泸州房地产市场调研报告课件

泸州市场分析泸州市场分析1CONTENT目目录录PART1泸州市房地产市场概况PART2区域市场概况PART3品牌开发商进驻PART4整体市场总结CONTENT 目录PART1泸州市房地产市场概况2PART1泸州市房地产市场概况PART13AxisTitle0022511357.840444.60208148130001141390012160057.8023817644.600000025300供应面积成交面积2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月0200400600800100012001400供应面积,2014年1月,0供应面积,2014年2月,0供应面积,2014年3月,225供应面积,2014年4月,113供应面积,2014年5月,57.8供应面积,2014年6月,404供应面积,2014年7月,44.6供应面积,2014年8月,0供应面积,2014年9月,208供应面积,2014年10月,148供应面积,2014年11月,130供应面积,2014年12月,0供应面积,2015年1月,0供应面积,2015年2月,114供应面积,2015年3月,139供应面积,2015年4月,0供应面积,2015年5月,0成交面积,2014年1月,1216成交面积,2014年2月,0成交面积,2014年3月,0成交面积,2014年4月,57.8成交面积,2014年5月,0成交面积,2014年6月,238成交面积,2014年7月,176成交面积,2014年8月,44.6成交面积,2014年9月,0成交面积,2014年10月,0成交面积,2014年11月,0成交面积,2014年12月,0成交面积,2015年1月,0成交面积,2015年2月,0成交面积,2015年3月,253成交面积,2015年4月,0成交面积,2015年5月,0ChartTitle土地市场供应需求PART1泸州市房地产市场概况土地市场成交情况：土地市场成交情况：2014年至今供应年至今供应25宗，成交宗，成交31宗，部分成交宗数为宗，部分成交宗数为2013年供应。年供应。2014年至今供应面积约1444亩，成交面积约1985亩，部分成交面积为2013年供应面积。2014年6月成交238亩，2015年3月成交3宗，共253亩，为定向拍卖。土地市场供应需求PART1泸州市房地产市场概况土地市场成交4土地市场-土地楼面地价分析：泸州商住用地单价100-200万之间，2015年成交均价偏高，达到300多万。PART1泸州市房地产市场概况土地市场-土地楼面地价分析：泸州商住用地单价100-200万52015年成交土地列表分析PART1泸州市房地产市场概况土地位置交易时间交易方式用地面积（亩）土地用途使用年限计算成交单价（万元/亩）成交总价（万元）竞得者容积率城西片区2015年3月拍卖出让96商品住宅用地701.0-3.548146153泸州益佳房地产开发有限公司城西片区2015年3月拍卖出让122商品住宅用地701-2.532139155林芝恒大旅游发展有限公司城西片区2015年3月拍卖出让35商品住宅用地01.0-2.035912577泸州益佳房地产开发有限公司2015年成交土地列表分析PART1泸州市房地产市场概况6泸州主城区商品住宅量价分析PART1泸州市房地产市场概况泸州市2014年至今供应量约为415.56万，成交约为185.56万，可见目前市场存量较大。同时15年还面临着新项目的推出，整体市场竞争激烈。数据说明：其中15年成交量和成交均价来源踩盘统计数据预估，其余数据来源于泸州市商品房信息公示网数据。l供需：2014年供应量338.2万，成交量133.96万；2015至今供应量77.36万；成交量40.1万；l价格：2014年成交均价约5016元/，2015年至今成交均价约5094元/。泸州主城区商品住宅量价分析PART1泸州市房地产市场概况7泸州市场格局：城西开发集中且档次较高，区域代表项目均以高层或小高层产品为主打；城北则刚需产品为主，高层产品为主流，个别楼盘价格相对较低；城南有多层、高层、洋房产品分布，总量大；茜草区域位置相对较偏，楼盘数量少。城西组团产品价格：4800-8000产品户型：高层：中等面积为主，80-130区间套二及套三产品，少量140-160四室产多层：中等偏大为主，90-140区间套三及套四产品别墅：300左右城南组团产品价格：3200-6000产品户型：多层：中等面积为主，100-120区间套二及套三产品高层：中等面积为主，80-120区间套二及套三产品别墅：300左右及定制别墅产品城北组团产品价格：2900-6500产品户型：多层：中等偏大为主，90-140区间套三及套四产品高层：中小面积65-120套二及套三产品别墅：300左右沙茜组团产品价格：4000-6000产品户型：洋房：中等偏大为主，90-150区间套二及套三及可变套四产品高层：中等面积为主80-130套二套三产品别墅：300左右城北组团城西组团茜草组团城南组团PART1泸州市房地产市场概况泸州市场格局：城西开发集中且档次较高，区域代表项目均以高层或8未推售项目本集团项目本集团项目销售中期中期尾盘销售销售前期前期锦绣山水玉带龙庭金色巴黎龙马首座英伦城邦春天凤凰城天立外滩一号天立外滩一号佳乐世纪城领秀滨江三合院永和春天永和春天酒城一号酒城一号恒利兰庭恒利兰庭栖龙圣境酒城名邸维多利亚天立观澜国际天立观澜国际泊岸森邻蓝滨城蓝滨城翡翠城翡翠城中央花园城中央花园城蓝湾香郡蓝湾香郡世纪锦源世纪锦源万城国际万城国际新大香格里拉步步高恒大御景湾碧桂园-张坝渔子溪天府花园蓝溪谷蓝溪谷金海明都PART1泸州市房地产市场概况泸州区域主力楼盘分布未推售项目本集团项目销售中期尾盘销售销售前期锦绣山水玉带龙庭9区域项目面积区间均价销售套数月均销售套数已推余