铜锣湾广场全案2课件

集成店（柜）集成店（柜）集成店（柜）集成店（柜）形象示范形象示范形象示范形象示范SASASASA化妆品超市（香港）化妆品超市（香港）鞋区（中信广场）鞋区（中信广场）内衣区（百联又一城）内衣区（百联又一城）家居生活馆（百联又一城）家居生活馆（百联又一城）国际名牌太阳镜专店国际名牌太阳镜专店SEPHORASEPHORA化妆品超市（上海淮海路）化妆品超市（上海淮海路）6161ChapterChapter3 3泛泛主主力力店店辅助配套辅助配套辅助配套辅助配套30-60与四大美院合作联营或自营1C-4（影城旁）美院优秀作品展美院优秀作品展100-200标榜、宝颜等1C-3美发中心美发中心200-300美丽田园、玛花纤体、秀之堂等1C-3美容纤体美容纤体80-150通利琴行等1C-4乐器行乐器行20-150DQ、CHOCODO、米琪、冰果士、蒂沙沙、乐可可、泽乐等2-4C-1、D-3西点西点/零食零食30-80天狮、安利等1D-3营养品营养品50+100-300凯尔齿科、瑞尔齿科、康美健等1C-4齿科齿科50+200-500英孚教育、新东方等1C-4语言学校语言学校80-150永真眼镜、光明眼镜、标准眼镜等1C-4眼镜店眼镜店20-100加盟，如夏朵葡萄酒廊、国酒、中国烟草等2D-3高档烟酒高档烟酒书店书店/音像音像业态业态C-4落位设置落位设置大众书局、贝塔斯漫、美亚、滚石俱乐部等参考品牌参考品牌文文教教类类2数量数量20-50/200-400单铺面积单铺面积品牌形象好的辅助业态，其产租能力较为稳定。开业之初，有利于主业态的培养和成熟；运营成熟之后，品牌形象好的辅助业态，其产租能力较为稳定。开业之初，有利于主业态的培养和成熟；运营成熟之后，也能发挥出较好的租能力。也能发挥出较好的租能力。辅助功能明显，业态的自身抗风险能力较强，并具有积极的聚客和留客能力。辅助功能明显，业态的自身抗风险能力较强，并具有积极的聚客和留客能力。有助于完善整个业态和品类的规划搭配，改善消费者购物体验过程的舒适性过渡，为消费者所喜闻乐见。有助于完善整个业态和品类的规划搭配，改善消费者购物体验过程的舒适性过渡，为消费者所喜闻乐见。某些品类的产租能力空间较大，且运营难度较小，譬如烟酒等，某些品类的产租能力空间较大，且运营难度较小，譬如烟酒等，可考虑自营。可考虑自营。选选选选店店店店原原原原则则则则6262ChapterChapter3 3泛泛主主力力店店辅助配套辅助配套辅助配套辅助配套形象示范形象示范形象示范形象示范大众书局（美罗城）大众书局（美罗城）EF语言学校（上海）语言学校（上海）SWANK眼镜行（上海）眼镜行（上海）进口糖果食品（南京）进口糖果食品（南京）专业齿科专业齿科婚纱摄影婚纱摄影6363ChapterChapter3 3泛泛主主力力店店辅助配套辅助配套辅助配套辅助配套形象示范形象示范形象示范形象示范乐器行乐器行美院作品展美院作品展美发中心美发中心雪茄吧雪茄吧夏朵葡萄酒专卖店（上海）夏朵葡萄酒专卖店（上海）美丽田园（港汇广场）美丽田园（港汇广场）6464ChapterChapter3 3泛泛主主力力店店泛主力店泛主力店泛主力店泛主力店布局：首布局：首布局：首布局：首 层层层层SPASPA时尚休时尚休闲餐饮闲餐饮时尚时尚咖啡咖啡英国茶英国茶冰品冰品甜品甜品概念概念车展车展备注：备注：SPA是指大型自有品牌零售商。目前国际知名品牌，包括瑞典的H&M、意大利的ZARA、美国的GAP、德国的C&A。大型时尚大型时尚服饰专店服饰专店地地地地铁铁铁铁站站站站美美美美食食食食街街街街6565附件：业态组合方案明细表附件：业态组合方案明细表(1F)(1F)泛主力店的泛主力店的ChapterChapter3 3泛泛主主力力店店布局：二布局：二布局：二布局：二 层层层层SPASPA大型时尚大型时尚服饰专店服饰专店集成店集成店（女鞋）（女鞋）集成店集成店（男鞋）（男鞋）集成柜区集成柜区（手袋）（手袋）泛主力店泛主力店泛主力店泛主力店时尚休闲时尚休闲餐饮餐饮/书刊书刊备注：备注：SPA是指大型自有品牌零售商。目前国际知名品牌，包括瑞典的H&M、意大利的ZARA、美国的GAP、德国的C&A。皇皇皇皇冠冠冠冠假假假假日日日日酒酒酒酒店店店店6666附件：业态组合方案明细表附件：业态组合方案明细表(2F)(2F)泛主力店的泛主力店的ChapterChapter3 3泛泛主主力力店店布局：三布局：三布局：三布局：三 层层层层泛主力店泛主力店泛主力店泛主力店集成店集成店（内衣）（内衣）国际家居国际家居生活馆生活馆正餐正餐高档食品高档食品集成柜区集成柜区（配件饰品）（配件饰品）集成店集成店（眼镜）（眼镜）远远远远东东东东百百百百货货货货6767附件：业态组合方案明细表附件：业态组合方案明细表(3F)(3F)泛主力店的泛主力店的ChapterChapter3 3泛泛主主力力店店布局：四层布局：四层布局：四层布局：四层泛主力店泛主力店泛主力店泛主力店健身健身生活馆生活馆大型速餐大型速餐美食天地美食天地文教区文教区（书店音像、语言（书店音像、语言学校、专业齿科、学校、专业齿科、美院作品展、眼镜美院作品展、眼镜行、乐器行行、乐器行4D影院影院多厅影多厅影城城主题酒主题酒吧吧婚纱摄影婚纱摄影远远远远东东东东百百百百货货货货6868附件：业态组合方案明细表附件：业态组合方案明细表(4F)(4F)泛主力店的泛主力店的ChapterChapter3 3泛泛主主力力店店布局：夹布局：夹布局：夹布局：夹 层层层层泛主力店泛主力店泛主力店泛主力店文教区文教区（语言学校、（语言学校、专业牙科等）专业牙科等）6969泛主力店的泛主力店的ChapterChapter3 3泛泛主主力力店店负负负负 一一一一 层层层层电玩城电玩城泛主力店泛主力店泛主力店泛主力店7070附件：业态组合方案明细表附件：业态组合方案明细表(-1F)(-1F)泛主力店的泛主力店的ChapterChapter3 3泛泛主主力力店店Chapter 4:Chapter 4:品牌规划品牌规划ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划远东百货远东百货远东百货远东百货新世界百货新世界百货新世界百货新世界百货百盛百货百盛百货百盛百货百盛百货伊势丹百货伊势丹百货伊势丹百货伊势丹百货本项目核心主力店，非冲突竞争关系，严格错位本项目核心主力店，非冲突竞争关系，严格错位 品牌差异化程度品牌差异化程度95%以上。