白云区商圈规划课件

白云区商圈白云区商圈规划划德善集团加盟服务中心拓展部 2016-5 白云区商圈规划德善集团加盟服务中心拓展部 1二：白云区商圈概况及特征一：白云区主要经济情况 一 简介 二行政划分 三 人口 四主要经济指标三：主要商圈情况（一）新市商圈（二）广园新村商圈（三）广州大道北商圈（四）白云新城商圈（五）金沙洲商圈 二：白云区商圈概况及特征一：白云区主要经济2一：白云区主要经济情况一：简介白云区是广东省广州是的一个市辖区，名称来源于白云山，地处北回归线以南，阳光充足，雨量充沛，气候温和，东邻黄埔区，西界佛山市南海区，北接花都区、从化区，南连天河区、越秀区、荔湾区等3区。面积795.79平方公里，占原广州市老八区面积的一半还多，人口163.67万人。白云区是广州市以城带郊的中心城区。二：行政区域划分白云区辖内有18条广州市白云区政区图行政街道（三元里街道、松洲街道、景泰街等）、4个中心镇（江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇）。设居民委员会245个，村民委员会118个。一：白云区主要经济情况 一：简介二：行政区域划分3三：人口2000年白云区总人口中，市区人口133.91万人，占区人口总数的76.57%；镇区人口35.59万人，占区人口总数的20.35%；乡村人口5.39万人，占区人口总数的3.08%。随着城市建成区的不断扩大和中心镇建设的推进，白云区的农村城市化进程明显加快，乡村人口所占比例日益减少。2010年，全区常住人口为2222658人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1519584人相比，十年共增加703074人，增长46.27%。年平均增长率为3.88%。全区户籍人口77万多人，流动人口约80万四：主要经济指标 地区生产总值完成178.23亿元，同比增长15.4%。规模以上工业增加值（2000万元口径）完成90.14亿元，同比增长15.2%。固定资产投资（50万元口径）完成441.73亿元，同比增长23.6%。社会消费品零售总额完成43.16亿元，同比增长12.4%。招商引资省外到位资金完成285亿元，同比增长15.2%。三：人口 2000年白云区总人口中，市区人口4实际直接利用外资8457万美元，同比增长20.0%。外贸进出口总额完成10942万美元，同比增长22.4%。一般公共预算收入完成14.04亿元，同比增长15.7%。旅游总收入完成37.89亿元，同比增长21.3%。城镇新增就业人数完成13842人，同比增长8.9%。农村居民人均可支配收入完成14006元，同比增长9.1%。城镇居民人均可支配收入完成26605元，同比增长8.6%。总结总结：白云区经济发展势头良好，居民消费能力及收入稳步增长。清晰的城市地位和区域规划为未来商业发展打造良好的发展机遇。实际直接利用外资8457万美元，同比增长25二：白云商圈概况及特征目前白云区商业主要为批发为主，由于区域面积很大，商业中心都比较分散，传统零售商业以社区型商圈为主，具体情况如下:(一)三大商圈鼎足而立，以社区型商圈为主目前，白云区的商业主要以区域性的社区配套商业为主，区内有代表形的成熟商圈有新市商圈新市商圈、广园新村商圈广园新村商圈和广州大道北商圈广州大道北商圈等三大主力商圈。由于白云山体、交通路网等因素，三大商圈均以周边社区居民为主客群，商业辐射能力有限，形成三足鼎立之势。未来，随着白云新城白云新城和金沙洲社区金沙洲社区的日趋成熟，将为白云区提供了一定的优质商业物业和社区购物中心，给居民消费升级带来一定的商业契机。