铜陵康城项目提案报告课件

路漫漫其悠远路漫漫其悠远少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤2024/7/26铜陵康城项目提案报告铜陵康城项目提案报告路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂技术经济指标技术经济指标技术经济指标技术经济指标主要经济技术指标主要经济技术指标规划用地面积：76697.6平方米总建筑面积：111421.4平方米（不含地下室）其中：住宅建筑面积:102605.4平方米 小高层：9904.4平方米 高层：14591.2平方米 多层：78109平方米总户数：973总容积率：1.452建筑密度：20.96%总绿化率：34%已拆迁已拆迁已拆迁已拆迁路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂我们的工作都必须以现实条件为基我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向础，以共同的目标为导向我们的目标我们的目标 实现开发商项目的快速变现 实现企业品牌 实现项目增值目目目目 标标标标路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目背景项目背景项目背景项目背景本案地处开发区，但又位于一环以内，是开发区与城市中心地块较近的区块，具有铜陵人对于市区的概念是以一环作为分界线，一环以内仍然是市区的这一心理感受较为普遍，因此楼盘易于为市区消费者所接受，同时项目本身又能吸引开发区大量的白领进驻，与城市中心较近的心理距离加上未来城市次中心的发展预期，项目理应成为未来铜陵人居住投资的首选。依托铜陵市政府对城市建设的宏伟蓝图，本区域是铜陵市重点开发地块，加上开发区自身具备的经济发展优势，必将为该地块带来源源不断的市场信心和人气。项目所在地属于开发区较成熟地块，就居住来说已得到一定的市场认同。地块北侧为已建的“新苑小区”，属于经济适用房，往北过铜抚路则是正在开发销售的“万泰翡翠城”，应该说，本区域的楼盘体量显然偏小，是一个供小于求的市场，而独特的地理位置又使其成为铜陵人甚至周边地区居住投资的首选之地，在这样的背景下，项目的开发建设，无论从规模上，还是品质上，都可以成为本区域的标志性楼盘。项目区位项目区位政策导向政策导向开发氛围开发氛围路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图客户构成消费特征客户分析客户分析客户分析客户分析发展战略发展战略发展战略发展战略项目界定项目界定项目界定项目界定市场分析市场分析市场分析市场分析项目定位项目定位项目定位项目定位问题界定结构化分析项目界定项目界定整体推广思路整体推广思路整体推广思路整体推广思路路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目界定项目界定问题界定结构化分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂城市区位优越：城市区位优越：沿长江走向的快速通道使铜陵与东到上海、西到武汉的广阔区域紧密相联，南北的合（肥）铜（陵）黄（山）高速公路和东西向的沿江高速公路正在积极建设，合铜高速已建成，是皖中南交通枢纽和中心城市之一。经济发展较快经济发展较快：2005年,铜陵市的GDP总量为182亿元,人均GDP达到3130美元。“从国际经验分析,在人均GDP达到3000美元发展阶段,环境问题开始得到重视。城市经济发展迅猛；城市定位城市定位:以建设铜工业基地、水泥建材基地、正着力打造沿江工业名城的总目标，建设泛长三角圈副中心城市。铜陵地处上海与武汉、南京与九江的正中心铜陵地处上海与武汉、南京与九江的正中心铜陵地处上海与武汉、南京与九江的正中心铜陵地处上海与武汉、南京与九江的正中心 城城城城市定位为泛长三角圈副中心城市市定位为泛长三角圈副中心城市市定位为泛长三角圈副中心城市市定位为泛长三角圈副中心城市路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目处于政府规划中的双向（向北、向东）发展的交汇区项目处于政府规划中的双向（向北、向东）发展的交汇区项目处于政府规划中的双向（向北、向东）发展的交汇区项目处于政府规划中的双向（向北、向东）发展的交汇区域域域域规划较其它区域有显著的差异化优势规划较其它区域有显著的差异化优势规划较其它区域有显著的差异化优势规划较其它区域有显著的差异化优势项目项目区域发展前景良好区域发展前景良好:铜陵“十五”计划确定的重点发展地区之一未来铜陵市行政、经济、文化和居住的新城市中心铜陵城市发展的里程碑；特征优势显著：特征优势显著：枢纽化、中心化、工业化；产业基础支撑：产业基础支撑：铜经济是铜陵的第一产业、建材产业发展迅猛，是全国重要的水泥建材基地；此外，纺织、机械等产业发展势头也十分迅猛。