以上。同区域，相邻项目，低冲突竞争关系同区域，相邻项目，低冲突竞争关系，基本错位，基本错位 品牌差异化程度品牌差异化程度70%以上。以上。相邻区域，较近项目，高冲突竞争关系，适度错位相邻区域，较近项目，高冲突竞争关系，适度错位 品牌差异化品牌差异化50%以上。以上。较远区域，优秀项目，高冲突竞争关系，适度错位较远区域，优秀项目，高冲突竞争关系，适度错位 品牌差异化品牌差异化50%以上。以上。津乐汇津乐汇津乐汇津乐汇较远区域，一般项目，较远区域，一般项目，低冲突竞争关系，适度错位低冲突竞争关系，适度错位 品牌差异化品牌差异化70%以上。以上。本本本本项项项项目目目目竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目竞争项目竞争项目 竞争关系竞争关系竞争关系竞争关系东南角商业中心区东南角商业中心区核心商业中心区核心商业中心区新世界百货新世界百货远东百货远东百货本项目本项目百盛百货百盛百货伊势丹百货伊势丹百货津乐汇津乐汇周边街区辅助业态周边街区辅助业态周边街区辅助业态周边街区辅助业态同区域，各辅助业态，非冲突同区域，各辅助业态，非冲突竞争关系，严格错位竞争关系，严格错位 品牌差异化品牌差异化95%以上。以上。7171形象、区域和经营方式的差异化形象、区域和经营方式的差异化业态、区域和经营方式的差异化业态、区域和经营方式的差异化品牌、品位、形象和经营方式的差异化品牌、品位、形象和经营方式的差异化品牌、主题和经营方式的差异化品牌、主题和经营方式的差异化津津 乐乐 汇汇伊伊 势势 丹丹新新 世世 界界 百百 货货远远 东东 百百 货货品类、品牌和经营方式的差异化品类、品牌和经营方式的差异化百百 盛盛 百百 货货“远攻近交远攻近交”的差异化策略的差异化策略竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目竞争项目竞争项目 竞争策略竞争策略竞争策略竞争策略7272ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划一线品牌一线品牌一线品牌一线品牌时尚品牌时尚品牌时尚品牌时尚品牌畅销品牌畅销品牌畅销品牌畅销品牌其它特色品牌其它特色品牌其它特色品牌其它特色品牌远东百货远东百货伊势丹伊势丹百盛百货百盛百货津乐汇津乐汇新世界百货新世界百货竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析竞争关系竞争关系竞争关系竞争关系 品牌竞争策略品牌竞争策略品牌竞争策略品牌竞争策略引入：中高档知名品牌引入：中高档知名品牌方式：品牌专店方式：品牌专店引入：中高档畅销品牌引入：中高档畅销品牌方式：品牌专店方式：品牌专店引入：引入：中高档畅销品牌中高档畅销品牌方式：方式：品牌专店品牌专店引入：中高档畅销品牌引入：中高档畅销品牌方式：品牌专店方式：品牌专店引入：引入：无交叉无交叉本项目品牌范围本项目品牌范围本项目品牌范围本项目品牌范围7373ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划远东百货远东百货竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析地理位置地理位置开业时间开业时间建筑面积建筑面积东马路东马路20062006年年5 5月月5900059000品牌组合：品牌组合：（1）主力店：生鲜食品超市；（2）服饰：Henry、MORGAN、PORTS等；（3）珠宝饰品：梦妮尔、爱伦斯特、周大福；（4）化妆品：CHANEL、LANCOME、FANCL等；（5）餐饮：肯德基、和味拉面、白鹿潭、杰美思、川人百味、牛脾气、江南风情、桔子工房；（6）钟表：浪琴、天梭、豪雅表、精工等；（7）食品：珍美、天福铭茶、烟酒等；（8）皮鞋皮具：ENZO、LAFLORENOE、FED等；（9）工艺礼品：罗森塔尔、VERSACE、采莲等；（10）儿童用品：迪士尼乐园、丽婴房、Aprica等；（11）配饰配件：Aqun、tity、ALA等；品牌占比：品牌占比：国际一线品牌25%，国际知名品牌50%，畅销品牌20%，其它5%，其中独有品牌20%左右。业态特征：业态特征：总体上重点满足女性及家庭的需求，如珠宝饰品、化妆品、家居用品用具等，以及运动和婴童服饰用品主题。品牌特征：品牌特征：以国际知名品牌引入经营为主，兼顾业态种类的丰富性业态构成：业态构成：百货百货百货百货 +生鲜生鲜生鲜生鲜 +家居生活馆家居生活馆家居生活馆家居生活馆+运动城运动城运动城运动城+婴童服饰婴童服饰婴童服饰婴童服饰 +餐饮餐饮餐饮餐饮对比分析：对比分析：针对本项目针对本项目C C、D D、E E区的品牌规划，首先，拟相对弱化区的品牌规划，首先，拟相对弱化化妆品和珠宝饰品；其次，服饰品牌应与远东百货的既化妆品和珠宝饰品；其次，服饰品牌应与远东百货的既有品牌形成严格的差异关系，形成完全错位经营格局；有品牌形成严格的差异关系，形成完全错位经营格局；再者，拟在视觉形象上与之协调，既有差别又有关联，再者，拟在视觉形象上与之协调，既有差别又有关联，形成有机的整体。形成有机的整体。