房未推余房1月2月3月4月5月城北外滩一号105-1206500121724122818.6121442玉带龙庭80-1685300-57002220333540303301407金色巴黎67-88实得4200元/左右，面价4900元/左右8583929397901005010春天凤凰城70-118实得2900元/左右，面价为4000元/左右12012213513314013010002100英伦城邦103-118得2900元/左右，面价为4000元/左右1241221311361371303000城北合计363364415409442398.618518959城西泊岸森邻87-1395900-62002318172334238260酒城一号72-1396100-6300913141823155650领秀滨江93-1656800/12001200180900栖龙圣境84-1566000-6300131412162115.2375216永和春天117-1446500-6800111310142215.5105380酒城名邸79-1095500-6300151820222520100500恒利兰庭90-1356400121011131412100恒大御景湾/1018佳乐世纪城/1000城西合计8386841061339339.622514014PART1泸州市房地产市场概况泸州主力楼盘房地产市场存量注：数据来源于5月市场调查（未包含未推出和尾盘数据）区域项目面积区间均价销售套数月均销已推余房未推余房1月210区域项目面积区间均价销售套数月均销售套数已推余房未推余房1月2月3月4月5月城南蓝滨城80-1304200-5300202130424932.430010000万诚国际40-50/450世纪锦源68-1283100-4200707570608002151500900翡翠城70-1804300-550030353332453510006800中央花园83-1204300左右345765601000蓝湾香郡83-1894400-5300151820222520120860天远广场40-503700-380081213182015120240蓝溪谷80-1104200左右1822152028204200九川广场82-973700-41001524182026201500玫瑰园91-139.83800-40002022242546273000城南合计1992332282461045389.4397020250茜草张坝渔子溪144-2334200/600014000张坝天府花园54-1274100171920223520200300金海名园87-13942001215161917185500城北合计293436413638675017000泸州合计67471776380228621165.61482250223PART1泸州市房地产市场概况泸州主力楼盘房地产市场存量注：数据来源于5月市场调查（未包含未推出和尾盘数据）区域项目面积区间均价销售套数月均销已推余房未推余房1月211泸州主力房地产市场销量情况区域 年去化量 推售存量 剩余开发量存量 出清周期（万）（万）（万）（年）城西40.822.5140.141.5城北47.818.5189.592.2城南46.839.7202.55.1茜草4.5667.5170/合计 已亮相项目推售存量+剩余开发量未亮相项目待开发量市场总存量市场月均成交量5月销售量存销比出清周期14822+5022320006704511002862（含领秀滨江5月团购销售套数1200套）5:15年注：数据来源于5月市场调查，面积以100进行算。l城南、茜草为高危存量，城西、城北压力很大。PART1泸州市房地产市场概况泸州主力房地产市场销量情况区域年去化量推售存量剩余开发12PART2区域市场概况PART2区域市场概况13区域市场格局：城西及城北发展较早，开发程度较高，沙茜、城南区域为新兴市场，发展相对滞后，今后重点发展方向偏向于城北关口片区和城南片区。城西组团板块特征：主城区域、配套完善，市场成熟，房地产市场起步较早，楼盘品质较高。板块竞争力：人气旺盛，商业繁华，配套齐全，居住氛围良好，环境优越，整体品质高。城南组团板块特征：房地产新兴区域，大盘较多，开发水平高，是目前重点发展区域之一。板块竞争力：土地储备丰富，未来发展潜力较大。城北组团板块特征：交通完善，商贸发达，房地产重点发展板块，开发项目较多，也是目前重点发展区域之一。板块竞争力：以价格占绝对优势，特别是关口区域，以价换量暂大多数，商贸物流发达，商业氛围浓厚。沙茜组团板块特征：新兴区域，较为荒芜，配套缺乏，市场开发以单个大盘为主，目前在售楼盘少。板块竞争力：距离市区较近，土地成本较低，房价相对较低。城北组团城西组团茜草组团城南组团PART2区域市场概况区域市场格局：城西及城北发展较早，开发程度较高，沙茜、城南区14城北区域城北区域15城北组团主力项目区域分布城北组团城北组团产品：刚需为主价格：区间价格在4000-6500元/，泸州均价中间版块资源：交通环境较好，配套初具规模客户：整个泸州、周边县市客户未来供应：关口区域和玉带河区域供应较大，特别是正黄.金色巴黎和春天凤凰城为主力.玉带龙庭金色巴黎龙马首座英伦城邦春天凤凰城新大香格里拉锦绣山水天立外滩一号天立外滩一号步步高未推售项目本集团项目本集团项目销售中期中期尾盘销售销售前期前期PART2区域市场概况城北组团主力项目区域分布城北组团玉带龙庭金色巴黎龙马首座英伦16区域项目面积（）单价销售套数月均销已推余房未推余房1月2月3月4月5月售套数城北外滩一号105-1206500121724122818.6121442玉带龙庭80-1685300-57002220333540303301407金色巴黎67-88实得4200元/左右，面价4900元/左右8583929397901005010春天凤凰城70-118实得2900元/左右，面价为4000元/左右12012213513314013010002100英伦城邦103-118得2900元/左右，面价为4000元/左右1241221311361371303000城北合计363364415409442398.618518959城北主力项目推售情况城北市场目前主要在售项目有4个，已推剩余房源有1851套，未推房源有8959套，整个城北市场库存房源10688套。