作为区内把标志性的白云新城，随着白云万白云万达广场，达广场，5号停机坪，绿地中心号停机坪，绿地中心等大型商业体出现，白云新城中高端市场格局将逐步成型，填补了广州北部中高端商业集群的空白二：白云商圈概况及特征目前白云区商业主要为批发为主，由于区域6二：区内批发市场林立，聚集效应明显二：区内批发市场林立，聚集效应明显 白云区专业批发市场是区内主要商业形式，各类商品的专业批发群林立，同一批发商品聚堆效应非常明显，如三元里的皮具批发，沙河的服饰批发和机场路的影像批发为代表，相关专业批发市场在华南区内颇具盛名。同时，城市配套的规划和建设滞后，白云区内批发专业市场中小档口遍布，导致周边道路非常拥挤，商业环境呈现脏、乱、差的特征。且由于批发市场外延复制能力非常强，大部分的批发市场呈现非常明显的聚集效应三：中小企业商务频繁，高端商业物业稀缺三：中小企业商务频繁，高端商业物业稀缺目前白云区内缺少中高端定位的写字楼、购物中心和五星级酒店。五星标准装修酒店主要分布在白云新城及独家区内。而作为白云区未来唯一的高端商圈，白云新城的建设进度仍然未能理想，商圈内的万达广场和5号停机坪经营仍处于培育阶段同时，由于大量的专业批发市场和城中村林立，白云区内的中小企业商务需求旺盛，外区流动人口非常密集，其表现为7天、如家、汉庭及同档次的经济型酒店如雨后春笋般遍地开花，且大量价格便宜的写字楼楼宇聚集于批发市场周边，大量中小贸易及物流公司也进驻于此。二：区内批发市场林立，聚集效应明显7四四 消消费潜力潜力庞大，机大，机团消消费需求旺盛需求旺盛作为广州中心城区主要板块，白云新城区及其周边一大批知名开发商聚集，近30多个中高档楼盘，未来居住规划人口达22万，家庭消费需求庞大；白云新城市机场社区所在，有南航总部，南航贸易中心，民航医院，民航子弟学校等多个民航机关、企事业单位及宿舍区，民航员工约6千多人，企业机团购买需求旺盛周边聚集众多大型皮具、服装、物流专业批发市场，为数较多的外地经商人士，企业老板、市场从业人员，资金丰厚，消费能力较强目前，白云区内以居民社区型消费为主，高收入企事业单位总量相对不多，区内机团及高端消费人群总量无法与越秀，天河区等相提并论，且中产阶层消费基本流失四 消费潜力庞大，机团消费需求旺盛8新市商圈白云新城商圈广园新村商圈广州大道北商圈金沙洲商圈新市商圈白云新城商圈广园新村商圈广州大道北商圈金沙洲商圈9三：主要商圈情况一 新市商圈：以新市墟商业圈辐射范围为界，北至黄石西路，南至三元里大道，西至石槎路，东至机场路，其中机场高速公路横穿新市镇。白云区内目前最大的商业集中带，区内有众多居住小区，常住人口20万。拥有百信广场百信广场，好好又多又多，广百百货百百货，家乐家乐福福，肯德基等大型知名商家，是白云区内商业档次最高，客流最大的商圈新市商圈新市商圈三：主要商圈情况一 新市商圈：新市商圈10 百百 信信 广广 场场1百信广场商圈主要物业，行业业态百信广场商圈主要物业，行业业态物业业态物业业态工作南方大厦，成丰商务大厦、凯粤大厦、兴业银行大厦、尚明大厦、山东大厦、连元大厦、白云区第一人民医院、广东药学院附属第三医院、新市医院、新市中学、广州市商贸职业学校、广东工业大学居民汇桥新城、保利紫薇花园、纵横槟城、海德花园、云山诗意花园、富力阳光美居商业广百百货、家乐福超级市场、好又多超市、苏宁电器、国美电器、各大银行交通毗邻地铁二号线及规划中的地铁十四号线；近60条公交线路直达行业业态行业业态主要竞争对手味千拉面万岁寿司大西豪黄记煌72街都城快餐海底捞真功夫1 2 0 1 2 0 1 