某著名地产策划公司小户型价值提升案例研究

中管网房地产频道 小户型价值提升案例研究拓展中心:黄芳 中管网房地产频道 案例研究之深圳篇本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 n工程区域：中心区n工程名称：星河世纪n总建筑面积:126697.43 m2n容积率：10.423n工程概况：星河世纪由A、B、C三栋塔楼组成，其中B、C栋为CBD公寓，高32层，1-4层为25000平米的大型主题商场，五楼为架空层园林。n单位面积为32-68平米；举措一：功能转换举措一：功能转换商务公寓商务公寓价值提升举措价值提升举措 通过商务公寓提升价通过商务公寓提升价值值框架结构按照办公需求来设置框架结构按照办公需求来设置公共空间按办公需求来打造公共空间按办公需求来打造工程推广和营销方式针对商务人工程推广和营销方式针对商务人士士市场反响市场反响20052005年年1010月出售，酒店式公寓销月出售，酒店式公寓销售速度快，售价售速度快，售价1100011000元元/m2/m2；适宜条件：适宜条件：商务气氛浓厚的区域；商务气氛浓厚的区域；本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 n工程区域：滨河n工程名称：佳兆业中心n总建筑面积:84643m2n工程概况：工程地下3层，地面29层，分1、2两栋。塔楼局部改建为高档酒店式公寓；n户型包括单身公寓和两房32-77平米；价值提升举措价值提升举措 通过酒店式公寓提通过酒店式公寓提升价值升价值公共设施及建筑按五星级酒店标公共设施及建筑按五星级酒店标准装修准装修高端的智能化配套设施高端的智能化配套设施国际知名酒店式管理公司国际知名酒店式管理公司市场反响市场反响20052005年年1212月出售，月出售，1270012700元元/平方平方米精装修，比市场同期小户米精装修，比市场同期小户型价格高约型价格高约20002000元元/平米；平米；适宜条件：适宜条件：核心地段区，体量不宜过大；核心地段区，体量不宜过大；举措二：功能转换举措二：功能转换 酒店式公寓酒店式公寓本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 价值提升举措价值提升举措 通过产品设计通过产品设计“送面积送面积提升价值提升价值户型设计创新：平面、立体可任户型设计创新：平面、立体可任意组合，阳台变卧室，一房变两意组合，阳台变卧室，一房变两房，上下连通，两层变复式房，上下连通，两层变复式园林：园林：30003000平方米芭缇亚空中园平方米芭缇亚空中园林，水晶泳池；林，水晶泳池；市场反响市场反响20062006年年9 9月出售，均价月出售，均价83008300元元/平平方米，比市场同期小户型价格高方米，比市场同期小户型价格高约约10001000元元/平米；平米；适宜条件：适宜条件：受新政限制，目前发挥空间不大；受新政限制，目前发挥空间不大；n工程区域：宝安中心区n工程名称：白金假日公寓n总建筑面积:55301.35m2n工程概况：1栋28层，底三层商业裙楼，四层架空层会所、巴提亚风情园林；n户型为40-44平米一房；举措三：附送面积举措三：附送面积本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 n工程区域：滨河n工程名称：御景华城n总建筑面积:20.9万m2n工程概况：由6栋34层塔楼组成.1-2层商业，三层架空园林及会所.n户型面积28-84平米，单身公寓到三房；价值提升举措价值提升举措 通过打造通过打造“小户豪宅小户豪宅提升价值提升价值定位高端定位高端小户豪宅小户豪宅3 3层立体园林，双泳池一个恒层立体园林，双泳池一个恒温温金碧辉煌的酒店式大堂和售楼处金碧辉煌的酒店式大堂和售楼处超星级皇家酒店式管家效劳超星级皇家酒店式管家效劳市场反响市场反响20042004年年1111月出售，均价月出售，均价 8500 8500元元/平方米，比市场均价高平方米，比市场均价高500-500-10001000元元/平方米；平方米；适宜条件：适宜条件：适用范围较广；适用范围较广；举措四：豪宅元素运用举措四：豪宅元素运用本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 n工程区域：石厦n工程名称：丽阳天下n总建筑面积:6万m2n工程概况：工程2栋32层，共1012个单位功能分布。地下1层停车场，地上1-2层商场，地上3层空中花园地上4-32层为住宅n户型面积：44-85平米，一房和两房;价值提升举措价值提升举措 通过概念突破提升通过概念突破提升价值价值CONDOCONDO概念的提出：概念的提出：CondoCondo指的是指的是集合的社区，大家有一个共有共集合的社区，大家有一个共有共享的公共局部，而公共局部有完享的公共局部，而公共局部有完善的生活配套和休闲设施，从而善的生活配套和休闲设施，从而使生活更简易方便，轻松自由；使生活更简易方便，轻松自由；CONDOCONDO倡导的八大生活主张：都倡导的八大生活主张：都市的市的年轻的、核心的、小尺度的、阳年轻的、核心的、小尺度的、阳光的、轨道上的、便利的、共享光的、轨道上的、便利的、共享的的市场反响市场反响20022002年年4 4月出售，均价月出售，均价64006400元，元，比当时市场价高约比当时市场价高约500500元元/平方米；平方米；适宜条件：适宜条件：目标客户群体的把握；目标客户群体的把握；举措五：营销形象提升举措五：营销形象提升本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 n工程区域：龙华二线拓展区n工程名称：金地.