2006200620062006年营业额：年营业额：年营业额：年营业额：（5-125-125-125-12月）约月）约月）约月）约 1.2 1.2 1.2 1.2 亿元亿元亿元亿元2006200620062006年坪效指标：年坪效指标：年坪效指标：年坪效指标：（全年折合）（全年折合）（全年折合）（全年折合）8-108-108-108-10元元元元/天天天天平方米平方米平方米平方米7474ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析新世界百货新世界百货品牌组合：品牌组合：（1）主力店：家乐福、米乐星KTV；（2）服饰：ESPRIT、ELAND、LEVIS、CIRCLE、MK+、TEENIE WEENIE、LA CHAPELLE、衣本色、爱莱诺奇等；（3）珠宝饰品：KENZO、周大生、金麒麟、戴梦得等；（4）化妆品：玉兰油、美宝莲、H2O、自然堂等；（5）餐饮：麦当劳、德克士炸鸡、绿野仙踪、永和豆浆等；（6）小家电：松下、博朗、SOGA等（7）家居家纺：三利、富丽真金、盛家家居等；（8）皮鞋皮具：星期六、思嘉图、红科华伦天奴、瑕步士、百丽等；（9）儿童用品：幸运鼠、小豆丁、丽儿宝等；（10）内衣：爱蒂、戴安娜、曼尼芬等；（11）文教：好记星、蜂星电讯等；地理位置地理位置开业时间开业时间建筑面积建筑面积东马路东马路19951995年年8300083000品牌占比：品牌占比：国际品牌15%，畅销品牌60%，其它25%，无独有品牌。业态特征：业态特征：重点突出鞋类和珠宝饰品，目标客群范围较宽。通过持续而有力的推广促贩，形成了对价格敏感度较高的消费客群。品牌特征：品牌特征：以中档为主，价格促销活动十分密集。业态构成：业态构成：百货百货百货百货 +生鲜大卖场生鲜大卖场生鲜大卖场生鲜大卖场 +KTV+KTV+KTV+KTV娱乐娱乐娱乐娱乐2006200620062006年营业收入：年营业收入：年营业收入：年营业收入：5.8 5.8 5.8 5.8 亿元亿元亿元亿元2006200620062006年坪效指标：年坪效指标：年坪效指标：年坪效指标：22-2522-2522-2522-25元元元元/天天天天平方米平方米平方米平方米对比分析：对比分析：针对本项目针对本项目C C、D D、E E区的品牌规划，品牌档次总体拟高区的品牌规划，品牌档次总体拟高于新世界百货，但在畅销品牌方面有少量重叠，并注意于新世界百货，但在畅销品牌方面有少量重叠，并注意引入更具品质、形象的知名品牌。在保持适度竞争冲突引入更具品质、形象的知名品牌。在保持适度竞争冲突的情况下，维持同一商圈内的共同繁荣，这也符合的情况下，维持同一商圈内的共同繁荣，这也符合“远远攻近交攻近交”的竞争策略。的竞争策略。7575ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析百盛百货百盛百货品牌组合：品牌组合：（1）主力店：班尼路专店；（2）服饰：G2000、KAJA、U2、ELAND、VERO MODA、BASIC HOUSE、ESPRIT、季候风、AZONA、AIKERL等；（3）珠宝饰品：周大福、卢金匠、爱伦斯特等；（4）化妆品：LANCOME、SHISEIDO、LOREAL、BIOTHERM等；（5）餐饮：必胜客；（6）钟表：雷达（专店）、西铁城、Tissot、AGATHA等；（7）食品：星巴克；（8）皮鞋皮具：红科、百丽、思嘉图、Hilly、Dissona、佳莲薇等；（9）小家电：飞利浦、伊莱克斯、SONY等；（10）文教：金宝贝早教；（11）其他：蜂星电讯。2006200620062006年营业收入：年营业收入：年营业收入：年营业收入：约约约约 3 3 3 3 亿元亿元亿元亿元2006200620062006年坪效：年坪效：年坪效：年坪效：30-3330-3330-3330-33元元元元/天天天天平方米平方米平方米平方米对比分析：对比分析：首先，基于业态经营的显著优势，本项目在服饰品类、首先，基于业态经营的显著优势，本项目在服饰品类、品牌具备直接竞争的优势；其次，大胆引进该项目既有品牌具备直接竞争的优势；其次，大胆引进该项目既有畅销服饰品牌，在客群争夺中进行拦截；再者，由于购畅销服饰品牌，在客群争夺中进行拦截；再者，由于购物环境、方式和形象的明显差异，同一品牌的展销方式物环境、方式和形象的明显差异，同一品牌的展销方式须有突破。须有突破。地理位置地理位置开业时间开业时间建筑面积建筑面积和平路和平路20042004年年2600026000品牌占比品牌占比：国际一线品牌5%，国际品牌20%，畅销品牌45%，其它25%，其中独有品牌5%左右。业态特征业态特征：标准的百货业态，业态较为单一。品牌特征品牌特征：品牌以中档为主。业态构成：业态构成：标准的百货业态标准的百货业态标准的百货业态标准的百货业态7676ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析伊势丹伊势丹品牌组合：品牌组合：（1）主力店：HERMAS专店、申格体育；（2）服饰：CIRCLE、MK、23区、B2、贝纳通、G2000、ESPRIT、ELAND、VALISERE、LEVIS、LEE|等；（3）珠宝饰品：爱伦斯特、FOLLII等；（4）化妆品：CD、CLINIC、LAR MER、AUPRES、ESTEELAUOER等；（5）餐饮：百世威泰国海鲜馆、桥场、曼特诗等；（6）钟表：Swatch、CASIO等；（7）食品：贝儿多爸（泡芙工房）、PUCCI等；（8）皮鞋皮具：Scilla、NINE WEST、STRABERRY FIELD、健乐士等；（9）儿童用品：迪士尼系列、米奇、孩之宝等；（10）配饰配件：ELLE、BVL GARI、UV CARE等；（11）婚纱摄影：乔治玛利。2006200620062006年营业收入：年营业收入：年营业收入：年营业收入：约约约约 4.9 4.9 4.9 4.9 亿元亿元亿元亿元2006200620062006年坪效：年坪效：年坪效：年坪效：45-5045-5045-5045-50元元元元/天天天天平方米平方米平方米平方米对比分析：对比分析：首先，同样基于业态经营的显著优势，本项目在服饰品首先，同样基于业态经营的显著优势，本项目在服饰品类、品牌具备直接竞争的条件；其次，大胆引进该项目类、品牌具备直接竞争的条件；其次，大胆引进该项目既有畅销和独有服饰品牌，在客群争夺中进行拦截；再既有畅销和独有服饰品牌，在客群争夺中进行拦截；再者，购物环境、方式和形象的差异，同一品牌展销方式者，购物环境、方式和形象的差异，同一品牌展销方式有所突破。