房产基础知识(授课)

房产基础知识房产基础知识一：二手房的定义一：二手房的定义 广义上讲只要是经过二次买广义上讲只要是经过二次买卖的房子就是二手房，所以卖的房子就是二手房，所以二手房不全是旧房子。二手二手房不全是旧房子。二手房专业称呼叫房专业称呼叫存量房存量房。房屋年限的划分外墙 年限 杂物间 总楼层 建筑结构 代表社区 沙浆 90年以前 落地 56 砖混 上海新村 涂料 9092年 有 6 砖混 河南新村 弹涂、马赛克 9297年有 78 钢混 达明新村 马赛克、条砖、涂料 9799年 有 78 钢混 东光花园三色砖、方砖、高级涂料 99年以后 架空 多层、小高层、高层 钢混 黎明苑 房屋的类型房屋的类型多层建筑（多层建筑（8 8层以下）层以下）小高层（小高层（8-158-15层）层）中高层（中高层（16-3016-30层）层）超高层（超过超高层（超过3030层）层）二：房层的建筑结构分类及年代特征二：房层的建筑结构分类及年代特征1.简易结构：简易结构：年代及特征：80年代前，以泥土墙、石头、瓦片筑成，（如近拆的祥板靠江边的那一块）抗震低、隔热差、无物业、无社区2.砖木结构砖木结构 年代特征：80-90年，用砖和木做主要构件，红砖、木梁、木柱、砖柱，所有构件都为承重体，不能打掉装修。无社区，无物业3.砖混结构砖混结构混合结构、预制板结构、半框：用混凝土沙浆、砖、水泥预制板为主要建筑材料。年代特征：88-94年，层高4-7层，有一定绿化，社区大、其中半框可拆部分非主力墙。结构厅小房间大。有一定的物业管理，每月交5-10元卫生费（如：洋下新村、河南新村、杨桥新村、三叉街新村）4：钢筋混凝土结构俗称：钢筋混凝土结构俗称年代特征年代特征1：92-97年，层高年，层高7层以上，社区层以上，社区绿化较好，物业极配套基本全，物业一般绿化较好，物业极配套基本全，物业一般0.3-0.6/平方，流行日式装修，结构较合理，外墙主平方，流行日式装修，结构较合理，外墙主要是马赛克，喷涂，地板主要是小积木做成，要是马赛克，喷涂，地板主要是小积木做成，做吊顶，大多只有一个卫生间，能抗做吊顶，大多只有一个卫生间，能抗7级以下地级以下地震，抗火、墙体只起分隔房间之用，除外墙外震，抗火、墙体只起分隔房间之用，除外墙外其它可拆除。如（湖光花园、融侨一区、融侨其它可拆除。如（湖光花园、融侨一区、融侨二区、永辉花园、玉融花园）二区、永辉花园、玉融花园）年代特征年代特征2：98-至今，层高至今，层高7层以上，一半以上有电层以上，一半以上有电梯，社区绿化好，配套齐全外墙主要是有梯，社区绿化好，配套齐全外墙主要是有色方砖，结构多样化，不做吊顶，装修讲色方砖，结构多样化，不做吊顶，装修讲求环保，能抗求环保，能抗7级以下地震，抗火、抗压级以下地震，抗火、抗压强、除外墙外其它可拆除。例如：（天元强、除外墙外其它可拆除。例如：（天元山庄、融侨锦江、梅海园、元一花园、江山庄、融侨锦江、梅海园、元一花园、江南水都、香江明珠、枫丹白鹭）南水都、香江明珠、枫丹白鹭）钢结构钢结构:所的主体结构都采用纯钢建成所的主体结构都采用纯钢建成年代及特征：现代，费用较高，工程速度快，年代及特征：现代，费用较高，工程速度快，抗高温不耐火。目前国内主要是建公共场所或抗高温不耐火。目前国内主要是建公共场所或大型商场时才会采用（如：宝龙城市广场大型商场时才会采用（如：宝龙城市广场三姆三姆会员店会员店体育馆）体育馆）说明：说明：生活水平的提高，引起人们住房消费观念的变化生活水平的提高，引起人们住房消费观念的变化 1.板状：通风效果好板状：通风效果好采光较好采光较好2.点状：高层电梯一般都是通风效果差，采光较差点状：高层电梯一般都是通风效果差，采光较差3.错层：户型层次感强，动静分明错层：户型层次感强，动静分明4.复式楼：户型空间感强，空间独立复式楼：户型空间感强，空间独立5.洋房洋房/别墅：私人空间大，生活档次高别墅：私人空间大，生活档次高四：房屋的户型结构分类四：房屋的户型结构分类五：朝向五：朝向 东南朝向东南朝向 西南朝向西南朝向 南北通透南北通透 单向朝南、朝东、朝西、朝北单向朝南、朝东、朝西、朝北 东北、东西、西北、东北、东西、西北、商品房商品房拆迁房拆迁房房改房房改房集资房集资房解困房解困房安置安置房房经济适用房经济适用房六六房产性质房产性质1.商品房：是商品房：是 指由房地产开发企业开发建设并指由房地产开发企业开发建设并出售出售出租的出租的 房屋。房屋。2.