新农村建设中常见法律纠纷的解决

新农村建设中常见法律纠纷的解决新农村建设中常见法律纠纷的解决 陈志雄律师陈志雄律师 ：新农村建设对村民提出的新要求在日常生活工作中要树立法律意识要培养法律思维要善于用法律手段去解决问题古代商鞅曾有一个形象的比喻：一兔走，百人逐之，非以兔可以分为百也，由名分之未定也。夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也。法律具有法律具有“定纷止争的社会功能定纷止争的社会功能一、征地补偿纠纷的处理l土地征收l征收耕地的补偿费用土地征收l土地征收是一种发生在国家和农民集体之间的所有权转移，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准，并给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有。征收耕地的补偿费用的计算1.征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。2.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍。3.征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。4.每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。5.土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应遵循保证被征地农民原有生活水平不降低的原那么，在法律规定范围内确定。6.按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，缺乏以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准，应当提高倍数。7.土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚缺乏以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。8.经依法批准占用根本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。征收耕地的补偿费用的计算l按照土地补偿费主要用于被征地农户的原那么，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配方法由省级人民政府制定。l土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。征收耕地的补偿费用的分配案例张某生于1995年12月，系某村村民。2003年12月，某开发区管委会因建设需要，征收耕地145亩，其中张某所在第4村民小组被征50亩，获土地补偿费、安置补助费210万元。在对该笔款项分配时，按1994年承包土地人口平均分配，每一承包人口分得1.2万元，张某因在1994年土地承包调整时尚未出生未获分配。张某父母为索要征地补偿费而依法起诉。被告村委会辩称，该笔土地款是4组村民开会研究分配的，是村民自治。征地时县国土局、开发区是按1994年承包土地人口计算的，不是按集体经济组织所有成员计算的。土地补偿费是对土地所有人或使用者对被征土地的投入和收益造成的损失的补偿，安置补助费的对象是被征土地的使用者或承包经营者，对新增人员不予考虑。因此刘某不应享有该款的分配权。2004年6月30日，法院审结此案，判令被告给付刘某土地补偿费、安置补助费共计1.2万元。法律分析法律分析 l这是一起土地征收补偿费用分配纠纷案件。l农村集体土地属农村集体所有，即属于农村集体经济组织的全体成员共同共有，征收农村集体土地，必然导致土地所有权的变更，使集体组织的每个成员丧失土地所有权，由此所获得的补偿，应归全体成员共同享有。土地补偿费、安置补助费是对被征土地给予的补偿，属集体经济组织共有财产。l刘某系4组村民，虽然没有承包土地，但其作为集体经济组织的一员应当享有平等分配的权利。村民的自治权不能对抗公民的生存权和财产权，对刘某要求村委会给付征地款的诉讼请求，法院予以支持是正确的。二、宅基地相关法律问题l宅基地使用权l宅基地使用权的取得 l宅基地使用权人的权利和义务 l宅基地使用权能否转让宅基地使用权的含义?物权法?第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的法律特征l农村宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。l宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。l集体经济组织的成员每户只能申请一处宅基地。宅基地使用权的取得条件 (1)没有宅基地。凡无宅基地的、因国家或乡(镇)建设需要另行安排宅基地的、在农村落户需建住宅而无宅基地的公民，均可向村民委员会或村农业集体经济组织申请划拨宅基地。(2)应当使用原有的宅基地和村内空闲地。确需使用耕地的，须经县级人民政府批准。(3)宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权的取得条件 l(4)出卖、出租住房后再申请划拨宅基地的，不予批准。l(5)经法定程序批准。宅基地使用申请人应领先向村民委员会或村农业集体经济组织提出用地申请，经村民代表会或者村民大会讨论通过后，报人民政府批准。l 其中，需要使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，报乡级人民政府批准；需要使用耕地的，由乡级人民政府审核，经县级人民政府土地管理部门审查同意后，报县级人民政府批准。l(6)丈量划至、发证确权。经有批准权的人民政府批准后，由村主管机构派专人丈量、划清四至，发给?宅基地使用证?，确认使用权。宅基地使用权人的权利(1)为保有住宅而长期使用宅基地的权利。宅基地和房屋联为一体，不能别离，房屋所有权与宅基地使用权也紧密相联。房屋所有权不发生变动，宅基地使用权也不发生变动。(2)依法转让房屋所有权时一并转让宅基地使用权的权利。当事人必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。(3)在宅基地空闲处从事种植以为收益的权利。(4)在宅基地空闲处修建生产生活需要的小型建筑物、设施的权利。(1)按照批准的用途使用宅基地的义务。宅基地使用权人只能在划拨的宅基地上建造住宅，不得擅自变更用途，更不能买卖、出租或以其他形式非法转让土地。新划拨的宅基地，使用权人必须在规定的期限内建房。违反这一义务的，土地所有人有权收回土地使用权。(2)按照批准的面积建房造院的义务。任何人不得采取任何不法手段，多占土地以作宅基地。(3)服从国家、集体统一规划的义务。因国家、集体统一规划，需要变更宅基地时，使用权人不得阻扰，但因变更给使用权人造成困难或损失时，应当依法予以补偿。(4)行使宅基地使用权不得阻碍公共利益和相邻人合法利益的义务。宅基地使用权人的义务宅基地使用权能否转让？l宅基地使用权不得单独转让。这是宅基地使用权行使的最大特点。l建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。l宅基地使用权不得抵押。建造在该宅基地上的住房抵押的，在实现抵押权时，宅基地使用权一并转让。l根据我国目前的法律规定，宅基地使用权的转让只能在集体组织内部成员之间进行，并且要获得批准。l1990年1月，原告黎某与甲村经济合作社签订了一份土地出租合同书，约定：甲村出租一块土地给原告黎某长期使用，原告黎某一次性支付人民币11万元，可在该土地上搞种植业、建厂房和住宅；但建厂房、住宅等，须经土地管理部门批准。l其后黎某未经土地管理部门批准，即开工兴建住宅。在建筑过程中，有关机关工作人员屡次劝阻，黎某仍继续施工，于1990年10月竣工，共计建有住宅楼两幢及厨房、凉亭、车库、篮球场等建筑物。经测量，黎某所建住宅非法占地4969平方米。案例解读l1991年3月，县土地管理局依据?土地管理法?第45条的规定：农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，认定黎某未经批准非法占地建住宅，对其作出行政处分决定。l1991年4月，黎某不服县土地管理局的处分决定，向县法院起诉。一、二审判决都维持了被告乙县土地管理局的行政处分决定。案例解读法律分析 本案的焦点在于原告是否取得了宅基地使用权。集体合作社虽是土地的合法所有人，当然地享有对土地的处分权，但是必须遵守国家有关土地管理的强制性法律规定。非本集体成员不得通过购置、租赁等方式取得宅基地使用权。本案中原告虽与合作社订立了土地租赁合同，并支付了土地使用费，却因未取得本村居民的身份，而不能取得宅基地使用权；其直接租用合作社的土地，进行大规模住宅建设，显然超出了法律关于村民宅基地使用面积的限制性标准，是违法的。?土地管理法?第45条规定，农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。法院一审、二审判决维持被告县土地管理局的行政处分决定，是正确的。三、相邻权和地役权纠纷l相邻权的含义l地役权的含义l相邻权与地役权的区别相邻权的含义l相邻权，又称相邻关系，这两种叫法的出发点不一样，相邻权主要是针对相邻关系中权利人的角度而言的。