有所突破。地理位置地理位置开业时间开业时间建筑面积建筑面积东马路东马路20062006年年2800028000品牌占比：品牌占比：国际一线品牌20%，国际品牌40%，畅销品牌35%，其它5%，其中独有品牌30%左右。业态特征：业态特征：重点突出女性主题，注意引入餐饮和其他辅助业态，体现了现代百货的新潮流。品牌特征：品牌特征：以中高档（偏高档）为主，相当部分独有经营品牌。业态构成：业态构成：现代百货业现代百货业现代百货业现代百货业7777ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析津乐汇津乐汇品牌组合：品牌组合：（1）主力店：华润超市、运动100；（2）服饰：季候风、RENODIA、odbo等；（3）珠宝饰品：伊泰莲娜、ELLE、V.FRAAS等；（4）化妆品：red earth、欧泊莱、BLEU NUIT等；（5）餐饮：肯德基、麦当劳等；（6）钟表：西铁城、TIMEX、BURBERRY等；（7）食品：丽姿法式面包坊；（8）皮鞋皮具：思加图、百丽、TATA、达芙妮等；（9）生活服务：中信银行；（10）内衣：爱美丽、Folonaya、Jriumph等；（11）其他：老屋摄影；2006200620062006年营业收入：年营业收入：年营业收入：年营业收入：约约约约 3.5 3.5 3.5 3.5 亿元亿元亿元亿元2006200620062006年坪效：年坪效：年坪效：年坪效：15-2015-2015-2015-20元元元元/天天天天平方米平方米平方米平方米对比分析：对比分析：首先，同样基于业态经营的显著优势，本项目在服饰品首先，同样基于业态经营的显著优势，本项目在服饰品类、品牌具备直接竞争的优势；其次，大胆引进该项目类、品牌具备直接竞争的优势；其次，大胆引进该项目既有畅销和年轻元素的服饰品牌，拦截一部分客群；再既有畅销和年轻元素的服饰品牌，拦截一部分客群；再者，购物环境、方式和形象的差异，同一品牌展销方式者，购物环境、方式和形象的差异，同一品牌展销方式须有所突破。须有所突破。地理位置地理位置开业时间开业时间建筑面积建筑面积东马路东马路20012001年年5900059000品牌占比品牌占比：国际一线品牌5%，国际品牌25%，畅销品牌55%，其它15%。其中独有品牌8%左右。业态特征业态特征：重点突出年轻时尚主题，面向年轻客群。融入一定数量的餐饮等辅助业态，一方面满足商务楼配套，也体现了现代百货的趋势。品牌特征品牌特征：多为中高档时尚品牌，国内原产品牌占了很大比重。业态构成业态构成：现代百货业现代百货业现代百货业现代百货业7878ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划品牌组合品牌组合品牌组合品牌组合国际一线品牌国际一线品牌国际一线品牌国际一线品牌 其他品牌其他品牌其他品牌其他品牌国际品牌国际品牌国际品牌国际品牌畅销品牌畅销品牌畅销品牌畅销品牌 40%40%10%10%30%30%20%20%独有品牌独有品牌独有品牌独有品牌20%20%7979ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划品品品品 牌牌牌牌 优优优优 选选选选 审审审审 核核核核 标标标标 准准准准 及及及及 流流流流 程程程程品牌优选品牌优选品牌优选品牌优选基于项目深化定位、业态规划、泛主力店的前提；品牌资料库，依据品牌占有率及品牌指标进行相应评估，提出了在流行时尚、绝对稀缺性、相对稀缺性等诸多要素的评估意见，由此可以判断在对品牌的选择上是否进行竞争规避或竞争关注。立足于全国主要城市，如上海、北京、深圳、广州、天津的品牌实际发展状况，进行品牌采样收集和归类分析。采样全国30家中档以上百货的品牌，其中包括8家天津当地百货。鉴于本项目定位于中高档以上的考虑，样本包括9家高端、6家高档、8家中高挡、7家中档及偏上的百货和购物中心的商业体，形成4000多个品牌的资料库及其初步评估汇总。市场占有率市场占有率较低较低已进驻已进驻天津天津未进驻未进驻天津天津市场占有率市场占有率较高较高营业业绩营业业绩突出突出营业业绩营业业绩一般一般知名度知名度较高较高知名度知名度较低较低扩张意愿扩张意愿微弱微弱扩张意愿扩张意愿强烈强烈客单消费客单消费较低较低客单消费客单消费较高较高环境形象环境形象出色出色环境形象环境形象一般一般已经进驻已经进驻远东、新世界远东、新世界未进驻未进驻远东、新世界远东、新世界强强强强弱弱弱弱租金收益租金收益较低较低租金收益租金收益较高较高8080附件：附件：品牌分布汇总表品牌分布汇总表、品牌筛选评估汇总表品牌筛选评估汇总表、品牌落位规划示范品牌落位规划示范ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划品牌优选品牌优选品牌优选品牌优选品品品品 牌牌牌牌 优优优优 选选选选 审审审审 核核核核 标标标标 准准准准 及及及及 流流流流 程程程程初步审核初步审核商户登记表商户登记表及其品牌及其品牌资料的整理、简析和提报资料的整理、简析和提报掌握落位意向、租约条款、掌握落位意向、租约条款、技术要求、优惠提议等细节技术要求、优惠提议等细节零售品牌跟进洽商零售品牌跟进洽商商务审核商务审核租务经理负责审核：租务经理负责审核：资料是否齐备；资料是否齐备；资料是否真实；资料是否真实；是否符合业态、是否符合业态、品牌规划要求。品牌规划要求。签定合作意向书签定合作意向书商户及品牌资料汇总、商户及品牌资料汇总、综合评估审核表综合评估审核表提报提报租务经理负责审核：租务经理负责审核：判断租赁意向；判断租赁意向；判断落位意向；判断落位意向；是否符合收益目是否符合收益目 标的基本要求。标的基本要求。专业审核专业审核招商总监主持各专招商总监主持各专家组进行会审：家组进行会审：若干专家组，招若干专家组，招商总监任组长，设商总监任组长，设立权重投票表决。立权重投票表决。审核评估意见审核评估意见是是否正确；否正确；提出该品牌招商提出该品牌招商事务的具体意见。事务的具体意见。