城北有三个刚需项目，因实得单价低，所以月销售量较多。PART2区域市场概况区域项目面积（）单价销售套数月均销已推余房未推余17主要项目个案分析：外滩一号主要项目个案分析：外滩一号18外滩一号基础数据项目名称天立外滩一号开发商泸州立鑫房地产开发有限公司物业管理天立物业总占地面积（）125亩总建筑面（）225423销售状态在售总户数1400容积率2.17绿化率45%交房状态一、二期正在交房建筑形态小高层、高层车位1:1面积区间（）105-120物管费1.5元/月亮相时间2014年PART2区域市场概况外滩一号基础数据项目名称天立外滩一号开发商泸州立鑫房地19外滩一号整体规划项目配套有商业、农贸市场和幼儿园；项目周边配套有银行、学校、医院、超市等，配套完善。项目整体共有24栋高层、小高层组成，后期将推出板式正临江的大平层；项目生活配套完善，项目内部自配商业、农贸市场、幼儿园等；项目正临沱江，可以近距离接触400米沱江风光，3000米滨江大道，周边的配套有银行、医院、学校、超市的等应有具有的完善配套。一、二期交房中后期推售房源4#6#7#4#、6#、7#在售PART2区域市场概况外滩一号整体规划项目配套有商业、农贸市场和幼儿园；项目周20外滩一号库存情况备注：已推余房数据截止到5月31日外滩一号销售及后期房源情况】外滩一号项目分为四期推售：目前一、二期正在交房，剩余24房源；三期4、6、7#正在推售，剩余97套房源；后期未推售房源442套。项目由小高层和高层组成。项目面积（）单价（元）销售套数月均销售套数已推余房未推余房1月2月3月4月5月外滩一号105-1206500121724122818.6121442合计563PART2区域市场概况外滩一号库存情况备注：已推余房数据截止到5月31日外滩21主要项目个案分析一：玉带龙庭主要项目个案分析一：玉带龙庭22玉带龙庭基础数据玉带龙庭：与本案同属城北片区，以高层为主，少量别墅为辅，目前高层在售。项目名称王氏玉带龙庭开发商四川王氏房地产开发有限公司物业管理四川王氏物业管理有限公司总占地面积（）106666总建筑面（）370000销售状态在售总户数2347容积率2.7绿化率40%超高绿化交房状态一期预计2015年8月建筑形态高层、别墅车位1:1面积区间（）98-118、133物管费1.5元/平米/月亮相时间2014年1月PART2区域市场概况玉带龙庭基础数据玉带龙庭：与本案同属城北片区，以高层为主23玉带龙庭整体规划该项目生活配套设施齐全，项目内部自配游泳池、幼儿园、会所、银行、超市等。项目整体共有13栋高层与25套别墅组成，与本案形成竞争的为高层产品；该项目生活配套设施齐全，项目内部自配游泳池、幼儿园、会所等，项目自带3万的商业，将有银行、超市等入驻；项目旁边新建了玉带河公立小学，在今年九月就将开学，现在项目也在进行学区房的概念进行客户引导；别墅区小区环绕玉带河湿地公园11#售罄1#售罄2#售罄一期1、2、10#售罄4#10#一期4、11#在售后期推出PART2区域市场概况玉带龙庭整体规划该项目生活配套设施齐全，项目内部自配游泳24玉带龙庭库存房源情况备注：前期已销售1、2、10号楼约630套剩余20余套。总体剩余约1760套，已销售近600套玉带龙庭销售及后期房源情况】玉带龙庭目前3栋楼清盘，2栋楼在售，3栋楼清盘，后期8栋等待推出，分别有套二、套三、套四；目前套三的房源与本项目形成竞争，后期我们项目即将推售的板式四室与之也将形成强有力的竞争，同位于城北，是本项目最为直接的竞品。面积（）3栋4栋在售5栋6栋7栋8栋9栋11栋在售12栋 13栋套二约8051套二约8953小套三约9864646464128套三约104112套三约1066464套三约11064128 128套三约1154964128大套三约13364128 128套四约168128合计128216128 128 256 256 128113128256总计1737套PART2区域市场概况玉带龙庭库存房源情况备注：前期已销售1、2、10号楼约625主要项目个案分析二：金色巴黎主要项目个案分析二：金色巴黎26金色巴黎：与本案同属城北片区,同样属于高层电梯物业类型。项目名称正黄金色巴黎开发商泸州市正黄置业有限公司物业管理四川汇德物业服务有限公司总占地面积（）185333平米总建筑面（）900000平米销售状态在售总户数6300容积率3.2绿化率40%交房状态预计2016年年底建筑形态高层、塔楼车位1:1面积区间（）三居79-88平米物管费1.5元/平米/月亮相时间2014年7月20日正黄金色巴黎基础数据PART2区域市场概况金色巴黎：与本案同属城北片区,同样属于高层电梯物业类型。项目27金色巴黎整体规划该项目生活配套设施齐全，项目内部自配两个游泳池、幼儿园、篮球场、足球场、羽毛球场等，项目周边有玉带河公园和玉带河学校。2#售罄3#在售7#在售后期未推房源项目整体共有6000户左右，目前一期2、3、7号楼清盘在即，推出990套，面积分别67（套二）、87（套三）、88（套三），剩余100多套，剩余未推房源5010套；此项目的赠送率高，平均赠送20。项目价格：实得4200元/左右，面价4900元/左右，月均销售90套左右；该项目生活配套设施齐全，项目内部自配两个游泳池、幼儿园、篮球场、足球场、羽毛球场；项目周边有玉带河公园和玉带河学校；项目与西南商贸城距离较近。