2对比参考餐厅麦当劳肯德基必胜客432 百 信 广 场1百信广场商圈主要物业，行业业态物业11 （一）（一）百百 信信 广广 场场 2 百信广场商圈类型评级，商圈焦点和驱动销售百信广场商圈类型评级，商圈焦点和驱动销售商圈类型商圈类型B商圈评级Very Good商圈焦点百信广场百信广场销售驱动写字楼 居民社区目标客户写字楼上班族、社区居民百信广场百信广场位于位于位于广州北白云区双核心商圈交汇处，毗邻地铁二号线及规划中的地铁十四号线，与白云国际会议中心及白云山风景名胜区隔街相望，近60条公交线路直达，形成环线交通合围，是广州北最具商业价值的城市综合体。集零售、餐饮、文化、娱乐于一体，坐拥11万平方米经营面积，以百货，超市为主导，兼以电影院、电玩、文化娱乐、时尚主题餐厅等丰富业态，以满足周边消费者多元化的个性消费需求。百信广场拥有优质的品牌租户资源，现拥有各式品牌500多个，其中包括广百百货、家乐福超级市场、ZARA、优衣库、Vero Moda、Five plus、APPLE苹果专卖店、金逸电影院、胜道运动城等诸多知名品牌。客流动线客流动线 （一）百 信 广 场 12二；广园新村商圈以广园新村好又多为核心的居住密集型商圈，拥有庞大的常住居民消费能力，又是靠近白云新城而发展时间最长的商圈。区内有景泰步行街景泰步行街、好又多好又多、麦当劳、真功夫等品牌商家，社区商业氛围浓厚 广园新村位于广园中路景泰新村旁，建于1994年。周边不管是超市，好又多，市场，车站，酒店，银行，步行街，医院，等等生活配套设施都是一一俱全，是一个非常成熟的生活小区。该小区东临广州的“市肺”白云山，西边就是白云新城，南朝广州火车站、广园客运站，北边临近白云国际会议中心，地理位置比较优越，交通便利。而且距离地铁2号线的飞翔公园站只需要10分钟的乘车时间。广园新村商圈二；广园新村商圈以广园新村好又多为核心的居住密集型商圈，拥有13 景景 泰泰 步步 行行 街街1景泰步行街商圈主要物业，行业业态景泰步行街商圈主要物业，行业业态物业业态物业业态工作广州中医药大学附一医院、广州第十二人民医院广园分院、景泰医院，天津大厦、认真英语大厦、泰安商业大厦、联鸣商贸中心、利好商业大厦、景豪商务中心、众鼎写字楼、湛隆商务大厦、广州中医药大学居民景泰名苑、松柏新苑、三元里六社住宅、百事佳新村A村、华兴小区商业广源文化广场、好又多、各大银行交通地铁：2号线飞翔公园（乘坐479、666达）公交二十多条行业业态行业业态主要竞争对手味千拉面万岁寿司大西豪黄记煌72街都城快餐海底捞真功夫0 0 0 0 0 0 0 1对比参考餐厅麦当劳肯德基必胜客100 景 泰 步 行 街1景泰步行街商圈主要物业，行业业态物14 景景 泰泰 步步 行行 街街2 景泰步行街商圈类型评级、商圈焦点和销售驱动商圈类型商圈类型C商圈评级 Good商圈焦点广源文化广场广源文化广场 景泰景泰步行街步行街销售驱动写字楼大厦 居民社区目标客户写字楼上班族、社区居民景泰步行街：景泰步行街：位于白云区广园中路松柏大位于白云区广园中路松柏大街，毗邻机场路、白云大道，是广园新村街，毗邻机场路、白云大道，是广园新村位于中心地带，景泰步行街附近。走出去位于中心地带，景泰步行街附近。走出去三分钟就是广园新村公交车站，有麦当劳，三分钟就是广园新村公交车站，有麦当劳，天达酒店，车站，医院，各类银行，两大天达酒店，车站，医院，各类银行，两大菜市场，汇聚肯德基、真功夫、百丽、特菜市场，汇聚肯德基、真功夫、百丽、特乐路、百事、安踏、同仁堂，东方眼镜等乐路、百事、安踏、同仁堂，东方眼镜等一批社区街铺商业，人流非常畅旺，一批社区街铺商业，人流非常畅旺，是一个生活交通非常方便的成熟商业步行是一个生活交通非常方便的成熟商业步行街。