l它是指不动产相互毗邻的两个或两个以上的所有人或使用人，在行使自己权利时发生的权利义务关系。l所有人或使用人在对不动产加以占有、使用、收益、处分产生矛盾时，应当运用法律调节彼此间的矛盾，使他们有权从邻方得到必要的便益，并防止来自邻方的危险和损害。权利人对各自权利的行使都应有所节制，不能损害邻方的合法权益。比较常见的相邻关系有以下几种：相邻土地使用关系；相邻用水、流水、截水、排水关系；相邻防险、排污关系；相邻管线安设关系；相邻光照、通风、音响、震动关系；相邻竹木归属关系。常见的相邻权关系?民法通那么?第83条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成阻碍或损失的，应当停止侵害，排除阻碍，赔偿损失。?物权法?第84条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原那么，正确处理相邻关系。相邻权纠纷处理原那么地役权的含义 1.这里的“役就是使用的意思。地役权，为增加自己土地的利用价值，而按照合同约定，在他人土地上设置的利用他人土地的权利。2.在地役权所涉的两个地块中，需要役使他人土地的地块称为“需役地；而供他人役使的地块那么称为“供役地。需役地权利人拥有地役权，称为“地役权人。地役权的含义 3.地役权对地役权人来说是其权利的扩大，而对地役人来说是一种义务或对其权利的限制。我国?物权法?专门用一章规定了“地役权。4.地役权人可以是土地所有权人，也可以是土地承包经营权、宅基地使用权等权利人。土地承包经营权、宅基地使用权转让的，地役权一并转让。l地役权是一种由约定而取得的权利；相邻权那么是由法律直接规定的。l地役权可以是有偿的，也可以是无偿的；而相邻权只要未给对方造成损害，一般都是无偿的。l两者提供便利的内容也有不同。地役权的设立是为了地役权人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准。而相邻权那么是为了调和不同物权人之间的权利，对他们的各自权利给予一定的限制，使得大家共同方便使用，这是比较低的标准。地役权与相邻权的区别 l附属设施使用权。供役地人在不阻碍地役权行使的范围内，可以行使与地役权人相同的权利，可以使用地役权人在供役地上修建的附属设施。l对价支付请求权。地役权的设定为有偿时，供役地人有权请求需役地人支付相应对价。l利用场所变更请求权。供役地人因使用土地的需要，可在不影响地役权设立目的的前提下，请求变更供役地的利用场所及方法。地役权人的权利 l正当使用义务。即地役权人对供役地的使用，应当在设立地役权的目的范围内使用，并必须选择对供役地损害最小的地方和方式加以使用。因行使地役权的行为造成供役地变动、损害的，应在使用完毕后恢复原状或补偿损失。l维持设置义务。地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的附属设施，有保养、维修、管理的义务。地役权人与供役地人对附属设施的保养、维修、管理另有约定的除外。l公序良俗义务。地役权的行使，不得损害社会公共利益。地役权人的义务 l案例甲承包了本村的一片菜园，在菜园西部有一口井。乙承包本村一片果园，位于甲承包菜园的东边，且乙果园的东面有一口井，两口井都属于集体所有。甲、乙各自在邻近的井挑水浇灌，相安无事。1995年大旱，乙东面的井枯竭，果园的树苗奄奄一息，乙遂经常经过甲的菜园到甲西面的井挑水灌溉，造成甲的菜苗被踩坏许多。遂甲禁止乙通行菜地，要求乙绕行。但乙以相邻权为由继续通行。甲于是诉至人民法院。案例解读法律分析 本案乙要求通行的理由是他享有相邻权。然而，我们通过比照相邻权与地役权的概念可以得知，乙并不享有从甲菜园通行的相邻权，甲的菜园里并没有形成历史通道，也并非乙的菜园与外界相连的唯一出路；因此乙要主张通行菜园的话，从地役权的角度来解释也许更为适宜。假设双方之间签订了地役权合同，甲同意乙经过其菜园。那么，乙在通行过程中造成的“甲的菜苗被踩坏许多，他需要对此承担责任吗?地役权人在行使地役权过程中，应当按照约定的利用目的和方法利用供役地，并且尽可能的减少对他人物权的限制。而从本案中可以看出，乙因担忧自家果园的树苗被旱死，但在通行甲菜地的过程中没有尽到相当的注意义务，从而使得甲的菜苗被他踩坏了许多，对这一损失乙应当承担赔偿责任。恰当的处理方法应当是如果绕行甲菜园确实给乙带来非常不便的话，可以由双方协商，让乙从甲的菜园中穿行，但乙必须小心经过，且尽可能减少对甲菜苗的影响。同时，对甲菜苗造成的损失应支付一定费用作为补偿。小小 结结新农村建设中常见法律纠纷的解决一、征地补偿纠纷的处理l土地征收l征收耕地的补偿费用二、宅基地相关法律问题l宅基地使用权l宅基地使用权的取得 l宅基地使用权人的权利和义务 l宅基地使用权能否转让？三、相邻权和地役权纠纷l相邻权的含义 l地役权的含义l相邻权与地役权的区别