PART2区域市场概况金色巴黎整体规划该项目生活配套设施齐全，项目内部自配两个28金色巴黎推广金色巴黎线上广告有户外、网络通栏广告等，主要推广：一起清盘，首付5万元买三房；更多的是通过线下的行销和活动吸引客户进场，活动有：拉斯维加斯赌王比赛、穿越侏罗纪的体验之旅的恐龙展、广场舞大赛等。PART2区域市场概况金色巴黎推广金色巴黎线上广告有户外、网络通栏广告等，主要29主要项目个案分析三：春天凤凰城主要项目个案分析三：春天凤凰城30春天凤凰城：由8栋高层和16栋多层组成。项目名称鸿通春天凤凰城开发商泸州市鸿通春天房地产开发有限公司物业管理/总占地面积（）130666平米总建筑面（）580000平米销售状态在售总户数4100容积率2.99绿化率35%交房状态待定建筑形态高层、小高层、塔楼车位/面积区间（）70-85平米物管费/亮相时间2014年11月30日春天凤凰城基础数据PART2区域市场概况春天凤凰城：由8栋高层和16栋多层组成。项目名称鸿通春天凤凰31项目整体共有4100户，目前一期，推出1900多套，面积分别68（套二）、73（套三）、77（套三）、81（套三）、85-118（套三），剩余1000多套，剩余未推房源2100多套，总共剩余3100多套房源。此项目的赠送率高，平均赠送25。项目价格：实得2900元/左右，面价为4000元/左右，月均销售130套左右；项目配套有幼儿园，公立学校；项目特色：楼栋管家式服务，每栋楼一个安保人员，可帮业主代买物品等。春天凤凰城整体规划该项目生活配套设施齐全，项目内部自配两个游泳池、幼儿园、篮球场、足球场、羽毛球场等，项目周边有玉带河公园和玉带河学校。8#售罄9#售罄12#15#在售，高层和多层，共1162套，剩余1000多套。售罄，高层33,2梯6户，2个单元，共396套。售罄，多层9，1梯2户，4个单元，共144套。后期未推房源后期未推房源分别有4栋电梯，14栋多层，约2100套。18、2017售罄，高层，2梯6户，2个单元，共198套。后一期在售PART2区域市场概况项目整体共有4100户，目前一期，推出1900多套，面积分别32春天凤凰城推广春天凤凰城通过线上的公交站台、户外等宣传项目信息，主要推广：总价20多万住泸州市区完美大三房；主要的是线下行销，凤凰城有一批专职的行销阿姨，除了派单外，还进行带客户进场，并且可以简单的向客户介绍项目PART2区域市场概况春天凤凰城推广春天凤凰城通过线上的公交站台、户外等宣传项33主要项目个案分析四：阳光英伦城邦主要项目个案分析四：阳光英伦城邦34阳光英伦城邦：由9层小高层总共25栋，1404户高层8栋分为31层和33层两种共3000余户。项目名称阳光英伦城邦开发商阳光置业房地产开发有限公司物业管理阳光物业管理有限公司总占地面积（）154667平方米总建筑面（）430000平方米销售状态一期在售总户数4400容积率2.1绿化率40%交房状态待定建筑形态高层、多层车位1:0.8面积区间（）95-118平米物管费1元/平方米月亮相时间2013年12月5日阳光英伦城邦基础数据PART2区域市场概况阳光英伦城邦：由9层小高层总共25栋，1404户高层8栋分为35英伦城邦整体规划项目周边配套有学校和学士山公园，完善的配套设施。社区自配一站式购物商场，龙马潭区重点幼儿园（英伦城邦社区幼儿园），游泳池、生态运动场、健身中心项目整体共有4000多户，分别由25栋9层的小高层和8栋33层高层组成，目前在售房源只有两栋高层，且剩余库存300套左右，其余楼栋全部售罄。项目库房源的面积段主要有103（套三）、106（套三）、118（套三）。此项目的赠送率高，平均赠送25。项目价格：实得2900元/左右，面价为4000元/左右，月均销售130套左右；在售在售售罄售罄PART2区域市场概况英伦城邦整体规划项目周边配套有学校和学士山公园，完善的配36阳光英伦城邦推广英伦城邦属于尾盘销售，线上无大的推广，主要通过销售现场桁架和线下派发单页宣传“总价20多万大三放两厅”PART2区域市场概况阳光英伦城邦推广英伦城邦属于尾盘销售，线上无大的推广，37城西区域城西区域38城西组团城西组团产品：品质刚需+改善型为主价格：区间价格在4800-8000元/，泸州均价最高版块资源：高端品质生活、商业、服务配套客户：整个主城区客户、部分区县客户、周边县市客户未来供应：各项目均有，特别是城西品质大盘领秀滨江、准现房楼盘灏景泊岸森林佳乐世纪城领秀滨江三合院永和春天永和春天酒城一号酒城一号恒利兰庭恒利兰庭栖龙圣境酒城名邸维多利亚天立观澜国际天立观澜国际泊岸森邻恒大御景湾未推售项目本集团项目本集团项目销售中期中期尾盘销售销售前期前期PART2区域市场概况城西组团主力项目区域分布城西组团佳乐世纪城领秀滨江三合院永和春天酒城一号恒利兰庭栖龙39城西主力项目推售情况城西市场目前主要在售项目有7个，已推剩余房源有2251套，未推房源有4014套之，整个城西市场库存房源6265套，其中城西后期将由恒大御景湾和佳乐世纪城的房源推出，约2000套。区域项目面积（）单价销售套数月均销已推余房未推余房1月2月3月4月5月售套数城西泊岸森邻87-1395900-62002318172334238260酒城一号72-1396100-6300913141823155650领秀滨江93-1656800/12001200180900栖龙圣境84-1566000-6300131412162115.2375216永和春天117-1446500-6800111310142215.5105380酒城名邸79-1095500-6300151820222520100500恒利兰庭90-1356400121011131412100恒大御景湾/1018佳乐世纪城/1000城西合计8386841061339339.622514014PART2区域市场概况城西主力项目推售情况城西市场目前主要在售项目有7个，已推剩余40主要项目个案分析一：泊岸森邻主要项目个案分析一：泊岸森邻41泊岸森邻基础数据项目名称灏景泊岸森邻开发商鑫垒地产总占地面积（）107333总建筑面（）210000销售状态在售总户数约1200户容积率1.5%绿化率35%建筑形态板式小高层、别墅车位比1:1面积区间（）87；110-120；139物管费1.2元/月/平米成交均价6100元/亮相时间2014年1月交房时间一期2015年6月交房泊岸森邻，主要以板式小高层为主，部分别墅，现房出售。