街。客流动线客流动线 景 泰 步 行 街2 景泰步行街商圈类型评级、商圈焦点15三：广州大道北商圈广州大道北商圈广州大道北商圈位于广州北部的白云区南湖板块，地铁三号线延长线地段。位于白云区与天河区交界处的广州大道北一线的区域商业。经过这几年的培育期，在地铁三号线延长线开通带来众多便利的条件下，逐渐形成围绕地铁三号线的商圈形式。随着广州大道北新住宅小区落成，周边专业市场和货运场搬迁推出，商业项目陆续出现。目前由嘉裕太阳城广场、君华嘉裕太阳城广场、君华香柏广场、摩登百货圣地店、香柏广场、摩登百货圣地店、广百佳润广场、梅花园商业广广百佳润广场、梅花园商业广场场等大型商业、高级公寓、高级生活住宅社区等组成。商圈整体人流量较少，消费能力较低。广州大道北商圈三：广州大道北商圈广州大道北商圈位于广州北部的白云区南湖板块16 （一）嘉裕太阳城（一）嘉裕太阳城1嘉裕太阳城商圈主要物业，行业业态物业业态物业业态工作解放军第一五七医院、京溪南方医院、南方医科大学、恒祥大厦、京隆大厦、润祥大厦、云海大厦、云丰大厦、云辉大厦、云喜大厦、云兴大厦居民京溪小区、白灰场社区、云景花园、春兰花园、云桂苑、云桦苑、云枫苑、万科-天河御品商业嘉裕太阳城广场、吉之岛、佳润广场、乐圣地商场、摩登百货圣地店、苏宁电器交通地铁：地铁三号线京溪站 公交十二条行业业态行业业态主要竞争对手味千拉面万岁寿司大西豪黄记煌72街都城快餐海底捞真功夫0 2 0 10 0 0 1对比参考餐厅麦当劳肯德基必胜客121 （一）嘉裕太阳城1嘉裕太阳城商圈主要物业，行业业态物17 （一）嘉裕太阳城（一）嘉裕太阳城1嘉裕太阳城商圈类型评级，商圈焦点和驱动销售客流动线客流动线商圈类型商圈类型A商圈评级 very Good商圈焦点嘉裕太阳城嘉裕太阳城 南方医南方医院院销售驱动写字楼大厦 居民社区目标客户写字楼上班族、社区居民 医院病人嘉裕太阳城广场选址广州大道北最繁华的南方医院地段，总建筑面积7万平方米，总投资超过6亿元，是目前白云区规模最大、档次最高的集购物、饮食、休闲娱乐于一体的综合体验式购物广场。嘉裕太阳城广场是获得白云区政府支持的重点项目，发展商不吝工本打造该项目。该广场由香港著名的吕元祥规划设计公司进行整体规划设计，设计水平与国际顶尖商场看齐，以五星级酒店的装修标准营造出一流的高档购物环境，就装修而言，该广场完全可以跻身目前广州最高档的Shopping Mall行列 （一）嘉裕太阳城1嘉裕太阳城商圈类型评级，商圈焦点和驱18 （二）梅花园商业广场（二）梅花园商业广场1 梅花园商业广场商圈主要物业，行业业态物业业态物业业态工作金圣大厦、云熹大厦、梅宾大厦、北方商务大厦、网元大厦、圣地大厦、广东工贸职业学院、石油大学、三九脑科医院居民怡新花园、梅苑小区、金鳞社区、鸿通花苑、梅花园社区、梅花园新村、圣地-天河星汇、合生-云山熹景商业摩登百货、圣地购物广场、梅花园商业广场、佳润广场、君华-香柏广场交通地铁：地铁三号线梅花园站 公交十一条行业业态行业业态主要竞争对手味千拉面万岁寿司大西豪黄记煌72街都城快餐海底捞真功夫0 1 0 01 0 0 1对比参考餐厅麦当劳肯德基必胜客121 （二）梅花园商业广场1 梅花园商业广场商圈主要物业，行19 （二）梅花园商业广场（二）梅花园商业广场2 梅花园商业广场商圈类型评级，商圈焦点和驱动销售客流动线客流动线商圈类型商圈类型B商圈评级 Good商圈焦点梅花园商业广场梅花园商业广场 摩摩登百货登百货 圣地广场圣地广场销售驱动写字楼大厦 居民社区目标客户写字楼上班族、社区居民 梅花园广场位于广州大道北28号毗邻地铁3号线延长段梅花园出口，北环高速，内环路，广州大道北，22条公交路线，客直达市内各个区域，完善便捷的交通立体网络必定形成庞大的消费人群，连接同和地区与市中心区域的主要交通枢纽。