审核优惠政策、审核优惠政策、协作、协助建议。协作、协助建议。零售品牌签约洽商零售品牌签约洽商提供详图、装规和公约等提供详图、装规和公约等流程审核流程审核总经理负责审核：总经理负责审核：流程是否履行；流程是否履行；是否符合项目目是否符合项目目标和公司利益最大标和公司利益最大化。化。涉及特殊优惠政涉及特殊优惠政策、协助、协作事策、协助、协作事宜，可再行召集专宜，可再行召集专题会进行复核，并题会进行复核，并及时请示上级。及时请示上级。洽商成功洽商成功零售品牌初步洽商零售品牌初步洽商正式签约正式签约YESYESYESYESYESYESYESYESYESYESNONONONONONONONONONO8181ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划品牌落位品牌落位品牌落位品牌落位首首首首 层层层层Costa/自营RBT/Gino/HanShe/ChamateHaagen-Dazs/Starbucks7-11/C-Store/Family MartEsprit/Novo/Benetton/Next/Uniqlo/Color18/ElleLuxus/BMW/Mercedes Benz/Porsche/MaseratiLamborghini/Massalati/EdmonHiersunC.S.S.OmegaRadoRolexTudorCorumTissotNike Original/Nike Golf喜韩芭喜韩芭/女生小屋女生小屋Pure Pink/LidsI.T.ArmaniExchangeHugoBoss/Vasto/Zuczug/FerragamoVersino/LancelNautica/Lacoste/PaulSharkTommy Hilfiger/Aigner/DupontMichel Rene/FerreMoiselle/LagerfeldCAT/Skechers/TimberlandLids/Sina/Axe/Uvex/Atris/古兰图腾古兰图腾Jeep/Fcuk/Rapido/CamelActiveA.V.V./Marlboro/DunhillSports 彩妆、药妆、精华：彩妆、药妆、精华：LacVert/U2B/La Mer/Recipeo/Hisamitsu/Opera/She-Uemura/Makunsi/Amphora/Ettusais/Pogany/Avene/Caudalie/Neutrogena/Seikisho/Sekkisei/Vichy/Treelang/Oguma/BlueSpa/Wildingcare/伊芙黎雪伊芙黎雪/积姬仙奴积姬仙奴HHHHHHHHNewYorker/Luisa CeranoC、D、E区区 品牌落位规划意向品牌落位规划意向 首层首层Sasa/Marionnaud/Sephora/Nocib美美美美食食食食街街街街地地地地铁铁铁铁站站站站Dockers/C.K.JeansTough JeansAdidas Clasic/Sergiotacchini/Mizuno Golf费亮珠费亮珠 /歌莉娅歌莉娅/Jeccifive/Alexander McqueenMax Studio/KB/Agnes B/Klova/Finity/UdbRocco Barocco/Rock&Handson/Jesire/MichaelKorsTrek&Travel/EXR/Baslermia mia/玛斯米亚玛斯米亚/Anycool/BossModelsMissoni/Patrizia/Minimum/PepeWeekend/圣媛圣媛/Cerruti1881/PaulGaultier/Escada/Letutu/MNG/Tods/爱丽娜爱丽娜.米罗米罗/MaxMara/Balenciaga/LavinBally/Dunhill/Coach/Dupont/BoniaBurberry/Giuseppe/Aquascutu/VerriMilanoCartier/PinkMont Blanc/CardanroKuhle/GJ/Anmanik.Kenny/Joan&David柯利亚诺柯利亚诺/O2/Max&Co/BluesClub Monaco/PalZileri/ExceptionBrooks Brother/道蒙道蒙Roberto CavalliKent&Curwen/Leo/Kang Jin Young/Mac&Jac/Carolina HerreraTyfjade/Empire/富御翡翠富御翡翠TimeCity/H.J.L./H.D.L.Nomellato/VertuHanShe/RoseTea/Haagen-Dazs附件：附件：CDECDE区首层品牌落位规划调整区首层品牌落位规划调整Trussardi/罗马世家罗马世家Loewe/ElegantProsperZARA/H&M/GAP/C&AZARA/H&M/GAP/C&ALokfookT.S.L.Rex&Co/LongchampSwarovski8282ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划二二二二 层层层层品牌落位品牌落位品牌落位品牌落位ZARA/H&M/GAP/C&AImportedMagzines集成店集成店（女鞋）（女鞋）女鞋品牌：女鞋品牌：Strawberry Feild、JC、Gabor、Aerosoles、Lesaunda、Aldo、Balenciaga、Staccato、Tr/Beca、Basto、Patrizia Pepe、St&Sat、St.Chic、Bata、Comfort&Easy、Joy&PeaceHHC、D、E区区 品牌落位规划意向品牌落位规划意向 二层二层WK/TrBeca/Ofoun/redheroAzona/Bal HarborIcicle/MK+/W.DoubleLuxman/OchirlySkap(ladys)(gentlemens)Lada/DemooSandwichArrow/Choya/Ascot