PART2区域市场概况泊岸森邻基础数据项目名称灏景泊岸森邻开发商鑫垒地产总占42泊岸森邻整体规划项目由21栋别墅和13栋板式小高层组成。别墅区与小高层中间由景观隔离带间隔，主力产品面积87的两室；110-120的三室；139的四室。望江公园21栋别墅区13栋板式小高层PART2区域市场概况泊岸森邻整体规划项目由21栋别墅和13栋板式小高层组成。43泊岸森邻库存房源情况泊岸森邻销售及库存房源情况】户型建筑面积建筑单价总价销售套数月均销售套数已推余量1月2月3月4月5月套二87590051330021013285小套三1106100671006568117224套三12260007320013118101511503套四139620086180021345314合计231817233423826泊岸森邻整体一期全部推出，目前为现房出售，库存房源分别有套二、套三、套四；目前套三的房源与本项目形成强烈的竞争，后期本项目即将推售的四室与之也将形成强有力的竞争。u泊岸森邻总户数1100多套，目前已售300多套，剩余库存800多套全是现房出售；u在售产品最小户型为87套二，与本项目目前无直接竞争；u在售小套三与套三房源库存最多，也与本项产品存在直接的竞争；u在售套四产品，与本项目后续推出的板式产品将产生直接竞争。PART2区域市场概况泊岸森邻库存房源情况泊岸森邻销售及库存房源情况】户型建44泊岸森邻推广与销售目前全城线上持续了将近半年5680元/的特价房推广。泊岸森邻主要以线上推广为主，包括电梯轿厢、公交车身、水井沟灯箱、车库道闸和网络等，主要以特价房的政策进行宣传。项目前期受到观澜国际销售的影响，月均销售仅10余套，在今年逐步上升到20套。观澜逐渐清盘中，客户选择较少，客户转而选择泊岸森邻居多。同时该项目借助新政5月销售约40套。现销售价格在5900-6200元/左右。开发商的销售计划就是待观澜清盘后再进行重点销售。PART2区域市场概况泊岸森邻推广与销售目前全城线上持续了将近半年5680元/45主要项目个案分析二：酒城一号主要项目个案分析二：酒城一号46酒城一号基础数据酒城一号由一梯两户的版式小高层和2栋商住楼组成。项目名称酒城一号开发商泸州鑫玥房地产开发公司物业管理/总占地面积（）65000平米总建筑面（）65300平米总户数984容积率1.8绿化率36%成交均价（元）6200层高9建筑形态小高层、多层物管费1.2元/月/平米亮相时间2014年3月PART2区域市场概况酒城一号基础数据酒城一号由一梯两户的版式小高层和2栋商住47酒城一号整体规划一期售罄目前在售房源酒城一号一期已售罄，二期分别有3、6、7、10、11、13、14、15、16、17、19号楼，共11栋，9+1小高层，共约500套左右。备注：以上产品配比根据泊岸森邻现场模型及户型资料预估得到PART2区域市场概况酒城一号整体规划一期售罄目前在售房源酒城一号一期已售罄，48酒城一号库存房源备注：以上产品配比根据酒城一号现场模型及户型资料预估得到酒城一号销售及库存房源情况】户型建筑面积实得面积建筑单价实得单价总价销售套数月均销售套数已推余量1月2月3月4月5月小套二约72946300482545360012133260套二可变套三约9612563004834604800122121.6137小套三约10312562005108638600256785.6123套三约10913462005006675800435685204套四约1391666100510784790011012141合计91314182315565酒城一号目前为准现房出售，一期售罄，二期在售。库存房源分别有套二、套三、套四；目前套三、小套三的房源与本项目形成强烈的竞争，后期我们项目即将推售的版式四室与之也将形成强有力的竞争，后期会密切关注该竞品情况。u酒城一号总户数900多套，一期已售390套，库存约565套；u酒城一号赠送高，实得单价低；u目前在售的套二和套四产品会与后期本项目推出的产品形成竞争；u目前库存最多的套三产品。PART2区域市场概况酒城一号库存房源备注：以上产品配比根据酒城一号现场模型及4950酒城一号推广酒城一号线上进行公车和少量户外资源的推广，在去年末曾进行大量的广播、行销等宣传工作，并通过销售现场的桁架、展板等对项目的信息进行释放。PART2区域市场概况50酒城一号推广酒城一号线上进行公车和少量户外资源的推广主要项目个案分析三：领袖滨江主要项目个案分析三：领袖滨江51领秀滨江基础数据领秀滨江位于泸州未来CBD商务中心，项目由综合体、小高层、高层组成。项目名称领秀滨江开发商兴明投资兴明投资总占地面积（）93324总建筑面（）280000销售状态目前团购在售总户数2100户左右容积率3绿化率36%建筑形态小高层、高层车位（个数）4950面积区间（）83-165物管费1.2元/月/平米成交均价高层团购价4800元/小高层6800元/亮相时间2014年9月亮相，15年4月开售PART2区域市场概况领秀滨江基础数据领秀滨江位于泸州未来CBD商务中心，项目52领秀滨江整体规划项目由3栋独立商业、4栋32层的高层、18栋18层的板式小高层组成。小高层区域主要临沱江方向，高层区域主要临酒城大道和佳乐世纪城方向。高层面积段为83-110的可变三室，小高层面积段为93的可变三室，121的可变四室，165的舒居四室。