正着力打造沿江工业名城，区域交通枢纽和中国生态山水铜都。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂地块价值雏形初现地块价值雏形初现地块价值雏形初现地块价值雏形初现地块较为平整：地块较为平整：项目地块呈Z字型，目前沿石城大道部分地块已为净地。交通较为便利：交通较为便利：4、19两路公交车环绕城市。项目周边配套：项目周边配套：龙港大酒店、铜陵市柳园小学、百味园宾馆、田苑市场、绿色食品市场、久久超市地块价值雏形初现地块价值雏形初现:四周道路整洁，虽然目前人居氛围和商业氛围不浓，但项目周边为城市规划发展的两大重点区域，随着北部的新城区发展，人口必将迁移至此。此区域后市必然与东北经开区联合发展，项目所处中间区域受两大版块发展的联动影响，后市潜力发展无限。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 区域属性和项目属性的基本界定，可以帮助我们区域属性和项目属性的基本界定，可以帮助我们区域属性和项目属性的基本界定，可以帮助我们区域属性和项目属性的基本界定，可以帮助我们明确研究方向和方法明确研究方向和方法明确研究方向和方法明确研究方向和方法区位属区位属性性p泛长三角经济圈副中心城市的城市定位p皖南皖北的联系纽带，省内江北地区经济领跑者p房地产市场处于启动阶段，宏观经济能够支撑房地产业高速发展p政府规划中的双向（向北、向东）发展的交汇区域p未来铜陵市行政、经济、文化和居住的新城市副中心p枢纽化、中心化、工业化p接轨南北经济发展的桥梁区域p目前区域竞争对手较少，项目的竞争威胁较小项目项目属性属性p项目具有一定规模优势p可达性良好、交通较为便捷p产品物业类型以多层为主，且主打户型面积在90100，优势明显 路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目界定项目界定问题界定结构化分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂S S：情境（：情境（：情境（：情境（situationsituation）项目背景事实（项目、客户、市场）项目背景事实（项目、客户、市场）项目背景事实（项目、客户、市场）项目背景事实（项目、客户、市场）区位优势明显区位优势明显大规模住宅项目大规模住宅项目客户需求存在空白点客户需求存在空白点市场机遇好市场机遇好经济发展迅速，人均收入大大提高，消费力增强，住宅市场供不应求，且竞争仍以本地化为主；铜陵中高收入消费群普遍存在老城区置业，本区域房地产市场与消费者需求存在脱节，但随着区域发展的逐步成熟，本项目发展潜力很大。项目总占地为76697.6平米，建筑面积111421.4平米，目前本区域体量较大；政府主导的新城区与经开区交汇未来城市次中心，规划及政策倾斜皆较其他区域有显著优势；路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂C：矛盾或冲突：矛盾或冲突（complication）项目自身存在着的矛盾或冲突项目自身存在着的矛盾或冲突现阶段项目核心矛盾：现阶段项目核心矛盾：u目前区域认知度不足与消费者心理接受的矛盾u项目前期运营所需要的资金投入与资金需求之间的可能矛盾现阶段项目核心冲突：现阶段项目核心冲突：u项目的快速变现与利润最大化的冲突u项目入市定价策略与利润最大化的冲突路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂QQ：提出问题：提出问题：提出问题：提出问题 （questionquestion）要实现价值变现必须要回答的核心问题要实现价值变现必须要回答的核心问题要实现价值变现必须要回答的核心问题要实现价值变现必须要回答的核心问题如何帮助开发商实现快速变现和如何帮助开发商实现快速变现和产品价值达到利润最大化产品价值达到利润最大化？路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图客户构成消费特征客户分析客户分析客户分析客户分析发展战略发展战略发展战略发展战略项目界定项目界定项目界定项目界定项目定位项目定位项目定位项目定位问题界定结构化分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析整体定位思路整体定位思路整体定位思路整体定位思路路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂住宅市场分析住宅市场分析项目界定项目界定路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂 铜陵市住宅市场特征决定了快速入市、取势铜陵市住宅市场特征决定了快速入市、取势铜陵市住宅市场特征决定了快速入市、取势铜陵市住宅市场特征决定了快速入市、取势造势造势造势造势项目取胜的关键项目取胜的关键项目取胜的关键项目取胜的关键经过归纳总结，铜陵住宅市场有以下特点：房地产项目主要集中在老城区不同区域房价差别大物业类型逐步由多层向小高层转变，但目前仍以多层为主房地产项目走规模化路线逐 