳亮相。板块资源属性区位属性p普陀区中心、老牌成熟宜居区p 周边配套成熟齐备p长寿路商圈、人民广场商圈等环伺p 轨道地铁三、四、七（在建）号线汇聚p 地铁沿线超大社区盘p 内环沿板块p 中心区稀缺黄金地段p 临近南京西路、静安寺等中心区p上海繁华核心近在咫尺二、板块区位属性界定二、板块区位属性界定三、工程概况三、工程概况地理方位及交通地理方位及交通。工程地址工程地址:普陀区中山北路光新路普陀区中山北路光新路 交通路线交通路线:轨道交通三号线、四号轨道交通三号线、四号线、七号线东侧吡邻中潭路站点，线、七号线东侧吡邻中潭路站点，西侧吡邻镇坪路站点。公交西侧吡邻镇坪路站点。公交830、112、40路路三、工程概况三、工程概况周边配套及区域规划周边配套及区域规划周边配套周边配套:中小学中小学:光新中学光新中学 综合商场综合商场:乐购、永乐家电、好美家乐购、永乐家电、好美家 邮局邮局:中国邮政中国邮政 银行银行:工行、建行、中行、上海银行、工行、建行、中行、上海银行、招商银行招商银行 医院医院:华源大药房华源大药房 规划规划:60万平米的大型综合社区其中地上总建面积万平米的大型综合社区其中地上总建面积约约46.8万平方米，地下总建筑面积与约万平方米，地下总建筑面积与约13.8万万平方米，内含平方米，内含14万平米商办区域，高品质办万平米商办区域，高品质办公楼、星级酒店和公楼、星级酒店和1.4万平米的文教场所。万平米的文教场所。5.5万万L型集中绿地，全社区绿化率高达型集中绿地，全社区绿化率高达45%。倾力。倾力打造打造ALL IN ONE的完全生活理念。开发周期为的完全生活理念。开发周期为45期。期。三、工程概况三、工程概况技术经济指标技术经济指标 开展商：开展商：上海昊川置业上海昊川置业 营销代理营销代理:上海同策房产咨询上海同策房产咨询 建筑设计建筑设计:上海伦达建筑设计公司上海伦达建筑设计公司 景观设计：澜雅园艺咨询景观设计：澜雅园艺咨询占地面积：占地面积：21万平方万平方 建筑面积：建筑面积：46万方万方 绿化率：绿化率：45%容积率：容积率：2.21 物业费：物业费：2.3元元/平方米平方米/月月 交房标准：精装修交房标准：精装修2000元元/平米平米三、工程概况三、工程概况物业形态物业形态物业形态：物业形态：主要物业形态有13栋27-29的高层电梯公寓 1栋写字楼四、产品说明四、产品说明户型点评户型点评优点优点 户型方正户型方正,功能齐全功能齐全 带多个阳台带多个阳台,通风采光通风采光效果俱佳效果俱佳 户型布局有较强的私秘户型布局有较强的私秘性性 具有具有1.11.1米宽的凸窗，米宽的凸窗，极大增加极大增加 了室内可利用面积和了室内可利用面积和情趣空间情趣空间缺乏缺乏 没有干湿别离和动静分没有干湿别离和动静分区区四、产品说明四、产品说明样板房设计样板房设计 样板房的设计呈欧式风格，整体表达了星级宾馆的品质 主要设计以亮色调为主，给人温馨舒适感较强 入户大堂设计精致，细节到位，给人一种强烈的归宿感四、产品说明四、产品说明亮点亮点 建筑外立面:柔和的线条和繁复缤纷的纹样，石材基座，配以浅色外墙面，呈现出如外滩建筑一般 的华美肃穆。引入新概念:开发商以企业公民的心态，率先的将节能环保这样的概念引 入建筑中。采用了Honeywell MV250智能全屋整体式新风净化系统、外墙外保温、Low-E中空玻璃等新技术和材料，有形的科技成就了无形的舒适，将现代建筑的智能化和ART DECO的优雅底蕴完美融合，彰显大家的优雅气脉。采用独特理念:ALL IN ONE开发理念，令楼市聚焦 上海香溢花城。户型设计:设计合理，采用全精装修，带1.1米宽大凸窗。