整体赠送率较大，基本保持20-30的赠送，赠送率为16%-20%。已售高层已售高层PART2区域市场概况领秀滨江整体规划项目由3栋独立商业、4栋32层的高层、153领秀滨江库存房源情况库存房源情况】领秀滨江高层整体一期1200余套高层全部推出且预定完毕，目前在售为18层的板式小高层，共1000余户，房源分别有套三、套四；目前推出两栋楼180套，其套三的房源与本项目形成强烈的竞争，后期也将有观江楼王位置72套四室房源与本案的临江大平层板式形成绝对直接竞争。套型套型面积（）面积（）赠送后（）赠送后（）推出套数推出套数未推出套数未推出套数小套三小套三93111108540大套三大套三12114572288套四套四165198/72总计总计/180900备注：以上产品配比根据玉带龙庭效果图及户型资料预估得到，准确配比最终以开盘销售最准。u领秀滨江的小套三赠送过后与本案的套三户型形成直接竞争，但其占有板式的优势；u其大套三户型赠送过后与本案即将推出的临江板式大套三户型形成直接竞争，且部分房源都具有观江优势；u其楼王位置的套四户型，拥有更高的景观视野，更舒适的面积段，与本案将要推出四室房源是整个市场最重要的竞争对手。PART2区域市场概况领秀滨江库存房源情况库存房源情况】领秀滨江高层整体一期54领秀滨江整体规划项目整体共有4栋高层与18栋板式小高层组成，与本案形成竞争的为板式小高层产品；该项目周边生活配套设施齐全，坐拥华润万象汇、酒城乐园、城西公园、幼儿园、泸师附小、佳德七中等各项齐全的配套。93121165PART2区域市场概况该项目周边生活配套设施齐全，紧邻佳乐世纪城，超市、学校、幼儿园、银行等齐全，项目内部自配游泳池、运动健身场所等。领秀滨江整体规划项目整体共有4栋高层与18栋板式小高层组55领秀滨江推广与销售领袖滨江在去年进行了短期大量的网络与活动造势，但随着市场的惨淡，并没有直接入市销售。今年在4月份直接进行高层4800元/单位团购的促销推广，并在1个月内排号1500余组，对外宣传预定1200套。但现在市场上出现大量抛售转预定名额的情况，二手房中介也在介入炒房。小高层产品目前以网络和现场推广为主，对外统一宣传一口价6800元/，实际上是用于促进前期高层客户成交转化，几乎未实现销售。PART2区域市场概况领秀滨江推广与销售领袖滨江在去年进行了短期大量的网络与56主要项目个案分析四：栖龙圣境主要项目个案分析四：栖龙圣境57栖龙圣境基础数据项目名称华辰栖龙圣境开发商泸州市华辰房地产开发有限责任公司物业管理神牛博奥物业管理有限责任公司总占地面积（亩）85总建筑面（）16000平米销售状态二期在售总户数1000容积率1.996绿化率39%建筑形态多层、小高层、高层车位比1:1面积区间（）90-91；110；130-140；140以上物管费1.3元/成交均价6000元/亮相时间2014年2月交房时间一期交房2015年6月栖龙圣境由4栋多层、6栋小高层、3栋高层、4栋商业（综合楼）组成PART2区域市场概况栖龙圣境基础数据项目名称华辰栖龙圣境开发商泸州市华辰房58栖龙圣境规划项目项目由3栋高层、2栋小高层、7栋多层组成，建筑形态多样化；醒目内规划了中庭湖与水景观赏带，提升项目品质，且项目对面则是城西公园；知名幼稚园以及城西学校组团，农贸市场等生活配套完善。栖龙圣境项目分三期推售，一期清盘6月交房，二期在售，三期未推售。91514一期9、14、15号楼售罄，6月交房共198套231三期2、3号楼未推售，共216套房源456131278二期4-8号楼、12、13号楼在售，共推出房源524套，剩余房源375套PART2区域市场概况栖龙圣境规划项目项目由3栋高层、2栋小高层、7栋多层组成59栖龙圣境库存房源栖龙圣境销售及库存房源情况】栖龙圣境目前在售二期4-8号楼、12、13号楼，共推出房源738套，剩余房源400多套；三期未推售房源108套，总共库存房源500多套。备注：以上产品配比根据栖龙圣境现场模型及户型资料预估得到户型建筑 实得 建筑实得总价销售套数月均销售套数已推余量面积面积单价单价1月2月3月4月5月套二849160005538 504000223132.268套二879660005438 522000332342.8140套三11313260005136 678000654663.840套四12814060005486 768000122452.8108套四14515663005856 913500121231.819合计131412162115.2375PART2区域市场概况栖龙圣境库存房源栖龙圣境销售及库存房源情况】栖龙圣境目60主要项目个案分析五：永和春天主要项目个案分析五：永和春天61永和春天基础数据项目名称英豪永和春天开发商泸州英豪房地产开发有限公司总占地面积（亩）86总建筑面（）151476平米销售状态在售总户数741容积率1.8绿化率42.3%建筑形态小高层车位比1:1.5面积区间（）110-180物管费1.2元/成交均价均价6500元/亮相时间2014年6月交房时间2015年底永和春天由15幢小高层围合而成，3幢18+1，10幢11+1,1幢别墅。1幢会所。PART2区域市场概况永和春天基础数据项目名称英豪永和春天开发商泸州英豪房地62永和春天规划永和春天项目共分两期推售，现在一期440套在售，已销售70%，117-137在售。117共有80多套，其余为137。8975643101112213151415-10号楼在售未售PART2区域市场概况永和春天规划永和春天项目共分两期推售，现在一期440套在63永和春天库存房源永和春天销售及库存房源情况】永和春天目前在售一期，共推出房源440套，剩余房源约100套，近5个月的平均销量是15套。