步显现房价涨幅较大目前铜陵市住宅项目户型偏大，总价过高，市场接受度有限 营销推广手段落后、单一未来供应量将持续放量，本项目应抓住该契机快速进入市场未来供应量将持续放量，本项目应抓住该契机快速进入市场铜陵市05年竣工住宅面积48.69万，06年前三季度已竣工约40万，市场供应量增幅较快，消化力度有限房价爬升迅速：以铜陵市区在售楼盘为研判基础，05年市区房价已达到3000元/，有的已超过3500元/；06年市区部分项目房价已达到4000元/；房价涨幅过快，未来竞争将越发激烈目前铜陵市房地产市场刚进入发展阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间城市发展地倾东北，通过造势，本项目可最大化利用新城区、经城市发展地倾东北，通过造势，本项目可最大化利用新城区、经济开发区的区域价值济开发区的区域价值以新城区、经开区为城市发展方向将成为铜陵市未来10年城市发展的热点区域，为众多投资者提供了大量的参与机会，而本项目正位于老城区与新城区、经开区交汇处枢纽地带，发展潜力无限项目产品规划以多层为主，市场接受度高项目产品规划以多层为主，市场接受度高随着房地产市场的快速发展，土地资源变得更加稀缺，小高层、高层将是未来发展必然趋势，多层将是稀缺产品路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂铜陵市房地产市场分析铜陵市房地产市场分析铜陵市房地产市场分析铜陵市房地产市场分析 内容内容年份年份开发投资额（亿元）住宅投资额（亿元）购置土地面积（万）土地开发面积（万）施工面积（万）竣工面积（万）竣工住宅面积（万）商品房销售面积（万）商品房销售收入（亿元）2004年年 12.848.2455.1932.19144.4557.8338.9555.5112.212005年年13.348.2767.3426.08189.2464.66 48.6971.8515.032006年前年前三季度三季度11.877.82 226.2539.5529.2036.729.1市场数据分析市场数据分析06年房地产市场发展较为理性年房地产市场发展较为理性路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂铜陵市房地产市场小结铜陵市房地产市场小结铜陵市房地产市场小结铜陵市房地产市场小结 1、06年铜陵市房地产投资开发继续保持快速增长年铜陵市房地产投资开发继续保持快速增长06年前三季度，铜陵市房地产开发累计完成投资11.87 亿元，同比有一定增幅2、房地产市场供需平衡、房地产市场供需平衡前三季度中，房屋施工面积为226.25万平方米；新开工房屋面积115.83万平方米；房屋竣工面积39.55万平方米；销售房屋面积36.72万平方米，住宅竣工面积与销售面积比为0.9 3 1，房地产市场供需平衡3、房价稳中上升、房价稳中上升虽然国家不断地出台房地产有关政策，以规范房地产市场但效果不是很明显，铜陵市房价继续保持小幅上涨，目前铜陵市整体房价保持在3200-3300元/4、大面积、大户型商品房所占交易比例较高、大面积、大户型商品房所占交易比例较高主要原因是受住宅市场供应结构限制，中小比例供应量较小，市民只能被迫接受大面积户型。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂铜陵市房地产市场小结铜陵市房地产市场小结铜陵市房地产市场小结铜陵市房地产市场小结5、铜陵市房地产项目规模化现象不明显、铜陵市房地产项目规模化现象不明显市场上具有15万以上的项目较少，市场规模化还未形成6、目前，物业类型以多层为主、目前，物业类型以多层为主多层仍是铜陵市房地产市场的主打产品，但小高层、高层物业已广泛出现（主要分布在市中心地带），并是未来市场发展趋势7、不同区域房价差别大、不同区域房价差别大市中心有的项目房价高达4500元/，但有的区域房价才3000元/左右8、二手房住宅是市场比较活跃、二手房住宅是市场比较活跃由于二手房市场户型面积为中小型户型，总价较低，对工薪阶层来说，具有普遍的购买力路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂全市住宅在售代表项目扫描全市住宅在售代表项目扫描全市住宅在售代表项目扫描全市住宅在售代表项目扫描万泰翡翠城万泰翡翠城湖畔人家湖畔人家新湖家园新湖家园秀水山庄秀水山庄映湖山庄映湖山庄世纪曙光世纪曙光中央华庭中央华庭中房豪庭中房豪庭中房名邸中房名邸香格里拉城市花香格里拉城市花园园井湖都市家园井湖都市家园2500-3500元元/3500-4000元元/4000元元/以上以上路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂在售住宅板块特点在售住宅板块特点在售住宅板块特点在售住宅板块特点类别板块分类价格区间区域特点客户特点一级城市核心板块4000左右传统的商贸中心，土地资源供应有限市区的私营业老板及机关、企事业单位的中高级人士，区域认知度高 