独特形象定位独特形象定位独特形象定位独特形象定位:该盘为60万平米大型综合社区 综合完全大型社区综合完全大型社区内含住宅、商办、教育设施等多种产品 稀缺的内环沿线地理位置稀缺的内环沿线地理位置全新精装修户型 香溢花城香溢花城内环沿线 品位ALL IN ONE独特精装修品质生活五、营销表现手法五、营销表现手法主要营销接点主要营销接点市场表现市场表现日期日期现场展示现场展示推广造推广造势期势期06年10月-07年10月高炮，售楼处蓄水客户千余组，市场反应火热一期销一期销售售07年10月样板房展示,围墙展板开盘共推出房源256套当天基本售罄 持续销持续销售期售期07年11-12月工地开放持续着强烈的关注度,部分忠实客户等待后续房源二批次二批次销售销售08年1月部分楼体脱衣 五、营销表现手法五、营销表现手法营销策略营销策略主推广语主推广语辅助手段辅助手段辅助推广语辅助推广语产品推产品推广期广期以大盘形象快速切入市场优雅城邦内,开启新上海生活主打综合型社区内环沿线将现大规模ARTDECO建筑群五、营销表现手法五、营销表现手法五、营销表现手法五、营销表现手法营销策略营销策略主推广语主推广语辅助手段辅助手段辅助推广语辅助推广语客户积客户积累期累期以核心卖点准确命中消费者购买心理内环沿线大盘首次面市,置业市中心迎来又一良机突出地理稀缺,强调升值潜力极完全大型社区内环旁,46万大型完全社区,精装修品质豪宅五、营销表现手法五、营销表现手法营销策略营销策略主推广语主推广语辅助手段辅助手段辅助推广语辅助推广语强销期强销期以地理稀缺性,强调产品自身价值,提高关注度内环:1.9%中还有多少机会突出大型完全社区内环沿线大型完全社区首期面市五、营销表现手法五、营销表现手法营销策略营销策略主推广语主推广语辅助手段辅助手段辅助推广语辅助推广语持续期持续期持续产品信息,稳固产品品质形象新都市主义之香溢式优雅宣传项目品牌传播生活理念该用什么态度去生活,才能秉持信仰营销策略营销策略主推广语主推广语辅助手段辅助手段辅助推广语辅助推广语二次强二次强销期销期以热销信息带动销售，从而刺激客户从众心理内环大盘中产追捧,诚品装修精英簇拥重点强调品质,品牌和新装修时代上海香溢花城新年销售开门红五、营销表现手法五、营销表现手法五、营销表现手法五、营销表现手法 价格战术:采用“低开高走潜价格规那么，促使工程持续热销 内应外合：内应外合：开发商协同区政府在小区北侧和东侧打造了大 规模城市集中绿地六、工程表现六、工程表现 采用“低开高走潜价格规那么，使它的开盘价格一直使市场对其形成期待值。10月20日上午开盘，是上海香溢花城在筹备一年多时间之后，作为市中心内环线住宅市场稀缺性的房源。开盘共推出房源256套当天根本售罄。在工程第一次开盘后仍保存着市场余温,局部客户在期待中等待二次开盘 香溢花城将在一月中旬开出2号楼两百余套2房到3房面积103133平方米的房源,均价在22000每平米,目前正在登记预约中树立人性化理念：“善待土地，做美好的建筑。假设干年之后，可能我们人已经老了，但建筑还是年轻的。这就是上海香溢花城想要营造的筑。七、导致工程成功的核心驱动因素七、导致工程成功的核心驱动因素 地段：上海香溢花城紧依内环线，其成熟的板块环境、地段：上海香溢花城紧依内环线，其成熟的板块环境、便利的便利的 轨道交通等，都表达了市中心工程的特有轨道交通等，都表达了市中心工程的特有优势。优势。品质：上海香溢花城以国际社区理念和优雅建筑风格品质：上海香溢花城以国际社区理念和优雅建筑风格为前提，打为前提，打 造市中心高品质精装修产品。造市中心高品质精装修产品。价值前景：上海香溢花城融合了多重稀缺价值和价值价值前景：上海香溢花城融合了多重稀缺价值和价值前景，市前景，市 场对这样一个内环线旁的楼盘充满场对这样一个内环线旁的楼盘充满了信心。了信心。八、案例启示与借鉴八、案例启示与借鉴工程在精心筹备一年多时间之后，以市中心内环线住宅市场稀缺性的房源亮相。即成为整个市场的聚焦点，不仅在片区内，也在整个上海楼市也掀起不小的波澜。除了产品自身的优势外，工程成功亦在于前期定位时的几个关键举措和后期执行到位：1独特形象定位以ALL IN ONE的完全生活理念,吸引了市场的关注 2价值储蓄 经历了3年的规划与建设，在炙手可热的内环沿线市场极为紧缺 的情况下低调入市，使价值最大化 3潜价格规那么 采用“低开高走，使它的开盘价格一直令市场对其形成期待 值。瑕疵:户型面积区间小，制定全精装修，客户选择面狭小，满足客户各类 需求具有局限性。The End谢谢欣赏谢谢欣赏
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