备注：以上产品配比根据永和春天现场模型及户型资料预估得到户型建筑建筑总价销售套数月均销售套数已推余量面积单价1月2月3月4月5月套三约117.6565007605505434759套三约135.56500877500233343.513套三(可变四室)约144.56600957000221352.550套三(可变四室)约137.6965008970023234330套三约131.566800920920011121.53合计111310142215.5105PART2区域市场概况永和春天库存房源永和春天销售及库存房源情况】永和春天目64永和春天房源信息永和春天销售及库存房源情况】永和春天项目共741套，目前在售一期5-10号楼，共推出房源440套，剩余房源约100套；二期未推售房源300余套，总共库存房源近500套。备注：以上产品配比根据永和春天现场模型及户型资料预估得到面积（）1栋2栋3栋4栋5栋在售6栋在售7栋在售8栋在售9栋在售10栋在售11栋 12栋 13栋 14栋 15栋套三约117.654444套三约135.522182218套三(可变四室)约144.52218601840套三(可变四室)约137.69444422套三约131.564644套三约126.69454545套三约111.7454545合计1444444444444166449090904444总计741套PART2区域市场概况永和春天房源信息永和春天销售及库存房源情况】永和春天项65永和春天推广永和春天线上无大的营销动作，在今年赞助了泸州最大的音乐活动中国好声音泸州站。同时，线下有专业的渠道拓客团队专门进行企事业单位的拜访，高端准客群的拓展。PART2区域市场概况永和春天推广永和春天线上无大的营销动作，在今年赞助了泸州66主要项目个案分析六：酒城名邸主要项目个案分析六：酒城名邸67酒城名邸基础数据项目名称酒城名邸开发商泸州三溪房地产开发有限公司物业管理成都润无声物业公司总占地面积（）61075总建筑面（）91597销售状态在售总户数984容积率1.5绿化率35%建筑形态多层车位比1:1面积区间（）75、79-98、109物管费0.85元/月/平米成交均价5600元/亮相时间2014年5月酒城名邸是位于城西瓦窑坝地块的纯多层洋房，全部为6层楼高，由75两室、79三室、98三室、109四室组成，主打高实得。PART2区域市场概况酒城名邸基础数据项目名称酒城名邸开发商泸州三溪房地产开发68酒城名邸推广与销售酒城名邸项目产品为多层，总共984户，一起推出400多户，剩余库存100多户，二期将推出500多户；此项目产品为六层多层，无电梯，与本项目产品竞争关系较弱。此项目推广上主要以线下的暖场活动为主，辅助进行摆展、行销等相关事宜。包括与媒体合作进行的相亲会、儿童豪车展、蜡像展、卡通人偶展等。PART2区域市场概况酒城名邸推广与销售酒城名邸项目产品为多层，总共984户，69主要项目个案分析七：恒利兰庭主要项目个案分析七：恒利兰庭70恒利兰庭项目名称恒利兰庭开发商恒嘉地产总占地面积（亩）57327平米总建筑面（）130000平米销售状态在售总户数674容积率1.7绿化率35%建筑形态高层、小高层、多层车位比1:2面积区间（）107-129物管费1.5元/成交均价高层6200元/多层7000元/亮相时间2013年10月交房时间2014年12月恒利兰庭主打围合式的大中庭，主要有多层电梯洋房、小高层两个产品类型，整体属于品质楼盘慢销节奏，PART2区域市场概况恒利兰庭项目名称恒利兰庭开发商恒嘉地产总占地面积（亩）57371恒利兰庭面积段在100-130，目前剩余100套左右尾盘在售状态，7、8月全线交房，现为准现房在售。主打3万大中庭绿化景观，中庭水景观长廊主轴。高品质交房标准，子木防火防盗门、智能家居系统、智能防火防盗系统，德国蒂森克虏伯电梯等。该项目目前基本未做任何对外宣传推广，主要尾盘自然慢销去化，月度去化在10-15套左右。PART2区域市场概况恒利兰庭面积段在100-130，目前剩余100套左右尾盘在72主要项目个案分析八：佳乐世纪城主要项目个案分析八：佳乐世纪城73佳乐世纪城泸州佳乐世纪城的后期住宅产品已进行了市场调研定价，计划进行精装房销售，预计8月左右就将亮相市场。产品以80-90为主，110为辅，每户赠送40-50的景观露台。据悉佳乐世纪城住宅今年的计划销售为10亿，高任务量必然会带来低价格倾销！项目名称中国泸州佳乐世纪城开发商益佳地产物业管理佳乐物业管理有限公司总占地面积（亩）1856总建筑面（）3000000总户数容积率2绿化率35%成交均价（元）写字楼9500元/；商业2-5万/；公寓6000元/；loft公寓8000元/。层高公寓32层建筑形态建筑综合体、超高层、高层面积区间（）暂定80-110物管费写字楼2.5元/亮相时间2013年12月是集金融中心、购物公园、商业街区、5A甲级写字楼、五星级酒店、景观公园、城市广场及高品质住宅于一体的现代化城市中心PART2区域市场概况佳乐世纪城泸州佳乐世纪城的后期住宅产品已进行了市场调研定价，74城南区域城南区域75城南组团主力项目区域分布城南组团城南组团产品：刚需为主价格：区间价格在3200-6500元/资源：交通环境较好，配套初具规模客户：整个泸州、周边各县区客户未来供应：沿江区域和城南大道区域供应较大，特别是蓝滨城和翡翠城为主力.