二级区域核心板块3500-4000区域商业中心，新型的大型居住区私企业主、区域的中高级管理人员和政府机关人员，就近原则三级城市西北板块2500-3500县级区域，商业、居住氛围不高，区域认知度不高区域原居民、周边生意人新城区板块 2500-3500城市发展的新兴区域，可塑性强中、青年购房客户认知度较高的区域城南板块2500-3500偏离市区，城乡结合部工薪阶层及周边生意人我们的项目我们的项目路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂直接竞争项目扫描直接竞争项目扫描直接竞争项目扫描直接竞争项目扫描目前销售部分目前销售部分目前销售部分目前销售部分路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂直接竞争项目扫描直接竞争项目扫描直接竞争项目扫描直接竞争项目扫描项目项目万泰翡翠城万泰翡翠城位置位置石城大道与铜芜路交汇处规模指标规模指标34万平方米；容积率：1.70；绿化率：35.50%物业类型物业类型多层、小高层、高层、别墅 主力户型主力户型91、120三房销售情况销售情况248 套（2006-5-20推出202套、已售166、销售均价2800元/；2006-11-22推出46套、已售24套、销售均价：约3450元/）客户客户近40%为老城区，35%为项目周边居民；25%为政府、企事业单位工作人员主题概念主题概念“我的翡翠，我的家”形象定位形象定位30万平米国际化社区核心卖点核心卖点高品质杭派风格路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂万泰翡翠城小结万泰翡翠城小结万泰翡翠城小结万泰翡翠城小结核心卖点：核心卖点：高档国际化社区，大体量、高品质，完善的内部配套。区位有所偏差区位有所偏差：由于项目对于主城区相对较偏，目前消费者对此区域认知度不足。价格略有虚高：价格略有虚高：项目目前均价约3400元/，超出本区域消费者的接受范围，在此区域价格虚高。配套以自足为主配套以自足为主:会所（羽毛球、乒乓球、台球、健身、棋牌、游泳、儿童乐园），室外网球场、居委会，沿路商业设施。项目具有较大的规模优势，整体品质也较高，是该区域住宅项目的典范，从户型面积设置上来看，该项目产品定位是中档偏上水平，面对大众客户，一期多层已基本售完，所剩房源为6楼带阁楼面积过大，产生一定抗性，二期将在07年4月份推出小高层、高层物业。路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图客户构成消费特征客户分析客户分析客户分析客户分析发展战略发展战略发展战略发展战略项目界定项目界定项目界定项目界定问题界定结构化分析市场分析市场分析市场分析市场分析客户分析客户分析项目定位项目定位项目定位项目定位整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂客户来源及演变分析客户来源及演变分析客户来源及演变分析客户来源及演变分析本项目如何起势造势以营造满足铜陵消费者潜在需求的生活本项目如何起势造势以营造满足铜陵消费者潜在需求的生活居住氛围是本项目定位的重要因素居住氛围是本项目定位的重要因素v交通到达性消费者来源的可能性v本项目的未来发展地位决定了优良的交通可达性，在交通上不存在隔阂和劣势v消费习惯消费者潜在需求挖掘从市场调研可以发现当前该区域住宅项目的购房客户基本来源于项目周边人群及少量的老城区工薪阶层，目前，市区消费者对本区域的认可度不高，但随着区域不断发展，未来市场潜力无限v客户演变预测当前的立意必须为未来的客户演变做好准备v目前周边楼盘的市区客户只占到30%左右，项目仍以区域客户为主，随着新城区及经济技术开发区不断的发展，区域整体形象会得到彻底改变，市区客户的比例必将有所提升，投资需求也将有所上升路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本项目客户初步描述本项目客户初步描述本项目客户初步描述本项目客户初步描述作为本区大盘，启动期一作为本区大盘，启动期一作为本区大盘，启动期一作为本区大盘，启动期一般仍以周边主流客户为目标对象般仍以周边主流客户为目标对象般仍以周边主流客户为目标对象般仍以周边主流客户为目标对象 