建筑面积超3万平方米，集购物，娱乐，饮食为一体的五层综合性商业广场，其中外广场占地面积约2200平米，邻近梅花园、怡新花园等多个小区 （二）梅花园商业广场2 梅花园商业广场商圈类型评级，20四：白云新城商圈白云新城白云新城位于中国广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域，规划总用地面积约9.22平方公里，其核心是旧白云机场的东、西跑道区域。未来规划将建成都会服务、临空产业、生态文化3个功能区，规划总人口25万，规划成为广州城市副中心,白云区级中心，现代化生态型商贸文化中心白云新城商圈以万达广场万达广场和号号停机坪停机坪为代表，现有商业规模达20万平方米，有可能成为未来白云区中高端商业的龙头。目前，万达和G5两家大型的商业购物中心均处于关键的培育调整期，正不断微调自身的商业定位和优势客群，寻求区域内的差异化经营，其中G5天河城从2013年4月起开始转营为奥特莱斯业态。四：白云新城商圈白云新城位于中国广州市白云区，范围为黄石路以21 （一）万达商业广场（一）万达商业广场1 万达商业广场商圈主要物业，行业业态物业业态物业业态工作景德大厦、福诚大厦、豪泉大厦、雅艺大厦、高益大厦、金茂大厦、恒丰大厦、安顺大厦、东门大厦居民云山雅苑、白兰花园、云泉居、白云新城、锦翠苑、云华阁、盈翠华庭、云东花园、紫来居、万科峯境、白云小区、云山雅苑商业万达广场交通地铁：地铁二号线飞翔公园站 公交八条行业业态行业业态主要竞争对手味千拉面万岁寿司大西豪黄记煌72街都城快餐海底捞真功夫2 2 0 21 0 0 1对比参考餐厅麦当劳肯德基必胜客122 （一）万达商业广场1 万达商业广场商圈主要物业，行业业22 （一）万达广场（一）万达广场2 万达广场商圈类型评级，商圈焦点和驱动销售万达广场广州白云万达广场是一座集商业中心、五星级酒店、商务酒店、室外步行街、甲级写字楼等业态为一体的广场，位于广州白云区，东至云城东路，西至云城西路，南至横五路，北至白云路。广州白云万达广场由大型商业、甲级写字楼、酒店、室外步行街等组成，总用地面积约21.09公顷，总建筑面积56.3万平米。地上建筑面积44.4万平米，其中大商业9.6万平米，写字楼7.7万平米，酒店3.7万平米，室外步行街2.0万平米。地下建筑面积11.9万平米，其中大商业地下7.4万平米，甲级写字楼地下2.5万平米，酒店地下0.8万平米。白云万达广场大大提升了广州市的商业、酒店水平，推动白云新城区域的发展。同时，还为广州市创造近万个稳定就业岗位，每年产生上亿元税收。作为国内唯一的全国性商业地产商，万达正式凭借着独创的商业订单模式，以及每进入一个城市都能得到当地政府大力扶持的政策优惠，从而带动区域周边的发展。商圈类型商圈类型A商圈评级 very Good商圈焦点万达广场万达广场销售驱动写字楼大厦 居民社区目标客户写字楼上班族、社区居民、外地游客 客流动线客流动线 （一）万达广场2 万达广场商圈类型评级，商圈焦点和驱动23 （二）五号停机坪（二）五号停机坪1 五号停机坪商圈主要物业和行业业态物业业态物业业态工作中国南方航空大厦、民航广州医院、广州南洋肿瘤医院、白云绿地中心居民机场第一社区、金兰华园、蓝天花园、云山锦绣家园、颐和上苑、东方小区商业五号停机坪购物广场、凯德广场交通地铁：地铁二号线白云公园站A出口 公交6条行业业态行业业态主要竞争对手味千拉面万岁寿司大西豪黄记煌72街都城快餐海底捞真功夫0 0 0 01 0 0 0对比参考餐厅麦当劳肯德基必胜客012 （二）五号停机坪1 五号停机坪商圈主要物业和行业业态24 （二）五号停机坪（二）五号停机坪2 五号停机坪商圈类型评级，商圈焦点和驱动销售五号停机坪:G5(5号停机坪)位于原广州白云国际机场候机楼，广州白云新城商圈核心地块。