拆迁房：拆迁房：原住宅被自用开发的原住宅被自用开发的 居民在居民在 原地方或新地方建设安原地方或新地方建设安置的置的 住宅。（住宅。（A.原拆原迁原拆原迁 B异地安置异地安置 C货币补偿）货币补偿）3.房改房：已购公有住房，是房改房：已购公有住房，是 指城镇职工根据国家和县指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的价购买的，房屋所有权桂，房屋所有权桂 职工个人所有，按照标准购职工个人所有，按照标准购买的买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工年后归职工个人所有。（个人所有。（1.公摊小公摊小2.质量好质量好3.人文环境好人文环境好单纯）单纯）4.经济适用房：是指根据国家经济适用房建设经济适用房：是指根据国家经济适用房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金。对各种经批准的收费实行减半征收，出售金。对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价。按保本微利的原则确定。价格实行政府指导价。按保本微利的原则确定。a本市区常住户口本市区常住户口b家庭年均收入家庭年均收入4万元以下万元以下c达达到晚婚年龄到晚婚年龄d人均居住面积人均居住面积6平方以下的住房困平方以下的住房困难户难户/无房户和危房户无房户和危房户5.集资房：一般由国有单位出面组织并提供自集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的免部分税费，由参加集资的 职工部分或全额出职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在产权也可以归单位和职工共有，在 持续一段时持续一段时间后过渡为职工个人所有。间后过渡为职工个人所有。单位集资房：由单位内员工集资，单位补贴修建的房产。相当于房单位集资房：由单位内员工集资，单位补贴修建的房产。相当于房改房。改房。村委集资房：由村委发动集资修建的村委集资房：由村委发动集资修建的 房产。土地证要房产。土地证要 同村人才能同村人才能过户。过户。6.安置房安置房解困房解困房安置房：类是拆迁房。安置房：类是拆迁房。解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户民中特别困难户困难户和困难户和 拥挤户住房问题而撞拥挤户住房问题而撞门修建的住房。门修建的住房。房房 屋屋 面面 积积 术术 语语房房屋建筑面积屋建筑面积:房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积投影面积包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固牢固层高层高220M以上（以上（220M）的永久性建筑）的永久性建筑公用面积分摊公用面积分摊应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间房屋使用面积房屋使用面积:住宅中以户住宅中以户(套套)为单位的分户门内全部可供使用的空间面积为单位的分户门内全部可供使用的空间面积 包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋堂屋)、亭子间、厨房、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层夹层)、阁楼、阁楼、(暗楼暗楼)等面积等面积住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算套内房屋使用面积套内房屋使用面积:为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按规定计算为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按规定计算1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和壁柜等空间面积的总和2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积积4）内墙面装饰厚度计入使用面积。）内墙面装饰厚度计入使用面积。