随着区域形象和人气的不断提升，市区及其它区域客户的比例将逐步上升市区出于改善目前生活质量的要求，看好本区域未来发展政府官员、银行等金融机构职员、企事业单位公务员、医院医生、大学教职员工等，属市区中产阶层年龄：25-35岁为主，以中青年为主其它区域追求真正未来的新城市生活，以自住为主周边开发区中的私营企业中层管理人员及技术人员为主年龄：25-40岁路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂区域来源：项目所在区域职业特点：工厂、企业管理人员、技术人员置业目的：兼投资和自住置业特征：经济条件较好，既可以作为投资也可以改善未来居住环境经济能力：家庭年收入3-4万元区域来源：市区及其它区域职业特点：企业工薪阶层置业目的：自住置业特征：经济条件有限，满足居住条件即可家庭年收入3万元左右本项目客户定位细分本项目客户定位细分本项目客户定位细分本项目客户定位细分核心客户潜在客户：约潜在客户：约10%核心客户：约核心客户：约45%区域来源：项目周边区域职业特点：工厂、企业工薪阶层、周边个体经营者置业目的：自住置业特征：多为一次置业者，就近购房，便于工作经济能力：家庭年收入在2-3万元较重要客户：约较重要客户：约20%重要客户：约重要客户：约25%区域来源：项目所在区域职业特点：政府机关公务员、医院、学校、企事业单位职员等置业目的：自住置业特征：大部分已有住房，购房目的主要是为了改善居住环境经济能力：家庭年收入4万以上路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂客户构成消费特征客户分析客户分析客户分析客户分析发展战略发展战略发展战略发展战略项目界定项目界定项目界定项目界定问题界定结构化分析市场分析市场分析市场分析市场分析发展战略发展战略项目定位项目定位项目定位项目定位整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂SWOTSWOT分析分析分析分析SWOTSWOT优势优势 Strength劣势劣势 Weak项目总建11万，具有一定规模优势交通较为便利医院、学校、农贸市场等生活配套设施较完善低容积率提升整体项目品质目前周边环境形象较差商业氛围和人居氛围不浓周边工厂较多具有一定污染拆迁问题将会影响项目的入市时机机会机会 Opportunity发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势项目处城市规划发展方向，升值潜力较大宏观经济运行稳定，市场处于快速上升阶段，销售量和价格同步上升周边企业、工厂云集，为项目提供了丰富的客源依托城市规划发展方向，演依托城市规划发展方向，演绎全新的现代生活理念，营绎全新的现代生活理念，营造区域未来生活场景，引领造区域未来生活场景，引领市区外围居住风潮市区外围居住风潮利用产品自身优势，有效整利用产品自身优势，有效整合周边资源，提升项目的竞合周边资源，提升项目的竞争力与销售速度争力与销售速度强化项目未来区域价值，强化项目未来区域价值，消除消费者的心理障碍消除消费者的心理障碍以市场为依据，以自身产以市场为依据，以自身产品为基础，做出准确的产品为基础，做出准确的产品定位，规避劣势，实现品定位，规避劣势，实现项目快速入市和资金的快项目快速入市和资金的快速回笼。速回笼。威胁威胁 Threaten发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁周边竞争对手的竞争压力房地产政策的不稳定性后期区域住宅供应量的加大，竞争渐趋激烈迎合市场，强调健康的、和迎合市场，强调健康的、和谐、便捷的生活中心谐、便捷的生活中心通过强势推广，凸现项目形通过强势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力象，提升项目核心竞争力提升产品附加值，寻求差提升产品附加值，寻求差异化竞争；异化竞争；以区域扩大客户层面，以以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户产品细分市场客户路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂精准的市场定位精准的市场定位精准的市场定位精准的市场定位市场补缺者市场补缺者市场补缺者市场补缺者领先者领先者挑战者挑战者p 一线品牌p 项目具有无可复制的资源p 产品创新p 垄断价格标杆，引领市场潮流p 具有持续作战能力市场新进者p 具备一定独特资源和生产规模p 改变游戏规则p 强调新的评估标准p 强调产品的特色和价值追随者追随者补缺者补缺者p 缺乏独特资源和资金实力p 搭便车，借势p 以小博大，杀伤战术p 价格战的制造者p 规模小，快速灵活p 目标客户明确，挖掘细分市场价值p 抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品p 