为保留旧机场历史人文情怀，G5创新采用航空为商场主题，整座建筑由原广州白云国际机场候机楼改建而成，并结合富有航空元素的建筑空间设计、最新的投影成像技术，将航空的主题以不一样的表现方式呈现。为了让航空文化最大程度被保留，原建筑指挥塔将被保留，将被改建为星会所。广州五号停机坪广州五号停机坪目前，橙天嘉禾国际电影院、广州酒家首家新概念店天极品、Jusco精品超市、星期八小镇儿童职业体验乐园，FTV时尚国际精品店I LOVE FASHION已相继落户，特色餐饮等几大业态也将集于一体。立足旧机场历史文化，占据广州新兴商圈的核心位置，周边大型社区的潜在需求，辐射市场的空白点，G5将成为全球首个以航空为主题的综合型主题购物商场。商圈类型商圈类型S商圈评级 Good商圈焦点五号停机坪五号停机坪 销售驱动医院 写字楼目标客户南航员工、本地市民及外地游客 客客流流动线 （二）五号停机坪2 五号停机坪商圈类型评级，商圈焦点和25五：金沙洲商圈金沙洲金沙洲位于广佛都市圈中心、广州市西北部,西、北、南三面紧接南海,东与罗冲围隔江相望,拥有4公里长的江岸线,总面积约9平方公里。总面积约9平方公里。未来金沙洲居住新城总面积可达8.26平方公里,规划人口11万,加上黄岐未来规划人口,“泛金沙洲板块”总人口将近20万,是广州市政府的经营性土地重点储备项目之一。金沙洲被明确定位为广佛都市圈的居住新城;将其建成为广州市最具规模、最具现代、最具自然特色、管理最完善的生活居住区。金沙洲商圈以国昌新城市广场国昌新城市广场为代表是金沙洲区域在运营的商业物业中，规模最大最集中的商场金沙洲商圈金沙洲商圈五：金沙洲商圈金沙洲位于广佛都市圈中心、广州市西北部,西、北26 （一）国昌新城市广场（一）国昌新城市广场1 昌国新城市广场商圈主要物业，行业业态物业业态物业业态工作没有大型写字楼居民中海金沙湾、恒大御景半岛、万科爱地社区、金域南湾、万科四季花城、中海金沙馨园、金沙洲新社区、保利西海岸、东和小区、星光北苑商业国昌城市广场交通地铁：地铁六号线站 巴士27条行业业态行业业态主要竞争对手味千拉面万岁寿司大西豪黄记煌72街都城快餐海底捞真功夫0 0 0 00 0 0 0对比参考餐厅麦当劳肯德基必胜客111 （一）国昌新城市广场1 昌国新城市广场商圈主要物业，行27 （一）国昌新城市广场（一）国昌新城市广场2 国昌新城市广场商圈类型评级，商圈焦点和驱动销售，商圈焦点和驱动销售商圈类型商圈类型C商圈评级 Good商圈焦点国昌新城市广场国昌新城市广场销售驱动居民社区目标客户社区居民国昌新城市广场国昌新城市广场:位于白云黄岐建设大道与兴联路交汇处是金沙洲区域在运营的商业物业中，规模最大最集中的商场，商场共4层，一、二期规划建筑面积为23万平方米，其中一期为4层共8万平方米综合型购物中心，二期美凯龙家居博览中心12万平方米、商业步行街约3万平方米。购物中心首层为品牌零售百货；二层为超市、运动城及潮流坊；三层为超市、妇婴儿童天地及数码家电港；四层为影院、餐饮及娱乐。客流动线客流动线 （一）国昌新城市广场2 国昌新城市广场商圈类型评级，28