梅陇镇n总建筑面积:42万m2n容积率：3.08n工程概况：一期由7栋1124层的小高层、高层组成，共有1200多套单位，建有约5000多平方米的高档次的商业工程总商业配套约1.2万m2，3200 m2的幼儿园等配套。n工程户型：2房、3房为主，75-122平米；价值提升举措价值提升举措 通过建筑设计创新提通过建筑设计创新提升价值升价值建筑形态创新：德国建筑形态创新：德国WSPWSP建筑设建筑设计公司，简约洗炼的现代主义风计公司，简约洗炼的现代主义风格与酷炫时尚元素的融合；格与酷炫时尚元素的融合；都市生活的倡导和营造：物质漫都市生活的倡导和营造：物质漫游街、时尚会所配套等；游街、时尚会所配套等；市场反响市场反响20052005年年5 5月开盘，当日销售率月开盘，当日销售率8282,实收均价约实收均价约70007000元元/平米，高平米，高出片区均价出片区均价1000-15001000-1500元；元；适宜条件：适宜条件：目标客户群体的把握；目标客户群体的把握；举措六：设计创意举措六：设计创意本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 n工程区域：前海n工程名称：第五公社n 星海名城五期n总建筑面积:约11万m2n工程概况：由四栋32层塔楼组成；n户型：以面积平米的一房和两房为主，占；价值提升举措价值提升举措 通过大社区的配套共享通过大社区的配套共享提升价值提升价值星海名城大社区：总占地面积万星海名城大社区：总占地面积万平方米，总建筑面积约平方米，总建筑面积约8484万平方万平方米；米；小区内部配套完善小区内部配套完善:会所、中、会所、中、小学、幼儿园、大型购物商场、小学、幼儿园、大型购物商场、肉菜市场、银行、诊所等肉菜市场、银行、诊所等 市场反响市场反响200200年年1 1月出售，均价月出售，均价 7000 7000元元/平方米平方米 ，比当时市场均价高，比当时市场均价高约约500500元元/平方米平方米 ；适宜条件：适宜条件：有大社区配套资源作为支撑；有大社区配套资源作为支撑；举措七：配套提升举措七：配套提升 大社区里的小户型大社区里的小户型本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 深圳小户型价值提升策略总结深圳小户型价值提升策略总结总结总结创新点/模式案例适宜条件功能转换星河世纪、佳兆业中心适宜的区位、交通、配套和市场条件；户型高附加值送面积白金假日公寓、世金汉宫受新政限制，可操作余地小；豪宅元素运用御景华城广泛适用；形象提升，设计创意丽阳天下、金地梅龙镇目标客户群的清晰定位，对其生活形态的准确把握；配套共享第五公社有大社区配套资源作为支撑； 中管网房地产频道 案例研究之全国篇 中管网房地产频道 举措八：科技住宅举措八：科技住宅科技创造舒适生活科技创造舒适生活价值提升举措价值提升举措 通过高科技战略提通过高科技战略提升价值升价值欧洲居住标准，新风系统、欧洲居住标准，新风系统、LOW-LOW-E E玻璃、外墙保温、地板热辐射玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统采暖等科技住宅八大子系统;市场反响市场反响周边价格平台周边价格平台7000-80007000-8000元元/平米，平米，本工程实现均价本工程实现均价1050010500元元/平米；平米；适宜条件：适宜条件：前期资金投入大；大量高端客户；前期资金投入大；大量高端客户；锋尚国际公寓锋尚国际公寓城市：北京城市：北京总建筑面积总建筑面积:约约8万万m2容积率：容积率：3工程概况：四栋塔楼和两栋板工程概况：四栋塔楼和两栋板楼组成楼组成户型：以面积平米户型：以面积平米的一房和两房为主，占的一房和两房为主，占； 中管网房地产频道 价值提升举措价值提升举措 通过打造极小户型，通过打造极小户型，控制总价提升单价控制总价提升单价面积极小，精装修，室内功能复面积极小，精装修，室内功能复合满足舒适性；合满足舒适性；公共空间上注重共享空间的建设；公共空间上注重共享空间的建设；提供高端的物管和配套效劳提供高端的物管和配套效劳;市场反响市场反响评为评为0202年京城年京城“十大影响力楼盘十大影响力楼盘 ；年月，二年月，二代网上订房，首批推出的代网上订房，首批推出的套房在分钟之内即被抢订一套房在分钟之内即被抢订一空，均价空，均价87008700元元/平米；平米；适宜条件：适宜条件：目标客户群的把握；目标客户群的把握；SOLOII城市：北京城市：北京工程概况：工程概况：SOLOII为两栋七层楼，共为两栋七层楼，共计计800多套小户型多套小户型；户型：主打户型为户型：主打户型为平米左右小户平米左右小户型；型；举措九：精致举措九：精致SOLO小户小户精极空间，超小户型精极空间，超小户型 