ChangSartore/GentleHotwineSSSTassigny/Vasto/St.Rome/LaVico/Vskonne/Denny/Friend/Rouse Fri/Inberlin/Dupont/Frogine Zila/Offermann/JodollVerri Milano/Rich Boss/Sartoria/Edendo/Saint Angelo/Kaltendin/Acque DemiSS 男用化妆品：男用化妆品：AccaKappa/Aramis/Baldessarini/Carlo Corinto/Clarins/曼秀雷敦曼秀雷敦/E/E品男仕品男仕/悠兰悠兰HTony Wear/Tony Jeans/Mr BeanKaiser/Betu/Gather Jewel Cocos Tree/illy/Manabe/Bonomi/BakerzinPuma Golf/MunsingWearEsprit/Novo/Benetton/Next/Uniqlo/Color18VEXR/Juicy CoutureLevis/Lee/Texwood/Jive/5th Street/Golden/Rhino/Lois/RezexxCottonRepublic/Solidea/Kanto/Haosha/Atsugi/TNZI/Sox WorldMunsingwear/Wolsy/Bruin/KingGibon黄金熊黄金熊/比音勒顿比音勒顿FujiryokiIrest/Trinity/OsimJeep/Ferrari/ToughTalormade/Si+/TStoreZippo/Cross/SheafferParker/Wahl-EversharpKwunKeeTailorFurzolo/Afonso/青山青山Q.S.Y.FJNBY/Crouis/Reserved马克华菲马克华菲Jack&Jones/G-StarAcupuncture/Club Monaco智美高智美高/贝登堡贝登堡G2000/U2/Only/VeroModa/卡宾卡宾Ben Sherman/I.P.Zone/Dissel/KayeeA-Style/Avirex/PoliceColumbia/Nikko/Ozark皇皇皇皇冠冠冠冠假假假假日日日日酒酒酒酒店店店店LaPagayo/Kipling/MariaClaireMimi/AnnaSuiWHY/Cobe/Thelebre/LamartheFion/Delsey/MandArineDuck/HandryMarinoOrlandi/Phynes/HillyMiraball/Axara/In wear/Mexx/Elegant Prosper/ZuczugGieves&Hawke/V-One FKYM japan/福山福山/OchirlyBetty Barclay/Hauber/Rex&Co/Vivienne附件：附件：CDECDE区二层品牌落位规划调整区二层品牌落位规划调整集成店集成店（男鞋）（男鞋）男鞋品牌：男鞋品牌：Barker、CD Jazz、Clarks、Geox、Moreschi、Kaiser、Waltz、Pelo、Stemar、EEE、D&S、A.Testoni、Tibao Aucheho、Flosheim、Hush Puppies、Balenciaga、ValentinoYamaCastle/Anubis/Just GoldMarccain/U.S.Pink/琉璃工房琉璃工房/谭木匠谭木匠Vertu/I Pod/SonyHanyu JadeiteGivh Shyh/LeeDongSooTinaGia/Dazzle/Lapargay/YinerGuy Laroche/Itsumi DosakaSatchi/Dissona/KateSpadeZARA/H&M/GAP/C&A8383ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划三三三三 层层层层品牌落位品牌落位品牌落位品牌落位集成店集成店（太阳眼镜（太阳眼镜）Glasstiq/Eyes/Modem Sight/茂昌茂昌/名镜廊名镜廊/巴黎三城巴黎三城集成店（内衣区）集成店（内衣区）Ladys:Audrey/Barbara/Bailian/Victoria/Eve/Nina/Ricci/Diana/Elaine/Gujin/Isyfen/La Senza/Dushess/Elle/Calvin/Klein/Swear/Maniform/Mode Marie/Ordifen/Lofan/Soaella/Triumph/Cacharel/Wacoal/戴安娜戴安娜/古今古今/嘉莉诗嘉莉诗/婷美婷美Gentlemens:Loolsee/B.V.D/Jockey/CalvinKlein/Richmond/MC Leman/BodyWild/Byford/Hom天天渔港天天渔港/楚炫堂楚炫堂/绿波廊绿波廊/美林阁美林阁/小南国小南国/海上明月海上明月/金钱豹金钱豹多利川菜多利川菜/巴国布衣巴国布衣/渝乡人家渝乡人家/豆花工房豆花工房/俏江南俏江南伍京堂伍京堂/竹田涮竹田涮/骐祯宫骐祯宫/干锅轩干锅轩/黔香阁黔香阁/绿茵阁绿茵阁名烟店名烟店/名酒店名酒店(自营）自营）（雪茄房（雪茄房/夏朵葡萄酒廊）夏朵葡萄酒廊）Markorhome/Ilinoyi/Safron/Armani Casa/Royal/Life Thetre胡庆余堂胡庆余堂/宝明堂宝明堂/佩夫人佩夫人/位元堂位元堂/李宝赢堂李宝赢堂/天燕正坊天燕正坊利园花艺利园花艺/欧珍花庭欧珍花庭户外家具户外家具/园艺用具园艺用具/水族用具水族用具古昊绣皇古昊绣皇/京景泰蓝京景泰蓝/驿轩驿轩/全美艺坊全美艺坊/景艺轩景艺轩Bama Of Tea/Ten Fus Tea/GoldenHouse/雪峰农场雪峰农场小家电小家电(Supor Life):Philips/Panasonic/Toshiba/Sharp/曼特诗曼特诗/ACA/WIK/Kettle