蓝滨城蓝滨城翡翠城翡翠城中央花园城中央花园城蓝湾香郡蓝湾香郡世纪锦源世纪锦源万城国际万城国际蓝溪谷蓝溪谷未推售项目本集团项目本集团项目销售中期中期尾盘销售销售前期前期PART2区域市场概况城南组团主力项目区域分布城南组团蓝滨城翡翠城中央花园城蓝湾香76区域项目面积（）单价销售套数月均销售套数已推余房未推余房1月2月3月4月5月城南蓝滨城80-1304200-5300202130424932.430010000万诚国际40-50/450世纪锦源68-1283100-4200707570608002151500900翡翠城70-1804300-550030353332453510006800中央花园83-1204300左右345765601000蓝湾香郡83-1894400-5300151820222520120860天远广场40-503700-380081213182015120240蓝溪谷80-1104200左右1822152028204200九川广场82-973700-41001524182026201500玫瑰园91-139.83800-40002022242546273000城南合计1992332282461045389.4397020250城南主力项目推售情况城南市场目前主要在售项目有10个，已推剩余房源有3970套，未推房源有20250套之多，主要以蓝滨城和翡翠城居多。整个城南市场库存房源约24220套。PART2区域市场概况区域项目面积（）单价销售套数月均销已推余房未推余房177主要项目个案分析一：蓝滨城主要项目个案分析一：蓝滨城78蓝滨城：花园洋房、普通住宅一居、二居79平米、三居87平米、三居8992平米、三居89平米、三居100平米项目名称东晟蓝滨城开发商东晟集团物业管理信合物业总占地面积（）65075平方米总建筑面（）5000000平方米销售状态三期在售总户数14000容积率1.8绿化率40%交房状态2013年11月26日建筑形态多层洋房、高层、小高层、商业车位2:1面积区间（）46-128物管费1.3元/平方米月亮相时间2013年8月30日蓝滨城基础数据PART2区域市场概况蓝滨城：花园洋房、普通住宅一居、二居79平米、三居87平米79蓝滨城整体规划项目整体分为10多期，由高层和小高层组成，目前推出了三期，后期未推出约10期左右，且项目配套完善。项目配套有教育组团（含幼儿园、小学、中学）和3个商业中心；项目一、二期已售罄，目前在售三期，后期大概有10余期房源未推；二期售罄一期售罄三期在售后期未推房源三期在售PART2区域市场概况蓝滨城整体规划项目整体分为10多期，由高层和小高层组成，80蓝滨城库存房源情况项目主要由高层和小高层组成，一、二期已售罄，目前在售三期，后期大概有10余期房源未推。项目面积（）单价销售套数月均销售套数已推余房未推余房1月2月3月4月5月蓝滨城80-1304200-5300202130424932.430010000合计10300蓝滨城项目整体1.4万多套，一、二推售房源2000多套已售罄，三期推售1000多套房源，剩余300套左右，后期未推房源10000套，共计库存10300套；目前在售面积主要是80-130，主力户型面积以80套二、90套三、110套三为主；项目优惠方式：一次性总价优惠9.7折，按揭9.8折，月均销售30套左右。PART2区域市场概况蓝滨城库存房源情况项目主要由高层和小高层组成，一、二期已81蓝滨城推广蓝滨城主推周边配套和商业信息，主要通过线上网络的渠道宣传，线下以各种活动为主，吸引客户进场，6月份主要开展“邻里节”活动。PART2区域市场概况蓝滨城推广蓝滨城主推周边配套和商业信息，主要通过线上网络82主要项目个案分析二：融豪翡翠城主要项目个案分析二：融豪翡翠城83融豪翡翠城：位于川南农产品交易市场和蓝田汽车客运站之间面积约一千六百余亩，是川南唯一。项目名称融豪翡翠城开发商泸州融豪房地产开发有限公司物业管理/总占地面积（）1200000平方米总建筑面（）2000000平方米销售状态在售总户数10000容积率2绿化率40%交房状态2014年8月建筑形态类独栋别墅、建筑综合体、高层、小高层、多层、低层、叠排别墅、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅车位1:1面积区间（）住宅102-145平米别墅300764平米物管费1.5元/平方米月，别墅2.5元/平米，洋房2元/平米，电梯1.5元/平米亮相时间2014年11月五号地块预计11月开盘融豪翡翠城基础数据PART2区域市场概况融豪翡翠城：位于川南农产品交易市场和蓝田汽车客运站之间面积约84融豪翡翠城整体规划翡翠城占地1800亩，项目内就有有完善的配套，包括学校、健身房、会所等。1号地块2号地块3号地块4号地块5号地块6号地块售罄7号地块8号地块9号地块此项目比较特殊，分地块推售，项目由2号地块商业；1、4、9号地块高层；3、6、5、8号地块多层以及6、7号地块别墅组成；项目内配套有包括幼儿园、小学、中学的学校；商业地块有会所、健身中心等后期未推房源分别由别墅和多层构成。已推1、3、5号地块在售；2号地块商业未推出。PART2区域市场概况融豪翡翠城整体规划翡翠城占地1800亩，项目内就有有完善85融豪翡翠城库存房源情况翡翠城占地1800亩，项目分为9个地块出售，分别由2号地块商业；6、7号别墅；1、4号地块高层；3、5、6、8、9号地块多层组成。此项目共1.1万套房源，目前1号地块高层推出1300套，剩余200多套；3号地块多层推出780套，剩余400套左右；5号地块多层推出900余套，剩余400套左右；6号地块别墅推出400套，已售罄；项目后期未推房源约6800套，总共剩余7800余套房源。项目主要面积在77-180，其中主力面积分别为80套二、102套三等；项目的价格：高层4300元/，多层5500元/，别墅6500元/；优惠方式：总价一次性9.6折，按揭9.8折。项目面积（）单价销售套数月均销售套数已推余房未推余房1月2月3月4月5月翡翠城70-1804300-550040353842454010006800合计7800PART2区域市场概况融豪翡翠城库存房源情况翡翠城占地1800亩，项目分为9个86融豪翡翠城推广融豪翡翠城主推公园式电梯花园洋房，通过网络渠道吸引客户进场。线下分别是一些小型的暖场活动等吸引客户。PART2区域市场概况融豪翡翠城推广融豪翡翠城主推公园式电梯花园洋房，通过网络87主要项目个案分析三：蓝湾香