房屋使用面积房屋使用面积:住宅中以户住宅中以户(套套)为单位的分户门内全部可供使用的空间面积为单位的分户门内全部可供使用的空间面积 包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋堂屋)、亭子间、厨房、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层夹层)、阁楼、阁楼、(暗楼暗楼)等面积等面积住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算套内房屋使用面积套内房屋使用面积:为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按规定计算为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按规定计算1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和壁柜等空间面积的总和2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积积4）内墙面装饰厚度计入使用面积。）内墙面装饰厚度计入使用面积。建筑物的各项比率建筑物的各项比率 建筑容积率建筑容积率:是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总或以总建筑面积建筑面积(万万m2)与居住区用与居住区用地地(万万m2)的比值表示。附属建筑物也的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑容积率越低越好建筑容积率越低越好,一般高层的容积率在一般高层的容积率在2以上以上,小高层的容积率在小高层的容积率在1.2-1.5之间之间,别墅在别墅在0.4-0.6之间之间.绿化率绿化率:绿地率绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地绿地(即道路红线内的绿地即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。建筑覆盖率建筑覆盖率:即建筑密度，居住区用地内，各类建筑的即建筑密度，居住区用地内，各类建筑的基底总基底总面积面积与与居住区用地居住区用地的比率的比率(%)。比如。比如:曾经有中城曾经有中城名仕汇的广告语名仕汇的广告语:50亩地只盖亩地只盖8栋楼栋楼,意味了他的建意味了他的建筑密度比较低筑密度比较低.一般建筑密度都是以百分比的形式一般建筑密度都是以百分比的形式体现出来的。体现出来的。楼间距：楼与楼之间的距离。关系到通风、采光。楼间距：楼与楼之间的距离。关系到通风、采光。等高建筑的楼间距：等高距（建筑物的高度）等高建筑的楼间距：等高距（建筑物的高度）不等高建筑的楼间距：半间距不等高建筑的楼间距：半间距(建筑高度和的建筑高度和的50%)住宅装修分类装修区分为高装、中装、普装、无装修4个级别。本标准适用于一般住宅装修，不适用别墅住宅装修，也不适用特别豪华住宅的装修，本装修标准不包括家用电器、沙发餐桌等家俱、装修后的装饰等可移动的投资。高档：高档：装修风格未落伍，可利用率90%以上（9成新）；按照目前市场价格，精装修（装修后除了沙发、餐桌椅、床等家俱以外，无须另行投资）每平方米装修费用在1000元以上，标准装修（装修以后除购买沙发、餐桌椅、床等家俱以外，还需要购买衣柜、书柜、电视柜）每平方米装修费用在500元以上，使用较好的装修材料：如使用高级地板（实木地板、高级玻化砖）、卫生间使用名牌洁具（如美标、TOTO）、高级的石材（黑金砂、爵士白、陕西黑、大花绿）；厨房使用整体性厨具等。当利用率降低至7成时，降低一个当级，如只有7成利用率的时候，应视为中档装修。中档：中档：装修风格可以使用可利用率90%以上（9成新）；中档装修一般只有精装修。按照目前市场价格，装修每平方米装修费用在600元左右，地板使用金刚板、玻化砖等，卫生间使用一般洁具（如箭牌）、中等石材（山西黑、紫罗红、枫叶红）等装修；自己制作的厨具等。普通：对房子有进行过装修的，客户可以对装修进行利用。每平方米装修费用在300元左右，有使用金刚板、地钢砖、拼木等材料，木工较少，厨房有土工的灶台，经济的瓷砖，PVC吊顶，卫生间使用较中等的洁具、瓷砖装修等。无装修无装修：未对房子进行过大的装修，地板等还是水泥地及开发商购的毛坯房。谢谢大家！谢谢大家！