Jug/DeLonghi/Jura/Tiger艺术灯饰灯具艺术灯饰灯具古旧（仿）家具古旧（仿）家具JBL/B&W/Jambo/Bose/Onkyo/Pioneer/VifaRoca/Toto/Standard/Kelor/HansgroheNokia/Motorola/Sony Ericsson C、D、E区区 品牌落位规划意向品牌落位规划意向 三层三层Decleor/Marie/Bodywave/Beauty Heaven/Clarins/Payot/Beauty FarmOthers:On&On/Imlulu/Ge.N/VigossBlueMoon/Lift/JuJu/Quicksilver标榜标榜/王磊形象王磊形象/俊奥俊奥/匠人组合匠人组合/巴米罗巴米罗/德根德根GlenfieldB2/OikosSina Cova/BasicGearFaioshKakob+ab花木马花木马/UCLAPinkoLouisa MPinky&DianneYes or NoBellvilles InsunMi-TuKajaklovaEllassayIzzue/Milow/Evita/Marja Kurki/Xoxo/Thursday Island/Saint Nouvara/Lancy FromAllure Noir/Passion/Basic House/白领白领 Marisfrolg/M.Tsubomi/Decoster 配饰小件：配饰小件：Shes/Formia/Agatha/Gigis/ELLE/Filon/Italina/QGGLE/Gigis/Folli Follie/Eiffel/Italina/TGL/ISIS/PPPPPPPP莫非莫非/伊芙丽伊芙丽远远远远东东东东百百百百货货货货附件：附件：CDECDE区三层品牌落位规划调整区三层品牌落位规划调整8484无印良品无印良品/鱼西美屋鱼西美屋/生活良品生活良品/多样屋多样屋/伊诗莱芙伊诗莱芙/优之良品优之良品/意阁舒意阁舒/Nici/JaneHome/Lienzo de los Gazules古狸庵古狸庵/江户前江户前/旭日屋旭日屋/松伸松伸/甫熙苑甫熙苑/Gino/圣约翰圣约翰满记满记/糖皇糖皇/Ichido/Sweet FactoryChapterChapter4 4品品牌牌规规划划四四四四 层层层层品牌落位品牌落位品牌落位品牌落位影兴影兴/联合联合/星美星美（8 8厅豪华影城）厅豪华影城）方特科普方特科普（4D4D特种电影特种电影）影城食品区影城食品区/入口入口（影城主题区）（影城主题区）巴黎春天巴黎春天/凯瑟琳凯瑟琳/米兰米兰/维也纳维也纳/绝色绝色/乔治乔治玛莉玛莉（摄影棚在夹层）（摄影棚在夹层）Kodak/Fuji/Konica(身份证摄影身份证摄影)（工场在夹层）（工场在夹层）美食天地美食天地Food Court：大食代大食代Food Republic/美乐汇美乐汇Delicity/宝岛曼波宝岛曼波/美食通美食通浩莎浩莎/健力豪健力豪/一兆韦德一兆韦德/舒适堡舒适堡/起点健身起点健身/黄河女子健身黄河女子健身/中航健身中航健身/宝迪健身宝迪健身ImportedFood/旅行社旅行社集集成成店店I-Life/I-Pod/Kingsmart/巨田巨田/盛嘉菲盛嘉菲Callaway/Dunlop/Wilson/Tiger/Ashworth/Coter&Buck/Tachini/YonexQueen XiXi/Pink/阿呀呀阿呀呀MAYA/滚石滚石高档航模高档航模/华航华航/高档进口玩具高档进口玩具I-NAIL汎亚汎亚/海怡海怡/纤致纤致C、D、E区区 品牌落位规划意向品牌落位规划意向 四层四层Famous Amoss/Pucci/巴黎贝甜巴黎贝甜/克丽斯蒂克丽斯蒂/香特莉香特莉/DolcevitaBEE BEE乐园乐园 RainBow Bar/Srawberry/新鲜主义新鲜主义/水果捞水果捞Victorinox/JeansportArmway/天狮天狮/百亮百亮/好利善好利善户外运动用品：户外运动用品：Alps/Nikko/Ozark/Ama/Ttiss/Coleman/NorthFace/Ferrino/Berghaus/Sinteryx/Vaude/Cerrotorre/Patagonia/Lafuma/GraniteGear/Forfun/Campland/Decleor/Marie/Bodywave/Clarins/Payot/BeautyHeaven/Beauty Farm远远远远东东东东百百百百货货货货ImportedStaionaryArrail/Carel/Eastwestl/SDM/JiaMei（诊疗室在夹层）（诊疗室在夹层）美院作品展美院作品展（非赢利项目）（非赢利项目）EF/华尔街华尔街/新东方新东方/汇华汇华（教室在夹层）（教室在夹层）TomLee/Parsons/Friend/BestRoseman中图中图/新华文轩新华文轩/大众大众/思考乐思考乐/贝塔斯曼贝塔斯曼/IVY/Page one主题酒吧主题酒吧（电影（电影/运动主题）运动主题）Eyes/Morden Sight/茂昌茂昌/海昌海昌/标准标准/巴黎三城巴黎三城8585ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划夹夹夹夹 层层层层品牌落位品牌落位品牌落位品牌落位C、D、E区区 品牌落位规划意向品牌落位规划意向 夹层夹层国际语言学校教室国际语言学校教室冲印工场冲印工场专业齿科诊所专业齿科诊所婚纱摄影摄影工作室婚纱摄影摄影工作室8686ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划负负负负 一一一一 层层层层品牌落位品牌落位品牌落位品牌落位C、D、E区区 品牌落位规划意向品牌落位规划意向 负一层负一层神采飞扬（武汉）神采飞扬（武汉）/城市英雄（长沙）城市英雄（长沙）/华利游戏（天津）华利游戏（天津）/汤姆熊娱乐世界（上海）汤姆熊娱乐世界（上海）自营自营8787ChapterChapter4 4品品牌牌规规划划Chapter 5:Chapter 