中管网房地产频道 价值提升举措价值提升举措 通过精装修加附送家通过精装修加附送家电打造产业化住宅提升价值电打造产业化住宅提升价值零首付入住；零首付入住；精装修和附送家电；精装修和附送家电；完善便利的配套；完善便利的配套；酒店式管理；酒店式管理；市场反响市场反响上海红极一时的工程；上海红极一时的工程；适宜条件：适宜条件：目标客户群的把握，营销的能力；目标客户群的把握，营销的能力；n城市：上海n工程名称：My Cityn工程概况：它所倡导的提个箱子搬家、公寓酒店式的管理效劳和全新的.理念，吸引了众多年轻的单身上班族，一套3050平方米的全装修小房子，总价在30万元以下，可以以零首付入住。举措十：成品住宅举措十：成品住宅产业化住宅，轻松入住产业化住宅，轻松入住 中管网房地产频道 价值提升举措价值提升举措 通过概念营销提升价通过概念营销提升价值值“JOY OF LIVING“JOY OF LIVING 概念塑造：概念塑造：将快乐生活的概念在宣传中加以将快乐生活的概念在宣传中加以演绎；演绎；强势营销推广：在工程正式销售强势营销推广：在工程正式销售前，进行长达近前，进行长达近2 2个月的软营销，个月的软营销，向市场作出洗脑，塑造向市场作出洗脑，塑造YOHOYOHO品牌；品牌；市场反响市场反响目前香港最热的工程之一；目前香港最热的工程之一；适宜条件：适宜条件：目标客户群的把握，营销的能力；目标客户群的把握，营销的能力；n城市：香港n工程名称：n工程概况：整个工程共8座大厦，2200多个单位。首期5幢住宅大廈，共約1,404個單位，并建有约万多的国际购物广场；n户型：逾7成是兩房，其餘為三房，面積由500餘至800餘平方呎平米；举措十一：营销概念突破举措十一：营销概念突破时尚城市快乐生活时尚城市快乐生活本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 概念概念整合整合p 家庭家庭p 朋友朋友p 时尚生活尚生活p 创意生活意生活p 开心健康工作开心健康工作p 休休闲娱乐快快乐乐生生活活概概念念演演绎绎本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 营销营销手法手法YOHOTown以红色作主调，透过巴士户外流动广告、电视广告及报纸广告强势演绎，亦作知名人效应、品牌合作等多番新尝试，其信息可谓铺天盖地、满布大街小巷。连不懂英文的老人都知道有个叫YOHO的新楼盘要推出。宣传费高达1亿元，成为城中焦点。 中管网房地产频道 阳光小户型阳光小户型城市：天津城市：天津工程概况：为天津阳光工程概况：为天津阳光100国国际新城分期工程；天津阳光际新城分期工程；天津阳光100占地占地676亩，建筑面积亩，建筑面积75万平方米，万平方米，是由摩天大厦、是由摩天大厦、写字楼、商业、公寓、写字楼、商业、公寓、SOHO、高档公寓等多种物业功能集合高档公寓等多种物业功能集合而成的复合型大盘社区而成的复合型大盘社区；价值提升举措价值提升举措 小户型组合概念的提出与小户型组合概念的提出与推广推广 概念提出：概念提出：同一院门下的两套同一院门下的两套小户型，可分可合，提供四种生活方式小户型，可分可合，提供四种生活方式精装修附送家电：精装修附送家电：F1F1家庭组合方案：家庭组合方案：同一同一 院门院门 下的两套独立户型，可分可下的两套独立户型，可分可合，方便照顾老人孩子合，方便照顾老人孩子,创造新时代家创造新时代家庭居住模式；庭居住模式；F2F2空间组合方案：空间组合方案：一套居住，一套一套居住，一套STUDIO,STUDIO,革命、生活两革命、生活两不误；不误；F3F3投资组合方案投资组合方案一套出租，一套自用，一套养两套。全一套出租，一套自用，一套养两套。全精装，带家电，精装，带家电，轻松置业，投资回报；轻松置业，投资回报；F4F4成长组合方案成长组合方案单身贵族，一租一用；结婚成家，合二单身贵族，一租一用；结婚成家，合二为一；孩子长大，分而不离；为一；孩子长大，分而不离；概念推广：举行记者发布会，概念推广：举行记者发布会，邀请专家评论造势；邀请专家评论造势；市场反响市场反响20062006年年4 4月实行网上认购，反映良好；月实行网上认购，反映良好；适宜条件：适宜条件：对客户需求和市场接受度的准确判断；对客户需求和市场接受度的准确判断；举措十一：营销概念突破举措十一：营销概念突破本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 外地小户型价值提升策略总结外地小户型价值提升策略总结高高科技技科技技术的的应用、用、户型型优化和化和强势营销投入投入等；等；总结总结创新点/模式案例适宜条件高科技战略锋尚国际高科技技术整合利用能力；资金保障；高端客户群；极小户型打造SOLO较强的设计能力，对目标客户群需求的准确把握；成品公寓My City市场接受度高；概念营销阳光100F4 YOHO TOWN营销运作能力；