敏锐的机会主义者u依依托托城城市市发发展展方方向向、逐逐步步完完善善的的市市政政配配套套竞竞争争对对手手所所创创造造的的板板块块价价值值以以及及项项目目产产品品的的差差异异化化，弥弥补补市市场场空白，锁定有效客户空白，锁定有效客户路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图客户构成消费特征客户分析客户分析客户分析客户分析发展战略发展战略发展战略发展战略项目界定项目界定项目界定项目界定问题界定结构化分析市场分析市场分析市场分析市场分析项目定位项目定位项目定位项目定位整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略项目定位项目定位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂整整 体体 形形 象象 定定 位位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂确定项目形象的原则确定项目形象的原则确定项目形象的原则确定项目形象的原则社区形象确定原则：社区形象确定原则：p通通过过产产品品立立意意、强强势势营营销销推推广广来来提提高高项项目目形形象象，给给人人以以深深刻刻的的印印象象；必须形成鲜明独特的、吸引消费者目光的产品形象并有显示项目所在区域未来发展潜力的标识，满足客户的需要。p本项目形象确立原则：本项目形象确立原则：p项目命名与社区住宅理念相吻合；p充分扮演市场补缺者角色；p打造项目的高认知度；p充分体现项目健康、运动理念路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂形象定位形象定位形象定位形象定位v和谐居住，健康生活，终极置业目标路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂产产 品品 定定 位位路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂本项目产品定位原则本项目产品定位原则本项目产品定位原则本项目产品定位原则考虑因素：考虑因素：开发商目标：项目增值、快速变现项目增值、快速变现 拆迁如何快速解决拆迁如何快速解决 产品形象在产品上的体现：中高档形象中高档形象p注重产品形象打造（以万泰翡翠城为参照物注重产品形象打造（以万泰翡翠城为参照物）p保持产品定位和形象定位相匹配保持产品定位和形象定位相匹配p适当增加产品的附加值，提高产品竞争优势适当增加产品的附加值，提高产品竞争优势p注重小区环境规划，营造健康、运动、和谐社注重小区环境规划，营造健康、运动、和谐社区区p打造物管服务打造物管服务路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂市场整体产品户型偏大、外观一般，品质和整体市场整体产品户型偏大、外观一般，品质和整体市场整体产品户型偏大、外观一般，品质和整体市场整体产品户型偏大、外观一般，品质和整体社区生活氛围的营造上还待改进社区生活氛围的营造上还待改进社区生活氛围的营造上还待改进社区生活氛围的营造上还待改进市场大面积户型放量较大，以3房为主面积在130-150 主要集中在市区，市场抗性较大2房2厅1卫，80-100，3房2厅1卫，100-120，市场接受度高，便于销售顶楼一般设复式阁楼 目前，市场上大规模、高品质的项目数量少 项目住宅理念的营造缺乏新异世纪曙光苑，三房143 映湖山庄中央华庭井湖都市家园，2房101 万泰翡翠城井湖都市家园路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂现阶段，实用主义型仍然是铜陵住宅市场的现阶段，实用主义型仍然是铜陵住宅市场的现阶段，实用主义型仍然是铜陵住宅市场的现阶段，实用主义型仍然是铜陵住宅市场的消费主流消费主流消费主流消费主流现阶段，铜陵消费者关注地段、市政配套和价格，实用主义是消费现阶段，铜陵消费者关注地段、市政配套和价格，实用主义是消费的主流。的主流。目标消费者关注点前三位目标消费者关注点前三位地段市政配套价格资料来源：消费者、市场调查分析物质精神基本需求型基本需求型实用主义型实用主义型享受型享受型情感型情感型平衡型平衡型秀水山庄中央华庭湖畔人家新湖家园本项目本项目路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂项目定位总结项目定位总结项目定位总结项目定位总结市场领先者市场领先者市场补缺者市场补缺者高档高档中档中档市场挑战者市场挑战者高档高档中档中档市场地位市场地位客户及产品定位客户及产品定位形象定位形象定位市场市场追随者追随者中高档中高档中档中档中高档中高档中高档中高档市场补缺者市场补缺者路漫漫其悠远路漫漫其悠远锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂锲而不舍，金石可镂打造核心竞争力，促进项目价值的终极实现打造核心竞争力，促进项目价值的终极实现打造核心竞争力，促进项目价值的终极实现打造核心竞争力，促进项目价值的终极实现契合市场契合市场适当突破适当突破铜陵市划铜陵市划发展方向发展方向强势推广强势推广渲染项目渲染项目主体主体区域区域资源资源项目项目定位定位营销营销推广推广