5:运营规划运营规划ChapterChapter5 5运运营营规规划划市场研究市场研究城市研究城市研究商圈研究商圈研究规划调整规划调整投资回报投资回报配合招商企划配合招商企划调整深化调整深化 市场表现市场表现概念设计概念设计调整深化调整深化 方案设计方案设计调整及深化调整及深化 项目运营策划项目运营策划项目营销项目营销产品定位产品定位市场定位市场定位营销展开营销展开开业计划开业计划整合资源整合资源合作伙伴合作伙伴开发进程开发进程推广时序推广时序成立成立商管公司商管公司前期主力店前期主力店运营准运营准备充分备充分定位实施定位实施案前资料案前资料中期集成店中期集成店中期中期次级主力店次级主力店利润率利润率招商完成招商完成&规划完成规划完成&递增率递增率商场成功经营商场成功经营项目竞争力项目竞争力推广策略推广策略需求研究需求研究SWOT分析分析全程一体全程一体化策略化策略实施策略实施策略商业定位商业定位项目招商项目招商融资部融资部营销中心营销中心财务部财务部工程部工程部预算部预算部价格定位价格定位经营定位经营定位后期辅助店后期辅助店活动活动广告广告培训培训其他策略其他策略管理团队管理团队运营方案运营方案招商管理招商管理招商管理招商管理总体工作流程总体工作流程8888招商推广策划及准备阶段招商推广策划及准备阶段招商执行阶段招商执行阶段 物业改造及装修进场阶段物业改造及装修进场阶段 商场推广开业阶段商场推广开业阶段 2007/032007/032007/112007/112008/072008/072008/092008/09工作团队组建；工作团队组建；定位论证、定位深化和定位论证、定位深化和 招商总案；招商总案；物业规划建议和要求；物业规划建议和要求；收益实施方案；收益实施方案；招商道具准备；招商道具准备；推广执行方案；推广执行方案；招商及运营管理方案；招商及运营管理方案；入驻招商中心。入驻招商中心。2008/022008/02招商初期计划招商初期计划招商中期计划招商中期计划招商后期计划招商后期计划商户入场手续办理；商户入场手续办理；商户装修；商户装修；商户资格的审查；商户资格的审查；开业策略；开业策略；开业活动策略及实开业活动策略及实 施方案；施方案；开业组织策略及实开业组织策略及实 施方案；施方案；开业典礼；开业典礼；第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段（07/03-07/1107/03-07/11）第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段（07/12-08/0707/12-08/07）第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段（08/02-08/0708/02-08/07）第四阶段第四阶段第四阶段第四阶段（08/07-08/0908/07-08/09）成立商管公司成立商管公司成立租务组、专业分工和管理成立租务组、专业分工和管理商场总经理到位商场总经理到位商场制度建设和组织建设商场制度建设和组织建设各专业设计机构的选聘各专业设计机构的选聘招商顾问、代理公司的选聘招商顾问、代理公司的选聘其他泛主力店的商洽及签约其他泛主力店的商洽及签约（ZARA、SEPHORA等）等）广告策划公司的选聘广告策划公司的选聘招商中心装饰布置及物料准备招商中心装饰布置及物料准备招商、运管、推广实施方案招商、运管、推广实施方案主力店洽商及签约主力店洽商及签约（影院、美食、电玩、健身）（影院、美食、电玩、健身）当前紧急事物当前紧急事物当前紧急事物当前紧急事物工作进度安排工作进度安排招商管理招商管理招商管理招商管理8989ChapterChapter5 5运运营营规规划划研究内容研究方法市场环境分析市场需求状况分析竞争分析消费形态分析 SWOT 分析品牌研究市场实地调查资料检索商户访谈行业咨询专家意见执行力产品定位商圈定位客群定位形象定位档次定位功能定位业态定位经营定位模式定位策略定位租金定位铺位总平分割交通动线设计装饰设计机电设计灯光设计橱窗设计广场景观立面处理广告位开发招商方案招商政策激励机制优质租约团队建设第三方合作资源整合政策破解商业定位形象力案名及LOGO行销概念招商口号概念的由来与底蕴VIS形象系统产品力商场核心质素商场产品价值、人员价值、运营价值物管价值招商策略团队主动出击招商渠道新闻造势招商推介促销活动广告策略招商策划总体路线阶段性广告计划媒体投放策略开业活动费用预算招商中心围挡楼体楼内整理户外阵地楼体立面楼册项目模型DM/内刊短片/三维动画人员形象培训组建商管公司主力店次主力店辅助配套店联营自营开开业业转转入入运运营营招招商商调调查查研研究究定定位位研研究究产产品品力力设设计计推推广广策策略略形形象象包包装装招招商商阶阶段段推广工作流程推广工作流程招商管理招商管理招商管理招商管理9090ChapterChapter5 5运运营营规规划划招商工作流程招商工作流程招商管理招商管理招商管理招商管理9191ChapterChapter5 5运运营营规规划划商品、服务、经营、管理的创新性商品、服务、经营、管理的创新性商品、服务、经营、管理的创新性商品、服务、经营、管理的创新性形象、体验、活动的冲击力形象、体验、活动的冲击力形象、体验、活动的冲击力形象、体验、活动的冲击力商品、服务、推广的独特性商品、服务、推广的独特性商品、服务、推广的独特性商品、服务、推广的独特性新新新新奇奇奇奇特特特特主力百货（已开业）、品牌服饰专店（柜）、品类集成店（柜）、国际精品家居生活馆、五星级影城、健身运动生活馆、特主力百货（已开业）、品牌服饰专店（柜）、品类集成店（柜）、国际精品家居生活馆、五星级影城、健身运动生活馆、特色餐饮、美食天地、电玩游艺城以及各种配套辅助店，涵盖都市生活品位需求，共同构成新颖、独特、富有冲击力的经营特色。色餐饮、美食天地、电玩游艺城以及各种配套辅助店，涵盖都市生活品位需求，共同构成新颖、独特、富有冲击力的经营特色。基于系统、完整、丰富的业态、品类和品牌，本项目基于系统、完整、丰富的业态、品